Проектное финансирование начинает пробуксовывать.

Все больше управленцев высокого уровня начинают официально признавать, что алгоритм строительства через проектное финансирование хорош лишь на растущем рынке.

У многих есть уверенность, что при возникновении проблем у застройщиков банки сделают всё, чтобы выделить деньги на завершение проекта и не остаться с недостроем.

В этом вопросе я не на стороне оптимистов. Только рост ставки по проектному финансированию дает удорожание более 25%. При растущей себестоимости и падении строительного задела проще продать проект без дольщиков, чем достроить, имея околонулевые компетенции.

И тогда появятся дольщики, обманутые по закону.

Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков, спецвыпуск "ЕРЗ-тренды" от 18.04.2025:

Гарантия возврата денег и гарантия сохранности денег не одно и то же.

При проблемах у застройщика у банка возникает дилемма: дофинасировать, что предполагает дополнительное резервирование, или банкротить. Как показывает практика, процесс согласования занимает 3-4 месяца, что ещё больше осложняет ситуацию.

В результате по многим проектам придется вернуть деньги со счетов эскроу, у банков появятся неликвиды, а в стране - памятники закону о проектном финансировании в виде замороженных объектов.

В Новосибирске в 1 квартале 2010 года их число доходило до 120, но они принадлежали обманутым дольщикам, а теперь будут в собственности банков.

Банки будут любыми способами удерживать деньги на счетах эскроу, кто же откажется от бесплатных активов. Мы уже видим перенос сроков ввода с автоматической пролонгацией счетов эскроу.

Сейчас один из главных критериев оценки надежности застройщика - распроданность квартир в объекте, но в чистом виде она мало что дает.

По данным ДОМ.РФ у застройщика "ТЕЛЕЦЕНТР" распроданность – 61%, у ГК "ХИММЕТАЛЛ" – 58%, у ГК КПД ГАЗСТРОЙ – 56%, у ГК "ПОЛЯКОВ" – 53%, у компании "Брусника" -41%, у ГК СМСС-36%.

У ГК "РАСЦВЕТАЙ" продано только 10% квартир, а у компании "СИБИРЬИНВЕСТ" только 3%, хотя ненадежными эти компании не назовешь.

В этой ситуации я занимаюсь корректировкой критериев надежности застройщиков и объектов, не хочется ошибиться.

* Рейтинг составлен на базе ПД, размешенных на сайте агрегатора ДОМ РФ, данных аналитического центра компании "БУСЫ" и эксперта Максима Попова.

**Зеленым цветом выделены застройщики с большой долей продаж по ДКП.