Итоги недели

Вторичный рынок Петербурга находится в фазе увеличения объема предложения. За неделю, по данным ЦИАН, количество объявлений по объектам в спальных районах (плюс Мурино/Кудрово) выросло на 0,9%, с начала месяца -крепкий прирост в 4,1%. Остальные тренды те же. Сделки идут по нижней ценовой границе. Обменные сделки, небольшая доля ипотеки, региональные покупатели и т.д. и т.п. (См. предыдущие итоги недели).

Спрос есть, но мало того, что по нижней ценовой границе, так еще и весьма избирательный и непредсказуемый: выставляем отдельные объекты по вполне себе рыночной цене (по рекомендации аналитиков, все вроде Ок) - и нас заваливает шквалом звонков. Одновременно выставляем компактные ликвидные объекты в новых домах, по которым нет прямых конкурентов - и видим, что спроса нет…

Кстати, по данным Росреестра на вторичном рынке в марте зарегистрировано 8,1 тысяч сделок, почти как в феврале (всего + 2 %). Ровненько. А по итогам 1-го квартала зарегистрировано 21,6 тысяч сделок – это на 14% больше, чем год назад, и даже на 4% выше первого квартала 2023 года. И это при отсутствии рыночной ипотеки. Чудеса выживаемости вторичного рынка, привыкшего жить без допинга в виде льгот.

Главная интрига ближайших месяцев - как долго будет сохраняться объем предложения. Пока рост экспозиции носит восстановительный характер: много объектов поснимали с продажи. Постепенно у покупателей будет увеличиваться выбор. Вопрос когда и как прирост предложения начнет влиять на цены.

На рынке новостроек ситуация намного драматичнее. Объем выдачи семейной ипотеки по данным Дом РФ на 17 апреля составил 118,4 млрд рублей. При сохранении темпов к концу месяца получилось бы плюс 10% к марту. Но есть НО: объявление об отмене комиссий со стороны Сбера и ВТБ. Руководители обоих банков не скрывают, что решение вынужденное.

Примеру ВТБ и Сбера наверняка последуют остальные игроки. При этом банки закрутят андеррайтинг, «отказники» пойдут в другие банки, которые и так сильно задерживают рассмотрение заявок, уже работают на пределе. На Сбер, ВТБ и Альфу приходится порядка 80% выдачи семейки. Остальные банки и треть этого объема не смогут переварить.

Альтернативой могло бы стать увеличение компенсации от минфина или расширение круга получателей семейной ипотеки, но это в любом случае затраты. На субсидирование ипотеки в этом году будет потрачено (по словам Силуанова) 1,2 трлн. рублей – как раз размер дефицит бюджета РФ. Минфин будет против.

А еще, судя по звонкам по новостройкам, заявкам от застройщиков на трейд-ин и пр. - спрос перед майскими праздниками стал заблаговременно снижаться. Поводов чтобы продажи в апреле были лучше мартовских - нет.

А вот на рынке аренды жилья - завидная стабильность. За неделю объем предложения снизился на 7%, с начала месяца - уже на 15% (ЦИАН), до 6,1 тыс. квартир. На Авито и Яндекс-Недвижимости схожая картина. Предложение будет сокращаться ускоренными темпами. Но при этом текущий объем предложения почти в 2 раза больше, чем в прошлом году. Цены долгосрочной аренды будут увеличиваться, но куда меньшими темпами чем в 2024-м.

@yeltsovm

Когда задавал вопрос о сроках продажи квартир хотел поумничать. В ответ на однозначное «квартиры плохо продаются», «спрос замер», «покупателей сложнее искать»сказать что все намного интереснее. Но в комментариях и так накидали абсолютно верных замечаний.

Кто-то написал что как раз укладывается в эти средние сроки продажи. И что агенты расслабились и разучились работать на сложном рынке при завышенных ожиданиях продавцов и их низкой мотивации к продаже.

А еще был уместный вопрос как именно считается этот средний срок продажи и можно ли на его основании делать выводы.

Вот на последнем тезисе стоит особо сосредоточиться. Да, это средняя температура по больнице. И ещё важное дополнение: на вторичке большой объем сделок. Несмотря на запретительно высокие ставки. В совокупности это означает что кто-то продает довольно быстро и срок размещения квартиры в рекламе минимален, а другие держат квартиры в рекламе долгие долгие месяцы. Вот средний срок продажи и вырос. Он же «средний».

Ситуация полностью аналогичная средним ценам. Это же цена в рекламе. Это не цены квартир, это цены по которым их не удается продать. Цена ожидания продавцов. Яркая иллюстрация ошибки выжившего. Если совсем цинично - парад неудачников.

Вот и в среднем сроке основной удельный вес составляют зависшие объекты по завышенным ценам (ну ещё конечно корявая реклама и юридические изъяны).

Помните я не раз говорил про принцип Парето на рынке? 20% объектов по адекватным ценам быстро продаются, формируют весь объем сделок в статистике Росреестра. По остальным 80% - «квартиры плохо продаются», «спрос замер», «покупателей сложнее искать».

Не настаиваю что это абсолютно правильная гипотеза. Но вижу так.

ЗЫ Перечитал. Надеюсь внятно сформулировал. Все-таки не зря коллеги говорят что я слишком сложно говорю (они для новых сотрудников переводят то что я сказал).

@yeltsovm

Для тех, кто меня знает, не секрет, что я состою в сообществе инвесторов в коммерческую недвижимость. Основные костяк – инвесторы в стрит-ритейл, промышленные и складские объекты, торговую недвижимость, апартаменты, отдельные здания и пр.

Я убежден, что будущее - за партнерствами и объединениями. Именно благодаря клубу инвесторов мы оперативно обмениваемся экспертными мнениями о стоимости продажи и аренды объектов, имеем доступ практически ко всем руководителям и собственникам сетевых компаний-арендаторов. А при возникновении сложных задач – запрашиваем практические советы и рекомендации от участников рынка, которые сталкивались с аналогичными проблемами. По опыту знаю, что ни один эксперт не может знать все и решить все проблемы. А вот сообщество – да.

Вечером 24 апреля (Петербург, Петроградский район) мы проводим очередную закрытую встречу инвесторов. Говорим о налогах. Позвали в гости сильных спикеров, да и за каждым участником сообщества стоит по несколько бухгалтеров и консультантов. Разбираем последствия налоговой реформы для инвесторов, ключевые ошибки и риски, отдельное внимание уделим рискам дробления бизнеса.

Формат — камерный, без прессы, без посредников и консультантов, только для реальных инвесторов. Только практики и эксперты. На равных.

Пишите в личку, если это про вас.

Заранее прошу прощения, это очень ограниченное предложение. Но для подписчиков опубликую частью ключевых тезисов, если эта тема вам интересна.

@yeltsovm

На днях общался с одним из клиентов, давним и надёжным партнёром.

Кейс стандартный: рассматривает покупку апартаментов в инвестиционных целях. От застройщика и управляющей компании есть вполне симпатичные, радующие глаз инвестора цифры — с уверенной десятилетней окупаемостью.

Дальше — обсуждаем и делаем стандартный инвестиционный разбор «на коленке».

Что бросается в глаза: довольно высокий уровень дохода. Да, апартаменты более 20 кв. м., полностью укомплектованные, относительно недалеко от метро. Но всё же — не самая удачная локация (край Центрального района), не оптимальная для туристического потока и посуточной сдачи.

Заявленная доходность: 5,5 тысяч рублей в день, в среднем по году. Тут возникают вопросы. Мне известны объекты в более удачных локациях, с успешными УК, и они не выдают такую цифру. Получается что стандартный юнит должен приносить порядка 150 тысяч рублей в месяц, в среднем. И это не пик, а среднедневная загрузка.

По нашим прогнозам, апарты в лучшей локации, с сильной УК и с сопоставимым количеством номеров, будут выдавать 80–100 тыс. в месяц.

Суровый опыт управления собственными и клиентскими апартами говорит, что наибольшей популярностью будут пользоваться объекты, тяготеющие к центральным районам с невысокой концентрацией юнитов.
Да, рассматриваемый объект, в общем, отвечает требованиям: там порядка сотни юнитов. Не как в VALO или Well на Обводном (последний приносит в порядка 50 тысяч рублей в месяц на среднесрочной сдаче), но не может же объект переигрывать эти сервисные апартаменты в несколько раз по выручке.

Дальше. Примерно 50% выручки уйдёт на оплату услуг УК, содержание объекта, заселение гостей, рекламу, коммуналку и пр. И налоги.

Привлекательность стремительно блекнет.

Добивающие вопросы: а как вы думаете, после того как этот объект приобретён и, допустим, не выходит на запланированный уровень доходности (на 10-летнюю окупаемость), по факту получается 5–6% — и как его потом продавать?

Один из ключевых вопросов сегодня — ликвидность купленного объекта. Почём вы его продадите через какое-то время? Апартаменты — такая хитрая штука: влезть в эту тему легко. А вот продать этого (пока редкого и не сильно знакомого) зверя будет непросто.

Многие клиенты, подбирая объекты для инвестирования, погружаются глубоко в тему и потом разворачиваются обратно — к покупке квартир. Хотя доходность там ниже, а цены выше.

По шкале инвестиционной привлекательности я бы оценил этот объект не выше 3–4 баллов из 10.
Занавес. Жду, когда партнёр накидает новую пачку любопытных объектов.

@yeltsovm

Драму и информационный повод заказывали? Пожалуйста.

Руководители Сбера и ВТБ сообщили об отмене комиссии за выдачу. Не преминув упомянуть, что в текущих условиях выдача льготной ипотеки в чистом виде не приносит прибыли (как минимум). И что объем выдачи льготной ипотеки с отменой комиссии снизится.

В ближайшие дни увидим как банки подкрутят андеррайтинг заемщиков. Отказов будет больше.

Заемщики, неожиданно получившие отказ попытаются одобриться в банках, которые и раньше одобряли без комиссии. Одна беда - срок рассмотрения и выхода на сделку в этих банках и так был длительным. А теперь их окончательно завалит заявками. Они просто физически не готовы будут переварить поток обращений.

Нервозности и работы прибавится. Особенно у ипотечных брокеров. Наша команда готовится всеми правдами и неправдами проталкивать клиентов на сделки.

Ждём ответной реакции строительного лобби. Поддержка отрасли, о которой так просили получилась пока так себе. Хотели как лучше, получилось как всегда.

@yeltsovm

Похоже что на госсовете критика в адрес банков
за комиссию при выдаче семейной ипотеки была неслучайной.

Следим за новостями.

И ещё раз подчеркну, что отмена комиссии не обязательно приведет к росту выдачи. А вот к росту числа отказов, даже по качественным заемщикам, - запросто.

@yeltsovm

Христос Воскресе!

Поздравляю со светлым праздником тех кто его отмечает.

Да и просто всем всем - тоже света и добра.

Яндекс приобрел службу доставки Boxberry.

Стратегические цели понятны.
Расширить географию присутствия, увеличить число пунктов выдачи заказов (ПВЗ) более чем на треть - до 14 тысяч по РФ.

А если простым языком - предпринимается активная попытка догнать Вайлдберриз и Озон.

У Вайлдберриз порядка 67 тыс. точек.
Озон - 65 тыс.
Дальше идет … многострадальная Почта России с 41 тыс. отделений.
А следующий, знаете кто? Пятерочка с 24 тыс. магазинов (данные Дмитрия Алексеева из DNS).

Сделка Яндекса конечно добавит движения на рынке. Какие-то дублирующие пункты выдачи освободятся, где-то наоборот будут более активно открываться - инвесторам в торговую недвижимость стоит внимательно следить за развитием событий. Сети пунктов выдачи заказов ещё какое-то время будут развиваться. Но рынок близок к насыщению.

ЗЫ в воздухе буквально витает идея консорциума крупного коммерческого игрока и почты России. Для государства решится проблема убыточности почты, а бизнес получит дополнительные 40 тысяч пунктов. Правда непонятно что с этим монстром потом делать, как совместить социальную и коммерческую функции.

@yeltsovm

РИА: Власти рассматривают идею передавать сведения о рассрочках на новостройки в бюро кредитных историй, рассказал журналистам вице-премьер России Марат Хуснуллин.

Здравая идея, буквально витающая в воздухе. Мы по некоторым проектам, где мы полностью отвечаем за продажи новостроек уже запустили тестовые механизмы по андеррайтингу клиентов, приобретающих квартиры в рассрочку.

Тут правда речь идет явно о защите интересов банков. Пока механизмы контроля рисков рассрочки - внутреннее дело застройщиков и банков, предоставляющих им проектное финансирование.

@yeltsovm

В продолжение темы.

ТАСС: Заместитель председателя правительства РФ Марат Хуснуллин сообщил что компромисс с финансовым блоком по мерам поддержки ипотеки в России планируется выработать в течение месяца.

@yeltsovm

Зря я написал про отсутствие новых вводных по ипотечному стандарту.

Все так ждали решений о поддержке строителей по итогам Госсовета.
Но конкретных мер озвучено не было, несмотря на дополнительную волну информации в СМИ о сложностях отрасли.

Зато глава государства напрямую указал на проблему комиссий за выдачу ипотеки: «Далеко не все граждане, семьи, которые имеют право на льготные ипотечные кредиты, решаются их взять. Банки облагают их дополнительными комиссиями от пяти до десяти процентов. Здесь необходимо навести, конечно, порядок. Тем более что государство выделяет банкам финансовые ресурсы на выдачу таких кредитов».
А Эльвира Набиуллина высказала недовольство по поводу того, что комиссия сохранилась несмотря на повышение банкам возмещения за выдачу ипотеки.

Похоже впереди новая драма. Банки будут резонно утверждать, что компенсации недостаточно и тогда они просто будут сдерживать выдачу через снижение процента одобренных заявок. А дополнительных средств для стимулирования льготной ипотеки в бюджете явно нет.

@yeltsovm

Вопрос к аудитории. О чем говорят эти любопытные цифры от Яндекс - недвижимости?

Что срок продажи квартир увеличился, верно?

Продать квартиру на вторичном рынке стало сложнее, верно?

Что на продажу квартиры в Москве и Петербурге в среднем уйдет 3-4 месяца, верно?

Или что-то ещё?

@yeltsovm

«Самолет» сообщил о создании ЗПИФ (закрытого паевого фонда). В него будут внесено более 200 квартир на 3 млрд. руб.

Шаг логичный. Особенно с учетом спроса на доходную недвижимость и развитие коллективных инвестиций. Мы и сами в поиске крупных пулов квартир. Расчет - купить с дисконтом за живые деньги, сдавать и постепенно распродавать.

Но в подходе «Самолета» есть нюансы, от которых многое зависит. Первый: какие объекты будут упакованы в фонд, по какой цене, насколько они ликвидны. И насколько подходят под сдачу в аренду.

В сообщении застройщика говорится: что «ожидаемая целевая доходность Фонда составляет 21% годовых и формируется из трех источников: ежеквартальные выплаты дохода от сдачи жилья в аренду, рост стоимости недвижимости и специальная оптовая скидка на активы от группы Самолет». В моем представлении выжать 5% доходности от сдачи квартиры в аренду - уже подвиг, особенно если учесть затраты на ремонт, простой, управление и содержание квартиры.

Остальной доход, вероятно складывается из перепродажи по более высокой цене. Тут, конечно, больше всего вопросов. Если есть хороший дисконт относительно вторичного рынка (можете себе такое представить?), то что мешает просто продать квартиры на открытом рынке? Как посчитано удорожание квартир? И так далее.

Второй момент: насколько качественно и эффективно эти объекты будут управляться. Одно дело - управлять комплексом апартаментов, есть команды и наработанные практики. Управлять пулом разношерстных, разноплановых квартир, расположенных в разных районах, на порядок сложнее. Задача со звездочкой. Хотя, возможно, на больших объемах она решаема.

Посмотрим. Время покажет, насколько эта идея интересна вкладчикам, насколько она прибыльна для инвесторов. Будут ли вложения в ЗПИФ выгоднее кропотливой самостоятельной покупки и хлопот по самостоятельному управлению. С одной стороны - время, силы и хлопоты, с другой - полный контроль и независимость от крупных компаний. Вложения в такой фонд напоминают вложения в индекс рынка. А инвесторы, на мой взгляд, все же предпочитают подбирать объекты для инвестирования на свой вкус, стараясь переиграть рынок.

Ну и если откровенно, то 20% доходности в недвижимости это просто сказка. Вопрос насколько она реальна.

@yeltsovm

Я периодически сообщаю что в Петербурге предложение
жилья в долгосрочную аренду уже снижается. И упускаю что этот тренд нельзя распространять на рынок в целом.

Дом рф: В 1 квартале 2025 г. предложение увеличилось во всех городах кроме (!) Санкт-Петербурга.
В северной столице предложение
уменьшилось до 6,9 тыс. объявлений
на 01.04.2025 (-7% за I кв. 2025 г.). При этом этот уровень существенно выше прошлогоднего - в 2024 году предлагалось 4,3 тыс. квартир.

В Москве в 1 квартале аренда квартир подешевела
на 10% до 91 тыс. руб. в месяц, а в Санкт-Петербурге – на 7%
до 48 тыс. руб.

Также сообщается что в обоих городах цены на аренду
превышают уровень I кв. прошлого года (на 6% и 17% соответственно). Значительный рост цен в первой половине прошлого года был заметно компенсировался снижением во второй половине 2024, когда резко вырос объем предложения.

В целом потенциал для роста цен в туристический сезон есть. Сезонность, ничего не поделаешь. Но теперь общий уровень предложения выше, он будет стабилизировать цены.

@yeltsovm

Итоги недели

Объем предложения на вторичном рынке Петербурга продолжает плавно, но уверенно увеличиваться. За прошедшую неделю объем предложения вырос на 0,5%. С начала месяца уже плюс 3,2%. Произошла смена тренда: убывание сменилось приростом.

Выбор у покупателя становится немного больше, а вот рекламные цены, вероятно, все же продолжат плавный рост. Чтобы прирост предложения сказался на уровне цен, он должен длиться несколько месяцев.

Без рыночной ипотеки про стабилизацию рынка говорить бессмысленно. Но клиенты ведут себя предсказуемо и понятно. У большинства продавцов по-прежнему завышенные ожидания по цене. Квартиры, выставленные по минимальной ценовой границе, уходят быстро. На них и приходится весь объем сделок.

Спрос неравномерный: сильно различается ситуация по локациям. Есть микрорайоны и отдельные ЖК, где покупатели вымели предложение по интересным ценам; в продаже «висят» объекты по завышенной стоимости, по которым ни звонков, ни просмотров. На них и ориентируются вновь приходящие продавцы, поддерживают видимость высоких цен. Небольшое снижение в таком случае не поможет - необходимо «падать» до уровня предыдущих реальных сделок.

Фактор ремонта, готовность квартиры и пакета документов по-прежнему имеют решающее значение для успешной продажи. Хотя некоторые покупатели явно недооценивают затраты при первичном выборе квартир. По объектам в плачевном состоянии много просмотров, но переход в сделки очень низкий. Многие откладывают решение, как только понимают реальные затраты на отделку, технику и мебель.

Новостройки. Выдача семейной ипотеки (по данным ДОМ РФ) поступательно растет. В марте было выдано 192 млрд рублей - даже больше, чем, например, в сентябре 2024-го. На 10 апреля выдано 73 млрд рублей - такими темпами к концу месяца будут выдано 218 млрд. руб. – максимум за последние месяцы. И явно это выше среднемесячной выдачи в прошлом году - 184 млрд. руб.

Из хорошего: у рынка есть устойчивая поддержка. Из тревожного: на ипотечные сделки приходится 50% продаж на первичке, а львиная доля из них - семейная ипотека. Без нее с продажами было бы совсем худо.

Наличие комиссии за выдачу семейной ипотеки превращает подбор новостройки в нервный квест без гарантии результата. Мало просто найти квартиру, подходящую по параметрам и цене, надо еще умудриться получить одобрение в том банке, который не взимает комиссии (тогда цена на квартиру не вырастет). Таких банков совсем немного, вероятность отказа высокая, рассмотрение заявки может занять не одну неделю. Шансы на развал сделки – максимальные.

Новых вводных по применению ипотечного стандарта или ограничений рассрочек пока нет. Проблема низкого спроса никуда не делась, не факт, что все застройщики выдержат график строительства.

Низкий уровень продаж закладывается в финмодели девелоперов. Запуск новых проектов снижается; объем ввода сокращается. По итогам непростого турбулентного периода рынок столкнется с крайне низким объемом предложения.

На рынке аренды жилья все четко по плану: объем предложения по данным ЦИАН снизился на 4,5% (минус 7,8% за месяц). И темпы его сокращения будут расти. Ставки достигнут минимума, и разворот начнется через месяц-другой. Выбор для арендаторов снижается - самое время фиксировать долгосрочные договоренности.

На рынке торговой недвижимости все более заметно, что арендаторы берут паузу в развитии. Новые «точки» активно открываются только во вновь построенных районах. Хорошие темпы развития сохраняются только у компаний с невысокой стоимостью открытия и высокой маржинальностью. Их немного. Даже пекарни, которые последнее время «делали рынок», понемногу сбавляют темпы развития: сложно найти инвесторов.

@yeltsovm

ЖК Парадный Ансамбль и Город Звезд лидируют в первом квартале с большим отрывом.

@yeltsovm

Судя по отчёту Bnmappro в первом квартале Сэттл держит уверенное первое место по продажам и в Петербурге и в области.

Второе место по Петербургу у ЛСР.

ПСК решительно ворвалась на третье место в Петербурге.

@yeltsovm

Кстати, а что там слышно про список банков - «нарушителей» ипотечного стандарта? И это мы еще к регулированию рассрочки даже не приступали.

@yeltsovm

⚡️Апартаменты в Москве после отмены льготной ипотеки стали продаваться лучше квартир. И это несмотря на все риски. По данным агентства «Метриум», с июля 2024 г. продажи классического жилья в новостройках сократились на 22,4% до 37 433 лотов, тогда как сегмент апартаментов упал лишь на 14% до 3226 единиц. Осеовная причина заключается в том, что квартиры просто стоят дороже, позтому покупатели активней приобретают более дешевые варианты. К примеру, апартаменты массового сегмента дешевле нориального жилья на 25,7% (260 700 руб. за 1 кв. м против 350 800 руб. за 1 кв. м), а бизнес-класса – на 20,3% (391 200 руб. за 1 кв. м против 490 600 руб. за 1 кв. м). Вот такая вот забавная ситуация.

Записки с Конгресса. Продолжение. Про демографию.

Демография - одна из ключевых проблем.

Нехватка рабочей силы сдерживает рост отдельных отраслей. Застройщики, подрядчики и агентства стоят перед вызовом: кадры перетекают в другие сферы.

А убыль населения сдерживает спрос на недвижимость в долгосрочном периоде. Если ничего особо не строить, норма обеспеченности жильем и так вырастет.

Кто будет покупать, для кого строить? Малочисленное поколение 25-ти летних получит жилье в наследство (Пушкин: «наследник всех своих родных»), будут его продавать и покупать новое, современное. Но кому нужны будут хрущевки?

Выходов не много. Один из них - ставка на серебряное поколение. В романе Достоевского старухе-процентщице было 42 года, сейчас - совсем не так. «Серебряные» готовы долго и результативно трудиться. Именно они будут драйвером спроса, будущие проекты должны ориентироваться на них. Будут появляться новые проекты и концепции в том числе на местах снесенных хрущевок.

Upd имелись ввиду не только те кто уже вошел в серебряное поколение (51-71 лет) но и те кто через 5-10 лет им станет.

@yeltsovm

Осмысливаю прошедшие 3 дня Жилконгресса. Времени и сил не очень хватает, чтобы оформить мысли, идеи, наблюдения. Но если не сделать это сейчас, потом будет ещё сложнее. Погнали.

Психологический уровень ипотечной ставки, при котором начнет оживляться рынок - 15-17%.

Любопытная идея - строить агентство недвижимости как ритейл систему. Сравнивать с торговой сетью и копировать подход. Как они рекламируются, как охватывают рынок.

Затраты большого классического агентства недвижимости на набор персонала выше, чем затраты на рекламу объектов.

Кортрос: за последние годы затраты застройщиков на проектное финансирование выросли в 5-7 раз. Если раньше доля проектного финансирования в структуре себестоимости составляла 5%, то по текущим финмоделям - 20% и выше.

Заходя в Москву и Петербург региональные застройщики нередко недооценивают риски, переоценивают перспективы и переплачивают за участки. Одновременно у них преимущество - могут делать качественный продукт с меньшими затратами.

Кортрос: вопрос трейд-ин актуален, в Москве сформирован собственный отдел. Запускали выкуп недвижимости, но при текущей цене заемного капитала не пошло. А мы (ПИА Недвижимость), кстати, продолжаем масштабировать свой сервис выкупа в рамках трейд-ин для застройщиков.

Приемлемый остаток нераспроданных квартир к моменту сдачи дома - 20-30%. Больше - очень нежелательно.

Агентства крайне озабочены ситуацией с рассрочками. С одной стороны - успешно продают новостройки с ее помощью. С другой - если клиент не справится и расторгнет договор, комиссию за привлечение клиента придется возвращать.
Кое-как удерживаем продажи, но оборотная сторона медали - многократное увеличение рисков:
⁃ реализуем квартиры в ипотеку с повышением стоимости (касается и льготной ипотеки и понижения ставки за комиссию);
⁃ рассрочка с неясными последствиями. При этом риски распространяются и на застройщиков, и на банки, и на покупателей, и на агентства, которым придется возвращать комиссию.
⁃ пугающие предложения массово продавать квартиры в рассрочку на вторичном рынке. Каюсь, сам первый написал о таких кейсах с нашими клиентами. Но одно дело - разовые сделки и другое - когда системные агентства начинают качать эту идею. Нам ещё массовых неплатежей, судебных разбирательств и арестов квартир не хватало по этому поводу.

«Этажи» здорово продвинулись в плане цифровизации сервисов. Электронная регистрация, удаленное подписание договоров и внесение задатков, коммуникации с партнерами через собственное приложение. Запускают предоставление электронных сервисов для других агентств, развивают оценочную деятельность.

Продолжение следует.

@yeltsovm

Владимир Николаев - основатель и бессменный руководитель Жилищного конгресса. Человек, благодаря которому на одной площадке собираются тысячи профессиональных участников рынка недвижимости.

Не представляю какими усилиями Владимира и его команды удается год за годом развивать конгресс. На личном опыте знаю как непросто провести мероприятие на 100 клиентов, партнеров или членов нашего закрытого клуба инвесторов. И сам чуть живой и команда поседеет. А тут до 10 тысяч человек…

Мало того, Жилконгресс выйдет на новый уровень в Москве в октябре и будет ещё масштабнее в следующем году. Подробности опустим. Дождемся официального объявления организаторов.

PS Володе Николаеву и его классной команде - огромное спасибо. Владимир на меня подписан, хотя длинные тексты не читает. Но вдруг увидит.

Итоги недели

На вторичном рынке жилья в Петербурге растет объем предложения. Много месяцев подряд он снижался, теперь только за первую неделю апреля число квартир в спальных районах выросло на 2,7%. Вероятнее всего на рынок начали возвращаться продавцы, которые откладывали свои планы на период турбулентности. Не то чтобы стало стабильнее, но людям в любом случае надо решать свои жилищные вопросы.

При этом звонков по квартирам, просмотров, сделок меньше не стало. Спрос не проседает. Объекты, выставленные по конкурентной цене, уходят быстро и почти без торга, а по завышенным ценам могут «висеть» бесконечно.

Цены очень медленно растут. Маловероятно что прирост предложения изменит эту тенденцию. Просто выбор у покупателя будет чуть больше.

На рынке новостроек без особых новостей. Рынок находится в фазе минимального объема продаж. В марте в Петербурге и Ленобласти заключено на 7% меньше договоров чем в феврале. Но выручка застройщиков сохранилась на прежнем уровне (немного увеличились цены и средняя площадь). Рынок держится на семейной ипотеке и рассрочке. Грозный ипотечный стандарт, которого все опасались, непонятно, когда заработает. Риски, свойственные рассрочке, никуда не делись.

На рынке жилой аренды все идет по плану: предложение плавно снижается, минус 3,3% за неделю по данным ЦИАН. В дальнейшем будет любопытно посмотреть: если гипотеза о возврате продавцов на вторичку верна (см. выше), то и сокращение в аренде будет ускоряться, дополнительно усиливая сезонную тенденцию с перетоком в «краткосрочку». Посмотрим.

@yeltsovm

РБК со ссылкой на SRG: Снижение цен на жилье в крупных городах России прекратилось в марте.

Указывается что в марте в Петербурге цены на вторичное жилье выросли на 2,08%, в Москве - на 1,8%. Данные по столице расходятся со статистикой от IRN - там насчитали всего +0,4%.

В любом случае общий тренд на рост цен подтверждается. Ещё в декабре говорил что стоит ждать победных реляций о росте цен. Куда интереснее какой будет динамика дальше - затяжное снижение предложения в Москве и Петербурге сменилось ростом. А факторов увеличения спроса нет. Пока больше похоже на то что продавцы осторожно возвращают свои объекты в рынок. Адаптируются к неопределенности.

Вопрос почему в заголовке опять говорится о прекращении снижения цен, когда они выросли везде кроме Архангельска - остается открытым.

@yeltsovm

Заместитель министра строительства Никита Стасишин на пленарном заседании ВЖК (Жилконгресс):

Строительная отрасль пройдет 2025 год нормально. В том числе за счет сформированного задела.

Необходимо внимательно смотреть за переносами сроков передачи объектов и ввода объектов.

При этом на 1 марта проектов запущено на 26% меньше, и это самый низкий показатель, начиная с 21-го года.

@yeltsovm

Пришли данные DataFlat.ru по продажам новостроек в Петербурге и Ленобласти.

Продажи снизились; цены и средняя площадь квартир немного увеличились; выручка застройщиков сохранилась на уровне февраля.

По количеству договоров в марте - минус 7% к февралю, по общему объему проданной площади (Петербург плюс область) минус 4%.

Незначительно - на 4% - увеличилась доля ипотеки, сейчас она составляет 48%.

Некоторую поддержку рынку оказало увеличение выдач семейной ипотеки. Отчасти этот же фактор способствовал росту цен: застройщики по-прежнему закладывают удорожание квартир по этой программе, несмотря на требования ипотечного стандарта.

Сравнение с мартом прошлого года не дает поводов для оптимизма. Снижение продаж по региону - минус 34% (по числу договоров), выручка - минус 26%. И на 23% сократилась доля ипотеки.

Рынок находится на минимальном за долгое время уровне продаж, и значительная доля сделок держится на семейной ипотеке.


@yeltsovm

Завершили сессию клуба ипотечных брокеров на Жилконгрессе.

Обсуждали вызовы и возможности для ипотечных экспертов. Как будут развиваться отдельные сегменты рынка, связанные с ипотекой. Ну и главное, мое любимое: как кризис превратить в возможности.

Подробности чуть позже.

@yeltsovm

А мы с Любой отправились в Сочи. На Жилконгресс.

Очень хотели начать завтрашний день с визита к дельфинам, но будут волны. МЧС не советует.

Если и выползем на сапах (а с нас точно станется) - дельфинов все не будет. В шторм они уходят от берега.

Так что кое-кто будет с утра модерировать ипотечную сессию, а кто-то пойдет в дендрарий в надежде застать цветение сакуры.

Но мы не оставляем надежду застать дельфинов. Гид скажет если погода улучшится.

Традиционно постараюсь поделиться интересными идеями и тенденциями на рынке недвижимости. Неделя на конгрессе будет насыщенной.

PS Опрометчиво пошутил над собакой. Вертелась под ногами и посильно участвовала в сборах. Зачем-то (теперь жалею) сказал что она едет с нами. Теперь мы уже уехали, а доверчивый зверь лежит у входной двери. Ждёт.

@yeltsovm

ЦБ: Просрочка россиян по ипотеке достигла рекордных 100,6 млрд рублей.

За февраль сумма просроченной задолженности увеличилась на 5,7 млрд. руб.

С одной стороны сумма просроченной задолженности - рекордная. С другой - надо смотреть на долю просрочки в общем объеме ссудной задолженности (составляет 19 трлн. руб.).

Доля текущей просроченной задолженности - 0,56%. Она растет, но она по-прежнему далека от рекордных 2-4% в кризисы предыдущих лет.

Более того, главный вопрос не сумма просрочки и даже не доля, а темпы с которыми рынок поглощает проблемные объекты (продажа из под залога, с торгов и тд). И с этим сейчас все в порядке. Особенно при
текущем низком уровне предложения.

Но шума о «катастрофическом росте просрочки» будет много.

@yeltsovm

Итоги недели.

По итогам марта объем предложения на вторичном рынке жилья в спальных районах Петербурга плюс Мурино/Кудрово вырос на 1,3% (за неделю прибавка составила 1,1%).
Пока тренд на слабое увеличение предложения сохраняется; важно посмотреть, что будет в ближайшую пару недель: показатели нередко искажаются из-за перехода от месяца к месяцу.

Из текущего объема сделок и интенсивности звонков следует, что спрос продолжает плавно ослабевать. В отсутствие каких-то значимых стимулов или тревожных сигналов покупатели ведут себя достаточно спокойно, в сделки входят крайне осторожно. За последние пару недель мы увидели достаточно большое количество расторжений и развалившихся сделок, в том числе - на финальном этапе. Передумали покупать, засомневались, получили скидку на другой объект и т. д.

При этом выбор у покупателей не становится сильно богаче: новых объектов по адекватным ценам на рынке крайне мало.

Так что даже при слабом спросе цены в рекламе могут понемногу расти. В отсутствие четких сигналов (снижение КС, реальное ослабление геополитической напряженности) правильнее говорить про хрупкое равновесие.

При этом вторичный рынок полностью адаптировался к отсутствию рыночной ипотеки. Лишнее подтверждение - Сбербанк подсчитал, что 55% сделок с недвижимостью проходит за собственные средства граждан. И эти 55% - не наличные деньги. Львиная доля приходится на обменные сделки на вторичке и рассрочку в новостройках.

Новостройки. Темпы выдачи семейной ипотеки остаются на прежнем уровне; на 27 марта выдано, по данным Дом.РФ, 164 млрд рублей; по итогам марта будет выдано около 186 млрд. Вполне достойный результат, на уровне октября-декабря 2024-го. Но и поводов для роста выдачи (а значит - продаж) также нет.

У застройщиков плавно снижается распроданность домов. Если в начале прошлого года в среднем было продано 80% жилья в сданных домах, то сейчас - 75%. Не зря девелоперы отдельно фокусируются на продаже уже готовых квартир. После сдачи дома непроданные квартиры становятся «зависшей» чистой прибылью.

Стоимость и ценность денег в этих активах резко возрастает. Особенно если сопоставить с упущенными процентами при размещении на депозитах. Это определяет стратегию реализации таких квартир. Благо, они же подходят под программы «трейд-ин» и обмена на имеющуюся недвижимость.

На рынке аренды ожидаемо ускоряется снижение объемов предложения. За последнюю неделю выбыло 4,8% предложения по ЦИАН, минус 4,5% - по Авито. Неожиданно ранняя хорошая погода торопит туристический сезон, усиливает спрос на посуточную аренду. Объем предложения в долгосрочке будет снижаться, ставки вырастут.

@yeltsovm

Ведомости: В Ленобласти в 2024 году число магазинов и точек общепита выросло на 10-11%.

Наиболее вероятное объяснение - магазины идут вслед за жителями, заселяющими многоэтажные кварталы в Ленобласти.

В 2024 г. по сравнению с 2023 г. в Ленинградской области количество объектов розничной торговли выросло на 10% до 18 022, следует из данных комитета по развитию малого, среднего бизнеса и потребительского рынка региона. Данная статистика включает только классическую розницу без учета пунктов выдачи электронных заказов (ПВЗ). Схожими темпами за аналогичный период выросло и число точек общественного питания – на 11% до 2269 объектов. Еще больше за тот же период в регионе увеличилось количество объектов бытового обслуживания – на 20% до 5076 точек.

Генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов также отмечает, что растущий объем строительства и развитие застройки городского типа подталкивают к увеличению плотности населения.
«Это влечет за собой рост количества магазинов и общепита. В Петербурге конкурировать уже сложно, поскольку основные рынки сформировались. В городе сейчас речь идет скорее об открытии более эффективных точек и закрытии менее эффективных. В Ленобласти же экспансия пока продолжается, если говорить о крупнейших локациях, например, Новоселье, Новосаратовке», – прокомментировал Ельцов.

Дополню что и в текущем году главным драйвером роста количества открываемых магазинов будет появление новых жилых кварталов в Ленобласти. Период интенсивного роста пройден. Ключевые локации сетевые магазины охватили. К тому же открытие новых точек будет сдерживаться высокой ставкой кредитования. Чем выше затраты на открытие точки, тем менее охотно инвесторы и франчайзи будут ивнвестировать в их открытие.
Видим этот тренд во всех сегментах рынка. Инвесторам проще придержать деньги в депозитах чем вкладываться в новые магазины.

К тому же сейчас быстрый выход на прибыль обеспечить сложнее. Риски растут.

И как следствие - тем кто вкладывается в торговые помещения стоит закладывать дополнительные риски простоя/более низкого арендного потока.

@yeltsovm

Вакансия. Наша команда ищет Менеджера по работе с клиентами. Направление - квартирный трейд-ин. Ключевой проект для нашей компании ПИА Недвижимость.

Работа с «горячими» запросами клиентов от ведущих застройщиков Петербурга и Ленобласти. Простроенные бизнес-процессы. Объемное и системное обучение. Скучно точно не будет.

Из доп преимуществ - классная амбициозная команда, приличный доход (120 000 до 300 000 руб).

Подробности тут.

Буду признателен за рекомендации.

@yeltsovm

Сбербанк и ВТБ синхронно снизили ставки по рыночной ипотеке на 1,1-2%. Минимальная ставка в Сбере на уровне 26%. В ВТБ базовая ставка на жилье теперь 27,7%.

Снижение ставок - это хорошо. Направление обнадеживающее. Но на спросе не скажется. Если взять в кредит 10 млн. руб. при ставке 26% на 20 лет, то переплата составит 42,3 млн. руб.

И снижение ставки за комиссию тоже не будет работать. Удорожание квартиры будет неадекватным.

Значимый ипотечный спрос появится при ключевой ставке на уровне 16-18%.

@yeltsovm

А между тем остатки средств на счетах физлиц в феврали возобновили рост - плюс 1,9%, достигнув 57,6 трлн руб. В январе остатки снизились на 0,8%, но это сезонный фактор. Средняя ставка по данным дом рф ~21% на конец февраля.

Темпы накопления денежного навеса будут сохраняться пока не начнется снижение ключевой ставки (это без учета внезапных сюрпризов стрессовых сценариев снятия денег с депозитов).

Очень грубо годовой процентный доход (18% среднегодовая ставка и 50 трлн. руб. среднегодовые остатки) составит 9 трлн. руб. Благодатная почва для размышлений на что и когда может быть потрачена эта круглая сумма.

Например совокупные остатки на эскроу счетах застройщиков на конец 2024 года составляли 6,4 трлн. руб. Затраты федерального бюджета текущего года на оборону - 13,5 трлн. руб. На образование 1,6 трлн. руб. В общем интересное упражнение.

@yeltsovm

Готовлюсь к Жилконгрессу, который пройдет в Сочи с 7 по 11 апреля. В прошлый раз зарекся выступать на секциях больше 1-2 раз.

Ну и… конечно же опять те же грабли. Готовлюсь выступать на 4-х секциях. Как это происходит - не понимаю. Ладно, это все лирика.

Собираю статистику для выступления на клубе Ипотечных брокеров. Вот, например, интересная табличка. Она ярко характеризует текущее состояние рынка ипотеки (ну и отчасти - ситуации с продажей недвижимости).

За неполные 3 месяца текущего года выдача рыночной ипотеки (это которая без господдержки) упала на 61%. Выдача ипотеки в целом снизилась на 42% в деньгах и на 50% в штуках.

На Сбер, ВТБ и Альфа-банк приходится 78% всего ипотечного рынка. Слово «рынок» весьма условное, к рыночной экономике прямого отношения не имеет.

@yeltsovm

IRN: Цены на готовое жилье в Москве в марте выросли на 0,4%. Средняя цена составила чуть более 276 тыс. руб. за метр.

И вот опять волшебство статистики. Все зависит от того как трактовать.
За квартал цены выросли на 1,3%. Не много. Но это больше чем за весь прошлый год.

Ещё можно сказать что цены топчутся на месте. Динамики нет. Зато если вспомнить какие были опасения по поводу возможного падения цен на фоне кризиса и высокой ключевой ставки….

А ещё стоит напомнить какая драма скрывается за этими «стабильными» показателями. Реальные цены сделок из-за дисконтов в мае-июне 2024 года запросто уходили ниже рекламных цен на 5-7%.

@yeltsovm

ДП: "Популизм чистой воды": в Петербурге возмутились запретом налички в сделках с жильём.

Издание опросило участников рынка о целесообразности запрета и как он повлияет на рынок. Указывается что как минимум каждая десятая сделка с жильём может оказаться вне закона.

С одной стороны - безналичные сделки намного безопаснее, отказ от наличных денег снизит риски. Но есть нюансы.

Нередко расчёты наличными используются для занижения реальной стоимости сделки и ухода от налогов, обращает внимание генеральный директор ПИА "Недвижимость" Максим Ельцов. Однако госорганы успешно борются с такими схемами, уверен он.
"Кадастровая стоимость квартир приближается к рыночной, налоговая оперативно получает сведения от Росреестра о цене продажи в договоре, и это лишает смысла попытки “прятать” часть средств, используя наличный расчёт", — говорит Максим Ельцов.
При этом он против категорического запрета на расчёты наличными.
"Для кого–то это удобнее и привычнее, некоторые не доверяют банкам, — рассуждает Максим Ельцов. — Но самое главное — не у всех есть доступ к банковским сервисам. И не все банки готовы организовывать расчёты так, чтобы учесть нюансы сложных сделок. Рынок и так придёт к полностью безналичным расчётам естественным путём. Встраивание квалифицированных банковских сотрудников в систему расчётов может отчасти снизить потери от мошеннических действий, но практика показывает, что и безналичная форма не оберегает обманутых граждан от потери денег".

@yeltsovm

Цены на новостройки. Квантовая запутанность.

По данным индекса цен ДомРФ, в феврале 2025 г. рост цен на новостройки в России ускорился до 0,9% после +0,2% в январе. Итого: средняя цена выросла на 1,1% с начала года и составила 154 тыс. руб. за 1 кв. м.

А вот согласно данным СберИндекса, в феврале цена квадратного метра в новостройках снизилась на 1%, составив 169,3 тыс. руб.

Какая-то цена Шрёдингера. Падающая и растущая одновременно.

Но сходство с парадоксом квантовой физики на этом не заканчивается.
Все зависит от того, будем ли мы заглядывать в выборку, на основании которой сформированы индексы.

А если заглянем, то все легко объяснимо: СберИндекс опирается на ипотечные сделки банка. Индекс ДомРФ включает все типы сделок на основе данных Росреестра. И ипотечные, и с рассрочкой.
Квадратный метр в рамках ипотечных сделок стал дешевле. А вот цены квартир с рассрочкой - растут.

@yeltsovm

Итоги недели

Похоже, на вторичном рынке Петербурга заканчивается многомесячный тренд на снижение предложения. За неделю в спальных районах СПб (плюс Мурино/Кудрово) объявлений прибавилось на 0,6%. С начала марта - увеличение на 1,2%.

Об интенсивности спроса судить сложно. Он сильно меняется в зависимости от характера квартир, находящихся у агентства в продаже. Пока скажу лишь, что спрос точно не растет. И он несколько слабее, чем в конце января - начале февраля.

При этом количество звонков, просмотров, авансов - на приличном уровне. Но только на квартиры с самыми конкурентными ценами.
В который раз подтверждается: типовая квартира не продается по одной из двух причин - либо неправильная реклама, либо цена. Если в рекламе все сделано правильно, а интереса нет, значит, дело не в «слабом спросе». Просто надо менять цену. Как только она попадает в «зону ожидания» покупателей, растет и число просмотров объявлений, и звонков, и показов. И наоборот - в «мертвой» ценовой зоне можно стоять до бесконечности.

По данным Росреестра Количество сделок на вторичке в феврале выросло на 41%, до 7,9 тысяч; за год (февраль к февралю) - плюс 20%. Есть ощущение что это некий максимум. Начавшийся слабый рост цен не продолжится без серьезных изменений.

Поэтому внимательно смотрим на объем предложения, ловим геополитические сигналы, следим за депозитными ставками. Важный фактор - торможение экономики, в том числе - сокращение потребности в новом жилье. Возможно, месяц-два активность будет сохраняться на этом же уровне. А пока - равновесие. Хрупкое.

На рынке новостроек - без особых изменений. Сложно сказать, хорошо это или плохо. С одной стороны, «семейка» вышла на стабильный уровень выдачи. На 20 марта, по данным ДОМ.РФ, выдано 118,5 млрд рублей. Такими темпами по итогам месяца будет 184 млрд - как в сентябре-октябре и декабре. Намного лучше, чем ничего, но для нормального функционирования рынка недостаточно. Застройщики ищут новые возможности - лоббируют расширение семейной ипотеки, например, на семьи с двумя детьми, несовершеннолетними, но старше 7 лет. Пока не сработало.

Есть опасение, что ЦБ потребует-таки соблюдать ипотечный стандарт. Пока из санкций - публикация нарушителей в специальном перечне. И при текущем положении дел на доске почета могут оказаться практически все банки. Если ЦБ запустит «иные способы воздействия», у некоторых застройщиков потери могут составить до 15% выручки.

На рынке жилой аренды число объявлений по данным ЦИАН за неделю снизилось на 3,4%, с начала месяца - минус 8,9%. Пик предложения точно пройден, теперь - обратное движение, с постепенным ростом ставок. Не таким бурным, как в прошлом году - потребность в аренде и рост ставок также будут сдерживаться торможением экономики. Самые серьезные изменения на рынке произойдут только после понижения ключевой ставки (это если без сюрпризов).

@yeltsovm

Борьба с «наливайками» (заведениями, где круглосуточно продают алкоголь продолжается).

31 марта в петербургском законодательном собрании рассмотрят законопроект, ограничивающий ночную торговлю алкоголем.

Это уже не первая попытка прямого запрета. Первая версия закона после критики была направлена на доработку.

Сейчас предлагается разрешить ночную торговлю алкоголем только ресторанам. Для этого заведение должно иметь кухню, зал для обслуживания посетителей, отдельные туалеты для персонала и гостей, вход со стороны фасада. Также в штате должно быть не менее пяти человек, в том числе два повара, должен быть заключен договор на охрану. Площадь помещения должна быть более 50 метров. Планируется ввести специальный реестр ресторанов. Неслабый такой список.

Итого - ограничения, по сравнению с предыдущей версией, продуманы намного детальнее.
Принятие законопроекта - очевидный минус для инвесторов-владельцев небольших помещений. Вырастут затраты ресторанного бизнеса. Под горячую руку неизбежно попадут аутентичные питерские бары. Доходы бизнеса и инвесторов снизятся. Напомню, что торговля алкоголем может формировать до 30% прибыли ресторана, а иногда и больше. Да и в торговле тоже. Не зря возможность согласования алкогольной лицензии - один из ключевых вопросов для многих арендаторов помещений.

Плюсы - порадуются многие жители, уставшие бороться с наливайками. Возможно, выиграют более крупные рестораны, отвечающие требованиям законопроекта, но туда обездоленные посетители наливаек вряд ли потянутся.

Как всегда, дьявол в деталях: какие пункты в законе останутся и как он будет применяться на практике.

Ну и есть ощущение что острота вопроса именно ночной торговли алкоголем постепенно спадает. Культура пития меняется. Маргинальные и полузаконные формы торговли вытеснят, а платежеспособной потребитель все больше идет за впечатлениями, чем за выпивкой. Не случайно уровень потребления крепкого алкоголя устойчиво снижается.

@yeltsovm

Недвижимость и строительство: В феврале 2025 года цены на петербургские новостройки снизились на 1,6%.

Дмитрий Синочкин отмечает любопытный казус (исходя из данных Домклик): на первичном рынке Ленобласти цены предложения ниже, чем по реальным сделкам.

И ещё любопытное в материале про вторичный рынок: рекламные цены выше фактических, в Москве – на 17,5%, в Петербурге – на 5,5%, в Ленобласти – на 1,8% (опять же данные Домклик).

«Спрос в Петербурге по-прежнему активный, – отмечает генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов. – Чуть больше становится клиентов с живыми деньгами, не переводятся редкие смельчаки с рыночной ипотекой (на небольшие суммы). Все так же в ходу обменные сделки. И все так же для успешной продажи критически важным остается выставление лота по адекватной (не завышенной) цене. И максимальная готовность объекта – как по состоянию, так и по документам. Реальные цены сделок скорее остаются на месте, цены в рекламе – совсем незначительно растут».

@yeltsovm

Ключ - 21%

Комментарий ЦБ:

- Инфляция чуть замедлилась, есть предпосылки к дальнейшему снижению, но она остается высокой;

- Экономическая активность немного замедлилась (еще бы, при такой – то ставке…), рынок труда стабилизируется. Идем скорее по траектории «мягкой посадки»;

- Темпы кредитования, особенно потребительского, снизились. Есть указание на то что ЦБ (исходя из планов минфина) ожидает что темпы бюджетных затрат будут содействовать замедлению инфляции;

- Ключевой зоной неопределенности остаются внешние условия. Иными словами можно ожидать чего угодно. И это не во власти ЦБ.

И финал: «Если для возвращения инфляции к цели потребуется повышение ключевой ставки, мы будем готовы это сделать, хотя такая вероятность стала ниже».

@yeltsovm

Вместе с Собакой ру разбирались запретят ли строить квартиры площадью менее 28 метров и как это отразится на рынке.

Напомню что Минстрой рекомендовал регионам не согласовывать проекты жилых домов, в которых предусмотрены квартиры-студии меньше 28 квадратных метров. Документ не носит обязательный характер, во всяком случае пока, однако вызвал горячие обсуждения на строительном рынке.

Как отмечает издание, ограничение носит именно рекомендательный, а не обязательный характер. Впрочем, эксперты, опрошенные газетой не исключают, что в ближайшие годы до половины регионов страны последуют совету федерального министерства.

Аналитики Циан дают немного другую статистику — по их сведениям «микроквартиры» (эксперты компании не расшифровывают этот термин) составляют 38% от общего предложения на рынке недвижимости в Петербурге, и 27% — в Ленобласти. Для сравнения средний показатель по России — 9%.
То что Петербург и Ленобласть - лидеры по доле минимальных квартир - неоспоримый факт. Может сказывается коммунальное прошлое….

Опрошенные эксперты сходятся на том, что потенциальный запрет повлияет на рынок, но не быстро.

Впрочем, это не значит, что новые областные и городские (если они будут введены) лимиты площадей никак не затронут рынок. «В Ленобласти запрет уже фактически состоялся и застройщики, которые планировали одни квартирографии теперь вынуждены переделывать проекты и получать совсем другую экономику (цена квадратного метра в небольших проектах всегда выше, чем в более крупных)», — говорит Максим Ельцов из ПИА «Недвижимость».

@yeltsovm

Напомню что сегодня ожидается решение по ключевой ставке. Похоже никто особо не переживает. Нет былого драматизма и напряженности.

Наверняка ставку сохранят.

И это тоже будет сигналом. Продолжится очень плавное снижение ставок. Мощного перетока со вкладов в недвижимость не будет, но снижение депозитных ставок на 0,5-1% дополнительно поддержит спрос на недвижимость. Посмотрим.

@yeltsovm

Опубликован список городов в которых будет действовать семейная ипотека ипотека на вторичном рынке.

Надеюсь уже никто не ожидал увидеть там Московскую и Ленинградскую области. Новгорода и Пскова тоже в списке нет, но есть, например, Валдай, Старая Русса (ждём роста спроса на вторичке?).

А ещё есть Мурманск. Помнится кто-то из партнеров-застройщиков задумывался на тему строить/не строить. Вторичка там теперь вероятно подорожает, ее будет легче продать и обменять на строящееся жилье.

@yeltsovm

Судя аналитике Дом РФ рынок аренды жилья РФ достиг к пика предложения. Как и в Петербурге в целом по стране в дальнейшем можно ожидать снижение числа объектов в рекламе, ставки аренды прекратят снижаться и, возможно, начнут расти (но совсем не такими темпами как год-полтора назад).

Вот аргументы в пользу этой версии:
объем предложения арендного жилья вырос и в феврале, но всего 3% - минимальный показатель с октября.

Приток новых предложений в феврале снизился, а выбытие старых объявлений выросло.

Снижение арендных ставок в Москве, Петербурге и городах- миллионниках в феврале хоть и продолжилось, но не такими темпами как в октябре-ноябре прошлого года.

Всплеск предложения был связан с притоком объектов от собственников, которые отложили продажу квартир. Этот фактор исчерпан. Вывод в аренду «инвестиционных» квартир массово купленных в новостройке 2-3 года назад будет сдерживаться дороговизной ремонта и техники. Из-за начала туристического сезона возобновится переток квартир из долгосрочной в краткосрочную аренду. Предложение будет снижаться.

При этом из-за высоких ипотечных ставок люди вместо покупки квартиры будут по-прежнему вынуждены арендовать жилье. Этот фактор поддержки спроса на аренду продолжит действовать.

@yeltsovm

Итоги недели. Без особых изменений.

В Петербурге объем предложения вторичного жилья в спальных районах плюс Мурино/Кудрово за неделю сократился на символические 0,1%, с начала марта минус 0,4%. Снижение замедляется.

Количество звонков, просмотров, авансов чуть ниже, чем в конце января - начале февраля. Но спрос по-прежнему активный. Чуть больше становится клиентов с живыми деньгами, не переводятся редкие смельчаки с рыночной ипотекой (на небольшие суммы). Все так же в ходу обменные сделки. И все так же для успешной продажи критически важным остается выставление лота по адекватной (не завышенной) цене. И максимальная готовность объекта - как по состоянию, так и по документам.

Реальные цены сделок скорее остаются на месте, цены в рекламе - совсем незначительно растут.

Новостройки. По отчетам Дом РФ, на 13 марта выдано почти 80 млрд рублей по семейной ипотеке. Достаточно высокий темп, соответствует уровню выдачи сентября-октября прошлого года. Можно ожидать в марте роста к февралю порядка 10%. За счет роста семейной ипотеки, системного использования рассрочек, некоторого роста сделок с живыми деньгами застройщики вышли на уровень продаж, заметно превышающий январский минимум.

Но этого роста, конечно, еще недостаточно, чтобы констатировать: рынок адаптировался, все проблемы позади.
Наоборот, застройщики находятся в активном поиске альтернативных способов реализации объектов. Кто-то берет на себя компенсацию комиссий за выдачу семейной ипотеки, кто-то вводит новые форматы рассрочки.

Обостряется конкуренция между квартирами в сданных домах и вторичным рынком. В сегменте «комфорт плюс», «бизнес-класс» и выше это не такая большая проблема, потому что предложение ограничено. А вот для массовой застройки это проблема. До нормализации далеко, и на объектах, близких или идентичных по параметрам, сильно ощущается разница в цене между первичкой и вторичкой, до 15-20%. И конкурировать как-то еще, кроме семейной ипотеки или длительной рассрочки, у застройщиков возможности нет. Плюс затраты и сложности, связанные с ремонтом, риски долгой рассрочки и пр.

На рынке аренды жилья можно констатировать: пик предложения пройден. За неделю, по ЦИАНу, объем предложения сократился на 3,6%, до 5,5 тысяч вариантов. Снижается предложения и на Авито: минус 4% с начала месяца. Рынок стабилизируется - по ставкам и по количеству вариантов. Предложения на уровне 9 тысяч квартир (в январе, ЦИАН) в ближайшее время мы не увидим. Арендаторам пора подумать, как снять в долгосрок, чтобы не зависеть от колебаний в туристический сезон.

@yeltsovm

Уже не раз говорил что люди – новая нефть для государства.

Федеральная налоговая служба сообщила о рекордном сборе НДФЛ по итогам 2024 года в размере 8,4 трлн рублей.

Поступления от физических лиц в виде НДФЛ впервые  превысили сборы от налога на прибыль организаций. Также упоминается что рост поступлений от граждан связан с ростом средней зарплаты выросшей на 19,3% до 88 тыс. руб.

Но я бы дополнил картину. Рост доходов связан с инфляцией, дополнительными затратами на СВО, а также системными действиями по «обелению» доходов граждан.

В текущем году вырастут поступления (а значит и налоговая нагрузка) и от организаций и предпринимателей (рост налога на прибыль с 20 до 25%, введение НДС для тех кто на был на упрощенной системе налогообложения), и от граждан (введена прогрессивная шкалы НДФЛ с максимальной ставкой 22%).

Из плюсов – доходы бюджета повысятся. Из минусов…. перечислять не буду. Воздержусь.

У собираемости НДФЛ есть еще одна «фишка» - сбор этого налога остается «за кадром» для большинства плательщиков. Они ориентируются на заработную плату, получаемую на руки, не сильно задумываясь о том что каждый выданный рубль облагается дополнительным налогом.

Ну и успех по сборам с населения будет развиваться. В том числе через сборы со сделок с недвижимостью.

@yeltsovm

Немного новостей коммерческой недвижимости Петербурга.

РБК: «Семейная ипотека» в Петербурге: одобрений стало больше, отказов — меньше.

Автор материала Мария Тирская констатирует что в Санкт-Петербурге стало проще оформить «семейную ипотеку» под 6% годовых, доля отказов заемщикам сократилась, и количество сделок на первичном рынке выросло.

Участники рынка сходятся во мнении что именно рост выдачи семейной ипотеки способствовал увеличению продаж в Петербурге в феврале. По данным Dataflat + 19%, Росреестра + 17%. Конечно повлияла и сезонность. Январь - традиционно слабый месяц для продаж.

Генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов объяснял рост другими причинами — отменой лимитов по семейной ипотеке и увеличением возмещения банкам за выдачу льготных кредитов от Минфина (выплаты банкам подняли от 2 до 3 п.п. для семейной ипотеки — ред.)». Это повысило маржинальность для банков в части выдачи льготных ипотечных продуктов и их заинтересованность участвовать в таких программах.

@yeltsovm

ДП: Вторичка стала гораздо выгоднее новостроек по ценам в Петербурге и Ленобласти.

Вместе с другими участниками рынка ответил на обстоятельные вопросы Павла Никифорова.

Обсудили на сколько на самом деле расходятся цены квартиры на вторичном и первичном рынке. Если брать средние цены, то в Петербурге получилось расхождение больше чем на 30%, в Ленобласти так вообще почти в 2 раза. По сопоставимым квартирам, разумеется, ценовой разрыв меньше, но он тоже существенный. Я его оцениваю в 10-30%.

Поговорили про размер дисконта к рекламной цене на вторичном рынке. Ряд собеседников оценивают его в 5-15%. Но это опять же как считать. Это цифра скорее ожидает завышенные ожидания большинства продавцов относительно реальных цен сделок. По нашему опыту в последние месяцы дисконты по квартирам, выставленным по адекватным ценам минимальны. А там где квартира выставлена существенно выше цен реальных сделок - покупатели не готовы опускаться на 10% и больше. Ждут когда «рынок дорастает».

Обсудили какие квартиры пользуются большим спросом и как изменилось поведение покупателей.

"Покупатели стали вести себя по–другому, — рассказывает Максим Ельцов. — Они более внимательны, более рациональны и осторожны. Долго выбирают, придирчиво оценивают состояние квартиры, готовность документов. Возросла значимость ремонта, отделки, укомплектованности техникой".

@yeltsovm

А между тем по данным Росреестра объем сделок на вторичном рынке Петербурга составил 7,9 тысяч. Это на 41% больше чем в январе и на 20% больше чем в феврале прошлого года. Уверенный рост числа сделок. Как бы не замечая отсутствия рыночной ипотеки.

@yeltsovm

Дом рф: в феврале 2025 г. выдано 58 тыс. кредитов (-40% к февралю 2024 г.) на 229 млрд руб. (-31%). Близко к минимальным уровням за последние годы.

При этом 80% выдачи приходится на программы с государственной поддержкой. Периодически ещё вспоминаем предложения чиновников добиться чтобы льготная ипотека занимала не более 25%.

90% льготной ипотеки пришлось на семейную ипотеку.

Выдача рыночной ипотеки в феврале оставалась низкой (20 тыс. кредитов, или минус 57% год к году).

@yeltsovm

Как и обещал, делюсь дополнительными
идеями и вопросами (в том числе риторическими) по итогам дискуссии.

Проблема расхождения стратегических целей девелопера, ук, инвесторов, арендаторов.

Не факт что строить апартаменты дешевле чем жилье.

Баланс интересов владельцев: кто-то хочет инвестировать (важна доходность), кто-то - владеть чтобы периодически пользоваться (важнее приватность, низкие затраты на эксплуатацию).

Проблема объективной информации на только о доходности, но и затратной части при сдаче апартаментов. На расходы на содержание, управление, привлечение арендаторов может уходить более 50% выручки от сдачи апартаментов.

Как добиться справедливого распределение доходов между собственниками апартов: кто-то из инвесторов переплатил за более высокий этаж, лучшие видовые характеристики. А по котловому методу арендный доход делится просто пропорционально метрам.

Рост давления контролирующих органов. Роспотребнадзор стал в разы чаще проверять проекты, особенно успешные (кстати неуспешные почему - то не так интересно проверять). В том числе на предмет целевого использования земельного участка.

Как удержать баланс интересов собственников и управляющей компаниии? Цикл жизни объекта минимум 10 лет (дальше реновация, серьезной ремонт и т.д.). Как можно обеспечить эффективное управление не фиксируя отношения собственника с ук на сопоставимые сроки?

Страшный сон: дольщика признают потребителем в рамках соответствующего закона о защите прав потребителя.

Арендная плата собственнику апартаментов со стороны ук достигает 50% - 25% от выручки от сдачи в аренду.

У нас 3 проблемы дураки, дороги и назначения земельного участка. Это про виды разрешенного использования участка на котором расположен загородный апарт-отель.

Важно думать не только о том как купить, но и о том как вы будете продавать апартаменты. Вторичный рынок апартов только в стадии формирования.

@yeltsovm

11-12 марта в Петербурге проходит Форум Hotel Business Days. Участвую в дискуссии Девелопмент и Инвестиции. Говорим об эффективной реализации проектов с привлечением коллективных инвестиций и частных инвесторов.

Поделюсь несколькими идеями с которыми я иду на дискуссию.

Черты идеального проекта в отдельном бизнесе и апартаментах:

⁃ Единая продуманная концепция продукта от замысла до реализации и управления;
⁃ Инвестор - не инструмент а важнейший элемент всего проекта;
⁃ Глубокая экспертиза в каждой составляющей части проектов.

Сложности, сильные и слабые стороны коллективных инвестиций:

⁃ Частное управляется лучше чем коллективное;
⁃ Сравнительно малый опыт и низкое доверие к коллективным инвестициям;
⁃ Сейчас на рынке конкуренция обещаний, а не результатов;
⁃ Коллективные инвестиции нередко используются не из-за эффективности, а потому что по-другому не привлечь капитал;
⁃ Надежность и эффективность инвестирования определяется не формой привлечения (Апартаменты, ЗПИФ, Доля в проекте и т.д.) а командой, личностью управляющего и их продуктом;

Тренды и перспективы:

⁃ Интенсивное развитие коллективных инвестиций, острая конкуренция с классическими механизмами инвестирования;
⁃ Формирование преимущества у тех кто дает результат, а не обещания;
⁃ Развитие модели сообществ в коллективном инвестировании;

Постараюсь поделиться интересными моментами. Спикеры сильные, интересные. В том числе Кирилл Кудинов, Марк Лернер (апартаменты Gler).

@yeltsovm

Итоги недели. Равновесие.

На вторичном рынке Петербурга сохраняется равновесие. Спрос даже без рыночной ипотеки остается устойчивым.

Рекламные цены - слабо растут и в Петербурге, и в большинстве крупных городов.

В фокусе внимания - объем предложения. Если бы он начал прирастать - цены стагнировали бы или даже снижались. Но на второй неделе марта объем предложения снова перешел к снижению: минус 0,7% в спальных районах плюс Мурино/Кудрово; с начала месяца минус 0,3%. Это главные предпосылки к слабому повышению цен. Вопрос: сколько продержится такая ситуация?

Выбор у покупателя небольшой. По квартирам, выставленным близко к нижней ценовой границе, число ежедневных просмотров объявлений на ЦИАН достигает 100-150. А на практике и 40 просмотров в день - уже хороший шанс на переход в сделку. В результате объекты с конкурентной ценой уходят легко, а по цене средней и выше могут долгое время находиться в рекламе. И формируют т. н. «среднюю цену», на которую опираются аналитики и СМИ.

При этом и спрос не растет. По общему впечатлению, в феврале активность на вторичном рынке на 10-15% ниже, чем в январе.

К рынку новостроек: в марте, судя по отчетности Дом РФ, выдача семейной ипотеки ускорилась, и опережает февральские показатели. На 6 марта выдано 38 млрд рублей, если темпы сохранятся - в маре будет выдано на 15% больше чем в феврале. Продажи у застройщиков подрастут. Новых факторов роста продаж пока не видно, за исключением возможного расширения семейной ипотеки на все семьи с несовершеннолетними. Но это пока предположения.

Наблюдаем поступательное смягчение условий рыночной ипотеки. Банки понемногу снижают ставки, банк Дом РФ вернул учет доходов «по форме банка». Новости приятные, но на рынок не влияют. Пока ключевая ставка не вернется хотя бы к 14-15% доля рыночной ипотеки будет низкой. При этом главным бенефициаром снижения ставок будет вторичный рынок - пока цены там ниже на 15-20%, и покупатели с рыночной ипотекой устремятся туда.

Застройщики налегают на рассрочки, используют для снижения ставки удержание денег на аккредитивах и прочие чудеса финансового инжиниринга. Рассрочку по-прежнему дают либо до сдачи дома, либо после сдачи, на несколько лет, но с рисками, о которых не раз говорили.

Из долгосрочных факторов стабилизации рынка стоит выделить снижение объемов предложения. За январь-февраль на треть снизилось количество новых проектов, по сравнению с прошлым годом. Петербург по «сдержанности» будет лидерах, в силу традиционных сложностей с согласованием. Дефицит качественных новостроек в классах «комфорт плюс» и «бизнес» у нас обозначится быстрее.

Согласно отчету ЦБ, за 4 квартал сильно снизилось покрытие проектного финансирования эскроу-счетами: на конец года - 72%, минус 8 п.п. за квартал. Соответственно - выросла ставка проектного финансирования, до 9,4%, на 1,6 п.п. за квартал. Запас прочности есть, но темпы ее убывания настораживают: кредитная нагрузка застройщиков растет. Именно в ней главная проблема, а не в низких продажах.

Рынок аренды. Объем предложения в Петербурге, достигавший пика в 9 тысяч лотов, начал потихоньку снижаться. За неделю снижение составило 3%, текущий объем - 8177 штук. Плавно вкатываемся в туристический сезон.

@yeltsovm

В Недвижимости и строительстве опубликован большой материал «Квартира по обмену: как работает схема «трейд-ин».

Издание подробно опросило нескольких активных участников рынка, применяющих схемы обмена (трейд-ин и выкуп).

Главный итог - за последние годы обмен имеющегося жилья на новостройки стал полноценным инструментом продаж. Но он будет эффективен только при качественном взаимодействии застройщика и агентства, реализующего сервис обмена.

Максим Ельцов генеральный директор «ПИА Недвижимость»: 
– Сервис «трейд-ин», как и выкуп квартиры, в 2024 году переживал серьезные метаморфозы. В период высокой турбулентности и расхождения цен между «вторичкой» и «первичкой» эта схема работала со скрипом. Люди физически не успевали нормально продать имеющееся жилье, чтобы запрыгнуть в уходящий поезд с льготными ставками. Использовался срочный выкуп, буквально за неделю-полторы. Сразу после отмены льгот произошел спад: люди пытались осознать новую реальность. Во втором полугодии количество таких сделок было минимальным. Клиенты ставят в «трейд-ин» объекты с ценой «квадрата» на 15% и более уступающей той, по которой покупают. 
Сейчас для застройщика нормальный показатель – до 10% сделок «трейд-ин» в структуре продаж. Интерес и потребность в сервисе растет, сейчас у нас 15–20 постоянных партнеров. Чем-то надо заменять льготную ипотеку! 
На «трейд-ин» также сказывается разрыв в ожиданиях собственников и реальности. Немногие продавцы (не более 20% – «правило Парето») готовы критично и объективно оценивать имеющиеся активы. Многие уходят, не удовлетворенные нашей оценкой; многие через месяц-полтора возвращаются. 
В ноябре мы отметили колоссальный рост «пробивов», интереса к анализу рынка со стороны участников, чтобы уточнить и установить возможные условия выкупа. 
Вопреки заблуждениям, программа «трейд-ин» работает на разных стадиях готовности дома. И когда людям нужно уже переезжать, и на этапе старта. Чаще граждане отдают «в зачет»  резервное (инвестиционное) жилье, какие-то семейные, наследственные активы. На финальной стадии – чаще появляются те квартиры, в которых живут. Здесь может «сыграть» арендный фонд из имеющихся у застройщика готовых квартир. 
По портрету «улучшателя»: как правило, приобретаемая квартира в полтора-два раза просторнее той, которая продается. Программа «трейд-ин» хорошо работает в комфорт- и бизнес-классе (люди приносят «в зачет» ликвидные квартиры); в элитном сегменте все по-другому. В пригородах и Ленобласти попадаются квартиры, комнаты и участки с домовладениями, которые реализовать сложно. Отдельный сегмент – взаимодействие с застройщиками апартаментов. Там речь идет о замене малоликвидного и хлопотного в обслуживании объекта аренды (старой «хрущевки») на более понятный и более доходный вариант под профессиональным управлением.  

@yeltsovm

Дорогие и прекрасные женщины, девушки, девочки, поздравляю вас с 8 марта!

Пусть ваша жизнь будет наполнена радостью, красотой и любовью и светом.

Вдохновляйте, воодушевляйте направляйте и будьте счастливы.

И пусть сбываются все ваши мечты 💐🌷🌸

РБК: Продажи нового жилья в Петербурге возобновили рост после спада.

Продажи квартир в новостройках выросли за месяц на 18-20% по сравнению с январем. Эксперты объясняют это эффектном низкой базы в начале года и не ожидают значительного увеличения сделок в ближайшие месяцы.

«Рост выручки по сравнению с февралем 2024 года обусловлен эффектом низкой базы — в начале прошлого года много сделок было приостановлено и отложено из-за резких изменений на рынке ипотечного кредитования», — пояснил руководитель проекта Dataflat Александр Пыпин.

Генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов напоминает, что год назад первичный рынок лихорадило: крупные банки ввели комиссию за выдачу льготных кредитов, часть застройщиков объявляли им бойкот или повышали стоимость квартир, чтобы переложить на покупателей рост своих расходов, многие сделки в то время приостановились или просто разваливались.
Он называет несколько факторов роста числа сделок за последний месяц. «Во-первых, январь — это традиционно слабый сезон с низкими продажами у застройщиков. Во-вторых, в январе был минимальный уровень по объемам выдачи семейной ипотеки, а в феврале он значительно "развернулся". Это связано с двумя причинами — отменой лимитов по семейной ипотеке и увеличением возмещения банкам за выдачу льготных кредитов от Минфина (выплаты банкам подняли от 2 до 3 п.п. для семейной ипотеки — ред.)», — перечисляет Максим Ельцов.
Эксперт отмечает, что 2,6 тыс. сделок в феврале — это практически в два раза меньше пиковых значений по рынку за месяц по продажам. «Рынок показывает максимально возможный уровень сделок при текущих обстоятельствах и ресурсах для поддержания спроса в виде семейной ипотеки. Других дополнительных факторов для увеличения объемов продаж я не вижу, по крайней мере, в среднесрочном периоде — в ближайшие 3−5 месяцев», — прогнозирует Максим Ельцов.

@yeltsovm

Dataflat: Продажи квартир в новостройках в Петербурге и Ленобласти выросли в феврале на 19% по сравнению с январем.

Факторы те же: январь - сезонно самый слабый месяц, вдобавок в феврале частично восстановились объемы выдачи семейной ипотеки.

Сравнение с февралем прошлого года не такое оптимистичное (как в Москве и Московской области) всего плюс 9% по числу договоров, плюс 12% выручки. А февраль 2024 года был слабым из-за ограничений выдачи льготной ипотеки.

В общем результаты неплохие, но идем по нижней границе продаж.

@yeltsovm

Данные по продажам новостроек по Москве и Московской области от DataFlat: умеренный, вполне ожидаемый позитив. И слегка обманчивый.

Количество ДДУ в феврале (к январю) выросло на 30%, объем выручки на 31%, доля ипотеки увеличилась на 10%.

Рост показателей связан с двумя основными факторами. Первый - сезонность, январь - традиционно слабый месяц. Второй - рост выдачи семейной ипотеки из-за отмены лимитов и повышения возмещения банкам за выдачу.

Да и сравнении с февралем прошлого года выглядит крайне оптимистично, но это впечатление обманчиво. Количество договоров выросло аж на 60%, выручка - на 68%, при этом доля ипотеки снизилась на 9%. Дело в том что в феврале 2024 было провал в продажах из-за пертрубаций по льготной ипотеке; как раз в январе-феврале банки начали вводить комиссионные платежи, часть застройщиков объявила бойкот, все это серьезно ограничивало продажи.

Более показательным будет сравнение цифр в марте-апреле.

В Петербурге по итогам февраля будет схожая картина.

@yeltsovm

Наш аналитический отдел сбросил свежие цифры от Росреестра по Ленобласти: в январе - феврале зарегистрировано 3,25 тыс. договоров долевого участия.

Из плюсов - продажи застройщиков выросли к аналогичному периоду прошлого года увеличились на 10%.

Из минусов - прошлогодние январь и февраль были слабыми (2,95 тыс. сделок) против 2023 года - там 3,34 тыс. сделок.

А ещё число приобретенных участков и зашедших в Ленобласть застройщиков интенсивно росло последние годы. А продажи остаются на прежнем уровне. В Ленобласти уровень распроданности ближе к самым слабым по РФ.

Покупателям и инвесторам следует быть максимально внимательными при выборе новостроек в регионе. Эскроу счета защищают от потери денег, но нет от потерь в случае задержки сдачи дома на годы. Тем более если квартира куплена в ипотеку, в том числе семейную (да ещё и с повышением стоимости из-за комиссии за «семейку»).

За последние месяцы сделали для владельцев участков и застройщиков в Ленобласти несколько аналитических исследований. Разумеется отдельно очень глубоко изучали темпы продаж и успехи застройщиков в конкретных локациях. Результаты… скажем так… разные. Лишнее подтверждение того, что как важно включать критическое мышление, собирать и сопоставлять информацию.

@yeltsovm

РБК о том же: Аналитики отметили снижение цен на аренду жилья в мегаполисах России
Стоимость аренды квартир в крупных городах России снизилась на 2,3% за месяц
Падение ставок найма связано с ростом предложения арендных квартир.

Наиболее ощутимо съемные квартиры подешевели:

на 4,5% (до 29 тыс. руб. в месяц) — Самаре;
на 4,1% (до 43 тыс. руб.) — в Санкт-Петербурге;
на 3,7% (до 84 тыс. руб.) — в Москве;
на 3,3% (до 30 тыс. руб.) — в Ростове-на-Дону;
на 1,3% (до 25 тыс. руб.) — в Омске.

@yeltsovm

Ведомости: Долгосрочная аренда жилья в Петербурге за полгода подешевела на 9-18%.
Больше всего за этот период упали ставки на студии и однокомнатные квартиры.

Как сообщили изданию «Ведомости Северо-Запад» в компании «Циан.Аналитика», на начало марта этого года стоимость долгосрочной аренды студии в городе составила 32 000 руб. По сравнению с пиковыми значениями сентября 2024 г., т. е. за шесть месяцев она упала на 18%. Ставки на однокомнатные квартиры за тот же период снизились на 15% до 39 900 руб. Аренда «двушек» подешевела на 9% до 65 800 руб., а «трешек» – на 11% до 91 000 руб. Тенденция к падению стоимости аренды жилья в Петербурге наметилась после завершения высокого сезона. Ранее издание сообщало, что за три летних месяца (к началу сентября) долгосрочная аренда жилья в городе подорожала на 14–32%, но затем начала падать.

Итого получилось что сначала арендные ставки за полтора года сильно выросли, а с сентября 2024 года откатились, отыграв часть роста.

Генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов также отмечает, что снижение ставок аренды связано с ростом объема предложения. «Это попытки выставить в аренду квартиры, значительная часть которых приобретена по льготным программам. Затем часть собственников приостановила свои планы по улучшению жилищных условий в условиях неопределенности и высокой ключевой ставки. Результатом стал рост объема предложения и переток квартир из продажи в аренду»,  - добавил он.

С другой стороны, Ельцов считает, что снижение объемов предложения в большей степени связано с самим понижением ставок аренды, которое наблюдается за последние полгода. Соответственно, часть объектов уже сняли на более выгодных условиях, и количество квартир в экспозиции уменьшилось. По мнению эксперта, если тренд на стабилизацию объема предложения продолжится, то в ближайшей перспективе темпы снижения ставок замедлятся. Тем не менее, управляющий директор компании «Брокерус» Алексей Лазутин полагает, что аренда продолжит дешеветь до мая, но затем начнется очередной пик сезонного спроса, и ставки вновь начнут расти. 
Попов отмечает, что дальнейшая динамика будет четче видна в мае-июне, когда начнут подходить к концу договоры, заключенные перед летом прошлого года. «Тогда будет понятна стратегия арендодателей по их пролонгации», – заключил он.

А общем в прогнозах до мая мы с экспертами немного расходимся, а дальше ставим на повышение ставок. Вопрос насколько сильным и длительным оно будет.

@yeltsovm

Ожидаемо. Дом рф: Объём запусков новых проектов жилья в феврале 2025 года составил 2,5 млн кв. м, что на 31% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

В январе-феврале запущено 4,5 млн кв. м новостроек, что на 23% меньше, чем за первых два месяца 2024 г.

Запущено проектов с начала года:

Москва (418 тыс. кв. м, 93% г/г)

Свердловская область (279,4 тыс. кв. м, -89% г/г)

Санкт-Петербург (246,2 тыс. кв. м, -82% г/г)

Новосибирская область (240,8 тыс. кв. м, 83% г/г)

Воронежская область (213,9 тыс. кв. м, 79% г/г)

Ленинградская область (205,1 тыс. кв. м, 85% г/г)

@yeltsovm

Дом рф провёл онлайн конференцию
«Развитие жилищного строительства в Северо-Западном Федеральном Округе».

Дарья Вараксина из Ведомостей оперативно проанализировала цифры.

В 2024 г. в 11 регионах СЗФО было введено в эксплуатацию 10,446 млн кв. м жилья, включая многоквартирные и индивидуальные дома. Это на 9% меньше, чем в 2023 г. При этом по темпам снижения объемов ввода СЗФО превысил общероссийские показатели: за тот же период в целом по всей стране показатель упал лишь на 2% (до 107,766 кв. м).

Основное падение пришлось на Санкт-Петербург, где объем ввода жилья за прошлый год снизился на 23% до 2,67 кв. м. За ним следуют Новгородская область (показатель снизился на 10% до 338 000 кв. м) и Вологодская область (падение на 8% до 683 000 кв. м). В Ленинградской области объем ввода за тот же период просел на 3% до 4,065 млн кв. м. При этом на Петербург и Ленобласть из общего объема жилья, которое было введено в прошлом году, приходится основная доля – 64%.

«Петербург – локомотив по объемам строительства многоквартирного жилья в СЗФО, но учитывая сложности с согласованием проектов и нехватку подходящих пятен под застройку, девелоперы будут придерживать новые проекты, и как результат темпы их запуска будут снижаться. Поводов для изменения этой тенденции пока нет», – говорит генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов.

В других регионах СЗФО развитие в сфере жилищного строительства во многом зависит и от программ региональной поддержи, а также наличия платежеспособного спроса и притока населения. «Например, Калининградская область может быть интересна покупателям, так как имеет хороший потенциал для развития с точки зрения туризма. Для Новгородской области положительным фактором может выступать и строительство высокоскоростной магистрали ВСМ Москва-Петербург, которая будет проходить, в том числе и через Новгородскую область. В целом регионы СЗФО могут несколько поправить статистику, но и они ограничены в своей емкости рынка», – заключил Ельцов.

@yeltsovm

РБК: В феврале только в трех крупных городах России снизились цены на жилье.

Со ссылкой на SRG указывается что «В феврале цены на жилье снизились в Астрахани, Новокузнецке и Саратове. Рост цен в феврале охватил почти все исследуемые города. Основной фактор, который поддерживает текущую динамику, — это рост количества сделок за наличные».

Материал примечательный, любопытный и сам по себе.
Но есть несколько моментов, которые бросаются в глаза.

Во-первых, важно понимать, о каких именно ценах идет речь и каким образом считали. В сноске указано, что анализировали цены предложений «с помощью искусственного интеллекта и математических алгоритмов машинного обучения». Иными словами, это цены в рекламе. И ещё добавлю, что ИИ может помочь только на большом массиве однородных данных (использовали свыше 100 источников). Это не про цены реальных сделок.

Во-вторых, новость от РБК - подтверждение того, о чем я неоднократно говорил последние три месяца: скоро СМИ и платформы объявлений начнут сообщать о росте рекламных цен. Ну, вот оно, во всей красе.

Предпосылки к поднятию рекламных цен (сужу в первую очередь по Петербургу) очевидны:
- спрос, несмотря на запретительный уровень ипотечных ставок, не особо просел (в СПб всего на 18% меньше сделок, чем в 2023 году);
⁃ новые предложения квартир выставляются и поступают реже (в условиях неопределенности многие просто отложили решение жилищного вопроса);
⁃ объем предложения поступательно снижается на протяжении многих месяцев;
⁃ с рынка активно вымываются наиболее конкурентные и ликвидные квартиры;
⁃ новые продавцы не выставляют свои лоты по нижней границе, ориентируясь на средний уровень - на то, что осталось в продаже);

В-третьих, риторический вопрос к РБК: почему а заголовке акцент на том, что только в трех городах (из 50-ти) цены снизились, а не о том что цены растут (не первый месяц)? Будет слишком решительно? Видимо, нужны подтверждения роста цен и от остальных источников. А они точно будут, по крайней мере, в Петербурге.

И в-четвертых, что особенно зацепило: рост цен связывает с увеличением количества сделок за наличные. Вот тут точно надо разобраться. Может быть, все «не ипотечные» сделки автоматически причислены к транзакциям «за наличные»? Почему не упоминается рост доли обменных сделок? Хотя как ее считать - непонятно: если формально исходить из договоров купли-продажи, то это сделки за наличные… По своим продажам мы действительно видим существенную долю сделок с наличными деньгами, но обменных сделок (цепочек) тоже стало в разы больше.

@yeltsovm

Коммерсантъ: Коммерция повышает значимость. В большом содержательном материале Андрея Кащавцева вместе с другими участника рынка обсудили почему
девелоперы меняют отношение к встроенным помещениям на первых этажах.

В 2024 году в Петербурге было введено около 180 тыс. кв. м коммерческих помещений в новых жилых домах — столько же, сколько и годом ранее. По разным оценкам, за последние пять лет цены на этом рынке выросли почти в два раза. При этом, как отмечают аналитики, происходят серьезные сдвиги: встроенные площади становятся не просто дополнением к жилой застройке, а важной частью в формировании образа проекта.

В среднем в современных жилых комплексах на коммерческие помещения отводится от 2,5 до 15% всех площадей проекта, в зависимости от его класса. Опрошенные участники рынка посчитали, что в среднем в городе сдается 170–180 тыс. кв. м новых встроенных помещений.

Максим Ельцов согласен с тем, что в коммерческой инфраструктуре наблюдаются серьезные сдвиги. «Лет десять назад по уровню проектирования комплекса было видно, что застройщики просто формировали встроенные помещения по остаточному принципу — исходя из поэтажных планировок квартир, расположенных выше. "Напилили" первый этаж как получилось. Постепенно становилось все более очевидно, что "коммерция" оказывает серьезное влияние на качество жилой среды. Но главная проблема не решена. Проектируют коммерческие помещения в жилом комплексе, основываясь на градостроительных возможностях участка, одни; упаковывают другие — маркетологи и продуктологи; продают, то есть общаются с покупателями, третьи — отделы продаж и агенты, которые нередко вольно или невольно вводят инвесторов в заблуждение, в том числе по поводу потенциального арендного дохода. А приобретают такие помещения инвесторы, тоже не всегда трезво оценивающие их потенциал и функциональные возможности. Инвесторы сдают помещения арендаторам, которые в меру своих способностей адаптируют помещения под свой бизнес… И только после этого появляется конечный пользователь этой недвижимости — посетители»,— перечисляет проблемы господин Ельцов.
Такой подход, по его мнению, порождает огромное количество искажений. «Мы видим статусные, хорошие помещения, но из-за нарезки в них "садятся" самые платежеспособные, не всегда соответствующие статусу ЖК, квартала пивные, алкомаркеты, табачные магазины, странные недорогие магазины, столовые и т. д.»,— недоумевает эксперт.

Участники рынка говорят, что в отношении встроенных площадей у застройщиков есть два диаметрально противоположных варианта. «Просто формировать помещения так, чтобы продать как можно дороже, в том числе с аукциона. Продать и забыть. Прибыль от продажи — именно помещений, не квартир в ЖК — максимальная. А жилая среда — как получится.

Другой подход, к которому все больше склоняются застройщики, — тщательная и глубокая проработка концепции и функционала помещений. Заранее определять предпочтительные портреты и типы арендаторов в соответствии с целевой аудиторией покупателей.

Продавать часть помещений — не обязательно самых ликвидных — только после того, как на них привлечены знаковые, важные для формирования комфортной среды арендаторы»,— рассказывает господин Ельцов. Если застройщик выбирает второй вариант, приходится идти на некоторые уступки при реализации отдельных помещений (нужны скидки по аренде и цене продажи инвесторам), но можно значительно выиграть за счет роста привлекательности объекта в целом.

@yeltsovm

Итоги недели. Полет нормальный.

На вторичном рынке Петербурга без изменений которую неделю, тренды сохраняются. Объем предложения в спальных районах (плюс Мурино/Кудрово) увеличился с начала марта на незначительные 0,4%. Рост условный, связан скорее с перевыставлением объектов в начале месяца. Вероятно, на следующей неделе сокращение предложения продолжится. По итогам февраля оно оставило 1,9%, сопоставимо с темпами января. Выбор у покупателя снижается, хоть и медленнее чем в октябре-декабре прошлого года.

Устойчивый спрос (несмотря на отсутствие рыночной ипотеки) и снижение предложения естественным образом не только поддерживает, но и разворачивает цены. В Москве, по данным IRN.ru, цены, пусть и на символические 0,5%, но выросли. Предположу, что в Петербурге и Москве слабый рост цен продолжится в ближайшие месяцы.

На рынке новостроек значимых новостей нет. Наверное, это не так уж плохо. Главный драйвер продаж, семейная ипотека, показывает устойчивый рост. На 27 февраля, по данным ДОМ.РФ выдано 154 млрд рублей в целом по РФ (почти в 2 раза больше, чем в январе). В марте рост продолжится: и месяц будет подлиннее, и активность заемщиков увеличивается от недели к неделе.

Ни ипотечный стандарт, ни озабоченность ЦБ массовым применением рассрочки не выливаются в новые ограничения продаж. Сделок в марте должно быть больше. Но таких темпов продаж для устойчивого развития строительной отрасли явно недостаточно.

На рынке долгосрочной аренды жилья объем предложения стабилизировался - 8,4 тысячи лотов. Существенно больше, чем год назад. Но прирост объемов предложения прекратился, рынок стабилизируется. Ставки аренды будут плавно снижаться до начала туристического сезона.

@yeltsovm

IRN : За февраль цены на готовое жилье в столице прибавили 0,5%

Аналитики издания сообщают: «Примечательно, что весь 2024 год стоимость жилья топталась на месте, прибавив по итогам года всего 0,8% и потеряв 8,7% реальной стоимости на фоне инфляции».

В качестве причин роста цен (пусть и небольшого) упоминается: «…вторичка выглядит более привлекательной по цене по сравнению с перегретыми новостройками, средняя стоимость которых составляет порядка 400 тысяч рублей за метр и более (если учитывать более дорогие сегменты: премиум, делюкс и т.п.) И если в прошлые годы новостройки привлекали массовой льготной ипотекой и иными маркетинговыми схемами от застройщиков, чего нет на вторичке, то с 2025 года ситуация изменилась. Во-первых, вступил в действие ипотечный стандарт от ЦБ, запрещающий «схематозы» застройщиков, которые нередко не несут реальной выгоды, а лишь вводят покупателей в заблуждение. Во-вторых, ЦБ собирается также пресечь распространение рассрочек. А также люди все больше начинают понимать риски покупки строящего жилья, особенно на котлованах».

Как итог «… вторичка становится, по сути, главным бенефициаром перегретых цен в новостройках..»

С некоторыми аргументами я не согласен: механизмы соблюдения ипотечного стандарта и ограничения рассрочки на рынке пока отсутствуют (см тут , тут и тут) . Но динамика и основные действующие факторы прямо говорят о развороте вторичного рынка.

@yeltsovm

Ведомости: В Петербурге вырос спрос на вторичное жилье.
Увеличение числа сделок во многом связано с перетоком покупателей с рынка новостроек, говорят эксперты.

В январе этого года в Санкт-Петербурге было заключено около 5600 договоров купли-продажи на рынке вторичного жилья. Это на 12% больше, чем в январе 2024 г.

При этом по итогам 2024 г. количество сделок упало на 19%. Так, за 12 месяцев прошлого года было заключено коло 94 000 договоров купли-продажи, в то время как за аналогичный период 2023 г. – 116 000.

«С середины прошлого года мы наблюдаем явное укрепление рынка вторичного жилья, даже несмотря на высокие ставки по рыночной ипотеке. Сказывается переток сделок с «первички». Объем сделок растет от месяца к месяцу. Январь 2025 г. был более активным, чем в предыдущие годы», – прокомментировал генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов.
Он также добавил, что рост идет во многом за счет увеличения количества сделок с обменными цепочками. Ранее, когда ставки по рыночной ипотеке были существенно ниже, граждане могли купить готовое жилье в ипотеку, а затем не торопясь, продавать уже имеющуюся квартиру. «Сейчас такие возможности ограничены, поэтому растет количество обменных сделок», – пояснил он.

Эксперты сходятся во мнении, что в силу большей гибкости и оттока части покупателей с «первички» рынок готового жилья в перспективе продолжит укрепляться, что в свою очередь может ускорить рост цен. «Спрос становится более устойчивым, но предложение сужается. Часть граждан предпочитает откладывать продажу на менее турбулентное время. Поэтому, можно полагать, что цены будут поступательно расти», – резюмировал Ельцов.

@yeltsovm

Эльвира Набиуллина в своем заявлении отметила рост оплаты новостроек за счет собственных средств дольщиков.

«Если в 2023 году доля собственных средств в поступлениях на счета эскроу составляла около 40%, то в конце 2024 года уже превысила 60%. И это только фактически полученные деньги, без учета будущих поступлений по рассрочкам. Плюс сами застройщики поднакопили хороший запас прибыли за последние два года.»

Из хорошего - видим что на фоне ограничения льготной и потеки и недоступно высоких рыночных ставок растет оплата «живыми» деньгами.
А с другой стороны надо смотреть на разрыв между объемом проданных квартир и фактической оплаты - из-за рассрочки он растет. Раньше доля живых денег была меньше, но и 100% оплаты квартир (за счет ипотеки) было больше.

@yeltsovm

Отдельным участникам рынка недвижимости все не дают покоя средства граждан, скопившиеся на депозитах. Тема и правда волнительная.

«И, безусловно, сейчас и рынки, и деньги находятся в состоянии сжатой пружины, которые ищут своего применения».

«…на годовой доход по процентам можно купить всю строящуюся недвижимость в стране..»

До этого усиленно дискутировали на тему заморозки депозитов. Теперь - акцент на том что деньги уйдут в недвижимость.

Накопления действительно быстро росли, особенно последний год - рекордными темпами. Сейчас - остатки почти 57 трлн рублей.

Идея логичная: если хотя бы часть этих денег двинется на рынок недвижимости (при условии снижения ставок или опасном разгоне инфляции), она может сильно подтолкнуть цены. Простая математика: 17% среднего годового дохода от указанных остатков на депозитах - получаем 10 трлн. руб. в год. Только доходов. Заметно больше чем совокупный остаток средств на эскроу счетах.

Остается единственное, но жирное «НО»: почему указанные средства (и депозиты и проценты) пойдут именно на рынок недвижимости? И при каких условиях это может произойти? При снижении ставок деньги перетекут в фондовый рынок, в валюту, в бытовые покупки. Рынку недвижимости тоже достанется но далеко не все и не сразу.

@yeltsovm

Итоги недели. Более-менее ровно.

Объем предложения жилья на вторичном рынке в Петербурге, потоптавшись пару недель на одном месте, все-таки продолжил поступательное снижение. За неделю в спальных районах (включая Мурино/Кудрово) квартир в продаже стало на 1,5% меньше. С начала месяца - минус 2,2%.

Активность на вторичном рынке по сравнению с концом января - началом февраля несколько снизилась. Не сильно, но звонков по объектам стало на 20-30% меньше. Похожие тенденции отмечают и в Москве.

При этом подчеркну, что количество звонков - зыбкий показатель, напрямую зависящий от состава объектов в продаже. Ликвидные квартиры быстро вымываются, по объектам менее качественным и с высокой ценой интерес минимальный. При этом число сделок близко к уровню января, встречаются редкие ипотечники, но основная масса - обменные сделки, есть покупки за живые деньги.

Основной интерес вызывают вновь появившиеся объекты. Некая волна оптимизма - на основании решения ЦБ о сохранении ставки, геополитических новостей о переговорах – на реальном рынке не сказалась.

Новостройки. С одной стороны, по отчетам Дом РФ видим: благодаря отмене лимитов и повышению компенсаций по семейной ипотеке объем заявок постепенно увеличивается, до уровня сентября-октября прошлого года. При этом у застройщиков, судя по разговорам в кулуарах, количество обращений и звонков выросло не сильно. У нас по итогам февраля явно будет рекорд по выкупным сделкам и по трейд-ин. Но это свидетельствует не столько о росте спроса, сколько об увеличении доли продаж с помощью вспомогательных механизмов. Одной «семейки» явно недостаточно.

На рынке аренды продолжился тренд на снижение объемов предложения: по данным ЦИАНа, минус 3,7% за неделю, с начала месяца - почти минус 5%. Объем предложения откатился от рекордных 9 тысяч лотов до 8,6 тысяч. До туристического сезона, когда начнется переток вариантов в краткосрочку, остается буквально пара месяцев.

@yeltsovm

Напоминаю про эфир о налогах для инвесторов в недвижимостью и тех кто с этой темой связан.

Стартуем в 15:00

Ссылка тут.

@yeltsovm

Дом РФ: В феврале 2025 г. выдача ипотеки по льготным программам ускорилась.

По Семейной ипотеке» в феврале выдано 19 тыс. кредитов (+43% г/г) на 106 млрд руб. (+52% г/г).

Одобренные заявки по льготным программам в с начала февраля достигли 17-22 тыс.
в неделю (уровень сентября-октября 2024 г.).

Дополню: темпы выдачи семейной ипотеки должны дополнительно увеличиться. Это связано с повышением компенсации от Минфина, ещё грядет снижение макропруденциальных надбавок (извините за нерусское слово - если совсем грубо банки смогут выдавать чуть больше льготных кредитов).

Правда ВТБ немного подпортил умеренный позитивный настрой, неожиданно введя комиссию за выдачу семейной ипотеки (от 9,9%). Но оптимисты могут добавить: зато появятся шансы одобрить ипотеку (последние несколько недель было сложно).

@yeltsovm

Ипотечный стандарт. Классика жанра. Строгость закона компенсируется необязательностью его соблюдения.

РБК: директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов сообщил что первая публикация списка банков-нарушителей ипотечного стандарта возможна не раньше… чем к середине года.

С 1 апреля ЦБ начнет только определяться а как строить работу с банками-нарушителями.

И в финале совсем красиво представитель ЦБ поясняет:
«Сначала предупредили, если исправился — молодец, все хорошо. Не исправился — делается еще несколько предупредительных шагов. Если уж совсем «отказник», то тогда мы публикуем имя и состав нарушения».

О дальнейших суровых мерах к нарушителям (например поругать ещё более серьезно, совсем уничижительными словами) к сожалению не сообщается.

@yeltsovm

Друзья, напоминаю вам!

Прямой эфир на тему «Как работать инвестору на рынке недвижимости в 2025 году с учетом налоговых изменений» пройдёт на канале налоговой школы Вадима Баранча🔗

📅 Дата: 25 февраля, вторник
⏱️Время: 15:00

Участники прямого эфира: «Учредитель ПИА Недвижимости» - Максим Ельцов https://t.me/yeltsovm вместе с «Налоговым адвокатом в Санкт-Петербурге» - Вадим Баранча.

Обсудим важные темы:
- Изменения налоговых тарифов и нагрузки.
- Сюрпризы от налоговой службы и прогнозы на ближайшие годы.
- Ключевые моменты для инвесторов в недвижимость и предпринимателей, включая типичные риски и ошибки.
- Влияние налоговых изменений на инвестиции в недвижимость.
- Как адаптировать свою стратегию в работе с недвижимостью.

Присоединяйтесь, будет много полезной информации, практических кейсов и рекомендаций.

Если у вас есть знакомые, друзья, которым откликается эта тема, буду благодарен, если поделитесь приглашением.

Всех будем ждать на эфире 📷❗️

Как и ожидалось Кресты проданы с торгов.

Покупатель - КВС Сергея Ярошенко.

Цена - 1,316 млрд. руб. или 32 тысячи рублей за метр.

Теперь главная интрига и вызов - приспособление памятника с очень тяжелой аурой и сложными планировками к коммерческому использованию. Будет интересно.

@yeltsovm

Вот честное слово, не хотел об этом отдельно писать. Масштаб информационной волны не соответствует (пока) реальным потерям отрасли. Стоило Известиям написать что проблемы испытывают несколько компаний и что «начались банкротства» и пошло-поехало.

ЦИАН журнал: В регионах стали банкротиться строительные компании.

«Опыт предыдущих кризисов подсказывает, что первыми проблемы ощутят не застройщики, а именно подрядчики. Всё дело в запасе прочности. В отличие от девелоперов, у подрядных организаций нет масштабного банковского финансирования, кредитных линий, которые открываются сразу на несколько лет», — пояснил эксперт.
По словам Максима Ельцова, при наступлении первых же неплатежей у подрядчиков начинаются сложности с обслуживанием кредитов, а затем наступают последствия в виде банкротства.
«Ни о какой катастрофе речи пока что точно не идёт. Но это точно не последняя новость о банкротствах компаний в строительном сегменте», — спрогнозировал спикер.

@yeltsovm

Мы определились со временем прямого эфира о налогах для инвесторов.

25 февраля, вторник, в 15:00.

Мы с Вадимом Баранча
продолжаем собирать вопросы, чтобы эфир был максимально полезным.

Фиксируйте время в календаре. Онлайн трансляция будет тут.

@yeltsovm

Госдума разрешила микрокредитным компаниям выдавать ипотеку.

Если невнимательно читать (не новости, а только заголовок), то получается страшно: МФО разрешат выдавать кредиты под залог недвижимости. Что, конечно, повлечет негативные социальные последствия: еще больше людей останутся без квартир, ввиду неспособности рассчитаться по кредитам, взятым под непомерные проценты.

Теперь детали.
Первое. Учредителем такой МФО на 100% должен быть субъект федерации. То есть это государственная история.
Второе. Такие кредиты могут выдаваться только при реализации госпрограмм. Похоже, этот законопроект направлен на то, чтобы предоставить местным властям возможность в рамках собственных бюджетом дополнительно решать вопрос доступности жилья для отдельных категорий граждан.
Третье. Это лишь первое чтение.

Масштабного воздействия на рынок эта мера не окажет. У банков-то выдачи упали при рыночных ставках от 23%, - откуда же в бюджетах регионов свободные средства найдутся.

Рассчитывать, что в этих условиях региональные власти смогут массово предоставлять недорогие кредиты - утопия. Хотя какое-то «окошко» для развития собственных ипотечных программ в регионах открывается.

Хозяйке на заметку: Любопытно, что правительство, например, возражает против того, чтобы маткапитал использовался для погашения кредитов, «выданных иными (небанковскими) организациями». Это к вопросу о доверии и масштабах воздействия на рынок.

@yeltsovm

Росстат: недельная инфляция (с 13 по 19 февраля) составила 0,17%. Неделей ранее показатель был рекордным - 0,23%.

На следующей неделе планируем вместе с Вадимом Баранча провести эфир на тему «Как работать инвестору на рынке недвижимости в 2025 году с учетом налоговых изменений».

Эфир в первую очередь ориентирован на инвесторов в недвижимость, предпринимателей, риелторов и консультантов.

Напишите в комментариях какие вопросы вам было бы интересно разобрать.

Точно затронем:

1. Общее изменение налоговых тарифов и нагрузки;

2. Сюрпризы от налоговой и вектор действий на ближайшие пару лет;

3. На что теперь надо обращать внимание инвесторам в недвижимость и предпринимателям, типичные риски и ошибки из-за которых может «прилететь».

4. Как скажутся налоговые изменения на инвестициях в недвижимость в целом. Как адаптировать свою стратегию в работе с недвижимостью.

Я традиционно выступаю от лица активного инвестора, эксперта в недвижимости, директора агентства. Вадим - от лица практикующего налогового консультанта (одного из самых лучших). Будет интересно. Максимум из опыта и практики.

И как всегда чем точнее и активнее сформулируете вопросы, тем больше будет ответов на ваши персональные запросы.

@yeltsovm

Стало известно как минимум об одном претенденте на покупку «Крестов». Это глава концертного агентства PMI Евгений Финкельштейн, сообщает РБК.
21 февраля подведут итоги торгов; стартовая цена установлена на невысоком (гарантированно проходном) уровне.
Кроме того, такие торги редко проводят без предварительного анализа и подтверждения участия со стороны потенциальных инвесторов. В том числе с кем-то из крупных системных игроков, имеющих доступ к дешевому капиталу или госфинансированию. Посмотрим, кто (и в чьих интересах) будет выкупать объект.
Пока имеем лишнее подтверждение того что торги состоятся.

Исходя из заявленных вариантов использования «организовать на территории «Крестов» «Музей добра и зла», а часть площадей задействовать под фестивали и концертную площадку» прослеживается все тот же тезис о том, что развивать объект и извлекать прибыль будет непросто.

@yeltsovm

В Собаке ру вышел большой материал о ситуации на рынке жилой аренды в Петербурге.

Вместе с другими экспертами пытались разобраться будут ли расти арендные ставки дальше, в каких районах цены меняются быстрее всего, как на рост ставок влияют «несостоявшиеся ипотечники» и туристический бум?

По словам Максима Ельцова, по мере роста туризма в городе сложился устойчивый системный бизнес, занимающийся краткосрочной арендой на период туристического сезона. «Компании берут квартиры в долгосрочную аренду и дальше сдают их посуточно. Этот фактор очень сильно повлиял на уменьшение долгосрочных предложений. Особенно явно это стало заметно весной-летом 2024 года: предложение долгосрочной аренды было на минимуме — просто все смели, жилья было не найти». Таким образом, часть объектов на лето выбывают с рынка долгосрочной аренды, а после сезонного снижения туристического потока вновь возвращаются на него.

Ну а главной интригой останется вопрос когда прекратится рост объема предложения и насколько откатятся арендные ставки из-за взрывного роста предложения с сентября прошлого года.

@yeltsovm

Итоги недели: сдержанный оптимизм.

На вторичном рынке Петербурга сохраняются прежние тренды. Предложение в спальных районах (плюс Мурино/Кудрово) снизилось за неделю на 0,4%. (С начала месяца уже минус 0,7%). Не то чтобы значимые изменения, но этот тренд продолжается много месяцев подряд, и вот-вот в продаже (по данным ЦИАН) будет меньше 22 тыс. квартир. Для Петербурга это мало.

Покупатели относительно активны. Вновь выставляемые объекты вызывают все больше  интереса.

Еще одна важная тенденция: усиливается интерес к объектам, которые несколько месяцев назад мы бы сочли абсолютным неликвидом и причислили к аутсайдерам. Например, к студиям нестандартно большого размера, к квартирам бизнес-класса, которые долго находились в экспозиции.

При этом явной реакции на позитивные геополитическое новости не наблюдается. Тем не менее при дальнейшем улучшении обстановки (окончание СВО, отмена санкций, снижение ключевой ставки) именно вторичный рынок первым отреагирует ростом цен.
Предложение и так низкое, поводов для его увеличения не наблюдается. А дополнительное усиление спроса точно развернет рынок. Скажется и разгон инфляции. Да, разумеется рост не перекроет инфляцию, но уверенности, что мы прошли на вторичке нижнюю точку, все больше.

Для рынка новостроек одно из главных событий -  понижение Сбербанком комисси за выдачу семейной ипотеки. Можно ожидать аналогичных шагов и от других крупных игроков. Это приведет к росту выдачи ипотеки и увеличению объемов продаж девелоперов.

Даже без учета фактора комиссии объм семейной ипотеки в феврале уже ощутимо растет, на 13 февраля в РФ выдано 66,5 млрд рублей. Это примерно плюс 65% к показателям января. Пока слабее, чем в ноябре-декабре прошлого года, но уже близко.

Кстати, проблем из-за введения ипотечного стандарта станет меньше: удорожание квартир, приобретаемых с помощью  семейной ипотеки, уже не так будет бросаться в глаза.

Еще отмечу фокусировку застройщиков на нераспроданных остатках. Объекты в сданных домах, по которым раскрыты эскроу-счета - это, по сути, зависшая чистая прибыль, которую необходимо оперативно извлекать, продавая объекты. Здесь актуальна полная подготовка квартир к переезду, отделка, продажи с использованием  трейд-ин и т.д.

На рынке аренды впервые за длительное время (по-сути - с начала осени) произошло снижение объема предложения. По данным ЦИАН - минус 3,1%, Авито - минус 1,4% за неделю. Для рынка аренды это не много, но важен сам факт. Возможно, это сигнал об окончании тренда на рост предложения и балансировке рынка.

@yeltsovm

Как и ожидалось (после повышения компенсации от Минфина за выдачу льготной ипотеки) Сбербанк понизил комиссию за выдачу семейной ипотеки.

Из хорошего: комиссия закладывались в цену квартир. С ее снижением цены новостроек , приобретаемых по семейной ипотеке приблизятся к минимальной стоимости (как за живые деньги).
Остальные крупные игроки тоже снизят комиссию, увеличится объем выдачи семейной ипотеки (потенциально - выше уровня выдачи четвертого квартала), вырастет объем продаж.

Из минусов - комиссия сохраняется, хоть и снизилась в 2-3 раза.

@yeltsovm

Fizika Development приобрела у ЛСР 4,7 га на Матисовом острове под жилой проект бизнес-класса.

У участка любопытная и непростая история. Когда-то он принадлежал Фольгопрокатному заводу.
И мне лично место хорошо знакомо: в самом начале своей трудовой карьеры я умудрился удачно выкупить и перепродать пакет акций завода. Веселые были времена…

После того как участок за долги достался Банку Зенит (структура Татнефти) мы с командой длительное время занимались его реализацией.

С одной стороны - на 4,7 га есть где развернуться, близость воды, исторический центр (хоть и самая его окраина). Выйти на цену продажи жилья в 400 тыс руб за метр (и даже выше) можно, но у локации есть и недостатки - граничит с предприятиями стратегической важности, промышленное окружение, психиатрическая больница, виды (частично) - будут, доступа к воде - нет. Если ничего не поменялось, то причал и дорога вдоль него останется в собственности судостроителей.

Заявленные Fizika Development 70,7 тыс. метров жилья - хороший результат. По нашим предварительным расчетам получалось 60 тыс. метров плюс 20 тыс. метров коммерческих площадей.

Исходя из альтернативных предложений и хода переговоров в 2021 году участок был продан компании ЛСР ориентировочно за 2,3-2,4 млрд. руб.
Оценку текущей сделки в 7 млрд. руб. считаю несколько завышенной, особенно если она оплачена живыми деньгами. Это верхняя граница. Все-таки 80 тыс. рублей за метр возводимой площади в текущих условиях и при нынешних кредитных ставках - слишком смело.

@yeltsovm

Бали. Где происходит настоящая магия.

Моя супруга и партнер практически во всех делах - Люба - в очередной раз затевает интересное мероприятие.

Мы с ней и нашей командой, друзьями объехали больше 20 стран. У нас было много совместных поездок — от горных восхождений до морских путешествий.

И каждый раз эти поездки становились чем-то большим, чем просто путешествием. Мы видели, как люди возвращались другими. С ясностью, с ресурсом, с внутренней силой.
В этом году Люба проводит ретрит на Бали — место, которое сама давно мечтала посетить. Я буду с ней, а вести ретрит она будет вместе с удивительным человеком — энерготерапевтом и проводником Мариной.

Это не просто отдых. Это глубокое путешествие, где соединяются бизнес и духовность, личные смыслы и внешние цели. Участники будут работать со своими внутренними силами, прорабатывать личную и бизнес-стратегию, наполняться энергией и восстанавливать баланс.

📍 Если вы давно искали возможность остановиться, замедлиться и заглянуть внутрь себя — это ваш шанс. Через Десять дней мы уже будем на Бали.

Пишите Любе напрямую — она расскажет все детали. Это может стать вашей настоящей точкой перезагрузки.

Для тех кто с нами не очень хорошо знаком, добавлю: гарантированных механизмов и скриптов по увеличению дохода в Х раз и суперпрорывов не будет. Не будет очередного укола адреналина и ударов дефибриллятором чтобы усталая тушка наконец-то стала настоящим достигатором. Это не та дверь.

Совсем наоборот. Будем искать не резервы, а радость и баланс между столь необходимыми результатами и личными ценностями. Искать внутри. Только там где и есть настоящая радость. И там где мы не всегда умеем находить. В себе. Так чтобы не приходилось подхлестывать себя: «вот ещё немного напрягусь, пожертвую собой, временем и наконец - то буду заниматься тем что приносит радость».

@yeltsovm