🗣 [обзор_кейса]
Методика расчёта упущенной выгоды при прекращении договора долгосрочной аренды
⚖️ Что решил суд
Суд кассационной инстанции направил спор на новый круг рассмотрения.
🟰 Факты спора
🔵 Истец (арендатор) и ответчик (арендодатель) заключили договор аренды, предусматривающий, что арендодатель построит, введёт в эксплуатацию и передаст в аренду часть здания под магазин.
🔵 Стороны согласовали, что объект будет предоставлен в аренду не позднее 01.05.2021.
🔵 Здание было построено, однако, не передано в аренду, поскольку ответчик в одностороннем порядке отказался от договора.
💰 Как посчитали размер убытков
Истец обратился с иском о взыскании:
➡️ упущенной выгоды за период с 01.06.2021 по 29.07.2030;
➡️ неустойки, начисленной в связи с нарушениями сроков постановки объекта на кадастровый учёт, регистрации права собственности и передачи магазина в аренду.
Упущенная выгода определена как доход, который истец мог бы получить при использовании магазина в торговой деятельности до окончания срока аренды.
📌 Чем руководствовался суд
🏷 Нижестоящие суды частично удовлетворили требования арендатора, уменьшив размер неустойки и отказав во взыскании упущенной выгоды.
Суды пришли к выводу, что на стороне арендатора не образовалась упущенная выгода, поскольку в ходе судебной экспертизы по её определению эксперты посчитали, что доходы истца нарастающим итогом за три года составляют отрицательное значение.
Эксперты принимали во внимание предоставленные истцом сведения о расходах на приобретение товаров, амортизационных расходах, арендных платежах, коммунальных расходах.
🏷 Суд кассационной инстанции пришёл к иному выводу.
Истец, являясь федеральной торговой сетью, рассчитывал на длительные арендные отношения и получение прибыли, вместе с тем, из-за поведения ответчика не смог реализовать бизнес-план по расширению сети магазинов.
При такой ситуации арендатор вправе требовать возмещения упущенной выгоды, однако, для её правильного определения нижестоящие суды должны были установить разумный период, необходимый истцу для поиска другого аналогичного объекта, проведения преддоговорной работы, заключения договора аренды, возведения/строительства объекта и подготовки объекта для ведения торговой деятельности, и в последующем произвести расчёт неполученного дохода исходя из этого периода.
После установления возможного периода заключения замещающей сделки по аренде судам следовало определить методику расчёта упущенной выгоды с учётом её долгосрочности и распределения закладываемых расходов на открытие магазина пропорционально сроку аренды на десять лет.
❗️ Важный вывод для данной категории дел
Рассматривая спор о взыскании упущенной выгоды, вызванной досрочным прекращением длительной аренды, суды должны устанавливать следующие обстоятельства:
🔵 причины досрочного прекращения аренды;
🔵 меры, принятые ответчиком по уменьшению убытков истца, например, предложение истцу иных помещений-аналогов;
🔵 меры, принятые истцом по заключению замещающей сделки по аренде;
🔵 период, достаточный для поиска истцом аналогичного помещения в регионе, обустройства этого помещения под торговую деятельность;
🔵 состав и размер расходов, которые истец мог понести при извлечении прибыли.
Упущенная выгода не может быть взыскана за весь срок долгосрочной аренды, только за период, когда истец не получал доход от своей деятельности в связи с поиском объекта-аналога.
Подробнее по
ссылке.
Автор:
Анна Пашковская, юрист практики разрешения споров и банкротства
BGP Litigation.Больше здесь: #BGP_Litigation_обзор_кейсов