Почему я не покупаю помещение, пока не посижу там с блокнотом

Как правильно посчитать трафик у помещения
(чтобы не потерять деньги на плохой локации)

Проверка трафика — это не пункт в чек-листе.
Это фильтр, который отсеивает убыточные объекты.
Если вы промахнулись с потоком — не спасёт ни цена, ни ремонт, ни вера в «район перспективный».

Вот 7 способов, которыми мы считаем трафик в нашей компании.
Все проверены на практике. Каждый — даёт понимание, стоит ли объект того, чтобы вы вообще о нём думали.

Сохраняйте. Пересылайте. Это база.

⸻

1. Ручной подсчёт. Старый добрый способ.

— Садитесь напротив входа в помещение.
— В течение одного часа считайте всех, кто проходит мимо.
— Считайте в будний день, с 18:00 до 19:00 (вечерний пик).
— Отдельно фиксируйте:
• сколько человек прошло всего
• в каком направлении
• кто это: школьники, взрослые, пенсионеры, мамы, курьеры

Зачем:
Чтобы понять, есть ли вообще смысл думать об этой точке.
Если за час прошло меньше 300 человек — это тревожный сигнал.

⸻

2. Видеофиксация на телефон / регистратор

— Ставите телефон на штатив или кладёте на панель автомобиля напротив входа.
— Снимаете видео 1–2 часа в тот же вечерний период.
— Потом дома на ускоренной перемотке просто считаете людей.
— Можно делать паузы, анализировать в спокойной обстановке.

Зачем:
Плюс к обычному подсчёту — вы можете вернуться к записи, пересчитать, показать партнёру или инвестору.

⸻

3. Метод «чеков»: считаем покупки, а не только ноги

— Идёте в ближайший магазин с фиксированным потоком:
«Пятёрочка», «Магнит», аптека и т.п.
— Утром покупаете любой товар — смотрите номер чека.
Допустим, в 10:00 чек №241.
— Вечером, в той же кассе — снова покупка. Чек №1325.
— Значит, за день: 1084 покупателя.

Зачем:
Чтобы понимать не просто поток мимо, а поток внутрь.
Это уже не просто люди — это деньги. Это поведение.

⸻

4. Разговор с управляющим или кассиром

— Подходите к сотруднику: «Подскажите, сколько чеков в день?»
— Часто говорят честно: «Около 1000», или «Вечером сильнее».
— Иногда можно даже увидеть Z-отчёт за день.

Зачем:
Быстрый способ, если нет времени стоять.
Не заменяет наблюдение, но дает ориентир и экономит день.

⸻

5. Данные из открытых источников

— Смотрите точку на 2ГИС или Яндекс.Картах
— Читайте отзывы. Там иногда пишут: «очереди», «пусто», «не пройти»
— В Яндексе есть график посещаемости (примерный) — см. «Пиковые часы»

Зачем:
Это разведка. Не окончательное решение.
Но помогает отсеять заведомо слабые объекты.

⸻

6. Повторный замер в разные дни

— Считайте трафик в понедельник и в субботу
— Сравните динамику.
Если в субботу в 3 раза больше — значит, помещение будет работать на выходных.

⸻

7. Поведенческий замер: кто идёт и зачем

Смотрите не только сколько людей идёт.
Смотрите, что у них в руках.
— Пакеты? Сумки? Продукты?
— Люди с детьми или студенты с телефонами?
— Торопятся или гуляют?

Зачем:
Не каждый трафик — покупательский.
Важно, насколько трафик совпадает с вашим будущим арендатором.

⸻

Что вам понадобится:

Метод Что нужно Время Уровень точности
Ручной подсчёт Блокнот, час времени 1 час Средний
Видеосъёмка Телефон, штатив 1–2 часа Высокий
Чеки День, 2 покупки 5 мин х2 Очень высокий
Разговор Вежливость 2 минуты Средний
Онлайн-источники Интернет 10 минут Низкий/Разведка
Повторные замеры 2 дня наблюдений 2 часа х2 Высокий
Поведенческий анализ Глаза и внимание Пока считаете Средний

⸻

Ошибки, которые допускают новички:

— Считают утром, когда трафика нет
— Смотрят на «ощущение» потока, а не на цифры
— Не разделяют «людей» и «покупателей»
— Доверяют словам собственника, а не своим глазам

⸻

Итог:

Вы не обязаны делать всё.
Но если вы не сделали ни одного замера трафика —
значит, вы просто везунчик, которому может повезти.

Мы не играем в угадайку. Мы считаем.
Именно поэтому у меня 60+ объектов, а не «одна квартира, которая приносит 3%».

Сохраняйте. Делитесь.
Это пост, который сэкономит кому-то десятки миллионов рублей.

#КакЗаработатьНаМетрах@egovtsev_vasilii

Стресс от 10 тысяч долларов — такой же, как от миллиона.
Тот же самый вес на плечах. Та же тревога.
Просто в «маленькой игре» вы — один из миллионов.
А в «большой» — вас уже почти никто не догоняет.

Это как с помещениями.
Можно бегать за крошечными точками по 20 метров,
торговаться за копейку и выжимать аренду.
А можно — один раз выбрать сторону
и идти в партнёрство с теми, кто покупает и продаёт торговые центры за миллиарды.

Уровень стресса — тот же.
А масштаб — совсем другой.

Обязательно посмотрите видео в закреплённом сообщении

Если вы только что зашли — начните с самого главного.
В закрепе канала — короткое видео, где я объясняю,
как работает инвестирование в коммерческую недвижимость
и показываю математику сделки, от которой у многих просыпается азарт.

Там нет фантазий,
только таблицы, деньги и реальный объект.
Доходность — сильнее, чем у большинства бизнесов.

Вот ссылка прямо на него:
Смотреть видео и математику сделки

Макао — город, где всё по максимуму. Скромность осталась за границей.

Путешествие продолжается.
Я уехал из гор Гуйлиня — и теперь в Макао.

Когда-то это была португальская колония.
Сейчас — китайский Лас-Вегас.

Здесь не просто башни.
Здесь — Эйфелева башня, Биг-Бен, поющие фонтаны, отели на миллиарды и архитектура, которую невозможно не заметить.

Это город, где всё сияет. Особенно амбиции.

⸻

Вчера наблюдал сцену:
китаец в казино ставил по одному миллиону рублей за одину ставку в рулетку.
Спокойно. Без эмоций.
Просто играл. Просто проигрывал.

По моим подсчётам — за вечер он оставил сумму, на которую можно было купить пару отличных помещений в Москве с арендатором и 12% годовых.

И вот ты стоишь, смотришь на это —
и снова понимаешь разницу между деньгами и капиталом.
Одно — быстро загорается.
Другое — работает на тебя всю жизнь.

⸻

Одно фото — как всегда, в посте.
Вся серия — в комментариях.
Фото, видео, детали.

И не забудьте подписаться на чат —
там обсуждаются все посты, идёт общение, и я чаще выкладываю личное.
Ссылка: [https://t.me/+UwEV1W4yre4xOGUy]

Поехали дальше.

Наследие в квадратных метрах.
Что можно передать внукам, кроме фамилии

⸻

Гуанчжоу, 7:40 утра.

Я проснулся в огромном номере отеля Hilton. Один из самых красивых номеров, в которых я бывал за последние годы.
Высокий этаж, стекло от пола до потолка — и абсолютная тишина в городе с населением под 15 миллионов.
Открыл ноутбук, налил чёрный кофе — и начал писать. Именно в этот момент стало ясно, о чём должен быть этот текст.

⸻

Я часто бываю в незнакомых городах.
И в таких местах я почти всегда выбираю Hilton. Не потому что это лучший отель. А потому что это — стандарт.

Как Starbucks: кофе может быть не гениальным, но он одинаково «средний» в любой стране.
Hilton — та же логика.
Я знаю, что меня ждёт: чистая постель, удобный душ, уровень сервиса, стабильность.
Я могу положиться.

А теперь вопрос:
Как построить бизнес, которому доверяют на уровне инстинкта?
Как сделать так, чтобы твоим именем стали называть уровень — и не на один год, а на века?
И главное — как передать это дальше?

⸻

История семьи Хилтон — не про отель. Это про управление наследием.

Про то, как из одного отеля в Техасе выросла глобальная сеть.
Про то, как недвижимость стала способом концентрировать стиль жизни.
Про то, как фамилия стала эквивалентом доверия.
И про то, что даже такое наследие можно обесценить, если забыть про принципы.

Но начнём сначала.

⸻

Конрад Хилтон.
Человек, который продал время.

1919 год. Сиско, Техас.
Mobley Hotel — скромный отель на 40 комнат.
Очередь нефтяников, которым нужен номер на 8 часов.
Конрад меняет модель: делит сутки на смены, увеличивает оборот.

Он первым понял:

квадратный метр — это не просто пространство. Это время.
А если ты управляешь временем — ты управляешь деньгами.

⸻

Hilton стал не просто сетью — он стал языком доверия.
Нью-Йорк, Токио, Лондон. Везде — одна логика: чисто, спокойно, понятно.

«Гостиница должна быть местом, где человек любого происхождения чувствует себя уважаемым», — говорил он.
Он создавал не просто отели. Он создавал архитектуру доверия через метры.

⸻

Теперь — внуки.
Парис Хилтон. Свет. Фэшн. Медиа-эпоха.

⸻

Вот почему я верю в коммерческую недвижимость как язык передачи стандартов.

Ты не просто сдаёшь помещение.
Ты управляешь рисками, строишь отношения, формируешь стратегическое мышление.
Подключаешь детей к процессу. Внуков — к цифрам.
Учишь не держать деньги, а разворачивать капитал в структуру.

Это и есть настоящий family office.
Где каждый метр — это практика.

⸻

Я знаю семьи, которые начали с одной сделки.
Купили объект. Запустили арендатора. Потом — ещё один.
Подключили детей.
И вдруг оказалось: капитал — это не только доход.
Это язык. Наследие. Система воспитания фамилии.

⸻

Старость можно купить. Наследие — надо выстроить.

⸻

Hilton — сильный пример.
Он вдохновляет.

Ты можешь выстроить империю.

Для себя.
Для своих.
Для страны, в которой я хочу, чтобы оставались фамилии с уровнем.

⸻

Недвижимость дисциплинирует.
Она учит думать на 10, 15, 30 лет вперёд.
Создаёт инфраструктуру, которая даёт семье не только деньги, но и пространство для жизни, развития, безопасности.
И при этом остаётся в реальности. Без моды. Без хайпа. Просто работает.

⸻

Hilton — про это.
Про то, как один актив, один стандарт, один подход — может не просто приносить прибыль,
а пронести человека сквозь десятилетия. От себя молодого — к зрелому. И дальше.

⸻

В этом, наверное, и есть сила метра квадратного.

⸻
Василий Еговцев


#интересныйФакт@egovtsev_vasilii

Первая точка нового путешествия. А будет еще 3 страны.

После Кантонской выставки мы сразу ушли вглубь страны.
Сейчас — где-то в горах Гуайлинь.
Вчера добрались. А уже в первую ночь — проснулись до восхода, чтобы пойти встречать солнце в горах.

Доброе утро.
Мы проснулись где-то в деревне.
Здесь поют петухи. Там — виднеется вершина.
И мы идём встречать солнце.

В комментарии выложу много видео и фото —
сам пост оставлю минималистичным.
Одно фото. Всё остальное — внизу.

Заходите в комментарии. Там настоящая жизнь.

А ещё — подписывайтесь на чат.
Он живёт параллельно с каналом:
там обсуждаются все посты, можно задавать вопросы, делиться мнениями, знакомиться с другими.
В чате — немного больше личного.
Чаще появляются круглишки, фото, быстрые мысли и наблюдения из поездки.

Вот ссылка на него: [https://t.me/+UwEV1W4yre4xOGUy]

Так что теперь у вас два канала связи:
— основной канал — идеи, инвестиции, система
— чат — обсуждение, жизнь, движение

Поехали.

В догонку к посту выше и комментариям — выложил короткий видеоролик в Stories.
По теме. По делу. В точку.

Ссылка вот здесь: [https://t.me/egovtsev_vasilii/s/118]
(да, у Telegram тоже есть Stories — кто не знал, теперь знаете)

Там ещё много коротких видео в том же духе —
сможете быстро посмотреть, осмыслить и применить.

Приятного просмотра.

«Василий, а посчитайте, сколько заработали люди,
которые купили квартиру 15 лет назад?»
⸻
Такой вопрос оставили в комментариях к посту,
где мы обсуждали, что доллар по 30 рублей — это не такая уж и «прошлая жизнь».
И что если пересчитать всё в твёрдой валюте,
то многое в инвестициях начинает выглядеть… не так радужно.

Ссылка на тот пост — вот здесь: [https://t.me/egovtsev_vasilii/2349]

Сегодня я действительно всё посчитал.

Без эмоций.
Без «кажется».
Только цифры.

⸻

Зачем мы держим убыточные активы?
Жилая недвижимость vs коммерческая — 15 лет спустя.

⸻

Вы покупали квартиру 15 лет назад.
Она стоила миллион. Сейчас — два.
Кажется, вы удвоили капитал? Кажется.

Но теперь смотрим правде в глаза:

— За 15 лет инфляция в России превысила 240%
— Те же товары и услуги стоят сейчас в 3,4 раза дороже
— Значит, ваша квартира в реальном выражении обесценилась
— А вы этого даже не заметили — ведь всё росло «в рублях»

⸻

Вот вам цифры, которые не любит слышать никто.

Сценарий 1.
Вы покупаете квартиру за 10 млн в ипотеку на 20 лет.
Первоначальный взнос — 3 млн.
Платежи по ипотеке, ремонт, коммуналка — более 20 млн расходов.
Доход от аренды — 12 млн.
Рост цены квартиры — 40 млн.

Чистая прибыль за 20 лет:
39 644 604 рубля.

Сравним с вкладом в банке под 14%
— 3 млн начального депозита превращаются в 41 230 469 рублей

Даже банковский вклад приносит больше, чем ваша квартира.

⸻

Сценарий 2.
Ипотека +2%. Вклад +2%.

16% — по вкладу это средний процентная ставка в Сбербанке за последние 15 лет

Жилая недвижимость:
37 419 235 рублей

Банковский вклад:
58 382 278 рублей

Разница: 21 миллион рублей.
Вы отдали 20 лет жизни — и проиграли даже банку.

⸻

Ваша квартира — это не инвестиция.
Это ложное ощущение безопасности.

Да, она сдалась.
Да, она подорожала.
Но всё остальное подорожало сильнее.
А вы:

— платили за ремонт,
— разбирались с жильцами,
— платили налоги,
— теряли капитал.

И всё это — ради 3–4% в год.

⸻

Теперь посмотрите, как работают коммерческие метры.

На тех же условиях — за 3 млн стартовых вложений —
вы получаете торговое помещение с арендатором
и выходите на доходность 10–15% в год.

Никаких ремонтов.
Никаких коммунальных.
Никаких жильцов.

Только арендатор.
Только договор.
Только деньги на счёт.

⸻

#КакЗаработатьНаМетрах@egovtsev_vasilii

⸻

Не обязательно выбирать.

Спасибо за голосование.
Вы подсветили маршруты, а я — уже знал, куда двигаюсь.

Я решил выбрать всё.

⸻

Вот мой маршрут — не по городам. По состояниям.

Гуйлинь — это когда молчание говорит первое.

Я начну оттуда. Отдохнул после нескольких дней на выставке. Она и правда была самая большая. По организации и количества людей напоминает чемпионат мира или олимпиаду в Сочи
Скоростной поезд. Сквозь горы и чайные плантации.
Займусь любимым делом и поднимусь на гору встречать рассвет на горе.

Гуйлинь — не Азия. Это состояние после шума.
Мой шестилетний сын однажды показал мне выпуск “Орла и Решки” об этом месте.
Я запомнил не сюжет — а его глаза.

⸻

Макао — это когда выигрыш не в цифрах.

Из Гуанчжоу — на гиперпоезде.
Макао встречает как Европа в шёлковом халате.
Казино, где потолки выше аргументов.
Пирожные, как в Лиссабоне. Паузы — как в Париже.

В Китае запрещены казино и все китайцы ездят сюда играть. Это как Лас-Вегас только в 100 раз круче.

⸻

Гонконг — это Excel, в котором живёт искусство.

Из Макао — паромом.
Здесь всё в высоту. Всё про капитал.
Каждый квадратный метр здесь — как биржевой тикер.
Только вместо волатильности — бетон, гранит и стекло.

Здесь понимаешь:
Как высоко может цениться недвижимость.

⸻

Сеул — это новая Япония.

Из Гонконга — в Корею на самолете.
Coldplay. Звук. Свет. Люди.

Сеул — не финал. Это — связь.
Между тем, откуда ты, и тем, к чему ты идёшь.

⸻

Пекин — город без слов.

Имперский масштаб. Камень. Вес.
Где не говорят — смотрят.
Где решения принимаются не в момент,
а как будто они уже были известны заранее.

⸻

Москва — точка возвращения.

Потому что я могу.
Потому что именно там у меня всё под контролем.
Доход. Метры. Команда.
Капитал, который не беспокоит — а работает.

⸻

Я не отдыхаю. Я обновляю взгляд.

Эти маршруты не про каникулы.
Это — метод.
Снять шум. Расширить масштаб. Обнулить рутину.
Вернуться — и видеть возможности.
Не просто метры — а сценарии будущего.

⸻

Жизнь можно выкупить.

⸻

Не обязательно выбирать.

Спасибо за голосование.
Вы подсветили маршруты, а я — уже знал, куда двигаюсь.

Я решил выбрать всё.

⸻

Вот мой маршрут — не по городам. По состояниям.

Гуйлинь — это когда молчание говорит первое.

Я начну оттуда. Отдохнул после нескольких дней на выставке. Она и правда была самая большая. По организации и количества людей напоминает чемпионат мира или олимпиаду в Сочи
Скоростной поезд. Сквозь горы и чайные плантации.
Займусь любимым делом и поднимусь на гору встречать рассвет на горе.

Гуйлинь — не Азия. Это состояние после шума.
Мой шестилетний сын однажды показал мне выпуск “Орла и Решки” об этом месте.
Я запомнил не сюжет — а его глаза.

⸻

Макао — это когда выигрыш не в цифрах.

Из Гуанчжоу — на гиперпоезде.
Макао встречает как Европа в шёлковом халате.
Казино, где потолки выше аргументов.
Пирожные, как в Лиссабоне. Паузы — как в Париже.

В Китае запрещены казино и все китайцы ездят сюда играть. Это как Лас-Вегас только в 100 раз круче.

⸻

Гонконг — это Excel, в котором живёт искусство.

Из Макао — паромом.
Здесь всё в высоту. Всё про капитал.
Каждый квадратный метр здесь — как биржевой тикер.
Только вместо волатильности — бетон, гранит и стекло.

Здесь понимаешь:
Как высоко может цениться недвижимость.

⸻

Сеул — это новая Япония.

Из Гонконга — в Корею на самолете.
Coldplay. Звук. Свет. Люди.

Сеул — не финал. Это — связь.
Между тем, откуда ты, и тем, к чему ты идёшь.

⸻

Пекин — город без слов.

Имперский масштаб. Камень. Вес.
Где не говорят — смотрят.
Где решения принимаются не в момент,
а как будто они уже были известны заранее.

⸻

Москва — точка возвращения.

Потому что я могу.
Потому что именно там у меня всё под контролем.
Доход. Метры. Команда.
Капитал, который не беспокоит — а работает.

⸻

Я не отдыхаю. Я обновляю взгляд.

Эти маршруты не про каникулы.
Это — метод.
Снять шум. Расширить масштаб. Обнулить рутину.
Вернуться — и видеть возможности.
Не просто метры — а сценарии будущего.

⸻

Жизнь можно выкупить.

⸻

Кто любит вспоминать, как доллар был по тридцать — держите расчёты.

1. В 2010 году средний курс доллара составлял 30,40 рубля.
2. За 15 лет (с 2010 по 2025) инфляция в России составила около 187%.
То есть: 1 рубль в 2010 = 2,76 рублям в 2025.
3. За тот же период инфляция в США составила примерно 47%.
То есть: 1 доллар в 2010 = 1,47 доллара в 2025.
4. Теперь считаем:
30,40 × 2,76 = 83,87 рубля.
Делим на 1,47 — получаем:
Фундаментально обоснованный курс доллара = 57,07 рубля.
5. Фактический курс сегодня: 82 рубля.
Разница — +43,7% к экономически оправданному уровню.

⸻

Вывод:
Курс — это не всегда экономика.
Иногда это просто смесь страхов, ограничений и скорости.

⸻

Хочешь стабильность — строй её сам.

Когда всё хорошо — самое сложное не выбрать, а отпустить себя в это «хорошо».

Выставка в Гуанчжоу подходит к концу.
Я был — 42 странах.
И вот я снова на развилке.

Каждое направление сейчас — как состояние.
Макая. Гонконг. Сеул. Гуйлинь.
Четыре страны. Четыре варианта жизни.
(Да, и Макао, и Гонконг считаются отдельными странами. Ещё чуть-чуть — и они сольются с Китаем. Но пока — это миры сами по себе.)

И вот я стою — с билетом в будущее.

Я владею метрами. А метры работают, даже когда я в самолете.

⸻

1. Макао — как сцена, которую снял Вонг Карвай.

Ты идёшь по узкой улице.
Слева — португальская плитка. Справа — вывески с иероглифами.
Ты ешь пирожное с заварным кремом, сидя на бордюре,
и слушаешь, как казино позвякивают монетами.
Не для тебя. Просто где-то рядом.

Макао — это Азия, которая улыбается по-европейски.
Это не шум. Это жесткое замедление.
Когда ты не ищешь острых эмоций. Ты наблюдаешь. Смакуешь.
И выигрываешь — временем.

⸻

2. Гонконг — как график, начерченный светом.

Высота.
Стоимость земли — выше, чем в центре Манхэттена.
Метр — как двухкомнатная квартира.
А сделки — как шахматы с миллионами.

Ты завтракаешь мишленовскими димсамами на 50-м этаже.

⸻

3. Сеул — музыка, которая звучит до того, как ты её включил.

Тут всё другое.
Люди одеты как из будущего, но улыбаются как из детства.
Уличная еда. Электронные витрины. И Coldplay.

Я бы хотел поехать на этот концерт
Потому что мой отец — советский меломан.
У него дома огромная коллекция винила с пропиленными углами Queen. Led Zeppelin. Pink Floyd. (Так зачем-то делали советские таможенники, если кто-то знает то расскажите мне зачем они так делали).

Мама говорила, я бил в живот в такт музыке — ещё до рождения.

Coldplay — не просто концерт моего любимого британского рока.
Это большое личное “спасибо” музыке, которая помогла мне вырасти.
И я хочу это сказать — громко, живьём.

⸻

4. Гуйлинь — как медитация, которую не надо объяснять.

Это не шумная Азия. Это медленная. Живая. Настоящая деревня.
Река Лицзян — такая гладкая, как будто её гладят каждую ночь.
Горы — будто нарисованы чёрной тушью на белой бумаге.
А в пещерах такое эхо, что ты слышишь свои мысли.

Это — любимый выпуск “Орла и Решки” у моего шестилетнего сына.
Он показал мне его сам.
Я смотрел молча. А он рассказывал.
Редкий момент, когда мы поменялись ролями:
он — ведущий. Я — зритель.

Я хочу побывать там. Не как турист.
Как человек, который умеет отключить бизнес,
чтобы увидеть то, что мимоходит у тех, кто всё время торопится.

⸻

5. Вернуться в Москву.

Точка контроля.
Где всё работает. Где каждый метр приносит.
Где сделки подписываются, пока ты спишь.
Где ты — не отдыхаешь.
Ты действуешь. Просто — спокойно.

⸻

А что выберем мы?

Когда у тебя работает актив,
ты не торопишься закончить отпуск.
Ты можешь его продлить — не за счёт свободы, а благодаря структуре.

Пока кто-то спорит, где дешевле — мы спрашиваем себя: где глубже, вкуснее, тише, точнее.

И, да: мы выберем всё.
Потому что метры позволяют.

⸻

Оставайтесь в канале

Здесь кейсы на +340% годовых.
Истории, как 7,7 млн превращаются в 25 млн за полгода.
И главное — мышление, которое может привести к системе,
в которой деньги работают, пока вы живёте.

Если у вас 30 млн, 300 млн или 3 млрд —
здесь вы найдёте, как разместить это с умом.

Если только начинаете —
увидите, как мыслят те, кто уже на другом уровне.

⸻

Жизнь можно выкупить.
Мы показываем — как.

⸻

Официально. Мы вводим свой индекс инфляции.

ЦБ считает по корзине.
Тинькофф — по транзакциям.
А мы — по арендным платежам от “Пятёрочки”.

⸻

Зачем вам это знать

Потому что один из самых надёжных способов защититься от инфляции —
это не читать про неё, а получать деньги от тех, на кого она влияет.

⸻

Как это работает. Просто, чтобы поняла даже бабушка:
1. В стране растут цены.
— Дороже становится бензин, доставка, коммуналка.
— Дорожают продукты: огурцы, помидоры, яйца, гречка.
2. Люди продолжают покупать еду, но теперь — по более высокой цене.
— Выручка “Пятёрочки” в этом районе растёт.
3. Арендный договор устроен так:
— есть минимальная сумма аренды,
— и есть процент от выручки (в Москве это 7%).
4. Если выручка выросла — арендатор автоматически начинает платить больше.
— Это происходит без писем, звонков, споров.
— Все данные фиксируются в системах контроля.
5. В итоге:
— ваша аренда выросла,
— вы остались на том же уровне жизни,
— инфляция вас не догнала.

⸻

А теперь главное. Почему это работает вдвойне

Когда растёт аренда —
вместе с ней растёт и стоимость самого помещения.
Потому что в коммерческой недвижимости цена рассчитывается не по метрам, а по доходу.

Больше доход — выше цена.

Простой пример:
— если аренда выросла на 15%
— то и сам объект вырос в цене на те же 15%
— и у вас — двойной рост: по доходу и по капиталу.

⸻

Проверено. Тольятти. 340% годовых

Мы с партнёром купили помещение за 3,5 млн ₽
Вложили в ремонт 1,5 млн ₽
Сдали “Пятёрочке”, Wildberries, стоматологии
Через 10 месяцев — продали за 22 млн ₽

Прибыль: 17 млн ₽. Доходность: 340% годовых.
Это не теория. Это наш стандарт.

⸻

Что здесь, в этом канале

— Инвест-кейсы и сделки в цифрах
— Примеры объектов по всей России
— Как находить прибыльную недвижимость
— Как оформлять, проверять, считать
— Как защитить капитал и жить на аренду

⸻

Что сделать прямо сейчас
1. Подпишитесь на этот канал.
Здесь — контент, который меняет мышление и активирует капитал.
2. Нажмите на хэштег:
#КакЗаработатьНаМетрах@egovtsev_vasilii
Там — лучшие посты, которые вы могли пропустить.
Пошаговые схемы, расчёты, кейсы. Без воды.
3. Вступите в чат.
Там — я и моя команда.
Живые обсуждения. Ответы на вопросы.
Настоящее инвестиционное сообщество.

⸻

Добро пожаловать в индекс силы метра квадратного.
Здесь инфляция работает на вас.

Смотрите, просто хотел поделиться. Видите, тут — река из такси.
Вот это всё — такси, такси, такси.
И вот там тоже — края нет.
Это всё едут встречать. Таких же, как я, кто собрался уезжать.

Просто иду вдоль жёлтой реки.

Если будете в Гуанчжоу — поднимитесь на Canton Tower. Даже если вы из тех, кто говорит: «все башни одинаковые». Эта — исключение.

600 метров архитектурной поэзии.
Скрученная, как будто танцует.
Ночью — как вертикальный экран.
А на вершине — капсулы, катающиеся по внешнему краю башни, по кругу. Не по крыше. По ободу. Как жемчужины на вращающейся короне.

Проектировали эту красоту Information Based Architecture — нидерландская студия, которая умеет удивлять. Ещё одна их работа — здание Европы Building в Амстердаме, где в своё время заседал Совет ЕС. Везде читается одно: они не строят, они создают гравитацию для взглядов.

А прямо под башней — мост Лие-де.
Днём — как будто его чертил японский каллиграф.
А ночью — рекламный экран из sci-fi, встроенный в небо. Всё это на фоне Жемчужной реки, которая оправдывает своё название при каждом отражении.

Для меня это не просто туристическая точка.
Я строю торговый центр и десяток объектов по стране — и мне важно понимать, как архитектура захватывает внимание. Здесь это сделано безупречно.

Совет бывалого:
приходите на набережную к закату.
Сначала башня. Потом мост. Потом чай.

Сегодня был день, когда мозг стал квадратным.

4 часа на Кантонской выставке —
и понял, что вспоминаю Музей Прадо в Мадриде.

Почему?

Потому что там тоже есть лайфхак:
с 16:00 до 18:00 — вход бесплатный.
Людей нет, тишина, и ты идёшь мимо «Махи» Гойи и «Менин» Веласкеса,
как будто зашёл в гости к старым мастерам.
Плюс — экономия 20 евро,
и можно выйти из Прадо в очках Prada.
Для любителей сочетать культуру с финансовой дисциплиной.

А теперь к выставке.

С ней, как ни странно, тот же принцип.
Ходить лучше после четырёх.
Китайцы, как муравьи, начинают расходиться.
Толпы редеют. Экспонаты те же.
А пространство — уже больше похоже на выставку, а не на метро в час пик.
Всё ещё движуха, но уже не такая плотность чёрных волосатых макушек.
(С любовью к принимающей стороне.)

Так что лайфхак:
если не хотите получить информационный инсульт, а хотите реально что-то рассмотреть — приходите после 16:00.

Ну а пока — я ушёл проветриться.
Прогулка по Кантонской башне,
немного архитектурной поэзии,
и обратно в бой — искать роботов для будущих складов.

Друзья, сегодня гуляю по Кантонской выставке — и это вообще другой масштаб.
Полтора миллиарда человек в стране, и кажется, половина из них — здесь.

Решили пообедать.
Спросили, где ресторан — ответ: “У нас всего один. Но рассадить вас не сможем.”
Почему? Да потому что здесь нельзя накормить столько людей сразу.
Не физически. Просто некуда сесть.

Каждый шаг напоминает:
это не просто крупная страна — это сверхнаселённая мощь.
Выставка огромная, в голове уже кипит от идей и новинок.
Но я ещё пойду. Потому что вдохновение здесь не заканчивается.

Ребята, привет!
Ну что, только что, как и положено в Китае, отдал честь пекинской утке —
а теперь вот зашёл к своим товарищам в ТЦ на экскурсию. И не зря.

Потому что…
Новый формат арендатора:
за деньги можно погладить, покормить и поумиляться котам.
Очередь стоит. Людей не пускают — коты перегружены вниманием.
А помещение работает. На аренду. На эмоции. На повторный визит.

Так что, кто искал себе новый стартап или нестандартный арендный концепт —
забирайте.
Милота + рентабельность = всё, как мы любим.

Всё. Добавил вам уюта в ленту.

Прилетели с партнёрами в Гуанчжоу — на Кантонскую выставку.
Цель простая: найти технологии для тёмных складов, где нет ни людей, ни лампочек. Только роботы и автоматизация.

Планируем построить такие склады на новой трассе от Москвы до Казани и дальше — до Екатеринбурга.
Уже нашли несколько участков.
Хотим сделать суперсовременные логистические центры, которые по доходности будут сопоставимы с торговыми центрами.

А пока…
Гуанчжоу просто сносит голову.
И, если честно, впечатлил сильнее, чем Дубай.
Завтра — день самокатов и роботов. Буду держать в курсе.

Сегодня был длинный день. Общался с подписчиками в чате. Вижу, как подгорает. И это хорошо. Значит, неравнодушны.

Для тех, кто пропустил: у канала есть чат, и вы в него приглашены.

Я веду этот канал не для продаж.
Не для лидов. Не для монетизации.
Я веду его для хороших людей, которым не всё равно, как они живут.
Чтобы как можно больше людей смогли изменить свою жизнь.
Через недвижимость. Через пассивный доход. Через знания, которые работают.

⸻

Если вы всерьёз думаете, что я пишу тексты, чтобы вам что-то впарить — вы меня совсем не знаете.

Я не зарабатываю на людях на старте. Никогда.
Для меня клиент — это инвестор от 30 миллионов до 5 миллиардов рублей.

Пример: в проект по покупке нового торгового центра в Москве мы сейчас установили порог входа — от 100 млн рублей.
Почему? Потому что желающих больше, чем нужно.

Так что когда я пишу посты про инвестиции от 500 тысяч до 2 миллионов, это не потому что вы мне нужны.
Это потому что мне не всё равно.

Мне хочется, чтобы в России появилось новое богатое поколение, выросшее в семьях с пассивным доходом.
И я хочу увидеть это ещё при своей жизни.
Мне 42. Планирую прожить ещё минимум 40. Так что мы с вами ещё многое успеем.

⸻

Сегодня в чате было горячо.
Даже мой партнёр Миша вмешался в переписку.
Женя — руководитель Family Office компании “Сила Метра Квадратного” — не выдержал, записал кружок.
Прямо от сердца. Вот его текст:

Люди, что с вами не так, я не понимаю.
Читаете пост про то, как с 300 тысяч вырастить капитал в миллиард — и начинается:
«А откуда у студента 300 тысяч?»
«А почему так не получится у всех?»

Вы пришли сюда, чтобы спорить или чтобы взять и применить?
Мы не собираемся вам ничего доказывать.
Меня зовут Евгений, я гендиректор «Сила М²» и руководитель Family Office Василия.

Если хотите быть выше, умнее — будьте. Но с делом, а не с критикой.
Или обменивайтесь опытом, или отпишитесь. Не тратьте ни наше, ни своё время.

⸻

Всем, кто уже зашёл в чат: прошу. Делитесь опытом. Но только своим.

Не рассказывайте про друга, у которого не получилось.
Расскажите, что получилось у вас.
Про сделки. Про первые шаги. Про ошибки, которые вы прожили и исправили.

Если мы здесь хотим менять страну, то начнём с себя.
Без обид, без пустой критики, без умничанья.
С конкретикой. С уважением. С пользой.

Для Натальи Викторовны — и всех, кого задел мой павильон на 250 000 ₽ и тех кого я сегодня удалил из чата
Вот обсуждение в чате

А для тех, кто ещё не в курсе:
у канала есть чат — с практиками и пользой, которую в ленте не увидишь.

———

Теперь — к вопросу.

«Откуда у студента такие деньги?»

———

2002 год.
Я учусь в Пермском техническом университете.
Один из сильнейших инженерных вузов в стране.
На первом курсе — уже пишу код.
Через пару месяцев — делаю сайты.
По 1000–2000 долларов. Простые, но нужные.
Работаю. Зарабатываю. Коплю.

250 000 ₽ на павильон — это не чудо. Это результат.

———

Теперь — 2025 год.
У вас:
— больше информации
— больше доступа к рынку
— готовые модели
— Telegram-каналы с кейсами и стратегиями

Но меньше действий.

Почему? Потому что проще спорить с прошлым, чем строить своё настоящее.

———

Сегодня павильон в 30 м² обойдётся в 1 миллион ₽.
И у большинства из вас, кто это читает, эти деньги есть.

На карте. В накоплениях.
Так что хватит спрашивать, как у кого-то «могло получиться».
Лучше спросите себя — почему у вас всё ещё нет своего объекта.

———

Как повторить мой путь — в 2025. Прямо сейчас.

Не «примерно», не «в теории».
Вот конкретный алгоритм, как построить арендный поток с нуля.
1. Находите трафик.
Любой «Магнит», «Пятёрочка», ТЦ, гипермаркет, вокзал, остановка.
Где есть люди — там есть арендаторы.
2. Ищете свободную зону.
Парковка, проход, угол, «мертвая» территория.
Смотрите, чтобы это был не государственный участок — только частная собственность.
3. Проверяете расстояние.
15 метров от стены — или прямо у фасада, если нет окон.
С пожарными проще не спорить — проще не давать повода.
4. Договариваетесь об аренде земли.
Средняя ставка — около 1000 ₽/м² в месяц.
За 60 м² — это 60 000 ₽ в месяц.
Ничего покупать не надо. Только арендовать.
5. Строите павильон.
— Себестоимость: от 16 000 до 40 000 ₽/м²
— Чем проще — тем дешевле.
— Можно построить самим или привезти готовый и поставить краном.
— Хотите сэкономить? Без витражей. Без «дизайна». Просто и крепко.
6. Подключаете электричество.
Идеально — через соседний объект (тот же «Магнит» или ТЦ).
Нужно примерно 30 кВт, чтобы спокойно работать даже зимой с отоплением.
7. Вода не обязательна.
Для 90% арендаторов она не нужна.
Аптеки и общепит — исключение.
Но даже шаурмичные работают на автономной системе: вода привозная, канализация вывозная.
Проблема решаема.
8. Сдаёте по рыночной ставке.
Если в этом ТЦ аренда на 1-м этаже — 5000 ₽/м²,
то ваш павильон на улице — сдаётся за те же деньги.

Математика простая:
60 м² × 5 000 ₽ = 300 000 ₽ в месяц.

Минус аренда земли (60 000 ₽),
электричество — оплачивает арендатор,
минус налоги. 6 процентов или патент.

Чистый поток — ваш.

———

Это не гипотеза. Это проверенная модель.
Я сделал это в 2002.
И если бы начинал сегодня — делал бы то же самое.
Только быстрее. И с Telegram-каналом.

Поэтому — давайте так:

Если вы хотите спорить — несите цифры.
Если вы хотите зарабатывать — стройте.
А если хотите просто поговорить —
лучше поговорите с собой. Взрослым тоном.


———————————————


Кто готов не спорить, а начинать — вот ваш инструмент:

В канале работает отдельный хэштег:

#КакЗаработатьНаМетрах@egovtsev_vasilii

Я веду его специально, чтобы отсеять «шум» и оставить только практическую пользу:
— реальные кейсы,
— цифры,
— пошаговые стратегии,
— ситуации «вот что бы я сделал с 1 млн, 500 тыс. или нулём».

Хэштег не так давно в работе, но я регулярно обновляю его ключевыми постами.
Если вы хотите начать инвестировать в коммерческую недвижимость — не когда-нибудь, а сейчас — просто заходите туда.

#КакЗаработатьНаМетрах@egovtsev_vasilii — это не теория. Это кнопка «Старт».

Друзья, ну что —
утренний пост пошёл совсем не так, как я ожидал.

Иногда пишешь про мотивацию —
а в комментарии приходят специалисты по «этого не может быть».
Сегодня таких пришлось особенно много проводить вон из чата.

Кстати, если вы ещё не в чате — обязательно заходите.
Ссылка на чат.
Там мы разбираем кейсы, делаем сделки, считаем доходность,
и иногда…
устраиваем зачистку от особенно активных обиженных.

———

Так вот, как и обещал:
вечером, около 19:00 по Москве, выложу второй пост.
Покажу, как бы я сегодня стартовал в торговой недвижимости,
если бы у меня было совсем мало денег.
Прямой путь. Без романтики. С цифрами.

———

Но поскольку с утра я сам же объявил планку:
400 лайков под утренним постом — и выкладываю полезную механику,
то чтобы всё было честно —
отсыпьте ещё 50 лайков, и будем считать, что сделка закрыта.

Я, конечно, и так выложу.
Но вдруг лайк укрепит мою дисциплину Telegram-дедлайнов?
Пусть хоть кто-то будет за этим следить.

———

До вечера, друзья.
А хейтеров — как и обещал — жду в комментариях.
И удаляю. Лично. С удовольствием.

Я ушёл на пенсию в 22. Просто потому что вовремя занял парковочное место

или

Как меня забыли уволить из «Газпрома»


Авторская история Василия Еговцева

⸻

В 19 лет я не знал, что заработал себе пенсию.
Просто хотел сделать что-то своими руками — и без кредитов.

Я арендовал кусочек земли рядом с продуктовым магазином. Буквально три парковочных места. Построил павильон на 60 квадратов — сэндвич-панели, пластиковые окна, дешевая дверь. Потратил 250 000 рублей.

И знаете, что было дальше?

Я сдал это под две салоны связи — МТС и МегаФон.
Они платили по 75 000 рублей.
Аренда земли — 30 000.
Чистый доход — 120 000 рублей в месяц.

В девятнадцать лет. Без сотрудников. Без офиса. Без инвесторов.

⸻

Через год я купил своё первое капитальное помещение.
Через два — ещё одно.
В 22 я мог больше не работать.
И… не работал.

Мои объекты до сих пор приносят деньги. Прошло 23 года.
Это как если бы я устроился в Газпром на месяц — и меня случайно забыли уволить.
Каждый месяц на счёт капает арендная «зарплата».
И будет капать ещё сто лет — если не продам.

⸻

На фото — мне 25.
Мы с моим партнёром Михаилом Пономарёвым — вместе уже больше 20 лет.
Улетели на Мальдивы с нашими девчонками.
Тогда это ощущалось как полёт на Марс.

Но плоды этой поездки я начал сажать в 19.
Пока другие ходили на пары, я строил инвестиционную машину.
Не бизнес «ради заработка». А как система. Как свобода.

⸻

Недвижимость — это не просто пассивный доход.
Это возможность закинуть усилие в далёкое будущее и получать от него прибыль даже тогда, когда ты давно уже занят другим. Или просто живёшь.

Это капитал, который не требует много твоего времени.
Это метры, которые работают, пока ты отдыхаешь.

⸻

Что бы я сделал, если бы снова было 19?
1. Искал бы землю у трафика. Павильон — это не прошлое. Это точка входа.
2. Договаривался бы с собственниками. Управление вместо покупки — путь без стартового капитала.
3. Искал бы партнёра. Не просто друга, а второго моторчика.
4. Учился бы системности. Не бизнес, а инвестиционная модель.
5. Не откладывал бы. Потому что в недвижимости работает не только метр. Работает время.

⸻

Если вам сейчас 19. Или 29. Или 42 — как мне.

Запомните: лучшее, что вы можете сделать для себя будущего —
это создать актив, который не потребует вашего участия,
но будет регулярно приносить доход.

Я начал с павильона.
Сейчас у меня — более 60 объектов и торговый центр.
И я могу рассказать, как появился каждый. От последнего — до первого.

⸻

Если этот пост соберёт 400+ лайков,
на неделе расскажу несколько стратегий,
как начать с абсолютного нуля в апреле 2025.

Потому что, в отличие от тех, кто «не помнит, как заработал свой первый миллион»,
я могу расписать свой путь до последнего кирпича.

И вы сможете так же.

⸻

Перешлите это близким, чью жизнь вы бы хотели изменить.
Может быть, человек просто прочтёт, задумается —
и обратит внимание на что так можно сделать сейчас.

Ничто так сильно не меняет образ жизни, как источник пассивного дохода.

⸻
Контакты для связи:
@egovtsevvasilii | +7 932 631 50 20
Офис: +7 495 275 11 61 / +7 922 385 30 77
#КакЗаработатьНаМетрах@egovtsev_vasilii

айфона за 300 тысяч не будет.

Трамп — тот самый, который неделю назад кричал «MY POLICIES WILL NEVER CHANGE» — внезапно решил, что менять политику всё-таки можно.
Особенно если на кону — цены на смартфоны.

Поздно вечером, тихо, без камеры, без фанфар, без традиционного «сделаем Америку снова… что-нибудь»,
Таможенная и пограничная служба США внезапно выкатили список исключений из взаимных тарифов.

Смартфоны, ноутбуки, электроника — мимо пошлин.
А значит — мимо нового витка инфляции и цен, от которых айфон выглядел бы как инвестиция в золото.

И тут у меня возникла картина:
Трамп поздно вечером набирает Тима Кука.
Говорит: «Тим, слушай. Я сейчас объявлю тарифы, ты только не паникуй.
Жди. Всё под контролем. Вторая новость будет тёплой. Без фурора. Через таможню. Всё, обнял».

И Тим такой:
«Окей, Донни. Мы просто поднимем цены тихо. А потом тихо не поднимем».

⸻

Политика — как цена на торговую недвижимость на Авито:
сначала «цена окончательная»,
а потом «ну ладно, приезжай, обсудим».

На этой неделе я несколько раз просил:
присылайте предложения — объекты, проекты, идеи для инвестирования.

За неделю я перебрал массу интересного.
Что-то обсудили, что-то в работе.
Но были письма… особенные.

Некоторые я специально не открывал.
Сохранил на пятничный вечер —
чтобы вкусить всю прелесть этих заголовков в хорошей компании.
В вашей.

Наслаждайтесь.

⸻

Продаём помещение, где очень хороший воздух.

Торговая точка с потоком людей. Только в теории.

Спа-салон на парковке ТЦ.

Детский развлекательный центр для взрослых.

Гараж в центре.

Продаём коммерцию очень срочно. Продаём концепцию.

Проект: фотостудия для собак.

Есть здание. Плохое, но с харизмой.

Где взять деньги на объект?
Ответ простой: у меня.

Если у вас есть классный проект:
— торговое помещение,
— объект на этапе реконцепции,
— недооценённая коммерческая недвижимость,
— или идея, которую можно превратить в доход,

…напишите мне.

Если цифры сходятся,
если вижу потенциал и здравую математику —
я профинансирую. Лично.
Как инвестор, как собственник с 23-летним опытом, с 61 объектом и ТЦ на 15 000 м² в собственности.

⸻

Для кого это:

— Брокеры, у которых есть крутой объект, но клиент не может выйти на сделку.
— Владельцы, которым нужно быстрое, но не «хищное» софинансирование.
— Риэлторы, у которых на руках проект, но не хватает доверия со стороны инвестора.
— Архитекторы и девелоперы с идеей, но без доступа к капиталу.

⸻

Как подать заявку:

Просто пришлите в личку:
— фото объекта,
— адрес,
— базовую математику: площадь, ставка аренды, запрашиваемая цена, потенциальный МАП.

Остальное мы досчитаем сами.

⸻

Зачем я это делаю?

Потому что я не играю в агента.
Я строю доход. Стратегии. Наследие.

И если вы держите в руках хороший проект — я тот, кто поможет довести его до результата.

⸻

Контакты для связи:

Лично мне:
@egovtsevvasilii
+7 932 631 50 20

В мой офис:
+7 495 275 11 61
+7 922 385 30 77

Пишите. Разбираем каждый кейс.

Да, я специально записался стричься рядом с купленным помещением

Я только вернулся — месяц провёл у моря.
Тишина, дорога, книги, немного наблюдений за рынками — и ни одного звонка про “срочно посмотреть объект”.

И вот — я в Москве.
Первым делом — не в офис. В TopGun.
Но не просто так — я попросил записать меня в точку рядом с помещением, которое два месяца назад купил один из наших инвесторов, Владимир, на моем ежегодном форуме EGOVTSEV INVEST FORUM.

Он не стал долго думать.
Приехал, посмотрел, задал все вопросы — и купил сразу два помещения.
Потому что знал: если я говорю “я бы взял это себе” — это не эмоция. Это 23 года опыта, архитектура расчётов и один из лучших due diligence-аппаратов в России.

⸻

Теперь — что я увидел в этом помещении.

Кафе, которое, стало выглядеть… лучше, чем до покупки.
Не “в порядке”. А именно дороже, чище, увереннее.
Интерьер — как будто вдохновлялся Pinterest и центральным Лондоном.
Кофе подали в фарфоровой чайной паре.
Это не понты. Это маркер.
Так арендаторы выглядят, когда у них всё хорошо.

А значит, у Владимира — всё отлично и аренда поступает

⸻

Что делает мою команду особенной?

Я не ищу объекты “вкусные” или “интересные”.
Мы строим архитектуру капитала.
Каждый объект проходит не просто проверку, а многослойную обработку: от юридического сканирования до анализа локальной конкуренции и демографии улицы.

У нас нет “примерных” выводов.
Только чёткое да или нет.
Работаем только в тех сделках, где я сам готов вложить свои деньги рядом с вашими.

⸻

Мой Family Office — это команда, которая управляет моими 60 объектами и торговым центром на 15 000 м².
Мы не “ведём проекты” —
мы берём ответственность за капитал.
А потом берём эту модель — и используем её в работе с теми, кто к нам подключается.

Если у вас капитал от 30 миллионов до 5 миллиардов рублей,
если вы хотите не просто купить объект, а превратить деньги в рабочий актив,
напишите мне.
Мы сделаем это правильно.

⸻

P.S. Владимир, в этот раз я не зашел в Вашу шаверму.
Но обещаю: в следующий раз всё будет по-честному — сначала кофе, потом шаурма.

Да, я специально записался стричься рядом с купленным помещением

Я только вернулся — месяц провёл у моря.
Тишина, дорога, книги, немного наблюдений за рынками — и ни одного звонка про “срочно посмотреть объект”.

И вот — я в Москве.
Первым делом — не в офис. В TopGun.
Но не просто так — я попросил записать меня в точку рядом с помещением, которое два месяца назад купил один из наших инвесторов, Владимир, на моем ежегодном форуме EGOVTSEV INVEST FORUM.

Он не стал долго думать.
Приехал, посмотрел, задал все вопросы — и купил сразу два помещения.
Потому что знал: если я говорю “я бы взял это себе” — это не эмоция. Это 23 года опыта, архитектура расчётов и один из лучших due diligence-аппаратов в России.

⸻

Теперь — что я увидел в этом помещении.

Кафе, которое, стало выглядеть… лучше, чем до покупки.
Не “в порядке”. А именно дороже, чище, увереннее.
Интерьер — как будто вдохновлялся Pinterest и центральным Лондоном.
Кофе подали в фарфоровой чайной паре.
Это не понты. Это маркер.
Так арендаторы выглядят, когда у них всё хорошо.

А значит, у Владимира — всё отлично и аренда поступает

⸻

Что делает мою команду особенной?

Я не ищу объекты “вкусные” или “интересные”.
Мы строим архитектуру капитала.
Каждый объект проходит не просто проверку, а многослойную обработку: от юридического сканирования до анализа локальной конкуренции и демографии улицы.

У нас нет “примерных” выводов.
Только чёткое да или нет.
Работаем только в тех сделках, где я сам готов вложить свои деньги рядом с вашими.

⸻

Мой Family Office — это команда, которая управляет моими 60 объектами и торговым центром на 15 000 м².
Мы не “ведём проекты” —
мы берём ответственность за капитал.
А потом берём эту модель — и используем её в работе с теми, кто к нам подключается.

Если у вас капитал от 30 миллионов до 5 миллиардов рублей,
если вы хотите не просто купить объект, а превратить деньги в рабочий актив,
напишите мне.
Мы сделаем это правильно.

⸻

P.S. Владимир, в этот раз я не зашел в Вашу шаверму.
Но обещаю: в следующий раз всё будет по-честному — сначала кофе, потом шаурма.

🆕🆕 111 миллиардов.
Сегодня РИА Новости сообщила:
Столько россияне уже отдали государству — просто за то, что “хранили деньги в банке”.

Это не чёрный рынок. Не крипта. Не спекуляции.
Это вклад. Самый “спокойный” инструмент.
И по нему впервые в истории России начислили НДФЛ.

111 миллиардов рублей — налог на “успокоенное мышление”.

—

И если вы думаете, что государство на этом остановится — у меня для вас плохие новости.
Ставка ЦБ больше 20%, банки обещают “сверхдоход”,
которого не было последние 30 лет.

А теперь вопрос:
что будет, если владельцы вкладов начнут массово вытаскивать деньги из банков?

—

Сейчас происходит событие, которое в инвестиционном цикле случается раз в десятилетие:
рынок недвижимости охладился.

И это не “плохая новость”. Это — редкая инвестиционная возможность.

Вот несколько цифр:

— В Москве сегодня можно купить помещение с доходностью 10–15% годовых,
что 3 года назад было невозможно в принципе.
— Окупаемость торговой недвижимости впервые сравнялась с Екатеринбургом, Пермью и Челябинском.
— В регионах рынок держится стабильно, а в Москве — цены упали.
В крупных ТЦ сейчас продаются площади по тем же мультипликаторам,
что раньше были только в глубинке.

То есть впервые за 10 лет — Москва стала зоной дохода, а не просто зоной ликвидности.

—

Кто я и почему об этом говорю?
Меня зовут Василий Еговцев.
Я владею 60 магазинами стрит-ритейла и одним торговым центром на 15 000 м².

Эти объекты находятся в моей собственности.
Их обслуживает команда, которую я собрал за 23 года — мой личный Family Office.
И теперь этот Family Office может работать и на вас.

⸻

Что мы делаем для вас?

Вы приходите с капиталом — от 30 миллионов до 5 миллиардов рублей.
Всё остальное мы берём на себя.

— подбираем объект, который пройдёт фильтр по трафику, арендатору, доходности
— проводим due diligence (юридическую, финансовую и техническую экспертизу)
— готовим модель с прогнозом арендных платежей
— сопровождаем сделку
— управляем объектом, если потребуется

Мы не продаём вам конкретные помещения.
Мы не берем деньги от продавцов.
Мы защищаем интересы инвестора.
Как будто выбираем объект для моей мамы.

⸻

Хочешь такой подход — напиши.
Мои контакты:
Лично мне:
@egovtsevvasilii
+7 932 631 50 20

Офис:
+7 495 275 11 61
+7 922 385 30 77

⸻

Забронируйте капитал там, где он работает. А не тает.
И пусть с инфляцией борется не ЦБ, а ваш арендатор.


#КакЗаработатьНаМетрах@egovtsev_vasilii

Вчера у друзей был грустный понедельник.
Биткоин — вниз, настроение — туда же.
Сегодня с утра кинул им в чат:
«Видимо, у Трампа есть какой-то план. И он ему следует».
Ну а что, хуже уже не сделаешь, зато смешнее — да.

Голосовое получено. Когда дорожают яйца — дорожает аренда

Почему торговая недвижимость — это спасательный круг для ваших денег?

Смотрите:
есть вы,
есть рубль, который худеет быстрее, чем вы к лету,
и есть «Пятёрочка».

Цены в «Пятёрочке» растут:
яйца были по 50 — стали по 150.
(И это не NFT-яйца, а обычные, куриные.)

А выручка «Пятёрочки»?
Конечно, тоже выросла.
И вот тут начинается магия:

Аренда с них — это не фикс. Это процент от выручки.
То есть вы получаете не просто 100 000 в месяц,
а 100 000 + 5% от того, как они продают яйца, лапшу, котлеты и мечту о скидке.

И всё — без писем.
Без «уважаемые арендодатели, в связи с…».
Просто — продали больше, заплатили больше.

А значит:
ваш доход сам себя индексирует.
Рубль падает, «Пятёрочка» растёт,
а вы стоите посередине и пьёте кофе без сахара,
потому что сладкая жизнь уже началась.

⸻

Инвестируй с умом. Или с продуктами. Работает и так, и так.


#КакЗаработатьНаМетрах@egovtsev_vasilii

«Объект ушёл в сделку». А вместе с ним — и здравый смысл.

Вы бы отказались от объекта в центре Москвы с доходностью 30% годовых, где арендатор уже платит, а документы на сделку лежат на столе?

Один инвестор — да.

—————————

Недавно ко мне пришёл человек с 100 миллионами. Не с вопросами — с задачей:
хочу новостройку, хочу прирост 30% в год.

Честный запрос. Мы такие любим.
Я спрашиваю:
— А почему именно новостройка?
— Там больше потенциала.

Ну что ж. Потенциал — вещь красивая. Особенно в презентациях.

И пока мы вели переговоры, уважаемый брокер предложил клиенту объект мечты: 130 м² в отличной локации:
— рядом «Пятёрочка», «Магнит», «Дикси», «КиБ», «Бристоль» - идеальный торговый коридор.
— два независимых входа,
— Дом сдан, цена 25 млн.руб., будет сдаваться за 460 тысяч./мес.

Доходность только по капитализации — 60% годовых с учётом всех расходов.
Это, знаете ли, даже не мечта. Это мечта, которая уже нашла фотографа и сделала обложку.

Клиент решил подумать. Подумал один день.
На следующий день:
«Объект ушёл в сделку».
Дальше — классика жанра.
Пошли в ход объекты попроще:
— где дом ещё строится,
— где арендатора надо родить, вырастить и уговорить,
— где реальная ставка будет в два раза ниже, но расчёт — как будто она уже капает с потолка.

Я посмотрел эти презентации:
- Ставки не рыночные.
- Локации — в лучшем случае «на перспективу».
- Доходность на бумаге — 40–60%, в жизни — если будет 22, уже хорошо.

Но человек уже «на крючке»:
он упустил первый идеальный объект, и теперь ему кажется, что следующие — почти такие же.
А я тут с цифрами, локациями и договором.
Скучно, согласен.

—————————

Если вы думаете, что это новый приём — нет.
Так делают, например, на рынке Сочи. Там половина объектов вообще не существует. Просто фотка, расчёт, адрес с воздуха.

Цель — создать ощущение, что вы что-то упускаете. А потом продать то, что реально есть. Пускай и без арендатора. Зато теперь — «срочно» и «в моменте».

—————————

А я что предлагал?

Готовый объект в центре Москвы, где:
— уже платит арендатор,
— бизнес идёт,
— всё просчитано, проверено,
— можно купить и два года не думать, а потом продать и забрать прибыль 29-34% годовых

Я бы сам такой взял, если бы не покупка ТЦ. Но когда ты уже однажды потерял вымышленный объект — реальные кажутся скучными.

Морали не будет.
Просто если вам показывают объект, который слишком хорош — уточните: он точно существует?
Если сомневаетесь — приходите к нам. Мы проверим.

#КакЗаработатьНаМетрах@egovtsev_vasilii

Александр. Лед. Легенда.

Ты всё делал правильно. А он — нет.
И теперь он счастлив. А ты — не очень.


В самолёте посмотрел фильм.
И на высоте 11 000 метров написал этот текст — по его мотивам.


Он не пошёл в магистратуру.
Не копил на первый взнос.
Не работал ради «карьерной стабильности».
Он просто жил — без планов на 5 лет и чек-листов по саморазвитию.

А ты — всё по инструкции.
Всё выверено, надёжно, по-взрослому.
План, стратегия, «надо потерпеть».

И ты ждёшь. Ждёшь, когда его догонит реальность.
Когда он сядет напротив и скажет:
«Ты был прав. Надо было, как ты. Надо было всё делать правильно».

Но он не говорит.
Он — счастлив.
И с каждым годом говорит всё меньше.
Потому что ему не до этого. У него всё хорошо.

⸻

И вот тут становится немного больно.
Потому что ты ведь всё делал правильно.
А выходит — всё это время ты не жил, а ждал. Разрешения. Вознаграждения. Признания.

⸻

Вывод?
Ты думал, хорошо — это когда правильно.
А на самом деле — хорошо, когда хорошо.

Сначала ты делаешь выбор.
А потом он делает тебя.

⸻

P.S.
Пока писал, в голове сложилась вторая версия этого текста — для параллельной вселенной.
Где вместо жизни — инвестиции.
Где вместо «друзей из универа» — риэлторы, брокеры и помещения.

Выложу её в официальном чате канала.
Вот он — подписывайтесь сюда.

Там, кстати, не просто обсуждения.
Там люди задают такие полезные вопросы,
что сами по себе они стоят дороже большинства ответов.

Подписывайтесь. Почитайте.
Один ваш хороший вопрос может изменить ваш год. Задайте

#КакЗаработатьНаМетрах

Но нет.
Я не отдам этот день.

Я всё равно пойду гулять.

Капучино из Дринкита
с сырной пенкой, вкуснее всего именно в такую, несправедливую весну.

Италия, Новосибирск и торговая недвижимость
Как пассивный доход меняет ход истории.

⸻

Вчера я выступал на форуме в Новосибирске.
Говорил не о квадратных метрах, и даже не о процентах доходности.
Говорил о наследии.

Не в смысле «наследства».
А в смысле — следа.
Потому что недвижимость — это не просто цифры, стены, договора.
Это фундамент, на котором строится нечто гораздо большее.

Знаете, кто однажды изменил историю искусства навсегда?

Семья Медичи.

Не художники. Не скульпторы.
А предприниматели. Владельцы недвижимости в городе Флоренция, Италия.
Они сдавали в аренду лавки, рынки, склады, площади.
И инвестировали прибыль… в талант.

Так родилась эпоха Возрождения.

Просто кто-то решил, что его капитал должен «жить дальше».
И теперь его имя навсегда в истории.

Как это было?

В 1469 году во Флоренции не случилось никакой революции. Не было манифестов, переворотов и восстаний. Город не захватили викинги или инопланетяне. На улицах шёл обычный рынок, вино стоило как обычно, а лавки продолжали платить аренду.

Но именно тогда в дело вступили они — Медичи. Банкиры, предприниматели, владельцы торговой недвижимости, которые сдали в аренду не просто площади — они сдали сцену будущему.

Именно с доходов от своих объектов Медичи начали финансировать то, что позже назовут «итальянским чудом».

Они поддержали Леонардо да Винчи — того самого, с чертежами вертолётов за 400 лет до их появления и на которых я учусь летать сейчас.
Они платили Микеланджело — человеку, который высек из мрамора душу.
Они дали деньги Боттичелли — чтобы он нарисовал Венеру, выходящую из ракушки (не из IPO).
Они поддержали Галилея — и даже это не спасло его от инквизиции, но зато подарило миру новую оптику.

Благодаря этим арендаторам — лавочникам, торговцам, аптекарям — и их арендодателям — предпринимателям — Европа очнулась от средневековья.

Эпоха Возрождения началась с доходной недвижимости.

И вот я стою перед залом.
Говорю не про коэффициенты и формулы.
А про то, что у каждого из нас есть шанс оставить что-то большее, чем квадратные метры.

Пассивный доход от торговой недвижимости — это не просто финансовая подушка.
Это возможность влиять. Помогать. Создавать.
Финансировать чью-то идею. Запустить школу. Поддержать искусство.
Или, как минимум, быть спокойным за свою семью на 100 лет вперёд.

⸻

Почему я об этом говорю?

Потому что сегодня я тоже меценат.
Я инвестирую в культурные проекты, поддерживаю фонды, финансирую частные инициативы.
Но всё это — возможно только потому, что у меня есть 23 года стабильного дохода от коммерческой недвижимости.

И я знаю, что среди моих подписчиков есть те, кто может стать такими же.
И даже большими.

⸻

Представьте:
через 100 лет в школьных учебниках будут писать:
«Эпоха возрождения новосибирского искусства началась в 2025 году.
С этого года предприниматели вложили свои капиталы не в очередные яхты —
а в художников, архитекторов, театры и живые смыслы.
И у всех них было кое-что общее:
они получали доход от коммерческой недвижимости.»

⸻

Хочешь тоже оставить след в истории?

Стань меценатом.
Сначала — инвестором.


P.S. Новосибирск, вы удивительные.
Такой уровень интереса, мышления, вовлечённости — честно, не ожидал.
Вы не просто слышали про Медичи — вы думаете как они.
Смело, масштабно, с оглядкой на вечное.

Спасибо за приглашение — я уехал вдохновлённым.
И с удовольствием приеду снова. Говорить не только о метрах, но и о смыслах.
Зовите.

Подробности по объекту, который мы подписали сегодня:

Город: Орехово-Зуево
Тип: Уличная торговая недвижимость
Локация: Центр города
Арендаторы: 7 стабильных, действующих арендаторов

Цена объекта:
37 000 000 ₽ (с учётом доплат по налогам и всех расходов)

Грязный МАП: 488 256 ₽ в месяц
Чистый МАП: 428 653 ₽ в месяц
Грязная окупаемость: 6 лет 4 месяца
Чистая окупаемость: 7 лет

Что будет улучшено:
— Земельный участок под объект будет взят в аренду (экономия на налогах)
— Установим индивидуальные счётчики на арендаторов
— Сделаем отдельные входные группы (что увеличит ликвидность и аренду)

Что это даст:
— Чистый МАП приблизится к грязному
— Объект станет более ликвидным
— Доходность увеличится ещё на 15–20% в течение года
— Капитализация вырастет

⸻

Итог:
Это классический пример того, как работает наш Family Office:
— Вы приходите к нам
— Мы ищем, проверяем, ведём торг, оформляем
— А вы получаете доход, а не “опыт”

Хотите такой же подход?
Связь:
@egovtsevvasilii
+7 932 631 50 20

Или в офис:
+7 495 275 11 61
+7 922 385 30 77

#КакЗаработатьНаМетрах

Пока я готовлюсь к выступлению на форуме в Новосибирске — из Москвы прилетает сделка!

Сделка!
Пока я готовлюсь к выступлению на форуме в Новосибирске — из Москвы прилетели прекрасные новости:

+1 сделка — и ещё одна семья стала владельцами своей первой торговой недвижимости!

Мой партнёр, с которым мы вместе уже 20 лет — только что закрыл отличную сделку в интересах наших клиентов.

— Мы провели полный due diligence
— Проверили десятки вариантов
— Выбрали помещение под продуктовый магазин
— И сегодня подписали сделку!

И это именно то, что я обожаю:
пока я на сцене — команда в поле.
Пока я в Новосибирске — в Москве движется процесс, кипит работа,
и рождаются настоящие сделки.

Миша, тебе — огромное спасибо.
Сегодня ты — герой дня.
Клиентов поздравляю!
Команду — обнимаю.

Пока мы вдохновляем со сцены — внутри компании создаются проекты, которые вдохновляют не меньше.

Да прИбудет с вами «Сила метра квадратного».

На мой взгляд, разница между наследством и наследием в том, что наследство однажды закончится, и труд всей нашей жизни будет забыт, как это случилось с основателями домов Gucci или Martini

А наследие способно изменить жизни тысяч людей, и сохранит наши имена в истории, как, например, Нобелевская премия или Рокфеллер-центр в Нью-Йорке

Для меня это важно, поэтому совсем скоро мой сын сможет учиться в самой современной школе Москвы, где на кирпичах у входа будет высечена его фамилия. Не знаю поможет ли это с физикой, но точно поднимет самооценку и позволит произвести впечатление на девушек в старших классах )

Завтра на форуме в Новосибирске поговорим о торговой недвижимости и о наследии с вами лично. До встречи!


#КакЗаработатьНаМетрах

Гранд-Каньон. Белая рубашка. Один шаг от пропасти.

Потому что именно там, на краю — лучше всего видно, как люди теряют деньги.

Один из подписчиков недавно прислал мне скрин.
Он купил «доходную» коммерческую недвижимость.
— Без проверки.
— Без due diligence.
— По совету агента, которому просто хотелось заработать комиссию.

Результат — арендатор не заехал.
Доходность — минусовая.
А возврат вложений — в 14-летней перспективе. Если повезёт.

В этот момент я стоял на краю Гранд-Каньона, в белом с головы до ног, и читал это сообщение.
Птицы летали над скалами, а у меня внутри всё сжалось.
Потому что мне физически больно смотреть, как кто-то бетонирует свои деньги в ошибку.

⸻

Поэтому я записал видео-инструкции.

Это не курс.
Не вебинар.
Не обучение.

Это — пошаговые инвестиционные инструкции, которые использует моя команда в работе с торговой недвижимостью.
Их применяют при покупке:
— павильонов за 2 млн,
— стрит-ритейла на 30–90 млн,
— ТЦ на 1–5 млрд рублей.

Я владею недвижимостью с 2002 года. И за всё это время не потеряли ни рубля капитала.

⸻

Для кого это:

— У вас пока нет опыта покупки коммерческой недвижимости, но вы хотите начать с правильной базы.
— У вас есть от 30 миллионов до 5 миллиардов рублей, и вы хотите, чтобы всё сделали за вас.
— Или вы просто не хотите повторить чужую ошибку и забетонировать деньги на 14 лет.

⸻

Посмотрите видео-инструкции здесь
(доступ на 24 часа — потом удалю, Телеграм не любит такие посты и поднимает мне цены за рекламу):

[🔗 ССЫЛКА НА ВИДЕО 🔗]

⸻

Если у вас уже есть свой риэлтор — приходите вместе. Будем работать втроём.

Мы не заменяем, не спорим, не мешаем. Мы усиливаем.

У вас будет два мнения:
— одно — от вашего риэлтора, с которым вы, возможно, прошли огонь, воду и ипотеку на дачу,
— второе — от меня и моей команды, с 23-летним опытом исключительно в коммерческой недвижимости, особенно в торговой.

Это как получить второе мнение врача — но в инвестициях.

Мы подключим наш анализ, наши расчёты, проверим арендаторов, локацию, окупаемость, юридическую чистоту и финансовые риски.
Ваш риэлтор — ваш партнёр. А мы — ваш щит, калькулятор и локатор в одном лице.

У вас будет не «своё мнение против нашего», а крепкое инвестиционное трио.
Чтобы на выходе была не просто покупка, а выгодная, проверенная, стратегическая инвестиция.

Так работают крупные фонды, так думают состоятельные семьи, так выстроены лучшие family office мира.
У вас — такая возможность уже сейчас.

И да: всё, что мы делаем — мы делаем только для вас и в ваших интересах.

⸻

Если у вас есть клиент — просто приведите его к нам.
Вы получите свою комиссию в полном размере.
Мы не будем претендовать на ваши проценты — ни от застройщика, ни от продавца.

Мы не риелторская контора.
Мы Family Office.
Мы оказываем услугу непосредственно инвестору:
считаем, проверяем, оцениваем, проводим сделку как будто объект покупают мои собственные родители.

Вы не подставите клиента — вы его спасёте.
И получите свою честную комиссию. Полностью. До копейки.
А клиент — получит безопасность, уверенность и поддержку.
И вернётся к вам снова.

Хорошая сделка — это та, в которой выиграли все.
А мы умеем делать именно такие.

⸻

P.S.

Если остались вопросы, звоните или напишите:

Мне лично:
@egovtsevvasilii
+79326315020

В мой офис:
+7 495 275 11 61
+79223853077

Если ты брокер — приводи.
Если ты инвестор — начинай.
Если ты ошибся — не страшно.
Страшно — не сделать выводов.

Смотреть видео здесь:

[🔗 ССЫЛКА 🔗]

Как облететь Землю четыре раза и понять, зачем нужен театр в инвестиционном портфеле

Я зачекинился в аэропорту Новосибирска.
Как и всегда.
Чекинясь в каждом аэропорту, куда прилетаю. Это уже не привычка — это хронология жизни, выраженная в координатах.

Когда открыл статистику перелётов — немного удивился:
Я уже почти долетел до Луны.
И четыре раза облетел Землю.
Больше месяца — просто в небе. В кресле.
⸻

Новосибирск встречает солнцем, культурной памятью и архитектурным пафосом.
Здесь, в годы войны, укрывался Большой театр, и специально для него возвели здание, которое до сих пор остаётся крупнейшим театром России по площади сцены и зрительного зала.

Интересный факт.
Около 10 лет назад я был на «Щелкунчике» и в московском Большом театре, и здесь, в Новосибирске — за один и тот же год.
И если честно — Новосибирский оказался масштабнее.
Больше декораций. Больше артистов. Больше воздуха в зале.
Ну, как минимум потому, что здание самого театра больше, чем у знаменитого Большого на Театральной площади.
Это поразило.

⸻

А в Пермь, кстати, в те же годы эвакуировали Мариинку.
Так вот и вышло: одна половина меня — из города Мариинского театра, другая — из столицы эвакуированного Большого.

Наверное, поэтому я так обожаю оперу и балет.
И да — завтра снова пойду в театр.
Как бы ни был плотен график бизнес-форума.

⸻

Всё, что нас формирует, — не только цифры и сделки.
Это балет и перелёты, театры и статистика «долетел до Луны».
Это форумы, встречи, инвестиционные сделки.
Это города, в которых ты понимаешь — тут надо быть.

P. S.
Если вы ещё не были в театре в Новосибирске — сходите.
Если не были в этом городе — прилетите.
А если ещё не обзавелись билетом на форум — вот тут ваш билет.

Внизу что-то есть
(Пока вы это читаете — я уже в аэропорту. 5 часов — Новосибирск.)

Утром вернулся из отпуска. Так на путешествовал, что мне нужен ещё один отпуск.
Оказался в классном месте на ленинском
Вышел через час — с ощущением, как будто неделю провёл на Бали.
Без шуток.

Просто подвал.
Но какой.

Правильный свет. Тишина, которая не глухая, а обволакивающая.
Эстетика не в лоб, а из тех, что про «вкус есть, деньги — потом».
И гонг.
(Кто понял — передавайте привет Олегу.)

⸻

Мне часто попадают на пути подвалы по очень привлекательным ценам.

В Москве их уже научились превращать в пространство — и для людей, и для дохода.
А в регионах они всё ещё воспринимаются как что-то «временное», «непрезентабельное», «ну хотя бы не сырой».

Хотя это чистое золото.
Скрытое. Пока что.

⸻

Один мой партнёр 10 лет назад как-то сказал:
«Тот, кто первым поймёт, как зарабатывать на региональных подвалах — станет миллиардером.»

⸻

Так что если вы ищете что-то новое — посмотрите вниз.
В самом буквальном смысле.

Там не только трубы.
Иногда там — будущее.

И если его красиво подсветить,
поставить зонирование,
добавить немного ума и бизнес-модели — оно ещё и начнёт приносить деньги.

⸻

Подвалы — это не «меньше».
Это — «ещё не распаковано».

Внизу что-то есть.
Точно.

⚡️⚡️⚡️⚡️Центробанк привязал ключевую ставку к диапазону ФРС США — от 3 до 5% годовых. В Госдуме назвали это «жестом доброй воли в сторону Соединённых Штатов».

Кроме того, для всех ИП с регистрацией в Москве вводится единая налоговая ставка 1%, вне зависимости от применяемой системы налогообложения.
Москва приравнена к Удмуртии, Чечне и Башкортостану.
Счётная палата поддержала инициативу.

Подтверждение возможно через «Госуслуги» в разделе фантастика

Я в Новосибирск.
Один форум.
Один ужин.

Форум — для всех.
Ужин — расскажу как стать моим партнёром, кто хочет со мной в следующий большой торговый центр.

4 апреля я выступаю хедлайнером в Новосибирске.
И если вы в городе — это шанс увидеть всё вживую.

Я часто выступаю. Но в этом году особенно избирателен:
только сильные события, только осознанные площадки.
А когда зовёт команда Игоря Рыбакова — я знаю: будет по-настоящему.
Без воды, без суеты, только чистая энергия роста.

О чём я буду говорить:
— Как инвестировать от 30 миллионов до 5 миллиардов рублей и не потерять ни рубля
— Как выстроить стратегию пассивного дохода в 2025 году
— В чём сила партнёрства и почему один в поле — не инвестор
— Как окружение усиливает (и как попасть в правильное сообщество)
— Что такое наследие, а не наследство. И почему мы в команде строим не квадратные метры, а будущие смыслы

Но главное — после сцены.

Я буду на закрытом бизнес-ужине.
Не для всех.
Для тех, кто умеет считать.
Для тех, кто пришёл не послушать, а построить.

Там — настоящая суть:
Персональные вопросы.
Модели.
Сценарии.
И, возможно, старт большого партнёрства.

Если ваш капитал — от 30 миллионов рублей,
и вы ищете, куда двигаться дальше —
мы обсудим это за одним столом. Без шума. Без записей.


Новосибирск. 4 апреля. MIROTEL. 17:00.
Регистрация на форум и ужин здесь:
https://x10-novosibirsk.ru/?utm_medium=partner&utm_source=tg&utm_campaign=egovtsevв

Как купить торговый центр и не развестись

(ну или хотя бы остаться в здравом уме)

Покупка торгового центра — это как свадьба.
Только дороже.
И вместо белого платья — due diligence, три банка и контур инженерных сетей.

Вы удивитесь, но самые опасные сделки — это не те, где риски очевидны.
А те, где всё слишком красиво и идеально.
Как кандидат на первом свидании, который говорит, что любит путешествовать, бегать по утрам и готовит ризотто.
Знаете, чем это заканчивается?
Да, ипотекой.

Поэтому в торговой недвижимости я не верю в любовь с первого взгляда.
Я верю в партнёрство.

Потому что одна голова хорошо.
А две — уже могут подписать сделку на миллиард, где не украдут, не забудут, не перепутают кадастровый номер и не оставят электроснабжение через счёт управляйки.

⸻

В одной из наших сделок был ТЦ на 15 000 метров.
Красивый, фасадный, с большим крытым бассейном.
Но я не полез туда один.
Потому что знаю: в одиночку можно съесть суп, но не приготовить ресторан.

Мы шли туда с партнёрами.
— Один — смотрел юридическую чистоту.
— Второй — копал аналитику по локации.
— Третий — крутил цифры по ставкам, как бухгалтер-иллюзионист.
— Я — собирал всё в стратегию.

И в какой-то момент стало ясно:
ТЦ можно брать.
Но не так, как он есть.
А с реконфигурацией, переговорами с арендаторами и перестройкой модели.

Вот вам суть партнёрства: оно не ускоряет покупку. Оно делает так, чтобы после покупки вы не жалели.

⸻

Запомните:
В недвижимости не страшны плохие объекты.
Страшны плохие решения.
А хорошие решения — это почти всегда результат обсуждения, сомнений, споров, идей и людей,
которые могут сказать тебе: «Ты ошибаешься. Но мы тебя ценим. Просто не покупай это здание».

⸻

Хочешь делать сделки, которые выдержат не только дождь, но и кризис?
Находи партнёров, которые не восхищаются фасадом,
а заглядывают в подвал.

Если интересно, как именно мы делим роли в больших сделках —
ставь лайк.
В следующем посте расскажу, как выбирать объект дороже миллиарда, у кого какие задачи, и почему в одной команде должно быть как минимум два параноика.

#КакЗаработатьНаМетрах@egovtsev_vasilii

Долгосрочное богатство: почему Gucci исчезли из рейтинга Forbes, а Ротшильды и Рокфеллеры остались

В мире, где миллионы зарабатываются и теряются быстрее, чем обновляется лента Instagram, особенно интересен вопрос: почему одни фамилии покидают список богатейших, а другие — десятилетиями остаются в его верхушке?

Например, фамилии Gucci, Martini, Versace — когда-то блистали на страницах Forbes. Сегодня они либо поглощены крупными корпорациями, либо ушли с дистанции. А вот Ротшильды, Рокфеллеры, Онассисы — продолжают быть символом состоятельности, власти и капиталов, переживающих смену поколений.

Почему? Ответ в стратегиях управления капиталом.

⸻

Фамилия как бренд — не гарантия богатства

Gucci и им подобные семьи сделали ставку на бизнес, завязанный на креатив, репутацию и вкусы аудитории. Это сильные бренды, но уязвимые к внешним факторам:
— смена трендов,
— внутренняя конкуренция,
— корпоративные конфликты,
— изменение потребительского поведения.

Когда бизнес, пусть даже легендарный, становится менее актуальным — капитал стремительно теряет стоимость. Особенно если он не распределён между менее волатильными активами.

⸻

А теперь — другой путь

Семьи, такие как Ротшильды и Рокфеллеры, с самого начала фокусировались на недвижимости как ядре капитала.
По данным Family Capital, в структуре активов большинства старейших династий от 60 до 80% приходится на недвижимость, остальное — ценные бумаги, бизнесы, фонды и альтернативные инвестиции.

Почему именно недвижимость?
1. Стабильный денежный поток.
Арендный доход позволяет обслуживать семьи, фонды, благотворительные направления, не продавая активы.
2. Рост стоимости.
Участки в деловых районах Лондона, Нью-Йорка или Парижа десятилетиями дорожают, обгоняя инфляцию и доходность облигаций.
3. Передача по наследству.
Недвижимость можно сохранить, реструктурировать, объединить в трасты или семейные холдинги.

⸻

Бренд vs Капитал

Вот простой пример:
— Рынок моды — подвержен колебаниям. Один неудачный сезон — и акции компании теряют 30–40% капитализации.
— Коммерческая недвижимость в правильной локации — стабильный актив с горизонтом 30–100 лет.

Именно поэтому некогда громкие фамилии, чьё богатство держалось на доходности конкретного бизнеса, ушли из фокуса Forbes.
А фамилии, управляющие активами — остались и даже усилили свои позиции.

⸻

Что выбирают современные династии?

Сегодня крупнейшие семейные офисы, по данным PwC, увеличивают долю недвижимости в портфелях. Особенно коммерческой: торговые центры, бизнес-парки, склады и склады последней мили.

— The Walton Family (владельцы Walmart) владеют крупнейшими в США логистическими объектами.
— Lauder Family (Estée Lauder) контролируют недвижимость в престижных районах Нью-Йорка.
— Al Thani (Катар) через суверенные фонды инвестируют в объекты по всему миру — от Harrods до Empire State Building.

⸻

Урок для инвестора

Если вы стремитесь к устойчивому богатству, которое можно передать следующему поколению, подумайте о структуре своих активов.
Бренды, компании, стартапы — это драйверы роста.
Недвижимость — это якорь стабильности.

Успешные семьи инвестируют не только в рост, но и в фундамент.
Gucci продали бренд.
Рокфеллеры продолжают сдавать офисы и владеть кварталами Манхэттена.

⸻

А в вашем инвестиционном портфеле есть что-то, что переживёт бренд?

Если нет — возможно, пора начать с квадратных метров.
Не с логотипа.

#интересныйФакт@egovtsev_vasilii

Как уговорить собственника сбросить 11 миллионов — наш реальный случай

В мире коммерческой недвижимости побеждает не тот, у кого больше денег. А тот, кто умеет правильно считать.

Вот конкретный пример — сделка с объектом в Дзержинске. Город небольшой, рынок не перегрет, значит, у нас есть шанс поймать разумную доходность и не переплатить за эмоции.

Итак, на старте мы имеем:
Пустующее помещение без арендатора. Продавец хочет 29 млн рублей. Казалось бы — адекватная цена? Сейчас увидите.

⸻

Шаг 1. Определяем реальную доходность

Мы заранее провели переговоры с будущим арендатором — магазином «Чижик». Законтрактованный МАП: 290 000 рублей в месяц.

На этом этапе легко рассчитать реальную рыночную стоимость:

МАП x 80 = стоимость
290 000 x 80 = 23,2 млн рублей

Для городов с населением менее 300 тысяч человек нормальная цена объекта варьируется от 80 до 100 МАПов. Так как наша цель в переговорах — снизить цену, расчет делаем по минимальной планке, умножая МАП на 80. Получается 23,2 млн рублей — это справедливая оценка объекта уже с арендатором.

А наш объект пока пустует. Значит, цена должна быть ниже.

⸻

Шаг 2. Вычитаем всё, что съедает деньги
• Ремонт — 2,5 млн рублей
В помещении была установлена электромощность 15 кВт, а для арендатора, магазина «Чижик», требуется 40 кВт. 2,5 миллиона рублей — ремонт и расширение мощности электрической сети для того, чтобы подходить под требования арендатора.
• Простой — 4 месяца
Берём именно для переговоров, хотя на самом деле 4 месяца скорее всего не потребуются. Но для переговоров мы берём самый негативный сценарий и закладываем по-максимуму.
Потери от отсутствия арендатора:
4 x 290 000 = 1,16 млн
• Коммуналка, налоги и обслуживание в период простоя — ещё 300 000 рублей
• Сюрпризы ремонта — 375 000 рублей
Обычно по опыту на такие объекты закладываем от 300 до 400 тысяч рублей.

⸻

Шаг 3. Пересчитываем справедливую цену
• Рыночная стоимость: 23,2 млн
• Минус ремонт: -2,5 млн
• Минус простой: -1,16 млн
• Минус расходы: -0,3 млн
• Минус риски ремонта: -0,375 млн

Итог: 18,865 млн рублей — справедливая цена, по которой можно было бы купить этот объект. Но объект без арендатора, соответственно можно запрашивать стоимость ещё ниже.

Мы вышли на переговоры с предложением 16 миллионов. В итоге закрыли сделку на 18 миллионов. Все затраты по сделке составят около 20,5 миллионов, учитывая дополнительные расходы на ремонт и другие необходимые работы.

⸻

Шаг 4. Финал сделки

Продавец хотел 29 млн.
Закрыли на 18 млн.

Что инвестор получает?
• Годовая арендная выручка: 3,48 млн
• Ожидаемая индексация МАП: +10%
• Рыночная цена через год: от 29 млн (при таком арендаторе с очень хорошими условиями стоимость можно считать 100 МАПов + индексация за год)
• Потенциальная доходность: ~8,5 млн или 41% годовых

⸻

Вывод

Сложная арифметика? Нет. Просто профессиональный подход.

Если вы покупаете коммерческую недвижимость, вы не покупаете стены. Вы покупаете денежный поток во времени. Если его нет — не стоит платить, как будто он есть.

P.S. В 2025 году на рынке слишком много объектов с «встроенным оптимизмом». Будьте тем, кто считает, а не тем, кто верит на слово.

⸻

Хочешь сделать так же?
Подписывайся и оставайся с нами. У нас здесь считают.

#КакЗаработатьНаМетрах@egovtsev_vasilii

Я псих?

Если ты можешь — не начинай.
Не надо.

Можно ведь просто работать.
С девяти до шести. С обедом.
С понедельника по пятницу — как в детстве, по расписанию.
Можно быть сильным специалистом, классным топом, уважаемым экспертом.
И выключаться.
После шести — домой.
На выходных — в парк, в гости, в кино.
В голове — пусто.
И это не страшно. Это кайф.

А у нас…

Мы просыпаемся с идеей.
Засыпаем — с другой.
Мы не отдыхаем, мы придумываем «на отдыхе».
Мы не обсуждаем погоду — мы смотрим на неё и думаем, как её монетизировать.

Это не выбор.
Это баг.

Мы не герои.
Мы просто заглючили в какой-то момент,
и теперь не можем не запускать, не тестировать, не улучшать.
Даже когда не надо.

Если ты ещё на берегу — оставайся.
Честно.

Если ещё можете, не становитесь предпринимателями.

Поздно отговаривать, да?
Окей. Тогда просто кивните в экран. Я пойму. И поставьте лайк чтобы потом посчитать сколько нас.

Ну всё, ребята.
Я пошёл. У нас zoom.
Собрание кружка:
«Анонимные запускаторы».
Перешлите это вашему предпринимателю.
Пусть почувствует тепло.
И если что — мы держим для него место в нашем чате.
Тема дня: как не начать новый проект.
Спойлер — никто не справился.

https://t.me/egovtsev_vasilii

Как зарабатывать в условиях высокой инфляции?

Ответ прост — выбирайте рынок с максимальным потенциалом. Недвижимость — это самый крупный рынок, на котором вращается 70% мировых денег, и в нем всегда найдется место для новых участников, независимо от региона.

#КакЗаработатьНаМетрах@egovtsev_vasilii

Как я нахожу «такие» объекты, как на Дмитровском ш. 116Д (на живом примере)

Самый частый вопрос в комментариях: «Как найти такой же?»

Возможно, странно прозвучит, но для меня это не просто про объекты, а про управление капиталом. Объектов много — на торгах Сбера, Почты России, муниципалитетов, на Авито, ЦИАН, у риелторов — бери, не хочу.

Но как понять, что объект за 7-30 млн — «классный»? Ликвидность, пешеходный трафик и другие критерии могут ничего не значить без опыта и без понимания задачи. Поэтому вопрос «Как найти классный объект?» не совсем правильный.

Делюсь своим опытом — решать вам.

Я обычно делю объекты на 2 типа:
1. Подходят под задачу.
2. Не подходят.

Пример: ко мне пришел клиент с капиталом 50 млн рублей. Задача — создать «тихий» доход на случай проблем с бизнесом, опыта в коммерческой недвижимости нет.

Что мы сделали?

1. Разделили сумму. Не стоит геройствовать и вкладывать всё в один лот, даже с 50 млн.
Диверсификация спасает от плохих сценариев и даёт больше опций для роста.

2. Первый объект — спокойная гавань.
Помещение с арендатором — сетевая аптека.
Москва, договор с индексацией на 5 лет, хорошая локация, ликвидность гарантирована.
Цена: 29 млн. рублей
Аренда: 240 тыс. руб. в месяц.
Окупаемость: 10 лет — классика пассивного дохода. Без прыжков и фанфар, но надёжно.
Если выставить его с окупаемостью 11 лет, продастся без спешки — для Москвы это хорошее предложение. Реальная капитализация — 31,68 млн.

3. Второй объект — с огоньком.
Оставшиеся 20 млн вложили в объект под спекуляцию.
Купили ниже рынка — планируем продать с хорошей прибылью.
Это называется “флип” — как с квартирами, только умнее.

Теперь главное:
Объект продавали за 29 млн,
Мы взяли его за 18 млн.
Сейчас арендует Чижик с арендой 290 тыс. руб./мес + привязка к обороту.
После подписания договора капитализация выросла с 18 до 29 млн.

Итого: инвестор вложил 49,5 млн, получил капитализацию 60,6 млн и арендный доход 6,4 млн в год — прирост 35% за первый год.

Вывод?
Я не про то, как найти «классный объект». Я выбираю помещения под конкретные задачи и для грамотного управления капиталом — это не лотерея и не гонка за самой высокой доходностью, а стратегия и методичный труд.

Если вам интересен такой обмен опытом, дальше расскажу, как сбили цену с 29 до 18 млн., — возможно вам пригодится для переговоров.

#КакЗаработатьНаМетрах@egovtsev_vasilii

Вам письмо от меня

Василий Еговцев — своей команде, партнёрам и каждому в этом канале

⸻

Я пишу это не как основатель.
Я пишу это как человек, который 23 года ставил свою подпись под чужими надеждами.
И каждый раз знал: если ошибусь — потеряю не деньги. А доверие.

⸻

КТО МЫ ТАКИЕ

Мы не агентство.
Мы не брокеры.
Мы — Гаранты.
Те, кто отвечает. Те, кто проверяет. Те, кто ставит свою фамилию вместо страховки.

Мы не приходим «предложить».
Мы приходим — подписаться.

⸻

ЗАЧЕМ ЭТОТ МАНИФЕСТ

Это — кодекс живых людей, которые создают капиталы без шума.
Это — архитектура доверия, на которой держится каждый отчёт, каждый метр, каждый инвестор.

⸻

КУЛЬТУРА ПРИНЯТИЯ ОТВЕТСТВЕННОСТИ

Я не в России. Уже месяц.
Но сделки идут. Объекты проверяются. Арендаторы платят.
И всё потому, что каждый в компании знает:
мы работаем не за процент. Мы работаем за чувство удовлетворения.

Недавно я отказался от объекта с доходностью 41%.
Красивый договор. Но слабый пункт, который мог подвести через три года.

Я отказался. Потерял время.
Но сохранил своё имя.
А имя — это актив, который не обесценивается.

⸻

ФОРМУЛА СИЛЫ МЕТРА
1. Каждый объект — это ответственность.
2. Каждый отчёт — это присяга.
3. Каждый инвестор — как родной.
4. Каждый сотрудник — как сооснователь.
5. Каждый метр — рабочий. Иначе он нам не нужен.

Мы не продаём метры.
Мы продаём уверенность, подписанную моей фамилией.

⸻

МОЯ ЛИЧНАЯ ПРИСЯГА

Каждый объект, каждый отчёт, каждая инвестиционная справка —
проходит через мои руки, мои глаза, мою голову.

Я знаю:
• Сколько киловатт заведено
• Где подвал сырой
• Какое соседство убьёт трафик
• Кто врёт в договоре аренды

Если вы инвестируете с нами —
вы работаете не с сервисом.
Вы работаете со мной. Лично.

⸻

КЛЮЧЕВАЯ КОМАНДА «СИЛЫ МЕТРА КВАДРАТНОГО»

Евгений Кузнецов
Chief Executive Officer (CEO)
Генеральный директор, управляющий партнёр

Стратег, лидер, человек, который ведёт нас туда, где будет доход, даже когда рынок молчит.

Анна Бородина
Chief Operating Officer (COO)
Операционный директор

Женщина, которая может остановить хаос одним сообщением. В её таблицах — порядок будущего.

Азамат Латыпов
Creative Director
Креативный директор

Отвечает за визуальный стиль компании и каждого проекта. Работает с эстетикой, которая говорит на языке капитала.

Екатерина Рутич
Tech Systems Architect
Архитектор технической инфраструктуры

Тихий архитектор нашей безопасности. Делает цифровые стены крепче реальных.

Алена Колесова
Head of Content & Sales Enablement
Руководитель по контенту и продажам

Создаёт коммуникацию с инвесторами, отвечает за тональность бренда, работает с заявками.

Елизавета Белоусова
Head of Investment Scouting
Аналитик по поиску объектов

Находит то, чего не видит рынок. И точно знает, где начинается доход.

Руслан Веренцов
Field Investment Analyst
Полевой аналитик

Выхаживает метры ногами. Видит глазами. Проверяет фактами.

Татьяна Алексеева
Director of Community & Partnerships
Директор по сообществу

Создаёт и поддерживает культуру доверия и роста внутри сообщества инвесторов Сила м²

⸻

СТРАТЕГИЧЕСКИЕ ПАРТНЁРЫ

Михаил Пономарёв
Senior Investment Partner
Партнёр 20 лет

Его голос звучит в главных решениях компании. Один из самых надёжных людей в моей жизни.

Владимир Иванов
Strategic Partner & Real Estate Developer
Партнёр 10 лет

С ним начался Тольятти. С ним выросли до 15 000 м². С ним идём в завтрашний день.

Татьяна Андреева
Community Growth Partner
Партнёр с 2025 года

Точка доверия для тех, кто только входит в наш круг. Тёплая рука в холодном бизнесе.

⸻

НАША МИССИЯ

Мы существуем, чтобы:
• Убрать страх из инвестиционного будущего
• Сделать недвижимость опорой
• Доказать: доход можно делать спокойно, прозрачно, точно

Мы — фундамент.
Мы не коллектив.
Мы — братство сильнейших.

Мы строим мир, где
доход приходит, а вы — спите спокойно.

⸻

ЕСЛИ МЕНЯ НЕ СТАНЕТ

Компания будет работать лучше.
Потому что она не стоит на моих плечах.
Она стоит на принципах, которые я передал. И на людях, которым я доверил цель.

⸻

Василий Еговцев
Основатель, подписант, архитектор спокойствия
Сила Метра Квадратного

И на людях, которым я доверил имя.

⸻

ГИМН СИЛЫ МЕТРА

Мы считаем метры — не эмоции.
Мы строим с холодной головой и горячим сердцем.
Мы подписываемся именем. Не рекламой.

⸻

ФИНАЛ, КОТОРЫЙ СТАНОВИТСЯ НАЧАЛОМ

Если ты в этой компании — ты больше, чем сотрудник.
Если ты читаешь это — ты уже часть движения.
А если когда-нибудь уйдёшь —
вспомни, каково это:
быть частью системы, где каждое слово — контракт.
И каждое имя — гарантия.

⸻

Василий Еговцев
Основатель, подписант, архитектор спокойствия
Сила Метра Квадратного

Вам письмо от меня

Василий Еговцев — своей команде, партнёрам и каждому в этом канале

⸻

Я пишу это не как основатель.
Я пишу это как человек, который 23 года ставил свою подпись под чужими надеждами.
И каждый раз знал: если ошибусь — потеряю не деньги. А доверие.

⸻

КТО МЫ ТАКИЕ

Мы не агентство.
Мы не брокеры.
Мы — Гаранты.
Те, кто отвечает. Те, кто проверяет. Те, кто ставит свою фамилию вместо страховки.

Мы не приходим «предложить».
Мы приходим — подписаться.

⸻

ЗАЧЕМ ЭТОТ МАНИФЕСТ

Это не мотивация.
Это — кодекс живых людей, которые создают капиталы без шума.
Это — архитектура доверия, на которой держится каждый отчёт, каждый метр, каждый инвестор.

⸻

КУЛЬТУРА ПРИНЯТИЯ ОТВЕТСТВЕННОСТИ

Я не в России. Уже месяц.
Но сделки идут. Объекты проверяются. Арендаторы платят.
И всё потому, что каждый в этой компании знает:
мы работаем не за процент. Мы работаем за имя.

Недавно я отказался от объекта с доходностью 14%.
Красивый договор. Но слабый пункт, который мог подвести через три года.

Я отказался. Потерял комиссию.
Но сохранил своё имя.
А имя — это актив, который не обесценивается.

⸻

ФОРМУЛА СИЛЫ МЕТРА
1. Каждый объект — это ответственность.
2. Каждый отчёт — это присяга.
3. Каждый инвестор — как родной.
4. Каждый сотрудник — как сооснователь.
5. Каждый метр — рабочий. Иначе он нам не нужен.

Мы не продаём метры.
Мы продаём уверенность, подписанную моей фамилией.

⸻

МОЯ ЛИЧНАЯ ПРИСЯГА

Каждый объект, каждый отчёт, каждая инвестиционная справка —
проходит через мои руки, мои глаза, мою голову.

Я знаю:
• Сколько киловатт заведено
• Где подвал сырой
• Какое соседство убьёт трафик
• Кто врёт в договоре аренды

Если вы инвестируете с нами —
вы работаете не с сервисом.
Вы работаете со мной. Лично.

⸻

КОМАНДА, КОТОРАЯ ДЕЛАЕТ НЕВОЗМОЖНОЕ

КЛЮЧЕВАЯ КОМАНДА «СИЛЫ МЕТРА КВАДРАТНОГО»

Евгений Кузнецов
Chief Executive Officer (CEO)
Генеральный директор, управляющий партнёр

Стратег, лидер, человек, который ведёт нас туда, где будет доход, даже когда рынок молчит.

Анна Бородина
Chief Operating Officer (COO)
Операционный директор

Женщина, которая может остановить хаос одним сообщением. В её таблицах — порядок будущего.

Надежда Утробина
Chief Financial Officer (CFO)
Финансовый директор

Видит деньги до того, как они приходят. Деньги её уважают.

Светлана
General Counsel
Юридический директор

Щит нашей чистоты. Она не допускает компромиссов — только прозрачность.

Азамат Латыпов
Creative Director
Креативный директор

Он рисует миллионы так, чтобы выглядели на миллиард.

Екатерина Рутич
Tech Systems Architect
Архитектор технической инфраструктуры

Тихий архитектор нашей безопасности. Делает цифровые стены крепче реальных.

Алена Колесова
Head of Content & Sales Enablement
Руководитель по контенту и воронкам

Она пишет словами то, что мы строим делами.

Елизавета Белоусова
Head of Investment Scouting
Аналитик по поиску объектов

Находит то, чего не видит рынок. И точно знает, где начинается доход.

Руслан Веренцов
Field Investment Analyst
Полевой аналитик

Выхаживает метры ногами. Видит глазами. Проверяет фактами.

Татьяна Алексеева
Director of Community & Partnerships
Директор по сообществу

Отвечает за душу нашей компании. Поддерживает огонь, в котором горит доверие.

⸻

СТРАТЕГИЧЕСКИЕ ПАРТНЁРЫ

Михаил Пономарёв
Senior Investment Partner
Партнёр 20 лет

Его голос звучит в главных решениях компании. Один из самых надёжных людей в моей жизни.

Владимир Иванов
Strategic Partner & Real Estate Developer
Партнёр 10 лет

С ним начался Тольятти. С ним выросли до 15 000 м². С ним идём в завтрашний день.

Татьяна Андреева
Community Growth Partner
Партнёр с 2025 года

Точка доверия для тех, кто только входит в наш круг. Тёплая рука в холодном бизнесе.

⸻

НАША МИССИЯ

Мы существуем, чтобы:
• Убрать страх из инвестиционного будущего
• Сделать недвижимость опорой, а не лотереей
• Доказать: доход можно делать спокойно, прозрачно, точно

Мы — не мода. Мы — фундамент.

⸻

ЕСЛИ МЕНЯ НЕ СТАНЕТ

Компания будет работать лучше.
Потому что она не стоит на моих плечах.
Она стоит на принципах, которые я передал.

И на людях, которым я доверил имя.

⸻

ГИМН СИЛЫ МЕТРА

Мы считаем метры — не эмоции.
Мы строим с холодной головой и горячим сердцем.
Мы подписываемся именем. Не рекламой.

⸻

ФИНАЛ, КОТОРЫЙ СТАНОВИТСЯ НАЧАЛОМ

Если ты в этой компании — ты больше, чем сотрудник.
Если ты читаешь это — ты уже часть движения.
А если когда-нибудь уйдёшь —
вспомни, каково это:
быть частью системы, где каждое слово — контракт.
И каждое имя — гарантия.

⸻

Василий Еговцев
Основатель, подписант, архитектор спокойствия
Сила Метра Квадратного

Вам письмо от меня

Василий Еговцев — своей команде, партнёрам и каждому в этом канале

⸻

Я пишу это не как основатель.
Я пишу это как человек, который 23 года ставил свою подпись под чужими надеждами.
И каждый раз знал: если ошибусь — потеряю не деньги. А доверие.

⸻

КТО МЫ ТАКИЕ

Мы не агентство.
Мы не брокеры.
Мы — Гаранты.
Те, кто отвечает. Те, кто проверяет. Те, кто ставит свою фамилию вместо страховки.

Мы не приходим «предложить».
Мы приходим — подписаться.

⸻

ЗАЧЕМ ЭТОТ МАНИФЕСТ

Это не мотивация.
Это — кодекс живых людей, которые создают капиталы без шума.
Это — архитектура доверия, на которой держится каждый отчёт, каждый метр, каждый инвестор.

⸻

КУЛЬТУРА ПРИНЯТИЯ ОТВЕТСТВЕННОСТИ

Я не в России. Уже месяц.
Но сделки идут. Объекты проверяются. Арендаторы платят.
И всё потому, что каждый в этой компании знает:
мы работаем не за процент. Мы работаем за имя.

Недавно я отказался от объекта с доходностью 14%.
Красивый договор. Но слабый пункт, который мог подвести через три года.

Я отказался. Потерял комиссию.
Но сохранил своё имя.
А имя — это актив, который не обесценивается.

⸻

ФОРМУЛА СИЛЫ МЕТРА
1. Каждый объект — это ответственность.
2. Каждый отчёт — это присяга.
3. Каждый инвестор — как родной.
4. Каждый сотрудник — как сооснователь.
5. Каждый метр — рабочий. Иначе он нам не нужен.

Мы не продаём метры.
Мы продаём уверенность, подписанную моей фамилией.

⸻

МОЯ ЛИЧНАЯ ПРИСЯГА

Каждый объект, каждый отчёт, каждая инвестиционная справка —
проходит через мои руки, мои глаза, мою голову.

Я знаю:
• Сколько киловатт заведено
• Где подвал сырой
• Какое соседство убьёт трафик
• Кто врёт в договоре аренды

Если вы инвестируете с нами —
вы работаете не с сервисом.
Вы работаете со мной. Лично.

⸻

КОМАНДА, КОТОРАЯ ДЕЛАЕТ НЕВОЗМОЖНОЕ

КЛЮЧЕВАЯ КОМАНДА «СИЛЫ МЕТРА КВАДРАТНОГО»

Евгений Кузнецов
Chief Executive Officer (CEO)
Генеральный директор, управляющий партнёр

Стратег, лидер, человек, который ведёт нас туда, где будет доход, даже когда рынок молчит.

Анна Бородина
Chief Operating Officer (COO)
Операционный директор

Женщина, которая может остановить хаос одним сообщением. В её таблицах — порядок будущего.

Надежда Утробина
Chief Financial Officer (CFO)
Финансовый директор

Видит деньги до того, как они приходят. Деньги её уважают.

Светлана
General Counsel
Юридический директор

Щит нашей чистоты. Она не допускает компромиссов — только прозрачность.

Азамат Латыпов
Creative Director
Креативный директор

Он рисует миллионы так, чтобы выглядели на миллиард.

Екатерина Рутич
Tech Systems Architect
Архитектор технической инфраструктуры

Тихий архитектор нашей безопасности. Делает цифровые стены крепче реальных.

Алена Колесова
Head of Content & Sales Enablement
Руководитель по контенту и воронкам

Она пишет словами то, что мы строим делами.

Елизавета Белоусова
Head of Investment Scouting
Аналитик по поиску объектов

Находит то, чего не видит рынок. И точно знает, где начинается доход.

Руслан Веренцов
Field Investment Analyst
Полевой аналитик

Выхаживает метры ногами. Видит глазами. Проверяет фактами.

Татьяна Алексеева
Director of Community & Partnerships
Директор по сообществу

Отвечает за душу нашей компании. Поддерживает огонь, в котором горит доверие.

⸻

СТРАТЕГИЧЕСКИЕ ПАРТНЁРЫ

Михаил Пономарёв
Senior Investment Partner
Партнёр 20 лет

Его голос звучит в главных решениях компании. Один из самых надёжных людей в моей жизни.

Владимир Иванов
Strategic Partner & Real Estate Developer
Партнёр 10 лет

С ним начался Тольятти. С ним выросли до 15 000 м². С ним идём в завтрашний день.

Татьяна Андреева
Community Growth Partner
Партнёр с 2025 года

Точка доверия для тех, кто только входит в наш круг. Тёплая рука в холодном бизнесе.

⸻

НАША МИССИЯ

Мы существуем, чтобы:
• Убрать страх из инвестиционного будущего
• Сделать недвижимость опорой, а не лотереей
• Доказать: доход можно делать спокойно, прозрачно, точно

Мы — не мода. Мы — фундамент.

⸻

ЕСЛИ МЕНЯ НЕ СТАНЕТ

Компания будет работать лучше.
Потому что она не стоит на моих плечах.
Она стоит на принципах, которые я передал.

Как превратить 7,7 млн руб в 25 млн за полгода — мой реальный опыт

Привет, меня зовут Василий Еговцев, и я знаю, как сделать торговую недвижимость вашим главным активом.

Почему стоит мне доверять:
• 20+ лет опыта владения торговой недвижимостью.
• Основатель сообщества инвесторов «Сила м²».
• Владею 60 доходными помещениями и торговым центром в Тольятти стоимостью 1,2 млрд рублей.
• Создатель методики инвестирования без стартового капитала.
• Автор книги «Перестаньте ходить на работу: выкупите свою жизнь: пошаговый план».
• Спикер международных форумов и основатель премий «Сила м²» и «Сила // учителя».
• Работаю 5 дней в месяц, показывая, как можно жить свободно и получать стабильный доход от аренды недвижимости.

Теперь о самом главном:

В этом видео я показываю, как это было у меня:
• Купил помещение у Сбербанка за 7,7 млн рублей.
• Сдал его федеральному арендатору («Красное & Белое») за 180 000 рублей в месяц.
• Увеличил стоимость объекта до 25 млн рублей, используя правильные стратегии.
• Чистая прибыль: 18,5 млн рублей всего за полгода (+476% годовых).

Почему это работает:
• Локация: помещение с высоким трафиком, предкассовая зона рядом с крупным продуктовым магазином.
• Арендатор: надежная федеральная сеть, готовая платить больше рынка ради хорошей локации.

Чем мой канал полезен для вас:
• Реальные примеры: всё проверено лично и доступно для повторения.
• Пошаговые инструкции: как начинать с минимальным или без капитала (да, это возможно).
• Примеры сделок: мои партнёры зарабатывают 30–50% годовых благодаря простым и понятным шагам.


Ваш следующий шаг:

Посмотрите это видео, чтобы узнать все детали сделки.
Подписывайтесь на канал и становитесь частью сообщества инвесторов «Сила м²»

#КакЗаработатьНаМетрах@egovtsev_vasilii

Вижу все комментарии к посту выше и вечером всё разберу, поэтому смело накидывайте всё, что вас интересует,

а я пока подготовлю разбор объекта, который на видео выше.

Вложите 7,775 млн в торговую недвижимость и получайте 180 тыс. в месяц от аренды.

А на такую же сумму в жилую недвижимость максимум получите 50 тыс. — и это если повезет с локацией. А если не повезет, то и 20-30 тыс. в месяц. Выбирайте сами, где больше заработать.

#КакЗаработатьНаМетрах@egovtsev_vasilii

Зачем я рассказываю вам про владельцев «Киевской площади»?

Потому что я тоже когда-то смотрел на чужие успехи и думал: «Я хочу так же».

Не «я хочу их место», не «зачем они вообще туда попали», не «ну и что с того», а именно: «Я хочу так же». Хочу понять, как. Хочу попробовать. Хочу построить. Хочу вырасти. Хочу сделать что-то настолько большое, чтобы однажды кто-то, стоя на каком-нибудь этаже моего здания, подумал: «Ничего себе. Я тоже так могу».

Я не делю истории на «святые» и «грязные». Я делю их на полезные и бесполезные.

И если два человека построили крупнейшую коммерческую империю в стране, получая 5 708 рублей в секунду — я хочу это разобрать. Разложить по полочкам. И дать вам возможность увидеть механику, не эмоцию. Это Forbes, а не ТикТок. Мы не учим осуждать — мы показываем, как работает система.

«Но они же не ангелы!»
А покажите мне бизнес, который строился на облаках и лавандовых полях?
«Они зарабатывают слишком много!»
А что если не «слишком», а ровно столько, сколько стоит сотни тысяч рабочих мест и десятки миллионов квадратных метров, где сейчас кто-то ест, работает, живет?

Вы не обязаны их любить.
Вы не обязаны их оправдывать.
Но если вы предприниматель — вам точно стоит понимать, почему они на вершине.

⸻

Я делаю эти тексты не ради аплодисментов. Я пишу для тех, кто читает и думает: «Хочу так же. Только по-своему. Только по-честному. Только лучше».

⸻

Смотрите, вдохновляйтесь.
А осуждать — это пусть другие.
У нас с вами впереди — строить своё.

Зарах и Год: Как два парня с рынка стали королями московской недвижимости и стали миллиардерами

Если бы вы встретили Зараха Илиева и Года Нисанова в начале 90-х, вы бы вряд ли поняли, что перед вами будущие короли российской коммерческой недвижимости. Оба – горские евреи из азербайджанского посёлка Красная Слобода. Один шил шапки. Другой торговал с комиссионки. Сегодня — владеют 2,5 миллионами квадратных метров недвижимости в Москве и зарабатывают почти 500 миллионов рублей в день.

И нет, они не выиграли в лотерею. Они воспользовались моментом, не упустили шанс и сделали то, на что другие даже не осмелились.

⸻

Шапки, базары, Киевская

Сначала были рынки. Черкизовский, «Электронный рай», торговые ряды. 90-е — это был период, когда Москва менялась каждый месяц, и в этой текучке только самые быстрые находили своё место.

В 1992 году они создают свою компанию — «Киевская площадь». Название, как и место, в будущем станет символом. Но тогда — просто бизнес в центре Москвы.

Потом был первый рывок — участок у метро «Киевская», где позже вырос «Европейский». Один из самых посещаемых торговых центров страны, в шаге от вокзала. Идеальное место для потока. Рядом метро, поезда, туристы. Деньги — как водопровод, главное подключиться к трубе.

⸻

Они строили. Пока другие спорили.

Когда одни спорили о будущем рынка, Нисанов и Илиев уже строили это будущее. Покупка гостиницы «Украина», запуск гастромаркета «Депо», агрополис «Фуд Сити», реконструкция ЦДМ и даже рынок «Садовод», который приносит больше прибыли, чем некоторые бренды на российском рынке.

Эта стратегия — покупать уставшее, переделывать и взлетать — стала их фирменным стилем. Участок, на который никто не смотрит? Забираем. Здание, которое не согласовали? Будем согласовывать. Гостиница, которую все списали? Делаем конфетку под Radisson.

⸻

В 2025-м они снова на вершине

В этом году Forbes поставил их компанию «Киевская площадь» на первое место среди всех рантье России. Доход от аренды: 2 миллиарда долларов в год.
• В день: 493 150 685 ₽
• В час: 20 547 945 ₽
• В секунду: 5 708 ₽

И это не акции, не крипта, не метавселенные. Это — стены, метры, квадратура и арендаторы, которые каждый день платят, чтобы быть частью империи «Киевской площади».

⸻

Почему получилось у них?

Потому что они всегда знали, чего хотят. Потому что никогда не вели себя как «новые русские». Они действовали как классические девелоперы: изучали потоки, прогнозировали спрос, работали с властями, строили системно. Их подход — это капитализм в лучшем его виде, где деньги делают деньги, а квадратные метры превращаются в доход.

⸻

Чему нас учит их история?
1. Не надо быть идеальным, чтобы стать богатым. Надо быть быстрым и готовым к моменту.
2. Вся страна обсуждала «куда вложить миллион». А они в это время покупали рынок.
3. Пока одни думали о крипте, они строили логистику для продуктов.
4. Пока одни спорили о том, когда рухнет коммерческая недвижимость, они запускали «Фуд Сити экспресс» с планом на 600 магазинов до 2026 года.

⸻

Финал? Его пока нет.

Потому что в отличие от многих российских миллиардеров, они не исчезли. Они не уехали, не спрятались, не ушли в тень. Они продолжают строить, развивать, покупать. Их фамилии знают все, кто хоть немного связан с коммерческой недвижимостью.

А если вы не знали их раньше — теперь знаете.
Зарах Илиев и Год Нисанов. Люди, которые доказали: можно стать миллиардерами в России. И не только на нефти. #интересныйФакт@egovtsev_vasilii

Хотите знать, кто в России зарабатывает:

в год — 180 миллиардов рублей,
в день — 493 миллиона,
в час — 20,5 миллиона,
в секунду — 5 708 рублей?

Запоминайте два имени: Зарах Илиев и Год Нисанов.
А теперь — два слова: «Киевская площадь».

⸻

В рейтинге Forbes рантье 2025 эта компания занимает первое место, и делает это с таким отрывом, что даже второй номер в списке похож скорее на младшего брата, чем на конкурента. Потому что Киевская площадь — это уже давно не просто девелопер. Это империя.

Давайте по цифрам, чтобы было понятно, в чём масштаб:
• Торговые площади: 2 591 000 м²
• Офисные: 148 000 м²
• Складские: 320 000 м²
• Гостиничные номера: 1 550 штук
• Доход от аренды: $2 млрд в год

Самые узнаваемые объекты:
• «Фуд Сити» — крупнейший в Европе агропродовольственный центр, 1 039 000 м² (это как 145 футбольных полей).
• ТРЦ «Европейский» — в сердце Москвы, 180 000 м².
• ЦДМ на Лубянке — куплен у «Галс-Девелопмент», 74 000 м², сумма сделки оценивалась в 10–20 млрд рублей.
• Новое лицо СЭВ на Новом Арбате — идет масштабная реконструкция здания в 600 000 м².

⸻

Почему это важно?

Потому что, когда мы говорим о недвижимости, мы часто представляем себе «свой маленький бизнес» — сдать павильон, купить офис, перепланировать квартиру. Но «Киевская площадь» мыслит масштабом страны. Их метры — это не просто стены. Это точки контроля за потребительскими потоками.

⸻

А вы знали?

Каждую секунду «Киевская площадь» зарабатывает 5 708 ₽.
20 миллионов рублей в час.
Это значит, что за время, пока вы дочитали до этой строчки (66 секунд),
Они получили 378 440 рублей.
Больше, чем многие зарабатывают за месяц. А иногда и за год.
И так — круглосуточно.

⸻

Вывод?

Если вы всё ещё думаете, что недвижимость — это «неинтересно», «не быстро», «не модно» — посмотрите на этих ребят.
Они не делают стартапы. Не инвестируют в крипту. Не бегают за хайпами.
Они просто владеют квадратными метрами — и печатают деньги, как персональный Центробанк.

И вопрос только один:

Сколько метров принадлежит вам?

⸻

Подпишитесь на канал, если хотите не просто читать о миллиардерах — а шаг за шагом строить свои метры, которые работают вместо вас.

#интересныйФакт@egovtsev_vasilii

Друзья, пока все сидят с деньгами в банках, рискуя не получить их обратно или потерять на снижении ставок, вы можете спокойно идти против толпы и забирать скидки на рынке недвижимости. Продавцы не смогут продать свои квартиры или пекарни за высокую цену, потому что покупатели сидят на вкладах и держат деньги в банках. И вот тут вы можете спокойно урвать скидку, которая компенсирует те 20%, которые вы "недозаработали" в банке.

В общем, действуйте смело, пока все еще верят, что проценты по вкладам — это ключ к богатству!

#КакЗаработатьНаМетрах@egovtsev_vasilii

Нет, это не реклама моих кроссовок. Это — апология песка.

Привет, друзья.
Я не собирался снимать влог, но когда случайно находишь идеальный пляж, приличный отель и песок, который будто отфильтровали через Инстаграм — грех молчать.

Весь пляж — мой.
Бар — без бармена.
Лежаки — без тел.
Я — без соседей.

Отель только открылся, и, похоже, не до конца понял, что я не владелец, а просто рано заехал.
Такое чувство, что я арендовал всю бухту по суточной ставке «одиночество с видом».

Но главная фишка — не сервис и не тишина.
А ракурс.
Здесь есть куда смотреть. Не просто в пустоту горизонта, как обычно на пляже, где смотришь в море и думаешь о смысле жизни — тут ты смотришь и туда, и туда, и туда.
Закат, горы, скала, волнорезы, даже место для нырялки. Всё продумано.

И волнорезы — минимальны. Не как в Сочи. Здесь — архитектурно, стильно, по делу.

А ещё — никаких чужих.
Слева — скала.
Справа — скала.
Ты здесь как в крепости, только вместо бойниц — лежаки.

И вот я стою, босиком в тишине, и думаю: «Хочу сюда вернуться. Только уже когда будет жара, и я снова смогу притвориться, что я владелец этого отеля».

До этого я был уверен, что самый идеальный пляж на земле — это на Сейшелах, у «Four Seasons».
Но, по ходу, Бодрум бросил вызов.

⸻

…Здесь нет джунглей.
Но есть тишина, песок и ощущение, что жизнь удалась.
А больше, честно говоря, и не надо.

Если вы — тот, кто обычно себя возит в путешествия — просто сохраните это себе.
А если в вашей жизни есть человек, который зовёт вас в такие места — отправьте ему это.
Варианта всего два:
либо Бодрум,
либо Сейшелы.
Оба — отличный выбор.

Ранний заезд — когда ты выбираешь любой номер

Вон та мельница на заднем плане?
Это не просто раритет — это символ коммерческой недвижимости. Стоит, крутится, и, в отличие от многих арендодателей, — никогда не жалуется.

А теперь внимание:
Бар — без бармена.
Джакузи — без пузырей.
Лежаки — ещё в коробке.
Гостей — ноль.
Зато я — в президентском номере. Потому что весь отель пуст, и ты тут как герой сериала «Наследники», только без интриг и с видом на море.

Так что если хочешь почувствовать себя единственным инвестором в IPO отеля — просто приезжай за неделю до старта сезона.
Это тебе не «ранние бронирования». Это раннее владение.

Первая коммерческая недвижимость в истории человечества: как мельница стала бабушкой всех бизнес-центров

Сижу на балконе в Бодруме, в чашке — турецкий кофе, в глазах — Эгейское море, а рядом — ветхая красавица, белокаменная мельница, которой, возможно, уже больше, чем некоторым европейским нациям.
⠀
И знаете, о чём подумал?
⠀
Мельница — это и есть самый древний тип коммерческой недвижимости.
Не таверна, не караван-сарай, не лавка с финиками — а именно мельница.
⠀
Недвижимость, которая не просто стоит — а работает.
⠀
Здесь, в Турции, такие мельницы встречаются в разных регионах. Особенно много их на Эгейском побережье — в Бодруме, в деревнях у Измира и даже на вершинах горных перевалов.
⠀
Эти белоснежные цилиндры с деревянными “руками” когда-то были стартапами своего времени. Они крутились не ради эстетики, а потому что:

— зерно надо молоть,
— люди готовы платить,
— а ветер в Турции — бесплатно.

Ветряная юнит-экономика.

⸻

Исторический спойлер:
Бодрум — это не просто курорт с дорогими яхтами и сетевыми отелями.
Раньше он назывался Галикарнас и был столицей Карии. Здесь правил знаменитый Мавсол — тот самый, в честь кого назвали мавзолей.
⠀
В разные времена город принадлежал:
— грекам,
— персам,
— римлянам,
— византийцам,
— крестоносцам,
— Османской империи,
и, наконец, стал частью Турции.
⠀
А мельницы стояли.
⠀
Иногда на холме. Иногда — на берегу. Но всегда — на потоке. Потому что, как бы ни менялась власть, люди ели хлеб. А хлеб начинается с муки. А мука — с мелкого, но мощного бизнеса.

⸻

В чём секрет этой недвижимости?
1. Местоположение
Каждая старая мельница — это гениальная история “локации, локации, локации”. Их ставили на вершинах, где ветер самый сильный. Если у тебя есть ветер — у тебя есть доход.
2. Пассивный доход
Пока крестьянин дышит, ему нужна мука. А пока у тебя крутятся жернова — у тебя идёт выручка.
3. Франшиза тысячелетий
Ветреные технологии “масштабировались” от Испании до Китая. Просто приходили в новый регион, строили такую же башню — и деньги снова крутились.

⸻

Что делает мельницу идеальной моделью бизнеса?

— Нет проблем с поставщиками: зерно приносят тебе.
— Нет проблемы с производством: ветер — твой вечный и бесплатный партнёр.
— Нет проблемы с сбытом: твой продукт нужен каждый день.
— Минимальная амортизация: камни вечные. Только дерево меняй.

Если бы мельницы запускались в 2025-м, они бы назывались:
Wind-based SaaS: Stone-as-a-Service
Их бы оценивали в миллиарды долларов на pre-seed стадии.

⸻

Сегодня многие из этих мельниц разрушены, но по-своему они до сих пор работают.
⠀
Ты смотришь на них — и у тебя внутри просыпается предприниматель.
⠀
Не тот, который листает Avito в поиске “инвестиций в стрит-ритейл”.
⠀
А тот, который верит:
если правильно выбрать холм и подождать, ветер точно придёт.

⸻

Если бы вы сейчас стояли рядом со мной в Бодруме, я бы показал вам одну такую мельницу.
⠀
А пока — просто сохраните себе этот пост как напоминание:
настоящая коммерческая недвижимость начинается не с квадратов, а с пользы.

Если вы тоже когда-нибудь мечтали жить у моря и владеть чем-то красивым, вечным и полезным — просто знайте: эта мечта стара, как ветер.

И она до сих пор работает.

⸻

Поделитесь этим постом с тем, кто строит свой бизнес или ищет свою “мельницу”.
Вдруг именно вы подскажете, на каком холме она стоит?

#интересныйФакт@egovtsev_vasilii

Я тебя люблю

Я побывал в 43 странах, я искал лучшее место на земле, а оно там, где ты.

🇦🇲 Армения — Ես քեզ սիրում եմ (Yes k’ez sirum em) (звучит особенно тепло и по-домашнему)
🇿🇦 ЮАР — Ek is lief vir jou (звучит, как ветер над Мысом Надежды)
🇸🇨 Сейшелы — Mon kontan ou (как солнечный день у лазурной воды)
🇨🇭 Швейцария — Ich liebe dich (или Je t’aime — зависит от кантона)
🇲🇻 Мальдивы — އިރުކޮޅަށް ހިންދުކޮށްފި (Zamaakah) (на языке, которым шепчет океан)
🇯🇵 Япония — 愛してる (Aishiteru) (редко говорят вслух, но если сказали — значит, всерьёз)
🇭🇰 Гонконг — 我愛你 (Ngo oi nei) (в мегаполисе не слышно, но написано неоновой вывеской)
🇲🇴 Макао — Eu te amo (на португальском — как в старых колониях, где Восток встречается с Европой)
🇨🇳 Китай — 我爱你 (Wǒ ài nǐ) (редко говорят, но если уж сказали — без вариантов)
🇮🇳 Индия — मैं तुमसे प्यार करता हूँ (Main tumse pyaar karta hoon) (в лучших традициях Болливуда — с танцами и песнями)
🇮🇩 Индонезия — Saya cinta kamu (как легкий морской бриз на Бали)
🇸🇬 Сингапур — 我爱你 (Wǒ ài nǐ) на китайском или I love you (и то, и другое звучит как финансовая стратегия)
🇰🇿 Казахстан — Мен сені сүйемін (тепло, как степь на закате)
🇺🇿 Узбекистан — Men seni sevaman (с ноткой восточной страсти)
🇦🇪 ОАЭ — أحبك (Uhibbuka/Uhibbuki — звучит, как тайна пустыни)
🇹🇷 Турция — Seni seviyorum (мелодично, как турецкий сериал)
🇰🇭 Камбоджа — ខ្ញុំស្រឡាញ់អ្នក (Knhom sralanh anak) (в лучших традициях древнего Ангкора)
🇹🇭 Таиланд — ฉันรักคุณ (Chan rak khun) (с улыбкой и жестом вай)
🇮🇸 Исландия — Ég elska þig (где-то между ледниками и вулканами)
🇳🇴 Норвегия — Jeg elsker deg (как эхо среди фьордов)
🇸🇰 Словакия — Ľúbim ťa (звучит уютно, как вечер в горной хижине)
🇪🇬 Египет — بحبك (Bahebak — если мужчине, Bahebik — если женщине; звучит так, будто сказано у пирамид, под светом факелов)
🇸🇮 Словения — Ljubim te (словно шёпот влюблённых на берегу Бледского озера)
🇨🇿 Чехия — Miluji tě (подходит для тостов в пражском пабе)
🇩🇪 Германия — Ich liebe dich (сурово, но основательно)
🇬🇷 Греция — Σ’ αγαπώ (S’agapó) (как миф о любви, написанный на берегу Эгейского моря)
🇦🇩 Андорра — T’estimo (по-каталонски, как в Барселоне, но в горах)
🇮🇹 Италия — Ti amo (и сразу сцена из кино, где ты Джанни, а она София)
🇻🇦 Ватикан — Te amo (и только Бог — свидетель)
🇫🇷 Франция — Je t’aime (и сразу Эйфелева башня, вино и сыр)
🇵🇹 Португалия — Eu te amo (тепло, как день в Лиссабоне)
🇧🇪 Бельгия — Ik hou van jou (по-фламандски, звучит, как любовь к вафлям и шоколаду)
🇸🇲 Сан-Марино — Ti amo (по-итальянски, с видом на старый замок)
🇱🇺 Люксембург — Ech hun dech gär (звучит, как любовь к стабильной банковской системе)
🇬🇧 Великобритания — I love you (сдержанно, но с глубиной, как британский юмор)
🇱🇹 Литва — Aš tave myliu (чувствуется прибалтийская романтика)
🇭🇺 Венгрия — Szeretlek (не произнесёшь с первого раза, но сказано с душой)
🇳🇱 Нидерланды — Ik hou van jou (кто-то уже заказал велосипед для свиданий)
🇱🇮 Лихтенштейн — Ich liebe dich (маленькая страна — большие чувства)
🇬🇪 Грузия — მიყვარხარ (Mikvarhar) (говорят с вином в руке и с душой)
🇦🇹 Австрия — Ich liebe dich (и сразу хочется на бал в Вене)
🇲🇹 Мальта — Inħobbok (редкое, но колоритное признание)
🇲🇨 Монако — Je t’aime (а рядом припаркован Bugatti)
🇪🇸 Испания — Te quiero (буквально «я тебя хочу», но по-испански — это про любовь)
🛸 Язык мандалорцев (из «Звёздных войн») – Ni kar’tayl gar darasuum (любовь, которая никогда не исчезнет)
🇷🇺 Русский – Я тебя люблю (сильнее только «пельмени готовы» ❤️)

Друзья, вот вам простое правило — если ваше помещение с витражными стёклами, то оно будет работать на вас. Да-да, вот такие большие стекла, через которые видно, что происходит внутри. Вечером, когда все огоньки горят, это как светящийся магнит для прохожих. И реклама тут на высоте: реальная торговля — это не рекламные баннеры, а просто «что там такое?» — когда люди идут мимо, а там витражные окна, всё в свете, движении.

А ещё и вход без ступеней. Тут, ребята, простой закон: каждая ступень отнимает 5%. Если у вас десять ступеней — 50% людей просто не захотят заходить. И это не потому что они ленивые, а потому что все привыкли к удобству.

Так что, если хотите привлекательное помещение, посмотрите на помещения с витражными окнами, хорошим освещением и без ступенек.

#КакЗаработатьНаМетрах@egovtsev_vasilii

Центробанк сегодня решил ничего не решать

А ведь могли бы ещё и хоккей обсудить

Что на самом деле важно для успешных людей?

Мне посчастливилось общаться и работать с людьми, которые управляют миллиардами долларов. Людьми, которые создают корпорации, меняют рынки и принимают решения, влияющие на миллионы жизней. И вот главный инсайт, который я вынес из общения с ними:

Для них твое намерение важнее, чем твои возможности.

Никто не ждет, что ты будешь всесильным. Никто не рассчитывает, что у тебя всегда все будет получаться. Но все ждут, что ты будешь биться до конца.

Не оправдываться.
Не жаловаться.
Не искать виноватых.

В бизнесе главное — делать максимум из того, что у тебя есть. Даже если у тебя нет опыта, связей, капитала, но ты показываешь, что готов выкладываться на 100% — тебя заметят.

И вот что удивительно: по-настоящему сильные люди умеют считывать потенциал. Они могут понять, на что ты способен, раньше, чем ты сам.

💡 Они видят твои возможности в будущем, а не только твои достижения в настоящем.

Что из этого следует?

Если ты действительно делаешь все, что можешь — это видно.
Если ты стараешься, несмотря на трудности — это ценят.
Если ты показываешь характер — тебе начинают доверять.

Именно так строится успех. Именно так мыслят те, кто управляет миллиардами.

Какой момент был самым счастливым в твоей жизни?

Но есть нюанс: если твой первый импульс — написать про рождение ребёнка, свадьбу или что-то очевидное, давай немного усложним задачу.

Вспомни день, когда ты почувствовал себя по-настоящему свободным.
Или день, когда мечта стала реальностью.
Или момент, когда ты понял, что больше ничего не боишься.

Может, это был день, когда ты ушёл с нелюбимой работы.
Или когда взял билет в один конец.
Или когда закрыл ипотеку и понял, что всё только начинается.

Пиши в комментариях: какой момент стал для тебя самым счастливым?

Как Владимир из Казани использовал мой экспертный подход и купил себе кусочек пассивного дохода

Знаете, иногда меня люди спрашивают: «Василий, а что ты продаёшь?»

А я не продаю — я просто показываю возможности, на основе своих компетенций на этом рынке накопленные за 23 года.

Вот, например, Владимир из Казани.

Он приехал, посмотрел вот это помещение, посмотрел вот это, потом сел, подумал… и купил оба.

Вот так вот, без лишней воды.

— Но ты же сам не участвуешь в сделке?

Не участвую.

Просто знал, что есть хороший объект, сказал Владимиру:
«Вот тебе помещение, вот тебе собственник».

И через пару часов Владимир уже крепко жал руку продавцу, оформляя покупку.

Окупаемость? 10 лет.
Локация? — Старый советский универмаг, куча квартир вокруг, удобный трафик.
Арендаторы? — Всё, как надо: Здравсити, Вкусвилл, кафе кондитерская и общепит

То есть — надёжно, стабильно, деньги капают.

А теперь самое интересное.

Это помещение продавалось на ОТКРЫТОМ рынке.

Любой мог его купить.

Но купил тот, кто был в курсе и видел ценность.

Вот такая разница между «слушать про недвижку» и «зарабатывать на недвижке».

А вы в каком лагере? 🤔

#КакЗаработатьНаМетрах@egovtsev_vasilii

Всё познаётся в сравнении

Уехал в отпуск, а ноутбук, видимо, решил, что я слишком расслабился. Завис, отказался включаться и сдался без боя. Отнёс его в сервис – там на меня посмотрели с сочувствием и сказали: «300 тысяч рублей» и ждать три недели.

Настроение сразу стало, как курс рубля в 2022-м. Полдня ходил мрачнее заголовков новостей, пока не поговорил с новым другом. Он пилот. Недавно зацепил лопастями вертолёта ветки. Теперь у него ремонт на 30 миллионов рублей.

Так что, если в ближайшие дни увидите парня, который нежно гладит свой сломанный ноутбук и шепчет «Спасибо, что не вертолёт» — это я.

Комментарий к посту выше

Часто слышу вопрос:

“А правда, что, если у тебя коммерческое помещение, то продавать его можно только через ИП?”

Нет, не правда. Разбираем нюансы, чтобы никто не путался в правилах.

Можно ли купить и продать коммерческую недвижимость как физлицо?
Можно. Если вы купили помещение – будь то склад, торговая площадь или даже переделанная квартира на первом этаже – и не сдавали его в аренду, не использовали для бизнеса, то продать его можно как обычное физлицо. По налогам это будет аналогично продаже квартиры.

Когда нужно открывать ИП?
Если в процессе владения вы получали с объекта доход – например, сдавали его в аренду – тогда ИП (или самозанятость) становится обязательным для оформления поступлений и уплаты налогов. И при продаже такого объекта вы уже платите налог по системе налогообложения ИП.

Но если у меня есть ИП, я автоматически должен продавать как предприниматель?
Нет. Если помещение куплено на физлицо и не использовалось в бизнесе, то его можно продать без ИП и без дополнительных налогов.

💡 Простой пример:
Купили торговое помещение → Не сдавали в аренду → Продаёте как физлицо, налог как при продаже квартиры.
Купили, сдавали в аренду и получали доход → Продажа через ИП с уплатой налога по системе налогообложения ИП.

Вывод: коммерческую недвижимость можно продавать и без ИП, если она не использовалась в бизнесе. Так что не верьте мифам, разбирайтесь в нюансах и не переплачивайте налоги просто так.

Комментарий к посту выше

Часто слышу вопрос:

“А правда, что, если у тебя коммерческое помещение, то продавать его можно только через ИП?”

Нет, не правда. Разбираем нюансы, чтобы никто не путался в правилах.

Можно ли купить и продать коммерческую недвижимость как физлицо?
Можно. Если вы купили помещение – будь то склад, торговая площадь или даже переделанная квартира на первом этаже – и не сдавали его в аренду, не использовали для бизнеса, то продать его можно как обычное физлицо. По налогам это будет аналогично продаже квартиры.

Когда нужно открывать ИП?
Если в процессе владения вы получали с объекта доход – например, сдавали его в аренду – тогда ИП (или самозанятость) становится обязательным для оформления поступлений и уплаты налогов. И при продаже такого объекта вы уже платите налог по системе налогообложения ИП.

Но если у меня есть ИП, я автоматически должен продавать как предприниматель?
Нет. Если помещение куплено на физлицо и не использовалось в бизнесе, то его можно продать без ИП и без дополнительных налогов.

💡 Простой пример:
Купили торговое помещение → Не сдавали в аренду → Продаёте как физлицо, налог как при продаже квартиры.
Купили, сдавали в аренду и получали доход → Продажа через ИП с уплатой налога по системе налогообложения ИП.

Вывод: коммерческую недвижимость можно продавать и без ИП, если она не использовалась в бизнесе. Так что не верьте мифам, разбирайтесь в нюансах и не переплачивайте налоги просто так.