Вывески на новых старых территориях лучше чем в Краснодаре, но над дизайн-кодом нужно поработать

Городской рельеф южного миллионника. Приехал специально зафиксировать.

Прочитал сегодня в новостях про один знаковый объект в городе, до сих пор заброшенный стоит, а я ведь под него делал ТЭО застройки жилым комплексом. Инвестор хотел засадить все свечками, сейчас так уже не получится, ну и слава богу.

Инвестор в итоге купил ТЦ в другом регионе. При консервативном сценарии продаж и цен в этом жк, его вложения в ТЦ, теоретически оправданы, но позитивный сценарий предполагал большую прибыль, а сценарий который реально бы реализовался с 2018 года, привел бы к фантастической прибыли, которая никакому ТЦ и не снилась.

Это как раз к вопросу о том, какие бедные и несчастные застройщики, строили в 2016 году по 30 тыс руб за кв.м а продавали за 40 тыс, и им было ок. Но после 2020 строили уже за 40 а продавали за 150.

Цены из 2016 года в разных ЖК города, как сквозь призму веков, интересные конечно. А в таблице покажу даже святая святых, - некоторые данные о себестоимости, архивы почти девятилетней давности можно и приоткрыть😎

Чувствую риэлторы меня проклянут за мысли, изложенные выше, а я про них вообще не упоминал, потому что ни застройщики, ни банки, ни даже государство не сравнится по уровню активности с риэлторами. На всякий случай сразу прошу прощения, заранее.

Нам было так смешно что глупые американцы выдавали ипотечные займы проституткам на три дома, что привело к краху Фэнни Мэй и Фредди Мак (что-то вроде дом.рфа в США) и кризису 2008 года, а у нас проституки как раз самые платежеспособные клиенты ещё, потому что ипотеку выдавали буквально людям вообще без дохода.

Опять же, я не социалист. Много кто вошёл в ипотеку из жадности, их, наверное, не жалко. Но общий низкий уровень финансовой грамотности и невероятно циничная политика банков и застройщиков, в отсутствие регуляции от государства, делают семьи с низким уровнем дохода жертвами. Люди, - новая нефть, а бедные люди, - старая нефть, читай крепостные.

Конец первой части.

Поговорим, наконец, о серьёзном. Льготная ипотека или почему хотели как лучше, и получилось как лучше, только не для вас.

Часть первая.

Идея введения льготных ипотечных программ, а это и семейная, и обычная льготная, и целевые, вроде айти, дальневосточной, сельской и др., - в поддержке и застройщиков в целом и целевых групп населения. Начавшись с 2018 года как семейная, с дальнейшим ослаблением по условиям и безусловная льготная в 2020.

Маленький ипотечный платёж действительно стал подарком для многих семей, те, кто покупали в 2018, 2019, 2020 году ещё успели залететь в низкие цены, выхватили, можно сказать, золотой билет. Но, с момента выхода льготных программ, видя ажиотажный спрос, застройщики начали ежеквартально поднимать цены. В рынок хлынули ещё и мамкины инвесторы, покупая две, три и более квартир в ипотеку.

Все это начало разгонять цены так, что уже к 22-23 году они выросли в 3!!! раза.
Казалось бы, ну классное вложение, раз рынок так растёт. Ну для тех кто купил в 2018-2020 классное, а вот для тех, кто позже уже не очень. Ведь что сделала льготная ипотека? Она создала противоестесственный перекос, первичка стала дороже вторички, и эта разница с каждым годом росла все больше. Купив в 2023-24 году однушку за 6 млн у застройщика, продать вы её смогли бы за 4, а сейчас положение ещё хуже, рыночная ипотека 27%, и ваш покупатель только тот редкий зверь с наличкой.

Ещё раз, в нормальном состоянии рынка первичка дешевле вторички, последние десятилетия разница была в 30% до введения эскроу, потому что стройки финансировались на деньги дольщиков. Все инвестиции в недвижимость строились на этом. После введения эскроу, застройщику уже не было интересно привлекать средства дольщиков за счёт меньшей цены, и вторичка с первичкой сравнялись, оставив пласт инвесторов только на ожиданиях роста цены в целом, а не за счёт строй готовности. Но ситуация, когда первичка сейчас практически вдвое дороже вторички, в этой же локации, часто в соседних домах, это сумасшествие.

А теперь представьте что вы молодая семья, купили в 2023 году однушку за 6.5 млн руб в гетто на россинского или западном обходе, без ПВ (что вообще-то мошенничество, отдельно поговорим как нибудь), с платежом 35 тыс руб. Муж работает, жена дома с двумя детьми. И вот муж в 2025 теряет работу/умирает/заболевает/уходит к другой, ну или пусть муж дома с детьми а жена работает и все наоборот, я за равноправие. И что делать оставшемуся одному члену семьи без работы и с детьми на шее?

Да в чем проблема, продать квартиру да пойти на съемную или вернуться в отчий дом, скажите вы, часть ипотеки же выплачена. Только продать эту квартиру можно за 4 млн в лучшем случае, если у вас есть волшебник риэлтор ваш друг, брат и товарищ. А банку вы ещё будете должны 2 млн 400-450 тыс руб. Потому что первые года вы там платите одни проценты, не погашая долг практически. Итого, вы мать/отец одиночка на улице с долгом в 2.5 млн руб сбербанку.

Перспектива так себе, не правда ли? Вот миллионы семей в России теперь, можно сказать, закрепощены. Они не могут уехать, не могут поменять работу, точнее могут но локально и чтобы без большого перерыва. Нельзя уволиться и заняться поиском более перспективной работы, ведь каждый месяц  определённого числа у вас выскакивает напоминание в банковском приложении, о том что скоро ипотечный платёж. Это чистой воды крепостное право для людей с низким уровнем дохода, то есть как раз для тех, для кого эта программа и придумывась. Тупоголовых "инвесторов" с тремя квартирами в этой ситуации не жалко, а вот тех кто влез в ипотеку с зарплатой 50 тыс руб, поверив строительному лобби в правительстве что это все для них, действительно жалко.  

И когда я говорю с зарплатой 50 тыс руб, это ещё, можно сказать, относительно стабильные заемщики. Я знаю много случаев когда в ипотеку грузились люди с зарплатой в 35 тыс руб, при платеже 35, а ещё люди без дохода, без подтвержденного дохода и так далее. Ведь банки любезно подсказывали что написать в справке по форме банка и абсолютно ничего не проверяли. Ипотеку мог взять любой бомж.

Вдогонку еще один памятник. Краснодарские пробки это каждый раз градономическая экспедиция.

Появилась идея фильм снять, ну или хотя бы видео, на тему развития города и этапов его экспансивного роста. Очень много фактуры, материала и захватывающих остросюжетных историй. Возвышение и падение Рима, как минимум.

Upd. Стало интересно, пошел почитать что там с этим домом. У застройщика все-таки не домелье фамилия, а Чепуркин ахах) Домелье это типа бренд, статус у Чепуркина был ИП, и везде в рекламе они зачем-то писали ИП Домелье, даже в списке самостроев на сайте администрации, по-моему, был указан адрес и ИП Домелье.

Так вот господину Чепуркину то ли в 2019, то ли в 2020 году дали 7 лет лишения свободы, а в 2023 году он написал заявление об участии в СВО и ушел на фронт. Дом под сносом, но «дольщики» там воюют еще, забрасывая Бастрыкина и Путина письмами.

Собираю исторические очерки в пробке.
СЗ «МСК Инвест» это, должно было быть 5 свечек по 24 этажа, нехилые аппетиты. После того как общественный активист Виталий Черкасов эту всю деятельность прикрыл, пытались продать с торгов этот объект за 1.9 млрд, дальше лень читать за рулем, продали или нет не знаю.

Любопытно как в коммерсанте пишут что это власти не дали построить. Все таки ориентироваться на бизнес издания не стоит ни в какой отрасли. Сейчас бизнес издания все пишут о грядущем дефиците жилья, делаем выводы, - жилья очень много и покупатели значит в дефиците, а не жилье.

Upd. Подписчик в личке сообщает об уголовных делах на генерального директора и не отданный кредит. Ну может может. Вопрос в том было это до того как Черкасов им проблемы устроил или после.

Вынужден встать на защиту своего подписчика. В комментариях нам написали, что произошла чудовищная ошибка, и это соседи напакостили. Однако, рендеры с официального сайта застройщика и данные ЕИСЖС упорно твердят, что если соседний застройщик действительно собственник участка, то значит он любезно предоставил, по-соседски, место нарисовать на грунте машиноместа именно этому ЖК. 

По данным ЕИСЖС в этом ЖК должно быть 884 открытых машиноместа, не считая двухэтажной парковки. На глаз у меня ну никак не получается во дворах столько распихать без грязевого паркинга на фасаде))

Я считаю так приходит мирская слава. Мой первый инсайд от подписчика.

Учитесь, москвичи! Можно нарисовать парковку краской просто на газоне, а после сдачи дома ножкой потереть и будет чистенький участок под коммерцию. Это к вопросу о соблюдении нормативов застройщиками.

Район западный обход.

Тезисы из конференции по рынку жилья на Кубани.
Часть вторая.

Ну, конечно же, про КРТ. Боже, последнее время КРТ из каждого утюга что-то. Если вкратце, позиция застройщиков единая, - КРТ это нагрузка, приведёт к повышению цен и бла бла бла. В целом моё мнение, как ответ на эти тезисы, в аудиоподкасте и в записи выступления.

Финализируя, - КРТ теоретически позволяет возводить более качественную среду, что для застройщиков открывает возможности продавать его даже если льготные ипотечные программы закончатся или ключ упадёт и рыночная ставка по ипотеке будет как раньше 7-13%. Тогда новые объекты по КРТ будут обладать хоть какими-то преимуществами над вторичкой. Я не знаю понимают ли это застройщики, пока, такое ощущение, что в КРТ входят просто по необходимости, потому что точечно строить не дают да и негде уже.

Каковы минусы КРТ? Ну, во-первых, мы ещё не знаем насколько будут соблюдаться там нормы и плановые показатели по социалке, плотности застройки и так далее. Мы уже неоднократно видели когда на планах и в проектных декларациях у нас одно, а после сдачи первых очередей, добавляются тц вместо парковок, и даже иногда новые литера.

Во-вторых, КРТ увеличивает порог входа в рынок для новых или маленьких компаний. Это снижение конкуренции и ещё большая монополизация рынка крупными игроками.

От застройщиков звучал посыл что крт увеличит цены. Это неправда, вернее локально в проектах крт будет дороже чем в других менее привлекательных местах, но только за счёт рыночного фактора, если там люди будут больше покупать. Как я уже и писал, сейчас на цену влияет только спрос. Гэп между себестоимостью и продажной ценой такой огромный, что любые удорожания на любом этапе будут съедать только маржу застройщика, ведь цены он итак держит по максимуму исходя из спроса.

В заключение, - позитив для застройщиков (и риэлторов кстати) в виде перспектив продаж в проектах КРТ есть, позитив для горожан в теоретически более качественном продукте есть.

Негатив здесь только в том, что застройщики не видят для себя в этом никакого позитива, хотят работать по старому и считают что раз они зарабатывали 100 тыс на квадрате, то так и должно быть, и любое уменьшение маржи считают уже рукой в своём кармане.
На самом же деле это рука застройщиков все эти годы была в наших карманах и давно было пора по ней ударить.

Об экономических последствиях льготных ипотечных программ, о перспективах рынка, о причинах моего своеобразного отношения к застройщкам поговорим в следующий раз.

Тут нечего комментировать, - это реализация самого безобидного предложения с госсовета.
Видео мне понравилось, живое не протокольное, и Кирилл Дмитриев аж на втором ряду сидит, вот это я понимаю взлёт.

Вот почему еще у меня скепсис по поводу КРТ. С одной стороны в рамках КРТ у застройщиков больше ограничений и реальная социалка, с другой выглядит пока все равно не очень. Скажу больше, выглядит как гетто. К Инсити тут есть вопросики и по этажности, заявлялась переменная этажность, которой пока не видно, и к тому что их рекламируемый парк «Флагманский» превратился в сквер. Да, площадь сохранилась, но вместо деревьев кусты и скейт парк. Согласитесь, это не одно и то же.

Upd. ЭТО НЕ КРТ! В комментариях Наталья Машталир, как человек более чем сведущий в вопросах где КРТ а где нет, поправляет поспешившего админа.

Остальных вопросов к объекту не отменяет, только к механизму КРТ))

Какой самый выгодный способ взаимодействия с риэлторским сообществом ? Приходить пить чай и ничего не покупать. Шутка. Риэлторы очень полезная часть рынка, но, к сожалению, только 10% из них в лучшем случае. Остальные полумошенники или случайно вставшие на эту стезю непрофессионалы.
Я постоянно захожу в гости к агентам, потому что лучше них рынок не чувствует никто, ни застройщики, ни покупатели, ни продавцы.

Хороший риэлтор на вес золота. Если вы спросите какие критерии оценки хорошего риэлтора, то, к сожалению, теоретическим путем можно отсечь только непрофессионального, а профессионального и честного найти только практическим.

Зашел в гости к члену нашего закрытого английского клуба, который много лет проработал агентом и не побоялся открыть свой бизнес сейчас, в падающем в плане продаж рынке. Будем наблюдать, возьму за индикатор наличие тортика на офисной кухне, если всегда будет в наличии, значит дела идут неплохо, а вот если останутся только печеньки, значит спад продаж в стране.

Открыл оригинал заседания госсовета. Дочитал до тезисов Рустама Минниханова, закрыл оригинал заседания госсовета.

Вот самые главные тезисы, сладкие для девелоперов как чак-чак:


"рынок жилья испытывает трудности: с начала года отмечается снижение запуска новых проектов – на 23 процента, объём ввода многоквартирного жилья – на 18 процентов, выдачи ипотеки – на 53 процента. Такая тенденция может привести к дефициту жилья в 2027–2028 годы и росту цен на него.
Ключевая задача – повысить доступность жилья. Основной инструмент для обеспечения молодых семей жильём – семейная ипотека."

И дальше предложения Минниханова, - увеличить лимит для регионов свыше 6 млн по семейке, расширить для семей с детьми до 14 лет, а также для семей участников и ветеранов СВО.

Далее он же:

"За 2024 год средний уровень покрытия задолженности средствами на эскроу-счетах снизился на 13 процентных пунктов. Это привело к удорожанию средней ставки по проектам финансирования до 10 процентов годовых. Исходя из того, что дом строится 2,5 года, процент к уплате составляет до 40 процентов от стоимости проекта." - чистая манипуляция, откуда этот расчёт что процентная ставка в 10% (напомните ка сколько сейчас ключ?) за 2.5 года превратится в 40% стоимости проекта? Это что за экономика такая интересная?

Далее он же:

"просили бы рассмотреть возможность возобновить субсидирование процентной ставки по кредитам в рамках проектного финансирования."

Нужно больше золота!

"Третье – уточнить действующие нормативные расчёты по нагрузке на инженерные сети: вода, электричество, тепло – при проектировании жилых и социальных объектов. Например, правилами проектирования и монтажа предусматривается двукратное превышение проектной мощности электроснабжения над фактическим потреблением."

Ну вы понимаете? Много норматив закладывает, давайте поменьше мощностей, у нас же нет летом нигде блэкаутов и канализация не бьёт ключом нигде, в городах России тепло не пропадает районами, везде норматив слишком большой, сети без нагрузки стоят, а канализационные коллекторы полупустые.


"В результате увеличения площади построенных квартир растёт обеспеченность жильём. В связи с этим нужно пересмотреть нормативы строительства и доступности социальной инфраструктуры исходя из числа зарегистрированных проживающих людей, а не только объёмов вводимых квадратных метров. Так, при сдаче в эксплуатацию жилых комплексов требуется строительство отдельно стоящих паркингов. Предлагаем разрешить отсрочку их строительства с учётом уровня заселения домов для снижения нагрузки на застройщика. Количество зарегистрированных жителей в первые годы несоразмерно введённому количеству машиномест."

Слишком много социальной инфраструктуры, давайте поменьше.

Вывод, - как я и говорил вчера, президенту опять продают эту историю про доступное жилье и бедных несчастных застройщиков. Никто не говорит о том, что льготные программы сделали это самое жилье как раз недоступным для самых нуждающихся.

Видео четко передает текущую ситуацию, только без хэппи энда, точнее хэппи энд в жизни получается для раджи.

Поговорим о темах, затронутых на конференции по рынку жилья на Кубани.

Часть первая.

На конференции я услышал две вещи взаимосключающие. Первая о том, что застройщикам очень тяжело и нужна помощь, а вторая о том что нераспроданные 90% недвижимости "это наш золотой запас". Как вы понимаете, невозможно быть в бедственном положении продав 10%, и построив остальные 90. Откуда этот золотой запас взялся? А взялся он из-за огромной маржи и дешёвых кредитов, которые были доступны застройщикам. На конец 2024 года  по данным дом.рф средневзвешенная ставка долговой нагрузки была у застройщиков не более 8% (малому бизнесу о таких ставках можно только мечтать). Плюс огромная разница между себестоимостью в районе 50 тыс руб и продажной ценой в 150 тыс руб в Краснодаре.

Благодаря этим факторам застройщики постоянно увеличивали свои земельные банки и открывали новые и новые проекты, строя на опережение. Достроились в Краснодаре, в итоге, до первого места в стране по непроданным квартирам. Сразу оговорюсь, потому что многие не верят в 50 тыс за квадратный метр, - есть данные дом.рф на основе анализа проектных деклараций, и там как раз такая цифра, и у меня цифра аналогичная, основанная на сметной стоимости СМР, и знании других статей расходов застройщика. Да, застройщики никому такую информацию не предоставляют, и цифры по себестоимости могут существенно гулять от застройщика к застройщику. Но я сам более 5 лет проработал на застройщиков в Краснодаре во-первых, во-вторых, уже много лет работаю на московскую компанию по управлению строительными проектами.

Дотошный профессионал отрасли может сказать, - в данные дом.рф не включены  некоторые статьи расходов и у них себестоимость не полная. Да, некоторые не включены, а некоторые, которых нет, включены. Если такой профессионал отрасли найдется, пусть подумает ещё раз, на тему того кто выставляет кому сметные расчёты смр, какова их субъектность.

А расходы на сторонние бизнесы застройщиков, типа отелей, торговых центров и так далее, наверное, не надо в себестоимость показывать, не так ли? Хотя многие, умудряются. По очень простой схеме, построили многоуровневый паркинг, а после сдачи дома сделали районный ТЦ. По бумагам расходы на паркинг, по факту ТЦ в подарок.

Сейчас себестоимость выросла, частично из-за роста ставки проектного финансирования для новых проектов, частично из-за разогретого самими застройщиками рынка. Когда они клепали свои "золотые запасы", то перегрузили рынок строительных материалов и кадровый рынок. Но большую часть своих запасов они построили по 50 тыс руб за кв.м.

Просить для себя господдержки, исходя только из того, что продажи упали это, как минимум, несправедливо. Весь бизнес в России испытывает колоссальные трудности из-за недоступности кредитов. При этом у других видов бизнеса нет за спиной многих лет деятельности с такой маржинальностью как в строительстве.

Застройщики у нас прикрываются социальной ответственностью и разговорами о доступном жилье. К сожалению, они эту историю уже много лет через лоббистов в правительстве продают и президенту. Сегодня приходят новости, что на госсовете продали опять, посмотрим в какой форме будут новые меры поддержки.

Конец части первой.

Фрагмент моего выступления на конференции. Формат не предполагает получасовых лекций, поэтому я кратко прошёлся, исключительно, в пику тому что было высказано ранее. А именно, в ответ на рассуждения застройщиков о непосильной ноше КРТ, бедственном положении, но при этом с "золотым запасом" в 90% непроданного жилья.

Специально сдерживался до последнего, хотел говорить про BIM технологии и те возможности, которые открывает КРТ, но услышанное заставило чуть чуть поменять тон дискуссии.

Вот поэтому я больше почти не работаю с застройщиками из-за своего скверного характера и у меня горит вечно.

За звук извините, технические проблемы с микрофоном были.

Плюсы командировки, - удалось заехать в Феодосию для пешего путешествия сквозь город.

Я теперь понимаю Владимира Козлова, главного редактора журнала Эксперт-Юг, который вчера сказал мне, что в Краснодаре все не так уж и плохо. Он, наверное, из Феодосии только вернулся.

Я был в Феодосии неоднократно, но всегда получалось так, что сам город не оказывался в фокусе внимания. А сегодня вот я специально прошел 12 км от и до пешком. Сказать что я в ужасе, это ничего не сказать. Один из красивейших городов России в плане архитектуры и историчности, находится на крайнем уровне упадка. Здания практически ВСЕ в аварийном и предаварийном состоянии, многие уже пустые, да и сам город выглядит пустым.

Я ничего не знаю про градостроительную политику Крыма, есть ли какая-то программа по восстановлению и так далее. Не знаю в чьей собственности многие заброшенные здания, национализированные и в собственности республики? Или частные собственники допускают такое состояние?

Город невероятно красивый, и невероятно ветхий.

Клиент хочет купить участки под коттеджный поселок в Крыму, место интересное, конечно, но на очень отдаленную перспективу. Облака понравились, вот из-за облаков можно брать

От макроэкономических вопросов переходим к микро. Попросили оценить инвестиционный потенциал участков в Крыму, посмотрим посмотрим

Пробочный подкаст, слушаем на ночь чтобы крепко заснуть

В общем-то, финал сегодня такой, а статью по итогам конфы напишу позже

Как у меня смешно усы торчат

Юлия Александровна не согласна со мной

Владимир Козлов, тоже не согласился со мной, отметив, что в других регионах еще хуже чем у нас. Но это он в плане того, что там просто плохо и мало строится, а по КРТ вообще ничего. Так и у нас по КРТ пока еще не очень. Владимиру простительно так про Краснодар, он в Ростове живет. Поездив как гость по центру города и заехав в шанхай на московской, думая что это худший район, может показаться что не все так уж и плохо. Только Шанхай не худший район города))

Тот самый ГК САМОЛЕТ, в Ростов зашли, кроме левого берега, еще и центр расселяют, как я понял .

Есть мнение

Организаторы надели на меня смирительную рубашку, чтобы я не бился в истерике.

Шок молния от Догмы! ⚡️

«Нераспроданные остатки это наш золотой запас.»

Логичный вопрос от модератора дискуссии Владимира Козлова председателю ассоциации застройщиков КК и респ Адыгея Олегу Колмычку:
-Если КРТ это так невыгодно, зачем вы тогда заходите в проекты КРТ?
- Ну…вот из за этого цены такие высокие.

Чтоооо??? Так у вас цены выросли с 20 года, какие КРТ ахахахх)

Еще одна мысль от застройщиков :
Школы школы, да вот в Краснодаре вообще учителям приходится за жилье доплачивать, надо смотреть комплексно (типа зачем школы строить если учителей нет).

Онлайн-репортаж.

Первая панель пока, если вкратце, плач Ярославны от застройщиков на тему как тяжело в КРТ и какие они молодцы, что сжалились над нами и вообще входят в эту историю.

Позвали спикером на более камерное мероприятие, чем то, о котором говорили вчера. Здесь застройщики не правят бал повесткой, да и цели такой не преследуют. В этой связи дискуссия более открытая, так сказать, для своих. Часто звучат очень откровенные вещи, которые могут шокировать обывателя.

Приходите, регистрация бесплатная. Не знаю, позволяет ли формат вопросы от посетителей, но послушать сможете.

А я стою перед дилеммой, выступить на все деньги, но последний раз, или более скромно, чтобы еще звали? Ваши мнения? Градорадикализм или умеренность?

‼️ Уже завтра, 11 апреля, проводим в Краснодаре нашу ежегодную конференцию «Жилое строительство Кубани», посвященную анализу текущего состояния жилого строительства в регионе.

В рамках конференции пройдут две сессии с участием представителей исполнительной и законодательной власти, руководителей компаний из сферы девелопмента, застройки, проектирования, архитектуры, гостиничного бизнеса, экспертов-урбанистов.. Во время первой сессии «Комплексное освоение территорий и рынок жилья в 2025 году» эксперты обсудят, какие тренды определяют ситуацию на рынке жилой недвижимости Краснодарского края и какие сегодня есть приоритеты в градостроительной политике региональной и муниципальной власти. Вторая — «Новинки сезона на рынке жилья: решения, сервисы, технологии» — будет посвящена технологиям, решениям, материалам и сервисам, позволяющим повышать эффективность девелопмента.

Участие бесплатное по регистрации.

Мероприятие будет транслироваться на странице «Эксперта Юг» в VK.

Никита Стасишин сегодня много шутил, иначе как это комментировать?


"У девелоперов нет «жирка», который позволял бы им снижать цены на квартиры, заявил на Всероссийском жилищном конгрессе замглавы Минстроя Никита Стасишин.
«Очень обидно, когда слышишь, что застройщики жируют, что рентабельность в космосе. <…> Затраты растут, себестоимость не снижается. Я не очень понимаю, где тот жирок», — сказал он.
По его словам, на себестоимости строительства сказывается рост налога на прибыль, обслуживание проектного финансирования и другие факторы.
«Посмотрите стоимость рабочей силы, стоимость обслуживания проектного финансирования и кредитов в структуре себестоимости. Плюс тот огромный объем социалки, который застройщики вытягивают. Если бы у застройщиков были сверхприбыли, то была бы коррекция (цен на жилье – прим. ред.)», — пояснил замглавы Минстроя.

То была бы коррекция, говорит, так коррекция 35%!! Впрочем, почему у меня горит, он не может сам этого не понимать. Мы как-то неправильно западные практики лоббизма перенимаем все-таки.

Ещё и 15 апреля на госсовете будут поддержку отрасли обсуждать. Не дай бог принесут Путину папочку с ещё одними мерами поддержки отрасли вертолетными деньгами. Уже так наподдерживались, что редко какая молодая семья купить может, а скоро только семьям футболистов, тарологов, блогеров миллионников и доступно будет это жилье ваше.

Почему представителям бизнеса и инвесторам нечего делать на жилконгрессе, который сейчас проходит в Сочи?
Мероприятие полностью проспонсировано застройщиками, повестка тоже, соответственно, вся заточена под их интересы. Вам расскажут что продавать если вы риэлтор и что покупать если вы лох покупатель/инвестор. Расскажут вам, конечно, то, что выгодно продавцу, а не вам, это так работает. По сути это междусобойчик для риэлторов, оплаченный застройщиками.

Поэтому «замечательные инсайты», «техники продаж», «огромные перспективы краснодарского рынка недвижимости», но при этом от краснодарских застройщиков еще и Тайланд и апарт отели на Черноморском побережье.
Кроме пары панелей, которые интересны сами по себе, 90% это отборный мусор от застройщиков и агентств.
Смотрим программу и спонсоров, бонус трек единственный честный прогноз на конгрессе от Никиты Стасишина.

Теперь обратимся к будущему центра и к выводам, которые будут нам полезны.

Инструментарий для расселения, как мы выяснили ранее, есть. Но будет ли он использован в ближайшее время? Безусловно, застройщикам очень бы этого хотелось. Но есть ряд факторов, которые этому препятствуют. Прежде всего, это нежелание власти, в первую очередь даже краевой а не муниципальной, обострять вопрос с недовольными гражданами. А их будет много, и, теоретически, протесты и обращения к Бастрыкину могут быть покруче пенсионной реформы, мусорных полигонов и постоянных отключений света вместе взятых. До окончания СВО и общей экономической стабилизации никто на это точно не пойдет, а что будет дальше, то нам неведомо. Есть еще несколько факторов, которые препятствуют реконструкции центра, но они не так важны и уходить я в них не буду, а то опять простыня текста получится.

Что может быть, так это частичное снятие моратория на строительство жилья в центре. Часть застройщиков выкупила бывшие промзоны, территории фабрик в центре. Например, АВА групп купили довольно крупную территорию БЦ Кавказ на Коммунаров, а ССК территорию поменьше, фабрику Александрия на Седина. Пока официально там редевелопмент без жилья, но все возможно.

Рано или поздно, центр города будет реконструирован. В текущем состоянии он ветшает и ветшает стремительно. Кроме того, нет ничего, на что не пошел бы капитал ради 300% прибыли, а значит реконструкции точно быть, и быть на нашем веку.

Что нужно иметь в виду, с точки зрения бизнеса и граждан. Покупка недвижимости в центре имеет ограниченный срок, это факт. Свои инвестиции в открытие бизнеса надо рассчитывать так, чтобы можно было безболезненно съехать, получив только рыночную компенсацию за недвижимость, без учета стоимости бизнеса, отделочных работ и так далее.

Для покупки жилья, правила те же. Покупая в историческом центре жилье стоит держать в голове, что рано или поздно, придется съехать. Дорогостоящая реставрация купеческого дома или дорогой ремонт, в этом случае не отобьются. Да, вы спросите, а как же покупка здания в статусе объекта культурного наследия? Ну, во-первых, сама такая покупка очень спорная, вы замучаетесь согласовывать реставрацию или любой вид работ в здании в принципе. Во-вторых, охранный статус это еще не гарантия, его как дали, так и снять могут.

А какие выводы для простых горожан? А вывод такой, что нужно пристально следить за тем, в какой форме власть и застройщики захотят запустить реконструкцию центра. Для горожан важно сохранить центр максимально самобытным, это история нашего города, практически единственное что осталось. Можно согласиться на малоэтажную застройку внутри кварталов, и по возможности без жилья или с минимумом жилья. Но ни в коем случае нельзя допускать сноса и глубокой реконструкции фасадной части улиц, кроме откровенно новодельных строений. Кроме того, отдельные строения в глубине кварталов, которые имеют культурную и историческую ценность, тоже должны быть сохранены.

Это очень важный вопрос для горожан, центр должен быть сохранен в максимально первозданном виде, насколько это возможно. Для нас цель реконструкции это улучшение и обновление центра за счет инвестора с максимизацией пользы для города и минимизацией прибыли для инвестора.

P.S.
На фото интерьеры парадной дома врача Рохлина, на Рашпилевской. Сейчас это полу коммуналка полуквартирник. Хотел там купить квартиру, потолки на втором этаже метра 4,5, роскошь чистой воды. Но очень уж изношено все, приводить в порядок нужно не поквартирно а поэтажно, как минимум. Любопытно, что дом под управлением ГУК Краснодар, предусмотрен ли там капремонт? У дома охранный статус. И вот такого в центре уйма. Были бы гарантии для покупателей что его не снесут, и прозрачный механизм реставрации, точнее согласования реставрации, центр мог бы джентрифицироваться силами физ лиц, без всяких масштабных реконструкций.

И моё любимое с этой встречи, для тех кто в теме поймёт )

"Все мы были частично под следствием, поэтому не до этого было"

В тему элитного жилья, кстати, скину видео, которое я записал на секретной встрече масонов-застройщиков ещё в прошлом году. Вот вам без купюр мнение застройщика не для общего потребления, а для профессионалов рынка.

Основные тезисы:

Богатое население уедет.
Настроили всякое дерьмо, город испорчен.
С точки зрения премиальности, невозможно построить в городе уже ничего.

Итак, а что же с центром происходит сейчас? В центре у нас мораторий на жилищное строительство, охранный статус исторический даже с границами есть. И, как это ни странно, он соблюдается. Но запреты запретами, а главный сдерживающий фактор это то, что нет свободных участков, все занято.

Занято, в основном, старым одноэтажным жильём, частично дореволюционным, частично советским. Часть из этого жилого фонда имеет историческую ценность, часть нет. Но везде живут люди, это десятки тысяч людей, может больше сотни тысяч, смотря что считать границами центра. Расселять их всех очень тяжело и накладно, историческая справка о предыдущей попытке в посте выше. Но, актив слишком жирный, слишком соблазнительный. Случай Краснодара в этом плане уникальный, объясню почему.

Во всех городах центр это круто, но в Краснодаре это вдвойне круто, потому что участки под новое строительство доступны только на окраинах или в пром зонах, у нас нет места в комфортных районах недалеко от центра. То есть, в городе невозможно построить жк бизнес класса по определению. Какой бы супер дом вы не построили с входными группами с отделкой итальянским травертином, консьержами-эскортницами, лаунж зонами и лапомойками, он будет в жопе мира в полях или в промзоне с видом на жд пути и мигрантов на складе ВБ.

Центр, как место элитного жилья, в Краснодаре просто необходим застройщикам. Особенно, в условиях когда рынок перенасыщен непроданным жильём эконом класса на окраинах. Жилые комплексы повышенной комфортности  в центре это способ выжать из граждан аппер миддл класса ещё денег, поконкурировать за покупателя с престижными коттеджными поселками и теми немногими предложениями в центре на вторичке в, относительно свежих, престижных домах. И если раньше были проблемы с расселением, то теперь есть волшебная палочка.

Называется она КРТ. Ведь КРТ это не только для того чтобы в полях сразу красиво на большом массиве делать, а может и не столько. Вся это борьба с точечной застройкой это хорошо, наверное, но КРТ ещё позволяет принудительное расселение. Если жилье попадает в границы или рядом с участками, которые были выделены под КРТ, то законом предусмотрен снос таких строений с предоставлением жилья в границах населённого пункта или рыночной компенсацией.

На Москву с её реновацией смотреть не надо, там есть региональные подзаконные акты, которые предусматривают дополнительные гарантии жителям, в виде жилья в границах района и возможности несколько раз отказываться от вариантов, выбирая. У нас в крае пока такого механизма нет и вряд ли он появится. Кроме того, никаких собраний собственников для сноса центра в Краснодаре не нужно, он весь состоит, грубо говоря, из индивидуальных жилых домов и частичек, они подлежат сносу без всяких общих собраний если попадают в границы участка КРТ.

А что же жители центра? Будут ли они рады такой джентрификации? А вот тут главная проблема. Во времена первой попытки реконструкции центра, там было мало богатых людей, но с тех времен кое что изменилось. Да, в основной массе центр все ещё неустроенные частички, но появилась огромная часть новых жителей центра.

Произошла естественная частичная джентрификация. Многие стали покупать старые исторические купеческие дома и приводить их в порядок, для жилья или коммерческой деятельности. Есть прецеденты когда, буквально дворами, выкупались старые частички, сносились или перестраивались и там сейчас живут очень богатые люди. Кроме того, многие старожилы тоже не захотят никуда съезжать, и дело даже не в компенсации. Съехать просто некуда, никакого аналога центра в Краснодаре нет, это, буквально, отдельный город в городе, самобытный, исторический. Вопрос культурного наследия тоже тут далеко не последний.

А что это значит для нас, не резидентов центра, а остальных горожан, представителей бизнеса и профессионального сообщества? Поговорим в следующий раз.

ЦИАН ужасный источник, там в абсолютных величинах бредятина из-за фейков, но тенденция в целом понятна. Краснодар -6% за год по данным циана, на самом деле, конечно, больше чем 6%, и по остальным регионам рост, во многом, номинальный, но интересно не это. Интересна позиция Краснодара среди других регионов.

Краснодар, буквально, худший. Понятно почему, корреляция прямая с данными по затоваренности. У многих застройщиков не продано более 70% квартир. Это рекордный показатель по стране.

Риэлторы такой информацией с вами не поделятся, застройщики тоже, им ведь нужно вам продать инвестиционно-привлекательный актив.

Риэлторы, кстати, на меня обиделись, не хотят подкаст снимать и в гости не зовут больше, а я считаю зря. Можно на этом рынке зарабатывать и относительно честно.

Мы все долго этого ждали — новые методические рекомендации Института!

И тема актуальная и нормативы интересные

Сразу видно, что в институте больше архитекторов-урбанистов, без опыта эксплуатации. Ну кто так проектирует зону парковки коней??? Где отсек для хранения фуража, ленточное удаление навоза где??
Вот так урбанисты напроектируют, а мы потом мучаемся.

Про отдельный вид туризма в Краснодаре, - посещение парка Краснодар, он же парк Галицкого и японского сада. В принципе, это сейчас действительно отдельный вид туризма, люди едут в Краснодар только из-за парка. С одной стороны да, туризм, с другой стороны это, все таки, не индустрия, один раз посмотрел и все, кто будет ездить каждый год смотреть? Тема для отдельного большого поста о туристическом будущем Краснодара.

Но вспомнил я про парк сейчас не просто так. Если вы думали что можете звать гостей в Краснодар на просмотр японского сада, потому что у вас есть лайфхак с рестораном, подумайте еще раз.
Бронирование в день обращения потерпело фиаско, на сегодня все столики заняты. Вот так вот. Ну или я глупый, мне казалось что днем в будний день проблем не будет, опыт сын ошибок трудных.

А еще там одна рыба, в описании написано говядина Вагю, а в меню ее нет. Поэтому тем кто не ест рыбу, как я, там будет тяжеловато что-то выбрать.

Кто был отпишитесь, стоит ли за неск дней бронировать ради сада и ресторана, или лучше гостей по роще поводить?)

Как и обещал, поговорим о работе «Института развития градостроительства
и городской среды Краснодарского края». А именно, о методических рекомендациях к архитектурно-градостроительному облику застройки территории северо-восточной
части города Краснодара, те самые 1500га, эй кей новый город, эй кей новый Краснодар.

В приложении каждый желающий может сам изучить эти рекомендации, я настоятельно советую это сделать. Получилось по модному, по молодежному, но, что важно, функционально эти рекомендации делают городу хорошо.


Откуда есть пошла земля русская эти методические рекомендации взялись? Авторы вдохновлялись РНГП (региональные нормы градостроительного проектирования), за которые тоже отвечал институт, СП, СН, дополнительными материалами, от велл ноун КБ Стрелка, например.

Нравится ли мне методичка? Очень нравится. Мне не нравится, как говорят юристы, - правоприменительная практика. Но сначала о хорошем.
Что нравится:

1. Переменная этажность и регламентация доминант.

2. Прописанные типы связанности внутри района комплексной застройки.

3. Отступы от зоны ИЖС и ограничение этажности ближайших к ИЖС домов 6 этажами, с последующим увеличением.

4. Заглубление последних и первых этажей, смещение секций и террасирование.

Зачем? У архитекторов может быть много заумных обоснований о функциональности в терминах типа ордерная суперпозиция или типа того, они ремесленники, им простительно (шутка). Для нас же, как для потребителей, важно что это красиво. Причем красиво не конкретно для покупателей этих домов, а для горожан в общем. Разнообразие форм, а не цвета фасадов, в первую очередь привносит жизни в городскую застройку. Как итог, меньше депрессии вокруг, а значит лучше настроение, уровень и продолжительность жизни, кроме шуток.

В методичке прописаны требования к озеленению, устройству улиц, велосипедная и пешеходная инфраструктура. На первый взгляд выглядит тоже хорошо, но тут нужно детальнее погрузиться.

Что не нравится:
1. Отсутствие рекомендаций по обустройству парковок, нет количественных показателей парковок (они есть в РНГП).

2. Нет рекомендаций к обустройству газонов ниже уровня дорог и тротуаров, нет рекомендаций по дренажу, стокам. Напомню, что почти все проблемы с пылью и грязью в наших городах связаны с тем что вся жижа с газонов, клумб, грунтовых обочин течет на дороги и тротуары в дождь, а в сухую погоду превращается в пыль.

А теперь главное, что мне не нравится, - это необязательность данных методических рекомендаций. Да, есть механизм комплексного развития территорий, есть РНГП, но есть практика. Практика такова, - если застройщику выгодно что-то сделать, а что-то не сделать, вопреки любым нормам, включая генплан, пзз и так далее, он обязательно поступит исходя из своей выгоды. Механизм найдется.
Единственный шанс увидеть город-сад на 1500га на востоке в том, что рынку недвижимости, немножечко, поплохело. Есть такая вероятность, что рынок поменяется в результате, и люди перестанут покупать типовое бетонно-газоблочное убожество с яркими фасадами. Вот тогда и только тогда, застройщик начнет шевелиться и пытаться привлечь клиента каким-то человеческим продуктом. Этот тектонический сдвиг уже происходит, но пока медленно.

О другой работе института и о выводах из беседы с заместителем директора Натальей Машталир, поговорим в продолжении сериала.

Как-то прокладка коллектора по балке реки Осечки меня смущает. Или это не «тот самый» большой коллектор? Есть специалисты ?