📊 На ТОП-3 лидеров по строительному заделу в Новосибирской области приходится 31,57% незавершенного жилищного строительства региона.

По данным портала ЕРЗ на 1 мая 2025 года, первая тройка застройщиков региона возводит почти треть всех строящихся многоквартирных домов в Новосибирской области.

На вторую тройку приходится - 10,54%, на третью – 8,95%, на четвертую – 6,53%, на пятую – 4,59%, на шестую – 4,14% заделов текущего строительства.

Какие-то объекты возводятся быстрыми темпами, строительство других приостановлено, поэтому речь идет о полученных разрешениях на строительство.

Тем не менее, монополизация строительного рынка продолжается и в Новосибирской области.

📌 В большинстве регионов СФО монополизация существенно выше.
В Новосибирской области на ТОП-5 приходится 38,8% строительного задела, в Томской области – 77,9%, в Кемеровской области – 64,3%, в Омской области — 56,2%, в Красноярском крае – 46,2%. Чуть лучше обстоят дела в Иркутской области: там первая пятерка весит 36,2%.

В Московской области на ТОП-5 приходится 47,4% строительства МКД, в Санкт-Петербурге — 44,1%. Один из самых высоких уровней конкуренции в Свердловской области, где на первую пятерку приходится меньше 25% задела. Пару лет назад на рынке новостроек Новосибирска и Екатеринбурга был одинаковый уровень конкуренции был одинаков.

🥸 Сегодня, на мой взгляд, в Новосибирске повышается значение административного ресурса. КРТ с разной нагрузкой по строительству социальных объектов и тому подобное, но с другой стороны, только за два года появилось два крупных федеральных застройщика. Ждем прихода ещё двух.

*В таблице выделены федеральные застройщики, реализующие проекты в НСО

#новостройки_НСК

📉 В апреле цена квадратного метра в новостройках Новосибирска снизилась.

Мониторинг портала "МИР КВАРТИР" показал незначительное снижение средневзвешенной цены предложения квадратного метра в новостройках — на 0,7%. В первые три месяца 2025 года наблюдался умеренный рост.

Средняя цена квадрата в сделках зависит от доли проданных квартир бизнес-класса в конкретном месяце, потому что диапазон цен по разным проектам отличается в 3 - 3,5 раза. Если учитывать еще и комплексы апартаментов, то разница может составлять 5 - 5,5 раз.

Средняя цена на квартиры увеличилась в пределах статистической погрешности за счет вымывания наиболее доступных вариантов минимальной площади.

В моменте средневзвешенная цена квадрата стабилизировалась, и её дальнейшая динамика зависит от действий правительства по поддержке строительной отрасли и ключевой ставки ЦБ РФ.

🥸 В текущей ситуации можно выделить следующие тренды.

▫️ В общем объеме предложения идёт увеличение доли квартир эконом-класса, который зачастую объявляется комфортом.

▫️Наблюдается смещение строительных площадок в пригороды, где хорошо развита инфраструктура.

▫️Себестоимость строительства продолжает расти — за счет увеличения кредитной составляющей и нагрузки на строительство социальной инфраструктуры.

Подавляющая часть разрешений на строительство получается в рамках КРТ.

#новостройки_НСК #продажи_и_цены@rop_nsk

📉Общее число ипотечных кредитов в Новосибирской области упало в первом квартале 2025 года в 2,9 раза, в том числе, по рыночным программам — в 4,3 раза.

В первом квартале в Новосибирской области физическим лицам было предоставлено 3 000 ипотечных жилищных кредитов, 1 628 из них было выдано под залог прав требования по договорам долевого участия.

По отношению к средневзвешенному показателю за 2019 – 2024 годы

✔️по всем ипотечным кредитам падение составило 2,91 раза

✔️по числу ипотечных кредитов, взятых по рыночным условиям, — в 4,32 раза

✔️по ипотечным кредитам под залог ДДУ снижение произошло на 42%

⚠️Можно констатировать, что первый квартал 2025 года стал самым провальным за последние семь лет, как для региона, так и для страны в целом.

Даже до того, как была введена льготная ипотека, число кредитов на новостройки в Новосибирской области было больше, чем в 2025 году.

Не понятно, для чего все мантры от ведущих банков про снижение ставок по рыночным программам и активизацию ипотеки. Возможно, чтобы спокойно выплатить дивиденды или премии топ-менеджменту по итогам года.

🥸 В ситуации, когда суммарный объем депозитов физических лиц существенно превышает их суммарные кредиты, достройка банками всех начатых проектов на падающем рынке под большим вопросом. По этому вопросу планирую сделать отдельный пост.

После праздников начинаю публикацию постов про жилые комплексы, которые по моим расчетам будут достроены в срок или с задержкой не более квартала.

*Таблица составлена на базе данных с сайта ЦБ РФ.

#новостройки_НСК

🚀 Космические скидки с космических цен

Маркетологи новосибирских застройщиков разработали бесконечное количество акций и скидок — от бесплатной экскурсии на стройку или бесплатной электронной регистрации до скидки 30% при оплате сразу.

Даже при рассрочке предполагается скидка в зависимости от первоначального взноса. Отдельные внешние отделы продаж пытаются поднять цену услуг до 11% с оборота (вдруг кто-нибудь согласится), а застройщики готовы платить агентствам недвижимости до половины от этой суммы с определенных объемов продаж.

Во многих случаях это желание обратить на себя внимание или предложение покупателям поторговаться, в других — реальные скидки, связанные с уменьшением затрат при оплате «живыми деньгами».

Массовая рассрочка в Новосибирске не прижилась в основном из-за краткосрочности и высоких рисков для всех участников сделки. Если в регионах-лидерах доля сделок с рассрочкой доходит до 80%, то в Новосибирске не превышает и 8% на счетах эскроу.

Реальные скидки в домах с высокой стадией готовности укладываются в шкалу от 5% до 15%. В проектах с обязательствами передать ключи через два года цена с учетом скидок иногда остается выше средней по рынку для данной локации.

Есть скидки для участников СВО (не выше 2,5%), есть относительно недорогой ремонт, зашитый в ипотеку.

В виде скрытой скидки работает субсидированная ставка по ипотеке, часто без удорожания. В вариантах без первоначального взноса, дополнительные расходы застройщика, как правило, учтены. Работает рассрочка с удорожанием 5-8% в год и возможностью пролонгации свыше срока ввода.

🥸 Но любые космические скидки делаются с таких же космических цен. Поэтому сравнивайте варианты по соотношению «цена-качество» и реальный срок ввода.

#новостройки_НСК #продажи_и_цены@rop_nsk

🪙 Доходность вложений в недвижимость по городам России.

Эксперты РИА «Рейтинг» обновили рейтинг городов России по доходности инвестиций в недвижимость. Методика расчета учитывает среднегодовую доходность за последние три года.

Чтобы получить показатели 2022-2024 годов нужно в базе за 2021-2023 годы данные за 2021 год поменять на данные 2024 года.

Доходность для целей исследования считалась в среднем за три года (2022-2024 гг.) от прироста стоимости квартиры и сдачи ее в аренду. В расчетах учитывались выплаты НДФЛ, ЖКУ, за капитальный ремонт и налоги на имущество физических лиц. Среднегодовая доходность рассчитывалась с учетом потребительской инфляции.

📍По расчетам экспертов доходность инвестиций в недвижимость в Новосибирске выросла к показателям за 2021-2023 годы сразу на 3.1 п.п. или почти в 1,5 раза, с 6,7% годовых до 9,8%.

📌 По другим крупным городам СФО доходность вложений в недвижимость, наоборот упала. В Иркутске произошло троекратное падение, в Красноярске — в 2,5 раза, в Томске — в 2 раза, в Кемерово — почти в 2 раза, в Барнауле — в 1,5 раза, в Омске доходность снизилась на 25%.

В Москве, Санкт-Петербурге, Иркутске и Екатеринбурге доходность без учета аренды имеет отрицательные значения.

🥸 В Новосибирске доходность не могла вырасти. Если сравнивать 2021 и 2024 годы, то инфляция в 2024 году оказалась на 1,13% выше. При этом рост цены квадрата на вторичном рынке составил в 2021 году 24% против 9,5% в 2024.

В моменте инвестиционные вложения в недвижимость в Новосибирске не самый выгодный вариант. И уж точно не 9,8% годовых за минусом инфляции.

#новостройки_НСК

🌱Квадратный метр комнат в Новосибирске растет быстрее рынка.

Покупатели на время высокой ключевой ставки ушли в сегмент небольших квартир.

На первичном рынке есть альтернативные варианты покупки — семейная ипотека, рассрочка, траншевая ипотека, трейд-ин. На вторичном рынке только экономически бессмысленная ипотека или «живые деньги».

Не смотря на переизбыток вывода на рынок маленьких квартир — а в Новосибирске за последние 11 лет построено 158 тыс. студий, однокомнатных квартир и двухкомнатных студий с 2-мя окнами — цена квадратного метра в квартирах маленькой площади растет быстрее, чем рынок в целом.

Начиная с 2023 года, вырос спрос даже на комнаты.

📌 По результатам ежегодного мониторинга портала "МИР КВАРТИР", с декабря 2022 по апрель 2025 года средневзвешенная цена квадратного метра комнат выросла на 23,6%, с 80 850 рублей до 99 950 рублей.

📍 Средний прирост квадрата за 2023-2024 годы и первый квартал 2025 года в целом по вторичному рынку Новосибирска составил 19,7%, со 109 300 до 130 850 рублей.

Цена квадрата в полноценных квартирах площадью до 32 м2 выросли за это время на 38%.

При такой ситуации ни о какой демографии говорить не приходится.

🥸 На первичном рынке в основном работает семейная ипотека и рассрочка с непонятными перспективами, а на вторичном есть явный тренд на рост доли малогабаритных квартир и комнат.

#новостройки_НСК #продажи_и_цены@rop_nsk

❓Как будет расти цена на недвижимость? Прогнозируем динамику и отвечаем на вопрос подписчика.

В 1 квартале 2025 года цена предложения продолжает расти. Цена квадрата в новостройках подросла на 3%, в том числе, в марте — на 1,2%. Стоимость квадратного метра во вторичке выросла на 1,6%, за март стоимость составила 0%.

Средняя цена квадратного метра на основе реальных сделок в новостройках новосибирской агломерации в марте выросла к февралю на 0,3%, а к январю уменьшилась на 1,06%. Снижение цены произошло за счет роста доли квартир эконом-класса в общем объеме продаж.

Цена зависит от трех параметров:

◽️спрос

◽️предложение

◽️себестоимость

✔️ Высокая ключевая ставка и отмена массовой льготной ипотеки уменьшила спрос в 2,5 раза.

✔️ Предложение снижается за счет резкого снижения вывода новых проектов, но строительная отрасль инерционна, и в моменте общее предложение превышает спрос в 1,8-2,1 раза. Если не учитывать проекты, которых нет в продаже — то в 1,5-1,8 раза. Без проектов, где покупать рискованно, остается переизбыток 35-40%.

✔️ Потенциальный спрос, частично обеспеченный деньгами, в 2,5-3 раза превышает предложение.

Суммарный доход за год по вкладам и депозитам эквивалентен 24,5 тыс. двухкомнатных квартир в Новосибирске. Суммарный депозит физических лиц региона весит 136,5 тыс. квартир в Новосибирске.

🥸 Мой прогноз

🔺 Рост себестоимости строительства на стартующие в этом году проекты составит от 40% до 60%. Только проектное финансирование даст прирост 25-30%.

🔺Текущее превышение предложения над спросом в 3-4 квартале обеспечит потенциальным покупателям возможность неторопливого выбора, когда цена будет расти в 1,5-2 раза медленнее средств на депозите.

🔺Для покупателей с семейной ипотекой вряд ли будет более выгодный момент в текущем экономическом цикле.

🔺Ситуация для продавцов сложная, уже и на вторичке можно приобрести квартиру в рассрочку от физического лица.

🔺Главное — не упустить оптимальный момент для покупки, и не получить задешево себе проблему в потенциальном долгострое.

🔺 Через 1,5-2 года рост цен ускорится.

* ответ на вопрос к публикации от 17.04.2025, по круглому столу радио «Комсомольская правда» - Новосибирск»

#новостройки_НСК #рейтинги_и_прогнозы@rop_nsk

📉 В первом квартале 2025 года рынок недвижимости Новосибирской области ушел в минус по всем основным показателям.

Из данных, опубликованных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по НСО, видно, что в регионе усиливается падение числа сделок на вторичном и первичном рынках.

↘️ В первом квартале 2025 года общее количество зарегистрированных прав на жилые помещения по договору купли-продажи (мены) снизилось на 20,3% по отношению к 1 кварталу 2024 года. К средневзвешенному показателю за 4 предыдущих года падение составило 29,7%.

↘️ Общее количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве снизилось к 1 кварталу 2024 года на 42,2%, к продажам по ДДУ за 4 года — на 43%.

↘️ Продажи квартир и апартаментов в новостройках снизились на 30,9% и 36,1% соотвественно.

↘️ Удельный вес продаж по ДДУ уменьшился в общем объеме реализации квартир на первичном и вторичном рынках до минимального показателя 19,8%.

🔻Отношение числа договоров об уступке прав требования по договорам участия в долевом строительстве к общему числу ДДУ снизилось до 8%, что примерно соответствует доле инвестиционных договоров.

↘️ Общее количество регистрационных записей об ипотеке снизилось к первому кварталу 2024 года на 30,4%, при этом число погашенных ипотек даже немного выросло, что не удивительно при такой ключевой ставке.

На 48% выросло количество зарегистрированных прав, ограничений и обременений объектов недвижимости.

🥸 Число запросов в РЕЕСТР выросло на 16% к 1 кварталу 2024 года и на 85% к средневзвешенному показателю за 1 квартал 2021-2024 годов, что говорит о желании всё проверять официально и о повышении доверия к местному РОСРЕЕСТРУ.

#новостройки_НСК

💯Об отмене допкомиссии по льготной ипотеке.

Главы СБЕРа и ВТБ в интервью журналисту Павлу Зарубину заявили, что отменят допкомиссию за выдачу льготных ипотечных кредитов.

При этом, по мнению Германа Грефа, дополнительные сборы — это вынужденная мера, чтобы хоть как-то удержать объемы выдачи ипотечных кредитов, поскольку ипотека сегодня убыточна.

Андрей Костин объяснил появление комиссий корпоративной солидарностью:

«Мы не хотели сначала вводить комиссии, не ввели их, но к нам пришли все из других банков, поэтому вынуждены были сравняться»

Глава СБЕРа опасается, что отмена дополнительных комиссий может привести к резкому падению объемов льготной ипотеки, потому что банки не могут выдавать ипотеку себе в убыток.

📍Немного про «убыточность» банков

В 2024 году прибыль СБЕРа — 1,58 трлн. руб., рост к 2023 году составил 4,8%.

Чистая прибыль в 1 квартале 2025 года — 404,5 млрд. руб., рост к 1 кварталу 2024 года — 11,1%.

Чистая прибыль ВТБ в 2024 году — 551,4 млрд. рублей, рост к 2024 году 27,6%.

За первые 2 месяца 2025 года прибыль группы ВТБ выросла к аналогичному периоду 2024 года на 26,4% и составила 77,5 млрд. руб.

Раз ипотека убыточна, то банки, естественно, получили прибыль, вкладывая средства в другие отрасли.

Но и здесь не всё просто. Например, в 2024 году убыток СБЕРа от непрофильных активов составил 284 млрд. рублей.

🥸 Пока у застройщиков остается двойная зависимость от банков — по ипотеке и проектному финансированию — тестирование «красных линий» по вводу дополнительных комиссий продолжится.

Охладить их пыл поможет введение солидарной ответственности за ввод объекта в срок и реальная ответственность за нарушения законодательства.

Собрали неправомерно дополнительные комиссии — верните обратно застройщикам и заплатите такую же сумму в бюджет в виде штрафа.

А если всё по закону, то вопросы к Госдуме.

#новостройки_НСК #финансы@rop_nsk

Проектное финансирование начинает пробуксовывать.

Все больше управленцев высокого уровня начинают официально признавать, что алгоритм строительства через проектное финансирование хорош лишь на растущем рынке.

У многих есть уверенность, что при возникновении проблем у застройщиков банки сделают всё, чтобы выделить деньги на завершение проекта и не остаться с недостроем.

В этом вопросе я не на стороне оптимистов. Только рост ставки по проектному финансированию дает удорожание более 25%. При растущей себестоимости и падении строительного задела проще продать проект без дольщиков, чем достроить, имея околонулевые компетенции.

И тогда появятся дольщики, обманутые по закону.

Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков, спецвыпуск "ЕРЗ-тренды" от 18.04.2025:

Гарантия возврата денег и гарантия сохранности денег не одно и то же.

При проблемах у застройщика у банка возникает дилемма: дофинасировать, что предполагает дополнительное резервирование, или банкротить. Как показывает практика, процесс согласования занимает 3-4 месяца, что ещё больше осложняет ситуацию.

В результате по многим проектам придется вернуть деньги со счетов эскроу, у банков появятся неликвиды, а в стране - памятники закону о проектном финансировании в виде замороженных объектов.

В Новосибирске в 1 квартале 2010 года их число доходило до 120, но они принадлежали обманутым дольщикам, а теперь будут в собственности банков.

Банки будут любыми способами удерживать деньги на счетах эскроу, кто же откажется от бесплатных активов. Мы уже видим перенос сроков ввода с автоматической пролонгацией счетов эскроу.

Сейчас один из главных критериев оценки надежности застройщика - распроданность квартир в объекте, но в чистом виде она мало что дает.

По данным ДОМ.РФ у застройщика "ТЕЛЕЦЕНТР" распроданность – 61%, у ГК "ХИММЕТАЛЛ" – 58%, у ГК КПД ГАЗСТРОЙ – 56%, у ГК "ПОЛЯКОВ" – 53%, у компании "Брусника" -41%, у ГК СМСС-36%.

У ГК "РАСЦВЕТАЙ" продано только 10% квартир, а у компании "СИБИРЬИНВЕСТ" только 3%, хотя ненадежными эти компании не назовешь.

В этой ситуации я занимаюсь корректировкой критериев надежности застройщиков и объектов, не хочется ошибиться.

* Рейтинг составлен на базе ПД, размешенных на сайте агрегатора ДОМ РФ, данных аналитического центра компании "БУСЫ" и эксперта Максима Попова.

**Зеленым цветом выделены застройщики с большой долей продаж по ДКП.

Гарантия возврата денег не является гарантией их сохранности.

Все больше управленцев высокого уровня начинают официально признавать, что алгоритм строительства через проектное финансирование хорош на растущем рынке.

У многих есть уверенность, что при возникновении проблем у застройщиков банки сделают всё чтобы выделить деньги на завершение проекта, чтобы не остаться с недостроем.

В этом вопросе я не на стороне оптимистов. При растущей себестоимости, а только рост ставки по проектному финансированию даст удорожание больше 25% и падении строительного задела проще продать проект без дольщиков проще, чем его достроить имея около нулевые компетенции.

И тогда появятся дольщики, обманутые по закону.

В заголовке цитата президента Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антона Глушкова из спецвыпуска ЕРЗ-трендов от 18.04.2025:

Гарантия возврата денег и гарантия сохранности денег не одно и то же.

При проблемах у застройщика у банка возникает дилемма дофинасировать, что предполагает дополнительное резервирование, или банкротить. Как показывает практика процесс согласования занимает 3-4 месяца, что ещё ухудшает ситуацию.

В результате по многим проектам придется вернуть деньги со счетов эскроу, у банков появятся неликвиды, а в стране памятники закону о проектном финансировании в виде замороженных объектов.

В Новосибирске их число доходило до 120, но они принадлежали обманутым дольщикам, а теперь будут в собственности банков.

Банки будут любыми способами удерживать деньги на счетах эскроу, кто же откажется от бесплатных активов, мы уже видим перенос сроков ввода с автоматической пролонгацией счетов эскроу.

Сейчас один из главных критериев оценки надежности застройщика расспроданность квартир в объекте, но в чистом виде она мало что дает.

По данным ДОМ.РФ у застройщика ТЕЛЕЦЕНТР распроданность – 61%, у ХИММЕТАЛЛА – 58%, у КПД ГАЗСТРОЙ – 56%, у ГК ПОЛЯКОВ – 53%, у Брусники -41%, у СМСС-36%.

У ГК РАСЦВЕТАЙ продано только 10% квартир, а у компании СИБИРЬИНВЕСТ только 3%, хотя ненадежными эти компании не назовешь.

В этой ситуации я занимаюсь корректированием критериев надежности застройщиков и объектов, не хочется ошибиться.

Рейтинг составлен на базе ПД, размешенных на сайте агрегатора ДОМ РФ, данных Аналитического центра компании БУСЫ и эксперта Максима Попова

🪙Рассрочка по договорам долевого участия стала одним из основных инструментов продаж после отмены льготной ипотеки на новостройки. О ее масштабах — реальная аналитика 👇

На конференции СБЕРа директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов сообщил, что на счета-эскроу не поступил 1 триллион рублей, вырученных от продажи новостроек.

По оценке ЦБ, общая стоимость проданных по договорам долевого участия (ДДУ) объектов жилья составила 7,4 трлн. руб. Однако, около 13% этой суммы, порядка 1 трлн. руб., пока не поступила на счета эскроу, что вызывает обеспокоенность регулятора.

«Сделки были, но на эскроу-счета сумма еще не пришла», — отметил Данилов, подчеркивая, что основной причиной стала реализация жилья в рассрочку, предоставляемая застройщиками.

☝️На мой взгляд, это очень поверхностная аналитика, которая необходима банковским структурам для принятия нужных решений.

Даже таблица, составленная исключительно на основе данных ЦБ РФ по суммам на счетах-эскроу в регионах и банка ДОМ.РФ по привлеченным средствам, показывает, что основные объемы рассрочки приходятся на столичные регионы.

Главное, для ЦБ РФ ограничить рассрочку, так как это крайне невыгодно банкам, а любую аналитику несложно подвести под это решение.

❗В Новосибирской области объем рассрочки на эскроу-счетах на 1 марта 2025 года составил максимум 7,37%, и это включая аккредитивы.

🥸 По некоторым регионам сумма на счетах-эскроу превышает максимально возможную. Это означает, что есть вопросы и к методике учета, и к синхронизации данных ДОМ.РФ и ЦБ РФ.

Возможно, это связано с тем, что есть застройщики, имеющие счета-эскроу без проектного финансирования. В Новосибирске такая компания — это "Краснообск МонтажСпецстрой".

#новостройки_НСК #финансы@rop_nsk

🧐 Рассмотрим динамику доли ИЖС в общем объеме ввода общей площади жилых помещений в Новосибирской области и некоторые нюансы статистики.

Все данные отображены в таблице, которую я составил на основе годовых отчетов РОССТАТА на начало следующего года. Коррекция через год-полтора обычно не превышает 1%.

📌 Ввод ИЖС по кварталам выделен зеленым цветом.

Если разбить 2015-2024 годы на две «пятилетки», как было принято до 1985 года, то в 2015-2019 годах ежеквартально вводилось по 501,1 тыс. м2, в том числе, 147,1 тыс. м2 в сегменте ИЖС.

В 2020-2024 годах ежеквартальных ввод увеличился на 18,1% — с 501,1 до 591,7 тыс. м2, в том числе, ИЖС вырос на 30,5% — с 147,1 до 192 тыс. м2.

В таблице видно, что с момента пиковых значений по вводу ИЖС в 2014 году – 750,9 тыс. м2 — до 2020 года объем ИЖС снизился в 1,5 раза, до 493,6 тыс. м2.

Но тут подоспела дачная амнистия. Начиная с третьего квартала 2019 года в статистике появилась новая графа:
с учетом жилых домов на участках для ведения садоводства

В 2019 году новшество прибавило 2,2% к статистическим значениям, а в 2020 году дачные дома составили 30% всего ввода ИЖС.

В 2021 году ввод дачных домов считать не перестали, но уже отдельно не выделяют.

🥸 Рост ИЖС продолжается. По официальным данным ввод за первый квартал 2025 года составил 537 тыс. м2 — это 3,5 - 4 тысячи домов, небольшой город (!) всего за 3 месяца при нашей дорожной инфраструктуре.

Посмотрим динамику по следующим кварталам.

*Публикация — ответ на вопрос к посту за 16 апреля.

#новостройки_НСК

🏨Цены на недвижимость в Новосибирске могут подскочить

🗣Рынок недвижимости затаился. Покупатели ждут, когда упадёт ключевая ставка, а значит - и ставка по ипотеке. Ведь тогда, полагают люди, жильё станет доступней.

🗣Чтобы обсудить это, «Комсомольская правда» собрала экспертный Круглый стол.

🗣Разобрать ситуацию на рынке пришли:

Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев

Руководитель офиса продаж компании «Сибирь Девелопмент» Сона Карташова

Руководитель филиала агентства недвижимости «Жилфонд» Михаил Чайко

Руководитель отдела продаж компании «Дом Солнца» Максим Попов

Заместитель генерального директора по продажам компании «Строй-Интеграл» Екатерина Мальцева

Руководитель отдела продаж группы компаний «Дом-Строй» Алёна Зайцева

Руководитель отдела продаж «БЭЛ Девелопмент» Сергей Соловьёв

PR-директор Многофункционального комплекса «Freedom» Артём Сиволапов

Руководитель направления по работе с партнёрами «SG Development» Анастасия Пятенко

Руководитель службы маркетинга компании «Талан» Татьяна Ващенко

Руководитель направления по работе с партнёрами «Группа Мета» Татьяна Петрова

Провёл круглый стол редактор Радио «Комсомольская правда» Вадим Алексеев

Так что же происходит на рынке недвижимости? Самые интересные тезисы, озвученные на дискуссии, таковы:

📌В регионе накопилось 65 тысяч непроданных квартир

📌Есть стабильный спрос на дорогую жилую недвижимость, а в эконом-классе – стагнация

📌Чтобы стимулировать спрос, некоторые застройщики предлагают рассрочку

📌Снижать цены застройщики не планируют

📌Ожидать стремительного снижения ключевой ставки не стоит

📌После снижения ипотечных ставок эксперты прогнозируют резкий рост цен на недвижимость

Чтобы не пропускать новости о недвижимости, подпишиcь на Радио «Комсомольская Правда» - Новосибирск в Telegram

📊Доля апартаментов в общем количестве квартир и апартаментов, реализованных в новостройках новосибирской агломерации в 1 квартале по ДДУ, составила 9,4%.

Доля апартаментов в общем количестве продаж новосибирской агломерации в 2023 году составляла 6,2%, в 2024 году - 8,6%, в 1 квартале 2025 года – 9,4%. Это 285 апартаментов из общего объема 3021 лот.

📌 В суммарной площади удельный вес апартаментов в 1 квартале года равен 8%, а в квартальной выручке — 11,9%.

Средняя площадь лота в апартаментах на 15,2% меньше средней площади квартиры в новостройке, а средневзвешенная цена квадратного метра, соответственно, на 26,2% выше.

В общем объёме реализованных апартаментов я не учитывал технические сделки, когда лоты по 300 – 600 квадратов продавались по себестоимости.

ТОП-3 по суммарному объёму продаж в 1 квартале 2025 года составили проекты:

▫️ «АЭРОН» – 66 лотов площадью 4 365 кв. метров

— сумма 960 622 тыс. руб.
— цена 220 073 рублей за м2

▫️FREEDOM – 64 лота площадью 2 408 кв. метров

— сумма 680 155 тыс. руб.
— цена 282 456 руб. за м2

▫️Land Lord – 53 лота площадью 1 416 м2

— сумма 263 279 тыс. руб.
— цена 185 930 руб. за м2

🔝 Лидером по цене квадрата стал проект GAGARIN CITY – 24 лота площадью 933 м2

— сумма 265 950 тыс. руб.
— цена – 285 048 руб. за м2

#новостройки_НСК #апартаменты@rop_nsk

⏬️ Объем ввода общей площади жилых помещений в 1 квартале 2025 года в Новосибирской области снизился к показателям 2024 года всего на 1,6%.

По итогам двух первых месяцев отставание превышало 10%, но сократилось за счет роста показателей марта 2025 года к марту 2024 года на 18,1%.

Ввод МКД за 1 квартал упал к прошлому году на 40%, статистика по ИЖС показывает рост на 65,5%, в том числе, прирост ИЖС в марте составил 113,7%.

В результате доля ИЖС в общем объеме ввода выросла до 61,3%, по сравнению с 36,5% за 1 квартал 2024 года.

В целом по РФ доля ИЖС составила 77,1% от общей площади ввода жилья.

📌 За счет высоких показателей в марте в текущем рейтинге регионов по суммарному объёму ввода жилья Новосибирская область переместилась с 9 на 7 место, по МКД — с 6 строки на 4-ю, а по ИЖС с 10 на 9 позицию.

Объем ИЖС за 1 квартал превышает показатели региона за 5 месяцев 2024 года: было сдано 537,8 тыс. м2 против 497 тыс. м2.

🥸 Из проектов, введенных в марте 2025 года, хочу отметить

✔️ два дома ГК VIRA суммарной площадью почти 40 тыс. м2

✔️проект «Рубин» от застройщика «Камея» на 360 квартир суммарной площадью 20 тыс. м2

✔️дом от СК «СибирьИнвест» суммарной площадью 13,5 тыс. м2 со средним размером квартиры 103 м2 и машиноместом на каждую квартиру.

#новостройки_НСК #ввод_жилья@rop_nsk

🔝 Лидеры продаж новосибирской агломерации в 1 квартале 2025 года.

Продажи новостроек в 1 квартале 2025 года упали на 36% к среднегодовому показателю 1 квартала за предыдущие 4 года.

В январе-марте 2025 года застройщиками Новосибирской области было продано по ДДУ 3 021 квартир в жилых новостройках и лотов в комплексах апартаментов.

Средняя площадь реализованной квартиры составила 48,3 м2, средневзвешенная цена квадрата в сделках по ДДУ – 148 895 руб.

📍Общий объем продаж по ДДУ в марте составил 1 196 лотов.

Таких низких продаж не было со второго квартала 2022 года, после начала СВО, когда ЦБ РФ резко увеличил ключевую ставку сразу на 10,5%, до 20% годовых.

🔝ТОП-20 по суммарной выручке в 1 квартале 2025 года составили застройщики:

▫️КПД ГАЗСТРОЙ

▫️ГК «ПОЛЯКОВ»

▫️ ГК «РАСЦВЕТАЙ»

▫️ Компания «БРУСНИКА»

▫️ ГК СМСС

▫️SG Development

▫️ ГК «СОЮЗ»

▫️ ГК VIRA

▫️СТРАНА

▫️ ГК «Первый Строительный Фонд»

▫️СЗ «ФРИДОМ-СИТИ»

▫️ ГК «ЭТАЛОН»

▫️ «АСТОН. Стройтрест 43»

▫️ ГК «ЮНИТИ»

▫️ ГК «МЕТА»

▫️ ГК «ХИМММЕТАЛЛ»

▫️ СЗ «СИНЕРГИЯ»

▫️Строительная компания «ЭНЕРГОМОНТАЖ»

▫️ТЕЛЕЦЕНТР

▫️ПСК «СИБИРЬ»

Отмечу, что у компаний «РАСЦВЕТАЙ», «ЭНЕРГОМОНТАЖ» и «Первый Строительный Фонд» кроме квартир, реализованных по ДДУ, есть значительные объемы продаж готовых квартир в уже сданных домах по ДКП (договорам купли-продажи), а у ГК «КПД Газстрой» самым крупным покупателем в марте была мэрия Новосибирска.

Если делать ранжирование по числу реализованных лотов, то застройщики «ОЛМА» и ИСК «ОПТИМУМ СИБИРЬ»заменят в ТОП-20 компании ТЕЛЕЦЕНТР и ЮНИТИ.

🥸 На ТОП-20 лидеров продаж приходится 73,4 % всех проданных квартир и 72,8% суммарной выручки за 1 квартал 2025 года.

* Рейтинг составлен на базе проектных деклараций, размешенных на сайте агрегатора ДОМ РФ, данных аналитического центра компании «БУСЫ» и эксперта Максима Попова.

#новостройки_НСК #рейтинги_и_прогнозы@rop_nsk

❓Каким источникам информации стоит доверять, а к каким лучше отнестить с осторожностью? Казалось бы, у крупных структур индекс доверия по умолчанию больше, но чтобы добраться до объективности, порой нужно читать между строк. Рассмотрим анализ аналитического отчета агрегатора "Домклик".

10 апреля вышел отчет аналитического центра "Домклик" по итогам марта 2025 года. Основные выводы озвучил директор департамента «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи:

В марте мы зафиксировали значительное увеличение объемов ипотечного кредитования. По итогам месяца Сбер выдал 172 млрд. рублей, что превышает февральские показатели на 36% и на 18% значения марта 2024 года. Кроме того, доля Сбера на рынке ипотеки достигла 68,7%.
Вместе с тем:

За прошедший месяц банк выдал более 22,5 млрд. рублей по базовой ипотеке, что выше значений февраля на 15%. Это связано, в том числе, со снижением ставок по рыночным ипотечным программам.
Информация мгновенно разлетелась по всем СМИ в виде посыла потенциальным заемщикам: «Вперёд, к новым ипотечным кредитам на рыночных условиях».

☝️Если не копать глубже, то появляется ощущение, что ипотечный рынок растет, раз объемы кредитования у банка с долей 68% увеличиваются.

И в завершение немного статистики от Сбера, про которую умолчал Домклик. Объемы ипотечного кредитования на покупку готовых квартир в марте 2025 года к марту 2024 года упали в три раза.

🥸 Ни о каком восстановлении рыночной ипотеки при таких ставках речи быть не может.

По данным ДОМ.РФ:

В марте выдача ипотеки сохранилась приблизительно на уровне февраля: банки выдали 61 тыс. кредитов (-48% к марту 2024 г.) на 258 млрд руб. (-42%).
Феномен Сбера состоит в том, что в начале 2024 года банк одним из первых ввел сбор для застройщиков за оформление льготной ипотеки и одномоментно потерял свою долю на рынке новостроек. К марту 2025 года доля Сбера восстановилась, а данные Домклик при принятии важных решений нужно использовать с осторожностью.

*В таблице рэнкинг банков за март 2024 года, источник - портал ДОМ.РФ.

#новостройки_НСК

🏗️ Проданных квартир в домах со сдачей в следующем году в новосибирской агломерации все меньше — их удельный вес уменьшился в 1,4 раза.

За год с февраля 2024 года по февраль 2025 доля проданных квартир со сдачей до конца соответствующего года уменьшилась в новосибирской агломерации на 3 п.п. с 52% до 49%. При этом суммарная площадь таких квартир в активной продаже выросла в Новосибирске на 55%, с 315 тыс. м2 до 490 тыс.м2.

❗️Тренд на рост затоваренности рынка еще более ярко демонстрирует уровень распроданности квартир со сдачей в следующем году. В феврале 2024 года удельный вес проданных квартир со сдачей до конца следующего года составлял 33%, в феврале 2025 года уже 23% или в 1,43 раза меньше.

🥸 Основная часть квартир в домах, сданных в 2024 году, была продана в 2023-2024 годах. Вторая половина 2023 года и первая половина 2024 года были рекордными по уровню продаж, поэтому доля квартир, проданных на момент ввода дома, составила в новосибирской агломерации за 2024 год – 77,7%. Резкого взлета объемов продаж в 2025 году ждать не приходится, поэтому можно ожидать, что уровень распроданности квартир, сданных в этом году, снизится на 5 - 7 п.п.

При сохранении уровня ключевой ставки доля непроданных квартир в сданных домах в 2026 году станет основной проблемой как для застройщиков, так и для банков.

#новостройки_НСК #затоваренность@rop_nsk

❓ Сегодня разбираем экономику огромных скидок от застройщиков. Что это — расчет или парадокс?

Банки подтверждают застройщикам субсидированные ставки по ипотеке только без удорожания.
Единственный способ попасть в эту парадигму — включить все потенциальные плюшки в цену заранее.

▫️Привожу расчеты с помощью ипотечного калькулятора на примере квартиры стоимостью 6 млн. руб. по реально действующим предложениям банков (название застройщика скрыто).

✔️ «Сбер» объявляет о собственной доле 12,8% в общем объёме кредита, предлагая покупателю бонус в виде ставки 3,5% на первые 5 лет дополнительно к условиям по семейной ипотеке.

🔹ВТБ ничего не скрывает от слова совсем. Просто хочет 7,5% за продажу лимитов, выделенных государством, конкретному застройщику.

При ипотечном займе по условиям «Сбера» ежемесячная сумма платежа в первые 5 лет будет составлять 26 942 руб., ниже арендной ставки на равноценную квартиру.

По условиям ВТБ заемщик должен будет платить 35 973 руб. в месяц.

☝️За 5 лет разница в платежах составит 542 тысячи рублей — 1,616 млн. рублей в сбере против 2,158 в ВТБ. Удорожание на 5,3% приводит к снижению ежемесячного ипотечного платежа на 33,5%.

Если покупать квартиру в ипотеку на вторичном рынке, то ее цена будет на 22% ниже – 4,9 млн. рублей.

Ежемесячный ипотечный платеж по кредиту 4,9 млн. рублей по минимальной рыночной ставке 25,5% будет составлять 104 178 рублей. При этом общая сумма платежа за 30 лет — 37,5 млн.

🥸 Именно гигантская разница в платежах позволила поставить ценообразование на рынке новостроек с ног на голову.

Поэтому отдельные застройщики, которые заранее включили в цену квадрата и банковские сборы, и скрытый первоначальный взнос, и завышенный относительно рынка процент вознаграждения для риэлторов, делают скидки при покупке без ипотечного плеча до 20%.

И как всегда, за всё платит конечный покупатель.

* для подготовки поста использована информация с сайта агрегатора TrendAgent.

#новостройки_НСК #ипотека_или_аренда@rop_nsk