📍 Бестраншейная прокладка и санация трубопроводов

Бестраншейные технологии могут применяться для прокладки, замены, ремонта подземных коммуникаций, обследования с целью выявления повреждений и дефектов. При этом, объем работ, выполняемый открытым способом – минимален.

В материале разобраны существующие способы прокладки и санации трубопроводов.

➡ https://gkhnews.ru/1501801-bestranshejnaya-prokladka-i-sanacziya-truboprovodov/

Редакция ЖКХ Ньюс принимала непосредственное участие в разработке, поэтому горячо рекомендуем ⬇️

Важное обновление для управляющих организаций!

Теперь в нашей системе доступен «Конструктор договора управления» — удобный инструмент, который поможет вам быстро и без ошибок составить юридически грамотный договор управления многоквартирным домом .

Что это дает?
· Экономия времени: больше не нужно изучать законы и подбирать формулировки.
· Соответствие законодательству РФ: шаблоны разработаны с учетом всех актуальных требований ЖК РФ.
· Индивидуальный подход: настройте договор под нужды вашего дома или компании.

Как это работает?
1️⃣ Выберите раздел договора и укажите необходимые параметры.
2️⃣ Система автоматически формирует документ, учитывая все важные аспекты.
3️⃣ Скачайте готовый договор и используйте его для согласования с собственниками.

Упростите свою работу и минимизируйте риски !
👉 Попробовать Конструктор договора управления можно уже сейчас. Оставляйте заявку, расскажем подробнее!

🌍 www.domonline.ru
☎️ 8 (800) 700-34-92

🌐 Проведение собраний в ГИС ЖКХ: опыт ООО "УМД Континент"

В рамках еженедельной рубрики #осс_гисжкх подписчик рассказал, почему его компания не переходит на онлайн-собрания в ГИС ЖКХ. Текст отзыва приводится в редакции самого подписчика (от первого лица).

Опыт
В 2024 году наша организация приняла участие в так называемом «Дне собственника» в ГИС ЖКХ, который рекламировался из всех утюгов.
Для участия мы выбрали один МКД, который по предварительным оценкам был «беспроблемным» для проведения ОСС. Достаточно новый дом, все помещения на кадастровом учете, зарегистрированы права собственников, средняя вовлеченность собственников в ГИС ЖКХ, ну, то есть, у кого установлено приложение или используют сайт ГИС ЖКХ.

Вопросы выбрали стандартные, как бы для собрания, ну и поехали.
Собрание проводилось с 13 апреля 2024 по 15 мая 2024 года.
Параллельно считали, что получаем вручную. Интересовали три ключевых вопроса: процент кворума, прохождение нового тарифа и переход на спецсчет.

Результат
В результате кворум у нас чуть перевалил за 50 процентов, тариф утвердили, спецсчет, естественно, не прошел — кворум не набрался.
Но это было из наших подсчетов, в системе все обстояло несколько иначе. ГИС ЖКХ посчитал, что нет у нас кворума, собрание не состоялось.

Замечательно. Письмо в техподдержку: требуем пересчет и проверку результатов. В результате в системе возникла версия протокола 2, и размещена она была 30 августа 2024 года. Более 3-х месяцев спустя.
Печатная форма протокола в системе ГИС ЖКХ не соответствует требованиям законодательства. Замечательный итог. Хорошо, нам ее не надо было никуда предоставлять.

Недостатки
Отдельно следует отметить высокую трудоемкость проведения собрания в части, касающейся внесения решений. Даже в классическом простом случае, когда один собственник. Надо все вручную вносить, от данных собственника до данных по помещению. Упростить процесс может только наличие СНИЛС. Но мы знаем, как охотно люди его сообщают. Это отдельный квест по добыче персданных. Когда же несколько собственников, то все может быть еще веселее. Совместные собственники вообще порой не представляют, какие у них права при голосовании. 

Сейчас на дворе 2025 год, но в целом основные проблемы, из-за чего мы не собираемся проводить онлайн ОСС, на том же месте.

Печатной формы протокола нет, введение бюллетеней — трудоемкий процесс, ход прохождения в онлайн не отслеживается. Присылаемые ОИС «шахматки» раз в неделю — это так себе мониторинг, при этом в процессе проведения нами собрания даже площади, присылаемые в шахматках ГИС ЖКХ, «плясали», мы данных не меняли.
Если вдруг внезапно будут проблемы с кворумом, неправильно подсчитанным системой, будете ждать долго и упорно пересчета.

Да, ОИС планирует перейти к «новой модели ОСС» когда-то там, за горизонтом этого года. Но нам надо работать и получать результаты сейчас.
И я не касаюсь здесь других проблем, которые на сегодня присутствуют в системе и создадут проблемы при голосовании. Их частенько озвучивают в специализированных сообществах, и профессионалам они известны.
Это кратко, без нюансов. Нет смысла разбирать нюансы отдельных случаев, когда система в общем заставляет страдать, а не работать.

📍 Компенсация морального вреда
Подборка материалов и судебной практики

➡ Содержание ОИ/Капремонт/Коммунальные услуги
Компенсация морального вреда за:
▪️взыскание задолженности «не с того» собственника
▪️некачественную услугу
▪️испачканный краской балкон
▪️неразмещение информации в ГИС ЖКХ
▪️незаконное ограничение коммунальных услуг
▪️отверстие в перекрытии после ремонта
▪️ненадлежащее управление МКД
▪️ненадлежащую влажную уборку подъездов
▪️ненадлежащее проведение капремонта
▪️длительное отключение холодной воды
▪️позднее начало отопительного сезона
▪️ненадлежащее обслуживание ОДПУ
▪️нарушение сроков установки лифта
▪️«неразмещенный» в ГИС ЖКХ отчет УО

➡ Квитанции
Компенсация морального вреда за:
▪️ошибочную рассылку электронных квитанций
▪️отсутствие графы для показаний ИПУ
▪️указание задолженности
▪️неуказание в квитанции объема коммунальных услуг

➡ Вред здоровью
Компенсация морального вреда за:
▪️травмы при падении в подвале МКД
▪️травмы ребенка на детской площадке
▪️перелом ноги на крыльце
▪️перелом ноги в темном подъезде
▪️падение на неосвещенной детской площадке
▪️травмы при падении на скользкой придомовой территории
▪️табачный дым от курящих соседей
▪️«травлю» ядовитыми веществами и «подселение» неизвестных насекомых

➡ Оскорбления, порочащие сведения и другие неудачные высказывания
Компенсация морального вреда за:
▪️высказывания слесарей УК о подмесе в биде
▪️«порочащее честь и достоинство» взыскание долгов
▪️нецензурную брань в ходе словесного конфликта
▪️распространения порочащих сведений со стороны УК
▪️оскорбления в домовом чате (+ еще один случай)
▪️распространение порочащих сведений о руководстве ТСЖ
▪️подозрение в нарушении психического здоровья

➡ Шум (от соседей, ИТП, собак)
Компенсация морального вреда за:
▪️шумный ИТП
▪️шум от музыкальных инструментов и беготни детей (+ еще один спор с шумным соседом и иском на 100 000 000 рублей)
▪️громкое хлопанье дверью в общем коридоре МКД
▪️лай собаки в соседской квартире

➡ ГЖИ
Компенсация морального вреда за:
▪️жалобу газовиков в ГЖИ
▪️незаконное внесение изменений в реестр лицензий, отказ в возбуждении дела об административном правонарушении
▪️незаконное привлечение к административной ответственности
▪️«отписки» жилищной инспекции

➡ Потеря времени на участие в судебных процессах
▪️Попытка жильцов взыскать с УК компенсацию морального вреда за беготню по судам
▪️УО взыскивала долги, а собственники во встречном иске — компенсацию за потерю времени

➡ ФКР
▪️Попытка взыскать с ФКР 1 000 000 рублей за использование персональных данных
▪️Компенсация с ФКР в 5000 рублей за недостоверный ответ соцзащите о долге

📍 @gkhnews

📍 ЖКХ изнутри: бухгалтер управляющей организации

В серии интервью «ЖКХ изнутри» поучаствовала читательница Алла Фёдоровна — главный бухгалтер УК «Мирный» и РЭО «Наш дом». В 1990‑х годах совершила профессиональную трансформацию, перейдя из инженерной сферы в бухгалтерию. Теперь она оказывает помощь не только управляющим организациям, но и ТСЖ.

➡ https://gkhnews.ru/1503373-buhgalter-upravlyayushhei-organizaczii/

Пришли. Вдохновили. Победили

Клиенты сервиса Диспетчер 24 стали победителями международной премии в сфере девелопмента PROESTATE Awards. В финал премии вышли 146 претендентов на награды в 60 номинациях, которые охватили все сегменты недвижимости.

Наши клиенты стали лучшими в трёх номинациях.

✅ Застройщик Новый мир из Новосибирска получил сразу две награды — «Инвестиционные проекты» за жилой комплекс «Оскар» и «Лучший проект жилой недвижимости Бизнес-класса. Регионы» за дом «Нобель».

✅ Застройщик AAG из Санкт-Петербурга победил в номинации «Лучшее решение редевелопмента коммерческого проекта». Эту награду он получил за ЖК AVANT.

Церемония награждения прошла в Москве.

👏 Поздравляем победителей и желаем дальше развивать сферу недвижимости. А мы в ДС24 возьмём на себя автоматизацию пути вашего клиента — от онлайн-бронирования жилья до его приёмки и эксплуатации.

Выбирайте ДС24 и побеждайте 🎉
👉 https://clck.ru/3LaWre

📍 Трудовой детектив: дело о загадочных переводах

В Оренбургской области ООО УК «Ваш дом» обнаружило, что в ноябре и декабре 2023 г. (еще при бывшем директоре) некий гражданин получил два банковских перевода с назначением «заработная плата». Всего — 76 259 рублей. Однако трудовой договор с ним УК не заключала, фактически трудовые функции он не выполнял, в подтверждение обратного никакие документы не представил.

➡ Глава 1. Все в недоумении
УК обратилась в суд, чтобы взыскать с гражданина заявленную сумму как неосновательное обогащение. Настаивала на том, что без трудового договора ни о какой зарплате речь не идет, выплата произведена незаконно.

Сам ответчик пояснил в суде: в ООО УК «Ваш дом» он действительно не работал. Зато трудился замдиректора ООО «Карьера». Почему зарплата за два месяца пришла от ООО УК «Ваш дом», понятия не имеет, но директором этих юрлиц был один и тот же человек. В отчетах о поступлении зарплаты не отражалась информация об организации-отправителе платежа. Искренне полагал, что просто получает свою зарплату в ООО «Карьера».

➡ Глава 2. Расследование
По общему правилу зарплата и приравненные к ней платежи не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения. Исключение — случаи, когда их выплата явилась результатом недобросовестности со стороны получателя или счетной ошибки (п. 3 ст. 1109 Гражданского кодекса РФ).

При этом добросовестность получателя денежных средств презюмируется. Доказать обратное — обязанность стороны, требующей возврата излишне выплаченных сумм.

Однако ни счетную ошибку, ни то, что ответчик добивался безосновательного получения денежных средств, УК не доказала. Выплата зарплаты систематически производилась ответчику на основании трудовых отношений с ООО «Карьера», начисления осуществлялись в фиксированном размере, без переплат.

Внося ответчика в зарплатный реестр, ООО УК «Ваш дом» не могло не знать, что перечисляет денежные средства во исполнение несуществующего обязательства либо в отсутствии обязательства как такового.

➡ Глава 3. Вердикт
Суды двух инстанций отказали УК в иске (определение Оренбургского областного суда по делу № 33-887/2025).
«Перечисление истцом спорных денежных средств на счет ответчика осуществлено добровольно, намеренно, неоднократно по несуществующим обязательствам, при наличии исчерпывающей осведомленности о платежах. Доказательств наличия каких-либо заемных отношений между сторонами, либо доказательств того, что спорные денежные средства ответчиком получены от истца на условиях возвратности или возмездности, встречного представления, а также доказательств недобросовестности со стороны ответчика в дело также не представлено».

📍 В каком порядке погашается задолженность за ЖКУ и пени, если должник оплатил долги не полностью

Как распределяются платежи ЖКХ-должника при наличии у него долгов за несколько месяцев? Можно ли направлять поступившие от должника средства в погашение пеней, если у него еще осталась задолженность за ЖКУ?

+ образец заявления, если начисления сделаны неправильно.

➡ https://gkhnews.ru/1503363-v-kakom-poryadke-pogashaetsya-zadolzhennost-za-zhku-i-peni-esli-dolzhnik-oplatil-dolgi-ne-polnostyu/

EWA ST — тележка, с которой дворник не проклинает жизнь, а управляющая компания не переживает, как убирать территорию при нехватке сотрудников.

Что в ней особенного:
— Не шатается, не гремит, легкая и удобная
— Крепления под метлу, лопату, совок, бак, ванну любого калибра. Они действительно удобны, мы гарантируем
— Большие колёса в сочетании с малым весом - любая местность удобна
— Есть GPS-метка (опция) — не для контроля, а если тележка вдруг «испарилась»

И да, её можно «прокачать» до рабочей станции с аккумуляторами и электроинструментом:

🔋 10 аккумуляторов → воздуходувка, мойка высокого давления, электротриммер и щетка для чистки дорожек — всё может быть на борту. И это уже будет не тележка, это настоящая СТАНЦИЯ, ускоряющая работу в разы

А пока — просто хорошая тележка. С нормальным подходом.

📦 Сделано в России. Изменения начинаются с решений!
📎 Посмотрите, пожалуйста [тут]

Реклама. АО "НКТ" ОГРН 1122310011262 ИНН 2310166480 Erid 2Vtzqvs2poa

📍 Суды разошлись в выводах по делу о демонтаже самовольно установленного кондиционера

В Сахалинской области для работы своего магазина ИП установил кондиционер и вывел его внешний блок на фасад МКД. Сделал он это без согласия других собственников, поэтому Администрация МО «Холмский городской округ» (она же — собственник большинства квартир в доме) предписала демонтировать оборудование. Неисполнение предписания стало поводом для обращения в суд.

⚖ Суды первой и апелляционной инстанций в иске отказали.
Действительно, кондиционер размещен на общедомовом имуществе, вопрос использования которого решается по согласию собственников. Соответствующего решения ОСС нет.

Однако Администрация не доказала, что установка кондиционера ухудшила состояние фасада и архитектурный облик МКД, создает препятствие для проведения каких-либо работ или угрожает жизни и здоровью граждан, выполнена с несоблюдением технических норм при креплении конструкций.

Размещение кондиционера не повлекло незаконного переоборудования, переустройства или реконструкции помещений ИП, а вот его демонтаж «приведет к невозможности дальнейшей эксплуатации, чем будет нарушено право собственности ответчика».
Кроме того, жильцы МКД на установку оборудования не жаловались.

Администрация же, как собственник 90% квартир в МКД, от участия в инициированном ответчиком ОСС уклонилась. И вдобавок сама разместила аналогичный кондиционер на другой части фасада. Суды расценили действия истца как злоупотребление правом.

⚖ Арбитражный суд Дальневосточного округа с коллегами не согласился и удовлетворил требование Администрации о демонтаже спорного оборудования.

При этом сослался на толкование ст. 246, 247, 209 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, направленных на определение порядка пользования общим имуществом (в том числе собственниками помещений МКД), которое дал Верховный Суд РФ.

➡ Использование одним из собственников общего имущества МКД (в том числе фасада здания для размещения наружного блока кондиционера) осуществляется в соответствии с решением ОСС этого дома (согласно п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2023), утвержденного 15.11.2023).

➡ Правовой режим общего имущества в МКД предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме, пользоваться таким имуществом единолично без согласия других сособственников (согласно п. 26 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2021), утвержденного 07.04.2021).

➡ Лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между участниками долевой собственности (в соответствии с п. 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Таким образом, самовольно размещая кондиционер на фасаде МКД, предприниматель действовал вопреки нормам законодательства.
Ссылка на то, что администрация уклоняется от участия в ОСС и сама установила кондиционер в другой части МКД, не является основанием для отказа в иске: «несоблюдение требований закона одним из собственников не позволяет другому собственнику безнаказанно допускать те же самые нарушения».

Кроме того, ИП вправе и сам подать аналогичный иск к Администрации. Это может послужить стимулом для разрешения ситуации общим собранием собственников в строгом соответствии с законом (дело № А59-387/2024).

🪙 Секреты экономии ТСЖ: возмещение за негативное воздействие на многоквартирный дом
 
ЖКХ Ньюс продолжает еженедельную рубрику, где подписчики из числа товариществ делятся опытом экономии при управлении многоквартирным домом.

Махов Андрей Сергеевич — председатель правления ТСН "Первомайский 50" (Нижний Новгород) — рассказал о том, как из дому удалось получить деньги за разрушительные вибрации при производстве работ недалеко от дома.

❓ Рядом с домом проходила работа по строительству магистрального дренажного коллектора. Технология работ была такая, что происходили сильнейшие вибрации и началось разрушение межпанельных швов.

💎 Помогло взаимодействие со СМИ и организованность жителей. При управляющей организации такой сплоченности достигнуть бы не удалось.
Когда дом начало трясти, а штукатурка стала отваливаться, практически весь дом вышел на стройку — дружно, спокойно, без криков. Это привлекло внимание СМИ.
Параллельно все желающие добровольно по предложению ТСН сбросились на проведение мониторинга, который показал наличие нарушений. Результаты этого мониторинга опровергали доводы строительной компании о том, что у них все хорошо и правильно.
Подключение СМИ привлекло внимание контролирующих органов, да и заказчик работ тоже вышел на связь с ТСН.
После этого строительная компания изменила технологию работ, а ТСЖ путем переговоров получило денежное возмещение.

✳️ ТСН получило 6,8 млн р.
Этого хватит на ремонт 4,5 км межпанельных швов хорошей гибридной мастикой. Ремонт планируем провести в этом году. Кроме того, сейчас деньги лежат на депозитах и приносят доход.

➕ Нажимайте на #секреты_экономии_тсж, чтобы увидеть предыдущие материалы рубрики.

🏬 Альфа-Банк — ваш надёжный помощник в мире ЖКХ и бизнеса!

👛 Дебетовая карта для жилищных платежей
— Оплачивайте ЖКУ без комиссии через приложение.
— Удобные способы: QR-код с квитанции, реквизиты поставщика или автоматический платёж.
— Кэшбэк в популярных категориях — выбирайте то, что подходит именно вам.
👉 Подробнее о карте

💎 Оформление для самозанятых в сфере ЖКХ
— Всё в одном месте: чеки, налоги, учёт доходов и личные финансы.
— Идеально для мастеров: сантехников, электриков
— Приветственный бонус
👉 Подробнее про оформление

🏆 Регистрация ИП для бизнеса
— Самозанятость не подходит? Откройте ИП онлайн. Это бесплатно.
— Гибкие тарифы на переводы другим лицам.
— Приветственные баллы
👉 Про регистрацию

P.S. Редакция «ЖКХ Ньюс» тоже доверяет Альфа-Банку, поэтому рекомендует ❤️

Полные условия и детали — на сайте банка.

Реклама. АО «АЛЬФА-БАНК» ИНН 7728168971, ОГРН 1027700067328 Erid 2Vtzqvs2poa

📍 УО демонтировала камеру, самовольно установленную жильцом на входной группе подъезда

В г. Москве собственник разместил на входной группе подъезда купольную видеокамеру, а в своей квартире — монитор. Покупка оборудования обошлась инициативному жильцу в 22 620 рублей, а установка и настройка — 18 793 рубля. Вот только соседи новшество не оценили и засыпали УО многочисленными жалобами.

И так как собственник установил камеру самовольно, без какой-либо разрешительной документации, УО потребовала демонтировать оборудование. Но не тут-то было. Собственник рьяно стоял на страже своей безопасности. Предварительно уведомив о выполнении работ, УО в итоге сняла камеру сама. Собственника сей факт возмутил, поэтому он сначала обратился в полицию, а потом и в суд.

➡ В исковом заявлении просил взыскать убытки за порчу и установку домофона (именно так он обозначил спорное оборудование), неустойку и компенсацию морального вреда. Всего — 102 826 рублей + штраф в размере 50% от присужденной суммы.

⚖ Суды трех инстанций возмущение истца не разделили и в иске отказали (определение Второго КСОЮ по делу № 88-24308/2024).
Для установки камеры собственник использовал общее имущество, следовательно, должен был получить на то согласие других собственников МКД. В отсутствие такового истец нарушил их права (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 247 ГК РФ).

«Согласие всех жильцов на установку камеры не требуется, если камера устанавливается непосредственно над дверью квартиры истца, по аналогии с установкой видеоглазка в двери, видеодомофона и дверного замка на стене своей квартиры, поскольку данные устройства не относятся к действиям по использованию общедомового имущества, требующего согласия долевых собственников в смысле положений ч. 4 ст. 36 ЖК РФ».
Рассматриваемый случай под это исключение не подходит.

Кроме того, «домофон — это автоматически запирающееся устройство дверей подъездов многоквартирного дома, отнесенное к общему имуществу МКД». Установленная камера домофоном не является.

📍 О чем и когда УО и ТСЖ должны уведомлять собственников:
— в платежках;
— на информационных досках в доме;
— на своём сайте;
— на своих стендах;
— на информационных табличках;
— другими способами.

Публикуем обновленную памятку.

👍 Будем благодарны за вашу поддержку через буст! Подписчики с Premium помогут каналу развиваться ❤️

👍 Друзья, напомним, что у нас еще есть два закрытых канала

"Совет МКД - практика ЖКХ 2.0" — для советов МКД и УО (список публикаций за прошлый месяц)
"ТСЖ (ТСН) - практика судов 2.0" — для товариществ (список публикаций за прошлый месяц)

Можно оформить туда платную подписку, а можно получить бесплатный доступ за помощь с контентом, приняв участие в любой из наших рубрик:
— примеры добрососедства
— опыт недавнего собрания в ГИС ЖКХ
— секреты экономии ТСЖ
— профессии ЖКХ
— как составляется смета в вашем ТСЖ

Для тех, кто не хочет ничем делиться, ссылки на условия платной подписки:
👉 Совет МКД или ТСЖ 👈

Эти два канала больше всего понравились читателям. А вот закрытый канал "Проверки прокуратуры в сфере ЖКХ" (пример публикаций за месяц), к сожалению, "не зашел". Но желающие могут оформить доступ к архиву — при наличии у пользователя Telegram Premium (как это сделать).

📍 Отвечает ли новый собственник квартиры по долгам предыдущего владельца

Вправе ли УК (ТСЖ, РСО) присылать новому собственнику квартиры платежные документы с задолженностью предыдущего собственника?
Что предпринять, чтобы этой задолженности не было на лицевом счете и в квитанциях?
А если дело дошло до суда – что требовать: обязать сделать перерасчет, исключить задолженность или открыть новый лицевой счет без долгов?

Разбираем это в новом материале (+образец заявления).

➡ https://gkhnews.ru/16891-dolg-starogo-sobstvennika/

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Оценка состояния конструкций по внешним признакам

В статье рассматривается важность визуального обследования зданий и сооружений для оценки их технического состояния. Особое внимание уделяется причинам появления повреждений конструкций и методам их диагностики.

Описываются примеры трещин в различных элементах зданий, включая междуэтажные перекрытия и цокольные стеновые панели. Подчёркивается, что не все трещины свидетельствуют о критической ситуации, и в каждом случае необходим дифференцированный подход и анализ. Также освещается применение маяков для наблюдения за трещинами и оценки динамики их развития.

➡ https://gkhnews.ru/1501804-oczenka-konstrukczij-po-vneshnim-priznakam/

❗️ Друзья, приглашаем и вас поучаствовать в рубрике о проведении собраний в ГИС ЖКХ.

Если вы, являясь администратором, проводили общее собрание собственников через ГИС ЖКХ за последний год, то поделитесь своими впечатлениями с другими читателями.

👍 Ваш рассказ поможет другим собственникам:
✓ Правильно выбрать формат годового собрания
✓ Избежать типичных ошибок
✓ Эффективно организовать голосование

✒ Как поучаствовать:
1. Напишите в личные сообщения редактору
2. Ответьте на несколько вопросов (можно голосовыми)

Собрание в ГИС ЖКХ — опыт подписчика
в рамках рубрики #осс_гисжкх

Подписчик Владимир Пантелюк поделился своим опытом проведения собрания собственников МКД по адресу: г. Казань, ул. Комсомольская, д. 2, с 21.07.2024 по 30.08.2024.

Обнаруженные сложности, которые повлияли на результат собрания:
— Незаполненные информацией помещения (в частности, не были указаны номера некоторых помещений, хотя площади и кадастровые номера были заведены). На обращение в техподдержку никакого вразумительного ответа или решения не получено.
— Общая площадь дома была завышена и составляла 58000+ метров. В паспорте дома оказались несуществующие помещения. На обращение в техподдержку никакого вразумительного ответа или решения не получено.
— Некоторые собственники писали, что не могут авторизоваться через «Госуслуги» (часто проблема возникала с теми, кто был за границей).
— Некоторые собственники не могли скачать приложение либо зайти на сайт.
— Приложение часто бывало оффлайн.
— У некоторых собственников в приложении голосование было пройдено и повторно внести данные было нельзя, однако в систему ГИС ЖКХ по непонятным причинам голоса не попали. На обращение в техподдержку никакого вразумительного ответа или решения не получено.
— Владельцы таких помещений, как парковки, кладовки, коммерческие, не могли проголосовать, т.к. система работала только с квартирами. Если у собственника была еще и квартира, и он голосовал за нее, то в этом случае парковки и кладовки учитывались.
— Ни один из бланков коммерческих помещений мне не удалось внести в систему, потому что системе не хватает каких-то данных, а каких конкретно — не указано.
— В ряде случаев ГИС ЖКХ не конкретизирует, какой именно критерий мешает корректно завести информацию проголосовавшего собственника администратором собрания, выдает ошибку без указания причины.

Результаты голосования в ГИС ЖКХ
В общей сложности в системе ГИС ЖКХ проголосовал 221 участник (собственник) с общей площадью (количеством голосов) 12779,85 метров, что составляет 36,86% от общей площади в 34666,2 метра.

Новые инструменты, которые помогают УО управлять услугами эффективнее 🔥

В платформе ДС24 появились два инструмента аналитики — «Активность» и «Платежи». Они избавили управляющие организации от необходимости выгружать данные по услугам и оплате и вручную строить графики — информация доступна в одном окне.

1️⃣ «Активность» помогает прогнозировать выручку, показывает, какие услуги УО самые прибыльные и оценивает влияние сезонности на спрос.

👉 Что можно увидеть во вкладке:

✅ Сколько услуг жители запросили через приложение
✅ Топ популярных услуг
✅ Динамику заказов за выбранный период
✅ Количество заказанных пропусков и долю жителей, которые ими пользуются

2️⃣ «Платежи» помогают прогнозировать комиссии и выручку, планировать успешные рекламные кампании и быстро оценивать, какие платёжные инструменты самые эффективные.

👉 Что можно увидеть во вкладке:

✅ Долю и динамику платежей за ЖКУ
✅ Долю и динамику платежей за дополнительные услуги
✅ Данные по оплате через QR-коды

Оба инструмента уже доступны нашим клиентам в разделе «Статистика». Оцените возможности ДС24 и стройте работу УО на основе точных данных:
👉 https://bit.ly/post_activity_payments

📍 Что делать, если пропущен срок поверки счетчиков воды (+образец заявления)

Кто отвечает за своевременную поверку счетчиков?
Каковы последствия пропуска срока их поверки?
Выгодна ли поверка счетчиков для потребителя?
Должны ли УК (ТСЖ, РСО) делать потребителю перерасчет платы по показаниям счетчика с момента истечения межповерочного интервала до проведения его поверки?
Можно ли взыскать с УК (ТСЖ, РСО) компенсацию морального вреда и штраф за отказ в перерасчете платы за воду?

➡ https://gkhnews.ru/1503236-esli-propushhen-srok-poverki-schetchikov-vody/

📍 Домофон в многоквартирном доме
Подборка материалов и судебной практики

Оборудование
▪️ Демонтаж домофона: практика судов
▪️ Собственник хотел обязать УО установить домофон на дверях в подвал МКД
▪️ Законен ли штраф за одностороннее расторжение УК договора с домофонщиками
▪️ УК через суд обязала собственника демонтировать видеокамеру и индивидуальный домофон
▪️ Собственники решили установить домофон. Есть ли нарушения со стороны УК

Плата
▪️ Как правильно платить за домофон или законно собирать плату за его обслуживание
▪️ Вправе ли УК взимать с жильцов плату за обслуживание домофона
▪️ Суд признал недействительным предписание Комитета госжилнадзора Ленинградской области об оплате домофона
▪️ Обязан ли наниматель квартиры оплачивать домофон
▪️ ИП не удалось взыскать с собственника «мифическую» задолженность за обслуживание домофона

Опыт подписчиков
▪️ Домофоны под контролем ТСЖ (опыт читателя)

Органы власти про домофоны
▪️ Минцифры про обработку биометрических данных домофонами
▪️ Собственники пожаловались на «домофонщиков» в орган жилищного надзора, но остались недовольны ответом
▪️ Организация по установке домофонов обиделась на публикации органа жилищного надзора

📍 ЖКХ изнутри: ревизор ТСЖ

Новое интервью серии «ЖКХ изнутри» посвящено работе ревизора в крупном жилом комплексе Тюмени. Наш собеседник рассказывает о специфике управления финансами ТСЖ, которое объединяет три восьмиэтажных дома общей площадью более 17,500 м².

Интервью содержит рекомендации по организации финансового контроля в ТСЖ и раскрывает ключевые компетенции, необходимые для успешной работы ревизора.

➡ https://gkhnews.ru/1503226-revizor-tszh/

📍 Второй квартал — традиционное время для проведения годовых собраний.
Редакция ЖКХ Ньюс рекомендует инициаторам воспользоваться недорогим сервисом своего учредителя — ДомОнлайн — для подготовки документов.

Инициатор сможет:
▪️выгрузить из ЕГРН в реестр собственников те данные, что там доступны;
▪️автоматически сформировать документы к собранию, включая бюллетени с заполненными сведениями о собственности;
▪️внести голоса с заполненных бюллетеней и получить расчёт по принятым решениям;
▪️автоматически сформировать итоговый протокол со всеми приложениями.

Прекрасно подходит для собраний в очно-заочной форме.

Доступ удобно взять на квартал — этого как раз хватит для проведения собрания.

👉 Оставить заявку и узнать точную стоимость на подключение можно на сайте ДомОнлайн.

📍 Трудовой детектив: дело о прогулах

АО «УЖХ Кировского района ГО г. Уфа РБ» уволило своего замдиректора за прогулы. Но то были не прогулы, а разъезды по работе. К тому же, уволили замдиректора в период нахождения на больничном, что и вовсе никуда не годится.

➡ Глава 1. Разные версии событий
В УК провели служебное расследование и признали необоснованным отсутствие замдиректора на рабочем месте 24 и 25 мая 2023 г. Уже 1 июня его уволили на основании пп. «а» п. 6 ст. 81 Трудового кодекса РФ.

Замдиректора утверждал: его работа носит разъездной характер, 24 и 25 мая вместе с непосредственным начальником он проводил сезонные осмотры МКД (контролировал проведение опрессовки и др.).
В эти же дни в 7:30 и 18:30 ч. оба участвовали в оперативных совещаниях по видеоконференцсвязи с первым заместителем мэра. Эти обстоятельства замдиректора изложил в докладной записке от 31 мая, не забыв указать, что с 26 мая находится на больничном.

Не согласившись с увольнением, в исковом заявлении просил:
- признать 24 и 25 мая отработанными днями, акты об отсутствии на рабочем месте за эти даты и приказ об увольнении — незаконными;
- восстановить в прежней должности, изготовить дубликат вкладыша трудовой книжки без «порочащей» информации об увольнении за прогулы;
- уволить его в связи с ликвидацией предприятия со всеми положенными выплатами [в марте 2023 г. УК признана банкротом], а также недополученной за май зарплатой — 9200 рублей, выплатой за неиспользованный отпуск — 74 321 рубль, зарплатой за время вынужденного прогула, компенсацией морального вреда — 20 000 рублей.

➡ Глава 2. Прогул или работа вне офиса — расследование
Суд первой инстанции учел показания свидетелей, изучил акты сезонного осмотра общего имущества МКД, должностную инструкцию, трудовой договор истца и другие доказательства. В итоге пришел к следующим выводам:

— Работа истца действительно предполагает выезды на осмотры МКД. И он не нарушил такими выездами трудовую дисциплину, даже действуя без соответствующего распоряжения работодателя. Доказательства того, что истец должен непрерывно находиться по адресу УК, не представлены.

— Акты об отсутствии на рабочем месте не опровергают того, что 24 и 25 мая истец работал «на выезде». Тем более, что его участие в сезонном осмотре МКД подтверждены как документами, так и свидетельскими показаниями.

— В нарушение ч. 14 ст. 81 ТК РФ работодатель по своей инициативе уволил истца в период его нетрудоспособности, «что является безусловным основанием для признания увольнения незаконным».

Апелляционный суд также отметил: «Самовольное, по мнению ответчика, выполнение отдельных работ в интересах работодателя не может быть расценено как отсутствие на рабочем месте без уважительных причин, то есть прогул, а могло явиться основанием для привлечения работника к дисциплинарной ответственности за нарушение установленного порядка осуществления трудовой функции (если такой порядок существовал)».

Сторона УК настаивала на том, что осмотренные истцом дома исключены из управления. Однако сведения о внесении изменений в реестр лицензий были доведены до замдиректора уже после проведения сезонных осмотров.

⚖ Глава 3. Вердикт
Суды признали 24 и 25 мая 2023 г. отработанными истцом рабочими днями, а приказ об увольнении — незаконным, восстановили истца в должности замдиректора со 2 июня, взыскали в его пользу зарплату за время вынужденного прогула — 386 533 рубля, зарплату за 24 и 25 мая — 9200 рублей и компенсацию морального вреда — 10 000 рублей (определение Шестого КСОЮ по делу № 88-23694/2024).

📍 Почему ТСЖ пришлось переделывать клумбы на придомовой территории, сделанные ландшафтной компанией

В 2020 году ТСЖ из числа подписчиков сделало цветники у подъездов за 212 тыс. р. Обидно признать, но эти траты оказались напрасными. Не имея опыта и насмотренности в вопросах озеленения придомовой территории, правление ТСЖ доверилось ландшафтной компании. Однако проект озеленения, предложенный ландшафтниками, не учитывал специфику многоквартирного дома и фактически провалился.

В материале автор разбирает ошибки этого проекта и дает рекомендации тем, кто планирует озеленять территорию МКД.

➡ https://gkhnews.ru/1503189-oshibki-landshaftnoi-kompani/

Управляющие компании могут зарабатывать еще до сдачи дома, предложив платные услуги застройщикам. Для УК это дополнительный доход и возможность выстроить долгосрочные партнёрские отношения с девелопером.

О платных услугах для застройщиков рассказала Юлия Соловьева, генеральный директор ГК «Высота-Сервис». В управлении компании — порядка 4 миллионов квадратных метров недвижимости бизнес и премиум-классов в Москве и Сочи.

Какие дополнительные услуги УК может предложить застройщику и почему он с удовольствием за них заплатит, читайте в статье:
👉 https://bit.ly/uk_dlya_zastroyshika

📍 2,5 млн рублей за размещение панно, посвященного 9 Мая
их все-таки взыскали

В прошлом году на втором нашем канале рассказывали занимательную историю, которая совсем недавно завершилась.

УК из Иркутской области взыскивала неосновательное обогащение и проценты с МБУ «Культурно-досуговое объединение», которое во исполнение местного постановления ко Дню Победы разместило на фасаде многоквартирного дома настенное панно площадью 27 кв.м.
При этом собственники на собрании утвердили размер платы за использование фасада — 2500 р. за кв.м.

Основываясь на этом решении, компания просила взыскать деньги за 3 года использования фасада.
Однако две инстанции отказали в иске, посчитав, что компания не доказала размер неосновательного обогащения.

Тогда Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа направил дело на новое рассмотрение:
— установлен и не оспаривается факт использования ответчиком без правовых оснований общего имущества для размещения конструкции, содержание которой признано судами социальной рекламой;
— в материалах дела не усматривается решения собственников о безвозмездном предоставлении своего фасада для размещения панно;
— неосновательность приобретения имущества за счет другого лица не зависит от цели использования чужого имущества.

⏩ И вот теперь дело рассмотрено заново.

Первая инстанция вновь отказала в иске, так как УО якобы не доказала стоимость использования общего имущества.
"Суд, оценив представленный истцом протокол общего собрания, с учетом характера спора и распределения бремени доказывания, пришел к выводу, что указанный протокол не является допустимым доказательством, соответствующим требованиям статьи 1105 Гражданского кодекса РФ, поскольку из указанного протокола лишь следует, что собственники объекта недвижимости выразили намерение и желание определить размер платы за использование своего имущества по цене, указанной в решении собрания."
Апелляционный суд отменил это решение и удовлетворил иск на уточненную сумму — 2 430 000 р.:
— решение собрания собственников, которым был установлен размер платы за пользование общедомовым имуществом, и есть минимально необходимое доказательство, обосновывающее размер неосновательного обогащения;
— именно ответчик мог опровергнуть разумность заявленного размера неосновательного обогащения и представить доказательства его чрезмерности;
— однако ответчик не выразил несогласия с заявленным размером неосновательного обогащения и доказательств его чрезмерности не представил.

ЖКХ Ньюс 📍 №А19-16447/2023

🪙 Секреты экономии ТСЖ: благоустройство двора за счет депутатов

ЖКХ Ньюс продолжает еженедельную рубрику, где подписчики из числа товариществ делятся опытом экономии при управлении многоквартирным домом.

Председатель ЖК "Мира-41" (г. Томск) Михейчик Марина рассказала о том, как жители домов обращались за помощью к депутатам для благоустройства территории.

❓ Это было необходимо из-за отсутствия или плохого состояния элементов на детских площадках, лавочек и спортивных комплексов.

Жители обратились к депутатам округа, городского и областного уровня. Они писали письменное обращение и записывались на встречу. Депутаты, в свою очередь, могли тратить средства из своих фондов на реализацию таких проектов. В Томске также существовала программа по созданию спортивных уголков, на которые выделялись средства до 500 тысяч рублей.

Сначала жители просили установить элементы на детскую площадку, так как старые пришли в негодность, а площадка была единственной на несколько домов. Затем они просили установить лавочки и урны, чтобы родители могли присесть во время игр детей. После этого последовала просьба обустроить спортивный уголок для подростков и молодежи, чтобы они могли заниматься спортом во дворе.

Кооператив координировал все эти действия.

💎 Примерный алгоритм действий:
— Собрать инициативную группу жителей: объедините соседей, которые заинтересованы в благоустройстве территории.
— Организовать сбор подписей: подписи помогут подтвердить вашу просьбу и показать, что она поддерживается большинством жителей.
— Написать обращение к депутатам: опишите конкретную проблему, которая требует решения. Например, необходимость установки элементов на детскую площадку, лавочек. Укажите, как это улучшит качество жизни во дворе.
— Собрать информацию и доказательства: подготовьте фотографии старого состояния площадки, описание текущей ситуации и планы на будущее.
— Организовать встречу с депутатами: запишитесь на прием, чтобы лично рассказать о своей проблеме и ответить на вопросы депутатов.

Важно отметить, что в случае подписчика земля была муниципальная, а двор расположен между тремя домами.

✳️ За счет координации со стороны кооператива и сплоченности жителей удалось обновить элементы детской площадки примерно на сумму 100 000 р., установить лавочки, которые при установке за свой счет обошлись бы в 70 000 р., организовать спортивный уголок стоимостью 500 000 р.

➕ Нажимайте на #секреты_экономии_тсж, чтобы увидеть предыдущие материалы рубрики.

📍 Собственница судилась с ПАО «Т Плюс» из-за неполученных квитанций

В ноябре 2023 г. жительница Республики Чувашия обратилась в ПАО «Т Плюс» с просьбой выдать квитанции на оплату ЖКУ за период с 01.10.2021, которые она по своему адресу почему-то не получает.

В ответ ПАО «Т Плюс» сообщило: для получения квитанций нужно направить ему документ, подтверждающий право собственности/пользования квартирой или регистрацию в ней; платежные документы доставляются в срок до 10-го числа ежемесячно, но получать их можно и в электронном виде.

Женщина решила, что ПАО «Т Плюс» нарушает ее право как потребителя на получение запрашиваемой информации об оказываемых услугах (квитанций), и подала иск в суд.

В исковом заявлении просила:
— признать ПАО «Т Плюс» нарушившим права потребителя, а его действия по непредоставлению квитанций незаконными;
— обязать ответчика предоставить запрашиваемые квитанции и взыскать с него компенсацию морального вреда — 100 000 рублей, «потребительский» штраф.

Суд первой инстанции в иске отказал: «характер запрошенной истцом у ответчика информации не отвечает положениям закона, а потому не свидетельствует о нарушении ПАО «Т Плюс» его прав на информацию».

В апелляционном суде истица пояснила: с 01.07.2024 начала получать квитанции в офисе компании, но платежные документы за период с 01.10.2021 по 30.06.2024 ей все равно нужны, чтобы проверить обоснованность начислений. В спорный период квитанции по своему адресу она не получала.

ПАО «Т Плюс» указывало: квитанции истице доставлял и опускал в почтовый ящик курьер, чему есть подтверждение в виде фотографий.

Апелляционный суд к доказательствам ответчика отнесся скептически, так как наличие договора на курьерскую доставку и невнятные фотографии почтовых ящиков от курьеров (без привязки к конкретным адресам) не подтверждают ежемесячную доставку квитанций истице.

Также ПАО «Т Плюс» ставит предоставление запрашиваемых квитанций в зависимость от предоставления документов на квартиру, хотя «законом предусмотрена императивная обязанность исполнителя предоставлять информацию потребителю услуг по его требованию без какого-либо встречного исполнения». При этом ответчик не отрицает, что на имя истицы открыт лицевой счет и она является потребителем соответствующих услуг.

Приходя к выводу о нарушении прав истицы, апелляционный суд обязал ПАО «Т Плюс» предоставить ей квитанции за спорный период, а также взыскал компенсацию морального вреда — 1000 рублей и штраф — 500 рублей (определение Верховного Суда Чувашской Республики по делу № 33-538/2025).

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Памятка по срокам ответов УО и ТСЖ на обращения

Обновили памятку со сроками ответов по темам:
— заявки в АДС,
— предоставление документов,
— проверка начислений,
— заключение договора на коммунальные услуги,
— общие собрания,
— приборы учета,
— остальная информация.

👍 Если наш канал полезен для вас, поддержите развитие проекта бустом! Подписчики с Premium знают, как это сделать ❤️

📍 Минстрой готовит новые изменения по капремонту

Минстрой подготовил законопроект с очередными многочисленными изменениями, касающимися капремонта многоквартирных домов.

В статье приводим замысел Минстроя, но обращаем внимание, что в окончательном виде эти предложения могут измениться.

➡ https://gkhnews.ru/1503154-novye-izmeneniya-po-kapremontu/

📍 В Кировской области соседи судились из-за неосторожных высказываний в домовом чате

В чате мессенджера житель Кировской области разместил сообщение о том, что по смете капремонта в ТСЖ были сворованы деньги — 196 000 рублей, и указал конкретные фамилии «виновных». Один из них (он же — председатель правления ТСЖ) подал иск о защите чести, достоинства и деловой репутации.

Настаивал на том, что распространенные сведения не соответствуют действительности. Просил обязать ответчика опровергнуть их от своего имени в том же мессенджере и на доске объявлений в МКД (для этого даже предложил текст опровержения), а также взыскать с него компенсацию морального вреда — 200 000 рублей.

⚖ Суд первой инстанции удовлетворил иск частично: признал распространенные сведения несоответствующими действительности, порочащими честь и достоинство истца; обязал ответчика опровергнуть их в чате мессенджера и взыскал компенсацию морального вреда — 5000 рублей и расходы на госпошлину — 300 рублей.

— Ответчик не оспаривал, что отправил в чат сообщение о воровстве денег. Его размещение подтверждает протокол осмотра доказательств, произведенного нотариусом.

— Истец представил заключение специалиста, согласно которому ущерб в размере 196 695 рублей нанесен в результате непроведения работ согласно локальной смете.

— Лингвистическая экспертиза показала, что в сообщении ответчика в форме утверждений о фактах и событиях содержится негативная информация об истце. А именно, подразумевается, что он совместно с другим лицом совершил хищение, украл, присвоил денежные средства в размере 196 000 рублей, принадлежащие ТСЖ.

В итоге суд посчитал: ответчик распространил «не соответствующие действительности сведения о нарушении истцом действующего законодательства, в частности, совершения преступлений, нечестных поступков, неправильном поведении, недобросовестности при исполнении должностных обязанностей».

➡ Истец обжаловал это решение, так как не согласился с размером компенсации морального вреда. Указал на то, что испытал значительные переживания из-за возможной негативной оценки его деятельности в связи с распространением недостоверных сведений. Тем более что истец довольно известен в публичном поле г. Кирова и занимает должность на госслужбе.

⚖ Кировский областной суд учел доводы истца и взыскал компенсацию морального вреда в размере 30 000 рублей (определение по делу № 33 – 429/2025).

🔥 Министерство энергетики опубликовало образцы расчетов индексов готовности к отопительному сезону

Удобный калькулятор в формате Excel:
— 4 листа-приложения для разных групп "готовящихся" (муниципалитетов; ТСО; не ТСО; УО и ТСЖ);
— выделенные цветом ячейки (для заполнения значений "0" или "1", фактического значения).

Добавили это в статью "Подготовка к отопительному сезону по новым правилам (+шаблон плана на 2025/2026 год)", кто еще не знакомился с материалом — также рекомендуем к ознакомлению.

📍 Холодные или слишком горячие батареи (при подключении по открытой схеме теплоснабжения)

В материале разберем причины холодных или слишком горячих батарей, их неравномерного прогрева. Подробнее остановимся на воздухе в системе отопления, а также на процессах балансировки и регулировки системы отопления.

➡ https://gkhnews.ru/1502521-holodnye-ili-slishkom-goryachie-batarei-pri-podklyuchenii-po-otkrytoj-sheme-teplosnabzheniya/

📍 ОСС в ГИС ЖКХ: опыт подписчиков

Первая проблема, о которой писали сегодня, оказывается, носит не единичный характер 😱

Вот и из Московской области шлют аналогичный опыт.

Член инициативной группы по смене ООО «ГранельЖКХ» в Долгопрудном, ул. Парковая, д. 46, к. 1, написал следующее:
Инициатор — физическое лицо в установленные сроки разместил сообщение о проведении ОСС. Начало 17 апреля. Собственники получили уведомления от ГИС ЖКХ. А 8 апреля действующая УК «ГранельЖКХ», которую мы хотим сменить, сначала разместила отказ от проведения нашего ОСС, потом аннулировала, а потом от лица физического лица (которое предоставило им свои паспорт и ИНН) снова внесли отказ от ОСС. Причём делается это одним нажатием на кнопку «Отменить голосование», которая доступна в ГИС ЖКХ всем собственникам без каких-либо специальных функций администратора и в отсутствие от 50% площадей бумажных отказов.

Мы написали обращение через ГИС ЖКХ в Минчистоты МО, в техподдержку, мэру Долгопрудного в соцсетях. Прошло двое суток, пока наше ОСС не восстановлено. Техподдержка по существу до сих пор ничего не ответила.
#осс_гисжкх

Upd. от 22.04.25: собрание восстановлено.

Проблема из примера выше решена, публикуем следующий опыт:

Собрание в ГИС ЖКХ — опыт подписчика

Елена, исполнительный директор группы компаний в сфере управления МКД, поделилась своим опытом проведения онлайн-собраний.

Текущая практика:
— Инициировано 4 ОСС от управляющей организации
— 2 ОСС от собственников помещений
— 4 новых запуска от УО в процессе.

Основные выявленные проблемы:
— Расхождения между Росреестром и ГИС ЖКХ по площади и количеству помещений
— Включение в площадь дома самостоятельных строений (например, паркингов)
— Подвисание системы при загрузке документации
— Отсутствие фиксации технических проблем в истории портала
—Нет эффективной обратной связи от техподдержки

Примеры из практики:
— Анапа, с.Варваровка, Калинина, д. 150 к.10: некорректный подсчёт площадей привел к якобы отсутствию кворума, в связи с чем пришлось составлять правильный протокол вручную. То же самое с МКД по адресу: Северный, д.2а в Геленджике;
— Анапа, с.Витязево, Западный, д.16: успешное проведение электронного голосования;
— Геленджик, пер.Больничный, д. 4: дом из 14 подъездов искусственно разделён муниципалитетом на отдельные дома. В итоге в ГИС фигурировали два вида объектов: целый дом из 14 подъездов и 14 отдельных корпусов. Это привело к абсолютной невозможности провести электронное голосование.

Рекомендации:
— Делать скриншоты при каждой технической проблеме
— Самостоятельно фиксировать обращения в техподдержку
— Тщательно проверять данные перед проведением собраний
— При необходимости делать ручной пересчёт и составлять корректирующие протоколы
Ситуация особенно критична в Краснодарском крае и Ростовской области, где множественные случаи некорректного разделения домов и поддельных собраний создают хаос в управлении МКД.
___________________
#осс_гисжкх — рубрика четверга. Прислать свой свежий опыт администратора: @gkhwsem

📍 ОСС в ГИС ЖКХ: опыт подписчиков
продолжаем нашу еженедельную рубрику #осс_гисжкх

Подписчица Елена, администратор собрания собственников в МКД по адресу: г. Москва, ул. Газгольдерная, д. 10 (ЖК «ПРОФИТ») поделилась свежим опытом проведения собрания в ГИС ЖКХ.

Собрание проводилось с 20 февраля 2025 г. по 20 апреля 2025 г. Собственники доверяли государственной системе, поэтому решили сменить с помощью ГИС ЖКХ свою УК «Профит». Тем более что дом большой: больше 2000 квартир и десятки коммерческих помещений.

20 апреля еще не наступило, а собрание уже "закончилось", причем весьма необычным образом.

🏷 Полномочия УО
Только вчера мы на соседнем канале писали про обязанность управляющей организации размещать в системе письменные отказы собственников от первого онлайн собрания. Для этого есть предусмотренные законом сроки. Если отказов много, то собрание отменяется до его начала.
Такая возможность есть у действующей управляющей организации (см. руководство для УО версии от 07.04.2025, стр. 749).
Так как никаких отказов собственники не подавали, то собрание успешно запустилось, собственники начали голосовать за смену УК.

❓ Что случилось с собранием
Утром 8 апреля администратор собрания зафиксировал, что голосование перевалило за 51%.
Вечером 8 апреля собственникам стали приходить уведомления об отмене собрания и о том, что отказ от собрания принят системой.
Выяснилось следующее: отмена ОСС произошла на основании одного заявления от собственника, якобы обладающего более 50% голосов. Однако в доме нет собственников с такими площадями.

Получается, в систему с нарушением сроков был внесен недостоверный отказ от проведения уже запущенного собрания, и на основании этого заявления было (опять же с нарушением сроков) отменено уже по сути состоявшееся голосование.
Напомним, что такими полномочиями и техническими возможностями (по внесению отказов и отмене собраний) обладает действующая УО, хотя если смотреть "историю событий" (скрин прикреплен), то будет написано, что информация внесена неким гражданином.

🖌 Что теперь
Собственники написали обращения в многочисленные органы власти.
"Жильцы московского ЖК «Профит» надеются, что справедливость все-таки восторжествует и им вернут их собрание собственников. Но такие инциденты, безусловно, подрывают доверие граждан к площадке предоставления электронных государственных услуг и к электронным выборам на государственных площадках в целом."

❗️Обновлено в 12:09: администратор сообщил о восстановлении собрания 👏

📍 Лифт в многоквартирном доме
Подборка материалов и судебной практики

Содержание/ремонт/замена лифтов
▪️ Собственница не смогла обязать УО заменить лифтовой портал
▪️ Зачем управляющей организации участвовать в ускоренной замене лифтов: опыт управляющей организации из г. Удомли Тверской области
▪️ Попытки УК/ТСЖ возместить расходы на неотложный ремонт лифтов
▪️ Житель сломал лифт – можно ли взыскать ущерб
▪️ УО взыскала с собственника 334 200 р. за испорченный лифт
▪️ Спор УО и собственника по поводу неработающего лифта
▪️ Суд отменил штраф ГЖИ Московской области, назначенный за неработающий лифт
▪️ Компенсация морального вреда инвалиду-колясочнику за нарушение сроков установки лифта
▪️ Ответственность за шум от лифта
▪️ УО добивалась доступа к лифтовому порталу, который собственники заложили кирпичами и включили в площадь квартиры

Плата за лифт
▪️ Плата за лифт отдельной строкой: обобщение судебной практики
▪️ Случай законного начисления по условиям договора управления
▪️ Суд отменил штраф ГЖИ Санкт-Петербурга, назначенный за повышенную плату за обслуживание лифтов
▪️ 4 популярных вопроса про плату за лифт в МКД
▪️ Перерасчет платы за неработающий лифт (разъяснение ГЖИ Санкт-Петербурга)
▪️ Дополнительная плата за содержание второго лифта в подъезде

Другое
▪️ Сдать старые лифты на металлолом: положительный опыт
▪️ 3 вопроса о лифтах, которые задают собственники

📍 ЖКХ изнутри: главный инженер управляющей организации

Новокрещенов Олег Александрович, главный инженер ООО «Управляющая компания Правильная» (Удмуртия), поделился увлекательным путем от начинающего слесаря-сантехника до руководителя инженерной службы, раскрыл особенности работы в сфере ЖКХ и дал ценные советы молодым специалистам.

Несмотря на то, что деятельность инженерной службы часто остается «за кулисами» для обычных жителей, именно благодаря труду таких профессионалов обеспечивается комфортное проживание в многоквартирных домах.

➡ https://gkhnews.ru/1503098-glavnyi-inzhener/

📍 Госдума приняла в первом чтении законопроект № 829059-8 о внесении изменений в статьи 173 и 177 Жилищного кодекса РФ о капремонте.

Как сейчас:
При переходе на спецсчет решение вступает в силу через один год после направления региональному оператору решения общего собрания (если меньший срок не установлен регионом).

Как предлагается:
При переходе на спецсчет решение вступает в силу через год со дня поступления региональному оператору решения общего собрания (если меньший срок не установлен регионом).

Иногда решение вступает в силу раньше, чем предусмотрено общим правилом выше, и такие случаи тоже хотят привязать не к направлению решения общего собрания региональному оператору, а к его поступлению. 

Также законопроектом уточняется перечень лиц, по требованию которых предоставляется информация о сумме зачисленных на счет платежей собственников, об остатке средств на спецсчете, об операциях по спецсчету: при изменении способа формирования фонда капремонта — по требованию регионального оператора или вновь избранного владельца специального счета.

📍 @gkhnews

📍 Госдума приняла в первом чтении законопроект № 775871-8 о внесении очередных изменений в Жилищный кодекс РФ — на этот раз про обслуживание лифтов.

Проектом предполагается, что лифты могут эксплуатироваться только при наличии договора со специализированной лифтовой организацией.

Требования к таким организациям и ведению реестра таких организаций определит Правительство РФ. Уполномоченный орган утвердит типовую форму договора, а также методические указания по расчету платы (как с газовиками было, помните ведь?).

Как обычно, Москве хотят дать право решать за себя самостоятельно.

Также депутаты хотят, чтобы УО, ТСЖ и ЖСК в очередной раз исправили свои договоры управления и уставы, продублировав в них то, что и так будет прописано в законе. Глупо и бессмысленно, как и в случае поправок с газом.

📍 @gkhnews

📍 Провайдерам хотят дать еще больше возможностей

Совет Федерации опубликовал рекомендации, составленные по результатам «Круглого стола» на тему «О правоприменительной практике исполнения законодательства по обеспечению недискриминационного доступа операторов связи в МКД в целях обеспечения услугами связи жителей таких домов».

Публикуем эти чудесные рекомендации.

Если коротко, то предлагается закрыть все возможности, которые до этого оставались у собственников и УО, ТСЖ:
— если сейчас можно на собрании принять безусловное решение о демонтаже сетей, то предлагается ограничить его случаями соблюдения требований пожарной безопасности и безопасности жизни и здоровья граждан (то есть этот пункт перестанет работать полностью);
— распространить действие закона о доступе провайдеров на нежилые помещения, так как сейчас этот момент назван в рекомендациях как "активно используемый УО способ восполнения "утраченных" в связи с принятием Федерального закона № 67-ФЗ доходов от платежей операторов связи";
— распространить бесплатный доступ и на транзитников, которые сейчас продолжают платить арендную плату;
— распространить поправки еще и на тех, кто оказывает услуги связи юрлицам и арендаторам (сейчас в законе речь лишь про абонентов-граждан, являющихся собственниками или нанимателями по договору социального найма).

"Добрая" ТПП предложила продлить для операторов сроки приведения сетей в порядок. То есть за год они в своем большинстве не почесались, чтобы навести порядок (согласно опросу подписчиков канала), а теперь им еще хотят продлить этот срок для ничегонеделания на целых три года! А УО и ТСЖ опять не смогут добиться порядка в общем имуществе даже через суд, так как сроки "не истекли".

Другими словами, предлагается дать провайдерам карт-бланш при использовании общего имущества.

А что для УО и ТСЖ?
А для них предлагается ввести штрафы. Выяснилось, что именно УО и ТСЖ, требующие привести общее имущество в порядок и предоставить опись оборудования согласно Правилам №1055, злоупотребляющие правами, виноваты в проблемах провайдеров, поэтому надо ввести для первых ответственность — распространить на них действие ст. 9.21 КоАП РФ про правила недискриминационного доступа.

Пока всё это не реализовали: собственники, УО и ТСЖ, успевайте пользоваться теми возможностями, что есть сейчас.

Институт управления ЖКХ приглашает на семинар:
Экономика договора управления в части содержания и ремонта общего имущества в МКД.
22 - 23 апреля 2025 г. Москва

Вопросы программы:
➡ Правила применения нормативной правовой базы, регулирующей вопросы экономических условий формирования и исполнения договора управления
➡ Формирование цен на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме с применением методов ценообразования: затратного, метода единичных расценок, аналогового, индексного
➡ Формирование цен с учетом применяемой управляющей организацией системы налогообложения: без применения освобождения от НДС, с применением освобождения от НДС, с применением УСН
➡ Формирование цены и стоимости услуги по управлению многоквартирным домом
➡ Порядок включения в договор управления планово-договорных цен (стоимости) на работы, услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества, в т.ч. на период действия договора управления более 1 года
➡ Формирование цены договора управления
➡ Случаи и порядок изменения стоимости выполненных работ, оказанных услуг при их выполнении (оказании) с ненадлежащим качеством или установленной периодичности
➡ Правила и примеры оформления актов выполненных работ, оказанных услуг, в т.ч. при выполнении непредвиденных работ, в т.ч. за дополнительную плату
➡ Правила и процедура определения размера платы за содержание и ремонт общего имущества с участием собственников и ОМС
➡ Изменение размера платы за содержание и ремонт общего имущества без участия собственников
➡ Случаи и правила формирования резерва на текущий ремонт общего имущества и резерва на непредвиденные работы, порядок использования таких резервов
➡ Порядок составления отчета об исполнении договора управления с учетом объема раскрываемой собственникам информации
➡ Случаи и правила расчета экономии и отражения такой информации в отчете по исполнению договора управления за отчетный год
➡ Случаи и порядок определения сумм целевых средств, не включаемых в цену договора управления, и подлежащих учету при исполнении договора управления в последующие годы или возврату собственникам при расторжении (прекращении) договора управления
➡ Случаи и порядок определения неосновательного обогащения управляющей организации

🏷 Лектор по программе:
Маликова И.П. – к.э.н., ген. директор ООО «Институт управления ЖКХ»

🗓 Режим занятий (лекций) в очном формате с 10:00 до 18:00 (мск)

💬 Вопросы участников для включения их в программу курса принимаются до 18 апреля на эл.почту info@institut-gkh.ru

➡ Программа семинара и регистрация

📍 Трудовой детектив: дело о пропавшем работодателе

В Республике Башкортостан уборщица МКД судилась с УК, чтобы установить факт трудовых отношений, получить соответствующую запись в трудовой книжке, невыплаченную зарплату — 131 637 рублей и компенсацию морального вреда — 30 000 рублей.

➡ Глава 1. С чего всё начиналось
30.09.2021 истица по собственному желанию уволилась из банкротящегося ООО «ТЖХ» («с целью трудоустройства в переименованную организацию»). И пока решался вопрос с новым работодателем, продолжала добросовестно убирать вверенные ей ранее лестничные клетки. Однако заключения нового трудового договора женщина так и не дождалась.

➡ Глава 2. Следы ведут в новую УК
Как выяснили суды, после банкротства ООО «ТЖХ» дом был передан в управление ООО УК «Ленинский», которое трудовой договор с истицей не заключило. А в ходе рассмотрения дела указало, что в его штатном расписании отсутствует должность «уборщик производственных и служебных помещений».

Однако суды двух инстанций все равно пришли к выводу: между истицей и ООО УК «Ленинский» сложились трудовые отношения.

➡ Глава 3. Ключевые доказательства
«При разрешении споров работников, с которыми не оформлен трудовой договор в письменной форме, судам, исходя из положений ст. 2, 67 Трудового кодекса РФ, необходимо иметь в виду, что если такой работник приступил к работе и выполняет ее с ведома или по поручению работодателя или его представителя и в интересах работодателя, под его контролем и управлением, наличие трудового правоотношения презюмируется и трудовой договор считается заключенным».

Истице удалось доказать фактическое выполнение работ. Сама она представила суду расписки от жильцов МКД о проведении влажной уборки подъездов с октября 2021 г. по июль 2022 г. Некоторые жильцы в качестве свидетелей пояснили суду: у уборщицы есть бытовка, где она набирает воду и хранит инвентарь, в подъездах чисто, от новой УК никто убираться не приходит.

➡ Глава 4. Выводы «следствия»
— С 01.10.2021 истица осуществляла трудовую деятельность в интересах ООО УК «Ленинский».
— У нее определено рабочее место, к подъездам и инвентарю имелся доступ.
— Должность уборщика подъездов соответствует производственной деятельности УО.
— Не доказано, что истица выполняла уборку в качестве самостоятельного хозяйствующего субъекта.

➡ Глава 5. Завершение дела
Суды решили, что именно ООО УК «Ленинский» обязано внести в трудовую книжку истицы запись о приеме на работу в должности «уборщик производственных и служебных помещений» с 01.10.2021, выплатить заявленный размер зарплаты и компенсацию морального вреда в 20 000 рублей (определение Верховного Суда Республики Башкортостан по делу № 33 – 18766/2024).

📍 Естественное освещение мест общего пользования в МКД (устройство, требования)

В статье рассмотрены естественное освещение в МКД, его роль, особенности, способы реализации.

Читатели узнают, как менялись требования к освещению, на что стоит обратить внимание при замене оконных блоков в подъездах (на примерах из практики).

➡ https://gkhnews.ru/1502523-estestvennoe-osveshhenie-mop/

Управляющие компании сталкиваются с вызовами в работе: обязательные расходы, долги жителей и давление со стороны РСО. При этом повысить тариф можно только раз в год на общем собрании собственников.

Однако и в таких условиях УК может держаться на плаву и увеличивать прибыль. Для этого нужно повысить эффективность бизнес-процессов в компании. Об этом говорим с Егором Марьяскиным, генеральным директором сервиса ДС24.

Читайте в новой статье на сайте:

1️⃣ Какие направления работы УК можно автоматизировать;
2️⃣ Как УК может вернуть минимум треть долгов в течение месяца;
3️⃣ Какой инструмент ДС24 помогает увидеть зоны роста УК.

Переходите по ссылке, чтобы узнать, как увеличить прибыль управляющей компании:
👉 https://bit.ly/ostatsya_v_pribyli

📍 УО обязала собственника демонтировать навес и часть перил у запасного выхода из помещения

В 2008 г. житель Владимирской области перевел жилое помещение в нежилое и подготовил его к открытию магазина непродовольственных товаров. На то у него был проект переустройства и перепланировки, который предусматривал еще и наличие металлической лестницы у запасного выхода. Однако лестницей собственник не ограничился — оборудовал ее перилами и установил над выходом навес.

Другим собственникам и УО это не понравилось: конструкции крепятся к фасаду МКД и не соответствуют проекту, а зимой навес не очищается от снега и наледи. Но на претензию УО собственник не отреагировал — навес с перилами не демонтировал, разрешительную документацию на их установку с использованием общего имущества не предоставил. Конфликт пришлось разрешать в суде.

⚖ Суд первой инстанции решил, что спорные конструкции должны остаться на месте.
Ссылаясь на нормативно-правовые акты, действовавшие в 2008 г., указал: установка перил и навеса над пожарным выходом обеспечивает безопасность посетителей магазина. Навес защищает от упавших с окон предметов, снега и дождя, предотвращает обледенение запасного выхода. Перила придают пожарному (эвакуационному) выходу дополнительную безопасность и предупреждают травматизм в случае ЧС.

«Необходимость обустройства эвакуационного (запасного) выхода из помещения магазина вызвана прежде всего противопожарными требованиями. Устройство навеса над входом в нежилое помещение, по сути, не является использованием общего имущества многоквартирного жилого дома, обеспечивает именно безопасность граждан при эвакуации в чрезвычайных ситуациях».

⚖ Апелляционный суд решил иначе.
Представитель ГУ МЧС России по Владимирской области пояснил, что запасной выход из помещения ответчика «рассматривается как аварийный, так как не отвечает требованиям, предъявляемым к эвакуационным выходам».

На реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещения в МКД, влекущие уменьшение размера общего имущества, требуется согласие всех собственников дома. Ответчик не может единолично, без согласия других сособственников, пользоваться общим имуществом МКД (с учетом положений ч. 1 – 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Тот факт, что в настоящее время навес оборудован системой снегозадержания, ситуацию не меняет. Срок для обращения в суд УО не пропустила, так как «исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ)».

С учетом всех обстоятельств суд обязал собственника демонтировать навес над запасным выходом из нежилого помещения и часть лестничного ограждения, примыкающего к стене МКД, взыскал с него судебную неустойку — 400 рублей за каждый день неисполнения вынесенного решения, начиная с 31-го дня после его вступления в законную силу. Отстоять перила и навес в следующей инстанции собственнику не удалось.

⚖ Второй КСОЮ оставил решение апелляционного суда без изменений (определение по делу № 88 – 23694/2024).

🪙 Секреты экономии в ТСЖ: коэффициенты на общедомовых счетчиках

ЖКХ Ньюс продолжает еженедельную рубрику, где подписчики из числа товариществ делятся опытом экономии при управлении многоквартирным домом.

Сегодня мы расскажем о двух успешных примерах того, как ТСЖ может защитить интересы жителей и добиться существенной экономии. В обоих случаях именно благодаря внимательному отношению к расходам и профессиональному подходу к решению проблем удалось выявить серьезные ошибки в работе общедомовых счетчиков и сэкономить деньги собственников.

✳️ Опыт ТСЖ ОРИОН из г. Муром
После замены счётчиков электроэнергии оказалось, что они считают энергию в четыре раза больше, чем обычно. Это привело к переплате около 60 000 рублей.

Благодаря тому, что в ТСЖ больше контроля над расходами, председатель смог обратить внимание на эту проблему: если раньше КР СОИ по э/э составляли 4-5 тысяч рублей в месяц, то стали 20 тысяч.
Было написано заявление с вызовом представителей Энергосбыта.

Оказалось, что на корпусе счётчика коэффициент указан один, а внутри другой. Представители энергосбыта зафиксировали эту проблему и признали свою ошибку. Возврат переплаты занял почти полгода, но обошлось без судов (шаблон прикреплен к посту).

✳️ Опыт ТСЖ «4 квартал» из Пермского края
После перехода дома из-под УК в ТСЖ, жители обратили внимание на завышенные в 2 раза счета за отопление. Сначала ТСЖ не знало причину, пыталось перенастроить блок управления отоплением, но это не помогало.

Один из членов ТСЖ занимается автоматикой отопления и вызвался помочь. Он сравнил коэффициент преобразования в паспорте тепловычислителя и на самом приборе. В тепловычислитель были введены значения 6,25 имп/л, тогда как по паспорту должно быть 12,5 имп/л. Поэтому прибор считал в 2 раза больше, чем реальное потребление теплоносителя.

Как такое стало возможным? УК, имея на руках проект, заменили лист настроечной базы данных, где был указан неверный коэффициент, пригласили инспектора тепловой организации и составили акт допуска узла учета. Это было сделано осенью 2021 года, когда полным ходом шло голосование за переход дома в ТСЖ. В ноябре пришли первые увеличенные квитанции, а в декабре ТСЖ выявило причину и устранило ее.
"После перепрограммирования тепловычислителя, составления нового акта допуска, ТСЖ обратилось в ПАО "Т плюс" за перерасчетом цены. Сумма переплаты составила ≈ 1,1 млн.р. После перерасчета мы не платили за отопление 3 месяца, так как сумма переплаты перекрывала потребление."

➕ Нажимайте на #секреты_экономии_тсж, чтобы увидеть предыдущие материалы рубрики.

📍 Жилец МКД пытался оспорить предписания о замене/диагностировании газовой плиты

Житель Архангельской области судился с ООО «КОМГАЗ», так как не согласился с предписаниями о замене внутриквартирного газового оборудования или проведении диагностирования в связи с истечением срока службы.

Позиция ООО «КОМГАЗ»: по результатам проверки ВКГО выяснилось, что у газовой плиты 2013 года выпуска истек семилетний срок службы. Выдавая предписания сначала в январе, а потом и в апреле 2024 г. ответчик руководствовался п. 10 Правил пользования газом № 410. Права истца не нарушены, так как предписания выдавались не ему, а собственникам квартиры — членам его семьи.

Позиция истца:
— предписания незаконны, так как газовое оборудование исправно, недостатки в его работе не выявлены;
— согласно Правилам № 410, техобслуживание ВКГО предусматривает проверку технического состояния газового оборудования, но не включает в себя проверку его документации на предмет определения срока службы;
— в гарантийном талоне на газовую плиту указан «срок службы — 7 лет», но «срок службы» и «срок эксплуатации» — разные понятия;
— в Правилах № 410 нет такого основания для выдачи предписания о замене газового оборудования, как «истечение срока службы»;
— с платным техническим диагностированием плиты не согласен, «поскольку основание для его проведения — истекший срок службы — не основано на законе».

Суды трех инстанций в иске отказали (определение Третьего КСОЮ по делу № 88 – 4550/2025).
Ответчик, имея на то необходимые полномочия, действовал согласно положениям Правил № 410. Предписания выданы иным лицам. На истца, не являющегося собственником квартиры, где расположено проверенное газовое оборудование, «безусловной обязанности по замене вышеуказанной газовой плиты не возлагают, носят информационный характер, направлены на обеспечение безопасной эксплуатации газового оборудования в многоквартирном доме».

📍 В Оренбургской области регионального оператора по обращению с ТКО лишают статуса

Такое решение приняло региональное Минприроды. Региональный оператор (ООО «Природа») обратился в суд, чтобы оспорить приказ ведомства.

Вместе с этим ООО «Природа» ходатайствовало о принятии обеспечительных мер — приостановлении действия оспариваемого приказа.
Мотивировало это тем, что еще до принятия итогового решения по делу Минприроды может без конкурса наделить статусом регоператора другое юрлицо (п. 6 ст. 29.1 Федерального закона «Об отходах производства и потребления» № 89-ФЗ). В такой ситуации у ООО «Природа» есть риск прямых убытков:
— заявитель обязан оказывать услуги потребителям в пределах тарифа, установленного для регоператора, но в отсутствие такого статуса освобождение от НДС применяться не будет;
— по соглашению с Минприроды, в случае лишения статуса регоператора придется выплатить штраф — 20% от суммы банковской гарантии (более 20 миллионов рублей), причем предъявить требование о его взыскании ответчик вправе непосредственно после вступления оспариваемого приказа в законную силу.
Всё это, по мнению ООО «Природа», может привести к убыточности осуществляемой деятельности и банкротству.

С учетом всех обстоятельств суд удовлетворил ходатайство о принятии обеспечительных мер (дело № А47-4581/2025).

Чем закончится дело по существу — редакция ЖКХ Ньюс понаблюдает и напишет отдельно.

✒ Обновления материалов (ежемесячный обзор)

В марте 2025 года на сайте ЖКХ Ньюс были (среди прочего) обновлены материалы:

🔥 Важное для УО и ТСЖ
— Годовой отчет управляющей компании перед собственниками в 2025 году
— 5 вопросов про реестр членов ТСЖ (ТСН)

✔ Общие собрания
— Голоса на общем собрании собственников: сколько нужно (+памятка)
— Должна ли УК предоставлять реестр собственников инициатору собрания после 1 марта 2023 года
— 10 советов: как упростить уведомление об общем собрании собственников
— Как правильно уведомлять об общем собрании собственников
— Как провести собрание силами УК по желанию собственников с 10% голосов (практика, шаблон заявления)

🧹 Некачественные услуги и работы
— Почему могут отказать в компенсации морального вреда за некачественную услугу
— Чем грозит УО ненадлежащее обслуживание ОДПУ
— Претензии собственников к качеству и частоте уборки подъездов
— Собственник за свой счет отремонтировал общедомовое имущество. Может ли он взыскать расходы с УО (ТСЖ)
— За неправильное аварийно-диспетчерское обслуживание можно получить штраф
— Как собственники судятся из-за слишком шумной котельной в МКД

📚 Другие обобщения
— Как установить дорожные знаки на придомовой территории
— Попытки УК/ТСЖ возместить расходы на неотложный ремонт лифтов
— Когда банк откажет в перечислении денег со спецсчёта на капремонт
— Компенсация морального вреда с УО, которая взыскивает задолженность «не с того» собственника
— Демонтаж домофона: практика судов

📍 Суды разбирались, должна ли УК устранять выявленные дефекты, если дом «на гарантии»

По обращению одного из жильцов Госкомитет Карелии по жилищному надзору провел проверку в отношении УК и обнаружил: она ненадлежащим образом содержит общедомовое имущество и тем самым нарушает лицензионные требования к предпринимательской деятельности по управлению МКД. Результатом проверки стало предписание об устранении нарушений, которое УК попыталась оспорить в суде.

В соответствии с предписанием, УК надлежит «любым доступным путем, в том числе (но не ограничиваясь) ведением претензионно-исковой работы с застройщиком»:
— провести мероприятия по отводу воды со световых приямков и спуска в подвальные помещения (п. 1);
— в местах повреждений обеспечить восстановление штукатурно-окрасочного слоя стен и потолка в МОП (п. 2).
Кроме того, УК необходимо устранить повреждения декоративных покрытий световых приямков по периметру МКД и входов в подвалы около пяти подъездов (п. 3).

Оспаривая выданное предписание, УК настаивала: обязанность по выполнению указанных работ лежит на застройщике и его правопреемнике, по гарантии.

Суд первой инстанции с такой позицией не согласился.
«Сам по себе факт выявления строительных дефектов вследствие ненадлежащего исполнения обязанностей застройщика и наличия у него обязанности по устранению допущенных нарушений в течение гарантийного срока не освобождает управляющую организацию от исполнения обязанностей, установленных законодательством и договором управления многоквартирным домом» (п. 30 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2021) от 30.06.2021).

В соответствии с действующим законодательством, УК обязана своевременно осуществлять все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги при содержании МКД, обязательства по управлению которым она взяла на себя добровольно.

В частности, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами № 170, которые обязательны к исполнению как собственниками МКД, так и управляющей компанией. И п. 4.2.3.1 Правил № 170 предусматривает, что местные разрушения облицовки, штукатурки, фактурного и окрасочного слоев, трещины в штукатурке и т. д. должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития.

Таким образом, предписание Госкомитета вполне законно. За исключением п. 3, касающегося декоративных покрытий световых приямков. Суд установил, что проектом дома не предусмотрено наличие на них декоративного покрытия. Следовательно, в отношении указанного пункта исковые требования УК подлежат удовлетворению. Также суд отметил: Госкомитет уже самостоятельно устранил нарушение прав истца, вынеся решение о прекращении исполнения предписания в части.

Апелляционный суд решил, что предписание Госкомитета недействительно и в части п. 1, 2, так как именно застройщик дома несет ответственность за возникновение недостатков строительства в пределах гарантийного срока. УК при этом не бездействовала, а вела с застройщиком переписку по вопросу устранения выявленных дефектов.

Арбитражный суд Северо-Западного округа решил иначе и оставил в силе решение первой инстанции. При этом отметил: УК сама сослалась на то, что указанные в п. 1, 2 дефекты устранены после выдачи предписания (дело № А26-1234/2024).

📍 Как организовать мониторинг температуры в помещениях МКД при ручном регулировании отопления

ЖКХ Ньюс публикует опыт читателя из Ижевска, описывающий способ мониторинга параметров работы оборудования в элеваторном пункте и температуры в квартирах с помощью беспроводной сенсорной сети для “умного дома”.

Мониторинг необходим при ручной регулировке отопления, в частности, для борьбы с “перетопами”. Также с его помощью можно выявлять проблемные места в отопительной системе для планирования текущего ремонта или локальных мероприятий. А в случае аварии, при перерывах или нарушении качества КУ – отправлять уведомления.

🔥 https://gkhnews.ru/1502953-monitoring-temperatury/

📍 ОСС на 437%: собрание в ГИС ЖКХ — опыт подписчика

Подписчик Александр Ахтулов поделился опытом проведения собрания в МКД по адресу: г. Омск, ул. Красный Путь, д. 135, к. 1.

Это пятое онлайн-собрание подписчика. Оно закончилось 15.03.2025. 

🔥 Результат голосования: система сформировала «протокол», согласно которому кворум имеется и все решения приняты (даже по тем вопросам, где нужно было две трети голосов). Получилось около 70000 голосов "ЗА" в доме с общим числом голосов в 16040.
Но если считать честно и вручную, то фактически решения с квалифицированным большинством голосов не приняты. 

❓ Причина проблемы

Техподдержка ГИС ЖКХ назвала проблемой «некачественные данные Росреестра» по помещениям из состава общедомового имущества (на них зарегистрировано право общей долевой собственности, и они участвовали в голосовании, причем не долей в площади, а всей площадью сразу — при голосовании каждого участника общей долевой собственности на помещение). При внесении необходимых изменений итоги голосования пересмотреть невозможно.

Росреестр ответил, что все действия с его стороны, в том числе по регистрации права общей долевой собственности на общие помещения в МКД, являются законными. 

💎 Предложения по устранению проблемы

Росреестр указал на возможность погашения записей о наличии общей собственности.
«Права общей долевой собственности конкретного участника общей долевой собственности могут быть погашены на основании заявления участника общей долевой собственности о погашении такой записи» (полностью ответ прилагается).

ГИС ЖКХ предложила другой алгоритм: ТСН, управляющее домом, должно удалить связи кадастровых номеров с данными Росреестра. Тогда помещения из состава общего имущества не будут участвовать в проводимом голосовании. При этом в получаемой шахматке (промежуточной статистике по голосованию) эти помещения будут учитываться, и информацию нужно корректировать вручную для адекватной оценки кворума.

🖌 Итоги
«Лично для меня, фаната цифры и цифровизации, это как удар под дых. Лично я более не планировал вообще проводить «бумажные» собрания (трудоемко, неудобно, нужно будет СНИЛСы брать со всех, и вскоре придется загружать каждое решение в ГИС, это вообще ад), но после этого собрания даже не знаю, что и думать, как быть в перспективе: тратить много сил и получить результат или тратить чуть меньше, но сидеть потом и надеяться, что получишь вообще хоть что-то».
Так как собрание касалось вопросов капремонта, то его инициировали заново — в очно-заочной форме.

#осс_гисжкх

Ассоциация «Российское лифтовое объединение» приглашает посетить стенд «Проект ускоренной замены лифтов для владельцев специальных счетов» на международной выставке лифтов и подъемного оборудования «Russian Elevator Week», которая состоится в Москве с 25 по 27 июня 2025 г. на территории ВДНХ в павильоне 57.

На стенде можно получить исчерпывающую информацию о проекте, а на стендах заводов-партнеров выбрать свой новый лифт в необходимой отделке и комплектации.
Напоминаем, что проект предоставляет беспроцентную рассрочку оплаты 50% стоимости комплекса работ по замене лифтов на срок до 5 лет.

Подробная информация о проекте и международной выставке лифтов и подъемного оборудования «Russian Elevator Week» размещена на сайте ассоциации https://zamena.rlolift.ru/tpost/zo8317gs41-russian-elevator-week-2025

📍 Балконы в многоквартирных домах
Подборка материалов и судебной практики

Балконное остекление и козырьки
▪️ Самовольное остекление балкона — демонтировать или оставить: 11 случаев из судебной практики
▪️ Как УО не потерять зимой сотни тысяч из-за балконных козырьков
▪️ ТСЖ борется с незаконной надстройкой на лоджии: решение суда (опыт читателя)
▪️ Что должен установить суд при рассмотрении дела о демонтаже незаконного остекления и козырька
▪️ Спор о демонтаже конструкций, из-за которых намокает стена соседнего МКД
▪️ Суды обязали собственников демонтировать остекление балкона, которое «простояло» 20 лет
▪️ Спор о демонтаже незаконного остекления и балконного козырька на объекте культурного наследия

Содержание балконных плит
▪️ Как восстановить балконную плиту: обзор современных решений и рекомендации
▪️ Ремонт балконных плит: чего делать не стоит
▪️ Могут ли коврики и остекление балконов привести к разрушению балконных плит
▪️ Спор о доступе в квартиру для демонтажа аварийной балконной плиты
▪️ Подрядчик демонтировал аварийный балкон. Можно ли его восстановить?
▪️ УО получила штраф в 100 000 рублей за неисполнение предписания о ремонте балконных плит
▪️ Спор УО и ГЖИ об обязанности восстановить балконную плиту
▪️ Должна ли УО ремонтировать балконные плиты (подборка судебной практики)

Если с балкона что-то выпало/упало (ответственность УО)
▪️ С балкона выпала створка. Обязана ли УО возместить расходы по ремонту остекления
▪️ C балконной плиты сорвало нащельник. Должна ли УК устанавливать новый
▪️ С балкона МКД упал экран (фанерный лист) — директор УК получил штраф
▪️ На машину упала облицовка балкона. Можно ли взыскать ущерб с УК
▪️ На машину упала балконная (оконная) рама. С кого взыскивать ущерб

Самовольное возведение балконов
▪️ Судебная практика о демонтаже самовольно возведенных балконов
▪️ Как жильцы самовольно построили балкон на 4 этаже
▪️ Собственников обязали демонтировать навесной балкон и восстановить наружную стену МКД

Ограждения балкона/лоджии
▪️ Суды обязали ТСЖ отремонтировать балконное ограждение и козырек
▪️ Нужно ли согласовывать демонтаж ограждения лоджии
▪️ Балконные ограждения – чья зона ответственности

Другое
▪️ Борьба управляющих организаций с кормлением голубей на балконах
▪️ Организация кладовки под балконом: в каком случае незаконна
▪️ ОМСУ согласовал утепление и объединение лоджии с квартирой. Суды с этим не согласились
▪️ Нельзя самовольно взять и увеличить балкон в МКД
▪️ Как женщина перенесла кухню с коммуникациями на лоджию
▪️ Этапы ремонта балкона: что нужно знать
▪️ Как устроены балконы в МКД советской постройки

📍 ЖКХ изнутри: руководитель клиентского сервиса

В новом интервью ЖКХ Ньюс делится опытом Виктория Воденикова, руководитель клиентского сервиса УК «Кварталы Новой Риги». Она рассказывает о построении эффективной команды, работе с обратной связью и создании современной системы обслуживания жителей.

Ключевые темы разговора: особенности управления клиентским сервисом в ЖКХ, работа с CRM-системой, мотивация персонала и анализ метрик качества.

➡ https://gkhnews.ru/1502940-rukovoditel-klientskogo-servisa/

🫥 "Программа передач" на апрель
Для удобства подписчиков прикрепляем расписание рубрик на апрель.

🌐 ЖКХ Ньюс (gkhnews.ru) — сетевое юридическое издание, зарегистрированное в РКН. Вы находитесь на Telegram-канале этого издания. Здесь удобнее отслеживать публикации сайта, а также быть в курсе изменений в законодательстве (так как совсем короткие новости на сайт не попадают).

Сообщество объединяет профессионалов отрасли ЖКХ, а также потребителей, которые знают не только свои права, но и обязанности. Здесь будут рады тем, кто с уважением относится к труду работников УО и ТСЖ, с пониманием — к контролирующим органам, с заботой — к общему имуществу в МКД, с состраданием — к ЖКХ в целом.

❓ Реклама на канале
Канал тоже зарегистрирован в РКН, на нем возможно приобрести рекламу, если вы хороший человек и хотите предложить подписчикам что-то полезное. По этому вопросу пишите редактору @gkhwsem.

❗️ Условия использования материалов
Вот общие условия для издания в целом, а что касается Telegram-канала, то (в дополнение к общим условиям) приветствуются репосты.

✒ Обратная связь
Нашли опечатку, хотите стать автором, поделиться ответом какого-то органа власти или своим положительным опытом, предложить сотрудничество или помощь?
Пишите редактору @gkhwsem.

💎 Учредитель ЖКХ Ньюс — сервис ДомОнлайн.
На этом сайте можно:
— скачать образцы документов по вопросам ЖКХ;
— вести удобный учет собственников на основе данных ФГИС ЕГРН, оперативно получать обновления;
— готовить документы для общих собраний собственников, включая именные бюллетени, и после голосований считать голоса;
— организовать работу с должниками;
— заказать юридические услуги (как разово, так и в виде постоянной поддержки).

👍 Если наш канал полезен для вас, поддержите развитие проекта бустом! Подписчики с Premium знают, как это сделать ❤️

Группа компаний «Элехант» и НПО «Мир» наладили сотрудничество.

НПО «Мир» - это российский разработчик и поставщик приборов и решений для интеллектуальных сетей и подстанций. Теперь умные однофазные счетчики электричества С-04, С-05 и С-07 производимые НПО «Мир» внедрены в единую систему передачи данных со счетчиками «Элехант».

Приложение «Элехант» снимает и передает показания не только со счетчиков воды и газа, а еще и электричества. Таким образом, пользователи получат возможность отслеживать потребление и передачу данных всех коммунальных ресурсов в одном приложении.

Передача данных так же может осуществляться счетчиком электричества НПО «Мир», который способен по каналу Bluetooth получать данные с приборов учета воды и газа «Элехант». Это значительно упростит процесс мониторинга и передачи показаний.

Сотрудничество между «Элехант» и НПО «Мир» стало возможным благодаря растущему спросу на интегрированные решения в области управления ресурсами. Обе компании нацелены на создание удобных и эффективных инструментов, которые помогут бизнесу и населению оптимизировать затраты и рационально подходить к потреблению ресурсов.

Аналитики прогнозируют, что подобные интеграции окажут значительное влияние на развитие жилищного и коммунального сектора в России, удовлетворяя требования растущего числа потребителей, заинтересованных в удобстве и эффективности.

Счетчики "Элехант" можно купить здесь: elehant.ru/catalog
Задать вопросы можно здесь: тел. +7913 635 3610 (вацап, телеграм)

Реклама. ИП Черкасов А.В. ИНН 550717681990 ОГРНИП 316554300052532. Erid 2Vtzqvs2poa

📍 Трудовой детектив: пропавшее выходное пособие

Глава 1. Исчезнувшая выплата
В Республике Татарстан разгорелся трудовой спор: при увольнении «по собственному» главбух УК не получил выходное пособие, которое п. 7.2.2 трудового договора предусмотрено в размере трех средних месячных заработков (помимо остальных выплат). Обращаясь в суд, просил взыскать указанную сумму — 204 240 рублей, проценты за ее несвоевременное начисление — 32 460 рублей и компенсацию морального вреда — 10 000 рублей.

Глава 2. Тайны трудового договора
УК во встречном иске просила признать условия трудового договора недействительными. Мотивировала это тем, что изначально пункта о таком выходном пособии в трудовом договоре от 2013 г. не было. В текст документа он включен со слов истца уже 2017-2018 гг., когда «якобы было выявлено отсутствие ранее заключенного трудового договора» и его пришлось восстанавливать.

Также УК обратила внимание:
— в документе указан ее адрес, который стал актуальным после 2014 г., а также паспортные данные истца от 2017 г.;
— ни в Положении об оплате труда, ни в должностной инструкции истца нет указаний на выплату повышенного выходного пособия.

Глава 3. Расследование и свидетельские показания
Суд первой инстанции установил:
— В трудовом договоре действительно указаны сведения, неактуальные на 2013 г.
— Сам главбух пояснил, что в 2017-2018 гг. обнаружил у себя отсутствие договора и по согласованию с руководством сформировал в электронном виде новый экземпляр. Дату оформления указал 2013 г., а паспортные данные от 2017 г. программа подставила автоматически.
— В 2022 г. в рамках аналогичного судебного спора главбуха вызывали свидетелем. Тогда он указал, что ни для кого из сотрудников УК трудовыми договорами не предусмотрены повышенные выплаты при увольнении. Более того, директор УК и не предлагал их установить.
— Сам руководитель пояснил, что намеревался установить главбуху повышенную компенсационную выплату при увольнении, но не обсуждал с ним этот вопрос, а потом и сам был уволен.

Глава 4. Завершение дела
Суды двух инстанций пришли к выводу: «изменение условий трудового договора было оформлено без надлежащего согласования с работодателем, без заключения соответствующего дополнительного соглашения». Следовательно, п. 7.2.2 противоречит ст. 72 Трудового кодекса РФ и является незаконным.

Апелляционный суд также отметил, что размер заявленной истцом выплаты составил 204 240 рублей. Однако решение вопросов об одобрении сделок на сумму более 50 000 рублей отнесено к исключительной компетенции общего собрания участников УК, как это предусмотрено пунктом 8.3.14. ее Устава.

В итоге главбух дело проиграл, а вот встречные требования УК суды удовлетворили (определение Верховного Суда Республики Татарстан по делу № 33-492/2025).

🔎 "Трудовой детектив": новая рубрика о трудовых спорах в сфере ЖКХ

Дорогие читатели! Мы запускаем новую рубрику, которая будет интересна как работникам УК и ТСЖ, так и обычным жителям многоквартирных домов.

"Трудовой детектив" – это серия реальных историй из судебной практики, связанных с трудовыми спорами в организациях ЖКХ.

Разберем как необычные, так и типичные конфликтные ситуации между работодателями и сотрудниками.

Руководителям это даст:
— Возможность избежать типичных ошибок в кадровой работе
— Понимание правовых рисков при работе с персоналом
— Практические инструменты для защиты интересов организации

Для сотрудников:
— Знание своих прав и обязанностей
— Понимание механизмов защиты трудовых интересов

🗓 Рубрика будет выходить утром по средам, первый пост уже сегодня!

📍 Какие тайны скрывает сетевая горячая вода

Раньше в России были конкретные правила и нормы, которые описывали, как должна обрабатываться вода и какие показатели качества должны соблюдаться. Сейчас эти документы изменились, и теперь ответственные организации должны самостоятельно разрабатывать программы контроля качества воды.

В статье затрагиваются современные гигиенические требования к качеству горячей воды, разобраны виды обработок и используемые реагенты.

➡ https://gkhnews.ru/1502522-tainy-gvs/

🚀 ДС24 упрощает работу управляющих компаний с ГИС ЖКХ.

Мы продумали, как сделать процесс удобным для УК и для пользователей мобильного приложения жителя. Без этой возможности сотрудник УК заходил бы в ГИС ЖКХ дополнительно, чтобы посмотреть файлы от жителя или прикрепить документы к ответу.

Теперь все обращения жителей автоматически попадают в платформу ДС24 благодаря интеграции с сервисом.

Это значит:

✉️ Никаких пропущенных обращений: все заявки с прикрепленными файлами собираются в одном месте без необходимости заходить в ГИС ЖКХ. УК тоже может отправить жителю документы, необходимые для ответа на обращение.
⚡️ Мгновенное обновление статуса: когда заявка выполнена, информация с комментариями сотрудников УК сразу передаётся в ГИС ЖКХ и мобильное приложение жителя.

Мы постоянно собираем отзывы клиентов и улучшаем сервис, чтобы УК могли легко выполнять свои задачи. Хотите узнать больше? Оставьте заявку на демонстрацию:
👉 https://bit.ly/file_gis_zhkh

📍 УК не смогла оспорить штраф за непредоставление ответов на обращения граждан в ГИС ЖКХ (ст. 7.23.3 КоАП РФ)

Минчистоты Московской области привлекло УК к административной ответственности по ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ и оштрафовало на 150 000 рублей. Причина: ненадлежащее реагирование на обращения граждан в ГИС ЖКХ. И это при том, что ранее УК уже получала предостережение по вопросу усиления контроля за отработкой и своевременным направлением ответов на поступающие от жильцов обращения.

Обращаясь в суд, УК ссылалась на малозначительность правонарушения, просила заменить штраф на предупреждение. Однако суд первой инстанции не усмотрел для этого оснований и в иске отказал. При этом указал, что УК пропустила десятидневный срок для оспаривания постановления о привлечении к административной ответственности (ст. 30.3 КоАП РФ).

Апелляционный суд отметил: на момент совершения административного правонарушения УК являлась малым предприятием, что подтверждает выписка из Реестра МСП. И с учетом положений ст. 4.1.2 КоАП РФ могла рассчитывать на назначение штрафа в размере от 75 000 до 125 000 рублей.

Однако оснований для удовлетворения апелляционной жалобы всё равно нет, так как УК действительно запоздала с обращением в суд. Получив копию оспариваемого постановления 27.05.2024, она подала иск 04.07.2024. При этом не привела ни одной уважительной причины для пропуска процессуального срока (дело № А41 – 58950/24).

🪙 Секреты экономии ТСЖ: проверка расчетов ресурсоснабжающей организации

ЖКХ Ньюс продолжает еженедельную рубрику, где подписчики из числа товариществ делятся опытом экономии при управлении многоквартирным домом.

Юрист ТСЖ «Шамшиных, 18» (Новосибирск) Мухин Виталий рассказал на трех примерах, как взаимодействие с ресурсоснабжающей организацией и внимание к расчетам позволяет товариществу экономит средства собственников.

1⃣ Перепроверка в рамках ежегодной сверки
Каждый год в первом квартале для проведения перерасчёта за поставку тепловой энергии проводится сверка с поставщиком тепловой энергии. И каждый год из начальных данных поставщика следует, что жители МКД совокупно «недоплатили» по 1/12 в течение года. Получается сумма к доплате 200–500 тыс. р. Изначально все расчёты в рублях.

Сложность сверки в том, что ОДПУ один на дом и учитывает суммарный расход тепловой энергии на жилые и нежилые помещения. Плюс помесячные данные поставщик тепловой энергии рассчитывает из своего, одному ему ведомого диапазона дат (например, за февраль с 26 января по 25 февраля). Приходится, соответственно, проводить длительные неординарные вычисления.

На выходе сумма долга жителей всегда снижалась или вовсе исчезала.
"На месте работника УК я бы сверку просто подписал в первый день, т. к. расчёты прямые и УК затрат не понесëт."

2⃣ ГВС, а не тепловая энергия
Дом оборудован закрытой системой ГВС и отопления, а готовые тепло и ГВС поступают с ИТП соседнего дома, где и приготавливаются.
Когда были утверждены нормативы расхода тепловой энергии, поставщик продолжил начислять по фактическому расходу (разница была на 50%). ТСЖ потратило 6 месяцев на переписки с Администрацией города, департаментом ЖКХ, департаментом по тарифам.
В итоге заключили новый договор на поставку именно ГВС, а не тепловой энергии.
"А могли просто зарыть эти расходы в сумму на отопление. Это и сделал поставщик с соседним домом, скинув на них наши тепловые потери в системе ГВС."

3⃣ Перепроверка "перерасчетов"
В текущем году мы получили от поставщика перерасчёт за 2024 год, где поставщик «должен» жителям за тепло 840 тысяч. А следом пришла претензия, что само ТСЖ должно поставщику за ГВС на СОИ 820 тысяч за последние три года, и при неоплате они подают в суд. Эти встречные суммы можно было по-тихому сложить и выставить жителям переплату 20 тысяч, скрыв долг ТСЖ. Однако ТСЖ пошло по пути вычислений фактических расходов ГВС на СОИ. Итог — по расчëтам ТСЖ не оно должно 840 тысяч, а поставщик должен товариществу 26 тысяч.
Потом оказалось, данные поставщика неверно выгрузились, и действительно, долг у самого поставщика перед ТСЖ.
"Действия, которые производило ТСЖ в указанных случаях, конечно, не сверхъестественные, но на месте работника УК, если можно сбросить долг на жителя, тем более по прямым расчëтам, то зачем заморачиваться? Наши соседи, например, за ГВС ещё год платили повышенную плату и плюсом наши потери тепловые оплачивали."
➕ Предыдущие посты рубрики:
— строительство ИТП за счет ресурсоснабжающей организации;
— благоустройство придомовой территории с помощью ТОС;
— доход от владельцев водоматов;
— полезности и бонусы от провайдеров;
— доход от рекламы на крыше и других рекламодателей.

#секреты_экономии_тсж

С 20 марта по 20 апреля 2025 года у читателей ЖКХ Ньюс есть возможность проверить свои знания в области коммунальных услуг, управления домом и защиты прав потребителей.

Что вас ждёт:
— Онлайн-тестирование на сайте «Школа ЖКХ»: пройдите 25 вопросов за 25 минут и получите свой результат.
— Интересные вопросы: узнаете, как управлять многоквартирным домом, разбираться в коммунальных услугах и защищать свои права.
— Сертификат за успехи: если вы дадите не менее 20 правильных ответов, получите электронный сертификат, подтверждающий ваши знания.

➡ Пройти тестирование

💎 Обновленная памятка по количеству голосов на собрании собственников

В новой версии памятки:
• Обновлённые требования законодательства 2025 года
• Разбивка вопросов по темам
• Ссылки на тематические статьи

Документ прикрепляем к посту.
Сохраните себе и поделитесь с соседями! Редакция ЖКХ Ньюс надеется, что памятка поможет избежать споров и ошибок при проведении общего собрания ❤️

Институт управления ЖКХ приглашает на семинар:
Экономика договора управления в части содержания и ремонта общего имущества в МКД.
22 - 23 апреля 2025 г. Москва

Вопросы программы:
➡ Правила применения нормативной правовой базы, регулирующей вопросы экономических условий формирования и исполнения договора управления
➡ Формирование цен на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме с применением методов ценообразования: затратного, метода единичных расценок, аналогового, индексного
➡ Формирование цен с учетом применяемой управляющей организацией системы налогообложения: без применения освобождения от НДС, с применением освобождения от НДС, с применением УСН
➡ Формирование цены и стоимости услуги по управлению многоквартирным домом
➡ Порядок включения в договор управления планово-договорных цен (стоимости) на работы, услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества, в т.ч. на период действия договора управления более 1 года
➡ Формирование цены договора управления
➡ Случаи и порядок изменения стоимости выполненных работ, оказанных услуг при их выполнении (оказании) с ненадлежащим качеством или установленной периодичности
➡ Правила и примеры оформления актов выполненных работ, оказанных услуг, в т.ч. при выполнении непредвиденных работ, в т.ч. за дополнительную плату
➡ Правила и процедура определения размера платы за содержание и ремонт общего имущества с участием собственников и ОМС
➡ Изменение размера платы за содержание и ремонт общего имущества без участия собственников
➡ Случаи и правила формирования резерва на текущий ремонт общего имущества и резерва на непредвиденные работы, порядок использования таких резервов
➡ Порядок составления отчета об исполнении договора управления с учетом объема раскрываемой собственникам информации
➡ Случаи и правила расчета экономии и отражения такой информации в отчете по исполнению договора управления за отчетный год
➡ Случаи и порядок определения сумм целевых средств, не включаемых в цену договора управления, и подлежащих учету при исполнении договора управления в последующие годы или возврату собственникам при расторжении (прекращении) договора управления
➡ Случаи и порядок определения неосновательного обогащения управляющей организации

🏷 Лектор по программе:
Маликова И.П. – к.э.н., ген. директор ООО «Институт управления ЖКХ»

🗓 Режим занятий (лекций) в очном формате с 10:00 до 18:00 (мск)

💬 Вопросы участников для включения их в программу курса принимаются до 18 апреля на эл.почту info@institut-gkh.ru

➡ Программа семинара и регистрация

📍 Компенсация морального вреда за отсутствие графы для показаний ИПУ в квитанции

Жительница Екатеринбурга решила, что УО и расчетный центр должны выплатить ей компенсацию морального вреда в 105 000 рублей. А всё потому, что в квитанциях за март, август и сентябрь 2023 г. не было полей для внесения показаний ИПУ электроэнергии.

➡ Обращаясь в суд, женщина указала: из-за таких квитанций не могла платить за свет в установленный законом срок. Действия ответчиков «являются недобросовестными и умышленными, направлены на искусственное формирование задолженности за электроэнергию».
Истица вынуждена была изыскать денежные средства, чтобы оплатить коммунальную услугу сразу за два (март — апрель 2023 г.) и три месяца (август — октябрь 2023 г.). Все это привело к переживаниям и обострению хронических заболеваний.

⚖ Суды трех инстанций не усмотрели оснований для взыскания с УО и расчетного центра компенсации морального вреда (определение Седьмого КСОЮ по делу № 88 – 1509/2025).

Расчетный центр — ненадлежащий ответчик по делу. В договорных отношениях с истицей не состоит, исполнителем коммунальной услуги и получателем денежных средств не является, плату начисляет на основании агентского договора с УО. Не допускал нарушение личных неимущественных прав истицы и посягательств на нематериальные блага.

Для удовлетворения иска к УО оснований также нет:

— Согласно пп. «ж» п. 31 Правил предоставления коммунальных услуг № 354, исполнитель обязан принять показания ИПУ в том числе способами, допускающими возможность удаленной передачи сведений — по телефону, через ГИС ЖКХ и др. То есть, у истицы была возможность передать показания счетчиков и иным способом, а не только путем указания сведений в соответствующей графе квитанции. Обратное не доказано.

— Графа для внесения показаний ИПУ «фактически носит вспомогательный характер» и не является той информацией об услугах, которую обязательно следует доносить до потребителей в соответствии с п. 10, 12 Закона РФ «О защите прав потребителей» № 2300 – 1.

— Возникшая ситуация не повлекла для истицы негативных последствий. Плату за электроэнергию она внесла по показаниям ИПУ и без каких-либо штрафных санкций.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Собственница не смогла обязать УО заменить лифтовой портал

Жительница г. Санкт-Петербурга несколько лет добивалась того, чтобы на первом этаже ее подъезда управляющая организация заменила портал лифта (обрамление дверного проема).

В 2018 г. гендиректор УО пообещал, что работы будут выполнены до конца года в рамках текущего ремонта. Но новый портал так и не появился. Впоследствии руководство УО сменилось, и на свои обращения собственница стала получать совсем другие ответы: портал исправен, дефектов не имеет, производить замену порталов целесообразно на всех этажах сразу и в рамках капремонта, который запланирован на 2033 – 2035 гг. Эти ответы женщину не устроили, поэтому она обратилась в суд.

В исковом заявлении просила обязать УО заменить старый портал на новый стальной. При этом указала, что на нужды МКД перечислила 6100 рублей — свою долю доходов, полученных от сдачи общедомового имущества в аренду. На них ответчик и должен был произвести заявленные работы, но воз и ныне там.

Суды трех инстанций в иске отказали (определение Третьего КСОЮ по делу № 88 – 3608/2025).
— Лифт установлен в 2008 г., 25-летний срок его службы не истек. По результатам технического освидетельствования от 19.03.2024 дефекты в работе лифта не выявлены.
— Специализированная организация пришла к выводу, что при имеющейся конструкции лифта закрепить металлический портал без зазоров не получится. Установка нового портала возможна только в рамках капремонта.
— Согласно сведениям с сайта ФКР, замена порталов во всем МКД запланирована на 2033 – 2035 гг.
— Собственники МКД не принимали решение о текущем или капитальном ремонте лифта.
— Тот факт, что истица перечислила УО 6100 рублей на «нужды МКД» и в 2018 г. получила от ее бывшего гендиректора письменный ответ о ремонте, не влечет обязанность ответчика выполнить спорные работы.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Запуск и регулировка системы отопления (открытая схема)

В материале рассмотрим пример запуска и местной качественно-количественной эксплуатационной регулировки отопления в пятиэтажном шестиподъездном МКД, подключенном по открытой зависимой схеме (с классическим водоструйным элеватором, без теплообменников и насосного оборудования). Система отопления вертикальная однотрубная с нижним розливом.

➡ https://gkhnews.ru/1501802-regulirovka-otopleniya/

Управляющие компании могут предлагать жителям платные услуги от партнёров. Это удобно для собственников, так как им не нужно искать, например, клининг или доставку на других сайтах — всё необходимое они найдут в мобильном приложении своего дома. Плюс для УК очевиден — она получает дополнительный доход и лояльность жителей.

Раньше в мобильном приложении жителя можно было оставить заявку на услугу только одному подрядчику. Теперь мы дали возможность управляющим компаниям подключать к одной услуге нескольких партнёров.

В новой статье рассказываем:

✅ Зачем понадобилось это обновление;
✅ Как подключить выбор поставщика услуги для компании;
✅ Как обновление помогает УК зарабатывать больше и повысить лояльность жителей.

Переходите по ссылке, чтобы узнать больше:
👉 https://bit.ly/postavshiki__uslug

Проведение собрания в ГИС ЖКХ: опыт подписчиков
начинаем новую рубрику #осс_гисжкх

Подписчица Екатерина, представитель ООО «УК «КА» из Ростова-на-Дону, поделилась опытом проведения собрания в ГИС ЖКХ. Она рассказала о трудностях, которые могут возникнуть у администратора такого собрания, а также дала свои рекомендации.

Опыт
Первые 2 собрания запустили в декабре 2024 года, окончание голосования — 20.02.25. Набрали кворум 67% в одном доме (при общей голосующей площади в 10167,2 кв. м) и чуть меньше во втором. Сейчас в процессе еще 2 голосования. Все собрания инициированы и администрируются УК, при этом вопросы повестки согласованы с инициативной группой собственников, которая также помогает проводить собрания.

Трудности
1⃣ Оператор информационной системы направлял еженедельно «шахматку» (ведомость по проголосовавшим), но это было мало для контроля над ходом голосования.
2⃣ Невозможно внести бюллетень без СНИЛС, а собственники боятся мошенников и неохотно дают эти данные. Дошло до того, что один из собственников написал заявление в полицию о том, что звонят мошенники. Только через инициативную группу удалось собрать СНИЛС.
3⃣ Люди проголосовали дважды: и в системе, и письменно. Но администратор узнавал об этом только при попытке внесения решения в систему.
«Когда ты уже отсканировал, занес все данные и при нажатии кнопки «Разместить» система любезно сообщала, что вся работа проделана зря».
4⃣ Некорректные темы вопроса в повестке. Например, нет темы «Изменения способа формирования кап. ремонта», есть только «Выбор способа».
Один дом сам без участия УК провел свое собрание, и в вопросах, где кворум должен был быть ⅔, у них набрано простое большинство, это видно из площади. Однако они в теме вопроса повестки выбрали «Другое» и получили кворум, хотя по факту его не набрали.
5⃣ ГИС ЖКХ не формирует протокол в пдф и приложения к протоколу в соответствии с требованиями нормативно-правовых актов. Что делать с оригиналами бюллетеней, тоже не понятно.
ГЖИ по этому вопросу пояснить ничего не смогла, поэтому УК распечатала «протокол» (страницу с решениями из ГИС ЖКХ с ЭЦП системы), повестку, приложила бюллетени и сдала. Коллег из других регионов ГЖИ заставляла распечатывать информацию по каждому голосующему из системы и делать скрины.
🔥 «Протокол» не принял фонд капремонта, так как не понял, что это, хотел оригинал или заверенную копию, не распечатку с ЭЦП системы (ответ ФКР прилагается).
Кроме того, в протоколе не отражается кворум и площадь лиц, принявших участие в голосовании. Всё надо высчитывать самому.
6⃣ Нелогичный интерфейс системы. Чтобы посмотреть, кто проголосовал, в том числе и электронно, нужно открыть вкладку «Решения собственников, переданные в ПИСЬМЕННОЙ ФОРМЕ».
А чтобы увидеть всю картину, управляющей компании надо убрать статус УК как администратора собрания и выбрать УК как организацию, обслуживающую МКД.

Преимущества
— Нет очной части.
— Меньше информации вносить по бюллетеням.
— Меньше негатива и больше доверия от собственников.
Но некоторые собственники все равно жаловались, что не собираются заводить себе учетку для голосования и хотят, чтобы УК лично и на очной части все объяснила, а они послушают.

Нестандартные ситуации при проведении голосования
При нажатии «Разместить повестку» система вывела данные, что размещено 66% кадастровых. Специалист по заполнению ГИС ЖКХ был в ужасе. Все отменили, полезли проверять, со стороны УК 100% размещение, а система посчитала процент как размещенную площадь кадастровых к площади всего МКД. При этом что-то поменять система не дает, данные площади по МКД размещены системой по данным Росреестра. Как это скажется на голосовании (оно в процессе) — непонятно.
Также в процессе сверки, когда система перед собранием вывела площадь, было видно несовпадение по жилой площади. Проверили через Росреестр, действительно изменилась площадь, позвонили собственнику — обнаружилась перепланировка.

Рекомендации
— Проверить все размещенные в ГИС ЖКХ данные.
— Провести разъяснительную работу, зачем и почему нужны СНИЛС.
— Предварительно узнать у ГЖИ, в каком виде она хочет видеть протокол.

📍 Благоустройство придомовой территории
Подборка материалов и судебной практики

Трава, деревья, клумбы, огород
▪️ Скашивание травы на придомовой территории: что надо знать
▪️ Как управляющую компанию наказали за слишком высокую траву
▪️ Суд обязал УК спилить деревья, которые растут не по нормативам
▪️ Собственник добивался пересадки деревьев, затеняющих его квартиру
▪️ Даже неаварийные деревья можно снести, если они растут неправильно и вредят здоровью
▪️ Ответственность за спил деревьев на придомовой территории
▪️ Ненадлежащий контроль за состоянием дерева обошелся УК почти в 450 000 рублей
▪️ Можно ли разбить огород на придомовой территории
▪️ Можно ли огородить клумбы за счет денег с содержания жилья
▪️ Законны ли клумбы из покрышек на самом деле (обзор судебной практики)
▪️ Разъяснение Минприроды РФ про использование покрышек
▪️ Можно ли оштрафовать собственника за неучастие в субботнике
▪️ Как эффективно благоустраивать придомовую территорию (опыт читателя)

Детские площадки
▪️ Претензии прокуратуры к содержанию детских площадок
▪️ Суд разбирался, отвечает ли УО за детскую площадку
▪️ Собственники через суд добивались переноса детских качелей, расположенных близко к дому
▪️ Можно ли демонтировать детскую площадку, расположенную слишком близко к МКД
▪️ Можно ли снести детскую площадку, мешающую проезду пожарной техники и отдыху граждан
▪️ Спор о включении детских площадок в состав общедомового имущества
▪️ Когда муниципалитет не отвечает за состояние детской площадки
▪️ Как администрация хотела передать сломанную детскую площадку управляющей компании. Но не вышло.
▪️ Детских площадок в охранных зонах тепловых сетей быть не должно
▪️ УК отвечает за покрытие на детской площадке
▪️ Собственников детской игровой площадки могут заставить установить ограждение
▪️ Кто отвечает за чистоту на детских площадках: разъяснение органа жилищного надзора

Торговые киоски и другие постройки
▪️ Сарай на придомовой территории: можно ли оформить в собственность
▪️ Споры о демонтаже собачьих будок/вольеров во дворе МКД
▪️ Могут ли собственники сдать в аренду часть придомовой территории под киоск
▪️ УО позаботилась о демонтаже незаконного киоска, но у собственника МКД остались к ней претензии
▪️ Конституционный Суд РФ разрешил киоски на придомовой территории
▪️ Скамейка под окном: убрать нельзя оставить
▪️ Если мешает скамейка под окном…
▪️ Почему суды могут отказать в демонтаже гаражей во дворе МКД

Шлагбаум, знаки, сферы
▪️ Конституционный Суд РФ про установку шлагбаумов в Москве
▪️ Можно ли оспорить согласование шлагбаума в Москве
▪️ Сколько голосов нужно получить для установки шлагбаума (разъяснение прокуратуры)
▪️ Могут ли собственники заставить УК обслуживать имущество (автоматические ворота), не включенное в договор управления МКД
▪️ Можно ли без согласия собственников разместить во дворе МКД антипарковочные бетонные полусферы
▪️ Почему законно установленный шлагбаум предписали демонтировать
▪️ Как установить дорожные знаки на придомовой территории
▪️ Собственникам удалось сохранить шлагбаум на придомовой территории

Содержание прилегающей территории
▪️ Можно ли оспорить правила благоустройства про содержание прилегающих территорий
▪️ Участок около дома не входит в общее имущество: должна ли УК содержать его и может ли взимать плату

📍 ЖКХ изнутри: заместитель генерального директора УО по общим вопросам

Светлана Алексеевна Смирнова — заместитель генерального директора управляющих организаций ООО «Гарант Сервис Балашиха», ООО «Гарант Сервис Парк». Она имеет богатый опыт работы в сфере ЖКХ и готова поделиться своими знаниями и наблюдениями. В этой профессии она нашла не только возможность профессионального роста, но и удовлетворение от помощи людям.

Интервью получилось очень тёплым по отношению к собственникам 🥰

Подобный опыт мы собирали в 2023 году, но публиковали в виде единого обобщения.
Предполагаем, что за 2 года что-то могло измениться, поэтому просим поучаствовать всех, кто недавно проводил собрание в этой системе 🙏

❗️ Друзья, мы запускаем важную практическую рубрику о проведении собраний в ГИС ЖКХ. И нам очень важно услышать ваш реальный опыт.

Если вы:
• Проводили общее собрание собственников через ГИС ЖКХ за последний год,
• Есть что рассказать о преимуществах и сложностях электронной формы,
то приглашаем поделиться своим опытом с другими читателями.

👍 Ваш рассказ поможет другим собственникам:
✓ Правильно выбрать формат годового собрания
✓ Избежать типичных ошибок
✓ Эффективно организовать голосование

✒ Как поучаствовать:
1. Напишите в личные сообщения редактору
2. Ответьте на несколько вопросов (можно голосовыми)
3. Поделитесь своими наблюдениями (по желанию)

Все истории будут опубликованы с сохранением анонимности (если вы не захотите раскрыться).

📍 ОСС решило вывезти с придомовой территории имущество, предназначенное для обеспечения транспортировки инвалида

Собственники одного из МКД г. Севастополя провели общее собрание, на котором решили вывезти с придомовой территории автоподъемник, длительное время неэксплуатируемые автомобили, разукомплектованные автомобильные детали, б/у шины, металлические стеллажи и бочки.

Один из собственников посчитал принятые решения незаконными и обратился в суд, где пояснил:
— вместе с ним в квартире проживает родственник-инвалид первой группы;
— для его перевозки в семье есть микроавтобусы, а под окнами квартиры установлен автоподъемник — для возможного оперативного ремонта транспортных средств;
— принятые на собрании решения касаются автомобилей и автомобильных деталей, которые принадлежат истцу и его семье;
— участок под МКД сформирован и используется для стоянки личных автомобилей в том числе и другими жильцами;
— ОСС проведено с нарушениями (истца не уведомили, бюллетени с исправлениями, кворум отсутствовал и др.).

В исковом заявлении к УО и инициатору общего собрания просил признать недействительным решение ОСС, принятое по трем вопросам повестки, а также применить последствия такой недействительности.

Суд удовлетворил иск частично: указывая, что по смыслу ст. 44 – 46 ЖК РФ надлежащим ответчиком является только инициатор собрания, признал недействительными решения по вопросам № 3, 4, 5 повестки (определение Гагаринского районного суда г. Севастополя по делу № 2 – 855/2024)

Нарушений порядка организации и проведения ОСС суд не усмотрел, кворум имелся. Однако исходил из того, что автоподъемник, транспортные средства и автомобильные запчасти не являются бесхозяйными. У имущества есть конкретный собственник, который и вправе распоряжаться им. И только этот собственник может принимать решение о демонтаже и вывозе вещей с придомовой территории. Но никак не ОСС, к компетенции которого разрешение соответствующего вопроса не относится.

Также суд отметил, что собственники МКД «в случае наличия препятствий в пользовании земельным участком вправе заявить требования к собственнику имущества об устранении таких препятствий, но не о непосредственном распоряжении имуществом, в результате размещения которого чинятся препятствия в пользовании земельным участком».

И так как исполнение решения ОСС не доказано, оснований для применения последствий недействительности этого решения нет.

📍 Транзитные трубопроводы в подвале МКД: как избежать аварийных ситуаций

Обычно собственники и управляющая организация не обращают внимания на транзитные трубопроводы в подвале многоквартирного дома (разве что те мешают при эксплуатации общедомового имущества).
Однако такое игнорирование может привести к аварии. Чтобы этого не случилось, нужно проверять состояние транзитных трубопроводов во время осмотров общего имущества.

➡ https://gkhnews.ru/1501803-tranzitnye-truboprovody/

📍 В Госдуму внесен законопроект № 873680-8 о внесении изменений в Жилищный кодекс РФ

Он касается перевода помещения, переустройства и перепланировки.
Предлагается предусмотреть возможность направлять заявления об этих манипуляциях с помещениями через портал Госуслуг.
Уточняется, что отказ в согласовании должен содержать ссылки на нарушения.

📍 Второй квартал — традиционное время для проведения годовых собраний.
Редакция ЖКХ Ньюс рекомендует инициаторам воспользоваться недорогим сервисом своего учредителя — ДомОнлайн — для подготовки документов.

Инициатор сможет:
▪️выгрузить из ЕГРН в реестр собственников те данные, что там доступны;
▪️автоматически сформировать документы к собранию, включая бюллетени с заполненными сведениями о собственности;
▪️внести голоса с заполненных бюллетеней и получить расчёт по принятым решениям;
▪️автоматически сформировать итоговый протокол со всеми приложениями.

Прекрасно подходит для собраний в очно-заочной форме.

Доступ удобно взять на квартал — этого как раз хватит для проведения собрания.

👉 Оставить заявку и узнать точную стоимость на подключение можно на сайте ДомОнлайн.

📍 Собственника не устроило качество уборки снега. Должна ли УО компенсировать моральный вред

Зимой 2023-2024 гг. собственник неоднократно оставлял на портале "Наш город" обращения по поводу ненадлежащей уборки снега и гололеда на придомовой территории. УО заявки просматривала, отрабатывала и на том же портале сообщала о вывозе снеговых куч, проведении антигололедной обработки и иных работ. Однако этим собственник не ограничился и обратился в суд. В исковом заявлении просил взыскать с УО компенсацию морального вреда в размере 25 000 рублей.

➡ Свои требования мотивировал следующим: сам по себе факт удовлетворения жалоб свидетельствует о ненадлежащей уборке снега; неисполнение УО своих обязанностей причинило истцу нравственные страдания, «ухудшило настроение в предновогодний период».

⚖ Тверской районный суд г. Москвы в иске отказал.
Исходил из того, что УО надлежащим образом и в разумные сроки исполняла обязанности по уборке снега, что подтверждают ее ответы на портале "Наш город". Также суд обратил внимание на аномальные снегопады и морозы зимой 2023–2024 гг., которые затруднили своевременное выполнение работ.

⚖ Апелляционный суд оставил вынесенное решение без изменений, а вот Второй КСОЮ не согласился с выводами коллег и направил дело на новое рассмотрение (определение по делу № 88-1385/2025).

Суд первой инстанции не указал на конкретные доказательства того, что на момент обращения истца с жалобами УО соблюдала периодичность и надлежащее качество выполнения работ по уборке снега и наледи (п. 3.6.14-3.6.27 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда № 170).

Также нет ясности и по основаниям, которые позволили суду признать «некие абстрактные аномальные снегопады и морозы» обстоятельствами непреодолимой силы. Непонятно, имел ли суд в виду конкретные данные метеорологических наблюдений в соответствующий период (в том числе из сети Интернет) или другие сведения о предупреждении населения о ЧС природного характера, которые вызвали бы приостановку предоставления услуг по уборке снега и наледи.

Фактически суд освободил УО от необходимости доказать наличие обстоятельств, освобождающих ее от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по содержанию придомовой территории.

Кроме того, в своих ответах на портале "Наш город" УО фактически признала обоснованность жалоб истца, что уже является достаточным основанием для взыскания компенсации морального вреда, разумный размер которой и должен определить суд (ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» № 2300-1, ст. 151, 1100, 1101, 1095 Гражданского кодекса РФ).

🪙 Секреты экономии ТСЖ: доход от рекламы на крыше и других рекламодателей

ЖКХ Ньюс продолжает еженедельную рубрику, где подписчики из числа товариществ делятся опытом экономии при управлении многоквартирным домом.

Махов Андрей Сергеевич — председатель правления ТСН "Первомайский 50" (Нижний Новгород) — рассказал о том, какими способами их дом получает доход от использования общедомового имущества рекламодателями.

ТСН управляет одноподъездным МКД на 27 этажей. На собрании еще в 2020 году было принято подробное положение об использовании общего имущества, а также положение о резервном фонде, куда поступает доход от использования общего имущества. Это позволило несколькими способами получить деньги от рекламодателей.

1⃣ Размещение рекламы в лифте.
В доме три лифта. Рекламу размещает небольшое рекламное агентство Нижнего Новгорода. С предложением о размещении рекламы обращалось само товарищество. Сейчас планируется замена бумаги на информационное табло, с помощью которого ТСН сможет также информировать собственников о событиях по дому.
Реклама в трёх лифтах стоит 1000 рублей ежемесячно. 

2⃣ Рекламная конструкция на крыше 
Поиск рекламодателя занял некоторое время. ТСЖ с помощью квадрокоптера сделало красивые снимки для презентации, которая была разослана куда только можно. Первая заявка поступила через полгода, а еще через полгода конструкция была установлена. Это было название банка. Через некоторое время банк покинул Россию, но уже нашлись новые желающие. 
Пока кандидат на размещение рекламы оплачивает 50 000 р., чтобы сохранить за собой место. При этом поступают предложения от других лиц, которые предлагают за пользование крышей уже до 120 000 р.

3⃣ Кроме того, размещение рекламной конструкции оплачивает нежилое помещение, что обходится ему в 750 р. за 2 квадратных метра.

▶️ Предыдущие посты серии:
— 15 млн на благоустройство придомовой территории с помощью ТОС
— Строительство ИТП за счет ресурсоснабжающей организации
— Доход от владельцев водоматов
— Полезности и бонусы от провайдеров

#секреты_экономии_тсж

📍 Собственник взыскал с УО переплату за тепло, образовавшуюся из-за неисправности ОДПУ

В Якутии собственник квартиры решил взыскать с УО 13 774 рубля, которые переплатил за тепло. Мотивировал исковые требования тем, что из-за бездействия управляющей организации ОДПУ тепловой энергии не был допущен к эксплуатации на отопительные сезоны 2022-2024 гг. В результате плата начислялась не по показаниям общедомового счетчика, а по нормативам.

Суд первой инстанции иск удовлетворил: взыскал в пользу собственника убытки — 13 774 рубля и «потребительский» штраф — 6887 рублей. Исходил из того, что УО не исполнила обязанность по постановке ОДПУ тепловой энергии на коммерческий учет в ресурсоснабжающей организации, а также скрыла факт его выхода из строя от собственников жилых помещений (ОДПУ был выведен из эксплуатации из-за некорректной работы приборов учета, входящих в состав узла).

Апелляционный суд оставил вынесенное решение без изменений:
— «Представленные ответчиком акты о размещении информации не свидетельствуют о надлежащем извещении, не позволяют суду сделать однозначный вывод о том, что управляющая компания выполнила свои обязанности перед потребителями услуг».
—УО обязана обеспечить надлежащую эксплуатацию ОДПУ тепловой энергии, что включает в себя организацию своевременной поверки при необходимости его ремонта (в силу ст. 162 ЖК РФ).

Девятый КСОЮ согласился с нижестоящими инстанциями и оставил кассационную жалобу УО без удовлетворения (определение по делу № 88-11508/2024).

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Попытка собственника нежилых помещений взыскать с УО расходы на ремонт канализации

В г. Хабаровске УО и собственник нежилых помещений (юрлицо) заключили договор, по которому первая обеспечивает выполнение работ по содержанию общего имущества МКД, а второй занимает нежилые помещения под медицинский центр и принимает долевое участие в эксплуатационных расходах на такое содержание.

В 2022 г. по результатам проверки, проведенной представителями УО, юрлица и городской администрации, выяснилось: с придомовой территории нужно организовать водоотвод, а заодно отремонтировать балкон в одной из квартир.

В числе прочего, в акте проверки было указано на разрушение бетонных ступеней террасной лестницы, неудовлетворительное состояние тротуара и предположение собственников о том, что это приводит к затоплению подвальных помещений, вследствие чего канализационные трубы в нем пришли в негодное состояние.

Собственник нежилых помещений проявил инициативу и заменил участок магистрали общедомовой канализации, потратив на это 214 200 рублей. Однако УО отказалась зачесть затраченную сумму в счет эксплуатационных и других расходов на содержание МКД. Тогда собственник обратился в суд за возмещением убытков.

➡ При этом УО свою позицию мотивировала следующим:
— истец выполнил работы самостоятельно, не обращаясь к УО по вопросу совместного осмотра инженерных коммуникаций и их ремонта;
— согласно актам за октябрь 2021 г. и апрель 2022 г., общедомовая канализация находится в удовлетворительном состоянии, подвал сухой, течи канализации отсутствуют;
— необходимость замены канализации на спорном участке документально не подтверждена;
— из заявленной истцом суммы 163 200 рублей потрачены на ремонт канализации в границах принадлежащего ему помещения;
— в счет ремонта общедомового имущества можно было бы отнести 51 000 рублей, но собственники МКД не принимали решение о выполнении соответствующих работ за счет средств текущего ремонта.

⚖ Суд первой инстанции удовлетворил иск собственника и взыскал с УО заявленные 214 200 рублей. Исходил из того, что УО несет перед собственниками МКД ответственность за надлежащее содержание общедомового имущества. Из-за ее бездействия истцу пришлось самостоятельно ремонтировать магистраль общедомовой канализации.

⚖ Апелляционный суд решил иначе и в иске отказал. Отнес выполненные работы к капремонту и признал истца, как собственника нежилых помещений МКД, обязанным нести соответствующие затраты.

⚖ Арбитражный суд Дальневосточного округа решил, что оба суда сделали неправильные выводы, а потому направил дело № А73-1547/2024 на новое рассмотрение.

Нижестоящим судам следовало установить:
— чем была вызвана необходимость проведения истцом ремонтных работ (использованием помещений в коммерческих целях или предотвращением еще большего ущерба в связи с подтоплением);
— в чем заключалось ненадлежащее исполнение обязательств со стороны УО, приведшее к возникновению убытков у истца.

Также кассационный суд обратил внимание на следующее:
— Неотложные работы могут быть проведены и оплачены без решения ОСС (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.09.2010 № 6464/10).
— Из акта проверки МКД от 2022 г. не следует, что в помещении истца ветка канализации находится в ненадлежащем состоянии. Более того, при визуальном обследовании МКД подвал не исследовался.
— Произведенный объем работ не соответствует капремонту, выводы апелляционного суда в этой части противоречат пп. 12 приложения № 7 Правил № 170.
— «До момента установления оснований, побудивших общество выполнить работы, не представляется возможным поддержать подход судебной коллегии об обязанности истца произвести их за свой счет.
По общему правилу, объем обязательств собственника нежилых помещений на текущий ремонт общедомового имущества ограничен платежами за содержание помещений, включающими плату на текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме (пункт 1 части 2 статьи 154 ЖК РФ), что исключает возложение на него обязанности по ремонту общедомового имущества самостоятельно за счет собственных средств».

📍 Как восстановить циркуляцию горячей воды в многоквартирном доме

В старых домах, подключенных к открытой системе теплоснабжения, горячей воды приходится ждать долго, при этом сливая остывшую воду из крана. Причина долгого ожидания горячей воды – отсутствие или плохая циркуляция горячей воды в МКД. При тупиковой системе водоснабжения горячая вода остывает в стояках и лежаках, и при каждом открытии крана приходится сливать ее.

В статье рассматривается восстановление циркуляции горячего водоснабжения закольцовкой через полотенцесушители, с предварительным отключением последних от внутридомовой системы отопления.

➡ https://gkhnews.ru/1500739-vosstanovlenie-czirkulyaczii/

📍 Как управлять МКД, где один собственник на все квартиры

По вопросам управления многоквартирным домом, где все квартиры принадлежат одному лицу, высказался Минстрой России (письмо от 03.03.2025 № 11824-ДН/04).

Приводим позицию ведомства и напоминаем, что это лишь мнение, не обладающие силой нормативно-правового акта.

✔ Принятие решений
В случае если все помещения в МКД принадлежат одному собственнику, такой собственник на основании части 7 статьи 46 ЖК РФ единолично принимает решение о выборе способа управления МКД.
Если в МКД более тридцати квартир, тогда выбор непосредственного управления МКД законом не допускается.

🏰 ТСЖ как способ управления
Если ТСЖ создано лицом, которое является собственником всех помещений в МКД, такое лицо единолично образует правление ТСЖ и является председателем правления ТСЖ, при этом указанное лицо обязано избрать ревизионную комиссию (ревизора), членом которой само это лицо являться не может.
Стоит отметить, что ЖК РФ не содержит требования о выборе ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ исключительно из членов ТСЖ.

🏬 Выбор УО для управления
Лицо, которое является собственником всех помещений в МКД, в случае выбора способа управления МКД управляющей организацией не имеет права выбрать в качестве управляющей организации самого себя, независимо от того, имеется ли у него лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД.

📍 Последствия нереализации способа управления
Если собственник не определится со способом управления МКД, то дом уйдет УК по конкурсу или "временной" УК, то есть за собственника решит муниципалитет.

Управляющим компаниям важно принимать и обрабатывать заявки собственников круглосуточно — этого требует закон. Чтобы сэкономить деньги и не нанимать собственный штат диспетчеров, УК может использовать удалённый контакт-центр и CRM от ДС24.

Так обслуживающая организация не потеряет заявки собственников, будет на связи с жителями и сможет оптимизировать расходы.

В новой статье на сайте ДС24:

1️⃣ Какие требования у закона к диспетчерской УК и почему важно их выполнить
2️⃣ Как принимают заявки в ДС24 и какая информация об обращении доступна жителю
3️⃣ Почему даже удалённый оператор из другого города сможет проконсультировать собственника о работах в его доме.

Читайте, чтобы узнать, как автоматизировать рутинные процессы в вашей УК 👉 https://bit.ly/elektr_dispetherskay

📍 Суд подтвердил законность предписания по работе АДС

В Нижегородской области собственник пожаловался в ГЖИ на ненадлежащее аварийно-диспетчерское обслуживание, после чего компания получила предписание.

ГЖИ на основе аудиозаписи, представленной заявителем, установила: собственник позвонил в АДС, прождал 15 минут 45 секунд. В ходе звонка автоинформатор сообщил о возможности оставить голосовое сообщение по обращению, кроме аварийных ситуаций. После этого собственнику поступил входящий звонок, при котором автоинформатор сообщил, что заявитель обращался в управляющую компанию, однако в этот момент все операторы были заняты, в связи с чем не удалось принять звонок.

УО пояснила, что телефонная линия была перегружена, техническая возможность ответить на звонок отсутствовала, сработала система перезвона, при котором абоненту предлагается оставить голосовое сообщение. Абоненту был совершен исходящий звонок в течение 10 минут с момента поступления входящего от него звонка, однако, звонок был сброшен абонентом. Затем собственник повторно позвонил в колл-центр и сразу оставил голосовое сообщение, которое было обработано, однако, предоставление записи телефонных звонков (сообщений) не представляется возможным, поскольку они не сохранились.

⚖ Однако и ГЖИ, и две судебных инстанции пришли к выводу, что УО не доказала надлежащее принятие АДС аварийных заявок собственника (дело № А43-37657/2023).

Обязанность организации работы АДС установлена Правилами управления МКД № 416. В частности, для ответа на звонок в АДС дается 5 минут, а в случае необеспечения ответа в этот срок надо перезвонить в течение 10 минут либо предоставить возможность оставить голосовое или электронное сообщение, которое должно быть рассмотрено АДС в течение 10 минут после поступления (п. 13 Правил). При этом собственник или пользователь помещения должен быть в течение получаса с момента регистрации заявки проинформирован о планируемых сроках исполнения заявки.

📍 Как отвечать «гражданам СССР» – шаблон ответа от Минстроя

«Граждане СССР» (признаны в РФ экстремистской организацией) со своими глупыми вопросами добрались и до Минстроя, который привел свое мнение по поднятым вопросам в ответе-письме от 17.03.2025 № 6938-ОГ/00.

Если УО или ТСЖ придерживаются позиции, что таким заявителям нужно отвечать подробно, то можно списать «ответы» у Минстроя.
В статье приводим содержание этого письма, там есть ответы на множество вопросов:
— о Конституциях,
— о действии советских нормативно-правовых актов,
— о физическом лице, гражданине и пользователе жилым помещением,
— о коммунальных услугах и их "потребителе",
— о платности ЖКУ,
— о содержании и форме квитанции за ЖКУ,
— о привлечении платежных агентов,
— о специальном банковском счете платежного агента,
— о счетах № 40821 и № 40702,
— о рубле как денежной единице,
— о валюте «810»,
— о пени и отключениях должников,
— о межбюджетных трансфертах 🤪

➡ https://gkhnews.ru/1502644-otvet-grazhdanam-sssr/

📍 Ознакомление собственников с документами, предоставление информации
Подборка материалов и судебной практики

Отказы
▪️ Почему жителю могут законно отказать в предоставлении информации или документов
▪️ На какие запросы собственников ТСЖ может не реагировать
▪️ Как управляющей компании, ТСЖ отвечать на спам от посторонних людей
▪️ Административная ответственность за непредоставление информации ТСЖ, кооперативом (5.39 КоАП РФ)

Документация ТСЖ
▪️ Председатель правления ТСЖ из Санкт-Петербурга периодически получает штрафы за несвоевременное предоставление информации жильцам
▪️ Право собственников знакомиться с документами ТСЖ
▪️ Выдача оригиналов и копий документов о деятельности ТСЖ его членам
▪️ Спор с ТСЖ о возможности фотографирования запрошенных для ознакомления документов
▪️ Ознакомление с бухгалтерской документацией в ТСЖ
▪️ Суды отказали собственнику в иске об обязании ТСЖ обеспечить доступ к документам

Споры с УО
▪️ УО оспаривала предписание о предоставлении собственнику расшифровки отчетов по выполненным работам
▪️ Собственник через суд обязал УО предоставить документы, но остался недоволен решением
▪️ 4500 р. за утаивание договоров аренды общего имущества
▪️ Спор о предоставлении видео с камер наружного наблюдения
▪️ Компенсация морального вреда за отказ УК в предоставлении информации

Протоколы собраний
▪️ Ознакомление собственника с бюллетенями не нарушает закон о персональных данных
▪️ Обязана ли ГЖИ знакомить собственника с протоколом собрания
▪️ Ознакомление с протоколом в ГЖИ: опыт читателей и судебная практика

Техническая документация
▪️ Собственнику через суд пришлось добиваться возможности ознакомиться с технической документацией на МКД
▪️ Можно ли ознакомиться с технической документацией на многоквартирный дом

Споры с председателем совета МКД
▪️ Собственник не смог обязать председателя совета МКД предоставить запрашиваемые документы

📍 Срок действия договора управления с застройщиком планируют увеличить

В Госдуму РФ внесен законопроект № 868907-8 о внесении изменений в статью 162 Жилищного кодекса РФ.

Сейчас в новостройке договор управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией заключается на срок не более чем три месяца.

Авторы проекта указывают, что в этот срок фактически невозможно провести общее собрание по выбору управляющей организации собственниками, так как квартиры находятся в процессе заселения.

Поэтому предлагается увеличить срок действия договора управления, заключаемого застройщиком, с трех месяцев до одного года.