А вообще меня "радует" напор журналистов по комментариям на подобные темы.
Это показатель тишины на рынке. Когда событий на рынке недвижимости мало, то любой такой инфоповод вызывает громадный всплеск активности журналистов.
Писать ведь о чем-то надо, да не о чем. А тут тема появилась.

В общем, чтобы Россреестр Москвы не говорил про рекорды по количеству сделок, а сделок на вторичке, на самом деле, не так уж и много.

Что опять начало провоцировать разговоры про "коррекцию". Как будто есть от чего корректироваться. Ну и вообще, на мой взгляд, употребление "биржевой" терминологии для рынка недвижимости абсолютно не корректно. Как и попытки просчитать рынок теханализом.

Ни одного случая не знаю, кто бы с теханализом прав оказался по движению рынка недвижимости. А ведь сколько раз такие попытки видел. Ну, очевидно же, что для рынка недвижимости - это использование методики не правильно. Но пытаются...

Ну. что, граждане "трейдеры" и "аналитики", цены-то когда падать будут?

https://t.me/expertned/2763

А я бы проще путь предложил.
Смотрите, что хотят депутаты. Чтобы соседям никто не мешал.
Ок, берем согласие соседей:
а) кто будет проверять подлинность?
б) уберет ли это шум?

Ну, и согласие соседей подразумевает, что процентах в 90% случаев, этого согласия не будет! Т.е. по сути запрет на сдачу жилых помещений на срок, меньший 12 месяцев. Ну, так запретите и всё.

Что будет? Будет массовый уход в серую зону. Способов масса. И, по сути, будет перечеркнута вся работа государства за многие годы по выводу этого "бизнеса" в белую зону.

Плюс, не нужно забывать, что граждане, сдающие квартиры в найм, не только деньги зарабатывают, но и выполняю социальную функцию по обеспечению других граждан жильем. Давайте уберем всю аренду на срок менее 12 месяцев. Где куча народа жить будет?

Т.е. запретительная мера - не выход из ситуации. А согласие соседей - это запрет.

Поэтому надо идти другим путем.
Какие задачи стоят?
1. Не мешать соседям
2. Показывать государству кто живет в данном помещении.

Ну, так и надо решать эти задачи.
1. Повысить штрафы за нарушение "тишины". У нас ведь в законе уже всё прописано. Когда шуметь можно, когда нельзя и т.п. Ну и сделайте градацию штрафов от типа использования помещения. Грубо, если собственники шумят - 1000 рублей. Если наниматели на длительный срок - 2000, наниматели на короткий срок - 5000. И штраф, как с собственника, так и с того, кто шумит.
2. Сделайте легкий сервис, через те же гос.услуги, об уведомлении о тех, кто проживает. Заселился человек, собственник в телефоне нажал две кнопки, фото паспорта приложил, фио и дату рождения написал. И всё. Нет уведомления - плати штраф.

На мой взгляд, это лучше решит задачу, чем согласие соседей.

@expertned

https://ria.ru/20250423/gosduma-2012864161.html

По-хорошему, с посуточной арендой в жилых помещениях нужно что-то делать. Но нюансы, конечно, есть...

Напоминаю, что есть возможность рефинансировать вашу ипотеку под 22%.

Если вы брали ипотечный кредит по ставке 24% и выше, то будет выгодно!

Рассчитать свою выгоду от рефинансирования и подать заявку, можно здесь: @ref_ned_bot

Громадная проблема долевой собственности в том, что люди критично не понимаю цену доли. Они делят цену всей квартиры на размер своей доли. И думают, что доля столько и стоит.

А на самом деле доля стоит 50%-70% от цены, определенной выше указанным способом. Поэтому продавать совместно всю квартиру куда выгоднее.

И в какой бы вы ссоре не были, насколько несправедливым бы вы считали получение доли другим собственником, чем быстрее будет понимание, что нужно действовать в продаже совместно - тем выгоднее это будет всем.

В противном случае все получают существенно меньше, чем могли. И это печально..


@expertned

А как вам новость о том, что Греф и Костин великодушно снизошли до отмены комиссий за выдачу льготной ипотеки?

Т.е. уровень. В октябре прошлого года Вице-Премьер обещает позвонить Грефу и решить вопрос комиссиями. Не решил. или не звонил. Тут не важно.

И пока Президент не озвучил, что это неправильно, чтобы банки с госучастием (!!!!) брали комиссию за выдачу гос.программы. Они не дергались.

А теперь они везде рассказывают, какие они молодцы, что брать перестанут.

Такие хапуги, слов нет. Т.е. небольшой коммерческий банк устраивает маржинальность, которую дают сверх ключевой. А весь из себя высокотехнологичный Сбер, у которого вроде как расходная часть и на масштабе, и на технологичности, ниже должна быть - не устраивает.

И ВТБ туда же. С 2017 года ничего не поменялось. Как начали копипастить Сбер, так везде и копипастят. Своего ничего придумать не могут. А ведь был передовой банк, в свое время на ипотечном рынке. В итоге, что? Тоже заявляют, что в убыток себе работать придется, если без комиссии выдавать льготку.

Ещё раз. Куча коммерческих банков выдает и норм. А им в убыток. Так у вас значит с процессами беда какая-то! Сбер, ВТБ вам расходную часть перетрясти нужно, раз вы в убыток уходите там, где у других плюс.

И ведь больше чем уверен, что и Сбер, и ВТБ сейчас тупо начнут жестко лимитировать выдачу на объекты, которые не под их проектным финансированием! Кому-то, конечно, выдадут, чтобы на очередной встрече с Президентом и Греф, и Костин могли рассказать, какие они молодцы и как себе в убыток работают ради блага государства.

А реально, я бы проще сделал. Не выгодно вам? Комиссию берете? Хорошо. Никакой льготной ипотеки с завтрашнего дня вы не выдаете. Её выдают те банки, которым это выгодно, кто комиссии не берет.

Но расходную часть Сбера и ВТБ потрясти точно надо. Я вот Счетной палате прям строго рекомендую обратить внимание на то, что Сбер и ВТБ нуждаются для получения прибыли в большей маржинальности, чем другие, существенно менее крупные банки. А учитывая, что у них и доля рыночная высокая, то там однозначно перерасход средств есть.

@expertned

Рынок ипотеки за март по данным Дом. РФ

пока "жухленько", хотя увеличение числа кредитов в сравнении с февралем.

Посмотрим, конечно, еще на данные ЦБ. Напомню у ЦБ по февралю было 27 тысяч - первичка, 25,5 - вторичка.

Нормальный рынок для вторички - это порядка 100 тысяч ипотек. Ну хотя бы 70. Сейчас, ипотеки считай, что нет.

Кто-то ждет падения цен?

Кстати, опять вижу рассказы про затоваривание на рынке новостроек. Уже даже не смешно. Нормальный анализ в СМИ вообще перестали делать? Её величество копипаста? А зачем? Можно ведь и нейронку уже подключить. Справится не хуже с рассказами о затоваренности первички...

@expertned

А решение по Долиной запрещено к публикации.. Вот вам и раскрытие интриги...
Причем основание:

Не подлежат размещению в сети "Интернет" тексты судебных актов, вынесенных по делам:....
5) о принудительной госпитализации гражданина в психиатрический стационар и принудительном психиатрическом освидетельствовании;

В общем, фактура такая, что освидетельствование Долиной было. Признание, что она не понимала значение своих действий - тоже. Публикация запрещена по схожей мотивировке.

Так что с громадной вероятностью решение примерно так звучит: "Признать договор купли-продажи не действительным на основании ст. 177 ГК РФ, в связи с тем, что продавец (Долина) не понимала значение своих действий в момент совершения сделки".

И это прям беда в такой ситуации. Потому что заблуждаться в том, что ты делаешь и не понимать значение в целом разные вещи. Она ведь понимала, что подписывает ДКП, что продает квартиру. Но заблуждается в цели этих действий. И вот с заблуждением оспаривание было, на мой взгляд, не реальным.

Теперь начнут граждане, попавшие в руки мошенников и продающие свои квартиры, так же утверждать, что мол не понимали значение своих действий. Хотя реально ведь понимали..

Да, жаль, что решение не видно. Интересно ведь вопрос добросовестности поднимался или нет. Что там с возвратом денег, как его оговорили - всё отдать сразу или процентом с доходов возвращать, а может быть вообще раз уголовное дело, то пошлют с мошенников забирать...

Ну, ждем, когда кто-нибудь решение всё же сольет. И апелляцию..

@expertned

Христос Воскресе!

@expertned

Так же привожу весь список, разработанных мною ботов, которые смогут вам помочь:

- Определить налог при продаже недвижимости @expert_nalog_bot
- Понять, можете ли вы взять семейную ипотеку на вторичку @exp_7ya_bot
- Рассчитать выгоду от рефинансирования ипотеки @ref_ned_bot

@expertned

Напоминаю, что сейчас минимальная ставка по рефинансированию 22%.

Всем, у кого действующая ипотека от 24% и выше, с остатком по кредиту от 3 млн и выше, будет очень выгодно перейти на эту ставку.

Предложение действует для Москвы, Санкт-Петербурга, Казани, Самары, Екатеринбурга.

Для удобства подписчиков сделан бот @ref_ned_bot

В нём можно посчитать выгоду от рефинансирования, подать заявку и подписаться на ставку, если 22% вас не устраивает.

Кто может получить сельскую ипотеку

https://www.youtube.com/watch?v=xdii2YEaTfE

0:00 – 01:30 – прогноз цен до конца года
01:31 – 03:39 – услуги по переезду и города за город
03:40 – 03:52 – Скидка 10% на риэлторские услуги для подписчиков канала
03:53 – 07:01 – как застройщики пытаются добиться доп.мер поддержки
07:02 – 12:40 – будет ли дефицит жилья в новостройках и есть ли потенциал к росту цен
12:41 – 15:48 – о «рекордах» строительной отрасли
15:49 – 18:55 – вторичка, что сегодня с количеством сделок. Почему их не много.
18:56 – 20:20 – почему цены на вторичке «начали расти» в январе
20:21 – 23:12 – как на таком рынке цену могут начать расти?
23:13 – 26:40 – как понять начался рост цен на вторичке или нет
26:41 –31:22 – на сколько могут вырасти цены на вторичке
31:23 –32:41 – сегодня можно рефинансировать кредит по ставке 22%
31:42 –35:11 – советы покупателям и продавцам
35:12 – 34:41 – Скидка 10% на риэлторские услуги для подписчиков канала

О сегодняшнем рынке и ценах

https://rutube.ru/video/8ab61618830852ef9112d76d424ec3a7/

В этом противодействии есть здравое зерно, но почему-то ЦБ о нем не говорит. Я про защиту интересов граждан (а не про рост закредитованности, о которой высказалась Набиуллина).

ФЗ об ипотеке долгие годы корректировался именно в пользу граждан. Неизменность кредитного договора, ставки и т.п.

Если и разрешать изъятие квартир при рассрочке, то однозначно нужно из ипотечного законодательства брать все хорошие практики и включать их в закон о рассрочке. Чтобы не допускать уж слишком большой свободы договора.

@expertned

ЦБ продолжает не хотеть замену ипотеки рассрочкой.

«Это тот же долг. И при этом еще у застройщика появится право изымать квартиры. Мне кажется, это неправильно. Я бы просила к этому не прибегать», - сказала Эльвира Набиуллина.

Вообще, конечно, на сегодняшнем рынке - не очень хорошая идея, так как может привести к росту цен на новостройки. Особенно, если застройщики начнут выдать беспроцентную рассрочку с увеличением стоимости квартиры. А они ведь начнут.

Но, что касается рассуждений Главы ЦБ о том, что это приведет к закредитованности граждан, да ещё неконтролируемому. Так включайте сведения о рассрочке в кредитные бюро и не приведет. Даже, если застройщики начнут раздавать квартиры направо и налево без проверки платежеспособности, то речь идет про обеспеченную "залогом" рассрочку. Здесь ведь не про потребы без обеспечения говорят.

Плюс застройщики, которые вот так нараздают квартиры, потом столкнуться с необходимостью их продавать, мешая продажам своих же строящихся объектов. Да, при хорошем рынке и росте цены, они только рады будут. А при плохом?

Так что с большой вероятностью свой андеррайтинг они делать будут.

В общем, очевидно, что ЦБ против этого именно из-за появления механизма, который составит конкуренцию банкам в ипотеке, и будет не подконтролен ЦБ. Т.е. условно, борьба за "свою поляну".

@expertned

О ситуации на рынке недвижимости. Какой потенциал роста есть на вторичке и как он реализуется. Вырастут ли цены на новостройки. И что делают застройщики, чтобы выторговать себе дополнительные меры поддеркжи.

0:00 – 01:30 – прогноз цен до конца года
01:31 – 03:39 – услуги по переезду и города за город
03:40 – 03:52 – Скидка 10% на риэлторские услуги для подписчиков канала
03:53 – 07:01 – как застройщики пытаются добиться доп.мер поддержки
07:02 – 12:40 – будет ли дефицит жилья в новостройках и есть ли потенциал к росту цен
12:41 – 15:48 – о «рекордах» строительной отрасли
15:49 – 18:55 – вторичка, что сегодня с количеством сделок. Почему их не много.
18:56 – 20:20 – почему цены на вторичке «начали расти» в январе
20:21 – 23:12 – как на таком рынке цену могут начать расти?
23:13 – 26:40 – как понять начался рост цен на вторичке или нет
26:41 –31:22 – на сколько могут вырасти цены на вторичке
31:23 –32:41 – сегодня можно рефинансировать кредит по ставке 22%
31:42 –35:11 – советы покупателям и продавцам
35:12 – 34:41 – Скидка 10% на риэлторские услуги для подписчиков канала


Заявка на консультацию по городской, загородной недвижимости и ипотеке: https://relait.ru/chat

Послушать 👇

О том, что сегодня на рынке и что будет с ценами.

Завтра выложу на ру и ю- тьюбах

https://dzen.ru/video/watch/67ff8c93c05ff97f14ae4edb

О том, что сегодня на рынке и что будет с ценами.

Завтра выложу на ру и ю- тьюбах

Сельская ипотека заработала.
Но с кучей ограничений..
Подробности сегодня позже или завтра напишу

@expertned

Депутаты ГД предлагают законом запретить взимание банкам комиссий по льготным программам.

А ЦБ у нас всё? Регуляторные функции выполнять не может? Есть ипотечный стандарт. Ну и внесите в него жесткий запрет. Или инициируйте поправки в законодательство регулирующее выдачу льготных кредитов. Для ЦБ это ведь легче, чем депутатам.

Но нет, Набиуулина заявляет:

мы считаем, что по льготным программам вообще можно запретить эти комиссии. Сказать, что льготные кредиты не выдаются через те банки, которые устанавливают эти комиссии, и это можно администрировать. И в ипотечном стандарте мы тоже это готовы прописать, поэтому это очень правильно
Так чего же ЦБ это не делает?!

Полгода (!!!) прошло с момента, когда Сергей Саяпин (член Совета партнерства Гильдиии риэлторов Москвы) публично озвучил эту проблему Вице-премьеру Марату Хуснууллину. И Вице-премьер лично озвучил, что это плохая практика и пообещал позвонить Грефу, чтобы разобраться в этом вопросе.

Ну, видимо до сих пор звонит.

Т.е. дошло до того, что уже Президент говорит о том, что это плохая практика. Т.е. банки с гос.участием у нас ограничить в бесчинстве настолько тяжко, что ЦБ и Вице-премьер справится не могут?

Или не хотят?

Главное, куча небольших банков выдают льготку без всяких комиссий и норм. Но вот есть "избранные" и Сбер один из первых, им малова-то будет. И так самые большие ставки именно у них. Ну и комиссии у них.

Даже любопытно. Сбер все время рассказывает, какой он высокотехнологичный банк и т.п., а в итоге маржинальность на ипотеке им требуется выше, чем любому небольшому банку. Т.е. выходит, что на рынке ипотеки Сбер со всей его технологичностью не эффективен.

Ну, так и запретить ему выдавать льготную ипотеку и точка. Зачем она им, раз они мучаются?

Именно так ЦБ или Правительство должнны были действовать, если бы Набиуллина или Хуснуллин реально решили бы заняться этим вопросом.

Просто, берешь комиссию за выдачу льготной ипотеки - обрезаются все лимиты для банка на выдачу льготки, и уходят в другие банки. Точка.

Но мы пока слышим только разговоры о том, как это и ЦБ, и Правительству не нравится.. А действия будут?

@expertned

Итого. У Росреестра Москвы на вторичке за январь-март этого года количество сделок больше, чем в 2024 и 2023 годах.

При этом по марту получается примерно 12,3 тыс. сделок, что примерно на уровне февраля. А так же примерно на 3% выше марта 2024 года и на 20% ниже марта 2023 года.

Это уже больше похоже на правду, чем те цифры, что мы видели по февралю.

Но все равно выше того, что я вижу "на земле".

По моим ощущениям в марте прошлого года сделок было больше.

Ещё раз повторюсь. Мы ранее это обсуждали. Речь не в том, что статистика не верна. А в том, как её интерпретировать.

Здесь скорее всего примешано много сделок с уже с данными новостройками, которые мы не видим, а Росреестр фиксирует, как сделки на вторичке.

@expertned

А вот теперь про любопытное.
В четверг Мутко плачется Путину про трудные времена. До этого Хуснуллин рассказывает о кошмаре бедных 100 тысяч семей (и это правда для людей очень плохо), для которых столь же несчастные застройщики задерживают сроки сдачи домов на полгода.

Т.е. застройщики в лице Мутко и Хуснуллина несут в мир плач о бедствиях лихих. Очевидно с целью приструнить ЦБ и дать им наконец-таки эту проклятую льготную ипотеку.

Путин в ответ на это заявляет:
Жилищный вопрос сейчас возможно решить так, как это не удавалось в советские или царские годы.

Ну, то есть переводя на русский: "Ребята, ну давайте всё же не преувеличивать размер бедствий"

И вот выходят Ведомости со своими минус 30%... Ну, посмотрим, на сколько им это удастся.

Как я ранее и говорил, рассказы о будущих дефицитах, о росте цен и т.п. - это всё будет активно продвигаться застройщикам, так как без роста цен на вторичку, первичку вытягивать выше им уже очень и очень трудно. А хочется...

@expertned

вот как
на 30% дефицит. Я честно поискал отчет Дом. РФ с такой цифрой не нашел. Ну будем считать, что он есть. Правда это? Пока можно говорить лишь о том, что за 1 квартал этого года запущено новых проектов на 24% меньше, чем в прошлом. В кв.м. это меньше на 2,6 млн. кв.м.

Ну давайте цифры глянем. Январь 2024-го в эксплуатацию в течение 6 лет планируют ввести 105 млн.кв.м., Январь 2025 - 113 млн.кв.м. Минус 2,6 млн здесь явно дефицитом не кажутся.

Ладно, там есть цифры текущих годов. А Ведомости про будущий период. На январь 2024 года, через 3-6 лет планировалось ввести в эксплуатацию около 29 млн.кв.м.. На январь 2025 года за тот же период - 33,3 млн. Опять минус 2,6 млн как-то пока не тянут на минус 30% просадки..

@expertned

В общем при прозвоне агент уточнил, говорит, что людям кто-то посоветовал так делать ,чтобы объявление бесплатно в топ выходило.

Уж само желание в топ выходить - сомнительно. А таким способом уж точно..

Из разряда - вредные советы...

Такого я ещё не видел.. Такое ощущение, что муж с женой за цену бились)

Или это был внутренний монолог?

Интересно, что случилось 6 апреля?

@expertned

🙋‍♂️🗣Привет, друзья! В многообразии телеграм-каналов трудно ориентироваться, поэтому совместно с командой Cool Work мы подобрали для вас список годных каналов с проверенной информацией и разноплановой повесткой:

🕋 Инсайды о новостройках Москвы — проблемы, риски и скрытые недостатки проектов. Честные разборы от независимого эксперта 15+ лет в недвижимости. Узнай, о чем молчат в офисе продаж!

📍«Лᴀбиᴩинᴛ Инʙᴇᴄᴛᴏᴩᴀ» — авторский канал, который любят, хейтят, восхищаются и ненавидят. Встречайте — необычная аналитика и авторские «разборы» лучших новостроек Москвы: «для аренды», «для жизни» или «для инвестиций». @labirint_investora

💼Квартиры в рассрочку с первоначальным взносом 5% и ежемесячным платежом 30000 р. Больше информации о закрытых стартах, беспроцентных рассрочках и самых выгодных предложений на канале

🏬 Элитная недвижимость Москвы: новости, аналитика, тенденции рынка, эксклюзивные предложения.
Подписывайтесь на канал, чтобы следить за новостями московской элитной недвижимости!

▶️ Дайджест полезные статей на RRE.RU (бывш. Недвижимость РФ): новые правила и законы
💰Потерять квартиру из-за звонка? ИИ-мошенники — новая угроза!
🔝Топ-5 городов по объему строительства м²
😳РАЗОБЛАЧЕНИЕ классов жилья
ОПРОС: страхи за жилье при отъезде на пару дней, из исследования «Росгосстраха»
>>ТУТ ПРО НЕДВИЖИМОСТЬ>>

🔴@lsr_group — канал ведущего застройщика РФ «Группы ЛСР», подписчикам которого каждую неделю дарят подарки и показывают эксклюзивные залипательные видео про стройку (и не только!). Подписывайтесь!

🔺Alexandra_Kail | хоумстейджинг| декор
Как сдать квартиру быстро и дорого?
Просто правильно упакуй её и смотри, как соседи проводят время на ЦИАН, когда ты уже получаешь доход!
Хоумстейджинг - твой ключ к успеху в недвижимости.

🏺KULABUKI homestaging — дизайн интерьера под аренду и продажу

Преображаем квартиры с ремонтом от застройщика так, что они сдаются на 45% дороже рынка!

У нас вы найдете:
▫️полезные советы по дизайну интерьера
▫️подборки бюджетных товаров для вашего дома
▫️подробное описание реализованных проектов

⚜️Авторский блог о недвижимости
"Флиппер Москва-Омск Валентин Завзятов"
О ремонтах, прибылях и убытках, сложностях бизнеса в сфере перепродаж недвижимости.
30+ кейсов, доходность 62% годовых. Все как есть, с цифрами и выводами.
При этом автор пишет в своем стиле и всегда с улыбкой ))
Подписывайтесь!

💰Советник инвестора – авторский канал и надежный проводник в мире инвестиций в недвижимость!
На канале: Разбор проверенных стратегий и проектов с высокой доходностью. Инсайты от экспертов и советы, которые помогут сохранить и приумножить капитал.
✅ Не рискуйте вслепую – инвестируйте с умом. Подпишитесь сейчас и начните путь к финансовой свободе!

📝Публикация организована при помощи команды Cool Work - качественное продвижение в telegram!

🙋‍♂️🗣Привет, друзья! В многообразии телеграм-каналов трудно ориентироваться, поэтому совместно с командой Cool Work мы подобрали для вас список годных каналов с проверенной информацией и разноплановой повесткой:

🕋 Инсайды о новостройках Москвы — проблемы, риски и скрытые недостатки проектов. Честные разборы от независимого эксперта 15+ лет в недвижимости. Узнай, о чем молчат в офисе продаж!

📍«Лᴀбиᴩинᴛ Инʙᴇᴄᴛᴏᴩᴀ» — авторский канал, который любят, хейтят, восхищаются и ненавидят. Встречайте — необычная аналитика и авторские «разборы» лучших новостроек Москвы: «для аренды», «для жизни» или «для инвестиций». @labirint_investora

💼Квартиры в рассрочку с первоначальным взносом 5% и ежемесячным платежом 30000 р. Больше информации о закрытых стартах, беспроцентных рассрочках и самых выгодных предложений на канале

🏬 Элитная недвижимость Москвы: новости, аналитика, тенденции рынка, эксклюзивные предложения.
Подписывайтесь на канал, чтобы следить за новостями московской элитной недвижимости!

▶️ Дайджест полезные статей на RRE.RU (бывш. Недвижимость РФ): новые правила и законы
💰Потерять квартиру из-за звонка? ИИ-мошенники — новая угроза!
🔝Топ-5 городов по объему строительства м²
😳РАЗОБЛАЧЕНИЕ классов жилья
ОПРОС: страхи за жилье при отъезде на пару дней, из исследования «Росгосстраха»
>>ТУТ ПРО НЕДВИЖИМОСТЬ>>

🔴@lsr_group — канал ведущего застройщика РФ «Группы ЛСР», подписчикам которого каждую неделю дарят подарки и показывают эксклюзивные залипательные видео про стройку (и не только!). Подписывайтесь!

🔺Alexandra_Kail | хоумстейджинг| декор
Как сдать квартиру быстро и дорого?
Просто правильно упакуй её и смотри, как соседи проводят время на ЦИАН, когда ты уже получаешь доход!
Хоумстейджинг - твой ключ к успеху в недвижимости.

🏺KULABUKI homestaging — дизайн интерьера под аренду и продажу

Преображаем квартиры с ремонтом от застройщика так, что они сдаются на 45% дороже рынка!

У нас вы найдете:
▫️полезные советы по дизайну интерьера
▫️подборки бюджетных товаров для вашего дома
▫️подробное описание реализованных проектов

⚜️Авторский блог о недвижимости
"Флиппер Москва-Омск Валентин Завзятов"
О ремонтах, прибылях и убытках, сложностях бизнеса в сфере перепродаж недвижимости.
30+ кейсов, доходность 62% годовых. Все как есть, с цифрами и выводами.
При этом автор пишет в своем стиле и всегда с улыбкой ))
Подписывайтесь!

💰Советник инвестора – авторский канал и надежный проводник в мире инвестиций в недвижимость!
На канале: Разбор проверенных стратегий и проектов с высокой доходностью. Инсайты от экспертов и советы, которые помогут сохранить и приумножить капитал.
✅ Не рискуйте вслепую – инвестируйте с умом. Подпишитесь сейчас и начните путь к финансовой свободе!

📝Публикация организована при помощи команды Cool Work - качественное продвижение в telegram!

А вот смотрите как красиво получается. Вот тебе и рекорды, вот тебе и прочная база. Но вот она непростая ситуация и будущие проблемы. Которые лучше решать прямо сейчас.

А давайте посмотрим на цифры рекордов?

ГОД | ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ (тыс. кв.м.)
-------------|-----------------------------------
2024 | 45 498
2023 | 51 758
2022 | 45 510
2021 | 43 456
2020 | 42 383
2019 | 43 539
2018 | 43 237
2017 | 46 237

Вы видите рекорды? Ну, вот в 2023 году, можно условно назвать рекордом повышение на 10% над средней цифрой. Хотя раньше я помню такое называли превышение плана на.. А рекорд - это когда хотя бы 50%, а лучше 100%.

Что действительно увеличилось, так это количество строящегося жилья, за счет стройки в будущие периоды. Но как мы понимаем, сейчас это сильно сократится.

Вот ИЖС я понимаю, рекорд в 2017 году было введено 32 987 тыс.кв.м., а в 2024 - 62 270. Больше похоже на рекорд, не правда ли?

Только вот кто эти рекорды ставил?
Берем дачную амнистию, затем ужесточаем надзор за гражданами, чтобы они пользовались этой амнистией и оформляли дома в собственность.
Опа- и появляются новые дома!

Даем "зеленый свет" Росреестру на перевод дачных и садовых домов (нежилье) в жилые дома.
Вот и ещё приток новых домов.

Но старые дома когда-нибудь закончатся. И что делать? Поэтому правильно Вице-премьер сказал, что они видят риски снижения темпов вводаж жилья в будущем. Застройщики ведь более 50 млн кв.м. дать не могут. Сколько в них не вливают. ИЖС тоже они не особо рвуться строить, хотя вот уже вся инфраструктура законодательная под это есть.

В общем, надо на граждан надавить, чтобы они дома регистрировали. А то вон сколько стоит еще домов, не оформленных в собственность.

Ну и для застройщиков какую-нибудь поддержку еще выбить.

И будем ждать новых рекордов на ниве строительства жилья.

@expertned

Раз начал с Вице-премьера, то и продолжим с ним же.

Объем введенного жилья в России в I квартале 2025 г. превысил 31 млн кв. м. Это на 7% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
вроде как молодцы строители да?

наибольший рост зафиксирован в сегменте индивидуального жилищного строительства. За три месяца в эксплуатацию введено 24,6 млн кв. м, что на 20% выше прошлогоднего уровня
вот как бы и намекнул, что строители вроде как не молодцы, но не дополнил. Ну, тогда я дополню. По итогам январь-февраль (у меня, к сожалению, данных по марту ещё нет): многоквартирных домов введено на 18% меньше, чем в январе-феврале 2024-го, а ИЖС на 12% больше. И в сумме это дало +4%.

Март думаю будет немного похожим. Т.е. это не застройщики рекорды показывают, а граждане. Но припишем всё строителям. Дома-то строят строители..

По словам Хуснуллина, рекордные показатели последних лет позволили создать прочную базу для будущих проектов.
Прям интересно, почему же при наличии прочной базы с будущими проектами проблемы? То 100 тысяч квартир сдвинули по срокам, то новые стройки сокращают? Может быть в рекордах последних лет какой-то подвох есть?

При этом он указал на возможные трудности в дальнейшем.
«Из-за текущей непростой ситуации уже сейчас мы видим определенные риски снижения темпов ввода жилья в будущем, и над их предотвращением необходимо начинать системно работать»

@expertned

Похоже на новый виток борьбы застройщиков с ЦБ

В России сдвинулись сроки сдачи в эксплуатацию порядка 100 тыс. квартир. Об этом рассказал вице-премьер Марат Хуснуллин:

«Сегодня тревожит то, что сроки сдачи порядка 100 тыс. квартир сдвинулись вправо. Это пока некритично, но уже тревожный сигнал. Если 100 тыс. квартир — это практически 100 тыс. семей и срок сдвигается более чем на шесть месяцев, это уже потенциальный риск», — отметил вице-премьер.

О, как. Тревожный сигнал. Интересно, а когда моратории на штрафы застройщикам за сдвиг сроков вводили, не понимали чем дело закончится?

Тревоги-то все легко убираются. Снять мораторий на штрафы. А если не поймут, то увеличить их раза в три. Сразу всё сдаваться в срок начнется.

Но нельзя, это же поддержка застройщиков. Только вот вопрос, кого конкретно поддерживают, висит в воздухе.

Я к тому, что кто-то делал анализ того, какие компании получают поддержку, и какие имеют проблемы? Эти списки хоть как-то соотносятся друг с другом?

@expertned

Продавец - "гений маркетинга")

Выдержки из текста объявления:
- Вaш paй у мoря
- Не упустите шанс стать владельцем участка, где каждый день будет наполнен радостью и гармонией!

На фото смотрю, так и вижу рай, радость и гармонию.

Кстати, про размер участка прям понравилось: 6 соток — идеальное пространство для строительства и отдыха всей семьёй.

@expertned

Сделали небольшой бот-опросник, чтобы понять можно ли получить семейную ипотеку на вторичку.

Если хотите узнать доступна ли вам она - пользуйтесь: @exp_7ya_bot

Для тех, кто брал ипотеку по 24% и выше.

Есть возможность рефинансировать вас по ставке 22%❗️

При остатке в 3 млн и сроке 25 лет:

Ваша ставка 24% - платеж уменьшится на 5 тысяч рублей
Ваша ставка 25% - меньше на 7 т.р.
ставка 26% - меньше на 10 т.р.
27% - на 12 т.р.
28% - на 15 т.р.

Точнее рассчитать вашу экономию и ознакомиться с условиями рефинансирования можно здесь.

Вышла статистика Гильдии Риэлторов Москвы по марту:

Так, по состоянию на 30 марта 2025 года Индекс московской однушки зафиксировался на уровне 12 150 000 рублей. То есть, теоретически покупатель, отложивший с начала марта покупку подобного объекта, к концу месяца должен был бы заплатить на 50 000 рублей больше.**

https://grmos.ru/statistika/itogi-mart-2025-moskva-vtorichka

Собственно, как и до этого ИРН - фиксируется рост цены по марту. Что является нормой для цен в объявлениях. И о том, что такое движение рынка будут фиксировать я говорил еще в декабре прошлого года.

Эти цифры пока не говорят о начале фазы роста реальных цен. Для нас лакмусовая бумажка - это показатели апреля.

@expertned

Вот, собственно, то, что уже давно ожидалось.

Объём новых проектов, запущенных в строительство в марте 2025 г., составил 3,6 млн кв. м, что на 24% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Снижение запусков за первые три месяца этого года отмечается в половине регионов, где ведётся жилищное строительство (в 43 из 86). Наиболее заметно — в 10 крупнейших субъектах по объёму строящегося жилья (-26% г/г до 4,1 млн кв. м), в основном за счёт Москвы и Московской области, где в совокупности запуски снизились на −51% г/г до 1,2 млн кв. м.
Правда, я ждал этого на полгода раньше. Но первая половина 24-го была для застройщиков очень хорошей.

А теперь застройщики ответили и Правительству, и ЦБ: Цены снижать не будем, зато будем снижать стройку. Что в будущем, тоже рост цен.

Думаю, что тему эту начнут активно педалировать. Ведь застройщикам нужны субсидии. Например, расширение семейной ипотеки.

@expertned

Что опять?!!!!

Я же говорю, на рынке недвижимости память людей, как у рыбок. Год прошел и хватит..

Могу напомнить, что с сентября по декабрь 2023 года тоже затовариванием пугали. Все эти 70 млн.кв.м. непроданного жилья, скорый крах рынка новостроек, цены минус 20%.

И где оно всё?

А ведь достаточно просто посмотреть структуру этих непроданных площадей. Как они с годами ввода в эксплуатацию сочетаются.

Но "затоваренность" ведь звучит красивее...

@expertned

Итого, почему мы не стали покупать объект (или как испортить историю объекта)
- май 2023 года, некий ИП (ИП-1) покупает с торгов здание за 160 млн. Всё здание 1300 кв.м.
- июль 2024 года, регистрация права собственности того, что куплено с торгов
- август 2024 года, продажа части здания в размере 400 кв.м. за 18 млн. другому ИП (ИП-2).
- далее ИП-2 делает разбивает свою покупку на кабинеты, присваивает им кадастровые номера, делает ремонт и продает по кабинетно (кстати, хороший ремонт сделали).

Мы приходим в покупку апрель 2025 года. И не покупаем.

Результаты проверки: ИП-2, всё очень хорошо, проверка положительная
ИП-1: несколько исполнительных производств совокупно, на сумму в районе 1 млн, из них открытых на 600 тысяч, включая долги по налогам. Несколько этого года, несколько прошлого.
Есть подозрения аффилированности ИП-2 и ИП-1.

А вы купили бы?

@expertned

Всё же сколько вижу такого, но не могу логику понять до сих пор. Вот человек, покупает объект недвижимости. Цена под десяток миллионов. Но не делает юр.экспертизу. Ну как?!

Ладно, кто-то считает, что он её делает, потому что не разобрался до конца. И заказывает, что-то типа проверки от Сбера или М2, думая, что он полноценно проверил объект.

Но ведь вообще без проверки покупают. Почему?

Нам тут просто заказали экспертизу по офисному помещению. Мы "брак" нашли, сейчас ждем ответ от страховой, если примут на страхование, то будем думать покупать или нет. Если не примут, то точно нет. Я склоняю клиентов в любом случае не покупать, но у них свои резоны.

При этом наши продавцы продали уже в этом помещении с десяток офисов. И сильно удивлялись, что мы хотим предоплату, как минимум на 7 дней. А лучше на 14, чтобы проверить всё и нормально сделку сделать. Даже авансового не было нормального у них. Говорят обычно, выбирают, устная бронь на три дня и сделка...

Но, как говорит мой партнер, юрист-судебник, если бы все делали проверку до сделки, то кто бы обращался к нему после сделки...

@expertned

Обсудим нестандартные подходы в продаже недвижимости.

Сегодня про загородку поговорим. Очень красиво у нас получилось.

Задача. Продать дом 140 кв.м. с участком в 13 соток, 20 км. от МКАД. Место хорошее, участок хороший дом новый. Есть небольшие минусы, но в целом, в определенном смысле "дефицитный товар". Но, есть отягчающий фактор - часть жилого дома, которая расположена на этом же участке.

Т.е. изначально был большой участок в 50 соток со старым домом. Затем все это было разделено на две неравные части. 1/3 у нас оказалась, 2/3 у соседа.

Почему отягчающий? Потому что выглядело это так, что заходишь на участок, а там дом чужой стоит. Да соседская часть была огорожена забором, и все же какой-то кусок с соседскими окнами на участок. В общем сложно объяснять, но реально было не очень. Плюс участок из-за этого было не прямоугольный, а с закутком. Не критично, но все же..

Мы сначала попробовали в лоб выставить объект, как есть, попробовали обыграть это в рекламе, как преимущество в виде доп.домика, который может быть использован, как гостевой (правда там ремонт пришлось бы делать и все же) или как отапливаемый сарай (дом отапливался газом).

Но жизнь сразу показала, что такое из потенциальных покупателей никто не оценивает. Несколько человек посмотрели. Всех часть дома смущала.

И тогда мы подумали, что надо от этой части дома избавиться! Два варианта: или разделить участок на два: 5 соток и 8. Часть дома с 5 сотками продать отдельно, а 8 с домом - отдельно. Второй - продать соседу часть дома и кусок в районе 2-2,5 соток, а остальное продавать отдельно. Тогда мы получим красивый прямоугольный участок и новый дом.

Плюс этой идеи был еще и в том, что в любой из этих концепций мы можем снижать цену нашего дома. Она тогда уходит в уровень 20 млн (а если идти по первому варианту, то в уровень 16-17 млн). И это становится прям уникальным предложением в этом районе.

Причем еще один момент, если убрать часть дома, то ликвидность увеличится. И цену можно попробовать получить большую. Т.е. мы увидели в объекте потенциал того, что продажа двух частей отдельно даст в сумме больше денег, чем продажа всего целиком.

Как итог, после переговоров сосед купил у нас часть. Поставили по границе новый сплошной забор. Потратили 100 тысяч на посадку туй и кустарника, которые прикрыли старый дом.

И очень быстро после этого нашелся покупатель. В итоге суммарно получили примерно на 1,2-1,5 млн больше, чем рассчитывали.

Единственный нюанс. Так как проводились манипуляции с участком. То новый образовался новый участок. А значит, срок владения начал истекать с момента его образования. И при продаже возникает налог от цены земли.

Как решили. Во-первых, в цене дома цену земли указали пониже. Покупателю не важно, а нам норм. Сильно ниже не могли, так как соседу в этом же году землю продавали. Не хорошо сильно ниже, чем там делать. Но чуть ниже сделали. Плюс вычет в цене затрат. В итоге налога получилось тысяч на 50. Учитывая общую цену продажи - вышло сложнее, но выгоднее и скорее всего быстрее, чем если бы продавали всё целиком.

В общем, иногда нестандартный подход - это хорошее решение.

@expertned

Если говорить про "под влиянием", то для суда есть то, что указано в 178 -179 ст. ГК РФ: под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия, угрозы.

Ничего из этого к ситуации с Долиной не подходит. Поэтому скорее всего они пошли по пути "не осознавала значение своих действий". По крайней мере про экспертизу Долиной на этот предмет я читал.

Теперь про суть вопроса. Вот выдержка из нотариально удостоверенного договора купли-продажи
... стороны настоящего договора в присутствии нотариуса подтверждают, что они действуют добровольно, не вынужденно, на обоюдно выгодных условиях, понимают значение своих действий и заключили настоящий договор не вследствие заблуждения, не по принуждению, не под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной...

Как видите, здесь нет слов "нотариус установил что..", здесь есть "стороны подтвердили что..."

Т.е. нотариус не устанавливает факт осознавания или неосознавания своих действий человеком, он не устанавливает факт находится ли человек под угрозой или обманом, не проверяет психическую вменяемость.

Поэтому, очевидно, что не несет за наличие чего-то из этого ответственность.

Поэтому, суду по сути не важно был нотариус или нет, если эксперт, которому верит судья сказал, что не осознавал свои действия человек, значит не осознавал. А нотариус, не специалист, чтобы это определять.

Многие заблуждаются, считая нотариат панацей от оспаривания сделок.

К сожалению, такое мировосприятие, в том числе, формирует и нотариальная палата.

Например, президент нотариальной палаты Корсик К.А. любит говорить о безопасности сделок, удостоверенных нотариусом и о том, что нотариусы несут ответственность всем своим имуществом. Однако, при этом не рассказывает за что именно отвечают нотариусы всем своим имуществом. А так же не упоминает о том, что была у нас в стране эпоха обязательного нотариата при сделках с недвижимостью. И как-то оспариваний там меньше не было, и расплатой за оспоренную сделку имуществом нотариуса я тоже не слыхал.

И если хочется узнать за что именно отвечают нотариусы и делают ли они юр.экпертизу, то вот:

https://dzen.ru/a/Y9YCKskAwQ8OML9d

@expertned

Вчера удивительным образом от Генерального прокурора в докладе Совету Федерации прозвучало:
"Вместе с тем считаю необходимым ..... нормативно урегулировать деятельность риелторов, через которых мошенники ускоренно продают квартиры потерпевших. Соответствующие предложения мы направили в Совет Безопасности, рассчитываю и на вашу поддержку."
В связи с чем хотелось бы заметить что вообще-то сами риэлторы уже кучу лет пытаются доказать государству, что отрасль нужно зарегулировать. Хотя бы для того, чтобы все подряд перестали тыкать в проф.сообщество "черными риэлторами", а теперь еще и риэлторами помогающими мошенникам.

Потому что профессиональных риэлторов в таких бандах обычно нет. Встречаются там чиновники, полицейские, нотариусы, бывает даже прокуроры, ну и конечно же, самые настоящие мошенники, но называют их почему-то "черными риэлторами".

Несколько подходов было к закону о риэлторской деятельности. Каждый раз инициатива исходила именно от риэлторов. И каждый раз именно государство заворачивало эти инициативы!

Вот и сейчас на рассмотрении у Правительства лежит законопроект, которым предполагается ввести регулирование в сфере оказания услуг по недвижимости. Но, что мы видим опять? Поддержку? Нет!

А видим мы простую вещь, как рекламные площадки массово выражают мысль, что это не нужно. А Авито, при этом идет дальше. Платит деньги институту Гайдара, чтобы они провели исследование рынка недвижимости в разрезе предлагаемого законопроекта с публикацией негативного вывода. Что институт им.Гайдара и делает, подтверждая свою "репутацию".

Профессионалы рынка недвижимости, читая выводы института им. Гайдара, диву давались, как можно было так виртуозно натянуть сову на глобус.

Но, главный тезис был сформулирован. Оказывается, если ввести регулирование риэлторской деятельности, то государство тут же начнет терять на налогах. Потому что риэлторы не то, что не пойдут в Реесстры вноситься, а даже наоборот, те, что работали в белую, тут же перестанут так работать и соответственно, собираемость налогов упадет.

Дальше Авито водрузило этот тезис на флаг, и вот уже Опора России рассылает своё "против", основываясь на "исследовании" данного института..

Итого, полностью отвергая тезис Игоря Викторовича Краснова о риэлторах, помогающих мошенникам, полностью поддерживаю его желание нормативно урегулировать деятельность риэлторов. И надеюсь на поддержку в этом вопросе.

@expertned

И даже лучше. Теперь ипотека от 22,0%

@expertned

Меню вот новое сделали. Как вам? Если баг или неудобство обнаружите - напишите, пожалуйста.

🏠 Главное меню

Кстати, для продавцов. У меня есть видео на тему, как правильно оценивать квартиру в период дефицита покупателей. Рекомендую.
https://rutube.ru/video/23b9dfdb9083d563e15cfd62e3d4f6e3/

и вот еще, кстати, там про падающий рынок, так как в сентябре 2022 снято, но многое актуально и сейчас

https://www.youtube.com/watch?v=mIHh9RMJYbk

Ну, что, коллеги, как март прошел? Прочувствовали звенящую тишину?

По моим ощущениям и по опросу, который делал среди коллег, конечно, не апрель-май 22-го. Но на июнь 22-го вполне похоже.

Любопытно даже, удивит ли Росреестр по Москве новыми рекордами по числу сделок за март. Кстати, похоже в январско-февральских рекордах подтверждается версия по покупкам на вторичкке уже сданных новостроек. Мы их не видим, а Росреестр фиксирует. По крайней мере всплеск там определенный был.

Почему тишина? Потому что декабрь все вымел: и спрос, и предложение. Январь довымел. А нового мало. Продавцы вдруг решили, что цена начала расти, и новые объекты вижу по более высоким цифрам. Очевидно, что мы увидим рост цен в объявлениях.

Увидим ли его в сделках? Пока сомневаюсь. Слишком покупателей нет. Я бы так это назвал. Во-первых, покупатели немного в недоумении, с чего это цены подрастать начали. И ждут адекватности (на их взгляд) от продавцов. Во-вторых, многие может быть и хотели бы купить, но банально не могут, потому что денег на всю сумму нет, а ипотека дико дорогая.

ИРН.ру порадовал новым обзором. До них наконец начало доходить, что цены падать не будут. Завели мантру про "номинальное" падение.. Типа, мы говорили, что цены падать будут, но они не падают, но ведь есть инфляция, а значит, если цена не растет, то она падает на размер инфляции..

Ну-ну. Как я и предупреждал, сейчас куча сторонников падения на 30-40-50% будет рассказывать именно про это самое. Потому что не понимание механизмов ценообразования приводит к удивлению, а его нужно как-то объяснить.

Зачем это я говорю? Не для того, чтобы ИРН по обижать, а затем, чтобы показать перелом настроений. Еще раз повторю, психология сейчас будет критично важной. Потенциал роста на вторичке в 30-40%, на мой взгляд, заложен. Вопрос не в том реализуется он или нет, а в том когда. ЦБ готовит плавную посадку через лимитирование ипотеки.

Хотят сделать так, чтобы рост был чуть выше инфляции. А не жахнул, как в 2020-21 годах. Кстати, еще раз задам вопрос всем, кто верит в то, что именно льготная ипотека в 2020-21 годах спровоцировала рост цен. Где падение? Льготки фактически нет, ипотеки нет. Где падение цен? Нету. Но почему, если именно ипотека спровоцировала рост? Может быть всё же потому что не она?

Обратите внимание, все кто строили свои прогнозы на том, что льготка привела к росту цен в 2020-21, в итоге в прогнозах критично ошиблись. Они и в декабре 22-го, и в начале 23-го, и даже в конце 23-го говорили, что цены падать будут. На 30-40-50%. Кто-то даже в 24-м ждал снижения процентов на 20%. А в итоге ничего этого не было.

Пишу об этом специально, потому что это критично для понимания ценообразования. Ипотека - это важный фактор. Но не всегда критичный. Иногда да, как в 2023-м. А иногда нет, как в 2020-21. Сейчас она тоже станет важным фактором для вторички. Но! Зависит от того, как справится ЦБ. Так что строить прогнозы нужно аккуратно, а не только на ипотеку смотреть.

Итого. Апрель-май ещё может показать рост стоимости реальных сделок на вторичке. Вероятность такого события не снижаю, но и не увеличиваю. Порядка 35%-40%. И соответственно, 60-65%, что цены не поменяются.
А вот увидеть рост осенью - всё больше и больше предпосылок. Процентов 75-80%, что в октябре-ноябре начнется и к концу года до плюс 10% увидим. Ну и 20%-25%, что до конца года цены останутся на том же уровне.

Ну, и советы. Для покупателей. Следите за рынком. Спонтанно не действуйте. Переоцененных объектов много. Цены в объявлениях могут и снизиться немного, так как продавцы могут понять, что роста пока нет и начнут приводить цену в объявлениях к рыночной.

Продавцам. Внимательно оцените свои объекты. Если то, на что вы ориентируетесь висит в рекламе уже кучу времени, особенно, если аналоги не купили в декабре, то явно они переоценены. И нужно в оценке делать поправку на этот факт.

@expertned

Напоминаю, что теперь семейная ипотека доступна на вторичке.

Есть ограничения:
- в городе не должно строиться более двух новостроек
- дом на вторичке не должен быть старше 20 лет

Узнать подходит ли ваш дом под первое требование можно здесь
https://xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai/services/check-city-for-family-mortgage/

Получить семейку на вторичку могут семьи с одним ребенком и более в возрасте до 6 лет включительно

@expertned

Кстати! По ставке 23,5% можно не только рефинансироваться, но и получить ипотечный кредит. Квартиры, загородка, земля..

@expertned

🌐 Сайты компаний

Для ипотечников со ставкой 26% и выше!

Если вы брали ипотечный кредит по ставке 26% и выше, то у меня для вас есть хорошее предложение - рефинансирование по ставке 23,5%

На кредите в 4 млн, со ставкой 26%, платеж снизится примерно на 8 тысяч рублей.

Можно, конечно, рефинансироваться и при ставке менее 26%, но тогда экономия меньше будет.

подробные условия можно узнать здесь: @expert_ned

@expertned

удивительно. Оказывается рассрочка на вторичке уже 10% занимает. Чего только не выдумают для заголовка..

https://iz.ru/1861719/iana-shturma/oplatnye-ozhidanija-rossiiane-nachali-sami-vydavat-rassrochku-na-vtorichku

Осталось упростить процедуру взыскания компенсации до трёх кликов и "здравствуй Альфа-банк".

Первым бы у меня под раздачу попал бы..

Самый бесячий банк со своим потоком спама об открытии у них счета и получения кредита на развитие бизнеса. Ещё и вруны..

https://www.kommersant.ru/doc/7619977

Вот два последовательных поста на тему юр.экспертизы.
Подробно расписал, что такое правильная проверка недвижимости

https://t.me/expertned/2458

https://t.me/expertned/2460

А кто может програнтировать, что дом будет построен? Что через пару лет покупатель не будет в списке "обманутых дольщиков" и не получит вместо квартиры деньги, на которые ничего не купишь.

Банкротство банка, где эскроу счет. Да этого еще вроде ни разу не было. Но замечу, что мало кто помнит - АСВ страхует эскроу максимум на 10 млн. рублей...

Я могу еще всякого написать. Но суть не в том, что плохо в новостройках.

Суть в том, что не нужно делать сделки без нормального сопровождения.

В рамках Гильдии риэлторов Москвы ежемесячно отлавливается несколько случаев "заколдованных" продавцов.

И если бы покупатели, которые купили квартиру у Долиной, обратились к профессиональным риэлторам, с высокой степенью вероятности, эту ситуацию выловили.

Мы еще почитаем решение суда. Но если там будет ссылка на недобросовестность покупателя, то могу заметить, что профессиональное сопровождение, так же позволяет отбиться от этого. И получить признание добросовестности.

Не нужно пренебрегать юр.экспертизой, покупаемой недвижимости! Это критично важное условие.

А многие или не делают этого, или делают не так. Я уже писал ранее о том, что такое правильная юр.экпертиза. Найду, ниже дам ссылку

@expertned

Кстати, "продавец под влиянием" уже устаревший термин. С сотрудниками МВД пересекался, которые этой темой плотно занимаются. Они их называю "заколдованные". А процесс вывода из под влияния - "расколдовать".

Так интересно рассказывали об этом всём. Они реально разобрали механизм, почему так происходит. Как нормальный человек "заколдовывается". Всё банально - гормоны.

Вот сама методика раскачки - она не банальна. А механизм вот такой простой - эмоциональные качели. За счет раскачки стресс - спасение, устраивают гормональные пляски: Окситоцин - Кортизол. Окситоцин вызывает доверие. Кортизол - стресс.

Но у кортизола есть ещё один эффект - снижение работы префронтальной коры головного мозга, которая отвечает за логику и принятие решений. И повышает древние отделы мозга (бей - беги). Т.е. человек начинает действовать ипульсивно и не логично.

Они раскачивают, раскачивают человека, в какой-то момент у него максимально выстреливает Кортизол, и он всё начинает делать, как ему говорят.

Со слов сотрудников МВД, дня три такое держится и в это время главная задача мошенников не допускать снижение уровня Кортизола. Т.е. всё время держать жертву в стрессе.

С некоторыми людьми они такое делают много раз. Поддерживая доверие и стресс. И все время качели эмоциональные, чтобы уровень кортизола рос.

Так что обращайте внимание на поведение. Да, нахождение в стрессе не означает, что человек бегает, кричит, машет руками или они у него трясутся. Таких реакций нет, потому что заколдованному человеку ставят задачи и он их выполняет. Но эмоциальное напряжение всё равно есть.

Его, конечно, можно спутать с "предсделочным мандражом". А этот мандраж есть в том или ином виде у всех, и покупателей, и продавцов. Но здесь важно, что стресс длится длительный промежуток времени, а не только на сделке.

@expertned

А вообще новостройщики, конечно совсем беззубые стали.

Сейчас минипланерку с сотрудниками провели. Ещё раз пробежались по "долинской схеме", подумали что ещё, кроме имеющегося арсенала, может помочь в выявлении продавца "под влиянием".

Руководитель отдела у меня мысль пробросила, что для сомневающихся покупателей это будет повод выбрать новостройку, а не вторичку.

И мы задумались, что на фоне этой истории от застройщиков нет никакого PR- сопровождения в пользу такого выбора.

Маркетологи у них "мышей совсем не ловят". Во времена Мортона мы уже давно увидели бы что-то типа: Покупайте наш ЖК, здесь не обманет Долина.

Хотя, конечно, непосредственно у Мортона реклама (да и концепция) были ужасны)

@expertned

Подождем, конечно, публикации решения. Но скорее всего основания были такие:
1. Долина не осознавала значение собственных действий. Ранее я уже писал, что была экспертиза, которая это подтвердила.
2. Объект продавался существенно дешевле рыночной стоимости. Вроде что-то такое мелькало в прессе. Ну и нужно же было как-то обойти вопрос добросовестности покупателя. А низкая цена - это для суда отличный повод для недобросовестности.

Хотя, конечно, суд мог притянуть и другие обстоятельства для недобросовестности. В общем почитаем.

Что в этой истории важно - это не решение суда первой инстанции, а решение Верховного суда.

Я думаю, что до него дойдут, если только всё это не договоренность сторон, в рамках которой Долина получает квартиру, а покупатель деньги.

В общем, ждем публикацию решения..

@expertned

О как! С нетерпением ждем апелляцию и решение ВС...

Если, конечно, покупатель будет спорить..

https://www.gazeta.ru/social/2025/03/28/20788874.shtml

@expertned

Да, всё отлично. Один вопрос, а когда банки требуют выплату комиссии за получение льготной ипотеки, которую им пообещало государство - это как? Это не нарушение прав заемщиков? ЦБ не должен с этим бороться? Или это другое?

@expertned

Вчера прошел "Первый ипотечный саммит", организованный Гильдией Риэлторов Москвы.
Помимо прочего одно важное наблюдение для рынка: одобряемость падает.

Причем, сморите. По разным оценкам, которые я видел в СМИ, у банков число отказов в среднем в январе 56%. В июле 2024 была цифра 59%. Но в целом по 2024 году, порядка 50%. В 2023-м году примерно 40%. А в 2020-м, на конец года было около 30% отказов.

Т.е. в целом растет цифра. Но эта некая средняя цифра из разных источников, в которой могут быть зарыты куча факторов, искажающих её. Например, увеличение использования различных автоматических систем для подачи одной заявки сразу в несколько банков. Вот вам и увеличение доли отказов.

А здесь было консолидированное мнение ипотечников, основная задача которых довести конкретного человека до получения кредита. Т.е. работа не просто кинули заявку в 10 банков и ждем, кто одобрит. А "индивидуальный пошив", когда в ходе интервьюирования клиента получается цельная картинка, на основе которое принимается решение в каких банках можно получить кредит, какие нужны для этого документы, выписки по счетам и т.п.

Т.е. разница критичная. И поэтому одобряемость у всех была выше 90%. Иногда и 95-97%.

Так вот, во-первых, многие отметили спад в уровень 85%. Во-вторых, увеличение сложности в процессе одобрения.

И основная проблема в отказах - это требования по норме ПДН (показатель долговой нагрузки)! Т.е. цифра, показывающая какую долю в доходе человека составляют платежи по всем кредитам.

К чему я так долго всё это пишу? К тому, что ужесточение требований по норме ПДН - это "рука" Центробанка. И пристальный взгляд ЦБ на этот показатель, появился не так уж и давно. Около года назад ужесточили требования. Ну и примерно с полгода, как это начало работать в полном объеме.

Ещё один важный момент, что реализация норм по ПДН происходит не за счет запрета на выдачу кредита человеку, который за пределами нормы. А за счет создания для банка невыгодности такого кредита (увеличение резервирования).

А в июле у ЦБ появится возможность прямого запрета на выдачу таких кредитов! И так же на выдачу кредитов при других параметрах.

Итого. Уже сегодня мы видим, что меры ЦБ действенны. При получении Центробанком возможности прямых запретов - действенность мер проявится еще сильнее.

В общем, скоро мы поймем, что доступная ипотека - это не только про ставку

@expertned

Интересно, продавят в итоге рассрочку для застройщиков? Повод-то хороший выбрали. По сути то, грозит срыв Нац.проекта. Застройщики сейчас как снизят нормы стройки и всё, не будет 120 млн.кв.м. в год...

https://erzrf.ru/news/marat-khusnullin-pravitelstvo-rf-gotovit-ryad-konkretnykh-mer-podderzhki-stroitelnoy-otrasli

На всякий случай, если кто-то запаникует. Не паникуйте.

https://dvizhenie.ru/media/2804/v-level-group-rasskazali-povliyaet-li-zaderzhanie-osnovatelya-kompanii-moshkovicha-na-ee-rabotu

Обратите внимание. Это как раз ложится в плоскость того, что мы рассказали с Екатериной. Со следующего года "диалог" с налоговой станет намного актуальнее.

https://www.kommersant.ru/doc/7604750

Для покупателей:
https://rutube.ru/video/d7d75749cc5762f1424256aa645f2cc0/

Продавцам в помощь
https://rutube.ru/video/a7f54bcfd5e619aa9ba10a1b93b0755e/

продолжаю тему про торги.
Снимал в своё время видео о том, как правильно вести торг покупателю и продавцу. Сейчас их выложу. Но давайте сразу поясню.

Я не ставлю перед собой задачу обучения. Мне важно рассказать о том, как проводятся торги в моей компании. О том, что мы считаем правильным или не правильным.

Если вы почерпнете из этого, что-то полезное. Буду рад. Если вы поймете, что сами так не сможете и вам нужна помощь, не только в торгах, но и в остальных процессах - обращайтесь, поможем.

Самое главное, что я хочу донести в видео, помимо применяемых техник. Это то, что торги в своей сути - это те же переговоры. А переговоры без подготовки - это проваленные переговоры. Поверьте мне, как переговорщику с 25-ти летним стажем)

Что такое подготовка, когда вы продаете объект? Это знание не только о своём объекте, но и о конкурентах (о чем многие забывают), правильное понимание рыночной ситуации, а так же (!) о том, кто ваш покупатель, который пришел к вам на объект и торгуется с вами.

Что такое подготовка, когда вы покупаете ваш объект? Это, как и у продавца, правильное понимание рыночной ситуации. Это знание объектов, которые продаются в моменте на рынке. Это адекватное понимание плюсов и минус конкретного объекта, как с технической точки зрения, так и по документам и схеме сделки.

Так же для любой стороны важно понимание лица принимающего решение. А то часто вижу, как торгуются не с тем. Ремарка на полях. Например, есть три ипостаси покупателя: тот кто смотрит, тот кто платит, тот кто принимает решение о покупке. И это могут быть три разных человека.

И уже на этой основе базируется шлейф переговорных техник, которые используются для достижения максимального результата.

Без подготовки, адекватной оценки ситуации и т.п., можно конечно, попытаться вытянуть исключительно на мастерстве владения переговорными техниками. Но реально вытянуть получится только, если с другой стороны человек, совершенно не умеющий вести торги.

Но, кстати, не нужно умалять и переговорные техники. База - это основа, но без умения вести переговоры, тяжело в торгах получить максимальную выгоду.

Я помню, в свое время, когда учил риэлторов, настоятельно им рекомендовал торговаться всегда и везде. В магазине, в такси и т.п. Потом получал отзывы, что оказывается можно не плохо сэкономить на многих покупках)

Сейчас с этим, конечно, сложнее, учитывая эпоху яндекс.такси и маркетплейсов. Но при желании повод найти можно. Это хорошая тактика для оттачивания навыков ведения торговли. Без них сложно.

К сожалению, сейчас я чаще вижу: дайте скидку 100 тысяч. И в ответ или "да", или "давайте ни вам ни мне: 50 тысяч"..

В общем приятного и полезного просмотра. Еще раз повторюсь, всё, что вы услышите в видео - исключительно моя точка зрения, но основанная на большом опыте)

@expertned

Кстати, если вы не знаете, как выбрать себе агентство недвижимости, то вот вам в помощь критерии, которые помогут выбрать по параметру цена/качество.

Потому что: мы поможем купить, мы поможем продать, мы поможем обменять - это общие слова. А в том, как именно будут это делать и скрывается вся основа услуги.

И напоминаю, что всем подписчикам любого моего канала скидка 10% на высококлассные и профессиональные риэлторские услуги, которые оказывает моя компания.

Смотрю дискуссия бурная завязалась. Давайте поясню свою позицию. Сразу напомню, что я уже снимал видео про правильные торги. Там я рассказывал основные принципы на которых мы базируемся, работая от продавца и от покупателя. Позже найду и выложу их.

Что касается слова "торг" в объявлении. То схема выглядит примерно так:
1. При прозвоне объявления говорю, мол вижу вы пишете, что торг возможен. А в каком размере?
Продавец, конечно, может и попытаться не называть цифру. Однако, когда фраза написана, избежать ее становится сложнее.
2. Получив цифру, я обязательно говорю, что мало и что ожидал больше. И спрашиваю, а больше не дадите? Я не говорю сколько, я просто спрашиваю дадут или нет.
3. Фиксирую, что конечно, не очень много, но давайте посмотрим, а там решим.

итого, я на просмотр иду не с ценой объявления, а с ценой ниже, чем в объявлении. При этом с возможностью продолжить торг, так как не называл, что меня цена устроила.

Очевидно, что это не всегда получается. Очевидно, что тоже самое можно сделать и без слова "торг". И мы это делаем, при прозвоне спрашивая есть торг или нет. Но когда уже в объявлении указано, что есть торг, пройти по описанной схеме существенно легче. Потому что продавец уже обесценил, указанную в объявлении стоимость.

@expertned

Верхний покупатель (без риэлтора) предложил в ДКП подтверждение расходов прописать:

"Осуществление расчетов по настоящему Договору подтверждается путём информирования ПАО Сбербанк на адреса электронной почты Сторон платежных поручений подтверждающих перевод денежных средств"

Это к слову о "сделку делать не проблема, я и без риэлтора обойдусь". Причем мы-то понимаем, чего он боится и как эту боязнь адекватно решить. Но ведь всё сам. Ну сам, так сам.. Представляю, как он вычет захочет получить и пришлет налоговой скриншот письма от Сбера. Если оно еще будет...

Ещё и "юр.экспертиза" от Сбера. В кавычки специально взял, потому что юр.экспертизой это называть вообще-то нельзя..

@expertned

Искренне. не понимаю, зачем писать в объявлении фразу "Торг возможен"? Не важно в каком виде, даже "Торг только после просмотра". Уже подразумевает наличие торга.

Я понимаю, что многие закладывают в цену торг, ставят чуть выше, подразумевая, что в процессе торга сделают скидку.

Но, на мой взгляд, сомнительная стратегия. Поставь сразу ниже и не торгуйся.

А если хочется попробовать получить больше, то не нужно писать про торг, потому что с такой фразой получить побольше явно не получится.

Не знаю, как у вас. А у меня и моих сотрудников такая фраза в объявлении, как сигнал: "мы цену сразу скинем". Мы поэтому, когда такое видим, еще до просмотра интересуемся о размере скидки.

@expertned

И напоминаю, что по сути месяц остался на подачу декларации. Если вы продавали в прошлом году имущество - не забудьте.

О том, когда нужно подавать декларацию или пояснение, даже если налога нет, можете посмотреть здесь: https://rutube.ru/video/c72851caccf94f3f177e145757c32a86/

Вчера у клиента возникли трудности с подачей декларации от продажи. По ходу объяснений родилась инструкция. Делюсь.

Это как подавать декларацию с применением вычетов (расходы на приобретение или 1 млн, и вычеты от покупки)

@expertned

Сегодня же вроде не первое апреля? Или уже первое?

https://lenta.ru/news/2025/03/24/rossiyanam-zahoteli-uprostit-arendu-zhilya/

@expertned

Напомню, что я давным-давно записал видео о признаках, по которым можно понять, что продавец под влиянием.

Посмотрите!

Мне очень жалко и Долину, и покупателя её квартиры, но с точки зрения популяризации проблемы, её ситуация сыграла большую роль. Не повторяйте этих ошибок.

@expertned

В целом очевидно, что бить будут именно в "не осознавала значение своих действий".

А что ещё остаётся? Если рассматривать процесс сделки, то две критичные точки
1. Продавец не понимал что делает, когда сделку делал
2. Продавец не понимал что делает, когда деньги отдавал

То есть стороны будут биться сейчас за точку, где возникла проблема.

Причем у Долиной только один шанс - это именно доказать, что она не понимала значение своих действий, когда сделку делала. Потому что сделка под влиянием заблуждения тут не пройдет, на мой взгляд. Она ведь природу сделки понимала. Плюс покупатель не мог понимать, что здесь влияние.

А вот "не осознавала значение своих действий", как раз повод для оспаривания сделки. Любопытно, как суд будет на это смотреть. А еще любопытно, что Верховный суд скажет. Ни у кого ведь нет сомнений в том, что в данном случае все до ВС дойдет при любом решении суда нижней инстанции?

Ещё интересно, успеет ли Долина "распродать" всё свое имущество, до вынесения решения, чтобы в случае выигрыша квартиры смело банкротиться.. Или всё же мараться в этом она не будет и ей критично именно квартиру назад получить. Там судя по комментариям квартира ниже рынка продана была, может быть как раз хотя бы эту дельту она спасти хочет?

@expertned

https://www.rbc.ru/business/21/03/2025/67dc1cc29a7947ffd5d2347c

А Гильдия риэлторов Москвы против такого запрета (с) Константин Барсуков, Советник Президента ГРМ

Ключевая 21%

оставили.

@expertned

Любопытно, какое влияние окажет это заявление на сегодняшнее решение ЦБ

Вообще, конечно, "молодцы" такие заявления делать накануне принятия решения Центробанком. Ведь очевидно, что решение будет рассматриваться под "политическим" углом больше, чем под экономическим. Типа, вот мы снизим и что будут думать, что мы проверки боимся? Или мы не снизим, а как это воспримут, что мы демонстративно это делаем, чтобы показать, что проверки не боимся? И т.п.

Кстати, отступая от недвижимости. Ковальчук-то говорит, что инвестиции в основной капитал снизились из-за отсутствия дешевых кредитов. А Набиуллина постоянно в своих выступлениях говорила, что дикость эта ваша инвестиция в основной капитал за счет кредитов. Собственные средства надо инвестировать и плевать, мол, тогда какая ключевая..

Всегда после этих слов хотел предложить Набиуллиной попробовать свой бизнес открыть, а потом рассуждать об инвестировании в основной капитал за счет собственных средств.

Я, конечно, понимаю, что если общаться только с главами крупных корпораций, а особенно гос.корпораций, то мировосприятие будет особенным образом настроено. Но может быть глава ЦБ должна хотя бы до уровня средних предприятий спускаться, не говоря уже о малых и ещё меньше.

Ну, давай, купи какую-нибудь строительную технику за счет собственных средств, если у тебя годовой оборот компании такой же, как цена этой техники. Или станок, или еще чего нужное. Здание там построй..

В общем, хорошо, что об этом начали говорить. Может быть до главы ЦБ дойдет, что "инвестируйте собственные средства" - это много кому хочется, но мало у кого возможности есть. А у кого возможности есть, он еще подумает, что лучше: депозит с гарантированными 20% или вложение в производство с неизвестным результатом...

Ну, ладно, это лирическое отступление от владельца микропредприятия. Дальше будем про недвижимость)

@expertned

Большинство считает, что оставят на том же уровне.
Но и снижения ждет 22%.
А вот за рост всего 5%.

Всего лишь месяц назад вниз было 12%, вверх 8%.

Меняются настроения в обществе..

@expertned

Недвижимость без риска: обезопасить квартиру от незаконных действий поможет запрет на осуществление сделок без личного участия.

Постоянно вижу от Росреестра подобные сообщения. Мне вот даже интересно, кто там в Росрестре эту штуку придумал, что её так активно рекламируют.

Я вот искренне не понимаю, от чего эта сверхзащита защитить сможет?

Ну, доверенность разве что подделают. Только ведь реестр есть, значит, нужно не только доверенность подделать, но и чтобы это нотариус сделал.

Ну, ладно, подделали, например, типа зарубежный нотариус, апостиль и всё такое. Или наш нашелся мошеннически настроенный. А дальше что? Продавать на рынке ее? Нужно еще в квартиру попасть, чтобы показывать. Плюс покупатель еще неискушенный должен быть, чтобы купить по доверенности без проверки.

Перекинуть на себя по быстрому. А потом? Нужно ведь потом продать, а не сидеть с квартирой, полученной по поддельной доверенности..

Ну, ладно. Пусть будет защита от поддельной доверенности.

Но рекламируют ведь, как " обезопась себя". А еще от чего?! Какую еще защиту это действие даёт? Я не понимаю. Может быть кто-то понимает?

@expertned

Вчера, хотели участок посмотреть, попросили продавца прислать кадастровый номер для предварительного анализа, чтобы зря клиента не гонять на просмотр.

Смотрите какой занимательный диалог получился.

Из разряда о том, как сделать так, чтобы продавать долго, дешево и тратить много времени.

Начало диалога:
- покажите кадастровый номер
- не покажу
- а как мы узнаем, расположение участка, ограничения, форму и т.п., чтобы зря не ездить?

и дальше по тексту

@expertned

Кстати, с точки зрения учета числа ипотек в общем количестве сделок подход Росреестра, наверное, более правильный. Однако он дает искаженную картину о числе сделок в конкретном месяце, потому что очевидно в январь попадает много сделок начатых в декабре.

Такие переносы происходят не только год от года, но и месяц от месяца. Хотя переход с декабря на январь создает самые сильные искажения. И это всё - очень большая проблема в интерпретации данных.

Смотрите, январь 2025 по данным Росреестра число ипотек на жилье (первичка и вторичка) - 7653. Далее Росреестр пишет, что в январе же ипотек по ДДУ на жилье, и нежилье - 3139. Т.е. даже если на нежилье, например, было 0 кредитов и все эти кредиты были на жилую первичку, то на вторичку выходит выдано 7653 - 3139 = 4514. Больше, чем на первичку!

При этом, если цифру кредитов на нежилье сделать ненулевой, то вторички будет еще больше.

Но это нонсенс! Потому что по данным ЦБ в Москве, где-то начиная с сентября прошлого года число ипотек на вторичке сначала сравнялось с числом ипотек на первичке, а затем стало меньше, причем существенно. И эта картина подтверждается статистикой, которую выдает Сбер.

Т.е. если смотреть только на статистику Росреетра, выходит, что с ипотекой на вторичке в январе всё очень хорошо. Причем и доля ипотеки в общем числе сделок фактически "до кризисная", минимум 47%. И в целом от общего числа ипотек вторичка - 59%, первичка 41%. Не плохо да? Ипотеки на вторичку выдается больше, чем на первичку!

Можно писать заголовки про ожившую ипотеку на вторичке, несмотря на высокую ключевую.

Но смотрим данные ЦБ, и там вторичка - 33% от общего числа ипотек, первичка - 67%. Т.е. ипотеки на первичке выдано в два раза больше, чем на вторичке.

Вот вам и ожившая ипотека...

Так что аккуратнее со статистикой и с заголовками!

@expertned

Московский Россреестр опубликовал статистику по ипотеке.

И снова любопытные данные. Рост не только относительно января (что вполне логично), но и выдача февраля 2025 выше выдачи февраля 2023, 2024 годов на 13% и 14%, соответственно.

Ну, собственно, учитывая рост числа сделок, который показывал Росреестр вчера - это тоже логично.

Однако! Если мы посмотрим данные ЦБ за январь по ипотеке в Москве, и сделаем некую экстраполяцию данных дом. рф, то скорее всего, мы в феврале увидим рост по выданной ипотеке выше не на 44%, а существенно выше, в районе 75%-80%.
Во-вторых, даже при таком росте выдача январь-февраль 2025 будет ниже выдачи за те же месяцы в 2024 и 2023 году. А не выше!

В целом, данные Росреестра по ипотеке в Москве существенно отличаются от данных ЦБ. Причем нет какого-то единого коэффициента. Могут отличаться и два раза. могут и на 15-20%. Но отличия есть всегда.

Скорее всего эти отличия связаны с тем, что ЦБ дает статистику по дате выдачи кредита, а Росреестр по дате регистрации ипотеки.

И такие сдвиги могут давать сильное искажение, поэтому нужно аккуратно интерпретировать данные по ипотеке, которые дает Росреестр и ЦБ.

@expertned

а вот и ответ)
ожидаемо, да?

Росреестр подтвердил (большое спасибо за это), что методика подсчета статистики не менялась.

Итого, что мы имеем. Мои данные и опрос коллег показывают, что у всех нас результаты января и февраля не бьются с данными Росреестра. Причем до этого бились.

Значит, расхождение цифр в сегментах, которые лежат за пределами нашей работы. Жаль, конечно, что нельзя в статистические ряды Росреестра заглянуть. Но что есть, то есть. Так что будем домысливать.

Где сегмент работы моей компании и компаний, опрошенных мною коллег, может не пересекаться с данными Росреестра:
- Новая Москва
- элитка
- готовые новостройки от застройщика
- сделки без риэлтора
- увеличение длины цепочек (т.е. сделок мало, но переходов прав много)

Т.е. рост числа сделок может быть в любом из этих сегментов или во всех сразу.

Можно, конечно, поизучать это все более пристально, но без статистики будут просто умозаключения. И, принципе, в них нет смысла. Потому что в любом случае, где бы не крылась загадка разночтения, один вывод сделать можно - высокая вероятность грядущего увеличения числа сделок на вторичке в Москве в массовом сегменте.

Логика такая. Большое количество сделок на вторичке - это продал своё, купил другое. Значит, если где-то покупают, то есть перетекание в другой сегмент. Понятно, что не в полном объёме, но есть. А на фоне текущего уровня предложения, любое увеличение спроса может быть заметным

Так что ждём апрель…

@expertned

Росреестр по Москве выдал статистику по вторичке за февраль.

Итого: в феврале сделок больше, чем в январе на 30%.

Январь-февраль 2025 примерно на 20% лучше, чем тот же период в 2024 и 2023.

И самое любопытное в этой статистике то, что она совершенно не бьется с тем, что вижу я.

Причем это не только моё мнение, но и мнение многих моих коллег.

По тому, что я вижу - февраль на том же уровне, и может быть даже хуже, чем январь.

И явно январь-февраль 2025 хуже, чем 2024 и 2023...

И это очень любопытно, потому что до этого мои ощущения и статистика Росреестра бились.

Есть у меня сомнения, что Росреестр изменил методику подсчета, не слышал от них такого.

Но, что может быть - это увеличение числа сделок по Новой Москве, в которой мы почти не работаем, за счет старой Москвы.

Причем, если бы такое разночтение было бы только у меня, я бы мог списать его на локальный провал сделок именно в моей компании. Но такая картина наблюдается у многих коллег, кто работает именно по Москве.

А может быть всё же и методику поменяли, потому что увеличение числа сделок очевидно должно сопровождаться увеличением числа объявлений. Но я этого не вижу.

В общем пока загадка. И статистика эта лично для меня не однозначна..

@expertned

Покупают наш объект. У покупателя юрист (!), который в воскресенье не работает (он же не риэлтор). Причем не просто юрист, а директор юридической компании.

Читаем авансовое:
"собственник Объекта полностью дееспособен, что должно быть подтверждено справкой из ПНД с осмотром врача;"

И у меня дилемма: попытаться объяснить или забить?))

@expertned