🏠О правовых проблемах толкования добросовестности покупателя квартиры. История со счастливым концом! 🏠
Автор заметки: адвокат нашей коллегии
Лилия ПополитоваПроблема добросовестного приобретателя в гражданском обороте в наши времена сопоставима наверно с проблемами явления "маленького человека " в русской литературе, поистине космическая тема. Беспомощность, одиночество и символизм "маленького человека" в литературе против беспомощности и одиночества "маленького" добросовестного приобретателя в юриспруденции- такая себе параллель, скажете Вы! Но она существует - в этом и символизм! Но хватит философии, давайте перейдем к делу!
🔑 Что случилось?
Женщина (назовем ее Б.) купила квартиру в Москве в 2015 году. Цена, район, ремонт — все было идеально. Продавец (женщина, которая якобы получила квартиру в наследство) не вызывала сомнений. Сделка прошла гладко, деньги и ключи переданы, право собственности зарегистрировано.
Но через 4 года Б. неожиданно получает повестку в суд. Департамент жилищной политики города Москвы подал иск о признании договора купли-продажи недействительным.
❗ Позиция суда первой инстанции:
На суде выяснилось, что продавец оказалась мошенницей. Подделав свидетельство о рождении, она представилась нотариусу дочерью умершей владелицы квартиры. Нотариус не заметил подделку и выдал ей свидетельство о праве на наследство.
На самом же деле у умершей владелицы не было наследников, и квартира должна была перейти городу как выморочное имущество. Значит, сделка купли-продажи была незаконной. Б. настаивала, что купила квартиру добросовестно, проверила документы, зарегистрировала переход права собственности, а о мошенничестве ничего не знала и не могла знать.
Но суд первой инстанции решил, что она сама виновата. По мнению суда, Б. должна была заподозрить обман по 3 признакам:
1. Квартира была выставлена на продажу сразу после вступления в наследство.
2. Покупательница не запросила у продавца свидетельство о рождении и не проверила его подлинность (хотя этого не сделал даже нотариус).
3. Цена квартиры была на 5% ниже рыночной, что, по мнению суда, должно было насторожить Б.
В результате суд признал сделку недействительной и удовлетворил иск департамента.
Апелляция и кассация оставили это решение в силе.
⚖️ Что сказал Верховный суд?
Б. обратилась в Верховный суд, но ей сначала отказали в рассмотрении жалобы, не увидев нарушений.
Тогда она подала жалобу председателю ВС на отказ в рассмотрении дела. Зампредседателя рассмотрел жалобу, отменил отказ и направил дело в судебную коллегию.
Рассмотрев дело, судьи указали следующее:
Во-первых, Б. проявила достаточный уровень осмотрительности в сделке, заподозрить обман она никак не могла. Свидетельство о праве на наследство было выдано нотариусом, который не проверил или не распознал поддельное свидетельство о рождении. А уж Б. тем более не должна была его проверять.
Во-вторых, Департамент вспомнил про квартиру спустя 4 года, чем нарушил порядок учета и оформления выморочного имущества.
Чиновники обязаны ежемесячно собирать сведения о невостребованном имуществе, оставшемся после смерти граждан, и оформлять на него документы в течение шести месяцев. Квартира должна была перейти в городскую собственность максимум через год после смерти владельца.
Но этого сделано не было. Поэтому все решения нижестоящих судов были отменены, дело направили на пересмотр (Определение ВС по делу N 5-КГ21-166-К2).
Рассмотрев дело заново, районный суд отказал департаменту в иске, поддержав Б. Чиновники дважды пытались оспорить это решение, но безуспешно (Определение Второго КСОЮ по делу N 8Г-12506/2023).
🔥 Мораль: перед покупкой вторичного жилья проверьте объект недвижимости и продавца у хорошего юриста.
❗ Что важно знать: с 05.02.2025 г. нотариусов обязали проверять наследников по базе ЗАГС: действительно ли они родственники? Или за наследством пришли самозванцы?
#хроникиДжастиса