Вышел выпуск с Машковым о флипе и не только 😏

В нашем полку прибыло, за день добавилось 800 человек, даже не думал о таком приросте акционеров😄

Обещаю выкладывать только самую полезную информацию о недвижимости и ремонтах, нести вам пользу, всегда можете что-то спросить в комментариях или лс🤝
Всем советую посмотреть выпуск (сюжет со мной про флип с 43 минуты), прокомментируйте по возможности, отвечу на все уточняющие вопросы 🤍

За рекламу ничего не платил, и сам её не продаю 🤍

Буду ближайшие месяцы в подробностях освещать свои флипперские ремонты, что и по каким расценкам беру, а потом вместе подобьем смету, можно сказать это будет наш общий с вами ремонт 👨‍🔧

В выпуске также участвовала Ксения, моя коллега по университетской скамье, инженер, замечательная мама 🤰, комсомолка, возможно в будущем и спортсменка 🥳 Она помогает делать проекты квартир в Басманном и отвечает за дизайн, так что можете следить и подчеркнуть для себя что-то интересное 😉

Выпуски снимаются одним дублем, по-живому, без подготовки. Никогда не знаешь, что Дмитрий спросит, момент финансов традиционно самый щепетильный и обсуждаемый🤑

Нам теперь предстоит доказать комментаторам, что мы продадим трешку 700к за квадрат и сдадим студию за 150к😀

Можете внизу задать все вопросы про съемку и самого Машкова, как поучаствовать и т.д. всем отвечу🙏

Идеальная инвестиция в семейку?

Мои близкие друзья Владимир и Ксения (семейная пара) обратились ко мне с запросом.
Запрос: - Михаил, вот у нас уже есть жильё которое нас всем устраивает и хотелось бы как-то использовать свою семейку (ведь она до 6 лет включительно). В общем хотим деньжат срубить по-легкому🤑
Я как настоящий добрый самаритянин не мог пройти мимо😇

Они обратились в самый момент, когда застройщик в Басманном выставил студии 32м по 14.5🍋 (максимальная скидка 19.5%) от цены сайта 🤍

Ведь мы с вами немного 🤏 разбираемся в инвестициях и понимаем, что лимит «дешевых денег» нужно всегда использовать по максимуму.
Под семейную ипотеку идеально подходят квартиры со стоимостью в районе 15🍋 рублей. Так как 12🍋 это лимит семейки ещё 3🍋 (20%) первоначальный взнос.
🤍Всегда лучше вносить минимально возможную сумму в первоначальный взнос🤍

Так вот мои друзья-товарищи взяли 2 студии студии по 32м. Одну на мужа и вторую на жену. Я им также предлагал вариант оставить их детям на будущее и пока сдавать (аренду по ним в этой локации оцениваю около 150к с хорошим ремонтом). Но они ответили отказом 🤍и твердо решили встать на инвесторский путь 🤍

Также пообщался на днях с другом-инвестором,он продал как раз такую студию (рекомендовал её в посте) в апреле за 17.4🍋, брал несколько месяцев назад за 15.5🍋 и показал доходность в районе 45% годовых, что тоже не дурно согласитесь. Но она была куплена за наличку… при семейной ипотеке доходность бы светилась в разы больше…

Вообще в данном жк идеальное время для продажи август-сентябрь, ведь под боком огромный котел спроса (Бауманский университет). Многие родители заботятся о своем потомстве и хотят чтобы их 🐣(студенты) наконец «отпочковались» в свое 🪺

Всегда стараюсь перекинуться парой фраз с соседями по возможности, большинство сами вступают в диалог с фразы «а вы уже начали ремонт» и «почем у вас рабочие». Так вот большинство с кем общался купили тут студии и однушки детям, племянникам, внучкам 👶 Поэтому спрос определённо будет🤍
Кстати компания smarent с Зубиком очень лестно отзываются о нашем жк и также рекомендовали под инвест😏

Так вот к чему это все… я более чем уверен что ребята продадут эти квартиры за 22-23🍋 и покажут доходность более 100% годовых. Скриньте)

Как искать рабочих на ремонт?

Это пожалуй самый основной вопрос, который задают себе счастливые обладатели заветных 🗝️🤩

На нашем объекте 84м от закладки первого блока до оштукатуривания всех стен прошла ровно неделя⌛️, как говорится время-деньги 🪙
Скорость обусловлена количеством рабочих на одном объекте 🧑‍🧑‍🧒‍🧒

Самое главное в этом деле не спешить, подойти осознанно к вопросу, я бы выделил следующие моменты🤍:

🍂сначала спросите у близких вам людей, родственников и друзей, кому доверяете. Не у Васи Пупкина, который будет только рад стараться вас нагреть на материалах 🙂
🍂сервис профи.ру и юду, там великое множество проверенных мастеров с реальными отзывами 🤍
🍂от застройщика или УК, как правило, есть аффилированный подрядчик, который будет вам всеми правдами предлагать свои услуги, оперируя высочайшим качеством 🤍
🍂вас всегда уже будут ждать мастера с распростертыми объятиями еще при входе в ваш драгоценный жк и всячески предлагать свои услуги 😐

Зачастую я работаю напрямую с рабочими, так как от подрядчиков (застрой, ук) и сторонних организаций работают такие же «иностранные специалисты», но берут на порядок выше 🤍

Сразу спросите какой у рабочих есть инструмент (это показатель класса). У наших есть и большой электрический плиткорез, строительный пылесос, реноватор, опрессовочный инструмент rehau . Вся техника makita и metabo, что также важный показатель 😏 Расходники (буры, алмазные диски, сверла т.д. оплачивает заказчик)

Обязательно посмотрите готовые объекты и пообщайтесь с собственниками, всем ли они довольны.

И самый важный момент это конечно же… 🤑

Как сбить цену?

Всегда торгуйтесь!

Вам всегда будут озвучивать цену 22-25 тыс за квадрат, вы спускайтесь до 12. В итоге на 15-16 сойдётесь и дадите по рукам 🤝 за потолки из гкл и шумку можно еще немного накинуть 🤏

Также добавьте про потенциальных клиентов в перспективе среди ваши знакомых и что будете их рекомендовать за качественно проделанную работу ✅

🤍Важные нюансы:

🤍сразу договоритесь про вынос мусора и доставки (это серьезная статья расходов, в идеале на рабочих её скинуть)
🤍никогда не переводите авансы, да и вообще оплата только после выполненного этапа работ (оптимально 4 платежа)🤍
🤍будьте четкими и последовательными, не пытайтесь выстраивать дружеские (панибратские) отношения, вы заказчик (кто платит, тот и музыку заказывает)

Хотел дополнить еще про дизайнеров, контроль качества, где лучше заказывать все черновые материалы и с чего начать, но оставим на следующий пост 😊

По какому принципу выбрал квартиру для жизни?

🤍На мой взгляд нужно всегда выбирать локацию по ощущениям, вы должны несколько раз приехать на объект и погулять вокруг жк, проникнуться этим местом🤍. Вот я как приехал, то сразу понял что это мое🤍Видимо после промзон и вечных строек увидеть готовое и вписанное в архитектуру спального района дорогого стоит

Никогда не слушайте агентов и медийных блогеров🤍, им не интересно чтобы вы брали (Пик, Гранель, РГ) в общем тех, кто дает низкие цены по рынку и соответственно не платит комиссию🤍. Только если это ваши хорошие знакомые и вы доверяете их мнению, зарекомендовали
себя 🤍

Какие основные критерии сподвигли к покупке:
- исторический район, немецкая слобода (в школьные годы увлекался историей, читал Карамзина, думал поможет сдать егэ🤔)
- парк Лефортово (может и маленький, но очень уютный, со своей живностью 🐿) один из первых созданный на европейский лад.
- очень приятный маршрут от метро (Арбат на минималках я бы сказал)
- качество жк (малоэтажное строительство, именитые инженерные системы)

Решающим аргументом была перспектива открытия 🏋️ с 🏊‍♂️ на -1 этаже

🍒 на 🎂 конечно же гуманная цена, 350к за квадрат в цао… Сразу же 🏃 активно продавать свой домашний с метрополией, чтобы оперативно переложиться и успеть на этот аттракцион 🤍

Для жизни выбрал трешку 84м, которая всем меня устраивала и был довольный как 🐘, пока на горизонте не замаячила альтернативная квартира с окнами на север и более удачной планировкой, возможность взять её была только с минимальным взносом под «щедрые» 31% в сбере. Оперативно продал двушку под нее и успешного загасил ипотеку 🤍

Как раз эти два объекта и представлены на видео 🤍высокие этажи с открытым видом, в одной уже возвели перегородки.

В общем как-то так, сам не думал что все так развернется, в планах было дальше флипповать в метрополии, после удачной продажи и шквала звонков 🤍

Сегодня рекомендую канал «Обстановка по кайфу» его ведет Наташа и там она рассказывает о тонкостях своего ремонта.

А еще Наташа занималась флипингом квартир, поэтому знает на чем можно сэкономить, и как получить красивую картинку.

Что точно стоит почитать:

🧠про инвестиции в машиноместа
🧠гайд пост про выбор дверей.
🧠 небольшие хитрости как уменьшить высоту натяжного потолка.
🧠как сэкономили на мебельных петлях более 100к рублей, пустячок, а приятно.

Обрушение продаж на рынке новостроек Мск

В удивительном моменте сейчас находимся, рушится фондовой рынок, крипта, недвижимость встала по продажам, да и аренда тоже скатилась📉

Общался недавно со знакомыми флипперами, с января не могут продать ни одного объекта, звонков мало и клиенты сильно торгуются. Да и я выставлял недавно свой жк домашний по рыночной цене, и знаете сколько было звонков за это время… Всего 4 и только 2 просмотра. Сейчас продаются только ликвидные локации в бизнес-классе и маленьким навесом жилья.

Ждали обрушения на рынке недвижимости?

Вот оно практически произошло. Если взглянуть на статистику по продажам за март 2025 и сравнить год к году, то этот период один из самых плохих месяцев за последние 7 лет 🙁

Откуда ноги растут?

- Последние годы девелоперы почти не выводят новые проекты, поэтому в целом продажи и падают.
- Кредиты дорогие, а средняя рентабельность стройки, если судить по отчетам публичных компаний, около 25-30%.

В перспективе все изменится

Люди, копившие на квартиру на депозитах, видя, что доходность по вкладам не обгоняет рост стоимости недвижимости, побегут покупать. Что вызовет в моменте ажиотажный спрос и очередной рост цен. Но это не ближайшая перспектива и загадывать далеко в связи с геополитической ситуацией неблагодарное дело.

Что больше всего брали в марте?

И снова пик бьет рекорды, в топ 15 продаж 11 комплексов (+1 аффилированная forma). Основные причины таких продаж на поверхности:
🌟В последние месяцы они не выкручивали цены и давали хорошие скидки до 5% (за счёт промов)
🌟Они строят с отделкой в отличие от большинства застройщиков, люди могут сразу заехать и жить, а не слышать 3 года трели перфораторов.
И по моему мнению весь негатив с ПИК связан только с одним фактом, что они не платят комиссии агентам, поэтому в медиа вы редко услышите и лестные отзывы об этой компании.

Но самое удивительное, что продажи падают, а цены только растут📈 потому что многие набрали льготных ипотек по несколько штук в 20-23 годы и спокойно её сдают, пережидая это волотильное время ⌛️ведь у недвижимости только одна дорога ↗️

Свежие фотографии из жилого комплекса, который выбирали для жизни

Принял 🗝️ от жк Майприорити Басманный

Поехал в первый день выдачи к 8 утра ⏰ и сразу же встретил «коллег по цеху» флиппинга Антона, Кирилла и Романа. Они оказывается тоже проанализировали всю недооцененность нашего драгоценного жк, ведь 350к за квадрат в ЦАО еще и приятном историческом районе Басманный (Немецкая слобода) никто не предложит, только гранель с его аттракционом невиданной щедрости, где квартиры перед ключами зачастую продают по стартовым ценам 🤍🤍

Комплекс оказался выше ожиданий, очень уютный и зеленый двор, а ведь ещё даже фонтан ⛲️ не запустили и яблони не расцвели 🍏

Огромное спасибо Виталию @Rdegrees (руководитель этого замечательного проекта). Проводил экскурсии и своевременно отвечал на вопросы нетерпеливых дольщиков. Да и вы знаете хоть один жк, где рук. проекта общается в чате с собственниками и помогает им?

В общем я пока на эмоциях и очень рад этому долгожданному событию, ждал аж целых 4 месяца с декабрьских покупок😀 Уже опробовал подземный паркинг, он выполнен в стиле need for speed, симпатичная цветовая гамма и направляющие светящиеся стрелки 🔣

Нашли проверенных рабочих, из жк прайм парк тоже ребята будут задействованы. Заказали материалы и готовимся штурмовать объекты ⚒️ Буду подробно освещать тему ремонтов, через несколько дней уже выложу возведенные перегородки и расскажу детали начального этапа. Обязательно на каждый объект поставлю камеру с голосовыми командами для контроля рабочих.🎦

Прогнозируемая цена с качественным дизайнерскими ремонтом (как в Прайме) и видом во двор или высокие этажи на улицу около 700к за квадрат.

Одну из квартир оставлю для личного проживания, так как пока ничего лучше в этом бюджете не строится, район по ощущениям очень приятный 🏘️

Идеальный флипперский ремонт? (жк Энитео)

Наконец доехал до этого комплекса, цитадель флипперов, многие обломали об него свои 🦷

Я ехал и думал… да кто там будет брать, метро рядом нет, парка нет, инфраструктуры нет… Еще удивлялся зачем туда заходят, может сильно ниже рынка берут…

В итоге сам комплекс оказался гораздо выше моих ожиданий:

🌟огромнейшие входные группы с высокими потолками и детской зоной развлечений
🌟паркинг в стиле жк прайм парк, все аккуратно выложено плиткой по всему периметру, только в премиуме встречал такое решение
🌟есть общая терраса на крыше между домами, для посиделок
🌟цветовая гамма в теплых натуральных оттенках прям притягивает, не хотелось уходить

Но тем не менее комплекс абсолютно не семейный, без социалки и метро, а это уменьшает аудиторию и снижает спрос в разы, поэтому мы его даже не рассматривали. Но послевкусие приятное…

Ремонт выше всяких похвал, в условиях ограниченного бюджета ребята сделали максимум. В плане дизайна будем партнериться и сотрудничать с ними 🤝

Флиппинг в жк прайм парк

Сроки немного подзатянулись 🤏 так как долго ждали технику из-за бугра (miele и asko). Покупатели привередливые в премиалке, гореньей и бошем их не проведёшь 😏

Вот тут можете посмотреть как было изначально 🤍

Вообще в премиуме своя специфика ремонта, для меня основные признаки это:

🌟потолок из гкл (сохраняет максимальную высоту потолка и экологичен)
🌟на полу инженерная доска или паркет (ламинат и кварц считается моветоном)
🌟премиальная техника именитых брендов (забудьте про беко и индезит, в целом и в бизнес классе тоже не вспоминайте)
🌟скрытые двери высотой 240-250, смотрятся на богатом
🌟обязательно наличие гардеробной комнаты с зеркалом в пол и подсветкой
🌟ну и конечно же ванна-чаша, без неё квартира не обретет премиальное напыление)
🌟можно еще добавить умный дом со всеми сценариями, но его даже в комфорте сейчас все ставят, это очень удобно 😏

На данный момент в премиум сегменте прайм парк самый востребованный и ликвидный, но это пока. Уже спрос начинает перетекать в жк mod и slava. В целом тут нужно брать только квартиры с открытым видом, а их уже и нет 🤍.

Уже было несколько просмотров, сторонние риэлторы предлагают своим клиентам тут квартиры ещё на этапе ремонта, все хотят заполучить видовой вариант 🌇

Ремонт полностью завершить должны через 2 недели, фото и видео отчёт предоставлю 🫡

Как думаете за сколько такую квартиру можно будет сдавать?

Видовая двушка в жк домашнем

Подготовил квартиру брата для оперативной продажи, так как он тоже загорелся Басманным, хочет сменить дислокацию 📍

Уже прошло 5 лет с момента покупки и можно её смело продавать без налога 🤑

Она была куплена в 20 году, внимание… за 6.5🍋 а сейчас ее рыночная цена около 20🍋, для подписчиков канала конечно же будет скидка 🤍

Покупали ее для жизни 🏠 Когда поздно вечером пришел на просмотр, то на нее уже было несколько желающих, поэтому пришлось как следует отблагодарить риелтора 🤑

В целом я фанат видовых квартир, из спальни видно красивые закаты 🌅 и коломенский парк, на кухне можно встречать рассветы за чашечкой ☕️

Самая главное это огромный парк вдоль реки, все лето 🏃катаюсь на 🚴

Основой мотивацией было открытие мцд 2 курьяново в 5 мин. хотьбы, цена сразу начала расти и варианты у застройщика быстро закончились 🏁

Рядом парк технических видов спорта, можно вдалеке наблюдать за дрифтом и культурой заноса 🚗

Строится школа и два детских сада (спустя 7 лет обещаний)
В целом все устраивает, есть кладовка на -1 этаже, где можно все хранить 🧳

Участвовал в выпуске про мой жк с Машковым, рассказывал о всех плюсах и минусах 😈

В ближайшее время выставлю на циан, кому интересно обращайтесь 😎

Поучаствовал в съемке от ПИК

На самом деле формула инвестиций простая и понятная каждому.
Капитал - это деньги, умноженные на время.
Это кропотливая работа, череда взлетов и неудач.

Хотел бы еще добавить, что те кто сделал капитал за последние 5 лет, в большинстве случаев не являются великими инвесторами, просто они попали в растущий тренд. Любой обыватель купивший квартиру в 20 году, сейчас может продать ее в 2 раза дороже, причём без привязки к локации, выросло абсолютно все. Единственное нужно было не боятся брать льготные ипотеки 🏦

Мы помним, что преприниматель это тот человек, который готов брать на себя ответственность и риски. Без ипотечного плеча вы не сможете эффективно преумножать и зарабатывать на недвижимости. Ипотека ваш большой друг, её точно не нужно бояться.

В ролике поделился опытом инвестирования с ПИК, возможно меня будут приглашать экспертом, хотя лучше бы просто мой тг канал отметили, все-таки я один из немногих кто их искренне любит, ведь именно благодаря им я начал инвестиционный путь и по сей день рекомендую их комплексы близким.

Что касается съемки, то процесс на мой взгляд слишком затянут. Я приехал к 11, а снимать начали только в 15. Подобрали мне одежду не по размеру и не по фасону, на мой взгляд получился образ студента из 80х годов 🍂. Сняли около 30 дублей с одним и тем же текстом, это называется реклама, нужно все довести до идеала) Не мой формат совсем, я люблю когда по-живому и с элементами импровизации, все естественно и не наиграно 🎭Кстати сказали, что Нагиев в рекламе только 3 дубля по договору снимается, человек бережет свое время и нервы, а дальше уже монтируйте и нарезайте как хотите, материала достаточно 🎬

Но плюсов все равно больше, ведь самое главное это люди, а они все на съемочной площадке энергичные, любящие, отдающие. Съемочная команда всегда подбадривает и при малейшем перерыве отправляют в буфет, а я и не против подкрепиться🍯

В целом опыт интересный, уже планирую создать ютуб (рутуб) канал и снимать обзоры на комплексы (не проплаченные), красивые бюджетные ремонты, делать анализ рынка и исторические обзоры локаций, начну с любимого Басманного района 🍂

Двушка в матвеевском парке сдалась за 2 дня

Сейчас в аренду выставлено в данном жк 208 квартир, это очень много, просто дичайшая конкуренция за арендатора 😠

В целом рынок аренды проживает сейчас не лучшие времена 😭, слишком много людей набрали квартиры в льготную ипотеку за 20-23 в том числе по ставке 0.1 и сейчас выходят в аренду. Брали не для собственного проживания, а чтобы сохранить капитал в столь нестабильное время 💼

Ипотеки раздавали всем налево и направо по 2-3 в руки, в большинстве случаев по двум документам (без подтверждения дохода)

Единственный вариант сдать быстро ⏱️ и выше рынка 📈, это создать ценность вашей квартиры, сделать её неповторимой, чтобы вы выбирали, а не вас 😎

Проанализировал все двушки и выделил всего один вариант с достойным стейджингом на мой взгляд, такого же формата как наш, а именно : все одной цветовой гамме, мебель в потолок, встроенная техника и в целом общее ощущение уюта, которое передается даже через фото 📸

Вот этап до декорирования, чтобы её довести до идеала нужно было вложить ещё порядка 20к.

В среднем оплата фотографов-декораторов 8-15к за объект 💵. Как правило работают девушки-студентки, моя из компании смарент по рекомендации. Весь процесс съемки занимает около 40 мин и ещё через столько же она присылает ссылку на яндекс.диск с уже обработанными фотографиями. Приезжает со своим фруктами, цветами, книгами и берет пледы на кровать 🛏️

Кстати весь декор обошёлся в 12к и вот некоторые бюджетные позиции, которые всегда использую: ваза, сухоцвет, свечи, декор, дозаторы, диффузоры

В какую цену сдалась и кто клиенты?

☺️ Квартира ушла за 125к, взят аванс от молодой пары, можно дороже конечно попробовать, так как желающих режиме ожидания много.

🤍Обязательно выставляйте на авито и проплачивайте рекламу, это очень важно чтобы увеличить количество желающих в разы и выбрать достойного кандидата 🍂

Остались ли ещё интересные объекты по флиппинг?

Многие написали в личку после поста про Басманный и спрашивали можно ли что-то ещё зацепить под инвест в этом проекте 💰.

Застройщик уже продал 95% объема и остались только неликвидные однушки по 60м. Парочка студий там выходит на будущий музей, поэтому и не продаются.

Вы видели статистику продаж за февраль по новостройкам Мск?

Если исключить ажиотаж в феврале 2022 года, то получается, что прошлый месяц — лучший по продажам за последние 7 лет.

Удивительно, да? Льготная ипотека канула в Лету, IT-ипотека в столице недоступна, рыночная ипотека заградительна, а новостройки продаются даже лучше, чем в самые «жирные» годы, когда действовала льготная ипотека. И ведь пока только теплится надежда на мирные переговоры в скором будущем. 🕊

Сейчас без недвижимости находится просто опасно ⚠️ В один момент при позитивном новостном фоне всю ликвидную недвижимость просто-напросто выкупят ☕️.

И поверьте мне, ликвидную квартиру под флип с каждым днём найти все сложнее. Если конечно вы не продаёте различные курсы по наставничеству и обучениям, там всегда вам скажут что объектов полно и пообещают «золотые горы» 🏔️

Промониторил сегодня уступки в моем жк mypriority Басманный, где сам планирую жить и делать флип 👨‍🔧

У кого бюджет ограничен, я бы взял эту квартиру, у нее окна в пол и красивый вид во двор плюс городская панорама, красивые закаты 🌆 Самое главное можно сделать евродвушку. Целевая аудитория прям под боком в Бауманке. Ремонт выйдет около 2🍋 и продажа летом ближе к 26🍋 Ключи выдают уже в этом месяце.

На мой взгляд это лучший комплекс для жизни цена-качество, поэтому часто его рекомендую. Тут буду жить я семьей, также брат, друзья, много коллег по академической среде, профессура из бауманки. Так что на вашем месте бы тоже его рассмотрел, будем друг к другу на чай ходить ☕️ 👋

170% годовых и без флипа, история моего товарища😠

С ноября по январь застройщик в Басманном давал большие скидки, чтобы слить остатки квартир перед вводом в эксплуатацию и не ставить их на баланс, ключи планируются уже в марте 🗝️

Удалось забронировать ликвидную евротрешку с видом на лефортовский парк 70м за 25.8🍋 в середине января.

Квартира планировалась для личного проживания брата, о перепродаже даже мыслей не было

Финансы поют романсы, поэтому часть средств занял у брата (вернее взял его в долю как оказалось). Ещё 5.8🍋 мне любезно предоставил втб под скромные 30% годовых 🤭

Вариант был настолько «верняк», что пришлось выскрести все сусеки, даже в кредитку залез)

Через пару недель аттракцион неслыханной щедрости закончился, все раскупили и скидку убрали, остался только неликвид с видом на дорогу и общежитие.

И вот тут пришло понимание,что настало время продажи, дом готов, застройщик уже инициировал выдачу ключей в ближайшее время.

Что по датам 📆

Была оплачена 25 января, зарегана в росреестре 6 февраля и продана уже 5 марта. На циан провисела примерно неделю, оплатил 🔝 , чтобы охватить больше просмотров, в продаже был уверен, так как у конкурентов нет таких видовых характеристик.

Что по цифрам 🤯

Покупка 25.8🍋
Ипотека 5.8 под 30% (заплачено 150 тыс. процентов 🏦 )
Весь цикл от покупки до продажи занял 40 дней
Продажа 30.7🍋

Считаем доходность от сделки:
D = (30,65-25.8)/25.8*100%/40*365 = 171.5%

Совсем не дурно на мой взгляд 👀

Покупатели, как оказалось на сделке, взяли ее под флиппинг и первая моя мысль «почему он, а не я» 🔪

На самом деле хоть доходность и хорошая, с ремонтом бы она ушла за 45-50🍋 и 🦈 рынка это понимают, сейчас дураков нет, рынок стал экспертным 😎

Вот такая тру стори

Кстати параллельно сразу забронил трешку в этом же комплексе с платежом 600к в месяц, слабоумие и отвага мой девиз 🤕 После продажи двушки загасил ее полностью 💯

Какой вывод можно сделать?

А то, что нужно и дальше поддерживать хорошие отношения с братом😀 без него бы покупка не состоялась 🙏
У друзей не люблю брать в долг, да и в целом занимать деньги лучше только у банков даже по текущим ставкам 🏦
Могу тут тоже выкладывать интересные варианты, для коротких инвестиций, где вижу большой потенциал, за шоколадку конечно) 🍫

Фото с планировкой и видом из квартиры прилагаются

Обзор угловой двушки 48м с хоумстейджингом, комплекс Матвеевский парк от ПИК

Весь цикл 🔁 хоумстейджинга занял около месяца, квартира была ещё куплена в середине «золотого» 22 года с минимальным взносом, когда еще была супернизкая ипотека 6% и ее давали всем. Сейчас осталась только семейная ипотека 🧑‍🧑‍🧒, в иных случаях готовьтесь к ставке 30% (я кстати недавно взял квартиру в такую ипотеку 🤭, позже расскажу зачем)

Важно🤍 сразу определить для чего готовить квартиру, аренда или продажа, будет немного разный подход 🤍

Наша квартира под сдачу в аренду, поэтому до идеала её не доводили, на скорую руку ⏰
🌟оставили пластиковые плинтуса (в них проходят трубы отопления, поэтому и вариантов не было)
🌟двери остались тоже от застройщика
🌟большая часть мебели с озон
🌟техника бюджетная от мегамаркет (кстати вы в курсе что он уходит с рынка? Прощай бонусы спасибо 😭)

Но самое важное сделали основные«вау эффекты» для потенциального арендатора 🙏

🌟Покрасили всю квартиру моющейся качественной краской
🌟Поставили шкафы в потолок
🌟Кухня мдф с встроенной техникой
🌟Скрытые карнизы с подсветкой
🌟Объемные зеркала для увеличения пространства
🌟Есть общее ощущение уюта за счёт правильно подобранных теплых оттенков

Цена сего действа?
Иии… благодаря этой экономии мы сделали все за месяц и смогли уложиться в 500к под ключ 🫴

Смотрю циан и понимаю, что у нашей квартиры самый приятный ремонт под аренду, поэтому за 100к в месяц улетит за несколько дней 🛫

Осталось ещё сделать декорирование и самое главное качественные фотографии 📸

Невероятные приключения кухонщиков в Саларьево

Был прохладный и ветряный четверг, уже готовился к вечернему променаду перед сном, как раздался звонок… Это звонил мой близкий товарищ, попросил «по-братски» поставить коллеге кухню в любимый саларьево парк, да не простую, а угловую… Чем застал врасплох, ведь нет верхних угловых модулей у производителя, но это один из тех случаев, когда отказы не принимаются, ведь он ещё и наш инвест-партнёр в проекте по флипу, поэтому репутация дороже 😐

На самом деле, если руки из правильного места и есть 🤏 смекалки, то можно решить почти любую строительную задачу. Мы просто аккурантно распилили фасад (хотя мдф это крепкий 🌰) и аккуратно подогнали под размер каркаса.

По сути модульные каркасы и фасады можно подогнать под любой размер стен и потолка, осталось ещё закрыть гештальт с потолочной планкой..🤔
Также поставили измельчитель и в своих объектах везде теперь будем его внедрять, оч крутая штука, сможет перемолоть не только 🍉 но и 🍗

Какая основная проблема?

Это всегда мастера, очень сложно найти пунктуального и с опытом. Про вредные привычки молчу, предыдущий выпадал на пару недель по этому делу 🍺

На этом объекте мастера:
🌟Жаловались на нашу кухню клиентке
🌟Просили деньги наперёд всю сумму
🌟Переносили сроки окончания работ
🌟Не выходили на связь и по итогу пропали

В итоге мы сами с партнёром приехали и доделали розетки с подсветками, отрегулировали доводчики и поправили фасад. В целом работ на пол часа при наличии опыта.

Цена за эту кухню 🥁.. 130к, на фабрике цены поднялись с НГ примерно на 15%

Мораль сей басни… Искать только на профи ру с реальными отзывами или по рекомендации от проверенных людей. Самое главное оплата только после полностью выполненной работы.

Так как сейчас много заказов, да и кухнями банально нет времени заниматься, это больше как подработка между флип объектами. Сами будем ставить только в свои проекты и партнёрам.

🤍🤍🤍🤍
Ищем менеджера(ов) по кухням, кому будем отдавать заказы. Всему можем научить, рассказать все тонкости. Можно через наше ИП или через свое, как захотите. Главное чтобы человек был ответственным и порядочным, репутация это самое важное для нас. На этом можно очень хорошо зарабатывать 🤑, если процесс на поток поставить. Пишите кому интересно или перешлите знакомым кто в поиске 👀 , можно и по шкафам будет дилерку открыть в перспективе 😏

Кстати пообщались с местными саларьевцами, очень довольны комплексом, прям всех все устраивает, может это и есть лучший жк Москвы)?

А кухня все-таки хорошая получилась 😌

Анализ продаж новостроек Мск за январь 📈

В целом советую анализировать продажи конкретных жк, сейчас народ выкупать объемы без хороших дисконтов не будет, если у жк высокие продажи, значит можно рассчитывать на интересные цены. Выгодные рассрочки к сожалению ушли в небытие, все со значительным удорожанием 😭

В топ 10 вошли 6 ЖК от ПИК.
Вы скажете пик всегда хорошо продается и в 🔝. Но нет, например летом он не попадал в топ 15 (статистика в комментарии), тогда доминировали лср и level, со своими мощными скидками. Сейчас это скорее скидки от накидки👌 Поэтому и продажи сползли в пучину 📉

С ноября ПИК начал давать инвесторские цены, как в старые добрые времена стартов 21 года жк Перовского 2 и Лосиноостровского парка. Когда люди хватали все что видели, не обращая внимания на планировку и вид, ведь каждая минута на счёту, может в это время ваш «инвест-вариант» параллельно кто-то пытается прибрать к рукам 💰

С чем связаны такие инвест цены?

С тем что нужно пополнять эскроу счета в срочном порядке, чтобы снизить ставку по кредиту (проектному финансированию). Застройщики строят на деньги банков 🏦, до 2019 года на средства дольщиков.

Сейчас если у застройщика на счёте эскроу 🤍, то проектное финансирование будет🤍🤍🤍🤍🤍🤍🤍, т.е. ставка 🤍🤍🤍

Баланс средств на эскроу и ставка ПФ выглядят как ⚖️ Чем больше продано квартир, тем ниже ставка.
Поэтому они будут вынуждены сливать часть объема на старте, хотя бы около 10-15%, чтобы полученный ярд закинуть на эскроу (для получения более дешевого кредита) и в срочном порядке начать нулевой цикл стройки 🏗️

Я бы сейчас очень пристально отслеживал старты продаж ПИК.

С декабря все новые корпуса, которые выходили, были по привлекательной цене 🤑 Кто получил разрешение на строительство, будут вынуждены сливать часть объема на старте, чтобы снизить ставку ПФ. Но такой аттракцион, сами понимаете 😏, долго продолжаться не будет. Ключевое событие, которое в любом случае повлияет на рынок, это 14 февраля, если вы понимаете о чем я 👌 (Эльвира не подкачай).

Поучаствовал в сюжете Дмитрия Машкова про жизнь в студиях

Это уже не первый наш совместный опыт 🔬 Человек очень энергичный, отдающий, настоящий профессионал своего дела. Видно что любит свою деятельность и отдается всей душой, в жизни абсолютно такой же как и за кадром 😎

Выпуск снимался про квартиры студии в жк Кольская 8 от ПИК. Также рассказали про апарты от 11.5м (без окна) до 30м. Реальные истории проживания людей из разных городов в соих 🪺

Как правило такие квартиры берут:

🌟Зацепиться в городе, иметь что-то своё, съехать наконец от 👵🧓. В основном берут люди не семейные, иногда с небольшими питомцами 🐶

🌟Под сдачу, это самый выгодный формат арендного жилья. Разница при сдаче с однокомнатной квартирой минимальна. При этом относительно небольшие затраты на ремонт и коммуналку.

Что бы взял я под аренду?

Саларьево парк и яуза парк от ПИК 👋 Решающим критерием при сдаче является транспортная доступность 🚇
Под аренду брать студию дороже 7🍋 не имеет особой материальной выгоды в сравнении с депозитами и облигациями 🏦

Прикрепляю ссылку на ролик, приятного просмотра 🍿

Не подскажите, где заказывали шкафы?

Это второй по популярности вопрос после «Михаил, подскажите, у кого брали кухню?»

И я вам подскажу 💁

Моей «ахиллесовой пятой» всегда были шкафы, я мог сделать весь ремонт за месяц и ещё столько же ждать мебель ⏰ Никак не мог повлиять на эту ситуэйшн, вечно не хватает какой-то детали или не в размер, потом довоз ещё пару недель 😠

Отдельная история это сборщики, в среднем ждать около недели и цена сборки, как правило возрастает, появляются таинственные доп.услуги. Поэтому бюджет сразу обговариваем на берегу 🏝️и за не него не выходим 🙅‍♂️

Но в последнее время появился свет 💡 в 🚇 и на озон уже есть высокие шкафы с разными оттенками 🎨 Раньше высота 240 считалась предельной для модульного шкафа.

На видео как раз тот самый шкаф с озон, ширина 160 и высота 260 (можно подобрать под себя размерность). Есть позиции с быстрой доставкой, хоть завтра.

🍓на 🎂это 💰. В среднем озоновские шкафы выходят в 2-3 раза дешевле, при этом они уже полностью комплектуются фурнитурой. Шкаф на видео обошелся около 20 тыс.

Прикрепляю ссылочки на озоновские шкафы бастион и высокие шкафы лорена пакс

Хоумстейджеры очень часто рекомендуют фабрику «Вереск». Оно и понятно, комиссию за переход по их промокоду никто не отменял 😈

Какой итог?

Я сам только начал работать с озоновскими шкафами, ещё нет особых отзывов по эксплуатации. Однозначно рекомендовал бы их ставить в арендные квартиры и тем, кто уже выходит за рамки бюджета 🤑

Какой бы ЖК я купил при минимальном бюджете?

Пару дней проанализировал рынок в поисках того самого жк, которой бы выбрал при ограниченном бюджете🤔 студию около 4🍋и евродвушка около 6🍋

Мой выбор пал на…🥁… жк яуза парк 😏 слежу за ним еще со старта🚀

Очевидных минуса всего 2️⃣

🌟Нет московской прописки 🏙️
🌟Нет полноценного метро🚈


Поехали плюсы 🛫
🤩. Электричка в 300 метрах. 300 метров Карл 🤔 – это считай «во дворе». Выходишь с «паровоза», голову поднимаешь и вот он - дом, 3 минуты. До дальних корпусов + 300 метров (+ 5 минут).

🤩. 20..28 минут от Комсомольской на электричке + 5 минут до станции+ 5 минут на посадку. Итого от квартиры до центра Москвы (Комсомольская) - 30…40 минут - стабильно. От всех ли популярных ЖК в «новых» и не только районах Москвы можно добраться от квартиры до 3-х вокзалов за 35..40 минут пройдя ножками всего 500 метров и заплатив 100 руб.?

🤩. Да МЦД 5 из Мытищ отменили, но подвижной состав все равно будет модернизироваться с этого года, и скорее всего сделают единый контур и поездку по тройке, т.е. улучшения по транспорту еще будет и проезд может стать дешевле и комфортней.

🤩. Река ! Да…. ЖК стоит на реке. Река во дворе. Кто-то пугал что там лужа и ручей, но можете сами приехать и убедиться 👀. Как раз от Ярославки и от ЖК начинается нормальное широкое русло Яузы… до Кремля.

🤩. Парк Яуза. Помимо названия ЖК и реки – это один из крупнейших и амбициозных проектов Москвы. Крупнейший линейный парк Европы. Уже давно вдоль Яузы в Москве начали серьезное благоустройство (дорожки, русло, вело маршруты).

🤩. Конкуренция. Ну да в Мытищах много строят и будут, но у ЯП однозначно лучшее расположение. Ближе к электричке – НЕКУДА. Никакой ЖК не будет ближе ЯП! Сам ЖК не такой гигантский как те же Ильинские, Саларьево и прочие. 20 корпусов не мало, но они конечные. Больше на этом участке места нет.

🤩. Вид из окна. Если удачно выбрать, то можно получить супер видовую квартиру на лосиный остров или Яузу🏝️

🤩. Инфраструктура. Мытищи – это город. Не кукурузное поле. ЖК – в центре. ТЦ, поликлиники, стоматологии, сервисы… в 7- 10 мин ⏰


Что имеем по итогу?
Видовая квартира на реке, в 5 минутах от транспорта у крупнейшего линейного парка Европы. За студии с отделкой 4.1 и евродвушку 6🍋 (это с учетом промокодов, пик давал 5% ещё на прошлой неделе)

А какой жк в таком ценовом сегменте выберете вы?

🤩В ЖК «Саларьево» новый старт продаж. И цены интересные:

- Студии от 5,2 млн руб

- ЕВРО-2 (32 м2) от 7,4 млн руб

- ЕВРО-3 (49 м2) — от 9,8 млн руб

Полная отделка. Правда, ключи в апреле 2028. Корпуса улучшенный ПИК (не стандартные коробки). А это уже серия «плюс». Так что инвест определено по текущему прайсу есть 😉 Цены будут расти каждый час, понаблюдаем 🍫⏰

Студия в жк матвеевский парк закончена 🥳

Общая площадь 23м. Застройщик всеми любимый ПИК 🏠

Всего 4 этапа хоумстейджинга ❗️

Итак по порядку🫴:

Первый этап:
🌟Обычно самое начало это демонтаж плинтусов, но пик сделал в них разводку отопления, и эту задачу невозможно никак решить и обыграть 😠
🌟Подготовили стены под покраску ( все обклеили пленкой и загрунтовали) по времени примерно занимает 1 день.
🌟Красили краской tikkurila g482, очень хорошо ложится на обои, дает приятный теплый оттенок.
🌟Приклеили молдинги (это самый простой и бюджетный вариант) полчаса занимает два квадрата сделать.

На втором этапе занялись сан.узлом:
🌟Повесили тумбу с раковиной и зеркало
🌟Установили душевой уголок
🌟Задекорировали панель над унитазом (окрасили в чёрный и приклеили рейки)

Третий этап самый затратный и по деньгам 🤑 и по времени 🕙

🌟Кухня модульная, поэтому от заказа до исполнения примерно неделя.

🌟Шкафы примерно 3 недели от заказа до сборки, поэтому их нужно сразу после получения ключей заказывать.

🌟Кровать везли 10 дней, ширина 140 (для студии оптимально), оттенок подбирался под цвет стен.

🌟Вся техника, смесители, тумба под тв, сантехника и декор покупались на озон. Может есть где-то и дешевле, но мне очень нравится большой выбор и система возвратов, средства моментально поступают.

Четвертый этап декорирование и 📸.
🌟Шторы с тюлью, сухоцветы, вазы и журналы📓 также с озона.
🌟Фотографа вызываю отдельно, потому что картинка это самое главное для потенциального клиента 🧑‍💼

Ну и самое интересное, во сколько все это дело вышло 😊

Так как это студия и объем работ небольшой, то цель уложиться 500к была реализована 🎯

Детали покупки и дальнейшей продажи узнаете позже 🙏