Как поверить в проверить компанию, если её бизнес в другой стране?
Вложение в китайскую платформу по продаже недвижимости, разве не плохая бизнес идея? Мы знаем, что китайский рынок недвижимости растет, значит и доходы платформы будут расти. -Беру, дайте 2. Наверное именно так думали инвесторы в августе 2020 года (год то какой!), когда покупали акции KE Holdings Inc.
(BEKE) на IPO на Нью-Йоркской бирже.
Бизнес-модель построена (спойлер: компания до сих пор работает) на основе информационной платформы, где размещаются объекты недвижимости. Сделки заключаются либо через независимых агентов, либо через собственные офисы компании, которые выплачивают платформе комиссию от суммы сделок.
Наверное, ближайшим аналогом у нас будет
дом.рф или дом клик.
Что делать, если нужно показать рост, которого нет, а на дворе 20-21 годы и компания ведет бизнес в Китае?
Есть связь драйверов:
Выручка = валовые продажи недвижимости*% комиссии,
в свою очередь,
Продажи=кол-во офисов или агентов*среднее кол-во продаж*среднюю цену.
Для роста выручки идеально чуть "подкрутить" каждый драйвер.
Например, так:
1. Офисы: закрытый офис = все еще работающий офис, офис переехал = теперь у компании 2 офиса, офис работает по франшизе = это офис компании, большой офис = несколько рядом работающих офисов. Логику вы поняли?
2. Aгенты: их вообще никто не считает, поэтому смело добавляем. Есть реестр агентов в Китае? А будет ли кто сверять? (спойлер будут)
3. Комиссии: То что комиссия, заявленная на платформе, будет не совпадать с реальной, это же понятно? На рынке уровень комиссии меньше, например, клиент торговался и т.д.
Можно договориться с офисом об "инвестициях": платформа инвестирует 1 млн юаней, а агент платит повышенную комиссию (есть такой термин "прокрутить" выручку).
Потом волшебным образом получается, что количество сделок на платформе (по парсингу сайта) сильно меньше количества и суммы сделок в официальной отчетности.
Но завышение выручки же можно проверить через денежный поток? Ответ: Можно, а можно направлять свободный поток на покупку китайских компаний по завышенной цене.
Кто это всё нашел? Помните в фильме игра на понижение были герои, кто ездил по домам и смотрел реальное положение дел с залогами? Вот это такой же шортселлер Muddy Waters, чья команда сходила к офисам (в ковид!), поговорила с компанией, парсила сайт и проверила сделки.
Зашортили позицию (поставили на снижение цены). Потом Muddy Waters выпустили
отчет в декабре 21 года и... акции потеряли в цене 20%.
Почему так мало? Почему компания не обанкротилась?
Сработало несколько факторов:
• Буквально за несколько месяцев до выпуска отчета сменился генеральный директор (причем предыдущий умер, а это смена команды) и это уже обрушило акции почти на 70% (т.е. сработал эффект низкой базы).
• Руководство компании всё отрицало и не признало мошенических действий,
• А SEC ограничилось режимом наблюдения.
Как ни странно выручка тоже перестала расти бывшими темпами. И, видимо, желающих ездить и проверять офисы уже не было. Но и стоимость акций с 21 года почти не выросла, хотя
статьи хорошая ли идея инвестировать в китайскую платформу недвижимости я нашла. А стоит или нет, уже каждый сам решает. Но я бы не верила