Вторичная недвижимость: копить нельзя купить
В прошлом году многие из тех, кто копил деньги на покупку квартиры, решили подождать. Если весной 2024-го на вопрос
IRN.ru «Планируете ли вы покупать жилье в ближайшие месяцы?» утвердительно ответили 53% респондентов, то весной нынешней – уже лишь 11%. Почему так?
Ставки по банковским депозитам начали расти в августе 2023-го, в мае 2024-го они перешагнули за 15% и к концу года уже составляли 22-24% годовых. При этом, например, по данным Гильдии риэлторов Москвы, весь 2024 год цены на московские квартиры на вторичном рынке практически стояли на месте (рост составил символические 1,3%). Новостройки же подорожали на 9-12%. Почему?
Потому что на новостройки была льготная ипотека, а на вторичку – не было. А с такими ставками по рыночной ипотеке рынок вторички просто закрыт для покупателя.
Как в такой ситуации рассуждал бы человек, который уже накопил на квартиру, но еще не успел ее купить?
Положу ка я деньги в банк под 22%, через полгода зарабатываю 11%, если ставки не упадут – переложу и заработаю еще 11%. Пока квартиры не дорожают, а ставки по вкладам ТАКИЕ – надо успевать пользоваться ситуацией. Ведь тогда потом, когда я вклад закрою, мне хватит уже не только на квартиру, но еще и на ремонт, и на мебель.
Вот поэтому и скопилось на вкладах почти 60 трлн рублей, а рынок столичных квартир замерз без денежного топлива.
Но скоро все может измениться.
Доходность по депозитам уже потихоньку начала снижаться, хотя ставка Центробанка все еще остается максимально высокой. А на вторичном рынке столичной недвижимости начала просыпаться активность. Во-первых, люди наконец заметили, что средняя цена квадрата на вторичке 300 тыс. рублей, а на первичке – 350+ тыс. Во-вторых, на вторичный рынок пришли «живые» деньги: по данным компании «Этажи», 90% квартир там уже продаются без использования кредита, тогда как год назад этот показатель составлял лишь 23%.
То есть, отсутствие льготной ипотеки перестало быть тормозом для цен. И вот уже, по данным IRN.ru, в январе они прибавили в среднем 0,3%, а в феврале – еще 0,5%. Процесс пошел.
Самое же интересное впереди.
До недавнего времени масштабных льготных программ для покупки вторичного жилья не было. Конечно, некоторые банки (например, Сбербанк и ВТБ) время от времени предлагают специальные условия - сниженные процентные ставки, бонусы для семей с детьми. Но государственная поддержка, сравнимая с программами для новостроек, пока отсутствует. И вот уже с 1 апреля в 901 российском городе заработает семейная льготная ипотека на готовые квартиры по ставке до 6% годовых. Складываются все предпосылки для того, чтобы цены на вторичном рынке разморозились и подтянулись к ценам на новостройки.
Насколько могут подорожать квартиры?
По последним данным, на депозитах в Москве сконцентрировано около 20 трлн рублей. Ожидается, что часть этих триллионов уже в ближайшее время начнет перемещаться в недвижимость. Какой по размерам может быть эта часть?
Оценки аналитиков разняться, но все они - в триллионах рублей. Давайте посчитаем по-простому. Если даже 5% от московских депозитов (из 20 трлн рублей это 1 трлн) перетекут на вторичный рынок, то это уже будет объем, вполне сопоставимый с годовым квартирным оборотом и вполне способный серьезно разогнать цены.
Делаем выводы
▫️Новостройки продолжают пользоваться льготными программами и демонстрируют стабильный рост.
▫️Вторичный рынок застоялся, но сейчас начинает получать первые сигналы к «пробуждению».
▫️Если льготная ипотека для вторички действительно запустится, а доходность по депозитам продолжит снижаться, то даже небольшой переток (5% депозитов) сможет создать мощный дополнительный спрос и серьезно разогреть цены на квартиры.
👉 Пока депозиты вне конкуренции, люди продолжают копить. Но кое-кто уже задумывается – а не пора ли купить?
________________________
Информация в канале - частное мнение без призыва к действиям
Тарасов Богатство семьи