🎯 "Папа, налей и отойди" — моя главная инвестиционная стратегия

Записал интервью, где рассказал то, о чём обычно молчат на инвестиционных форумах.

В интервью разобрал:

💣 Честно о факапах
• Как я профессионально купил всё на хаях
• История о том, как пришлось самим работать горничными в собственном отеле
• Почему "балийская мечта" обернулась крахом

📈 Неожиданные тренды
• Какой сегмент недвижимости растёт на 27% в год, пока все смотрят на жильё
• Где зарабатывают те, кто держит нос по ветру
• Почему маркетплейсы меняют рынок недвижимости (и это не то, что вы думаете)

💼 Как я теперь выбираю проекты
• Три вопроса, которые я задаю по каждому проекту
• Главная ошибка при оценке инвестиционного проекта (её допускают 95% инвесторов)
• Почему я больше не верю "успешным управленцам"

Полное видео уже на YouTube — полчаса честного разговора о том, как делать деньги на недвижимости в 2025 году.

🔗 Youtube
🔗 RuTube

#инвестиции #недвижимость #девелопмент #редевелопмент

Интересно смотреть на то, как Сбер прогнозирует падение ключевой ставки, через лесенку их предложений по вкладам.

Либо они считают, что через 6 месяцев ставка будет падать, либо опасаются в нашей стране вообще что-то предсказывать более, чем на полгода вперёд. :)

В любом случае, дорогие девелоперы и им сочувствующие инвесторы, не исключаю, что через полгода банки выпустят вклады населения "погулять" на рынки недвижимости и ценных бумаг.

Обожаю перелёты.

Для меня каждый перелёт — это долгожданная встреча с самим собой.

Представь, что рядом с тобой находится самый важный и родной человек, но ты никак не можешь с ним поговорить.

Он что-то говорит тебе, но ты его не слышишь. В вашей комнате на полную мощь включен телевизор, перед глазами мелькает реклама, а кто-то постоянно тянет тебя куда-то за руку.

И тут — шум стихает.

Вы наконец начинаете слышать друг друга.

И у вас наконец есть возможность произнести самое важное.

И не страшно, что через несколько часов шум вернется — вы успеете сказать друг другу то, что даст вам сил на недели вперед, до следующего такого же разговора.


Примерно также я чувствую себя, когда сажусь в самолёт и нажимаю на кнопку "Авиарежим" на телефоне.

Уходят звонки, куча неотвеченных в мессенджерах, невыполненные задачи, рынки, ставки, риски, упущенные возможности.

И на ближайшие 4 часа остаются только пустые страницы дневника и любимая музыка.

Я остаюсь один на один сам с собой.

И начинаю целительный разговор о важном.


ПС. Лучшее приложение для ведения заметок и дневника: https://capacities.io.

ППС. Мой самолётный плейлист: https://music.yandex.ru/users/aleshchenko/playlists/3

Как узнать, учился ли человек у Гребенюка?

Никак. Если учился, он сам тебе скажет в первые 100 секунд знакомства. :)

ПС. Маэстро перепостил у себя: https://t.me/grebenukm/5199

Бигбоксы тормозят

Больше всего не хочется попасть в ситуацию "начинал строить в фазу дефицита — закончил в фазу насыщения".

В этом месяце несколько брокеров сообщили о признаках насыщения в складах-бигбоксах (складах большой площади, в несколько десятков тысяч метров).

Форбс написал статью, от которой подскакивает давление.

Поэтому хочешь — не хочешь, а придется разобраться, что происходит. Поехали!


Что видно на поверхности

Статистика, прямо скажем, некрасивая. Из диаграммах выше невооруженным взглядом видно:

— Спрос замедляется
— Предложение растёт
— Вакансия растёт
— Рост цен на аренду прекратился
— Маркетплейсы сворачивают расширение складов

Но давайте приглядимся.


Дисбаланс — в регионах, а Москва в норме

Основной дисбаланс наблюдается в регионах — 2,6 млн "лишних" метров будет введено там в 2025 году, а в Москве спрос и предложение сбалансированы гораздо лучше (превышение предложения над спросом 0,7 млн.).


75% построенного в рынок не пойдёт

Также давайте не забывать, что ввод площадей в этом году — это во многом строительство под заказ тех объемов, которые были законтрактованы в 2022 году, когда доля BTS (строительства на заказ) была 75%.

На рынок эти объемы не поступят, а будут спокойно взяты в оборот заказчиками.


Стоит ли тревожиться девелоперам и инвесторам малых складов?

Во-первых, тревожиться нужно всегда — как говорится, выживают только параноики! :)

Во-вторых, статистика выше — это цифры по бигбоксам. А мы оперируем в сегменте малых складов.

Есть ли корреляция между сегментами бигбоксов и light industrial?

На мой взгляд — есть, но не прямая.

Рост бигбоксов в 2020-2024 гг. был вызван в основном ростом маркетплейсов.

Маркетплейсы как большой экономический тренд вообще вызвали большое количество волн по всей экономике:
— рост спроса на склады-бигбоксы,
— возникновение нового сегмента недвижимости — пунктов выдачи заказов,
— стагнация непищевого стрит-ритейла,
— курьером стало работать выгоднее, чем врачом.

Безусловно, этот тренд коснулся и лайтов — большое количество малых компаний фулфилмента и селлеры маркетплейсов предъявляли спрос на малые складские помещения.

С замедлением роста маркетплейсов и спрос от этих малых компаний на лайт индастриал замедлится.

Замедлится, но не прекратится.

В моем понимании, на рынке лайт индастриала будет происходить то, что происходит во всех сегментах при появлении первых признаков насыщения.

Продолжение следует...

У light industrial все хорошо

На сегодня в России насчитывается около 1 млн. кв м Light Industrial, и 50 млн. кв м биг боксов (складов большой площади).

Для сравнения — в Германии это соотношение равно 1:1.

Этот дефицит отражается в том, что у нас всё растёт:

— объем ввода в эксплуатацию площадей (+80%),
— арендная ставка (+27%) и
— стоимость продаваемого квадратного метра (+12%).


Заполняемость

Как я подглядел у брокера CORE-XP, вакансия (доля свободных площадей) в сегменте составляет 4%. Но 43% этой вакансии находится в одном индустриальном парке.

(В каком — пока что для меня тайна. Скорее всего, речь идёт о большом объекте, недавно введенном в эксплуатацию, который еще не успел заселиться. Может, читатели подскажут, о каком парке идет речь?)


Локации

Как и на всем складском рынке, есть ощутимое падение ставок аренды и, как следствие, стоимости квадратного метра склада с удалением от Москвы (см. карту на последнем фото).

А удельная стоимость строительства от локации не зависит. Получается, что девелоперам выгоднее строить участках, удаленных от Москвы не более, чем на 30 км.


Оговорка о классах

Приведенная статистика собрана брокерами, которые работают с объектами класса А.

Но это не означает, что нельзя работать с В и С. Строительство там дешевле, сроки строительства — быстрее, а в силу дешевизны конечного продукта ликвидность может быть выше.

Соответственно, и доходность в потенциале может быть больше.

Поэтому мы пристально и без классовых предрассудков вглядываемся в каждый проект, который приходит к нам. :)

Примерно год назад я делал обзор сегмента light industrial (универсальных помещений небольшой площади, где в одном здании можно расположить и производство, и склад, и офис.)

Сейчас на этапе упаковки или поиска финансирования у меня 5 проектов по light industrial (или, на профессиональном жаргоне, "по лайтам").

Все в разной стадии — где-то уже все готово к стройке, а где-то только идут переговоры по земле.

В течение марта активно встречался с участниками рынка.

Моя задача — понять, как будет себя чувствовать складской сегмент через год, когда проекты, закладываемые сегодня, выйдут в продажу.

О чем хочу сейчас поговорить:

— Состояние рынка и тренды
— Лайты продолжают расти
— Рынок бигбоксов насыщается
— Маркетплейсы замедляются, уступая первенство производственникам
— Как на рынок влияет высокая ключевая ставка и что будет, когда она пойдет вниз?
— Какие проекты в light industrial выбирать инвестору?

На каждый пункт буду выпускать отдельную небольшую заметку.

#склад #light_industrial

У light industrial все хорошо

На сегодня в России насчитывается около 1 млн. кв м Light Industrial, и 50 млн. кв м биг боксов (складов большой площади).

Для сравнения — в Германии это соотношение равно 1:1.

Этот дефицит отражается в том, что у нас всё растёт:

— объем ввода в эксплуатацию площадей (+80%),
— арендная ставка (+27%) и
— стоимость продаваемого квадратного метра (+12%).


Заполняемость

Как я подглядел у брокера CORE-XP, вакансия (доля свободных площадей) в сегменте составляет 4%. Но 43% этой вакансии находится в одном индустриальном парке.

В каком — пока что для меня тайна. Скорее всего, речь идёт о большом объекте, недавно введенном в эксплуатацию, который еще не успел заселиться. Может, читатели подскажут, о каком парке идет речь?

4% — мизерная по меркам других сегментов вакансия. Однако темпы роста строительства в сегменте очень высокие, и качество вводимых объектов постоянно растёт.


Локации

Как и на всем складском рынке, есть ощутимое падение ставок аренды и, как следствие, стоимости квадратного метра склада с удалением от Москвы (см. карту на последнем фото).

А удельная стоимость строительства от локации не зависит. Получается, что девелоперам выгоднее строить участках, удаленных от Москвы не более, чем на 30 км.


Оговорка о классах

Приведенная статистика собрана брокерами, которые работают с объектами класса А.

Но это не означает, что нельзя работать с В и С. Строительство там дешевле, сроки строительства — быстрее, а в силу дешевизны конечного продукта ликвидность может быть выше.

Соответственно, и доходность в потенциале может быть больше.

Поэтому мы пристально и без классовых предрассудков вглядываемся в каждый проект, который приходит к нам. :)

Не успел выпустить предыдущий пост, как пришла благая весть —

Мы получили разрешения на ввод в эксплуатацию на первый и второй склады во Фрязино!

Ура!

Поздравляю всех инвесторов проекта!

Переходим к выкупу земли и межеванию участка.

#склады

Вернулось 15 млн. — куда разместить?

Вчера с командой в Открытом девелопменте (компания по гостиничному редевелопменту, где я соучредитель и основной кредитор) подбили финансовые результаты за февраль и построили финансовый прогноз на 3 месяца вперёд.

Увидели, что стоим на ногах достаточно уверенно, и у компании есть свободные средства, чтобы рассчитаться с кредиторами.

Самый крупный и дорогой кредитор — я. (Можно, я не буду тут писать ставку, по которой я кредитую компанию? :) )

И в моей практике это был первый случай, когда меня мои должники — мои партнёры-соучредители — буквально умоляли забрать свои деньги. 

Я прям даже пожалел, что на камеру не записал. :) А то потом показывал бы другим должникам — смотрите как надо!

В общем, шутки в сторону — проценты по этому кредиту сильно влияли на финрез компании, и как учредитель, я рад, что у компании всё идёт настолько хорошо, что мы можем закрыть этот дорогой займ.

Но как инвестор, я теперь столкнулся с вопросом — а деньги-то куда девать?


Из чего выбирал

— Подержать деньги на счету и войти в свои новые проекты - но тут, возможно, придётся сидеть на деньгах ещё пару месяцев, пока проекты не будут готовы к сбору

— Вернуть деньги своим кредиторам — но пока что не просят :)

— Крипта (вообще-то я не про биржи, но тут привлекает трансграничность актива и ожидаемый рост из-за более широкого использования BTC финансовыми и государственными институтами)

— Участки под 52,5% (но там у меня уже 16 млн., пока пауза)

— Склады (именно тут мне и нечего ответить на вопрос "А сколько вы вложили сами?")


Какая опция победила?

Меня часто спрашивают (о, классический блоггерский заход 😅, но тут реально очень частый вопрос):

Алексей, а сколько вы вложили в этот проект сами?

И для меня, конечно, тоже важно своими деньгами показывать, что я сам первый рискую своей шкурой в тех проектах, куда я зову соинвесторов.

Но так получилось, что в прошлом году пришлось все свободные средства пускать на сегменты, которые больше всего пострадали от повышения ставки — на закрытие кассовых разрывов во флиппинге и гостиницах.

И в складской проект, где мы начали сбор ещё прошлой весной, я не мог зайти просто физически.

По состоянию на вчера у нас в складах как раз были три свободных доли по 5 млн.

Одну из них я себе забрал.

Ожидаемая доходность — от 50% до 100% годовых.


Какие плюсы

— Самый рискованный этап — стройка — успешно завершён

— Бойкий спрос от покупателей — и это пока только от закрытых продаж через 3 брокеров

— Покупатели приходят с кэшем (немножко неожиданно для меня — я думал, будут ныть про то, как сложно получить коммерческую ипотеку на наш объект)

— Сохранение дефицита на рынке складов


Есть ли риски

Конечно, есть:

— Мы все ещё в процессе получения акта о вводе в эксплуатацию

— Мы все ещё в обсуждении договора с покупателем, и момент этого подписания пока не ясен


Но теперь всем соинвесторам проекта "Фрязино" могу сказать — друзья, я рискую вместе с вами!

В общем, из 15 млн., которым надо было "приделать ноги", 5 млн. разместил в склады, над 10-ю ещё думаю.


А вы какие ещё видите варианты по вложениям?

#склады

8 февраля мы провели очередную встречу с нашими инвесторами "Редевест: итоги и тренды".

Поговорили про:

— Наши инвест-итоги за 2024 год в цифрах
— Уроки: какие гипотезы сработали, а какие нет
— Сценарии развития: как макроэкономика повлияет на инвестиционную недвижимость в 2025
— Целевые сегменты для инвестирования фонда
— Статусы текущих проектов
— Анонсы новых проектов
— Изменения в налоговых режимах
— НДС для упрощенцев
— Как на деле налоговая работает с инвесторами и предпринимателями

Запись встречи можно приобрести по ссылке: https://afisha.timepad.ru/video/1833

Нашим действующим инвесторам файл отправим в течение дня🚀

За свою жизнь встречал много главных бухгалтеров и консультантов по учёту и налогам.

В основном дамы.

Интересно, что бухгалтерам не интересно работать полностью вбелую — скучно и не отвечает запросам клиента.

Но и полностью вчерную — страшно и неэтично.

Итог — дамы от бухучета любят 50 оттенков серого. 🤪

А вы заметили?

В начале недели мы были агрессорами, но в воздухе отчётливо пахло перемирием.

Сегодня мы уже не агрессор, но и перспектива перемирия уже не такая близкая.

В интересное время живём, товарищи! 😳

Статусы по нашим проектам

Тезисно — о том, что происходит на наших проектах со ссылками на подробности.


1. Фрязино (склады, до 60% годовых)
https://t.me/fryazino_redevest

— Обсуждаем проект ДКП с потенциальным покупателем 3го склада (цена 130 млн., ожидаемая готовность к передаче права собственности — июнь).

— Идут переговоры с покупателем по 2му складу (140 млн., готовность — май.)

— Оба покупателя ценят, что склады продаются в высокой степени готовности.

— Боремся с Россетями, чтобы исправить их ошибку и получить акт на выделение 150 кВт (они оформили 40 кВт, несмотря на 150 кВт в договоре), обещают эту неделю.

— Параллельно ждём назначения даты окончательной комиссии по сдаче 1 склада в эксплуатацию.


2. Лубёнки (участки в коттеджном посёлке, 52% годовых)
https://t.me/lubenki_redevest

— Геодезическая съемка завершена на 70%, будет закончена после окончания очистки территории.

— Зачистка участка завершена на 30%, окончим к середине марта.

— С заменой ВРИ также планируем закончить в марте.

Как и планировали, на межевание планируем выходить к началу апреля.


3. Ахтари (редевелопмент гостиницы)
https://t.me/spahotelahtari

— Завершаем работы в цоколе.

— Завершаем комплектацию и ввод в работу всех номеров второй очереди, которые еще не были введены в эксплуатацию.

— Планируем установку и запуск банного модуля на 20 марта.

В целом, к концу марта все работы будут завершены.


4. Голубицкая (редевелопмент гостиницы)
https://t.me/newgolybitskaya

— Закончили демонтаж, начинаем работы по фасаду.


5. Новые проекты

— Готовим проекты по торговым помещениям, складам, автотехцентрам в Московской области.

— Продолжаем присматриваться к проекту по строительству ЖК в Керчи.

— На март-апрель планируем поездку в Крым — смотрим гостиничные объекты под редевелопмент.

День Х уже сегодня ⚡️и он может изменить все.

Для тех, кто ценит возможности, но пока все пропустил или забыл о самом важном мероприятии февраля 2025 года!

Для тех, кто знает, насколько время — самый ценный ресурс.

Напоминаю:

Сейчас открыт доступ к закрытым материалам, которые не просто меняют правила игры — а переписывают их с нуля.

Это не просто информация. Это ключи!

Ключи к тому, чтобы:

⏺Покупать квартиры в Москве на 30% дешевле рынка

⏺Получить гектар от государства бесплатно

⏺Увеличить свой капитал на 20% за 3 месяца

⏺Увидеть будущее раньше других: тренды роста в 2025 году

И это только начало.

6 практиков. 6 дней. 6 подарков

Говорю как есть, пропустить такое никак нельзя. Это последний анонс, дальше зайти будет нельзя.

Каждый из них — практик, который прошел путь, о котором ваши конкуренты только мечтают.

Их опыт — ваш шанс.

⌛️Время на исходе.
Это не просто слова. Скоро доступ закроется. Навсегда.

1 минута вашего времени.

Сотни тысяч рублей ценности.
Бесплатно.

@AlexeyPR2_bot

Переходите. Заходите в бота и получите максимум. Пока ещё можно

Привет!

Я — Алексей Лещенко, основатель фонда коллективных инвестиций "Редевест".

Мы помогаем инвесторам с небольшим чеком участвовать в больших проектах.

За 2023 год мы с соинветсорами вложили 615 млн. руб. в проекты в недвижимости с доходностью от 40 до 90% годовых. За 2024й — около 400 млн.

Работаем в нескольких стратегиях: склады, гостиницы, земельные участки, флиппинг квартир, коммерческая недвижимость.

Обо всем рассказываем максимально подробно.

Тут разбираю самые интересные кейсы и стратегии — фишки, плюсы, минусы, риски и драйверы доходности, а также публикую предложения для инвесторов.


10 САМЫХ ПОПУЛЯРНЫХ ПОСТОВ

1. Что бы я делал, если бы пришлось начинать с нуля

2. Как купить компанию за 10% от стоимости?

3. Дача под сдачу: минусы стратегии

4. Какой ресурс для предпринимателя главный?

5. Уход из найма. 3 мифа.

6. Построил гостиницу — теперь управляй?

7. Кто с деньгами, тот и главный?

8. Чек-лист для проверки эргономичности планировок

9. Как сэкономить 28 млн. на строительстве склада?

10. Привет, я Алексей, и я жадина.


ОБО МНЕ

🫂Отзывы — @leshchenko_reviews

✍️ Посты обо мне: #обомне


ИНВЕСТОРАМ

🏘 Коттеджные посёлки

🏗 Склады

🏖 Гостиницы

🛍 ГАБы (готовый арендный бизнес)

🪴 Флиппинг

🤝 Займы

🌲 Земельные участки


БРОКЕРАМ

🙌 Зарабатывайте с нами!


СООБЩЕСТВО

🤝 Поиск партнёров и инвесторов в недвижке — @real_estate_tinder_bot


ПРИВЛЕЧЕНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ

✍️ Пишите Ксении на @redevest

Приветствую всех, кто недавно присоединился!

Давайте знакомиться! 👇

📈 2025 ГОД: ВАШ ШАНС СТАТЬ ИНВЕСТОРОМ. УСПЕИ‌ТЕ ДО СТАРТА!

БЕСПЛАТНО • 6 ДНЕЙ• 18 ЭКСПЕРТОВ 

ЧТО БУДЕТ? 
✅ Эфиры-практикумы: Собираем индивидуальную стратегию для инвестиции‌.
✅ Ответы на стыдные вопросы: «А если я все‌ потеряю?», «Как проверить брокера?». 
✅ Тест-драи‌в стратегии‌: Акции,крипта, недвижимость — что выстрелит в 2025? 

ПОДАРИМ: 
🎁 Именнои‌ сертификат — для резюме или соцсетеи‌. 
🎁 ТОП -3 инвестиционных проекта с доходностью от 30% годовых.
🎁 Доступ к чату — где эксперты делятся лаи‌фхаками и дают консультации бесплатно.

КАК ПОПАСТЬ?

✅Регистрируи‌тесь по ссылке👇
https://t.me/Super1nvestoRBot?start=mmrsinvu_13
✅ Подписываи‌тесь на каналы экспертов
✅ Переходите по ссылке на канал марафона и вступаи‌те в закрытыи‌ клуб, где прои‌дут все
эфиры.

P.S. 90% успеха в инвестициях — вовремя полученная информация. Остальные 10% — ваша смелость.

Реклама. СЗ Никитина Ксения Сергеевна, ИНН667400900050
ERID2W5zFGCDkEL

ИИ-спаму — ИИ-ответ!

Закрываю комментарии в канале, потому что задолбал спам в комментах

С такой формулировкой уже несколько моих коллег, ведущих телеграм-каналы, дружно выстрелили себе в ногу.

Почему я так считаю?

Потому что иметь комментарии в канале важно.

Для меня ваши комментарии — это:

— Эмоциональная поддержка (да, я живой человек и мне это важно!)

— Возможность узнать вас лучше — ваши убеждения, стремления и опасения

— Способ получить дополнительную важную информацию от вас на базе опыта, которым вы делитесь в комментах

— Способ вам самим увидеть, что канал читают живые люди, а не боты

И закрывать комментарии — означает для автора канала закрывать себе глаза и уши. А также лишать себя и своих подписчиков возможности почувствовать себя в сообществе единомышленников.

Но и правда, сейчас объем комментариев на моем канале от ботов примерно в 3 раза больше, чем от живых людей.

И ладно бы просто реклама или бессмысленные комментарии, которые только захламляют ленту под постом.

Но также заходят и мошенники, делящиеся "бесплатными книгами" с целью затащить в скам-схемы, и те, кто предлагает работу наркокурьером, т.е., люди, активно наносящие вред моей аудитории.

Забить на это невозможно — ни один живой человек не пойдет комментировать пост туда, где все засижено нейроботами. И плюс подписчики видят, что автор забыл/забил про свой канал и не "пропалывает свой огородик". :)

А модерация вручную — это постоянное отвлечение и жизнь как на иголках.

Но пасовать перед сложностями — не наш метод! :)

У меня родилась идея — раз появились нейрокомментаторы, то должны быть и нейромодераторы!

В общем, после 3 месяцев работы и тестирования — держите бота-нейромодератора:

@ai_spam_blocker_bot
@ai_spam_blocker_bot
@ai_spam_blocker_bot

Реализованная там идея проста:

1. Боту дают примеры спама и не-спама.
2. Бот составляет библиотеку примеров.
3. Боту показывают очередной комментарий и спрашивают — это спам?
4. ИИ принимает решение — либо оставить комментарий, либо удалить его.
5. Если оставляет, то пользователь признается одобренным и все дальнейшие сообщения от него будут одобряться.

Именно по этой причине некоторые из вас видели, что недавно какие-то из ваших комментариев, которые были с излишне рекламным "душком", автоматически удалялись.

Кстати, в комментариях под этим постом можно поэкспериментировать — какие посты бот удаляет, а какие нет.

В общем, если у вас есть канал или группа — пользуйтесь на здоровье: @ai_spam_blocker_bot

ПС. На видео выше — отфильрованные ботом спам-комментарии только за вчера.

ГОВОРЯТ ВЕЛИКИЕ I ЗАКРЫТЫЙ АЛЬЯНС ЛИДЕРОВ РЫНКА

Я, Руслан Сухий, Антон Кремнёв, Алексей Маслов, Макс Попов, Иван Захаренко.

Вы точно слышали эти имена и фамилии в нашем пространстве.

С этими легендами мы решили провести закрытый обмен пользой.

принять участие

Каждый из нас выложит на стол свой опыт и все самые мощные фишки которые сейчас создают прибыль.

6 фамилий.

6 стратегий.

6 дней.

Изнанка. Внутрянка. Инсайты.

Карты лягут на стол 🔥

Теперь 2 приятных новости:

1. Вам никто ничего не будет продавать. Только ОТДАВАТЬ.

2. Участие бесплатное, но есть 1 условие — подписка на канал каждого практика.

От себя дам максимум пользы!

Обмен с превышением.


Как принять участие?

1. Запустить бота регистрации в Говорят Великие по ссылке

2. Подписаться на каждого спикера внутри бота

3. Бот проверит подписку и выдаст ссылку на закрытый канал

4. Вступаете в канал, получаете удовольствие всю неделю от закрытого контента


Посмотрите изнутри как работают ТОПы и сможете применять в своей жизни 😉

Кто уже с нами?

Присоединиться t.me/AlexeyPR2_bot

🎯 Открыта вакансия: Директор по развитию в Редевест

В последнее время я всё чаще замечаю, что стал ограничивающим фактором для роста фонда. Хочу дать инвесторам больше качественных проектов, но один человек физически не может охватить весь объем работы.

Поиск проектов, глубокий анализ, структурирование информации, подготовка инвестиционных предложений и последующее ведение до получения прибыли — это комплексный процесс, требующий полной вовлеченности.

Именно поэтому я ищу человека, который станет одним из трех ключевых руководителей компании — вместе со мной и директором по маркетингу.


Что предлагаем:

🏢 Достойное вознаграждение: 300-500К в месяц
🏠 Удаленный формат работы (редкие встречи в Москве)
🚀 Перспектива роста до позиции соучредителя
💼 Управление проектами с бюджетом в сотни миллионов
🤝 Прямое взаимодействие с основателем компании


Ключевые преимущества позиции:

— Отсутствие корпоративной бюрократии
— Высокая степень автономности при достижении целей
— Возможность выстраивать процессы с нуля
— Нетворкинг с успешными предпринимателями
— Работа с передовыми трендами рынка недвижимости


Основные обязанности:

— Поиск и оценка инвестиционных проектов
— Комплексный анализ возможностей и рисков
— Структурирование и упаковка инвестиционных предложений
— Сопровождение проектов до успешного завершения
— Обеспечение ожидаемой доходности для инвесторов


Ищу профессионала, способного самостоятельно принимать решения, быстро адаптироваться к изменениям и эффективно выстраивать процессы в условиях динамично развивающейся компании.


Подробное описание позиции и анкета для соискателей: https://redevest.notion.site/19b51db681ba80819568c53590977f0b?pvs=4

Один умный человек сказал:

Жизнь слишком коротка — не забывайте выпендриваться! :)

Жена снимает мини-сериал о нашем путешествии на Сейшелы: https://t.me/seychelles_leshch

Что делаю я, когда в проекте ничего не понятно

Продолжаю раздражать вас тропическими задниками и рассуждать, какие вопросы нужно задавать в непонятном проекте и в каком порядке.

Пришел новый проект на х5 в новом для меня сегменте.

Какие вопросы задавать?

Завтра встречаемся в 10:30!

В этот раз слайдов поменьше и они попроще, чем в прошлый раз. Будет более динамично, оставим больше времени на вопросы и обсуждение.

Кто хочет побольше пообщаться, приходите к 10:30, попьем кофейку. Либо как вариант, останемся после — до последнего клиента! :)

Адрес и билеты тут: https://redevest.timepad.ru/event/3208474/

Качество вангования

Готовлюсь к завтрашнему выступлению. Дошел до раздела прогнозов на 2025 год.

Решил посмотреть, а что я прогнозировал на встрече с инвесторами в прошлом, 2024 году?

И насколько все сбылось?


1. Переключение девелоперов на частный капитал.

Однозначно сбылось. Банковские деньги сейчас зачастую даже дороже, чем некоторые частные капиталисты.


2. Частный капитал уходит в нежилое.

Так точно. За год произошел сильный переток частного капитала из жилья в офисы и промку.


3. Люди уходят от кэша в недвижку.

Скорее нет. Вижу большое количество инвесторов, предпочитающих депозиты.


4. Повышенный спрос от девелоперов на финансирование.

Не учел важную деталь. Девелоперы сократили активность, потому что гораздо меньшее количество проектов "летает" в текущей конъюнктуре и при текущих ставках.

Поэтому и спрос на капитал назвать повышенным нельзя.


А еще было три черных лебедя, которых я боялся, но которые не прилетели:

— Расширение СВО на другие страны
— Смена политического режима в России
— Конфликт в Юго-Восточной Азии

И слава богу.

А вы как считаете, в 2025 году каких черных лебедей надо ждать?

К чему готовиться в 2025 году?

(Более крупная схема — внизу статьи)


В этом году для инвесторов в недвижимость важны исходы по 4 главным событиям:


1. Перемирие

Удастся ли нашим богопомазанным заключить перемирие на Пасху, как обещает Трамп, или это произойдет позже, важно одно. Мы ждем перемирия.

У перемирия будет огромное влияние на рынок недвижимости. И оно будет неравномерным — как по сегментам, так и по регионам.

Снижение товарного дефицита, возобновление вывода капитала за рубеж, возврат к зарубежному туризму, снижение оборонзаказа, возврат людей в приграничные районы, открытие аэропортов — последствий будет огромное количество, и готовиться надо уже сейчас.

(Более подробно последствия — на приложенной схеме в конце 👇).

Считаю возможное перемирие главным событием предстоящего года для инвесторов.


2. Денежно-кредитная политика

Это джокер, который может пойти в обе стороны — как в сторону ужесточения, так и послабления.

Сейчас наблюдается замедление кредитования. Скоро мы ждем снижения инфляции, а в месте с ними и снижения ставки. Тогда и деньги из депозитов вернутся в недвижимость, и ипотека станет дешевле.

Но, скорее всего, ЦБ не будет газовать на всю катушку, и опускать ставку будет очень медленно.

При этом будут другие риски -- оставаясь долго в жесткой политике, рискуем свалиться в стагнацию и разрушение экономики.

Но радостно, что инвесторы в девелопмент смогут найти для себя возможности в обоих вариантах. При росте ставки будет больше возможностей в срочном выкупе и торгах, а при падении — спекулятивный девелопмент становится более интересным.


3. Падение цены нефти

Мировая экономика потихоньку близится к рецессии.у Торгово-тарифные войны, к которым радостно несется Трамп, дополнительно сократят производство и спрос на энергоносители.

Падение цены нефти для России будет означать дефицит бюджета, эмиссию, инфляцию, высокую ставку.


4. Льготы

В прошлом году мы увидели, как сильно субсидии (а особенно их отмена) сильно влияют на рынок недвижимости. А в фазу высокой ставки наличие или отсутствие льгот практически означает жизнь или смерть сегмента.

Ждем субсидий на вторичку, возобновления семейки, развития промипотеки и продолжения льгот на туристический бизнес.


Скачайте схему для более подробного разъяснения взаимосвязей:

👉 СКАЧАТЬ 👈
👉 СКАЧАТЬ 👈
👉 СКАЧАТЬ 👈


ПС. Разбирать эту схему и более подробно — тренды по сегментам — будем на нашей инвесторской конференции в эту субботу.

ППС. А какие еще важные события вы ждёте в этом году?

В эту субботу на наше мероприятие хотим позвать эксперта по налогам и бухучету, у которого я сам консультируюсь.

Хотим сделать "разговор за закрытыми дверями" — обсудить то, что обычно в открытом пространстве не обсуждают.

Происходит много изменений не только в законодательстве, но и в его применении.

Новое законодательство по оффшорам, НДС для упрощенцев, изменения в налоговых режимах, мониторинг, проверки — как на деле налоговая работает с инвесторами и предпринимателями сегодня.

Поддержите огнями и напишите темы, которые хотите обсудить, чтобы я понял, что затея стоящая.

Назад в инвест-будущее

"Ребят, мне одному только страшно?" — спросил я, когда картина стала очевидной.

У меня было чувство, как будто я на американских горках медленно подъезжаю к огромному обрыву, и через секунду весь поезд начнёт падать в бесконечную пропасть.


Как всё начиналось 🌅

В компании Открытый девелопмент, где мы занимаемся гостиничным редевелопментом, у нас есть традиция.

Каждые 3 месяца или около того я приезжаю на Кубань к своим партнерам и мы устраиваем стратегическую сессию — обсуждаем наболевшие вопросы, ездим вместе по уже приобретенным и рассматриваемым объектам, встречаемся с партнёрами по перспективным направлениям.

Набившись в тесную Фабию одного из партнёров, под ярким майским солнцем мы поехали из Краснодара на Азовское побережье. По дороге мы начали обсуждать динамику продаж и планы по стройке.

И тут я понимаю, что наши графики продаж и графики расходов скрестились в одну большую букву Хэ.

И это Хэ не предвещает ничего хорошего.


Почему в этот раз всё было иначе 🤔

Я уже привык, что на каждом бизнес-проекте планы расходов выполняются с опережением, а планы доходов — с опозданием.

Как правило, всегда удавалось перехватиться и всегда не было проблем с возвратом. Главное, чтобы на момент, когда ты берешь деньги, на горизонте маячил контур решения — "за пару месяцев достроим, пару месяцев постоим в продаже и через полгода вернем".

Но в нашем случае на горизонте надвигалось очередное повышение ключевой ставки. Тучи конъюнктуры сгущались так, что было понятно — простых решений не будет.


Хроника пикирующего девелопера 📊

— Лето 2023, ставка 7,5%: Нашли большой объект (#Ахтари) и вступили в переговоры
— Сентябрь 2023, ставка 13%: Заплатили задаток, начали работать над разделом гостиницы по номерам
— Январь 2024, ставка 16%: Документы готовы, оплатили остаток
— Февраль-Май 2024, ставка 16%: Продажи падают, доля ипотеки в продажах падает с 90% до 30%
— Май 2024, ставка 16%: Мы едем в машине, просыпаемся от спячки и понимаем, что пора аврально выправлять ситуацию

А ЦБ продолжал "поддавать газку" до 21%...


Как мы выруливали 💪

1. Перезагрузка отдела продаж
— Открыли новый офис
— Наняли руководителя продаж
— Внедрили контроль воронки найма
— Установили нормативы по активностям с каналами продаж

2. Жесткое финансовое планирование
— Каждые две недели уточняем планы на три месяца вперед
— Контролируем поступления, расходы и выплаты по кредитам
— Резервируем средства на покрытие постоянных расходов

3. Режим "денег нет, но вы держитесь"
— Отказ в оплате по заявкам, которые можно отложить
— Приоритизация критически важных расходов

4. Антикризисное финансирование
— Взяли кредит 30 млн под 26%
— Бонус: в залог удалось передать не только ликвидные апарты, но и цокольные помещения. Боже, храни оценщиков Сбера!


Результат антикризисных мер ⚡️

Принятые решения дали свои плоды — мы не только справились с кассовым разрывом, но и вышли на новый уровень. Удалось нарастить темпы продаж, ускорить работы по проекту, и уже через пару месяцев гостиница заработает в полную силу. Кризис научил нас быть сильнее и внимательнее к рынку.


Работа над ошибками 📝

Если бы можно было вернуться назад, я бы:

1. Пересмотрел сегментацию
— Либо совсем бюджетный сегмент (без ипотеки)
— Либо премиум-класс (где ипотека не нужна)

2. По-другому работал со ставками
— При первых признаках роста ставки брал бы долгие кредиты по фиксированной ставке
— Создавал бы финансовую подушку, пока деньги дешевые


Главный урок 🎯

При входе в проект всегда надо пытаться смотреть на тренды. Иногда самые важные сигналы видны не в цифрах проекта, а в динамике внешних факторов.


А какое свое решение 2024 года изменили бы вы? 💬


П.С. Напоминаю вам, что в эту субботу мы приглашаем вас всех на наше оффлайн-мероприятие "Редевест. Итоги и тренды".

Вместе мы попытаемся заглянуть за горизонт и представить, какие решения нужно принимать уже сейчас, чтобы в 2025 году быть в плюсе.

Открываем регистрацию на нашу инвест-встречу.

Когда

8 февраля, суббота, 11:00 - 14:00.

Где

Отель Россо-Рива
м. Павелецкая
Шлюзовая набережная, 6 стр. 2

Если вы были в прошлый раз, то это то же самое место.

О чем будем говорить

— Наши инвест-итоги за 2024 год в цифрах
— Уроки: какие гипотезы сработали, а какие нет
— Сценарии развития: как макроэкономика повлияет на инвестиционную недвижимость в 2025
— Целевые сегменты для инвестирования фонда
— Статусы текущих проектов
— Анонсы новых проектов

Послушать можно будет не только меня и моих партнёров, но и пообщаться между собой — для этого специально отводим время.

Билеты

Количество мест ограничено, поэтому важно оформить билет.

Это можно сделать тут: https://redevest.timepad.ru/event/3208474/

Если вы — наш инвестор, то скоро мы вышлем вам через нашего бота промокод на 100% скидку. Вы сможете применить его при бронировании, чтобы попасть на мероприятие бесплатно.

Билет стоит 7000 р. Эти деньги пойдут на аренду, кейтеринг, фото и видео.

Для внимательных и быстрых — промокод на скидку 50% на вход: POPOLAM.

Она действует до конца недели на первые 20 мест.

Запись

Если вы оформили участие, не смогли прийти, не переживайте - мы сделаем запись и вышлем ее через пару недель после мероприятия.

Ну все, вы тут оформляйтесь, а я пошел готовить слайды! Увидимся! 👋