🏙 Петербург может получить свой «Сити»: детали амбициозного проекта у Ладожской
Застройщик «КРТ-Девелопмент» предложил возвести в Санкт-Петербурге высотный общественно-деловой кластер «Петербург Сити» рядом со станцией метро «Ладожская». Проект уже внесен на рассмотрение в Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА).

Что предлагают?
📍 Где: Участок 72 га за Ладожским вокзалом (границы — улицы Зольная, Ворошилова, Складская).
🏗 Что построят: Ансамбль небоскребов с офисами, жильем, торговыми и общественными пространствами.

💡 Концепция:
— «Пятиминутный город» — все необходимое в шаговой доступности.
— «Транзитно-ориентированный девелопмент» — упор на транспортную инфраструктуру (метро, вокзал).
💰 Инвестиции: Не менее 350 млрд руб.
📅 Сроки: Реализация в рамках КРТ (комплексное развитие территорий) с 2025 по 2030 год.

Чем проект отличается от «Лахта Центра»?
— Локация: «Ладожская» — не периферия, а транспортный узел с доступом к метро и вокзалу.
— Многофункциональность: В «Петербург Сити» планируют совместить бизнес, жилье и социальную инфраструктуру, тогда как «Лахта Центр» ориентирован в основном на офисы.
— Масштаб: 72 га против 17 га у «Лахта Центра».

В целом проект имеет смысл, поскольку вакантных площадей в офисах как Санкт- Петербурга, так и Москвы, особенно А класса, все меньше и это хорошее направление для долгосрочных инвестиций.

🏦 Застройщики продолжают лоббировать интересы, но ЦБ не сдается
На заседании президиума Госсовета 15 апреля 2025 года застройщики через Мутко и Хуснуллина попытались надавить на ЦБ, жалуясь на трудности, задержки строительства и просили вернуть льготную ипотеку и расширить рассрочку на период после окончания строительства (естественно, увеличивая при этом цену за квартиру на 5%-10%).

Проблемы застройщиков
— Снижение спроса: Рынок столкнулся с падением спроса из-за дороговизны кредитов.
— Запуск новых проектов: На 23% уменьшился ввод новых жилищных проектов из-за роста стоимости банковского финансирования и долговой нагрузки застройщиков 4.
— Дополнительные комиссии: Банки взимают с граждан до 10% комиссий по льготным ипотечным программам, что снижает доступность господдержки.

Позиция ЦБ и Эльвиры Набиуллиной
— Кредитная политика: Глава ЦБ пообещала разобраться с комиссиями банков по ипотеке, которые достигают 5–10%, а иногда и 25% (по словам регионов). Предложено запретить выдачу льготной ипотеки через банки, взимающие такие сборы.5.
— Риски для отрасли: Набиуллина признала, что высокие ставки создают давление на застройщиков, но подчеркнула, что без жёсткой политики инфляция стала бы ещё выше. При этом она отметила: ипотека будет расти, но умеренно — на 3–8% в год.
- Цены на жильё: Уже замедлились, в ряде регионов — заметно. При продолжающемся росте зарплат, доступность жилья немного, но повысится.

Что это значит для покупателей и инвесторов?
▪️ Льготная ипотека не расширяется, дешёвых денег пока не будет. ▪️ Цены стабилизируются, в ряде городов уже падают. ▪️ Скидки от застройщиков растут, особенно для покупателей с наличными.

Приветствую новых подписчиков! И отдельная благодарность Константину за рекомендацию телеграмм канала.

📉 Аренда дешевеет, новостройки не продаются, а застройщики — в слезах

На прошлой неделе сразу несколько знаковых заявлений: ▪️ Мутко пожаловался Путину на тяжёлые времена в строительстве. ▪️ Хуснуллин рассказал о 100 тыс. семьях, чьи дома задерживаются на полгода.

Цель этих выступлений понятна — надавить на Центробанк и добиться возвращения щедрой льготной ипотеки. Мол, без неё рынок не выживет.
Но Путин ответил в духе: «Не драматизируйте. Сейчас жильё доступнее, чем в советское время».
Перевод на русский: «Не нойте, стройте». Но застройщики настаивают: без льготной ипотеки — коллапс.

💥 И тут — внезапно — в «Ведомостях» выходит материал: якобы застройщики планируют сократить запуск новых проектов на 30%. Звучит тревожно, но если копнуть цифры:
📊 На деле:
• В первом квартале 2025 запуск новостроек упал на 24% к прошлому году.
• Это минус 2,6 млн кв.м. по сравнению с 2024 годом.
• Более того, общий план по вводу жилья на 6 лет вперёд вырос: 105 млн кв.м. → 113 млн кв.м. (январь 2024 → январь 2025).
• По ближайшему 3–6 летнему горизонту: 29 млн кв.м. → 33,3 млн кв.м.
❓Минус 2,6 млн кв.м. — это не дефицит. Это просто коррекция.

🧮 А теперь немного истории: после кризиса 2008 года, когда реально было тяжело, застройщики смогли снизить цены на 20-30%. И выжили. Сейчас, после удвоения цен за последние несколько лет, они плачутся, что не могут жить без очередной волны спроса.

При этом:
• Скидки уже вернулись (30% у «Эталона, снижение у «Гранели», «Брусники», «А101», «Самолёта»).
• Значит, резерв для снижения есть. Просто не хочется снижать.

💡 Вывод: застройщики будут активно продвигать истории про будущий дефицит и рост цен. Но цифры пока говорят о другом. Дефицита нет. А потенциал к снижению — есть.

(продолжение)
Сколько лет нужно, чтобы окупить квартиру?

Возьмем пример однокомнатной квартиры в Москве:
• Стоимость покупки: 10 млн руб. (средний ценник за «однушку» в новостройке).
• Аренда: 82 тыс. руб./мес → 984 тыс. руб./год (до вычета расходов).
• Доходность: 9,8% годовых.

Но!
→ Налоги: 13% НДФЛ → уже осталось от первоначальной суммы 856 тыс. руб./год.
→ Коммуналка + страхование: ~15 тыс. руб./мес → -180 тыс. руб./год.
→ Косметический ремонт каждые 5 лет: ~300 тыс. руб. → -60 тыс. руб./год (в пересчете).
→ Простой между арендаторами: 1 месяц в год → -82 тыс. руб.

Итоговая чистая прибыль:
984 000 – 128 000 (налоги) – 180 000 – 60 000 – 82 000 = 534 000 руб./год (5,3% доходности).

Срок окупаемости:
10 000 000 / 534 000 ≈ 18,7 лет.

Поэтому в последних (первый и второй) расчетах, я даже не стал рассматривать долгосрочную сдачу квартир в аренду как отдельный инвестиционный инструмент, поскольку в рублях и с такой инфляцией это не окупается. По краткосрочной аренде вопросов нет, там с окупаемостью все в порядке.

🔥 АРЕНДА В МИЛЛИОННИКАХ РУХНУЛА: ПОЧЕМУ КВАРТИРА СТАНОВИТСЯ УБЫТОЧНЫМ АКТИВОМ

Рынок долгосрочной аренды в крупных городах России переживает резкое охлаждение. За первый квартал 2025 года медианная ставка снизилась на 7,5%, а в Волгограде, Ростове-на-Дону и Петербурге падение достигло 12-18% [citation:11]. При этом предложение квартир выросло на 28%, создав переизбыток и вынуждая собственников снижать цены. Но главный вопрос: можно ли вообще окупить квартиру через аренду в таких условиях?

Ключевые цифры:
• Москва: аренда упала на 10,2% (до 82 тыс. руб./мес), предложение выросло в 2,3 раза.
• СПб: -12% (до 40 тыс. руб.), Волгоград: -18,2% (до 25 тыс. руб.).
Срок экспозиции объявлений увеличился в 1,9 раза — конкуренция за арендаторов стала жестче.

Почему аренда дешевеет?
1️⃣ Рост предложения:
— Собственники массово выставляют нераспроданную вторичку после новогоднего затишья.
— В новостройках завершились проекты — поток квартир «под ключ» на рынок вырос.
2️⃣ Сезонный фактор:
— После зимних праздников спрос традиционно снижается, а летом может частично восстановиться.
3️⃣ Экономия арендаторов:
— В условиях высокой инфляции жильцы чаще выбирают бюджетные варианты, что тянет средние ставки вниз.

🔥 СКИДКИ В НОВОСТРОЙКАХ-2025: НАКОНЕЦ-ТО ПРАВДА ИЛИ МАРКЕТИНГ?

Рынок новостроек встряхнуло: после месяцев «несгибаемых» цен застройщики начали публично снижать цифры. Но не всё так однозначно.

Что случилось?
— 2024: Застройщики хором твердили: «Цены не упадут!» — и даже поднимали их.
— Начало 2025: Продажи держались на плаву благодаря рассрочкам и льготной ипотеке.
— Март 2025: Спрос падает и началась эпоха скидок.

Кто уже «скинул»?
1️⃣ Самолет и А101 — вначале виртуальные скидки, потом реальные до 20%- 30%
2️⃣ Гранель — пытается вернуть спрос снижением на 7-12%, но покупатели не спешат
3️⃣ Эталон — вернул скидки как в кризисном 2023-м.
4️⃣ Брусника — снижает цены, особенно в проектах эконом-класса.
5️⃣ Мангазея — скидки 5-10%, но только на «неликвидные» квартиры с видом на парковку

Почему скидки — не подарок?
⚠️ «Живые деньги» vs ипотека:
— Большинство скидок доступны только при полной оплате. Хотите рассрочку или субсидию? Платите полную цену.
⚠️ Накрученные «дисконты»:
— Застройщики сначала поднимают цены на 30%, потом «дарят» 20%. Итог: вы переплачиваете.
⚠️ Сроки сдачи под вопросом:
— Скидки часто появляются в проектах с замороженным строительством. Проверяйте статус дома.

Что делать покупателю?
1️⃣ Сравнивайте цены в динамике — используйте архивные данные.
2️⃣ Торгуйтесь! Даже если скидка не указана — в офисе могут предложить дополнительные 5-7%.
3️⃣ Проверяйте застройщика, обязательно.

⏳ Почему квартиры не продаются месяцами? Реальные потери продавцов

🏘 Сроки продажи вторичного жилья в городах-миллионниках продолжают расти: по данным «Яндекс Недвижимости», в первом квартале 2025 года средний срок экспозиции квартир увеличился на 28% по сравнению с прошлым годом и составил уже 110 дней.
— Продать квартиру в Волгограде теперь в среднем нужно 137 дней (+6% за квартал).
— В Новосибирске — 131 день (+13%), в Краснодаре — 123 дня.

«Ну и что? Я подожду — продам дороже!»
А вот и нет: 48% продавцов уже снижают цены, но 9% их повышают (видимо, верят в магию).

📉 Почему важно не терять время?
Математика простая:
• Пока квартира простаивает 100+ дней в ожидании "идеальной" цены, продавец уже теряет около 6% годовых (при ставке по вкладу 23% годовых).
• Я уже не говорю про другие формы инвестирования, задержка продажи может привести к потере в десятки процентов.

💡Вывод: часто выгоднее сразу дать разумный дисконт, продать объект быстрее и использовать деньги более эффективно, чем бесконечно ждать «своего» покупателя.

Нетрадиционный спрос на кладовки

Вот еще, что может повлиять на доходность и бесперебойность сдачи в аренду кладовок. В тему, так сказать, недавнего поста про вложения.

🏠📈 Рынок недвижимости России: цены перестали падать. Что дальше?

В марте 2025 года вторичный рынок жилья России показал неожиданную устойчивость: цены снизились только в Астрахани (-0,22%), а в остальных 49 городах из 50 исследуемых продолжился рост. Это резкий контраст с концом 2024 года, когда падение охватило 8 городов.

Топ-3 городов с самым высоким ростом цен
1️⃣ Курск: +2,9% (99 тыс. руб./м²)
2️⃣ Ижевск: +2,8% (92,1 тыс. руб./м²)
3️⃣ Тольятти: +2,6% (93,7 тыс. руб./м²)

Москва и Санкт-Петербург тоже в плюсе:
• СПб: +2,08% → 219,7 тыс. руб./м²;
• Москва: +1,8%

Номинальный vs реальный рост:
📉 Вторичка в Москве:
• Номинальный рост за год: +1%
• Реальная стоимость (с учетом инфляции 9,5%): –8%.

📈 Новостройки:
• Рост цен: 10–12% в год до 343,2 тыс. руб./м² (при инфляции 9,5%).
• Реальная доходность: ~1–3%.

Итог: Новостройки сохраняют покупательную способность, особенно подходящие под льготную ипотеку или с выгодной рассрочкой. К тому же выход новых проектов в Москве сильно замедлился, что тоже поддерживает цены.

В какую недвижимость вложить от 150 т.р. в 2025г.?

Принято считать, что для инвестирования в недвижимость необходим большой капитал. Однако многие начинали и с небольших сумм.

В первой части, рассмотрю инвестирование с небольшим бюджетом. Правда придется вкладывать в значительной степени свое время, чтобы окупать вложения и хорошо зарабатывать.
Читать по ссылке: https://teletype.in/@m2dohod/DigdvlU-ZJ8

Также для новых посетителей канала, рекомендую подписаться на него, поскольку здесь дается информация как приумножить свой капитал и не совершить ошибок.

💥Ипотечный рынок в первом квартале рухнул на 42%, а доля просрочек по ипотеки превысила уровень 2008 и 2022 годов.

Две новости о важности инвестиционного планирования, которые доказывают, почему важно уметь считать и разбираться в тенденциях рынка.

Ключевые факторы текущей ситуации:
• Объем ипотечных выдач в первом квартале упал на 42% (всего 606 млрд руб. против 1,05 трлн руб. в 2024).
• Просрочка по жилищным кредитам впервые превысила 100 млрд руб. (100,6 млрд) — это выше, чем в кризисы 2008 и 2022 годов.
• Каждый месяц долги заёмщиков растут на 5,7 млрд руб. — как если бы 1 600 семей перестали платить по кредиту одновременно.

🏠Хочешь ипотеку на трешку в мегаполисе?

И в тему предыдущего поста исследование от РБК.
В 2025 году банки выдвигают жесткие требования к доходам для одобрения ипотеки на трехкомнатные квартиры. Чтобы купить жилье в новостройке миллионника, нужно зарабатывать до 731 тыс. рублей в месяц в Москве, в регионах поменьше от 232 тыс. руб. — это в 3–7 раз больше средних зарплат. Даже ежемесячные платежи «съедают» 2–4 средние зарплаты.

Топ-3 городов с самыми высокими требованиями
1. Москва:
- Стоимость трешки: 26,44 млн руб.
- Минимальная зарплата: 731,3 тыс. руб. (в 5,2 раза выше средней по региону)
- Платеж в месяц: 438,8 тыс. руб.

2. Санкт-Петербург:
- Стоимость: 20,73 млн руб.
- Зарплата: 573,3 тыс. руб. (в 6,1 раза выше средней)
- Платеж: 344 тыс. руб.

3. Казань:
- Стоимость: 16,05 млн руб.
- Зарплата: 443,7 тыс. руб. (в 6,8 раза выше средней)
- Платеж: 266,2 тыс. руб.

📉 Вывод: Ипотека на трешку в мегаполисе пока остается мечтой для большинства. Даже при снижении ставок платежи останутся неподъемными без господдержки.

🏦 Банки снижают ставки по ипотеке: будет ли оживление на рынке жилья?

Крупнейшие игроки рынка — Сбербанк и ВТБ — с 1 апреля вновь сократили ставки по рыночным ипотечным программам. Это уже второе снижение за месяц:
• Сбербанк уменьшил ставки на 1,5–2,5 п.п. в зависимости от программы;
• ВТБ — на 1,1–1,6 п.п..
Ранее, в марте, к тренду присоединились Альфа-Банк и Транскапиталбанк. Но станет ли ипотека доступнее, а спрос на жилье — выше?

Однако аналитики подчеркивают: коррекция пока косметическая. Даже после снижения ставки остаются на уровне 25–28%, что для большинства заемщиков неприемлемо.

Почему спрос не вырастет?
— Ипотека всё еще недоступна:
• Средняя ставка на новостройки — 28,35%, на вторичку — 28,65%.
• Даже снижение на 3–5 п.п. не сделает кредиты массово востребованными. Для заметного роста спроса ставки должны опуститься ниже 20%, чего ждать раньше конца 2025 года не стоит.

— Льготные программы остаются драйвером:
• Семьи с детьми, IT-специалисты и участники госпрограмм (например, «Семейная ипотека» под 5,75%) формируют основной спрос.
• На рыночные программы приходится менее 30% выдачи, и их доля продолжит сокращаться.

🏙 Рассрочка захватила рынок: 50% новостроек покупают без ипотеки

📊 Цифры говорят сами за себя:
— В марте 2023 года рассрочкой пользовались 5% покупателей.
— К декабрю 2024 — уже 40%.
— Сейчас каждая вторая квартира в новостройках столицы продаётся в рассрочку!

Почему все бросились на рассрочку?
✔️ Ипотека стала дорогой (ставки кусаются).
✔️ Фиксация цены + возможность держать деньги на депозите.
✔️ Гибкие условия: от 1 рубля в месяц до оплаты после заселения.

Кто эти покупатели?
🔹 50% — те, у кого есть сбережения или доход от продажи вторички.
🔹 Другая половина — ждут снижения ипотечных ставок (мечтают о 12% к 2026).
🔹 Есть и рисковая группа: платят минимум сейчас, надеясь на удачу (но теперь теряют квартиры).

А что с законом?
Власти готовят законопроект, чтобы защитить и застройщиков, и покупателей. Пока суды часто встают на сторону граждан, но девелоперы хотят гарантий.

Выводы
Как продавали в 23-24 годах? Вы оплатите сейчас 5%-10% первый взнос, а потом в 25 году снижутся ставки по ипотеке и на остаток вы получите намного более выгодный процент.

В 2025 году ставки по ипотеке не упали, поэтому покупатели массово начинают отказываться от дальнейших выплат, даже с потерей первого взноса.

К чему это приводит?
1️⃣ Застройщики меняют финансовую модель бизнеса.

2️⃣ Ждем еще большего неофициального снижения цены (уже сейчас можно выторговывать до 20% скидку за наличные).

🏦 ЦБ ужесточает правила ипотеки: что ждет банки, застройщиков и заемщиков?

С начала 2025 года Банк России начал активную борьбу с рискованными ипотечными схемами, но рынок сопротивляется. Однако регулятор переходит от предупреждений к действиям — с апреля и июля вступают новые правила, которые изменят правила игры.

Что происходит?
1️⃣ Запрет на манипуляции с комбинированной ипотекой
С 1 апреля банки не смогут завышать ставки по кредитам, где часть суммы оформлена под льготный процент, а часть — под рыночный. Полная стоимость кредита не должна превышать среднерыночную более чем на треть. Это ударит по схемам, где застройщики «компенсировали» банкам низкие ставки за счет роста цен на жилье.

2️⃣ Лимиты на рискованные кредиты с июля
С июля вводятся лимиты для ипотеки с минимальным первоначальным взносом (менее 20%) и высокой долей платежа в доходе (свыше 80%). Такие займы станут редкостью: банки будут вынуждены сократить их долю в портфеле.

История повторяется
Ситуация напоминает внедрение 214-ФЗ в долевом строительстве. Тогда застройщики годами игнорировали эскроу-счета, но в итоге адаптировались1. Сейчас ЦБ действует по аналогии:
• Санкции за нарушения — банкам грозят штрафы и ограничения.
• Новые стандарты — регулятор готовит поправки, чтобы приравнять переуступку прав к необеспеченным кредитам и обязать банки оценивать рыночную стоимость залога, а не цену договора4.

Что делать заемщикам?
• Снизить долговую нагрузку: шансы получить одобрение на кредит с платежом более 80% дохода упадут.
• Избегать «серых» схем: например, аккредитивы и траншевые кредиты могут оставить без денег и жилья.
• Следить за ставками: ЦБ прогнозирует снижение процентов по ипотеке осенью 2025 года, но ждать резкого снижения ставок не стоит.

Достаточно долго формировал видение доходности на различных сегментах рынка недвижимости в 2025 г. с привлечением экспертных мнений.

В дальнейшем подготовлю серию постов по основным направлениям, чтобы объяснить, как подобная доходность складывается, и что в них сейчас происходит.

(продолжение)
🏙Высокий уровень риска
7️⃣ Создание ГАБов (готовый арендный бизнес)
· 18-27% годовых для жилых и коммерческих объектов в городах-миллионниках.
Доходность в сегменте ГАБ зависит от типа объекта и его расположения. В среднем, с самого ГАБа можно ожидать доходность на уровне 8–12% годовых плюс 5-7% индексации цены в год. При этом объекты с якорными арендаторами и долгосрочными договорами могут обеспечить более стабильный доход.

Однако создание и продажа готового арендного бизнеса принесет уже от 18% годовых.

8️⃣ Девелопмент
· 15-25% годовых для успешных проектов. Жилая застройка: 12-18%, логистика — до 30% благодаря высокому спросу, который правда уже начал снижаться.
Доходность девелоперских проектов может достигать 20–25% годовых. Однако она сильно зависит от успешности проекта, его масштабов и конкретной рыночной ситуации.

9️⃣ Флиппинг
· 15-30% годовых для удачных проектов. Маржа зависит от скорости сделки и стоимости ремонта.
Доходность флиппинга в России может достигать 60% после вычета налогов и расходов, при оптимистичном сценарии. Однако средние показатели могут быть ниже, учитывая рыночные колебания и рост стоимости строительных материалов.

1️⃣0️⃣ Займы под залог недвижимости
· 19-30% годовых для инвесторов, готовых работать с высокими рисками.
Доходность в этом сегменте зависит от условий займа и надежности заемщика.

В итоге, при таком уровне ключевой ставки, приносят доход, обгоняющий инфляцию, в основном высоко рискованные инвестиции. Однако все может измениться ближе к концу года, в связи со снижением ставки ЦБ.

🚀 В какую недвижимость вкладывать в 2025 г? Прогнозируемая доходность.
Разделю данный список на 3 группы по степени рискованности.

Умеренный риск
1️⃣ Офисная недвижимость
· 6-10% годовых для качественных объектов в центрах городов. В регионах доходность ниже (4-6%) из-за избытка предложения.

2️⃣ Торговая недвижимость
· 7-12% годовых для объектов в удачных локациях. Магазины у метро или в спальных районах могут приносить до 10% за счет стабильной аренды.

3️⃣ Зарубежная недвижимость
· 3-7% годовых в стабильных рынках (Европа, США). В развивающихся странах — до 10-12%
Доходность зависит от конкретного рынка и типа недвижимости. В среднем, можно ожидать доходность в пределах 5–10% годовых. Не стоит забывать, что это не в рублях, поэтому очищенно от валютного риска.

Средний уровень риска
4️⃣ Новостройки
· 10-15% годовых за счет роста цен на квартиры (4-7% в год) и арендной доходности (5-8% в год). В премиум-сегменте и локациях с дефицитом предложения доходность может быть выше.
Однако надо учитывать, что за полную оплату можно получить скидку до 20% от заявленной стоимости объекта.

5️⃣ Складская недвижимость
· 10-18% годовых для качественных объектов.
o Стандартные склады: 8-12% (аренда + рост стоимости).
o Специализированные объекты (холодильные, фармацевтические): до 15-18% из-за дефицита предложения.

6️⃣ Земельные участки
· 10-20% годовых для участков под жилую застройку в пригородах крупных городов. Сельхозземли: 5-8% за счет аренды или перепродажи.

🏦 Ключевая ставка ЦБ осталась на уровне 21%: что это значит для рынка недвижимости?

Банк России в третий раз подряд сохранил ключевую ставку на отметке 21%. Это решение продлевает период высокой стоимости кредитов, включая ипотеку, и дальше влияет на динамику спроса.

🔍 Что это означает для покупателей?
— Дорогая ипотека: Ставки по жилищным кредитам вряд ли снизятся в ближайшие месяцы. Для многих это сигнал отложить покупку.
— Давление на цены: Застройщики и продавцы вторички могут еще активнее предлагать скидки или рассрочки, чтобы стимулировать спрос.

В общем, продолжают печатать деньги, финансирование основных целей никто не отменял.

Цены на новостройки в среднем по России в феврале начали снижаться

На 1% по России и символически на 0.1% по Москве, но учитывая, что дополнительно в среднем скидки с объявленной цены составляют по России 14%, а по Москве - 18.4%, то тренд очевиден.

Топ-5 регионов по ценам на новостройки (за 1 кв. м):
1️⃣ Москва — 351,1 тыс. руб.
2️⃣ Санкт-Петербург — 242,8 тыс. руб.
3️⃣ Московская область — 189,9 тыс. руб.
4️⃣ Татарстан — 185,1 тыс. руб.
5️⃣ Ленинградская область — 172,4 тыс. руб.

🔍 Интересное сравнение:
Средняя цена по России — 169,3 тыс. руб. за «квадрат», что вдвое дешевле, чем в столице. А в Волгоградской, Челябинской и Воронежской областях новостройки можно купить всего за 113–128 тыс. руб. за м².

💬 Прогнозы экспертов:
Аналитики «Домклик» считают, что цены на вторичное жилье в ближайшее время могут пойти вниз. Причина — падение спроса в ряде регионов, которые уже не могут поддерживать прежний уровень цен.

🏡 Семейная ипотека теперь доступна на вторичное жилье. Но есть нюанс.

С 1 апреля 2025 года программа «Семейная ипотека» расширяет свои возможности: теперь семьи с детьми смогут приобретать жилье на вторичном рынке в населенных пунктах, где ведется строительство не более двух многоквартирных домов.

Ключевые условия программы:
• Процентная ставка: до 6% годовых
• Участники: семьи с хотя бы одним ребенком в возрасте до шести лет включительно

Ограничения:
1️⃣ Воспользоваться программой можно однократно.
2️⃣ Приобретаемое жилье должно находиться в доме не старше 20 лет и не признанном аварийным.
3️⃣ Запрещается покупка квартиры у взаимозависимых лиц.

Поддерживает государство застройщиков как может, в текущей ситуации.

Отвлекаемся от серых будней

Выбрали вид нового цирка. Победителем стало архитектурное бюро «Апекс», чей проект поддержали 29% взрослых и 42% детей. Здание цирка планируется построить в Мневниковской пойме.

🏙 Парадокс на рынке новостроек Москвы и Подмосковья: рост спроса и сложности застройщиков

Казалось бы, противоречие: спрос на новостройки Москвы и Подмосковья вырос в 1,6 раза по сравнению с прошлым февралем, но при этом у застройщиков увеличились трудности с продажами.

📈 Рост спроса на новостройки
Согласно данным аналитического сервиса DataFlat, в феврале 2025 года в столичном регионе было зарегистрировано 12,86 тыс. сделок с новостройками, что на 60% больше по сравнению с аналогичным периодом 2024 года.

🏗 Трудности застройщиков с продажами
Однако, несмотря на рост числа сделок, 63% застройщиков в январе 2025 года не выполнили планы по продаже новостроек согласно исследованию «Дом.РФ».

Невыполнение планов продаж может привести к замедлению пополнения счетов эскроу, что, в свою очередь, влияет на условия финансирования проектов и ставки по кредитам для застройщиков.

🏡 Сбербанк и ВТБ снижают ипотечные ставки с 4 марта 2025 года 📉

С 4 марта 2025 года крупнейшие российские банки — Сбербанк и ВТБ — объявили о снижении процентных ставок по ипотечным программам. Это решение связано с уменьшением стоимости облигаций федерального займа и общей стоимости фондирования на рынке в январе-феврале и т.д. и т.п.

Да, снижение ставок делает ипотечные кредиты более доступными. Но настолько задрали верхнюю ставку - до 29,2%, что снижение на 1–1,5 п.п. картину не изменит.

(продолжение)
3. Следите за циклом рынка
• Спад: Цены падают (хорошо для покупки).
• Рост: Цены растут (хорошо для продажи).
• Пик: Цены максимальны (риск переплаты).

4. Оцените рентабельность аренды
Если цель — сдавать жилье:
• Доходность = (Годовая аренда / Стоимость квартиры) × 100%.
• Норма для России: 5–8% годовых. Ниже 5% — плохо, выше 8% — хорошо.

5. Проверьте застройщика или продавца
• Убедитесь, что у застройщика нет долгов и есть разрешение на строительство (сайт Росреестра).
• Для вторички: проверьте историю объекта (не в залоге ли он, нет ли обременений).

Топ-3 ошибки при выборе точки входа
1. Ждать «идеального» момента: Рынок может начать расти, пока вы раздумываете.
2. Вкладывать все в один объект: Диверсифицируйте — купите две дешевые студии вместо одной дорогой.
3. Игнорировать инфраструктуру: Даже дешевая квартира в «мертвом» районе может не окупиться.

💡 Итог: Точка входа — это не везение, а анализ. Следите за рынком, считайте цифры, не бойтесь рисковать (но с умом). И помните: даже удачная покупка требует времени для роста!

🏠 Что такое «точка входа» в недвижимость и как её не пропустить?

Точка входа — это лучший момент и условия для покупки недвижимости, чтобы заработать на её росте или аренде. Угадаете — получите прибыль. Ошибётесь — рискуете годами ждать окупаемости.

Что такое точка входа?
Это ситуация, когда цена объекта ниже его реальной стоимости, но есть потенциал роста. Примеры:
• 🏗 Покупка квартиры на этапе котлована (цена ниже рыночной).
• 📉 Кризис на рынке (цены временно упали).
• 🚇 Район, где скоро построят метро или школу.

Зачем это нужно? Чем удачнее точка входа, тем выше ваша прибыль при продаже или сдаче.

Как выбрать точку входа? 5 шагов
1. Анализируйте рынок
• Сравнивайте цены на аналогичные объекты в разных районах.
• Изучайте динамику цен за 2–3 года (сайты ЦИАН, Яндекс.Недвижимость, Авито).
• Следите за планами города: новые дороги, ТЦ, инфраструктура.

2. Ищите «недооцененные» объекты
• «Убитый» ремонт: Купите дешево, сделайте косметический ремонт, продайте дороже.
• Юридические проблемы: Если их можно быстро решить (например, наследственные споры).
• Срочная продажа: Собственнику нужны деньги → скидка 10–20%.

🏠 Цены на новостройки в России в январе 2025: реальное падение на фоне инфляции

В январе 2025 года цены на новостройки в России в реальном выражении снизились на 1,1%, несмотря на номинальный рост на 0,1%. Основная причина — инфляция, которая за месяц составила 1,2%

🔎 Что значит «в реальном выражении»?
Это когда мы учитываем инфляцию и общую экономическую ситуацию. Если стоимость квадратного метра растёт медленнее, чем инфляция, значит, реальные цены фактически снижаются.

Региональная динамика
📉 Где упали цены сильнее всего:
• Ульяновская область: -4,2%
• Сахалинская область: -3,2%
• Амурская область: -2,9%
📈 Где выросли цены:
• Брянская область: +2,64%
• Республика Карелия: +2,63%
• Москва: +1,2% (на фоне высокого спроса)

Тенденция пока та же, вложения в новостройки явно не инвестиционная идея начала 2025 года. Единственное Москва на уровне инфляции показывает доходность.

Москва vs регионы: два разных мира
• Москва: Цены выросли на 1,2% за месяц, а годовой рост составил 18%. Причина — ажиотажный спрос и дефицит лотов экономкласса.
• Санкт-Петербург: Падение на 0,7% из-за сокращения спроса в два раза.

Ждите меня с первым лучом солнца, я приду на пятый день…

Больше половины торговых центров Москвы и СПб готовы разместить у себя обратно мировые бренды Uniqlo, H&M и Inditex (Zara, Massimo Dutti, Bershka, Pull & Bear). Да и сами бренды наверняка будут не против вернуться, как только возникнет такая возможность. Вопрос только, какие будут цены на товары у вернувшихся в Россию.

🚨 ЦБ не стал менять ключевую ставку: будет ли дорожать ипотека?

Центральный банк решил сохранить ключевую ставку без изменений

🤔 Что ждать от ипотеки в ближайшее время?
Решение ЦБ говорит о том, что резкого скачка ипотечных ставок, скорее всего, не будет, так как банки уже заложили это решение в свои ставки. Тем более доля льготной ипотеки выросла почти до 80% от выданных кредитов и особых изменений не стоит ждать.

В Казани построят крупнейшую в России яхтенную марину с водным кластером

Казанская набережная готовится к масштабным переменам: в столице Татарстана планируют возвести крупнейшую в стране яхтенную марину, объединившую в себе полноценный водный кластер. По планам, объект станет не только причалом для яхт, но и точкой притяжения для туристов и горожан.

Окупаются подобные проекты от 7-10 лет, но учитывая потенциал внутреннего туризма, проект будет знаковым, поскольку на Волге практически нет крупных яхтенных стоянок.

🚀 Как работают инвестиции в недвижимость? Простыми словами!

Инвестиции в недвижимость — это не только про покупку квартир «на сдачу».
________________________________________
🔹 1. Аренда жилья
✅ Купил → сдал → получаешь ежемесячный доход.
✅ Цифры: 4–6% годовых + рост стоимости квартиры.
________________________________________
🔹 2. Флиппинг — перепродажа с ремонтом
✅ Купил «развалюху» → сделал ремонт → продал дороже.
✅ Цифры: Доходность 10–30% за 3–6 месяцев.
⚠️ Нюансы: Риск не уложиться в бюджет или прогадать с рынком.
________________________________________
🔹 3. ЗПИФы — инвестиции без покупки квартиры
✅ Суть: Вкладываешь в фонд недвижимости → получаешь % от доходов.
✅ Цифры: Порог входа от 300 тыс. ₽, доходность до 16% годовых.
⚠️ Нюансы: Деньги «заморожены» на 3–5 лет.
Куда: Торговые центры, офисы, склады.
________________________________________
🔹 4. Новостройки на этапе котлована
✅ Суть: Купил квартиру на старте стройки → продал после сдачи.
✅ Цифры: Доходность 10–35% за 1–2 года.
⚠️ Нюансы: Риск долгостроя или падения цен.
________________________________________
🔹 5. Субаренда — заработок без своего жилья
✅ Суть: Арендуешь квартиру → сдаешь по комнатам.
✅ Цифры: Прибыль до 25% от арендной платы.
⚠️ Нюансы: Придется быть «администратором»: искать жильцов, решать конфликты.


Инвестиции в недвижимость — это не только про покупку квартир. Существует десяток способов вложить деньги так, чтобы они работали на вас.

В чем плюсы инвестиций в недвижимость?

1️⃣ Большая стабильность. Если сравнить с криптой или акциями (не говоря уж про Форекс), то цены не меняются так резко. Пример, акции Nvidia, которые упали за день на 17%, то есть более $600 миллиардов.

2️⃣ Цены на недвижимость чаще растут в долгосрочной перспективе. Да, могут скорректироваться, но заметьте, что каждый год метры все дороже.

3️⃣ Вы сами можете повлиять на цену. Сделав ремонт или перепланировку, что увеличит стоимость. На этом и зарабатывают при флиппинге (перепродаже после ремонта).

4️⃣ Есть возможность пассивного дохода – сдачи в аренду. Большая часть инвесторов на этом и зарабатывают, хотя это не самое выгодное занятие. Но об этом в следующих постах.

5️⃣ Возможность взять ипотеку, на которую процентная ставка обычно ниже, чем на другие виды кредитов, так как у банка есть залог. А кредитный рычаг позволяет больше заработать на вложениях. В России еще и инфляция часто перекрывает процент по кредиту.

Это, не говоря уже о других плюсах, таких как диверсификация портфеля, большая защищенность и надежность вложений.

А вы какие преимущества выбираете для инвестиций?