Как заработать 22,5% на складах?

Продолжаю рассказывать о фондах для инвестиций в недвижимость. Сегодня смотрим на фонд ПАРУС-КРАС с ожидаемой доходностью 22,5% на 5 лет

В чем идея?

ПАРУС покупает огромный логистический комплекс класса А в Красноярском крае и сдает его в аренду $OZON и $SBER Логистика, а полученной прибылью делится с инвесторами. Склад, кстати, прям свеженький, только построили. Доход формируется за счет ренты и роста стоимости самого логистического комплекса: на горизонте 5 лет ПАРУС ожидает показать доходность в 22,5% годовых

Детали:

• Доходность: 22,5% годовых на горизонте 5 лет (прогнозная)
• Площадь: парка 140 га, двух корпусов - ~65 тыс м (с возможностью расширения)
• Стоимость: 72,3 тыс за м; 4,8 млрд - весь актив
• Локация: д. Старцево в 20 мин от центра Красноярска; 100м до федеральной трассы Сибирь
• Арендаторы: Озон и Сбер Логистика
• Договоры: нерасторгаемые долгосрочные с ежегодной индексацией на 5-8%
• Заполняемость: 100%
• ISIN: RU000A108UHO
• Комиссия УК: 5% за вход + 10% от прибыли
• Цена пая: 900₽

Как складывается доходность 22,5%?

Арендаторы платят ренту, причем она растет ежегодно на 5-8%, то есть денежный поток постоянно увеличивается. Если в первый год это 12%, то на 5 год уже 13%. Эту ренту ПАРУС распределяет среди пайщиков

Логично, что склад со временем растет в цене, впитывая в себя инфляцию и дорожая за счет высокого спроса. ПАРУС прогнозирует, что к 2029 его цена вырастет с 4,8 млрд до 6,8 млрд рублей, что транслируется в 10% годовых

ПАРУС планирует привлечь 1,5 млрд средств инвесторов, а остальное уже взято в кредит по ставке КС+3,3%: по мере снижения ставки будет сокращаться и финансовая нагрузка, а также часть долга будет погашаться за счет денежного потока. Фактически стоимость фондирования выходит в 21%+3,3%-12%=12,3%, то есть инвесторы получают второе плечо по такой ставке. А со временем оно и вовсе станет «бесплатным»

Такой подход - с привлечением заемного финансирования - более рискованный, чем традиционный «купи на свои и держи», однако позволяет заработать ощутимо больше при смягчении политики ЦБ: на снижении ставки дешевеет фондирование + растет стоимость самого склада. Фонд для квалифицированных инвесторов, так что они в любом случае смогут проанализировать все риски и возможности

👍