Итоги недели

Вторичный рынок Петербурга находится в фазе увеличения объема предложения. За неделю, по данным ЦИАН, количество объявлений по объектам в спальных районах (плюс Мурино/Кудрово) выросло на 0,9%, с начала месяца -крепкий прирост в 4,1%. Остальные тренды те же. Сделки идут по нижней ценовой границе. Обменные сделки, небольшая доля ипотеки, региональные покупатели и т.д. и т.п. (См. предыдущие итоги недели).

Спрос есть, но мало того, что по нижней ценовой границе, так еще и весьма избирательный и непредсказуемый: выставляем отдельные объекты по вполне себе рыночной цене (по рекомендации аналитиков, все вроде Ок) - и нас заваливает шквалом звонков. Одновременно выставляем компактные ликвидные объекты в новых домах, по которым нет прямых конкурентов - и видим, что спроса нет…

Кстати, по данным Росреестра на вторичном рынке в марте зарегистрировано 8,1 тысяч сделок, почти как в феврале (всего + 2 %). Ровненько. А по итогам 1-го квартала зарегистрировано 21,6 тысяч сделок – это на 14% больше, чем год назад, и даже на 4% выше первого квартала 2023 года. И это при отсутствии рыночной ипотеки. Чудеса выживаемости вторичного рынка, привыкшего жить без допинга в виде льгот.

Главная интрига ближайших месяцев - как долго будет сохраняться объем предложения. Пока рост экспозиции носит восстановительный характер: много объектов поснимали с продажи. Постепенно у покупателей будет увеличиваться выбор. Вопрос когда и как прирост предложения начнет влиять на цены.

На рынке новостроек ситуация намного драматичнее. Объем выдачи семейной ипотеки по данным Дом РФ на 17 апреля составил 118,4 млрд рублей. При сохранении темпов к концу месяца получилось бы плюс 10% к марту. Но есть НО: объявление об отмене комиссий со стороны Сбера и ВТБ. Руководители обоих банков не скрывают, что решение вынужденное.

Примеру ВТБ и Сбера наверняка последуют остальные игроки. При этом банки закрутят андеррайтинг, «отказники» пойдут в другие банки, которые и так сильно задерживают рассмотрение заявок, уже работают на пределе. На Сбер, ВТБ и Альфу приходится порядка 80% выдачи семейки. Остальные банки и треть этого объема не смогут переварить.

Альтернативой могло бы стать увеличение компенсации от минфина или расширение круга получателей семейной ипотеки, но это в любом случае затраты. На субсидирование ипотеки в этом году будет потрачено (по словам Силуанова) 1,2 трлн. рублей – как раз размер дефицит бюджета РФ. Минфин будет против.

А еще, судя по звонкам по новостройкам, заявкам от застройщиков на трейд-ин и пр. - спрос перед майскими праздниками стал заблаговременно снижаться. Поводов чтобы продажи в апреле были лучше мартовских - нет.

А вот на рынке аренды жилья - завидная стабильность. За неделю объем предложения снизился на 7%, с начала месяца - уже на 15% (ЦИАН), до 6,1 тыс. квартир. На Авито и Яндекс-Недвижимости схожая картина. Предложение будет сокращаться ускоренными темпами. Но при этом текущий объем предложения почти в 2 раза больше, чем в прошлом году. Цены долгосрочной аренды будут увеличиваться, но куда меньшими темпами чем в 2024-м.

@yeltsovm

А как вам новость о том, что Греф и Костин великодушно снизошли до отмены комиссий за выдачу льготной ипотеки?

Т.е. уровень. В октябре прошлого года Вице-Премьер обещает позвонить Грефу и решить вопрос комиссиями. Не решил. или не звонил. Тут не важно.

И пока Президент не озвучил, что это неправильно, чтобы банки с госучастием (!!!!) брали комиссию за выдачу гос.программы. Они не дергались.

А теперь они везде рассказывают, какие они молодцы, что брать перестанут.

Такие хапуги, слов нет. Т.е. небольшой коммерческий банк устраивает маржинальность, которую дают сверх ключевой. А весь из себя высокотехнологичный Сбер, у которого вроде как расходная часть и на масштабе, и на технологичности, ниже должна быть - не устраивает.

И ВТБ туда же. С 2017 года ничего не поменялось. Как начали копипастить Сбер, так везде и копипастят. Своего ничего придумать не могут. А ведь был передовой банк, в свое время на ипотечном рынке. В итоге, что? Тоже заявляют, что в убыток себе работать придется, если без комиссии выдавать льготку.

Ещё раз. Куча коммерческих банков выдает и норм. А им в убыток. Так у вас значит с процессами беда какая-то! Сбер, ВТБ вам расходную часть перетрясти нужно, раз вы в убыток уходите там, где у других плюс.

И ведь больше чем уверен, что и Сбер, и ВТБ сейчас тупо начнут жестко лимитировать выдачу на объекты, которые не под их проектным финансированием! Кому-то, конечно, выдадут, чтобы на очередной встрече с Президентом и Греф, и Костин могли рассказать, какие они молодцы и как себе в убыток работают ради блага государства.

А реально, я бы проще сделал. Не выгодно вам? Комиссию берете? Хорошо. Никакой льготной ипотеки с завтрашнего дня вы не выдаете. Её выдают те банки, которым это выгодно, кто комиссии не берет.

Но расходную часть Сбера и ВТБ потрясти точно надо. Я вот Счетной палате прям строго рекомендую обратить внимание на то, что Сбер и ВТБ нуждаются для получения прибыли в большей маржинальности, чем другие, существенно менее крупные банки. А учитывая, что у них и доля рыночная высокая, то там однозначно перерасход средств есть.

@expertned

Недавно мы указывали на то, что падение ввода многоквартирного жилья в начале 2025 года не является следствием текущего кризиса. Но это не значит, что в секторе новостроек все хорошо. Соотношение двух важных показателей строительная готовность и распроданность квартир продолжает медленно ухудшаться:
◾️Распроданность квартир (на стадии строительства) в целом по стране в марте 2025 незначительно снизилась до 31,5% против 31,7% месяцем ранее.
◾️Уровень строительной готовности почти не поменялся. В марте он зафиксирован на отметке в 42,8%.

Итогом этих изменений стало то, что отношение распроданности к строительной готовности упало до минимального уровня за последние 5 лет – 0,735. Сопоставимый показатель был в мае 2023, а в остальные периоды – выше.

Распроданность квартир на вводе в эксплуатацию в марте 2025 года снизилась до 73,5%. Пока этот уровень не формирует системных рисков для отрасли, но находится ниже базовых ориентиров бизнеса для массового сегмента. В конце прошлого года он был на отметке 76,6%.


Чуть позже обновим эти показатели и графики по ключевым региональным рынкам.

@REBURG

Рынок ипотеки за март по данным Дом. РФ

пока "жухленько", хотя увеличение числа кредитов в сравнении с февралем.

Посмотрим, конечно, еще на данные ЦБ. Напомню у ЦБ по февралю было 27 тысяч - первичка, 25,5 - вторичка.

Нормальный рынок для вторички - это порядка 100 тысяч ипотек. Ну хотя бы 70. Сейчас, ипотеки считай, что нет.

Кто-то ждет падения цен?

Кстати, опять вижу рассказы про затоваривание на рынке новостроек. Уже даже не смешно. Нормальный анализ в СМИ вообще перестали делать? Её величество копипаста? А зачем? Можно ведь и нейронку уже подключить. Справится не хуже с рассказами о затоваренности первички...

@expertned

Будет ли господдержка строительной отрасли?

У меня есть ощущение, что НЕТ! Во всяком случае чего-то существенного ждать не приходится.

Все наблюдали госсовет с Президентом. И, как вы понимаете, это не та встреча, которая проходит с чистого листа. Уверяю Вас, что до нее происходят сверки, совещания, чтобы Президенту представлять максимально консолидированную и согласованную позицию.

Мы ее не увидели. Те, кто выделяют деньги, не готовы этого делать.

Как по мне, не станет Российское государство планировать огромные дополнительные расходы, когда санкционная история и доходы страны совершенно непрогнозируемы.

Ровно через два дня после госсовета на это намекнул нам замминистра строительства Никита Стасишин, сказав на конфе Сбера, что строителям нужно терпеть и работать, стиснув зубы.

Максимум, который я прогнозирую - субсидирование расходов на проектное финансирование.
Возможно, небольшое расширение семейки. Может, что-то с налогами, схемами на строительство социалки.

Но это не решит проблем, связанных с продажами. Именно с ними есть сложности. Уйдут они, когда снизится ключ.

Да и не поможет государство. Ну выделит оно даже 300 миллиардов. Что это даст? Это копейки для отрасли.

Единственный спаситель - население и его деньги на депозитах. А пока можно под 22% положить деньги и ничего не делать, покупку квартиры будут откладывать.

Вышел свежий отчет о рынке недвижимости банка Дом-Рф.

Ипотека на ИЖС

В марте выдано 0,9 тыс. кредитов (-93% г/г) на 5,2 млрд руб. (-91% г/г). За весь I кв. – 2,2 тыс. кредитов (-93% к I кв. 2024 г.) на 19,7 млрд руб. (-87%), а 95% всей выдачи пришлись на льготные программы. В целом на ИЖС и покупку готовых домов банки предоставили 10,3 тыс. кредитов (-80% к I кв. 2024 г.) на 56 млрд руб. (-76%).

Катастрофа.

Я, кстати, наконец-то понял причину этого всего.

Нет, это не из-за введения эскроу-счетов и массового отсутствия первого взноса у потенциальных заемщиков.

Нет. А проблема в подрядчиках. Да, их тупо нет, или у них нет денег на строительство.

А деньги можно взять под 6% годовых у банка, но... Никто не готовился к этому.

Чтобы взять кредит на выполнение подряда по ставке 6% годовых, надо собрать документы для банка. А эти документы должны подтвердить что вы вели деятельность как застройщик и платили налоги и реально строили дома. А этого у большинства нет

Вот мы и имеем серьёзные проблемы по ижс

Но, так как ижс даёт 70% всего ввода жилья в России то эту проблему надо решить очень быстро. Как я писал ранее, рынок ижс готовят к приходу крупных игроков. Кто ведёт бухгалтерию и платит налоги.

Хочешь дешёвые деньги? Плати налоги. Или уходи с рынка. Становись просто субподрядчиком со своей бригадой.

Как то так я это вижу

Что скажете?

#ижс #застройщик #подрядчик #семейнаипотека #Светлов

📍Друзья, как вы знаете, я всегда оперативно освещал данные по продажам «вторички» в Москве. Но в этом месяце, после публикации данных Росреестром, поста не было. Ибо произошла рассинхронизация: данные вижу, но не могу их интерпретировать. В общем, пришлось привлечь внешние источники, и совершенно неожиданно проявилась очень интересная картина. Но начну по порядку, смотрите, что происходило ранее:

Помните, с ноября 2024 года я писал о том, что на вторичном рынке наблюдается парадокс, и я даже не знаю: плакать мне или смеяться? Ведь ежемесячно продажи ставили… исторические рекорды, и это при заградительных ипотечных ставках.

Так вот, в прошлом месяце на вторичном рынке продано 12,3 тыс. квартир, что в общем-то неплохо. Но есть «но» — не было рекорда! И я задумался, с чем это связано? Ведь денег у людей всё так же много, ставки по депозитам медленно, но верно ползут вниз, а рекорда по продажам нет. Странно ведь, не так ли?

Так вот, в этот момент я задумался, а что, если это связано с дефицитом предложения, ведь я сам его наблюдаю и писал об этом: https://t.me/labirint_investora/1253

Т. е. иными словами: деньги есть, желание купить тоже есть, а товара — нет. И, как оказалось, линия рассуждения имела правильный вектор. Ведь по данным МИЭЛЬ на «вторичке»... ничего нет. Вот нет и всё, количество лотов в продаже экстремально мало и находится на уровнях марта 2022 года, когда продавцы экстренно снимали квартиры с продажи.

Представляете, что происходит? Люди не хотят продавать свои квартиры, купленные в льготную ипотеку. И их можно понять, ведь ежемесячный платеж по текущим меркам просто смешной. И продав сейчас квартиру, купленную в льготную ипотеку, взамен ничего не купишь. Точнее, купишь, только ипо-платеж будет раз в 5–7 больше. И зачем тогда продавать? Правильно — незачем. Вот и не продают. Или продают, но по космическим ценам, чтобы смогли взамен что-то купить.

В общем, друзья. Ситуация на самом деле достаточно тревожная: на рынке «вторички» наблюдается дефицит предложения. И если с рынка аренды лоты не перетекут в продажу, то… это, увы, отразится на цене квартир. Возможно, даже значительно.
.
�� ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

Помните как семейная ипотека задумывалась в качестве спасения для семей, улучшая их жилищные условия? Но мы сейчас находимся в той точке, когда льготный проект, по идее доступный, и созданный по принципу быть доступным, превращается в недосягаемую вершину. С прошлого августа банки столкнулись с дефицитом капитала — стоимость привлечения средств поднялась на 3–4% выше ключевой ставки ЦБ.

Вместе с этим регулятор ужесточает требования к ипотечным кредитам, что вынудило банки отложить часть капитала и повысить стоимость заемных предложений. В результате, семейная ипотека превращает в еще одну недосягаемую роскошь. Условия настолько жесткие, что заемщики с высоким уровнем долговой нагрузки не могут получить кредит. Между тем, статистика показывает, что они обслуживают кредиты не хуже, чем граждане с меньшими долгами. Зачем же лишать их льгот?

Сложившаяся ситуация усугубляется макропруденциальными надбавками, введенными ЦБ, которые не улучшили качество кредитования, а только сделали ипотеку более дорогой для большинства граждан. Особенно страдают многодетные семьи и молодые пары. Другая проблема — задержки с компенсациями для банков. На фоне этого субсидии, введенные в 2025 году, скорее напоминают косметическую поправку, чем реальную помощь.

Программа, изначально задумавшаяся как поддержка, становится тяжелым бременем для многих. И если ситуация не изменится, она рискует стать просто красивым обещанием, не имеющим отношения к реальным потребностям граждан.

🕯🖥 Что творится на рынке?

Росреестр наконец-то опубликовал данные за 1 квартал 2025 года.

Москва

За 1-й квартал зарегистрировано 20 694 ДДУ с квартирами, что на 15,6% превышает результат января-марта 2024 года (17 909 ДДУ), а также на 1,3% выше аналогичного периода 2023 года (20 439 ДДУ).

На вторичке зарегистрировано 33 909 переходов прав на основании договоров купли-продажи (мены) жилья. По сравнению с результатом января-марта 2024 года (30 155) увеличение на 12,5%, а к аналогичному периоду 2023 года (33 144) рост составил 2,3%.

Санкт-Петербург

За 1-й квартал зарегистрировано 9366 ДДУ, что на 36% меньше, чем в 1-м квартале 2024 года (14601 ДДУ), далее для понимания данные за 1-й квартал по годам:

2025 - 9366
2024 - 14601
2023 - 12855
2022 - 22415
2021 - 16405
2020 - 19116
2019 - 23630

Как видно, Питер, не Москва, в СПб продажи новостроек благополучно валятся с 2019 года.

На вторичке в марте 2025 года зарегистрировали 8098 сделок, что сравнимо с февралем 2025 года - 7924 сделки. Я писал ранее, что по ощущениям март не будет лучше февраля, что и показал Росреестр.

Если считать итоги 1 квартала 2025 года, то вот данные по годам:

2025 - 21633
2024 - 19018
2023 - 20821
2022 - 27449
2021 - 25964
2020 - 25143
2019 - 26519

Квартальные данные показывают в 2025 году лучшие показатели, чем в 2023-24, но в сравнении с "нормальными" среднестатистическими данными до СВО активность покупателей на рынке вторички на 21% ниже в 2025 году. В годовом выражении это 86,5 тысяч сделок, в то время, как по норме должно быть не менее 110 тысяч.

Апрель 2025 года на вторичке по активности покупателей мне видится, как март. Был провал в начале апреля, со второй недели активность восстановилась. Думаю, что количество сделок будет, как в феврале-марте.

Привел бы данные и в других регионах России, но устал. Целый час ходил по региональным сайтам Росреестра, там всё тихо.

Цена на недвижимость растет?

Вчера проводил большое собрание для управленцев. У нас есть обязательный блок -анализ текущей ситуации. Для анализа используем данные нашего аналитического центра и внешние источники больших данных.

Обратите внимание на слайд из аналитики ЦИАНа. Взял этот слайд, потому что очень наглядно. Динамика цены в Москве на вторичную недвижимость. Очень показательно.

Что мы видим из этого графика:

• Витринная цена растет. Здесь важное слово - витринная. То есть средняя по рынку. Когда продаются только ликвидные объекты по оптимальной цене, что происходит со средней ценой на рынке? Оставшиеся объекты, точнее не проданные формируют картину роста витринной цены.

• На сколько цена выросла за 1 год. На 10 тыс рублей. Это 3%

• При ключевой ставке 21%, при такой же инфляции порядка 20% – средняя витринная цена выросла за год на 3%?

• Это при том, что в депозите за год можно было заработать в среднем 15%?

• И теперь посмотрите на сколько выросла средняя цена в Московской области? За год 0%. Это значит реальная цена снизилась.

Вот такая математика. Что у вас на рынке с ценой?

Ну как там живешь, рынок недвижимости в России?

Вошли в конкретное плато! Причем на уровнях, которых едва хватает рынку, чтобы совсем под откос не пойти. По апрелю видим перераспределение спроса от новостроек в сторону вторички. В целом логично, так как цены на вторичку уже немного падают, продавцы стали давать рассрочки, и процесс пошел явно поживее.

По новостройкам также интересные события: девелоперы наигрались с рассрочками, все-таки поняли, что в финансовой модели их не может быть более 30% продаж, и условия подкрутили. Поэтому рассрочки в новостройках сейчас на уровне 25–28% от продаж в среднем по РФ.

Президент РФ на совещании сказал, что комиссии по семейной ипотеке недопустимы. При этом за последние три дня ничего не поменялось. Думаю, на следующей неделе что-либо произойдет. Главное, чтобы не получилось так, что бы банки комиссии убрали, а одобрение потом сделали низким, в результате еще хуже станет. Хотя вроде формально поручение будет исполнено.

Далее: часть застройщиков в лоб начала снижать цену, в основном те, у кого поджимают бриджи (они, напоминаю, последние полгода банками давались по ставке «ключ» плюс 9% (!!!) Рискну дать прогноз, что при текущей динамике продаж к 3-му кварталу уже треть застройщиков пойдет на снижение цен. В первую очередь это будет происходить в тех регионах, где очень большая конкуренция.

Апрель, скорее всего, по цифрам покажет даже рост относительно марта на 15%, но надо учесть, что там будет 22 рабочих дня. Плюс сезонный фактор и длинные майские сделают апрель формально хорошим, но по факту уровень примерно такой же, как и последние полгода, — тягучая заморозка.

При этом объективности ради отметим и положительные моменты: разморозили загородную недвижимость по семейной, и она реально стала выдаваться, повысилось одобрение, почти все банки до 25% снизили ставки по рыночной ипотеке с 29% в начале года.

И частично стали выходить люди из депозитов в недвижимость, так как ставки по вкладам на год уже не так привлекательны, как раньше.

Кстати, ситуация с резким укреплением рубля никак не повлияла в моменте, но все понимают, что среднесрочно это сокращение доходов бюджета, ну а далее всё по учебнику макроэкономики)

Шапито. Да именно так это называется.

Вчера столько всего было сказано и? И ни-че-го.

Сегодня проснулась госдума и родила какой-то законопроект, который сегодня все постят - вот, оно спасение. Ага, приход мессии🙈😂

Все взрослые люди и такое несут что ...

Давайте я вам коротко напишу почему есть комиссии, когда они уйдут, если уйдут.

Берём условно сбербанк.

Сбербанк сегодня выдаёт ипотеку на вторичном рынке по ставке 26-27 %. То есть ключевая ставка плюс 5-6%. Зафиксировано

При оформлении льготной ипотеки банк получает из бюджета компенсацию в размере 2% по многоквартирных домам. То есть у сбербанка дыра. Он выдаёт льготную ипотеку по формуле ключевая ставка 21% и плюс компенсация из бюджета 2%. Ровно 23%

А для нормальной работы надо иметь 26-27 %

Что делает банк? Берет комиссию для компенсации этой разницы.

Понимаете о чём пишу? Математика тупо, а не лозунг.

Как убрать комиссии?

1- можно увеличить размер компенсации из бюджета банкам.

2- ждать пока банки начнут опять вернуться к нормальному уровню ставок по ипотеке на вторичном рынке. А нормально это ключевая ставка плюс 2-3% .

Кто отвечает за эти два пункта? Минфин России и центральный банк России.

Но Минфин тоже не может сильно увеличить размер компенсации тк у него с деньгами тоже не айс, и занять на рынке дорого очень.

А почему дорого? Опять виноват центральный банк России. Он держит высокую ставку.

Итого, можно сколько угодно проводить совещание, писать законы и прочее но. Банку тупо нужно иметь прибыль. А как я выше написал, это зависит от.....ну вы поняли

Поэтому, когда наша Эльвира Сахипзадовна начнёт снижение ставки тогда и размер комиссии будет меньше.

А пока для покупки недвижимости на первичном рынке ищем брокера. Только брокер сможет пройти без потери этот квест- одобрить там, где наименьший размер комиссии именно для вас и именно под этот объект недвижимости.

Всем добра

#семейнаяипотека #Светлов #застройщик #ипотекапомощь

Итоги недели

Объем предложения на вторичном рынке Петербурга продолжает плавно, но уверенно увеличиваться. За прошедшую неделю объем предложения вырос на 0,5%. С начала месяца уже плюс 3,2%. Произошла смена тренда: убывание сменилось приростом.

Выбор у покупателя становится немного больше, а вот рекламные цены, вероятно, все же продолжат плавный рост. Чтобы прирост предложения сказался на уровне цен, он должен длиться несколько месяцев.

Без рыночной ипотеки про стабилизацию рынка говорить бессмысленно. Но клиенты ведут себя предсказуемо и понятно. У большинства продавцов по-прежнему завышенные ожидания по цене. Квартиры, выставленные по минимальной ценовой границе, уходят быстро. На них и приходится весь объем сделок.

Спрос неравномерный: сильно различается ситуация по локациям. Есть микрорайоны и отдельные ЖК, где покупатели вымели предложение по интересным ценам; в продаже «висят» объекты по завышенной стоимости, по которым ни звонков, ни просмотров. На них и ориентируются вновь приходящие продавцы, поддерживают видимость высоких цен. Небольшое снижение в таком случае не поможет - необходимо «падать» до уровня предыдущих реальных сделок.

Фактор ремонта, готовность квартиры и пакета документов по-прежнему имеют решающее значение для успешной продажи. Хотя некоторые покупатели явно недооценивают затраты при первичном выборе квартир. По объектам в плачевном состоянии много просмотров, но переход в сделки очень низкий. Многие откладывают решение, как только понимают реальные затраты на отделку, технику и мебель.

Новостройки. Выдача семейной ипотеки (по данным ДОМ РФ) поступательно растет. В марте было выдано 192 млрд рублей - даже больше, чем, например, в сентябре 2024-го. На 10 апреля выдано 73 млрд рублей - такими темпами к концу месяца будут выдано 218 млрд. руб. – максимум за последние месяцы. И явно это выше среднемесячной выдачи в прошлом году - 184 млрд. руб.

Из хорошего: у рынка есть устойчивая поддержка. Из тревожного: на ипотечные сделки приходится 50% продаж на первичке, а львиная доля из них - семейная ипотека. Без нее с продажами было бы совсем худо.

Наличие комиссии за выдачу семейной ипотеки превращает подбор новостройки в нервный квест без гарантии результата. Мало просто найти квартиру, подходящую по параметрам и цене, надо еще умудриться получить одобрение в том банке, который не взимает комиссии (тогда цена на квартиру не вырастет). Таких банков совсем немного, вероятность отказа высокая, рассмотрение заявки может занять не одну неделю. Шансы на развал сделки – максимальные.

Новых вводных по применению ипотечного стандарта или ограничений рассрочек пока нет. Проблема низкого спроса никуда не делась, не факт, что все застройщики выдержат график строительства.

Низкий уровень продаж закладывается в финмодели девелоперов. Запуск новых проектов снижается; объем ввода сокращается. По итогам непростого турбулентного периода рынок столкнется с крайне низким объемом предложения.

На рынке аренды жилья все четко по плану: объем предложения по данным ЦИАН снизился на 4,5% (минус 7,8% за месяц). И темпы его сокращения будут расти. Ставки достигнут минимума, и разворот начнется через месяц-другой. Выбор для арендаторов снижается - самое время фиксировать долгосрочные договоренности.

На рынке торговой недвижимости все более заметно, что арендаторы берут паузу в развитии. Новые «точки» активно открываются только во вновь построенных районах. Хорошие темпы развития сохраняются только у компаний с невысокой стоимостью открытия и высокой маржинальностью. Их немного. Даже пекарни, которые последнее время «делали рынок», понемногу сбавляют темпы развития: сложно найти инвесторов.

@yeltsovm

📍Ну наконец-то всё, капут банковским комиссиям за выдачу семейной ипотеки. Помните, что такие существуют? Если кто-то не в курсе, объясню: банк забирает себе до 10% от суммы кредита только за сам факт выдачи семейки.

Представляете, как кое-кто удачно устроился? Представьте ситуацию: приходите за кредитом, вам говорят — ок, кредит мы вам одобрили, ставка такая-то. Но, чтобы мы вам его выдали, заплатите сейчас 10% от суммы выдачи. Парадоксальная ситуация?

Да-да, вот такой парадокс и существует на рынке недвижимости. И думаете, эти 10% мзды банку платит застройщик из своего кармана? Да нет конечно, эту мзду платит покупатель. Застройщик просто вынужден «зашить» этот оброк в стоимость квартиры, иначе покупатели не смогут у него ничего купить в семейную ипотеку.

Но это форменное безобразие доживает последние дни. Ибо сегодня Путин на заседании Госсовета сказал прямым текстом: взимание комиссий банками за выдачу семейной ипотеки недопустимо.

🔖 В общем, друзья. Я не удивлюсь, если в моменте мы теперь увидим небольшое снижение цен в новостройках. И я этому очень рад.

Но и хочу вас предостеречь: это снижение не будет «только_началом». Ведь краник семейки теперь будет выкручен на максимум, и это, несомненно, простимулирует спрос, иными словами — он вырастет.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

Прямо сейчас происходит изменение устоявшейся модели покупки квартиры.

Как было раньше? Хочешь квартиру - Бери ипотеку на 30 лет, через 5 лет инфляция сделает так, что тебе будет сильно легче ее платить, это создаст иллюзию, что досрочно можно не гасить и ты тянешь эту лямку 10-15-20 лет. За это время ты вырастаешь из этой квартиры, поэтому как только гасишь ипотеку берешь следующую и так по кругу, ипотечный замкнутый круг.

Сегодня ипотека доступна очень узкому слою населения, для всех остальных покупка возможна через наличку, ипотеку под 25% или рассрочку на пару лет.

В связи с этим меняется и подход. Вместо "комфортного" платежа, теперь максимальная мобилизация всех ресурсов на 3-4-5 лет, чтобы максимально быстро выплатить, либо кабальный кредит, либо короткую рассрочку. Для этого надо умерить потребление в других сферах, поставить недвижимость главной задачей на этот период и уже потом, решив этот вопрос ехать в дорогой отпуск например.

Мы уходим от формата потребления к формату решения важных семейных задач.

Конечно, хочется верить, что в 2027-2028 году нас ждет та самая заветная цифра инфляции 4% и ставка по ипотеке в 7-8%. И наверное, это возможно, если бы внешние шоки закончились и нам бы дали спокойно всем поработать. Но как в новости не заглянешь, там же война на войне и вечные "родео".

Поэтому я думаю что всю следующую пятилетку этот тренд будет с нами на максималках и он создаст свободное от ипотеки поколение. Людей, которые не покупаются на иллюзии "по цене чашки кофе в день". Людей, которые твердо стоят на ногах. Людей которые ценят свой дом.

ФИНАНСИСТЫ НА СТРАЖЕ ПРОЕКТОВ ГК САМОЛЕТ. Реальный бизнес.
                      
––––––––––––––––––––––––––––                           
                          
🎞  Копия для тех, кто не может смотреть ютуб!

Пообщался с CFO ГК Самолет, Ниной Голубничей. В девелопменте сейчас особо заметно, какой реальной силой и экспертизой обладает финансовая служба - люди, которые помогают бизнесам пройти тяжелые времена.           

Таймкоды:          
         
00:00 Как вести бизнес девелоперам в 2025 - сразу стартуем с сложного
00:36 Синхронизация выборки проектного финансирования и пополнения эскроу
02:27 Теперь стройка под контроллингом и финансами
04:00 Снижение долговой нагрузки
06:05 Запас земельного банка и оценка монетизации
06:40 Почем деньги в 2025 году для проектов
08:07 Комфортный уровень ставок
09:30 Подрядчики - больная тема отрасли
12:35 ЖК Остафьево - что с ним?
14:38 УК и Девелопер - стыковка интересов
15:39 Риски - любимая тема финансистов
17:43 Рассрочки - возможности и опасности
21:50 А если клиент откажется от рассрочек? Расторжения
23:00 Святые бетонные люди - как агенты их вводят в рассрочки
23:51 Нераспроданные метры и ПИФ
25:37 Другие методы стимуляции продаж
28:00 Варианты финансирования проектов на старте
29:28 Среднесрочные планы компании - отчеты, бонды
31:37 Про банковские ковенанты
33:55 Жизнь БЕЗ ЛЬГОТНОЙ ИПОТЕКИ?!
                                  
#SMLT #самолет #девелопмент #инвестиции

�� @igorshimko | 📺 Youtube | Аналитика NZT Rusfond

Итого. У Росреестра Москвы на вторичке за январь-март этого года количество сделок больше, чем в 2024 и 2023 годах.

При этом по марту получается примерно 12,3 тыс. сделок, что примерно на уровне февраля. А так же примерно на 3% выше марта 2024 года и на 20% ниже марта 2023 года.

Это уже больше похоже на правду, чем те цифры, что мы видели по февралю.

Но все равно выше того, что я вижу "на земле".

По моим ощущениям в марте прошлого года сделок было больше.

Ещё раз повторюсь. Мы ранее это обсуждали. Речь не в том, что статистика не верна. А в том, как её интерпретировать.

Здесь скорее всего примешано много сделок с уже с данными новостройками, которые мы не видим, а Росреестр фиксирует, как сделки на вторичке.

@expertned

Объем многоквартирного жилья в стадии строительства на крупнейших рынках России в начале апреля 2025 года.

Лидирующая группа заметно не меняется:
◾️10 крупных городов – 44% всего строительства в России.
◾️30 крупнейших рынков формирует 63% всего строительства в России.

Напомним, что в последние месяцы показатель текущего строительства не снижается. Но темпы запуска новых проектов уже сократились, а строительная активность по многим проектам с опубликованными проектными декларациями остается низкой или отсутствует. В ЕИСЖС выросло число проектов с заявленными сроками сдачи после 2028 года.

@REBURG

07.04.2025 - ДОМ.РФ нашел 29 регионов с рисками затоваривания новостройками

14.04.2025 - Дефицит жилья в России к 2027 году может достигнуть 30 млн кв. м, пишут Ведомости со ссылкой на ДОМ.РФ

Помним, что затоваривание - это иллюзия

Риск дефицита в размере почти 1 года продаж тоже скорее пугалка (отчет, на который ссылаются ведомости не нашли, если у кого есть, скиньте, плз). Полагаю, тут снова попытка прикинуть количество сделок в год T, что не является безупречной концепцией.

Но если вы застройщик, который предвидит нехватку 576 тысяч лотов через 2 года, то какой потенциальный рост цен будете ждать в 2027 году?

#жилье
@unexpectedvalue

🆕 Убыток застройщиков

Петростат опубликовал данные убыточных предприятий Петербурга в январе 2025 года.

По сумме убытка самой убыточной отраслью оказалось строительство. Сумма убытка всех строителей Петербурга составила 378721 млн рублей, а количество убыточных предприятий - 84 штуки (имена, понятное дело, не названы).

А вы говорите, что данные статистики всегда врут.

Получается - не всегда.

Еще один тезис про то, что со стройкой и ее начальством происходит что-то не то.

Не так давно Хуснуллин озвучил сам, что застройщики задерживают более, чем на полгода, выдачу ключей более, чем в 100 тысячах квартир. Если считать по самой "собачьей" планке, это минимум 3 миллиона квадратных метров жилья. Если считать по максимальному количеству ввода МКД, то это больше 5% всего фонда. В реальности ближе к 7-8%.

Но скотский мораторий на взыскание пени и штрафов позволяет это делать безнаказанно. В итоге и случаются такие эпизоды, когда некий "Самолет" доводит дольщиков ЖК "Остафьево" до ручки и они врываются в офисы. А в незданных ЖК, к слову, живут работники. И приводить квартиры в порядок после жизнедеятельности гастарбайтеров никто не торопится. А раньше случались эпизоды, когда некие застройщики перекидывали рабочих на более дорогие и ликвидные объекты, откровенно кладя болт на дешевые комплексы.

Но самое здесь поганое - это то, что Хуснуллин считает, что это ок. Что это в порядке вещей - задерживать на 6+ месяцев десятки тысяч товаров, которые покупались в кредит и могут остаться самой дорогой покупкой в жизни миллионов людей. Для него это - нормально. И когда застройщики за это не получают никакого наказания - тоже.

Надо рожать. Хоть на улице, пока девелоперы дом сдадут. Сверху дали ребенка - дадут и прокормить, вырастить. Видимо, такая логика у ряда чинуш.

Хорошие параллели получились.

1. Рождаемость в РФ упала до уровней 18 века. Что вообще-то неудивительно - последние 5 лет очень своеобразные получились во всех отношениях.

2. Для того, чтобы получить ипотеку на средненькую квартирку в московской плохенькой новостройке эконом-класса, нужно зарабатывать минимум 430 тысяч рублей. При ее стоимости в 16 миллионов. Хотим бизнес-класс - пожалуйста, тогда будьте любезны подтвердить заработок в 900+ тысяч на домохозяйство без льготных программ. Под 27% годовых. И при первом взносе в 30%.

Виноваты, естественно, глупые люди. Им власть говорит рожать уже который год, а они не рожают. Срочно вводить налог на бездетных, да, Зубец?

В последние сутки наблюдаю, как на моем посте о проблемах в строительном секторе делают пиар застройщики.

Журналисты к ним приходят, спрашивают, как дела в свете моего сообщения и те как бы в противовес декларируют, что все не так плохо и они смотрят на ситуацию оптимистично.

Это вообще популярная схемка.

Вот вчера Виталий Леонтьевич Мутко был у президента и попросил рассмотреть возможность субсидирования кредитов в рамках проектного финансирования, так как по закону застройщики обречены эти кредиты брать, а ставки по ним сейчас запредельные. В противовес Виталию Леонтьевичу в СМИ несколько девелоперов высказались, что банки сейчас конкурируют друг с другом и если поискать, то можно найти хорошие кредитные условия.

Этот круговорот глупого пиара просто бесконечен.
Почему глупого? Потому что правда такова, что хороших условий при базе в 21% быть не может.

Но лукавство - это лишь половина глупости. Она имеет гораздо более далекоидущие последствия.

Если вы внимательно посмотрите, то увидите, что все руководители отрасли прямо сейчас борются за ее жизнь, борются за жизнь каждого из тех, кто строит, продает, покупает. И эта борьба заключается в том, что они говорят правду. На всех заседаниях говорятся печальные факты, потому что хороших новостей НЕТ!

И все очень рассчитывают, что девелоперы это поддержут и не станут пиариться в противовес, делая хорошую мину при плохой игре. Это важно, потому что в момент принятия решения анализируются не только просьбы от представителей власти, но и сигналы от игроков рынка. И, когда вы комментируете в духе «Мы смотрим на ситуацию оптимистично» - это все противниками поддержки распечатывается, кладется на стол и сопровождается комментарием «А им не надо, у них всё хорошо, есть жирок».

Вчера один телеграм-канал шутканул, что помощь нужна не отрасли, а Илье Пискулину. На эту тему я могу сказать, что Илья строит один дом в очень хорошем месте. Это гарантированно прибыльный объект в отличии от большинства убыточных в городе. И мы, в силу его небольшого размера, можем построить проект вообще без банка.

Все посты я делаю не как девелопер, а как основатель Движения. Каждый день! Каждый! Мне раздаются звонки о том, как компаниям тяжело. Каждый день меня спрашивают о том не слышно ли чего о господдержке. Поэтому все мои посты не за себя, а за застройщиков, которые в силу объемов, количества дольщиков - не могут себе позволить размещать подобное. И худшее, что вы можете сделать, - это на фоне моего сообщения публиковать, что у вас все хорошо, ровно на следующий день после вашего же звонка мне, в котором рассказывали, что всё очень плохо.

P.S.
И прекратите делать продажи с использованием безумных рассрочек, пиаря свои продажи на миллиарды, которые никто никогда не получит. Все это тоже создает иллюзию, что на рынке все окей. Если мы хотим, чтобы отрасль поддержали, то необходимо, чтобы власть увидела, как дела обстоят на самом деле. И мы не должны своими схемами минстрою и правительству мешать показывать.
Поверьте мне - никто там руководителей отрасли за эту ситуацию не похвалит. Но они вынуждены показывать реальную картину, чтобы помощь пришла. Она очень нужна. Не способен выжить при ключе 21% сектор экономики, который в силу закона обречен кредитоваться и, в котором 90% продаж делаются с кредитом. Это нереально.

Итоги рынка ипотеки за март и I квартал 2025 года: ставки снижаются, но льготные программы остаются драйвером

📊 Март: небольшое снижение ставок и рост выдачи
В марте 2025 года банки постепенно начали снижать рыночные ставки по ипотеке. По данным «Аналитического центра ДОМ.РФ», было выдано 61 тыс. кредитов (+16% к февралю) на 258 млрд рублей (+13%). Однако в годовом сравнении рынок всё ещё демонстрирует спад: –48% по количеству и –42% по объёму.

Ключевыми факторами оживления стали:
- Снижение комиссий по льготным программам (с 15–20% до 5–10%);
- Уменьшение макронадбавок ЦБ для новостроек с первым взносом 20–30% и низкой долговой нагрузкой заёмщиков.

Михаил Гольдберг, руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ:
"Несмотря на снижение ставок в марте (с 28,7% до 26,9% на новостройки и с 29,3% до 27,2% на вторичку), условия остаются жёсткими. Текущий уровень ставок продолжает сдерживать спрос, а льготные программы не могут компенсировать падение рыночного кредитования. Без господдержки застройщикам сложно запускать новые проекты."

📉 I квартал: льготная ипотека — 80% рынка
За первые три месяца 2025 года банки выдали 146 тыс. кредитов (–49% к I кварталу 2024 г.) на 612 млрд рублей (–42%). Основное падение пришлось на рыночные программы (–63% по количеству и –72% по объёму).

Льготная ипотека составила:
- 87 тыс. кредитов (–40% г/г) на 492 млрд рублей (–34%);
- 90% из них — "Семейная ипотека" (78 тыс. кредитов, +8% г/г).

Доля господдержки в общем объёме выдачи достигла 59% по количеству и 80% по сумме (+10 п.п. к 2024 г.).

Мой комментарий:
Рынок ипотеки сейчас держится на льготных программах, особенно на "Семейной ипотеке". Несмотря на снижение общего объёма выдачи, застройщики завершили квартал уверенно, а цены на жильё остаются на высоких уровнях. Вопрос в том, как долго государство сможет компенсировать спад рыночного кредитования, если ставки не вернутся к докризисным показателям.

📌Вывод: Без дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики рост ипотечного рынка будет возможен только за счёт новых льготных программ.

Интересный пост Ильи. Но есть и аргументы против поддержки.

1. Если больной болеет, то нужно лечить причину, а не симптомы. Уменьшение симптомов всего лишь временно уменьшают боль, а в будущем ведет к еще большим проблемам!

2. В бюджете не так много денег, чтобы просто раздавать их рыночным отраслям.

3. Вся поддержка в итоге выражается в росте цен. Ну что это за поддержка, когда цены в итоге растут? В нормальной экономической теории на проблемных рынках цены падают! А если растут, значит там все хорошо.

4. Эффективность очень важна для экономики в целом, на стройку все смотрят. Если там можно постоянно просить денег у государства, не улучшая эффективность, то так задается неправильная модель.

5. У девелоперов и так освобождение от НДС. Это такая мощная поддержка, что еще что-то просить — просто овербукинг!

15 апреля состоится госсовет с Владимиром Путиным. У строительной отрасли очень много ожиданий от мероприятия. Будут обсуждаться меры поддержки. Примут ли их - никому неизвестно. Большинство считает, что "нет", потому что якобы застройщики накопили много жирка и могут еще терпеть. Ну и есть понимание, что в стройке накопилось много неэффетивности, которую необходимо устранить. Если сейчас эту неэффективность профинансировать, то будет еще хуже и ее станет только больше.

Про жирок я не согласен. А вот про неэффективность - в полной мере. В стройку пришли те, кто не должны были, начали строить там, где не надо и то, что не должно возводиться в 21 веке. Тем не менее, мир чуть сложнее, чем выбор из "поддержать" и "не поддержать".

Ко мне, как к основателю "Движения" стекается огромное количество информации о стройкомплексе. В преддверии госсовета я решил поделиться тем, что происходит в секторе, чтобы у всех было в полной мере понимание происходящего и того, что правильная поддержка все-таки нужна. Иначе мы останемся без строительной отрасли, которой гордились все последние 6-7 лет.

1. Несколько девелоперов из ТОП-30 рассматривают возможность продать свои компании. Полностью. Мне звонили конкретные люди и консультировались по данным вопросам.
Еще раз. Они рассматривали возможность продать не отдельные участки, А ВСЁ!
2. Я живу в Тюменской области и знаю, как минимум, двух застройщиков, которые распродают полностью все свои проекты.
3. Появились риски недостроев. Дело все в том, что, как многим известно, случилась инфляция. Девелоперы, которые получали кредиты на строительство год, полтора или два назад, столкнулись с тем, что денег в рамках кредитных договоров стало не хватать, они пошли в банки на дофинанс, а им в нем отказывают, потому что нет продаж. Банки понять можно, ведь кредитовать бизнес, у которого нет продаж - штука сомнительная. Хотя отказы идут и тем, у кого продажи есть.
И скоро мы рискуем получить сотни объектов, которые просто не могут достроиться, но в которых есть дольщики.
4. Начинаются проблемы у подрядчиков. Тут сразу же два явления. Первое - банки не выдают деньги по уже подписанным договорам проектного финансирования. Об этом периодически говорят девелоперы. Подрядчики работу выполняют, девелоперы принимают, а банки денег не дают (хотя обязаны). Другая проблема - отсутствие дофинанса. Жилой комплекс не достроен, подрядчик на объекте, вся прибыль была впереди, а денег банк на завершение не дает. Как итог, чтобы получить средства, подрядчики порой достраивают объекты за свой счет, а расчет им обещают квартирами в конце. Не все в этой гонке преуспеют. Чтобы доделать объекты за свой счет, нужны приличные средства. + квартиры при вводе, скорее всего, окажутся в залоге у банков + если и получить квартиры, их еще нужно будет продать. Поэтому даже при достройке, не факт, что деньги появятся быстро.
Проблема с подрядчикками одна из самых опасных, потому что за ними стоят простые люди, которые в какой-то момент начнут не получать зарплаты, а далее стоят производители строительных материалов, у которых тоже есть штат.
Ситуация появилась сравнительно недавно и она развивается очень стремительно. Если все продолжится в таком темпе, мы рискуем потерять подрядные компании, как вид бизнеса. Из него просто уйдут люди и вернуть их туда будет очень сложно. Из-за дефицита кадров случится инфляция. Сначала на работу подрядчиков, а потом и на квартиры. Появится проблема с достройкой. Ее просто будет некому делать.

Ситуация очень серьезная. Запаса прочности в отрасли почти не осталось.

С 2015 года в России случилось 2 крупных банкротства. Это Урбан Групп и СУ-155. Государство разбиралось с последствиями этих событий очень много лет. Если подобное произойдет не с 2-мя компаниями, а 12-ю или 22-мя, то мне даже сложно представить, как это все можно будет разрешить.

Отрасли нужна поддержка. И важно, чтобы она была не номинальной.

К слову о людях, которые не могут улучшить свои жилищные условия из-за дорогой ипотеки. И о демографии.

По данным опроса, который провели ВЦИОМ и Дом.рф, обеспеченность жильем в нашей стране такая:

▪️7% населения — до 10 кв. м
▪️59% — 10–30 кв. м
▪️28% — больше 30 кв. м

По стандартам ОЭСР, комнат для комфортного проживания недостаточно у 45% семей без детей и у 60% семей с детьми.

Опрос показал, что стеснённость жилищных условий — одна из причин, почему 28,2 млн граждан репродуктивного возраста откладывают рождение детей…

Получается, что льготная семейная ипотека очень нужна. Причем не только тем, у кого маленькие дети до 6 лет (как сейчас)… Но пока имеем то, что имеем.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Осмысливаю прошедшие 3 дня Жилконгресса. Времени и сил не очень хватает, чтобы оформить мысли, идеи, наблюдения. Но если не сделать это сейчас, потом будет ещё сложнее. Погнали.

Психологический уровень ипотечной ставки, при котором начнет оживляться рынок - 15-17%.

Любопытная идея - строить агентство недвижимости как ритейл систему. Сравнивать с торговой сетью и копировать подход. Как они рекламируются, как охватывают рынок.

Затраты большого классического агентства недвижимости на набор персонала выше, чем затраты на рекламу объектов.

Кортрос: за последние годы затраты застройщиков на проектное финансирование выросли в 5-7 раз. Если раньше доля проектного финансирования в структуре себестоимости составляла 5%, то по текущим финмоделям - 20% и выше.

Заходя в Москву и Петербург региональные застройщики нередко недооценивают риски, переоценивают перспективы и переплачивают за участки. Одновременно у них преимущество - могут делать качественный продукт с меньшими затратами.

Кортрос: вопрос трейд-ин актуален, в Москве сформирован собственный отдел. Запускали выкуп недвижимости, но при текущей цене заемного капитала не пошло. А мы (ПИА Недвижимость), кстати, продолжаем масштабировать свой сервис выкупа в рамках трейд-ин для застройщиков.

Приемлемый остаток нераспроданных квартир к моменту сдачи дома - 20-30%. Больше - очень нежелательно.

Агентства крайне озабочены ситуацией с рассрочками. С одной стороны - успешно продают новостройки с ее помощью. С другой - если клиент не справится и расторгнет договор, комиссию за привлечение клиента придется возвращать.
Кое-как удерживаем продажи, но оборотная сторона медали - многократное увеличение рисков:
⁃ реализуем квартиры в ипотеку с повышением стоимости (касается и льготной ипотеки и понижения ставки за комиссию);
⁃ рассрочка с неясными последствиями. При этом риски распространяются и на застройщиков, и на банки, и на покупателей, и на агентства, которым придется возвращать комиссию.
⁃ пугающие предложения массово продавать квартиры в рассрочку на вторичном рынке. Каюсь, сам первый написал о таких кейсах с нашими клиентами. Но одно дело - разовые сделки и другое - когда системные агентства начинают качать эту идею. Нам ещё массовых неплатежей, судебных разбирательств и арестов квартир не хватало по этому поводу.

«Этажи» здорово продвинулись в плане цифровизации сервисов. Электронная регистрация, удаленное подписание договоров и внесение задатков, коммуникации с партнерами через собственное приложение. Запускают предоставление электронных сервисов для других агентств, развивают оценочную деятельность.

Продолжение следует.

@yeltsovm

Итоги недели

На вторичном рынке жилья в Петербурге растет объем предложения. Много месяцев подряд он снижался, теперь только за первую неделю апреля число квартир в спальных районах выросло на 2,7%. Вероятнее всего на рынок начали возвращаться продавцы, которые откладывали свои планы на период турбулентности. Не то чтобы стало стабильнее, но людям в любом случае надо решать свои жилищные вопросы.

При этом звонков по квартирам, просмотров, сделок меньше не стало. Спрос не проседает. Объекты, выставленные по конкурентной цене, уходят быстро и почти без торга, а по завышенным ценам могут «висеть» бесконечно.

Цены очень медленно растут. Маловероятно что прирост предложения изменит эту тенденцию. Просто выбор у покупателя будет чуть больше.

На рынке новостроек без особых новостей. Рынок находится в фазе минимального объема продаж. В марте в Петербурге и Ленобласти заключено на 7% меньше договоров чем в феврале. Но выручка застройщиков сохранилась на прежнем уровне (немного увеличились цены и средняя площадь). Рынок держится на семейной ипотеке и рассрочке. Грозный ипотечный стандарт, которого все опасались, непонятно, когда заработает. Риски, свойственные рассрочке, никуда не делись.

На рынке жилой аренды все идет по плану: предложение плавно снижается, минус 3,3% за неделю по данным ЦИАН. В дальнейшем будет любопытно посмотреть: если гипотеза о возврате продавцов на вторичку верна (см. выше), то и сокращение в аренде будет ускоряться, дополнительно усиливая сезонную тенденцию с перетоком в «краткосрочку». Посмотрим.

@yeltsovm

Ловите наш ежемесячный отчет по предложению и ценам на рынке вторичной недвижимости Москвы.

Здесь особое внимание заслуживают цифры по количеству объектов в продаже. Мы наблюдаем реальный дефицит объектов - 37000 штук. Именно для марта совсем мало.

За последние 5 лет, меньше было только в 2022 году, после объявления СВО. То есть продавцы не спешат продавать свои объекты, и самое главное в связи с недостатком спроса, мы не видим накопления не проданных объектов.

Это значит их просто мало поступает на рынок. Ну я понимаю инвесторы не торопятся выходить в кэш…

Почему? Потому что есть вероятность выйти с убытком сейчас, тогда может быть лучше подождать. Но инвестиционные квартиры никогда и не были доминирующим фактором на рынке.

Основное количество квартир продают люди, решающие свои жилищные вопросы.
Переезд в другой район, расширение площади, потребность в деньгах, разъезд и тд.

Где эти люди? Почему количество квартир в продаже не растет?

Кстати, именно поэтому цена на вторичке не падает, и уже примерно год топчется на месте, изредка прибавляя по 1%.

Набиуллина: Инфляция продолжит снижаться и придет в норму к концу года

По словам зампреда Банка России Алексея Заботкина, в I квартале 2025 года ситуация с инфляцией складывается лучше прогноза регулятора.

Зачем нам нужна эта информация на рынке недвижимости? Дело в том, что многие покупают квартиры в рассрочку в надежде только на инфляцию: лишь бы что-то купить - посмотрите, как растут цены и т.д.

Застройщики тоже поднимают цены из-за будущей инфляции и продают квартиры условно по цене 2028 года, стараясь заложить в бюджет все риски.

А если реальная инфляция в этом году будет 6%, то это будет более чем хорошо с точки зрения перспектив ключевой ставки. Добавим к этому возможное возвращение иностранных брендов и поставщиков — в какой-то момент может возникнуть даже дефляция❗️

Именно поэтому я всегда говорю: недвижимость нужно выбирать осознанно! Сначала — локация, планировка, дом, застройщик, и только потом — условия покупки 👈

А наш "Иван" смотрит только на условия: "О, первый взнос — 5 %! Надо брать, а там разберемся! Ведь все говорят, что будет дефолт или гиперинфляция" . Но если все говорят, может, на самом деле никто ничего не знает, а просто повторяют друг за другом? 💯

Что там с новостройками?

🏗 Последние данные по рынку новостроек от коллег из BNmap такие: средняя цена 1 м2 в Москве в марте выросла на 0,8% до 520,1 тыс. руб., а средний бюджет покупки увеличился на 2,1% до 29,47 млн руб. При этом количество лотов в экспозиции снизилось на 3,1%.

📊 Если смотреть на годовую динамику: средняя цена 1 м2 увеличилась на 12,4%, а средний бюджет покупки вырос на 14,6%. Особенно заметный рост в премиум-сегменте: +24,5% за м2 и +33,7% за лот. В более массовых сегментах рост скромнее, но всё равно положительный.

🏢 Одна из ключевых тенденций ближайшего полугодия — нарастающий дефицит ликвидных предложений на первичном рынке, особенно тех, которые подходят под семейную ипотеку и привлекательные программы рассрочки. Такие лоты буквально «сметают» с рынка, не давая им задерживаться в продаже. Это еще один фактор, поддерживающий цены от снижения.

💰 Кстати! Важно понимать разницу между номинальным и реальным ростом цен. Вот на вторичке в Москве цены практически стоят на месте в номинальном выражении (+1% в год). Но когда мы учитываем инфляцию (около 9%), это означает, что в реальном выражении стоимость вторичного жилья фактически снижается. Например, если квартира как стоила ₽15 млн, так и стоит, но инфляция съела 9% покупательной способности рубля, то реальная стоимость этой квартиры упала (но не обвалилась).

📈 А новостройки в Москве дорожают примерно на уровень инфляции (на 10-12% в год при оф.инфляции в 9%). Это значит, что в реальном выражении их стоимость остаётся примерно на одном уровне — деньги, вложенные в новостройку, сохраняют свою покупательную способность.

💼 Пока у застройщиков выгоднее всего покупать недвижимость, в условиях высокой ключевой ставки и даже после старта ее снижения, бо́льшая часть спроса будет продолжать концентрироваться у застройщиков.

🔻Итого: далеко не всех лотов и не всех ЖК касается, но в среднем по больнице новостройки пока что (пока действуют льготные ипотечные программы) действительно можно называть инструментом для сохранения капитала!

Согласны со мной?

👍 Да.
🔥 Нет!
👀 Жду обвал...

Потихоньку растут долги по ипотеке - наконец официально перевалили за 100 миллиардов рублей.

Статистика учитывает долги только с просрочкой выше 90 дней, то есть этот показатель в пересчете на 30 дней можно спокойно умножать на 5 - не ошибемся. И здесь начинается магия - если при портфеле в 19 триллионов рублей 100 миллиардов не сильно и чувстввуются. то 500 миллиардов - уже совем другой чертеж. 2,5% проблемных кредитов - это не есть хорошо.

Совершенно точно показатель будет расти. Еще раз - много заемщиков брали кредиты в надежде, что в 2024-2025 годах ключевая ставка снизится, а вместе с ней и ипотечные ставки, и можно будет рефинансироваться поприятнее. На деле же - 19-22% на этот год.

Вот интересно все-таки изучать реальное состояние экономики не по общим фразам финансовых властей,а по реальным показателям. И убеждаться, насколько же жестко они "приукрашивают".

Свежие данные по ситуации с ценами реальных сделок на вторичную недвижимость в России (Москву и Санкт-Петербург специально убираем из анализа).

Уже очевиден нисходящий тренд, хотя конкретно в марте все-таки был очень символический, но плюс.

Из того, что я вижу, — увеличение сроков экспозиции, возрастание среднего уровня торга и смещение рынка в сторону новостроек и загородного жилья.

При этом все-таки если брать расчеты за наличный расчет, то тут вторичка рулит даже относительно новостроек. Но вот продажи вторичного жилья по ипотеке сейчас на уровне подошвы!

И еще набирает ход рассрочка от продавцов вторичного жилья. Все-таки все больше собственников начинают предлагать рассрочки на свой объект сроком до 2 лет. Еще пару лет назад такое было невозможно представить!

При этом, думаю, во втором квартале и особенно в третьем сделки по вторичке начнут увеличиваться. Как за счет рассрочек, так и за счет тех объектов, где собственники начнут более активно снижать цены или торговаться по-взрослому)

Объем запуска новых проектов на рынке многоквартирного жилья России продолжает падать. По данным Дом рф в 1 квартале 2025 года начали строить на 24% меньше, чем в аналогичном периоде прошлого года. При этом объем текущего строительства после повышения в прошлом месяце продолжил расти и в марте. Это значит, что объем сдачи в эксплуатацию сокращается еще быстрее.

В конце марта 2025 года на стадии строительства находилось 114,7 млн. кв. м жилья в многоквартирных домах. Это на 0,85% больше предыдущего месяца и на 6% выше марта прошлого года.

Изменение объема текущего строительства по федеральным округам за последний год:
💬СКФО: +24%
💬ДВФО: +23%
💬УФО: +16%
💬ПФО: +10%
💬ЮФО: +10%
💬Российская Федерация: +6%
💬СФО: +3%
💬ЦФО: -1%
💬СЗФО: -4%

@REBURG

Банки массово снижают рыночные ставки по ипотеке, которые уже снизились до 22%.
Соответственно, у всех сейчас возникает мысль, что они, банки, что-то знают, а значит скоро начнётся снижаться ставка ЦБ.

Означает ли это, что сейчас начнётся массовый выход людей из депозитов и перекладывание денег в недвижимость?
И, соответственно, означает ли это, что скоро цены на квартиры снова полетят в космос, так как на депозитах сейчас лежат рекордные 56,9трлн рублей?!

Нет, абсолютно не означает!
А теперь самое интересное, дамы и господа.
Есть большая вероятность, что, наоборот, цены на квадратные метры либо остановятся, либо вовсе пойдут вниз!

И виной всему - большая инфляция, которая съедает доходы ипотечников.
Уже сейчас, из-за большой инфляции, резко увеличилась сумма просроченных платежей по ипотеке (см. картинку) . Темп роста (28% за год) настолько большой, что забеспокоились даже в Госдуме!

А если ЦБ значительно снизит ключевую ставку, то тогда инфляция ускорится ещё сильнее, так как люди понесут свои накопления не столько в недвижимость, сколько в товары и услуги.
Почему?
А потому, что средний размер депозита составляет всего 370 000р, что не хватит даже на покупку одного квадратного метра в Москве.
Поэтому в первую очередь начнётся большая инфляция в товарах и услугах.

А большая инфляция - это самый настоящий страшный сон для ипотечников!
Да-да, я по этому поводу уже делал много постов и даже снимал видео.
Если кратко, то при большой инфляции очень часто доходы ипотечников растут медленнее, чем темп обесценивания денег.
Это самые настоящие Голодные Игры для ипотечников!
И рано или поздно для некоторых из них доходов начинает хватать только на первостепенные нужды.

Вот почему сейчас растёт размер просрочки по ипотекам!
И вот почему я вполне верю, что большая инфляция, вызванная понижением ставки ЦБ остановит рост цен на м² или даже их понизит.
Ведь при просрочках по ипотекам, банки начнут сливать эти квартиры в рынок, что значительно повысит предложение!
Причём предложения эти будут по бросовым ценам, так как банкам нужны деньги, а не квартиры @dva_procenta

Сельскую ипотеку опять «подзакрутили».

Фактически с понедельника существенно изменены условия Сельской ипотеки. В чем изменения?

Появилось требование по сферам деятельности заемщика (теперь это работники агропромышленного производства и соцсферы на селе), а также минимальный срок отработки на селе после заключения договора ипотеки – 5 лет.

Работоспособность этой ипотеки была изначально под большим вопросом. Напомню, что неоднократно правительственные лимиты, выделяемые на реализацию этой программы заканчивались столь быстро, что большинство желающих не успевали реализовать свои права. К примеру, в первый раз (если я правильно помню) в мае 2020 года выделенных на всю страну лимитов хватило на 4 часа работы одного зеленого банка по этой программе. Дольше по времени «работали» следующие предоставляемые лимиты, но они также носили периодический характер. Тем не менее, эта ипотека очень востребована. Ранее ею пользовались активно и в Благовещенске в районе п.Тепличный, поскольку формально большинство домов находилось на территории Благовещенского «сельского» района. С течением времени государство «закручивало гайки» отсекая подобные «явления». И вот теперь очередные нововведения.

Выводы:

произошедшие изменения значительно ограничат и так плохо выдаваемую сельскую ипотеку. Хотя основной посыл властей понятен – удерживать на селе необходимых работников. В целом сама эта ипотека очень востребована, поэтому, если вы можете ею воспользоваться по новым условиям, советую это сделать.

😇Банкротство ипотечника запретить

Депутаты Госдумы забеспокоились, потому что в России зафиксирован критический рост объемов непогашенных платежей по ипотечным кредитам. Согласно данным депутатов, за период с января по сентябрь 2024 года сумма просроченной ипотечной задолженности увеличилась на 28%, что в денежном выражении составило 16,9 млрд рублей (с 61,2 млрд рублей в начале 2023 года до 78,1 млрд рублей к сентябрю 2024 года). Парламентарии подчеркивают, что подобных масштабов увеличения долгов в этой сфере ранее не регистрировалось.

Депутаты предупреждают: стремительное накопление ипотечных долгов способно вызвать всплеск банкротств среди населения и усилить социальную нестабильность в обществе.

Поэтому депутаты внести законопроект, согласно которому предлагают исключить из оснований для возбуждения дел о банкротстве физических лиц наличие задолженности по договору об ипотеке. Мотивация - сумма долга практически всегда может быть полностью погашена за счет реализации ипотечного жилья ввиду его высокой стоимости.

По этому поводу отмечу.

Возможно в этой инициативе лепутатов есть здравое зерно, однако, существует несколько обстоятельств, когда невозможно реализовать квартиру по цене покупки, либо вообще её реализовать.

Я говорю о покупке в строящемся доме. Начиная с лета 2022 года большая часть новостроек покупалась по цене выше рыночной из-за разного рода схематозов, к примеру, ипотека под 0,01-0,1%.

Также существует некоторое количество долгостроев, на которые вряд-ли найдутся покупатели.

Я бы со своей стороны предложил ещё одну инициативу - не взимать проценты по ипотеки с заёмщика, если застройщик затягивает сроки сдачи дома, на срок просрочки сдачи. Думаю это будет справедливо, ведь застройщикам государство позволило безнаказанно затягивать сроки введя мораторий на взимание штрафов, банки тоже участники процесса, они кредитуют заёмщика на покупку недвижимости у этого нерадивого застройщика. 

Считаю такой подходит уравновесит все стороны сделки в правах.

Ну, что, коллеги, как март прошел? Прочувствовали звенящую тишину?

По моим ощущениям и по опросу, который делал среди коллег, конечно, не апрель-май 22-го. Но на июнь 22-го вполне похоже.

Любопытно даже, удивит ли Росреестр по Москве новыми рекордами по числу сделок за март. Кстати, похоже в январско-февральских рекордах подтверждается версия по покупкам на вторичкке уже сданных новостроек. Мы их не видим, а Росреестр фиксирует. По крайней мере всплеск там определенный был.

Почему тишина? Потому что декабрь все вымел: и спрос, и предложение. Январь довымел. А нового мало. Продавцы вдруг решили, что цена начала расти, и новые объекты вижу по более высоким цифрам. Очевидно, что мы увидим рост цен в объявлениях.

Увидим ли его в сделках? Пока сомневаюсь. Слишком покупателей нет. Я бы так это назвал. Во-первых, покупатели немного в недоумении, с чего это цены подрастать начали. И ждут адекватности (на их взгляд) от продавцов. Во-вторых, многие может быть и хотели бы купить, но банально не могут, потому что денег на всю сумму нет, а ипотека дико дорогая.

ИРН.ру порадовал новым обзором. До них наконец начало доходить, что цены падать не будут. Завели мантру про "номинальное" падение.. Типа, мы говорили, что цены падать будут, но они не падают, но ведь есть инфляция, а значит, если цена не растет, то она падает на размер инфляции..

Ну-ну. Как я и предупреждал, сейчас куча сторонников падения на 30-40-50% будет рассказывать именно про это самое. Потому что не понимание механизмов ценообразования приводит к удивлению, а его нужно как-то объяснить.

Зачем это я говорю? Не для того, чтобы ИРН по обижать, а затем, чтобы показать перелом настроений. Еще раз повторю, психология сейчас будет критично важной. Потенциал роста на вторичке в 30-40%, на мой взгляд, заложен. Вопрос не в том реализуется он или нет, а в том когда. ЦБ готовит плавную посадку через лимитирование ипотеки.

Хотят сделать так, чтобы рост был чуть выше инфляции. А не жахнул, как в 2020-21 годах. Кстати, еще раз задам вопрос всем, кто верит в то, что именно льготная ипотека в 2020-21 годах спровоцировала рост цен. Где падение? Льготки фактически нет, ипотеки нет. Где падение цен? Нету. Но почему, если именно ипотека спровоцировала рост? Может быть всё же потому что не она?

Обратите внимание, все кто строили свои прогнозы на том, что льготка привела к росту цен в 2020-21, в итоге в прогнозах критично ошиблись. Они и в декабре 22-го, и в начале 23-го, и даже в конце 23-го говорили, что цены падать будут. На 30-40-50%. Кто-то даже в 24-м ждал снижения процентов на 20%. А в итоге ничего этого не было.

Пишу об этом специально, потому что это критично для понимания ценообразования. Ипотека - это важный фактор. Но не всегда критичный. Иногда да, как в 2023-м. А иногда нет, как в 2020-21. Сейчас она тоже станет важным фактором для вторички. Но! Зависит от того, как справится ЦБ. Так что строить прогнозы нужно аккуратно, а не только на ипотеку смотреть.

Итого. Апрель-май ещё может показать рост стоимости реальных сделок на вторичке. Вероятность такого события не снижаю, но и не увеличиваю. Порядка 35%-40%. И соответственно, 60-65%, что цены не поменяются.
А вот увидеть рост осенью - всё больше и больше предпосылок. Процентов 75-80%, что в октябре-ноябре начнется и к концу года до плюс 10% увидим. Ну и 20%-25%, что до конца года цены останутся на том же уровне.

Ну, и советы. Для покупателей. Следите за рынком. Спонтанно не действуйте. Переоцененных объектов много. Цены в объявлениях могут и снизиться немного, так как продавцы могут понять, что роста пока нет и начнут приводить цену в объявлениях к рыночной.

Продавцам. Внимательно оцените свои объекты. Если то, на что вы ориентируетесь висит в рекламе уже кучу времени, особенно, если аналоги не купили в декабре, то явно они переоценены. И нужно в оценке делать поправку на этот факт.

@expertned

Минсельхоз и Минфин ужесточили правила выдачи сельской ипотеки. Теперь программой смогут воспользоваться заемщики, работающие не менее пяти лет с момента заключения договора в сфере АПК, соцсфере на сельских территориях, а также в подведомственных Минсельхозу, Росрыболовству и Россельхознадзору организациях. Помимо этого, льготные условия кредитования будут доступны для участников СВО.

Ранее же на сельскую ипотеку могли претендовать все граждане, имеющие стаж работы на сельских территориях не менее трех месяцев.

Новые правила, введенные Минсельхозом и Минфином, наносят серьезный удар по индивидуальному жилищному строительству, переселению граждан из крупных городов в сельскую местность и сохранению на ней населения. Ведь сама программа подразумевает ипотечный кредит на срок до 25 лет по ставке в 3%. Основная ее часть идет именно на ИЖС.

В 2024 году было выдано 24 тысячи таких кредитов на общую сумму в 119,7 млрд рублей. Нельзя сказать, что цифра является существенной. Но проблем со стороны спроса нет. Наоборот, из федерального бюджета на программу сельской ипотеки выделялись копеечные суммы – всего прядка 25 млрд рублей за прошлый год. Здесь же следует отметить, что банковские лимиты постоянно заканчивались и не все граждане смогли принять участие в программе.

Принятые изменения в программе лишь законсервируют отсталость сельской местности. Вместо того, чтобы развивать сельскую местность нового типа на основе высоких технологий, качественной инфраструктуры и экологии, вновь идет упор исключительно на АПК. Данный сектор требует все меньше занятых, и в развитой экономике в нем должно работать не более 4% населения страны. Однако в этом случае с российской демографией и фронтальным пространственным развитием придется окончательно распрощаться.

Сельская ипотека могла стать (и даже немного стала) отличным инструментом переселения граждан из крупных городов в пригороды, малые города и пгт, сельскую местность. Спрос на это высокий, учитывая развитие альтернативных постоянному присутствию в офисе форм занятости. Во избежание недобросовестных практик можно просто ввести запрет на продажу/сдачу в аренду дома, построенного по данной программе.

К тому же, как написано выше, основная часть сельской ипотеки выдается на ИЖС, в то время как по программе "Семейная ипотека" таковых только 1% кредитов. Зато 45% выдается на однокомнатные квартиры, в которых непросто родить и воспитать даже одного ребенка, не говоря уже о многодетных семьях.

Определенную надежду дает тот факт, что новые правила программы сельской ипотеки будут действовать только до 31 декабря 2025 года. Отсюда можно сделать вывод, что правила являются временными, пока денежно-кредитная политика Банка России не придет в норму.

Но, во-первых, даже старые правила не могут удовлетворить весь спрос. По-хорошему, необходимо перераспределение финансовых ресурсов от "Семейной ипотеки" в пользу "Сельской ипотеки". Во-вторых, действия Центробанка являются настолько непредсказуемыми, что планировать даже на полгода вперед невозможно. Поэтому что будет в конце 2025 года – никто не знает и гарантировать не может.

📍Неужели «ПИК» что-то знает и готовится к снижению ключевой ставки? Почему я так подумал? Смотрите, что происходит: оранжевый застройщик снизил ставки по рыночной ипотеке с 19,5% до 16% — это раз. Причём по такой ставке можно купить без удорожания — это два.

Хммм… Такой шаг дорого обходится. Ведь банк за такое снижение хочет до x3 в качестве компенсации.

Ладно, и это ещё не всё. Три: начался «прогрев» инвесторов. Видели на сайте «ПИК-а» новый раздел? Ссылка. Нет? Если кратко: теперь красный застройщик показывает историю изменения цен и… потенциальную стоимость квартиры через год и через два.

Так вот, почему я написал этот пост. Вы только сейчас сядьте на стул, чтобы не упасть. Условная студия в ЖК «Кавказский Бульвар, 51» знаете, на сколько должна подорожать через год? На 40%! А знаете, какой прогноз цен на ЕВРО-3 в ЖК «Holland Park»? Нет? Прогнозная цена — 28 млн руб., и это уже через год.

Не верите? Пожалуйста, скрин прикрепил к посту. Мда, я, конечно, смотрю позитивно на рынок. Но… Но такой сценарий в ценообразовании допускаю только при резком снижении ключа. В общем, что думаете: «ПИК» что-то знает?
.
�� ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

Сбербанк и ВТБ синхронно снизили ставки по рыночной ипотеке на 1,1-2%. Минимальная ставка в Сбере на уровне 26%. В ВТБ базовая ставка на жилье теперь 27,7%.

Снижение ставок - это хорошо. Направление обнадеживающее. Но на спросе не скажется. Если взять в кредит 10 млн. руб. при ставке 26% на 20 лет, то переплата составит 42,3 млн. руб.

И снижение ставки за комиссию тоже не будет работать. Удорожание квартиры будет неадекватным.

Значимый ипотечный спрос появится при ключевой ставке на уровне 16-18%.

@yeltsovm

📊 Обзор рынка недвижимости Москвы за февраль

🏢 Вторичный рынок
Спрос:
По данным Росреестра, в Москве за февраль зафиксировано 12 тыс. сделок. Это на 12% больше, чем в 2023 и 2024 году, но отмечу: именно в 2023 и 2024 году первый квартал (и в частности февраль) был слабым.

При этом, честно говоря, мы у себя не видим значительного роста обращений в феврале. Да, всё, что ликвидно — продаётся достаточно быстро. Но и объектов без обращений при этом тоже много.

Предложение:
Количество вторичных квартир в продаже — очень невысокое.
По данным нашего аналитического центра, без учёта дублей и несуществующих объектов, сейчас на рынке 38 тыс. объектов. Это меньше, чем в прошлом феврале.
В марте квартир будет больше, но рост предложения идёт очень медленно.

🏗 Новостройки
Количество сделок в новостройках удивило многих. Несмотря на общее мнение о слабых продажах и необходимости поддерживать строительный сектор, в феврале зафиксировано 7700 регистраций ДДУ — это +60% к прошлому февралю, и в целом это самый высокий месяц после июля 2024 года, когда отменили льготную ипотеку и резко подняли ставки.

Количество лотов в новостройках также снизилось:
– на 2,5% к январю
– на 4,2% к прошлому февралю
(по данным bnmap.pro)

🏦 Ипотека
У нас доля ипотеки по вторичному рынку составила 12%, то есть каждый десятый покупатель берёт кредит на приобретение квартиры.
Средняя ставка — 26%.

При этом семейная ипотека продолжает быть драйвером продаж в новостройках.
Февраль суммарно (на первичном и вторичном рынке) стал рекордным по сравнению с предыдущими годами.

💰 Цены
Витринные цены на вторичную недвижимость в Москве прибавили +1%, но не во всех округах.
Средняя витринная цена на новостройки прибавила +4,2% (по данным bnmap.pro).

❓ Что происходит?
Мы в последние дни получили много запросов от СМИ:
«Ребята, а что происходит? Откуда активность? Может, это “квазисделки” в результате рассрочек?»
Давайте разбираться…

Вторичка

Во-первых, честно говоря, я не вижу на вторичке никакого бума. Да, февраль выше прошлого года — но последние два года февраль был очень слабым.
При этом ровно такие же показатели по февралю были и в другие годы (см. таблицу).

Во-вторых, в феврале мы фиксировали целый сегмент обращений от покупателей, выходящих из депозитов. Таких было много, особенно в дорогом сегменте.

Первичка

Здесь драйвером является рассрочка. Она действительно привлекает людей.
Сегодня доля рассрочки у застройщиков достигает 40–50% от всех продаж.

По рассрочке сейчас идёт дискуссия на рынке и в СМИ:
– Кто-то считает это миной замедленного действия
– Кто-то — новым эффективным инструментом

💬 Напишу об этом отдельный пост.

🤝 Коллеги, поделитесь, как у вас прошёл февраль?
Будет интересно сравнить динамику!

Вот уже два месяца рынок находится в зеленой зоне отностительно первого квартала прошлого года. При этом ситуация парадоксальная. В количестве обращение нет роста, а в количестве сделок - есть.

«Льготная ипотека создала дисбаланс в экономике. Одно из следствий - существенный разрыв в стоимости новостроек и вторички. Сокращение разрыва неизбежно, люди понимают, что сейчас продавать вторичку невыгодно.» - вот такой был комментарий у меня в канале.

🔥 Разница в цене между старой хрущевкой и новым домом 2024 года сдачи - это дисбаланс экономики! Домклик растоптал и уничтожил миф о СТРАШНОМ и НЕЕСТЕСТВЕННОМ 40-50% разрыве цен на первичке и вторичке!

😱 Это миф лёг на стол Эльвире Сахипзадовны, которая его повторила на пресс-конфе! А за ней теперь повторяют множество людей. Только это всё оказалось ложью. Я надеюсь, что сотрудники ЦБ, допустившие провокацию и дезинформацию высшего руководства уже переведены в расчетно-кассовый центр ЦБ РФ, расположенный по адресу Красноярский край, Норильск, Ленинский пр-т, 18.

📊 Аналитики Домклик показали, что пресловутый «50%-ный разрыв» между ценами новостроек и вторичного жилья — это манипуляция данными. Если считать корректно, то свежая вторичка (построенная за последние 6 лет) стоит лишь на 5-7% дешевле новостроек!

🧮 Да, разрыв в ценах начал формироваться с 2020 года после запуска программы льготной ипотеки «Господдержка 2020». Да, именно разница в ставках между первичкой и вторичкой привела к росту спроса на новостройки, что повлекло рост цен.

🏢 НО! Если копнуть глубже, оказывается, что среди вторичного жилья существуют две большие группы: советская недвижимость (92 тыс. руб/м²) и современные дома после 2000 года (133 тыс. руб/м²). А в домах 2019-2024 годов постройки цены достигают 93% от стоимости первички!

💰 Статистика последних лет говорить о том, что если вы купили квартиру у застройщика, через 2-3 года она будет стоить ДОРОЖЕ, а не дешевле первоначальной цены.

🔍 Максимальную стоимость вторичная недвижимость приобретает через 3-4 года после постройки — к этому времени квартиры успевают обрасти ремонтом и дополнительными улучшениями.

🤔 Итого: сказка о катастрофическом разрыве оказалась ложью и манипуляцией.

👍 6% тоже много!
🔥 Спасибо, Кэп.
👀 Жду обвал...

Ипотечные страдания

Данные Банка России свидетельствуют о том, что в феврале рынок ипотеки немного оживился. Но об оживлении можно говорить лишь относительно провального января. Ипотечная река, которая несколько лет питала рынок жилья, высохла и превратилась в ручей. Наиболее заметные для участников рынка изменения произошли на вторичном рынке. Доля рыночной ипотеки снизилась до минимума. С 1 апреля начинается выдача семейной ипотеки и на вторичном рынке. Но существующие ограничения не приведут к заметному росту оборота. И дело не только в том, что программа распространяется лишь на города с низким объемом строительства (менее 2 строящихся домов). Требование к возрасту дома (не старше 20 лет) отсекает значительную часть предложения в малых городах. На многих территориях многоквартирные дома в последние годы почти не строились. А в построенных домах нет желающих продавать квартиру. Спрос будет, а предложения недостаточно. Опять.

@REBURG

Цены на новостройки. Квантовая запутанность.

По данным индекса цен ДомРФ, в феврале 2025 г. рост цен на новостройки в России ускорился до 0,9% после +0,2% в январе. Итого: средняя цена выросла на 1,1% с начала года и составила 154 тыс. руб. за 1 кв. м.

А вот согласно данным СберИндекса, в феврале цена квадратного метра в новостройках снизилась на 1%, составив 169,3 тыс. руб.

Какая-то цена Шрёдингера. Падающая и растущая одновременно.

Но сходство с парадоксом квантовой физики на этом не заканчивается.
Все зависит от того, будем ли мы заглядывать в выборку, на основании которой сформированы индексы.

А если заглянем, то все легко объяснимо: СберИндекс опирается на ипотечные сделки банка. Индекс ДомРФ включает все типы сделок на основе данных Росреестра. И ипотечные, и с рассрочкой.
Квадратный метр в рамках ипотечных сделок стал дешевле. А вот цены квартир с рассрочкой - растут.

@yeltsovm

📍Ну что, друзья, пока все ломают головы, почему продажи на «вторичке» в Москве ставят рекорд за рекордом (об этом писал тут: ссылка), покажу вам одно интересное наблюдение. Забегая вперед, скажу, что происходят удивительные события, которые, возможно, кто-то не замечает.

Так вот, пару недель назад Росстат оценил среднюю зарплату в Москве за 2024 год. И, по данным федеральной службы, она составила 162 тыс. руб. Да-да, именно так. А в целом по стране зарплаты выросли почти на 18%.

Ладно, теперь что нужно сделать? Взять среднюю стоимость квадратного метра на «вторичке» в 2024 году и поделить её на среднюю зарплату. И что у нас получается? А получается, что «вторичка» в Москве сейчас стоит… беспрецедентно дешево за всю историю наблюдений, начиная с 2000 года. Впрочем, нет, такими дешевыми цены на «вторичке» были только раз и только в 2019 году.

🔖 Ура!? Ведь все же хотели, чтобы квартиры подешевели? И вот, сбылось — квадратные метры на «вторичке» в столице подешевели. Но подешевели не в номинальных ценах, а по отношению к доходам населения.

Слушайте, похоже, это дно… Имею в виду — дно цен. Его же видно невооруженным глазом… Что будет дальше? А дальше ждём снижения ключа, некоторый переток депозитов на рынок недвижимости и т. д., со всеми вытекающими последствиями. Но это уже совершенно другая история.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

Итоги недели

Похоже, на вторичном рынке Петербурга заканчивается многомесячный тренд на снижение предложения. За неделю в спальных районах СПб (плюс Мурино/Кудрово) объявлений прибавилось на 0,6%. С начала марта - увеличение на 1,2%.

Об интенсивности спроса судить сложно. Он сильно меняется в зависимости от характера квартир, находящихся у агентства в продаже. Пока скажу лишь, что спрос точно не растет. И он несколько слабее, чем в конце января - начале февраля.

При этом количество звонков, просмотров, авансов - на приличном уровне. Но только на квартиры с самыми конкурентными ценами.
В который раз подтверждается: типовая квартира не продается по одной из двух причин - либо неправильная реклама, либо цена. Если в рекламе все сделано правильно, а интереса нет, значит, дело не в «слабом спросе». Просто надо менять цену. Как только она попадает в «зону ожидания» покупателей, растет и число просмотров объявлений, и звонков, и показов. И наоборот - в «мертвой» ценовой зоне можно стоять до бесконечности.

По данным Росреестра Количество сделок на вторичке в феврале выросло на 41%, до 7,9 тысяч; за год (февраль к февралю) - плюс 20%. Есть ощущение что это некий максимум. Начавшийся слабый рост цен не продолжится без серьезных изменений.

Поэтому внимательно смотрим на объем предложения, ловим геополитические сигналы, следим за депозитными ставками. Важный фактор - торможение экономики, в том числе - сокращение потребности в новом жилье. Возможно, месяц-два активность будет сохраняться на этом же уровне. А пока - равновесие. Хрупкое.

На рынке новостроек - без особых изменений. Сложно сказать, хорошо это или плохо. С одной стороны, «семейка» вышла на стабильный уровень выдачи. На 20 марта, по данным ДОМ.РФ, выдано 118,5 млрд рублей. Такими темпами по итогам месяца будет 184 млрд - как в сентябре-октябре и декабре. Намного лучше, чем ничего, но для нормального функционирования рынка недостаточно. Застройщики ищут новые возможности - лоббируют расширение семейной ипотеки, например, на семьи с двумя детьми, несовершеннолетними, но старше 7 лет. Пока не сработало.

Есть опасение, что ЦБ потребует-таки соблюдать ипотечный стандарт. Пока из санкций - публикация нарушителей в специальном перечне. И при текущем положении дел на доске почета могут оказаться практически все банки. Если ЦБ запустит «иные способы воздействия», у некоторых застройщиков потери могут составить до 15% выручки.

На рынке жилой аренды число объявлений по данным ЦИАН за неделю снизилось на 3,4%, с начала месяца - минус 8,9%. Пик предложения точно пройден, теперь - обратное движение, с постепенным ростом ставок. Не таким бурным, как в прошлом году - потребность в аренде и рост ставок также будут сдерживаться торможением экономики. Самые серьезные изменения на рынке произойдут только после понижения ключевой ставки (это если без сюрпризов).

@yeltsovm

В пятницу ЦБ оставил ключевую ставку без изменений. Ловите краткое резюме пресс-релиза:

📍 Денежно-кредитная политика (ДКП) и инфляция

▪️Ставка: обсуждался только вариант сохранения ставки.

▪️Сигнал: выбрали умеренно жёсткий, чтобы подчеркнуть готовность ЦБ при необходимости повысить ставку. Если инфляция вновь ускорится.

▪️Снижение ставки не обсуждалось. Возможно только при устойчивом и достаточном замедлении инфляции. То есть быстрого отката не ждем.

▪️Текущее замедление инфляции – результат жёстких мер ЦБ, укрепления рубля и улучшения рыночных настроений.


📍Экономическая активность

🔹️Высокая ставка и действия ЦБ привели к:

- Снижению продаж товаров длительного пользования,
- Росту складских запасов (авто, электроника),
- Переносу инвестпроектов (те кто начал, ничего не отменяют), но не к их отмене..

🔹️Активность в начале года немного замедлилась — соответствует прогнозу.

🔹️Экономика движется по сценарию мягкой посадки.


📍Кредитование и депозиты

🔸️Кредитование растёт, но очень медленно. По нижней границе прогноза ЦБ.

🔸️Более уверенно о тренде на замедление можно будет судить по данным второго квартала.

🔸️Замедление не является признаком дополнительного ужесточения условий.

🔸️Депозитные ставки вернулись к нормальному соотношению с ключевой ставкой.



📍Что это для рынка недвижимости

Спрос

▪️Доступная ипотека на вторичку вернется не скоро.

▪️Население продолжит в 2024 году жить в депозитах. Ставки будут оставаться высокими. Это значит большая часть покупателей будет продолжать накапливать денежные средства со скоростью 20% в год.

То есть покупателей сейчас больше не станет. Но они «богатеют», и когда-нибудь активно выйдут на рынок.

Предложение

▪️Количество вторичных квартир на рынке – низкое. Даже меньше февраля прошлого года. Это значит продавцы тоже замерли, и сидят в бетоне «до лучших времен».

Это на руку тем, кто хочет продать сейчас. Если выйти на рынок с правильной ценой и грамотной упаковкой – квартира продается быстро.

▪️Первичка, тоже нашла решение в рассрочках. Вполне себе рабочих инструмент.

👉 Вывод: Нейтральное решение ЦБ для рынка недвижимости мало на что влияет. Рынок вторички адаптировался к «новой жизни» и, в общем, справляется.

Показатель распроданности квартир в феврале 2025 незначительно вырос – 32% против 31% месяцем ранее. Но уровень строительной готовности растет быстрее. В феврале он зафиксирован на отметке в 43%. Итогом этих изменений стало то, что отношение распроданности к строительной готовности упало до минимального уровня за последние 5 лет – 0,74. Сопоставимый показатель был в мае 2023, а в остальные периоды – выше.
Распроданность квартир на вводе в феврале 2025 года выросла до 75% в январе показатель был на уровне 73%.

В ближайшие дни опубликуем обновленную статистику по крупнейшим региональным рынкам. Там все очень контрастно (данные на январь 2025)

@REBURG

Кстати, с точки зрения учета числа ипотек в общем количестве сделок подход Росреестра, наверное, более правильный. Однако он дает искаженную картину о числе сделок в конкретном месяце, потому что очевидно в январь попадает много сделок начатых в декабре.

Такие переносы происходят не только год от года, но и месяц от месяца. Хотя переход с декабря на январь создает самые сильные искажения. И это всё - очень большая проблема в интерпретации данных.

Смотрите, январь 2025 по данным Росреестра число ипотек на жилье (первичка и вторичка) - 7653. Далее Росреестр пишет, что в январе же ипотек по ДДУ на жилье, и нежилье - 3139. Т.е. даже если на нежилье, например, было 0 кредитов и все эти кредиты были на жилую первичку, то на вторичку выходит выдано 7653 - 3139 = 4514. Больше, чем на первичку!

При этом, если цифру кредитов на нежилье сделать ненулевой, то вторички будет еще больше.

Но это нонсенс! Потому что по данным ЦБ в Москве, где-то начиная с сентября прошлого года число ипотек на вторичке сначала сравнялось с числом ипотек на первичке, а затем стало меньше, причем существенно. И эта картина подтверждается статистикой, которую выдает Сбер.

Т.е. если смотреть только на статистику Росреетра, выходит, что с ипотекой на вторичке в январе всё очень хорошо. Причем и доля ипотеки в общем числе сделок фактически "до кризисная", минимум 47%. И в целом от общего числа ипотек вторичка - 59%, первичка 41%. Не плохо да? Ипотеки на вторичку выдается больше, чем на первичку!

Можно писать заголовки про ожившую ипотеку на вторичке, несмотря на высокую ключевую.

Но смотрим данные ЦБ, и там вторичка - 33% от общего числа ипотек, первичка - 67%. Т.е. ипотеки на первичке выдано в два раза больше, чем на вторичке.

Вот вам и ожившая ипотека...

Так что аккуратнее со статистикой и с заголовками!

@expertned

Московский Россреестр опубликовал статистику по ипотеке.

И снова любопытные данные. Рост не только относительно января (что вполне логично), но и выдача февраля 2025 выше выдачи февраля 2023, 2024 годов на 13% и 14%, соответственно.

Ну, собственно, учитывая рост числа сделок, который показывал Росреестр вчера - это тоже логично.

Однако! Если мы посмотрим данные ЦБ за январь по ипотеке в Москве, и сделаем некую экстраполяцию данных дом. рф, то скорее всего, мы в феврале увидим рост по выданной ипотеке выше не на 44%, а существенно выше, в районе 75%-80%.
Во-вторых, даже при таком росте выдача январь-февраль 2025 будет ниже выдачи за те же месяцы в 2024 и 2023 году. А не выше!

В целом, данные Росреестра по ипотеке в Москве существенно отличаются от данных ЦБ. Причем нет какого-то единого коэффициента. Могут отличаться и два раза. могут и на 15-20%. Но отличия есть всегда.

Скорее всего эти отличия связаны с тем, что ЦБ дает статистику по дате выдачи кредита, а Росреестр по дате регистрации ипотеки.

И такие сдвиги могут давать сильное искажение, поэтому нужно аккуратно интерпретировать данные по ипотеке, которые дает Росреестр и ЦБ.

@expertned

Судя аналитике Дом РФ рынок аренды жилья РФ достиг к пика предложения. Как и в Петербурге в целом по стране в дальнейшем можно ожидать снижение числа объектов в рекламе, ставки аренды прекратят снижаться и, возможно, начнут расти (но совсем не такими темпами как год-полтора назад).

Вот аргументы в пользу этой версии:
объем предложения арендного жилья вырос и в феврале, но всего 3% - минимальный показатель с октября.

Приток новых предложений в феврале снизился, а выбытие старых объявлений выросло.

Снижение арендных ставок в Москве, Петербурге и городах- миллионниках в феврале хоть и продолжилось, но не такими темпами как в октябре-ноябре прошлого года.

Всплеск предложения был связан с притоком объектов от собственников, которые отложили продажу квартир. Этот фактор исчерпан. Вывод в аренду «инвестиционных» квартир массово купленных в новостройке 2-3 года назад будет сдерживаться дороговизной ремонта и техники. Из-за начала туристического сезона возобновится переток квартир из долгосрочной в краткосрочную аренду. Предложение будет снижаться.

При этом из-за высоких ипотечных ставок люди вместо покупки квартиры будут по-прежнему вынуждены арендовать жилье. Этот фактор поддержки спроса на аренду продолжит действовать.

@yeltsovm

🧮 АРЕНДА vs ИПОТЕКА и ЭФФЕКТ НАВЕСА

Вот и ДОМ.РФ по сути констатирует выход роста цен в пологую траекторию. Снижение на 1-2% по факту - это не прайсинг, а микс эффект. Т.е. это выход более дешевых предложений. Снижение на 1% от 70 тыс = 700 рублей, в жизни так никто не управляет ценами в аренде, шаги идут ровно, кратно 1000 рублей и более широкими шагами.

По части спроса. Взять у 🏦 10 млн в ипотеку по 29% на 30 лет = платить 246 тыс в мес. Пока что никакой доступностью и добротой и не пахнет. Или семейка или арендуйте и ждет снижения ставок (года так 3 до нормальных отметок, например).

Семейной ипотеки на всех не хватит, да и не всем нужно и актуально. Пока ипотека заградительно недоступна, аренда будет иметь мощную поддержку перетекшего туда спроса.

По части предложения арендных квартир. Сейчас еще на рынок выходят метры, которые строили при достаточно высоком темпе (это - навес предложения), но вот уже сейчас новые стройки замедляются, девелоперы желают сохранять цены, чтоб финмодель работала. Тут бы, конечно, разговорить кого-то из ТОПов - или 🏠 или 🏠, хотя первые вообще воды в рот набрали.

В моем мониторинге лотов от ПИК (тут в канале по тегам #аренда #ПИК) я вижу, что сейчас достаточно много новых квартир выводят или пустыми (нет денег на ремонты) или с меблировкой "взял всю хрень с Авито". Ценник у этих лотов ставится пониже, само собой.

Но, самое главное, на рынке сохраняются нормы доходности в % к цене квартир на вторичке (как я писал в обзорах ранее, это 5-6% годовой доходности первого года). Рынок недвижимости, будучи самым долгоиграющим, имеет низкую чувствительность к всплескам ключевой ставки.

Изменения тут сейчас будут медленными и плавными. Основной рывок ставок аренды уже произошел, теперь время боковика.

#аренда #недвижимость

💬 @igorshimko | 📺 Youtube | Аналитика NZT Rusfond

Итоги недели. Без особых изменений.

В Петербурге объем предложения вторичного жилья в спальных районах плюс Мурино/Кудрово за неделю сократился на символические 0,1%, с начала марта минус 0,4%. Снижение замедляется.

Количество звонков, просмотров, авансов чуть ниже, чем в конце января - начале февраля. Но спрос по-прежнему активный. Чуть больше становится клиентов с живыми деньгами, не переводятся редкие смельчаки с рыночной ипотекой (на небольшие суммы). Все так же в ходу обменные сделки. И все так же для успешной продажи критически важным остается выставление лота по адекватной (не завышенной) цене. И максимальная готовность объекта - как по состоянию, так и по документам.

Реальные цены сделок скорее остаются на месте, цены в рекламе - совсем незначительно растут.

Новостройки. По отчетам Дом РФ, на 13 марта выдано почти 80 млрд рублей по семейной ипотеке. Достаточно высокий темп, соответствует уровню выдачи сентября-октября прошлого года. Можно ожидать в марте роста к февралю порядка 10%. За счет роста семейной ипотеки, системного использования рассрочек, некоторого роста сделок с живыми деньгами застройщики вышли на уровень продаж, заметно превышающий январский минимум.

Но этого роста, конечно, еще недостаточно, чтобы констатировать: рынок адаптировался, все проблемы позади.
Наоборот, застройщики находятся в активном поиске альтернативных способов реализации объектов. Кто-то берет на себя компенсацию комиссий за выдачу семейной ипотеки, кто-то вводит новые форматы рассрочки.

Обостряется конкуренция между квартирами в сданных домах и вторичным рынком. В сегменте «комфорт плюс», «бизнес-класс» и выше это не такая большая проблема, потому что предложение ограничено. А вот для массовой застройки это проблема. До нормализации далеко, и на объектах, близких или идентичных по параметрам, сильно ощущается разница в цене между первичкой и вторичкой, до 15-20%. И конкурировать как-то еще, кроме семейной ипотеки или длительной рассрочки, у застройщиков возможности нет. Плюс затраты и сложности, связанные с ремонтом, риски долгой рассрочки и пр.

На рынке аренды жилья можно констатировать: пик предложения пройден. За неделю, по ЦИАНу, объем предложения сократился на 3,6%, до 5,5 тысяч вариантов. Снижается предложения и на Авито: минус 4% с начала месяца. Рынок стабилизируется - по ставкам и по количеству вариантов. Предложения на уровне 9 тысяч квартир (в январе, ЦИАН) в ближайшее время мы не увидим. Арендаторам пора подумать, как снять в долгосрок, чтобы не зависеть от колебаний в туристический сезон.

@yeltsovm

Графики к статье выше ☝️

🖥Покупатели паникуют?

Согласно опубликованным данным Росреестра по Петербургу и Ленинградской области активность покупателей в феврале 2025 года находится на высоком уровне.

Однако, всё относительно

Вопрос - какой период брать для сравнения?

НОВОСТРОЙКИ

В феврале 2025 года в Петербурге (СПб) было зарегистрировано 3163 ДДУ, что на 16,8% больше, чем в январе (2707). Эти движения нельзя считать реальным ростом, т.к. январь на половину нерабочий. Относительно февраля 2024 (3762) видим снижение на 16%.

В Ленинградской области (ЛО) регистрация ДДУ в феврале 2025 была на уровне 1712 сделок, что на 11,5% больше, чем в январе (1535). Но, относительно февраля 2024 (1233 ДДУ) рост составил 38,8%. И это при том, что год назад еще цвела пышным цветом льготная ипотека.

По сумме СПб + ЛО цифры по продаже новостроек за первые 2 месяца выглядят так:

2022 - 17251
2023 - 11137
2024 - 12829
2025 - 9117

Если смотреть оба региона, то видно падение продаж на 29% к 2024 году.

ВТОРИЧКА

В феврале 2025 года в СПб зарегистрировано 7924 сделки купли-продажи жилья, что на 29% больше, чем в январе (5611), и на 17% больше, чем в феврале 2024 (6569).

В ЛО в феврале 2025 зарегистрировано 3783 сделки, что на 33,8% больше, чем в январе и на 29% больше, чем в феврале 2024 (2682)

По сумме СПб + ЛО цифры по продаже вторички за первые 2 месяца выглядят так:

2022 - 21893
2023 - 15856
2024 - 16165
2025 - 19821

Питер и область в сумме на вторичке показали рост относительно 2024 года на 22,6%

ИПОТЕКА

В СПб в феврале 2025 года выдано 8823 ипотеки, что сопоставимо с февралем 2024 (8855)

В ЛО в феврале 2025 (9089) прирост 9,8% к февралю 2024 (8278). Но в области сюда попадают и сделки с домами и землей.

ВЫВОД

На рынке активность покупателей в первые 2 месяца 2025 года была в целом высокий, что не может привести к коррекции цен в моменте.

На вторичке покупатели брали всё, что можно быстро купить. Однако покупки все равно проходят ниже цены предложения.

На первичке в СПб ситуация сильно хуже, но в ЛО с продажей новостроек у застройщиков особых проблем не наблюдается. Возможно в этом им помогает программа рассрочки.

На вторичке в СПб по разговорам с риэлторами и на основании личного опыта чувствуется торможение спроса покупателей. При этом в хороших местах СПб выбор остается небольшой, а те объекты, что размещены в рекламе на мой взгляд имеют неоправданно задранные хотелки.

Банки, долги, коллекторы

Всем привет!
В РБК вышла статья о том, что банки стали активнее продавать проблемную ипотеку коллекторам.

🔸 в 2024 году банки передали коллекторам ипотеку на 3,9 млрд руб., это в три раза больше, чем в 2023-м.
🔸 Доля ипотечных долгов среди продаваемых банками долгов выросла до 1,2%.

Причины
1️⃣ рост просрочки требует увеличения резервов, и банкам проще продать долг, чем самостоятельно судиться.
2️⃣ Экономия на судебных расходах: с прошлого года госпошлины ощутимо выросли.
3️⃣ Сразу получить ликвидность вместо долгого возврата через суд.

Доля «плохих» ипотечных долгов пока еще мала, но растет.
Всего 0,5% ипотеки в России находится в глубокой просрочке, однако в рублях это +55% за год.

Причина: бум субсидированных программ в 2022–2023 годах, где часть заемщиков не просчитала риски.

Что это значит для заемщика?

🔸Продажа долга коллекторам (цессия) означает, что коллектор становится новым кредитором и вправе взыскивать залог.
🔸Закон позволяет изымать даже единственное жилье, если это предмет залога и просрочка превышает три месяца.
🔸Коллекторы заинтересованы в таких портфелях благодаря возможности взыскания заложенной квартиры или дома.

В связи с этим:
1️⃣ Мне интересно, означает ли это то, что банкам будет интереснее вместо того, чтобы изымать залоговую недвижимость с последующей реализацией на торгах, продавать долг коллекторам?

По идее, коллекторское агентство после «отжатия» недвижимости будет заинтересовано в максимальной стоимости реализации и на рынке не ожидается продаж множества залоговых объектов.

2️⃣ Еще мне интересен опыт банков и коллекторов по плохим кредитам на ИЖС. Я вангую, что там их ждёт много открытий, связанных с тем, что стоимость залогов будет ниже стоимости кредита не на 20-30 процентов, а в 2 и больше раз.

Отсюда может начаться поворот банков в сторону типовых домов индустриального производства и комплексных проектов, о чем я говорю через раз.

3️⃣ Еще я размышляю на тему того, что банки одновременно являются 🔸держателями множества кредитных обязательств и залогов,
🔸выдают проектное финансирование
🔸держат гигантские суммы депозитов
Прямо напрашивается идея «поженить» депозиты одних на нераспроданные квартиры и проблемные залоги других.
По любви, конечно

Что думаете? Пишите в комментах

По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.

https://t.me/chto_stroim

Любой ценой. 100 миллиардов просрочки долга по ипотеке - а есть ли проблема?

На ипотеку приходится более половины долгов населения РФ – 20 трлн руб., или 55%. За год просроченная задолженность по жилищным кредитам увеличилась на 70%, превысив 100 млрд (на 1 февраля 2024 г. просрочка была 60,2 млрд руб)

После публикации Департаментом статистики ЦБ РФ информационного бюллетеня "Сведения о рынке ипотечного жилищного кредитования в России № 1 (57) 2025" прошла череда комментариев о проблемах, которые привели к рекордному уровню просроченной задолженности по ипотеке – 102,1 млрд на 1 февраля 2025 года ( за январь просрочка выросла на 5,7 млрд руб).
Но как эта ситуация отразится на рынке недвижимости и кредитования в действительности - объясняет ув. Михаил Хорьков @reburg, руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов

Темпы роста плохих долгов в последние месяцы действительно сильно выросли. Но это вполне прогнозируемое следствие бурного развития рынка в предыдущие годы. Высокие темпы роста цен на жилье, доступные кредиты и соблазн льготных условий в сегменте новостроек способствовали вовлечению в рынок широких групп покупателей с очень разными целями и возможностями.
Рост просроченной задолженности по ипотеке в ближайшие месяцы продолжится, но в относительных величинах доля таких кредитов все еще мизерная - около 0,5%. Это немного, сопоставимые показатели были в начале 2022 года, а в предыдущие годы «просрочка» была существенно выше.

За последние 5 лет рублевая ипотечная задолженность выросла в 2,5 раза, а просроченная задолженность только в 1,5. Пока текущий рост просроченных кредитов выглядит как «возврат к норме». Проблемы отдельных заемщиков неизбежны, но абсолютное большинство продолжат исправно платить даже в сложных жизненных ситуациях, экономя на многих статьях личного бюджета.

📍Последнее время меня немного удивляет, как некоторые СМИ искажают в общем-то полезную информацию. Эххх, сенсация, кликбейт, хайп и статистика переходов — увы, классика СМИ.

И я бы не заострял на этом вообще никакого внимания, но люди-то это читают. И строят на основе искаженных фактов собственную стратегию, причём нежизнеспособную. В общем, смотрите, что происходит:

Не так давно все средства массовой информации облетела новость: «По итогам прошлого года просроченная задолженность россиян по ипотеке выросла на 63%, до 95 млрд рублей. Это максимальное значение за всю историю наблюдений».

Страшно же звучит? И выглядит как сенсация. Вау! Что подумает обычный человек, который пристально не следит за рынком недвижимости? А подумает он, что назревает ипотечный кризис, который скоро лопнет, ведь люди не могут платить ипотеку и скоро выбросят на рынок подешевевшие квартиры, возможно даже за полцены. Так ведь? Думаю, что примерно так и подумают.

А всё на самом деле не так. Почему? Да потому что нужно следить не за объемом просрочки, а за её долей. Пока непонятно? Объясняю на пальцах:

Смотрите: если объем выданных ипотек вырос за год в два раза, а просроченные платежи на 60% — плохо это или нормально? Да это нормально. Так и должно быть. Поэтому мы должны смотреть не на сумму просроченных платежей, а на долю просрочки в процентах от общего объема выданных ипотек.

Теперь, для наглядности, эти данные я свел на диаграмме вверху. И теперь что мы видим? А видим мы, что просрочка-то находится на минимальном историческом уровне и составляет всего 0,5%.

🔖 В общем, вот такие наблюдения и выводы: никакого ипотечного кризиса нет и нет никаких предпосылок для его появления. Вот такие дела.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

В последнее время вижу, как оптимизм девелоперов падает.
В целом, застройщики - очень оптимистичные люди. Верят, что все будет хорошо, что ставку снизят, что отрасль поддержат. Но в последние недели стал замечать, что вера исчезает. Это считывается по тону, по настроению и уже даже по делам. Некоторые стали задумываться о завершении деятельности, о продаже земли, а кто-то и вовсе уже начал выход из проектов.

На мой взгляд, ситуация в отрасли сложная. Мягко говоря. Это просто пока не видно. По факту все держится только на том, что когда-то минстрой внедрил эскроу-счета и проектное финансирование. За эту меру можно нобелевскую премию команде давать. Если бы этого не было - стройки бы уже встали и мы бы жили с совсем иным информационным фоном. С обманутыми дольщиками и обанкротившимися компаниями.

Сами посудите. Все продают меньше, чем построили. Если бы на дворе был 2018 год, то девелоперам было бы просто не на что продолжать деятельность в силу отсутствия продаж. Ведь тогда было как? Строишь на те деньги, которые получил с продаж.
Но на дворе 2025 год и все иначе. Дома строятся в кредит и потому есть ощущение, что все норм. Увы. Это не так. Просто вопросы откладываются, но если ситуация не изменится, их появится сразу и много. Дома введутся, квартиры будут не проданы, кредиты не отданы. Тут то и начнется веселье. Вернее, - грусть. Ведь у этих девелоперов будут еще невведеные объекты, тоже с кредитами. Что с ними будет? Ответов нет. Но суть в том, что проблемы точно распространятся не только на завершенные объекты, но и на строящиеся.

Сколько еще отрасль продержится? На мой взгляд есть месяца 3.
Если ничего не изменится, то в декабре произойдет массовый ввод объектов, в которых не будут погашены кредиты. Девелоперы начнут как-то разбираться с банками и будут продавать готовое жилье. Из-за этого могут замедлиться или вовсе заморозиться стройки. Смысла в них не будет. Готового жилья будет слишком много. И вот если мы к этому придем, а идем мы уверенно, то тут и начнутся плохие последствия. Но это лишь первая волна. Будет и вторая. Ведь есть стройки, которые не заморозить. Например, те, что начались осенью 2024 - весной 2025. Через год они будут в середине и их уже не остановишь. Сейчас я наблюдаю за этими объектами и многие продаются в ноль или небольшой минус. Продавать в убыток и строить - выгоднее, чем не продавать, держа цены и строить с сумасшедшими кредитными ставками. Эти объекты введутся в 2027 году и они в силу текущих убыточных или нулевых продаж, даже в теории не будут иметь шанс на плюс. Даже, когда там продадут все готовые квартиры. Тут то вот все и может встать окончательно. Именно с 2027 года. Вернее - с весны 2026. Там уже все всё поймут и массово заморозят запуски новых проектов.
Вставшие стройки - это отсутствие работы для сотен тысяч людей, это отсутствие спроса на стройматериалы и сокращения на производствах и далее по цепочке. Это все может коснуться миллионов людей.
На мой взгляд критический момент может быть уже очень близок.

Как я к этому отношусь?
Если, как человек, представляющий индустрия / я очень переживаю. Строительная отрасль в России - одна из самых развитых в мире. Нам есть, что терять.
Как девелопер я отношусь к этому спокойно.
Самые большие риски я вижу для тех, кто перебрал с кредитами, строит большие объемы в местах, где жить никто не хочет. Я про поля и огороды, в которых спрос носит инвестиционный характер.
У нас почти весь земельный банк сформирован за счет собственных средств. У нас нет огромных площадок.
Стратегия нашей компании такова, что мы вообще готовимся продавать значительные объемы жилья именно готовыми. Поэтому делаем ставку на качество.
Мы не строим в плохих местах. У нас только хорошие земли, в которых есть спрос и ты всегда продашь если сделаешь небольшую скидку, потому что кто-то из соседнего дома всегда ищет квартиру.

Так как я в жизни проживал много финансовых неурядиц, сейчас всегда веду бизнес так, чтобы он был готов к самому тяжелому кризису.

Это мой минус, как многим казалось, но сейчас это становится большущим плюсом.

Дом. рф выдал прогноз по ипотеке за февраль.

Первичка на уровне февраля прошлого года, и почти в два раза выше, чем в январе этого года.

Вторичка, в два с лишним раза ниже февраля прошлого года. И примерно в два раз выше, чем в прошлом месяце.

Но по вторичке данные могут быть не верные. Я думаю, что реальная цифра в районе 25 тысяч будет. Но узнаем мы об этом только в следующем месяце, когда выйдет статистика ЦБ.

Хотя в любом случае, можно отметить рост выдачи в сравнении с январем. Правда январь был совсем плохой..

Итого, от вторички я не жду и дальше больших выдач. Скорее всего, всё будет примерно в диапазоне 30-40 тысяч выданных кредитов.

@expertned

Прогноз на этот год по выдаче ипотеки.

если ключевая останется на том же уровне, то цифры будут примерно такие: вторичка примерно 750 тысяч кредитов, первичка порядка 360 тысяч.

Т.е. относительно выдач 2023 года, вторичка просядет процентов на 15%, первичка на 30%. А в сумме на 20%.

Всё ещё думаете - это значит, что цены упадут?

@expertned

Итоги недели. Равновесие.

На вторичном рынке Петербурга сохраняется равновесие. Спрос даже без рыночной ипотеки остается устойчивым.

Рекламные цены - слабо растут и в Петербурге, и в большинстве крупных городов.

В фокусе внимания - объем предложения. Если бы он начал прирастать - цены стагнировали бы или даже снижались. Но на второй неделе марта объем предложения снова перешел к снижению: минус 0,7% в спальных районах плюс Мурино/Кудрово; с начала месяца минус 0,3%. Это главные предпосылки к слабому повышению цен. Вопрос: сколько продержится такая ситуация?

Выбор у покупателя небольшой. По квартирам, выставленным близко к нижней ценовой границе, число ежедневных просмотров объявлений на ЦИАН достигает 100-150. А на практике и 40 просмотров в день - уже хороший шанс на переход в сделку. В результате объекты с конкурентной ценой уходят легко, а по цене средней и выше могут долгое время находиться в рекламе. И формируют т. н. «среднюю цену», на которую опираются аналитики и СМИ.

При этом и спрос не растет. По общему впечатлению, в феврале активность на вторичном рынке на 10-15% ниже, чем в январе.

К рынку новостроек: в марте, судя по отчетности Дом РФ, выдача семейной ипотеки ускорилась, и опережает февральские показатели. На 6 марта выдано 38 млрд рублей, если темпы сохранятся - в маре будет выдано на 15% больше чем в феврале. Продажи у застройщиков подрастут. Новых факторов роста продаж пока не видно, за исключением возможного расширения семейной ипотеки на все семьи с несовершеннолетними. Но это пока предположения.

Наблюдаем поступательное смягчение условий рыночной ипотеки. Банки понемногу снижают ставки, банк Дом РФ вернул учет доходов «по форме банка». Новости приятные, но на рынок не влияют. Пока ключевая ставка не вернется хотя бы к 14-15% доля рыночной ипотеки будет низкой. При этом главным бенефициаром снижения ставок будет вторичный рынок - пока цены там ниже на 15-20%, и покупатели с рыночной ипотекой устремятся туда.

Застройщики налегают на рассрочки, используют для снижения ставки удержание денег на аккредитивах и прочие чудеса финансового инжиниринга. Рассрочку по-прежнему дают либо до сдачи дома, либо после сдачи, на несколько лет, но с рисками, о которых не раз говорили.

Из долгосрочных факторов стабилизации рынка стоит выделить снижение объемов предложения. За январь-февраль на треть снизилось количество новых проектов, по сравнению с прошлым годом. Петербург по «сдержанности» будет лидерах, в силу традиционных сложностей с согласованием. Дефицит качественных новостроек в классах «комфорт плюс» и «бизнес» у нас обозначится быстрее.

Согласно отчету ЦБ, за 4 квартал сильно снизилось покрытие проектного финансирования эскроу-счетами: на конец года - 72%, минус 8 п.п. за квартал. Соответственно - выросла ставка проектного финансирования, до 9,4%, на 1,6 п.п. за квартал. Запас прочности есть, но темпы ее убывания настораживают: кредитная нагрузка застройщиков растет. Именно в ней главная проблема, а не в низких продажах.

Рынок аренды. Объем предложения в Петербурге, достигавший пика в 9 тысяч лотов, начал потихоньку снижаться. За неделю снижение составило 3%, текущий объем - 8177 штук. Плавно вкатываемся в туристический сезон.

@yeltsov

СМИ бодро рапортуют о снижении ставок по ипотеке. Однако если посмотреть значения, то все по-прежнему плохо.

Так за прошедшую неделю с 3 по 9 марта средневзвешенная ипотечная ставка на новостройки потеряла сразу 0,8 п.п. по большей части это произошло из-за решения "Сбербанка" снизить ставки на 1 п.п. до 28,7% для обоих сегментов жилья.

В целом же по стране средневзвешенная ставка теперь составляет 27,93% на первичном рынке и 28,43% - на рынке вторичного жилья.

Здесь нет особой разницы, составляет ли ставка по ипотеке 20% или 28%. В любом случае она является заградительной. С 2020 года доступность жилья в России сильно снизилась. Программа массовой льготной ипотеки, которую нужно было отменять ещё в 2021 году, разогнала цены на жилье. В номинальном выражении за 4 года (с 1.07.20 по 1.07.24) они выросли в 2,5 раза. Разумеется, за это же время зарплаты на сопоставимую величину не выросли.

Если в 2019 году за определенную сумму можно было купить 65-70 метровую квартиру, то сейчас за такие же в реальном выражении деньги можно взять максимум 45 метров. А ведь это прямой удар по нашей демографии, ведь существует прямая корреляция между площадью жилой единицы и количеством детей в семье.

Никто за последние годы не сделал вреда для демографии России больше, чем строительное лобби. В середине 2010-х в стране наметились робкие положительные тенденции по рождаемости. Но, вместо того, чтобы их поддержать в том числе через жилищную политику, начали массово строить человейники с 45-метровыми клетушками, которые даже полноценными квартирами назвать нельзя. Причем не только в городах-миллионниках, но и по всей России. В результате, в том числе из-за этого, получили стремительное снижение суммарного коэффициента рождаемости с 1,8 до 1,4 в течение восьми лет.

Про ЦБ и рассрочки.

Как бы там не моросил регулятор, заиграться в эту историю ни у кого не получится. По одной простой причине - она пользуется хорошим спросом и реально актуальна только в классах "бизнес" и выше.

Простой взгляд от коллег на рынок дал это четко понять. Смотрим на лидеров по продажам за кэш или в рассрочку в процентном соотношении ко всем ДДУ:

AEON Development - 100% (здесь надо делать поправку на то, что что в "Ривер парке" и продаж-то сейчас почти нет, распродали все почти. А апарты в счет не идут);
"Донстрой" - 85% (тоже все очевидно - "Остров" который год в топ-3 самых продаваемых ЖК и он ни разу не бюджетный);
Sminex - 95% (no comments):
"Эталон" - 96% (ЖК Shagal, который на "Зиле". Тоже не из дешевых, так сказать);
MR Group - 73%.

Это все продавцы ЖК классов ну никак не ниже "бизнеса". Ну вот никак.

У ПИКа рассрочки - 27%. У А101 - 29%. У ДСК-1 - 41%. И еще раз - это рассрочка и кэш. То есть часть из этих юнитов выкупалась за наличку. А все остальное - ипотека. "Самолет" - 44% ипотека, 56% - кэш и рассрочки.

Еще один момент. Если вдруг понадобится ипотека, то ребята, взявшие рассрочку, смогут спокойно ей воспользоваться. То есть это с одной стороны фиксация цены, с другой - усиленное погашение долга перед застройщиков без кредитования.

И ладно бы не было проектного финансирования и эскроу-счетов. Тогда действительно можно было думать о том, что через рассрочки девелоперы пытаются скрысить бабки, выводя пулы из продаж и продавая через свои ООО. Так нет, официально ведут.

Не с тем ЦБ пытается бороться. Программы кредитования с кучей пометок мелким шрифтом надо отслеживать. И вообще - не довели бы рынок до такого состояния, не пришлось бы за рассрочки пытаться подтянуть кого-то.

Итоги февраля на вторичном рынке Москвы

Спрос

🔸Удивительно, но спрос в феврале на вторичную недвижимость не превысил средних значений последних недель января. То есть вопреки ожиданиям количество покупателей в феврале не выросло.

🔸У нас февраль показал на 10% меньше предоплат по отношению к февралю прошлого года.

Предложение

🔸Количество квартир на вторичном рынке остается недостаточным. В феврале выросло на 3% к январю 2025 года и составило порядка 37 тысяч. Это на 1 тыс меньше, чем в феврале прошлого года.

Цены

🔸️Средние витринные цены продолжают топтаться на месте. В разных районах продолжаем фиксировать +1%.

Ипотека

🔸️Доля ипотеки на вторичном рынке стремиться к нулю. По февралю 5% от общего количества покупателей планировали использовать кредитование. Среднее тело кредита 2,7 млн, под средний процент 27%. То есть ипотеку если и используют, то только для компенсации недостающей суммы.

Что покупают?

🔸️80% продаж приходится на 1-2 комнатные квартиры с высокой ликвидностью. Переоцененные квартиры, а также объекты с конструктивными недостатками и пороками в документах «застревают» надолго.

👉 Выводы: Рынок продолжает находиться в хрупком балансе. Несмотря на отсутствие ипотеки, на вторичке сохраняется спрос. При этом нет тенденций к его росту.

Более того, февраль оказался хуже ожиданий. Цены пока не корректируются вниз только в результате недостаточного количества объектов.

Вышел обзор ЦБ по проектному финансированию за 4 кв. 2024 года.

Основные тезисы (примечания мои):

1. Объем запуска новых проектов в 4 кв. 2024 остался на уровне 3 кв. 2024 (прим. ): При этом и в 2022 и в 2023 в 4 кв. был рост новых проектов, в 2023 аж в два раза.
2. Объем продаж стабилизировался, а рост цен на жилье замедлился. (прим.): Тезис про стабилизацию объемов продаж, на мой взгляд не раскрыт. Честно не понял, что они имели в виду. Видимо о том, что продажи есть. Ну, так я это тоже говорил. Хотя ниже, чем в 1 полугодии. ЦБ даже сказал на сколько: 2 млн. кв.м. в месяц против 2,4 млн.кв.м. в первом полугодии.

При этом любопытно, что сокращение на продаж на 17% не привело к поступлению на счета эксроу. ЦБ делает вывод, что это за счет роста цен по заключенным ДДУ. Но я бы выразился более корректно: за счет роста цен и увеличения продаж дорогого (элитка) жилья.

Кстати, звучит ссылка на цены очищенные от инфляции: "Рост номинальных цен на первичном рынке замедлился
(+1,6 против +2,3% в 3к24 6). При этом с корректировкой на инфляцию цены снизились на 2,3%" Я выше как раз сегодня говорил, что такое мы теперь часто слышать будем, особенно от чиновников. Потому что это красиво звучит, вроде как жилье доступнее становится. ага..

3. Рост кредитного портфеля замедлился из-за значительных погашений (прим.) ЦБ говорит, что это из-за того, что в конце года произошло существенное погашение ранее полученных кредитов из-за большого ввода жилья в эксплуатацию. Что же, это вполне возможно. И коррелируется с цифрами 22 и 23-го года.

Правда, думаю, что мы увидим спекуляции на тему того, что это свидетельствует о сокращении нового строительства. Но я бы пока не стал спорить с ЦБ о его выводе, хотя я и говорил, что сокращение новой стройки - это один из вариантов действий застройщиков.

Кстати, разговоры о том, что стройка сокращается и нас скоро ждет дефицит - это же намек на то, что скоро цены начнут расти, да? А кому эти разговоры выгодны? То-то же.. Так что пока считаем, что ЦБ прав.

4. Покрытие задолженности средствами на счетах эскроу заметно уменьшилось. (прим.) минимальный уровень покрытия задолженности с 2021 года - 72%. Т.е. прирост кредитных средств на проектное финансирование выше, чем приток на эскроу = рост долговой нагрузки на застройщиков. ЦБ пишет: "В 2025 году можно ожидать роста остатков средств на счетах
эскроу в пределах 10%, прежде всего за счет замедления ввода жилья и повышения цен. "

В общем ЦБ ждет повышения цен. Правда оговариваются они тут же, что рост менее уровня инфляции (!), т.е. считай падение.. ну-ну..

5. Рост стоимости ПФ ускорился на фоне снижения уровня покрытия. (прим.) Средневзвешенная ставка выросла до 9,4%. Кстати, снижение уровня покрытия из предыдущего пункта здесь тоже играет свою роль.

Да-да, 9,4%. А то я иногда слышу разговоры про жуткие рыночные ставки по кредитам у застройщиков, которые неминуемо приведут к банкротствам.

При проектном финансировании ставка критично зависит от уровня наполнения экроу-счетов. И вообще, может и нулю равняться.

9,4%, конечно, не так приятно, как 6,39% в 4 кв. 2023-го или 4,3% в 2022-го. Но, на фоне текущей ключевой, ещё вопрос, что лучше: 4,3% при ключевой 7,5% или 9.4% при ключевой 21%. Как думаете?

Полный обзор можете здесь посмотреть.

Общий вывод: у застройщиков 2024-й прошел не так ужасно, как многие расписывали. В принципе стыкуется с моим мнением. При этом я жду, что в 2025-м им будет сложнее. Но вот ЦБ считает, что цены могут подрасти, правда ниже уровня инфляции..

@expertned

Мозги аналитиков недвиги заняты серьезнейшим, но бесполезным делом - подсчетами, сколько денег польется в новостройки из вкладов.

Сильнейшие умы отрасли исходят из того, что на счетах сейчас больше 57 триллионов рублей, на которые банки навалят вплоть до 12-13 триллионов процентного дохода. И часть из этого ящичка народ пустит на недвижку.

Собственно, эти подсчеты и говорят о том, что они страдают фигней.

Почему забывается тот факт, что из этих 57+ триллионов 90% денег - это деньги 5% вкладчиков, так сказать? Не будем сейчас рыться в показателях, но соотношение останется примерно таким. Принцип Парето в действии, только в еще более грубой форме. Этим "вкладчикам" ну вот максимально не сдались ваши домики для Ниф-Нифа и Наф-Нафа. Они в худшем случае в склады с офисами вложатся, в лучшем - придумают что поинтереснее.

Почему забывается тот факт, что средний размер вклада в России - от 460 до 820 тысяч, по разным подсчетам? Разные компании - разные данные: например, один маркетплейс финансовых услуг рапортовал, что через него вклады открывались на 800+ тысяч в среднем за 2024 год. Так вот это в лучшем случае 160-170 тысяч процентов. Для однушки в Москве нужно собрать пул человек из 50, чтобы на проценты купить бетон. Смешно же.

Почему забывается тот факт, что ключевая ставка с очень низкой долей вероятности опустится ниже 18% годовых в текущем году? И депозиты останутся интереснее недвиги, где застройщикам уже так вылизали пятки, что они и блестят, и пачкать не хочется их - потому и ноют при растущем кредитовании, что у них все плохо. Зачем лезть в бетон, который еще непонятно какой даст выхлоп в долгую, когда перед носом есть безрисковый вариант с банком?

Нет, безусловно, вложения в недвигу перевалят за 10 триллионов рублей в этом году. Но в 2023 они дошли до 18. В 2024 - до 14,4. Просто манипулирование дошло до такой степени, что мальчик может слово "Волк" хоть в сирену кричать - не поверят.

В феврале 2025 года застройщики запустили новые проекты жилья на 2,5 млн кв. м, что на 31% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, по данным ДОМ-РФ.
Сильнее всего запуск новых проектов снизился в Москве (-60%) и Московской области (-49%). Означает ли это, что в Московском регионе через два-три года (когда будут распроданы ранее запущенные проекты) мы увидим дефицит предложения жилья и сильный рост цен на него? Ответы экспертов в рубрике #опросы

Вице-президент Российской гильдии риэлторов Андрей Банников:

Мы точно увидим меньшее количество запущенных новых объектов в 2026-2028 годах, так как ведущие застройщики вынуждены сокращать свои земельные портфели, а на новые проекты не получается договориться с банками о приемлемых условиях финансирования.
Что касается цен, то здесь мы будем зависеть от спроса, который в свою очередь будет формироваться на инфляционных ожиданиях и динамике изменения доходов населения. Скорее всего, 2025 и 2026 года будут не такие радужные относительно роста ВВП. Однако точный прогноз не может дать никто из-за зависимости от геополитики. Поэтому предполагаю, что цена на новостройки будет расти просто несколько выше инфляции.

Главный экономист Института экономики роста им. П.А. Столыпина Борис Копейкин:

Предложение новостроек в 2027-2028 гг. неизбежно сократится. И не только в московском регионе, потому что новых проектов действительно начинают всё меньше, и эта тенденция вряд ли изменится до кардинального смягчения денежно-кредитной политики. Ценовая динамика будет также зависеть от спроса. Но его рост на фоне ожиданий, что экономика продолжит развиваться, а ставки в 2027 будут заметно ниже, чем сейчас, вполне вероятен. А значит - и рост цен тоже.

Зампред думского комитета по экономической политике Артем Кирьянов:

Москва и Московская область всегда были лидерами по приобретению инвестиционных квартир. То есть далеко не каждая из покупаемых квартир действительно использовалась в качестве жилья. На определённом этапе это был достаточно разумный способ вложения средств.
Сегодня мы понимаем, что инвестирование денег в новую, в том числе строящуюся недвижимость, не является достаточно привлекательным. Естественно, что идёт снижение по проектируемым застройщиками объёмам строительства.
Однако в перспективе ближайших лет мы ожидаем всё же выравнивания ключевой ставки и изменения в денежно-кредитной политике в целом. В этой связи можно предполагать определённый рост и, что важно, конечно, для покупателя не стоит надеяться на то, что случится значительное снижение стоимости недвижимости в Москве и Московской области. Собственно, поэтому инвесторы, которые в свое время вложили средства в инвестиционные квартиры, не торопятся от них избавляться.

Генеральный директор архитектурно-проектной компании «Вектор Проект» Антон Баксараев:

Застройщики, которые могут позволить себе поменять бизнес-модель, снижают своё присутствие на рынке жилой недвижимости. Многие активизировались на рынке складской недвижимости, этот рынок переживает настоящий бум на фоне аномального роста электронной торговли. Ожил рынок ФОК, ИЖС, идёт застройка рекреационных зон.
Предложение на рынке жилой недвижимости в московском регионе в среднесрочной перспективе действительно снизится. Главным драйвером роста цен является инфляция, повышение стоимости рабочей силы, стройматериалов. Платёжеспособный спрос сместится в элитный сегмент, на рынок ИЖС. Для многих покупка дома за городом стала намного привлекательнее квартиры в городе, причем этот выбор не всегда продиктован ценой.

(продолжение в следующем посте)

А кто сказал, что застройщики прям уж так грустят-то?

Данные по московскому региону. За февраль было продано 12,8 тысячи квартир по ДДУ. В деньгах это 226,9 миллиарда рублей. Для сравнения - за январь показатели ниже на 30% и 31% соответственно, за февраль 2024 года прирост составил 60 и 68%(!) соответственно. Ценник за год вырос на 5%, а площадь среднего юнита - снизилась на 1%.

То есть с продажами все прекрасно, они идут. Тогда откуда вечные стенания о том, как застройщикам плохо живется? Правильно, от лобби. И замаскированные под социальные различные инициативы на это как раз указывают. Опять для примера - ипотеку для работников образования должны были придумать еще к ноябрю 2023 года. Заново разговор о ней поднялся только в конце года прошлого. А новая бредятина по семейной ипотеке? Оно для кого делается?

Давайте поставим чуть иначе вопрос. А не было бы удобнее, если бы на субсидирование ипотеки подавались сами заемщики и это не было бы на поруках у банков? Потому что пока льготки выдаются банками, это останется оружием для ценового давления у девелоперов - одна и та же квартира при семейной ипотеке может стоить на 10% дороже, чем при обычной или кэше. Это неправильно. Приходит семья в МФЦ и подает заявление на снижение за счет государства платежей по ипотеке. Условно от 50 до 75%, в зависимости от количества детей, к примеру. Проработать условия, в том числе количественные - и по суммам, и по числу таких кредитов. И привет. Рассматривать заставить в течение двух недель максимум с гарантированным одобрением. Вот и вся социалочка. Только в руках людей, а не банков.

Пусть дальше хнычут ПИК, ЛСР, А101, "Самолет". Маржи еще хватает и для снижения цен, и для жизни.

Ну никак не получается успокоиться у строительного лобби. Надо же отрабатывать гонорары.

Теперь Минфину с Минстроем предложили подумать, а не расширить ли семейную ипотеку на семьи с одним ребенком до 18 лет вместо нынешних 6. И самое интересное - анализ должен быть довольно шустрым, до 25 числа должны дать вердикт.

У нас мнение есть уже сейчас - это маразм. Сначала семьи с подростками были нам типа неугодны - мол, нечего им тоже вываливать такой бонус. Потом вдруг с ними стало все ништяк? А до этого что не так было-то? Это вообще интересный вопрос, кстати - чем семья с детьми-дошкольниками лучше как претендент на льготные кредиты. Получается, можно чисто по справедливости пойти и накидать лещей тем, кто писал закон про 6 лет?

Дальше. Это взлет не только цен на новостройки. Это массовый выход на рынок доноров такой ипотеки. Матерей-одиночек со школьником, не сильно благополучных семей и так далее. Это точно кажется панацеей для страдающих девелоперов?

И вишенка. Принимаем закон - масса родителей с 16-17-летними детьми побежит покупать абсолютно ненужные им и в большинстве своем неликвидные новостройки в кредит. Типа появился вариант обеспечить ребенка жильем. И платить за него 20 лет. А ребенок в итоге просто не стал жить там, где ему купили квартиру - это, кстати, случается в 90% случаев, что дети живут в выделенной им жилплощади от силы пару лет и потом даже не продают ее, а избавляются по логичным причинам - своя семья и ипотека, не нравится район, переезд в другой город. И привет продажа с дисконтом даже при стабильном рынке.

Оставьте рынок недвижимости в покое. Ломать - не строить.

Власти проработают вопрос о новом расширении программы семейной ипотеки

Ah, shit, here we go again…

Мой комментарий для РБК:

1) Вряд ли основной причиной вопроса о расширении программы стала динамика спроса на рынке жилья. Да, на ипотечном рынке после отмены массовой льготной ипотеки произошло охлаждение, но это скорее вернуло рынок в равновесие после длительного перегрева.

Распроданность текущих проектов находится на приемлемом уровне, а застройщики откладывают старт новых очередей и проектов, подстраиваясь под новый уровень спроса.

В некоторых регионах и у отдельных компаний ситуация с продажами вызывает опасения (Краснодар, Калининград, Челябинск), но в большинстве регионов поводов для беспокойства нет.

Предполагаю, что вопрос о расширении семейной ипотеки рассматривается с позиции социальной поддержки семей и демографической ситуации.

2) Основной причиной слабой динамики выдач семейной ипотеки в последние месяцы были проблемы с лимитами и низкий процент одобрения заявок со стороны банков из-за недостаточной маржинальности льготных кредитов.

После отмены лимитов и повышения компенсации в феврале выдачи семейной ипотеки сразу же выросли. Сейчас в банки каждую неделю поступает по 45-50 тыс. заявок на получение семейной ипотеки - примерно столько же сколько в мае-июне 2024 г. и в ажиотажные месяцы 2023 г., а ведь тогда под критерии семейки подходило в 1,5 раза больше семей.

3) Сейчас под критерии для выдачи семейной ипотеки подходит около 7 млн семей. При расширении программы на семьи с одним несовершеннолетним ребенком на семейную ипотеку смогут претендовать более 15 млн домохозяйств.

То есть предложенная мера потенциально может увеличить спрос на семейную ипотеку в два раза или даже больше, учитывая высокий уровень рыночных процентных ставок, которые стимулируют людей брать льготные кредиты. Основной вопрос в таком случае - какими при текущих процентных ставках будут расходы бюджета на субсидирование такого объема кредитов (вопрос риторический).

@helicoptermacro

Ещё две мысли вдогонку.
1. Мы можем увидеть феномен роста цен непроданных объектов. И сегодня попадаются объявления, где продавец год продать не может, но цену поднимает. Но это редкость. А может стать и не редкостью.

Логика такая. Я продаю квартиру, хочу купить другую. Смотрю, а там, где я хочу купить, цены выросли. Т.е. я купить не могу. Я не делаю анализ глубокий, не смотрю на сроки продажи и т.п. (А кто это делает?). Просто вижу рост цен. Купить не могу. Значит, поднимаю своё. "А иначе мне смысла нет продавать".

2. Фиксация на дешевом объекте. Хочет человек квартиру купить. Денег на то, что хочет нет. Копит на депозите, ждёт. Видит цены растут. Купить то, что хочет не может. Ипотеку на остаток взять не может, потому что платеж дикий. Что делать? Купим дешевле, добьем остаток небольшой ипотекой. Пока по сдаём, потом, когда ипотека нормальной станет, продадим и купим то, что надо.

Думаю, что это может и спрос на землю приподнять. Целый дом купить не могу, землю могу. Куплю пока землю, потом построю.

Понятно, что п.2 не будет массовым, но возможно будет как-то заметным.

@expertned

Февраль закончился. можно подвести некоторые итоги.

Поговорим про вторичку. По первичке некоторых данных еще нет. Но по ощущениям, плюс-минус одинаково будет.

А ощущения у меня такие, что февраль был очень тихим и почти мертвым. Обычно январь такой бывает. Дождемся цифр Росреестра, сверим насколько ощущения совпадут с реальностью.

Что уже точно можно сказать - цены растут. По крайней мере, у некоторых "аналитиков" вижу это в графиках.

Ну, собственно, как я и ожидал: декабрь-февраль - рост цен.

Правда, речь идёт про цены в объявлениях. По реальным стоимостям пока всё ровно. Но жду рассказы про рост цен, любопытны будут попытки разъяснения этого роста. Он, почему-то для многих аномален. Хотя на мой взгляд, довольно ожидаем и логичен, но об этом я в последнем видео с аналитикой рассказывал.

Итак февраль - цены в объявлениях ожидаемо выросли. Рынок в январе дочистили за декабрем. Стоимости реальных сделок пока примерно на том же уровне.

Это сторона продавца. Что с покупателями? А их особо сейчас нет. Те, кто продали своё жильё в декабре, купили другое в декабре же или январе. А на февраль этого "драйва" не хватило.

Кто-то ушёл в депозит, считая дикостью покупать то, что осталось, по тем ценам, что видят. Ведь пару месяцев назад было лучше, а еще несколько месяцев назад ещё лучше.

В общем, покупатель затаился. Но нерв пошёл. Чувствуется по некоторым моментам. Ну, и, конечно, много тех, кто купить бы хотел, но не может. Потому что ипотеку не реально взять, свое не продали и т.п. Хотя, вот судя по комментариям к моим видео, есть те, кто всё ещё ждёт падение цен.

Да, кстати, новые продавцы, ожидаемо, выходят на рынок по по завышенным ценам. Они ведь именно их видят. Причем, склонность есть немного выше поставить, посмотреть. Они ведь сейчас не торопятся.

Итого. Что ждём дальше?

Март, думаю, будет немного живее февраля. И он будет показателен для дальнейшего движения цен. И здесь уже можно будет смотреть на цены в объявлениях. Если они остаются на месте или идут вниз в уровень ноября. Значит, реальные стоимости остаются на месте, думаю, что до осени.

Если же цены в объявлениях по марту показывают рост, то есть все шансы, что апрель-май будет точкой начала роста реальной стоимости квартир.

Кстати, решение ЦБ по ключевой, которое ждем 21 марта, может сыграть роль триггера. Если ЦБ оставляет ключевую на месте и хоть какой-то намек дает на снижение или снижает, то это продавцами однозначно будет воспринято, как возможность поднять цены. Если ЦБ не дает сигнал к снижению или повышает ключевую, то рвение продавцов в поднятии цен это может остановить.

Так что ждем конец марта.

@expertned

РБК: В феврале только в трех крупных городах России снизились цены на жилье.

Со ссылкой на SRG указывается что «В феврале цены на жилье снизились в Астрахани, Новокузнецке и Саратове. Рост цен в феврале охватил почти все исследуемые города. Основной фактор, который поддерживает текущую динамику, — это рост количества сделок за наличные».

Материал примечательный, любопытный и сам по себе.
Но есть несколько моментов, которые бросаются в глаза.

Во-первых, важно понимать, о каких именно ценах идет речь и каким образом считали. В сноске указано, что анализировали цены предложений «с помощью искусственного интеллекта и математических алгоритмов машинного обучения». Иными словами, это цены в рекламе. И ещё добавлю, что ИИ может помочь только на большом массиве однородных данных (использовали свыше 100 источников). Это не про цены реальных сделок.

Во-вторых, новость от РБК - подтверждение того, о чем я неоднократно говорил последние три месяца: скоро СМИ и платформы объявлений начнут сообщать о росте рекламных цен. Ну, вот оно, во всей красе.

Предпосылки к поднятию рекламных цен (сужу в первую очередь по Петербургу) очевидны:
- спрос, несмотря на запретительный уровень ипотечных ставок, не особо просел (в СПб всего на 18% меньше сделок, чем в 2023 году);
⁃ новые предложения квартир выставляются и поступают реже (в условиях неопределенности многие просто отложили решение жилищного вопроса);
⁃ объем предложения поступательно снижается на протяжении многих месяцев;
⁃ с рынка активно вымываются наиболее конкурентные и ликвидные квартиры;
⁃ новые продавцы не выставляют свои лоты по нижней границе, ориентируясь на средний уровень - на то, что осталось в продаже);

В-третьих, риторический вопрос к РБК: почему а заголовке акцент на том, что только в трех городах (из 50-ти) цены снизились, а не о том что цены растут (не первый месяц)? Будет слишком решительно? Видимо, нужны подтверждения роста цен и от остальных источников. А они точно будут, по крайней мере, в Петербурге.

И в-четвертых, что особенно зацепило: рост цен связывает с увеличением количества сделок за наличные. Вот тут точно надо разобраться. Может быть, все «не ипотечные» сделки автоматически причислены к транзакциям «за наличные»? Почему не упоминается рост доли обменных сделок? Хотя как ее считать - непонятно: если формально исходить из договоров купли-продажи, то это сделки за наличные… По своим продажам мы действительно видим существенную долю сделок с наличными деньгами, но обменных сделок (цепочек) тоже стало в разы больше.

@yeltsovm

Сбербанк, ВТБ и ряд других банков объявили о снижении ставок по разным программам ипотеки на 1-1,5 п.п. С чем связано такое снижение, ведь вряд ли потребители побегут брать ипотеку, если ставки по ней снизились с 28% до 27% - она всё равно выглядит запредельно дорогой? Или понижение ставок продолжится дальше? Ответы экспертов в рубрике #опросы

Вице-президент Российской гильдии риэлторов Андрей Банников:

Предполагаю, что снижение ипотечной ставки связано с несколькими причинами:
1.Банки больше не ожидают продолжения тренда на повышение ключевой ставки и начинают убирать излишний «навес» в процентах.
2.Идёт борьба за ту крайне малую долю ипотечников, которые готовы взять 2-3 млн руб. на короткий срок.
3.Маркетинг. Снижение дает инфоповод напомнить о своих программах.
Надеюсь, что через 2-3 месяца мы увидим снижение ключевой ставки из-за нарастания проблем с ликвидностью в бизнесе. За ней пойдут и банки.

Основатель Агентства недвижимости Development Estate Анастасия Афанасьева:

Как известно, срок действия положительного решения по ипотеке составляет в среднем три месяца, исключение могут составлять кардинальные изменения условий кредитования.
В данном случае такое небольшое снижение может для банков положительно сказаться на увеличении процента перехода из положительных решений в договоры. С одной стороны, снижение несущественно, с другой - для тех, у кого есть расчёты при предыдущей ставке, снижение ежемесячного платежа на 10-20 тыс. руб. при крупных суммах на размер КУ, может сподвигнуть на выход на договор.
Безусловно, тренд сохранится по общему снижению на ключевую ставку ЦБ, но у Сбербанка и ВТБ отличие от ставки ЦБ ставки ипотеки были всегда чуть выше, поэтому они привели эти цифры в соответствии с другими коммерческими банками.

Заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова:

Сбербанк снизил ставки с уровня 29,1-31% до 27,3-30%, а ВТБ объявил о снижении ставки только по комбинированной ипотеке, в которой к льготному лимиту выдается стандартная часть кредита под новую ставку 26,5%-37,59%. Ранее Уралсиб и Дом.рф снизили ставки, а Транскапиталбанк с сегодняшнего дня снизил на 2-2,75%.
Данные ставки остаются высокими на фоне ключевой в 21% и наличии на рынке ипотеки предложений под 21,8%-23,99%, то есть совсем с небольшой надбавкой к ключевой ставке для потребителя.
Но более выгодные условия могут быть не доступны по расположению банков, одобрению клиента или объекта и другим причинам. Поэтому для тех покупателей, которые оформляют ипотеку после снижения ставки, это возможность сэкономить: при сроке кредитования на 30 лет платеж и переплата снижаются примерно на 5%. Но можно увеличить эффект экономии и снизить её на 73%, если оставить прежний уровень платежа, а срок уменьшится на 19,5 лет до 10,5 лет.
Те, кто оформил ипотеку в Сбербанке ранее, смогут воспользоваться опцией по снижению ставки только через 13 месяцев после оформления кредита – Сбербанк ввёл такую опцию в начале декабря и предоставляет её бесплатно, однократно.
В любом случае, тенденция к снижению ставки имеется, а вместе с ней ожидаем более активную работу по рефинансированию кредитов. С учетом того, что эту процедуру можно проводить неоднократно по мере снижения ставки, заёмщики могут снижать кредитную нагрузку по мере возможности.

Руководитель направления аналитики Института экономики роста им. П.А. Столыпина Сергей Васильковский:

Текущее снижение ставок по ипотечным кредитам можно рассматривать лишь как небольшой позитивный сигнал для рынка, но не более того, поскольку нет никаких намеков, что ключевая ставка будет снижаться. Проценты по ипотеке остаются слишком высокими для большинства населения страны. Банки хоть как-то стараются сделать кредиты более выгодными, чтобы покрыть резкий спад их выдачи. Тем более, что стоимость фондирования для банков стала меньше: за снижением ставок по депозитам пошли кредиты.

Смотрю вчерашняя новость о снижении Сбером ставки по ипотеке взбудоражила некоторых граждан.

Прям сигналы для рынка увидели. Даже не сигналы, а СИГНАЛЫ!!!! Путь в дешевую и доступную ипотеку открывается, рынок в предвкушении потока покупателей и растущих цен.

Ну-ну..

Не, то, что некоторый оптимизм это может придать продавцам -да. Но скорее, если 21-го ЦБ ключевую снизит. Тогда оптимизм может возникнуть. Что может привести к сценарию роста цен уже в апреле.

Но! Роста какого? Сдержанного! Не знаю, может быть я и не прав, но я не видел ни одного намека от ЦБ на то, что они готовы в ближайшее время делать кредиты доступными.

Наоборот, постоянно вижу разговоры об ограничении кредитования.

Так что еще раз повторюсь, никакого серьезного изменения ключевой до июля я не жду. На фоне снижения ключевой ожидаю ужесточение требований к заемщикам.

А снизил там сбер на 1,5% ставку или не снизил, или даже снизил на 3% - на фоне их текущих 30%, роли не играет.

Так как это запредельные ставки. И для меня искренняя загадка, зачем люди в Сбер идут, если есть банки выдающие сегодня кредиты по ставкам 24-26%.

Но для некоторых, почему-то существует только один банк...

Итоги недели. Полет нормальный.

На вторичном рынке Петербурга без изменений которую неделю, тренды сохраняются. Объем предложения в спальных районах (плюс Мурино/Кудрово) увеличился с начала марта на незначительные 0,4%. Рост условный, связан скорее с перевыставлением объектов в начале месяца. Вероятно, на следующей неделе сокращение предложения продолжится. По итогам февраля оно оставило 1,9%, сопоставимо с темпами января. Выбор у покупателя снижается, хоть и медленнее чем в октябре-декабре прошлого года.

Устойчивый спрос (несмотря на отсутствие рыночной ипотеки) и снижение предложения естественным образом не только поддерживает, но и разворачивает цены. В Москве, по данным IRN.ru, цены, пусть и на символические 0,5%, но выросли. Предположу, что в Петербурге и Москве слабый рост цен продолжится в ближайшие месяцы.

На рынке новостроек значимых новостей нет. Наверное, это не так уж плохо. Главный драйвер продаж, семейная ипотека, показывает устойчивый рост. На 27 февраля, по данным ДОМ.РФ выдано 154 млрд рублей в целом по РФ (почти в 2 раза больше, чем в январе). В марте рост продолжится: и месяц будет подлиннее, и активность заемщиков увеличивается от недели к неделе.

Ни ипотечный стандарт, ни озабоченность ЦБ массовым применением рассрочки не выливаются в новые ограничения продаж. Сделок в марте должно быть больше. Но таких темпов продаж для устойчивого развития строительной отрасли явно недостаточно.

На рынке долгосрочной аренды жилья объем предложения стабилизировался - 8,4 тысячи лотов. Существенно больше, чем год назад. Но прирост объемов предложения прекратился, рынок стабилизируется. Ставки аренды будут плавно снижаться до начала туристического сезона.

@yeltsovm

Как я уже отмечал недавно, в последние пару лет подходы девелоперов к среднесрочному планированию стали значительно отличаться. Кто-то выбирает агрессивный подход, кто-то тяготеет к консервативному, а кто-то решается на нестандартные решения. В последнюю категорию метит кейс краснодарского застройщика «Точно», планирующего заняться мастер-девелопментом в коллаборации с «Движением» Ильи Пискулина («Движение» будет привлекать других застройщиков к реализации проектов «Точно»).

Стратегия мастер-девелопмента сама по себе не нова, хотя и не массова, и используется крупными застройщиками для реализации КРТ. Что касается партнерства с «Движением» — история как будто бы непрофильная для организации, которая делает ивенты для рынка недвижимости. Пискулин, однако, пояснил, что у «Движения» наработан большой потенциал связей с игроками отрасли, и за счет этого есть возможность решать различные задачи девелоперов по привлечению партнеров и инвестиций.

Понаблюдаем, окажется ли такое движение точным, а практика — удачной.

@REBURG

С недвижкой складывается интересная история.

С одной стороны очевидно, что топовые застройщики при должном управлении капиталом в жирные годы хныкать не должны - ну сняли с госиглы, придется теперь смириться с тем, что останемся прибыльными, но не настолько, как с 2020 года. Тут с Набиуллиной не согласиться трудно. Да и маржа в объектах все равно такая, что девелоперы могут спокойно давать скидки по 15-20% и все равно в худшем случае выходить в ноль. Так что ценник на недвигу сейчас прилично меньше, чем это рисуется, хотя тут есть нюанс в разнице между ценой объявлений и ценой продажи.

С другой, новые объекты в продажу в этом году будут выводить менее половины крупнейших застройщиков. По одному из последних опросов, только 55 из 115. Некоторые из опрошенных пока не определились с планами (хотя уже март на дворе) и пока не хотят публично говорить о том, будут что-то строить или нет. Но проблема сейчас уже в другом - в 27-28 годах возможен дефицит предложения, которое будет вводиться в эксплуатацию. И вот это может стать болью для покупателей вкупе со снижением ставки ЦБ, обесцениванием рубля, которое будет сильнее роста реальных доходов, ростом интереса к ипотеке и повышению спроса, особенно на фоне геополитической стабилизации.

Вот и выходит так, что ошибки прошлых лет будут отзываться еще лет 5. Хотя еще до СВО трубили отовсюду - закрывайте вы льготную ипотеку, у нее только один бенефициар.

Тезисно:

1. когда мы говорим про спрос, мы, как правило, подразумеваем только потребительский спрос: некоторое домохозяйство готово приобрести какой-то товар/услугу по определенной цене. Чем ниже цена, тем больше желающих потребителей

2. но товары не продаются по любым ценам. если вы заходили в какой-то дорогой магазин (дилерский центр дорогих автомобилей или люксовая одежда), когда там никого не было (и вообще есть сомнения, что там кто-то бывает). Но даже несмотря на то, что вы там единственный покупатель, продавец не соглашается продать вам сумку Louis Vuitton за рубль.

3. есть некоторая цена, ниже которой продавец не согласится отдать вам товар, а барбер не станет вас стричь, даже если у него сегодня ожидается 0 клиентов. Продавец уверен, что сможет продать товар в будущем дороже

4. продавец таким образом неявно предъявляет «спрос на собственный товар»

5. в этой ситуации количество сделок нам ничего не говорит о спросе (и возможном движении цен)

6. Количество сделок говорит о том, как распределен товар (в ограниченном количестве) между производителем и потребителем

Хороший пример - 2020-2021 года и ввод льготной ипотеки. Количество сделок на первичном рынке оказалось сопоставимым 2019 и 2018 (со всеми оговорками про переход на эскроу). А вот цены нам сказали, что спрос сильно изменился. Но он изменился у производителей, которые «увеличили собственный спрос», запустив больше новых проектов.

Попробуйте переложить эту логику на вторичный рынок. Влияет ли количество сделок на благосостояние (в широком смысле) владельцев недвижимости? (ответ вроде очевиден, но мнений, наверняка, будет очень много и разных).

Поэтому для понимания будущей динамики цен, сперва смотрим на динамику портфеля строительства (вводы и запуски): спрос на жилье со стороны строителей растет или снижается? Уже после этого смотрим на количество сделок и решаем насколько неадекватные дегенераты участники рынка и есть ли у вас информационное преимущество, чтобы бидовать против рынка?

2/2
#жилье
@unexpectedvalue