Как с помощью недвижимости получать до 100% годовых?

Цены на новостройки выросли на 2,5% за квартал. Много это или мало? Давайте разбираться.

Вчера вышла официальная статистика: цены на новостройки в первом квартале 2025 года выросли на 2,5%. Казалось бы — не впечатляет. Тем более, инфляция за тот же период — 2,9%. Получается, недвижимость даже «проигрывает»?

И вот тут появляются голоса: «Ну говорили же! Не покупай недвижимость, ты чего, с ума сошел? Это плохая инвестиция!» Но давайте не будем делать скоропалительных выводов и разберемся спокойно.

Что значит рост на 2,5% за квартал?
Если мы предполагаем равномерный рост в течение года, то это 10% годовых. Но — важное “но” — первый квартал традиционно самый слабый по продажам. А вот активный рост и спрос приходятся на вторую половину года — особенно на третий и четвертый кварталы.

Так что, если рынок показал 2,5% уже в “спячке”, что же будет в сезоне?

Теперь сравним с депозитами.
На депозите под 20% годовых с 2 млн рублей вы получите 400 тысяч в год. Чистыми — чуть меньше, после налога. Приятно.

А теперь представим, что эти 2 миллиона вы используете как первоначальный взнос по семейной ипотеке под 6% годовых. Берете квартиру за 10 млн: 2 млн своих, 8 — заемных. Если квартира вырастет на те же 10% за год, то она подорожает на миллион.

А вложили вы всего 2 миллиона — то есть прирост 50% годовых на вложенный капитал! Да, надо учесть проценты по ипотеке — 6% от 8 млн, то есть около 480 тысяч. Округлим до 500 тысяч с учетом страховки. Чистая прибыль: 500 тысяч, или 25% годовых на вложенные средства.

Уже интереснее, да?

А теперь добавим аренду.
После сдачи дома вы можете сдавать квартиру. И получать 5–7%, а иногда и 10% годовых от всей стоимости квартиры. А если смотреть на доход относительно первоначального взноса — получаются все те же 25–50% годовых. Только уже не в теории, а в ежемесячных выплатах.

Вывод простой:
Недвижимость с ипотечным плечом и разумным расчетом — это мощный инструмент. И никакой депозит рядом не стоял. Особенно если у вас есть право на семейную ипотеку — или вы можете его получить, в том числе с помощью привлечения родственников с несовершеннолетними детьми.

Если вы давно об этом думали — не затягивайте. Время идет, цены растут, возможности уходят. А если хотите разобраться подробнее — приходите на консультацию. Мы все посчитаем, подберем и покажем, как работает реальная доходность.

Пишите в личку — всегда на связи.

Недвижимость в Москве дешевая. Да-да, вы не ослышались.

Когда я жил в Красноярске, смотрел на цены в Москве и думал:
«Дорого. Почти в два раза выше, чем у нас».

Но прожив здесь почти год, я понял: за то, что ты получаешь — это дешево.
Простой пример — бег.

В Красноярске, чтобы просто пробежать 5–7 км, нужно было:
собраться, сесть в машину, доехать до острова Татышев или Столбов, припарковаться.
Маршрутов немного, быстро надоедают.
А в Столбах особо не разбежишься — клещи, медведи, набор высоты. Не для новичков.

А в Москве всё иначе.

Я живу на проспекте Вернадского. Выхожу из дома — и через дорогу уже Тропарёвский лесопарк.
Бегу через него, попадаю в следующий парк (я называю его «парк с озёрами»), потом — через пару дворов — и вот уже парк Олимпийской деревни.
Делаю круг, возвращаюсь — и 10 км готово.

Просто. Удобно. Красиво.

И таких маршрутов — масса.
Можно бегать 10–15 км только по паркам, не выходя на дороги.
Зелень, тишина, чистый воздух — всё у дома.
Никуда ехать не нужно, не надо планировать и собираться.

Да, почти в каждом городе есть свой парк, заповедник или набережная.
Но как часто вы туда реально выбираетесь?
А в Москве — заповедник буквально в соседнем дворе.

Пешие маршруты до 40 км — внутри МКАДа.
Только парки и зелёные зоны. И всё это — рядом с кипящей жизнью города.

И это ещё без учёта ресторанов, магазинов, сервиса и всей остальной инфраструктуры.
Просто то, что вы получаете, выходя из своей квартиры.

Теперь немного о новостройках.

Даже ПИК, над которым москвичи любят фыркать — в регионах выглядел бы как премиум.
Просторные дворы, благоустройство, озеленение, продуманная среда.
Многие застройщики в Красноярске строят хуже, чем ПИК — который в Москве считается экономом.

И главное — сейчас отличные условия.

Семейная ипотека до 12 млн под 6% — это почти бесплатные деньги.
Можно взять классную квартиру в зелёном районе и просто кайфовать от жизни.

Пишите — подберём квартиру, от которой не захочется уезжать.

Прирост почти 10% за квартал (при этих же темпах это 40% в год) на фоне новостей о вот вот подешевеющей недвижимости - это конечно, неожиданно.

🧱🧱🧱🧱 Названы округа Москвы с наибольшим ростом цен на новостройки за квартал

▫️В первом квартале 2025 года Юго-Восточный АО возглавил рейтинг по росту цен на новостройки, с увеличением на 9,17% — до 399,6 тыс. руб. за кв. м. Это связано с сокращением предложения в проектах комфорт-класса.

▫️На втором месте Северный АО (+8,62%, до 471,8 тыс. руб.).

▫️ На третьем — Новомосковский АО (+6,84%, до 288,2 тыс. руб.).

▫️Западный АО вырос на 6,63%, до 627,7 тыс. руб.

▫️Центральный и Восточный АО разделили пятое место с ростом на 4,85%.

В Троицком АО цены в новостройках не изменились — они сохранились на уровне 201,7 тыс. руб. за «квадрат». Снижение средней цены 1 кв. м зафиксировано только в ЮЗАО (–0,82%, до 457,9 тыс. руб.).

Данные: bnMAP pro

🐚Читать РБК Недвижимость в Telegram

Одна из причин высокого комфорта в Москве. Ну и не скромных цен в этих местах

🤑 Москва заняла второе место по количеству миллиардеров — сейчас в российской столице их 90, на 16 больше, чем годом ранее, подсчитал Forbes.

Вторую строчку ей уступил Гонконг, который теперь оказался на третьем месте с 72 миллиардерами. Лидером остался Нью-Йорк с 123 миллиардерами, чье общее состояние оценивают в $759 млрд.

🐚 Следить за новостями РБК в Telegram

Москва или родной город? Где выгоднее инвестировать в недвижимость?

Если вы задумываетесь о покупке квартиры для инвестиций, часто возникает вопрос: купить недвижимость в родном городе или вложиться в Москву? Особенно это актуально для жителей Красноярска и других регионов.

Почему покупка на этапе котлована уже не работает?

Раньше было достаточно купить квартиру на начальном этапе строительства, и с ростом готовности объекта цена росла. Сейчас это не всегда так. Более того, квартиры от физлиц на вторичном рынке часто дешевле, чем у застройщика, благодаря льготной ипотеке под 6%.

Где искать прибыльные варианты?

Сегодня заработать на недвижимости можно в проектах редевелопмента. В Москве и других городах активно освобождаются промышленные зоны, застраиваются пустыри и старые склады. Здесь важно выбрать проект, где обещанная инфраструктура действительно появится, а не останется только на рендерах.

Пример из Красноярска: район Скандис

Когда-то квартиры в Скандисе продавались по 45 тысяч рублей за квадратный метр. Сейчас — уже более 200 тысяч. Это хороший пример успешной инвестиции в Красноярске. Но давайте посмотрим на масштабы.

Сравним с Москвой: Матвеевский парк

Матвеевский парк — не просто жилой комплекс, а целый новый район с центральным бульваром длиной в 2 километра! Для сравнения, тот же Скандис — всего 370 метров в длину. Масштаб влияет на прирост стоимости недвижимости, а значит и на инвестиционную выгоду.

Так где покупать?

Чтобы не ошибиться с выбором объекта, важно знать рынок, перспективы районов и условия покупки. Профессиональная помощь позволит избежать рисков и выбрать самый выгодный вариант.

Если у вас остались вопросы или вы планируете покупку квартиры — пишите, помогу выбрать лучшее предложение!

Возможности даются всем, но не все ими пользуются.

Сейчас у вас есть шанс взять ипотеку под 6%, пока рыночные ставки доходят до 30%. Это одно из лучших предложений на рынке, но, как показывает практика, далеко не все успевают воспользоваться такими шансами.

Кто-то скажет: «Но недвижимость сейчас дорогая». Да, но знаете ли вы, что квадратный метр в Москве дешевле, чем в Багдаде?

Напомню, Багдад — столица Ирака, город, переживший войны, теракты, взрывы и разруху. Но при этом цены на недвижимость там выше, чем в Москве!

Итак, кто может воспользоваться семейной ипотекой?

✔ Семьи с ребенком до 7 лет – это основное условие.
✔ Можно быть в браке или не в браке, никогда не состоять в браке – ограничений нет.
✔ Доход может быть как официальным, так и неофициальным – не везде требуется подтверждение.
✔ Также льготная ставка доступна родителям ребенка-инвалида (до 18 лет).

А кому есть смысл пользоваться семейной ипотекой?

✔ Тем, кто покупает первое жилье – отличная возможность зайти в рынок недвижимости на самых выгодных условиях.
✔ Тем, кто хочет расшириться – даже если у вас уже есть ипотека, вы можете продать свою квартиру, погасить старый кредит и взять новое, более комфортное жилье.
✔ Тем, кто владеет старыми квартирами под аренду – если ваш объект приносит 2–3% годовых и при этом не растет в цене (например, хрущевка или старая панелька), лучше продать его и купить ликвидную квартиру, которая будет приносить больше дохода и расти в цене.

Почему действовать нужно сейчас?

Потому что два года назад была ипотека под 0,1%, но многие сомневались, слушали «экспертов» и упустили шанс навсегда. Теперь таких условий больше нет – ЦБ провел эксперимент и решил его не повторять.

А сейчас идут разговоры об отмене всех льготных ипотек. Если это случится, семейка исчезнет, а вместе с ней – и последний шанс взять жилье по низкой ставке.

Так что не теряйте время! Пишите – помогу купить первое жилье, расширить квадратные метры или сделать грамотный апгрейд инвест-квартиры.

А еще у вас точно есть друг, который думает о недвижимости. Отправьте ему этот пост – плюсик в карму гарантирован!

Рынок акций начинает отыгрывать ожидания. А что с недвижимостью?

Я тут недавно с удивлением обнаружил, что стал инвестором. В 2022 году купил акции Сбера на 100 тысяч рублей, особо не следил за рынком, а недавно заглянул – оказалось, что они стоят уже 350 тысяч. Обрадовался, докупил ещё. Теперь начинаю присматриваться к фондовому рынку.

И вот что интересно: рынок акций сейчас растёт. Конечно, не так бурно, как в тот момент, когда Сбер утроился в цене. Тогда он просто восстанавливался после обвала, когда все пророчили, что ему – и не только ему – конец. Вспомните, что тогда говорили? Что кранты не только банкам, но и всей экономике, власти, стране в целом. Что ничего не устоит.

Прошло два года. Реальность оказалась совсем другой. Сейчас рынок акций снова показывает оптимизм, прибавляя примерно 15% за последний месяц. Банки особенно в фаворе. Это, конечно, не инвестиционная рекомендация – фондовый рынок всегда остаётся рисковым. Акции то дорожают, то дешевеют, а вам никто не будет сообщать о падениях – кроме тех, кто сам вложился и теперь нервно ощупывает макушку в поисках выдранных волос.

А что с недвижимостью?

С ней всё проще. Недвижимость – это базовая потребность. Люди могут отказаться от Coca-Cola, от Visa и MasterCard, но не от жилья. Да, бывают моменты, когда цены не растут или даже слегка корректируются. Например, в какие-то годы можно увидеть просадку -2%, но в долгосрочной перспективе хорошая недвижимость всегда остаётся в цене. Особенно когда на неё высокий спрос, а ипотека становится труднодоступной – тогда арендные ставки взлетают, компенсируя временные колебания цен.

А теперь внимание: если рынок акций уже отыгрывает позитивные ожидания, что будет с недвижимостью?

Возьмём конкретный пример. Четыре месяца назад застройщик Страна Девелопмент начал продажи в Стране Заречной. Тогда евро-трёшка в черновой отделке стоила 12,5 млн рублей, а с чистовой – 14 млн (отделка стоила 1,5 млн).

Сейчас стартовала новая очередь, и аналогичная квартира уже 19,9 млн в черновой! А если добавить чистовую отделку – это ещё +3,5 млн рублей.

То есть, если сравнивать цены в черновой отделке, стоимость выросла на 7 миллионов за полгода. А чистовая отделка подорожала больше чем в 2 раза – с 1,5 до 3,5 млн рублей.

И это в то время, когда аналитики продолжали рассказывать, что “рынок недвижимости провалится”.

А теперь представьте, что будет с ценами, если сейчас действительно начнётся снятие санкций, активный возврат иностранных компаний и прочие хорошие новости.

Рынок акций уже отреагировал. Рынок недвижимости – следующий.

Вопрос только один: успеете ли вы отреагировать?

Если у вас есть ребёнок до 7 лет – напоминаю, у вас ещё есть возможность взять ипотеку под 6%. Это ваш шанс зафиксировать цены до их следующего роста.

Писать – знаете куда. Буду рад помочь.

Кому клиент, а для кого – дойная корова? Как работает схема двойной комиссии

Продаю свою квартиру в Красноярске. Выставил объявление самостоятельно (не через аккаунт агентства), чтобы посмотреть, кто и как будет мне звонить.

Звонки начались моментально. Первые 10 минут – 4 звонка. И все от одного и того же агентства – «Этажи».

Что выяснилось в разговоре?

Я спрашиваю: «А за что мне вам платить?»

– Ну, мы приведём покупателя.

– Так он же вам уже заплатил за подбор. Это ведь ваш клиент?

– Ну, да…

– А если моя квартира не платит вам комиссию, вы её покажете?

– Ну… эээ… нууу…

После долгого «мычания» выяснилось, что нет, не покажут.

Со слов агента схема такая:
1️⃣ Покупатель платит агентству за то, чтобы ему подобрали лучший вариант на рынке.
2️⃣ Но агентство ведёт его только на те квартиры, где продавец заплатит комиссию.

То есть это не подбор лучшего варианта, а конвейер по максимальному заработку с одного клиента, причём интересы клиента тут не всегда на первом месте.

Что это значит для покупателя?

✅ Он может не увидеть квартиру, которая реально ему подходит.
✅ Он может купить дороже, потому что продавец вынужден заложить комиссию в цену.
✅ Он может потерять 5-7% стоимости квартиры. Если объект стоит 15 млн руб., это 750 000 – 1 млн руб..

Самое забавное – продавец, который не хочет платить агентству, может продавать тот же самый объект дешевле, то есть без встроенной комиссии агентства. И вам этот вариант просто не покажут, потому что у риэлтора задача срубить две комиссии с вашей сделки.

Выводы делайте сами. Просто напомню: обращаясь ко мне в компанию, вы получаете доступ ко всему рынку недвижимости – независимо от того, платит продавец комиссию агентству или нет. Вы выбираете лучшее, а не то, что принесёт максимальную прибыль агенту.

Опрос или замер? Как не потерять деньги на зарубежной недвижимости

Я думаю, все вы помните историю о том, как ученые решили выяснить среднюю длину члена в деревнях Вилариба и Вилабаджо. В одной деревне средний показатель составил 12 см, а в другой – 25 см. Оказалось, что в первой деревне проводили замер, а во второй – опрос.

К чему это я?

К тому, что в иностранных инвестициях, особенно в недвижимость, люди часто ориентируются на опросы, а не на замеры реальности. Особенно когда эти «опросы» проводят те, кто эту недвижимость продает.

Сказочные 200% прибыли – миф или реальность?

Если слушать продавцов зарубежной недвижимости, то инвестировать в новостройки за границей – это просто золотая жила.
✔ Рассрочка без процентов!
✔ Гарантированная прибыль 50-100-200%!
✔ Цены только растут, стройка идет, рынок надежен!

А теперь давайте посмотрим на реальную ситуацию.

История про «русскую деревню» на Бали

Недавний громкий случай: на Бали строился коттеджный поселок, элитное комьюнити с виллами от $200 000. Все было оформлено по закону, стройка длилась 10 лет.

И тут – новый губернатор.
Вдруг оказалось, что местные жители недовольны. Они написали «слезливое» письмо, и власти решили снести весь поселок.

✅ Инвесторы? Потеряли свои сотни тысяч долларов.
✅ Застройщик? Арестован.
✅ Право собственности? Никому не интересно.

И такие истории происходят постоянно.

Камбоджа, Таиланд, Индонезия, Эмираты – коррупция, смена власти, новые налоги.

Сегодня вас зовут, завтра вас прижмут.

Простой пример:

🇦🇪 Эмираты
В Эмиратах нет налога на недвижимость.
Но есть налог на кондиционер – 2% в год от стоимости квартиры по договору. И отказаться от этой услуги невозможно.

🇪🇸 Испания
Казалось бы, стабильный рынок, но…
В вашу квартиру могут заселиться бомжи. Если они проживут там хотя бы неделю, вы не сможете их выселить.
Более того, если попробуете сделать это силой, они вызовут полицию, и посадят уже вас.

🇹🇷 Турция
Местный арендатор, снимая жилье у иностранного владельца, может абсолютно законно не платить аренду.
И ничего вы с этим не сделаете. Да, можно пойти в суд, но процесс может растянуться на годы, и не факт, что вы вообще что-то получите.

Аренда там растет бешеными темпами – удваивается за год.
Но по закону вы не имеете права поднимать стоимость аренды – даже если рынок изменился.

И таких примеров – сотни.

Почему в России проще?

В своей стране вы гражданин, у вас есть права.
За границей – вы турист, который в любой момент может стать нежеланным гостем.

Стоит ли вообще инвестировать за границу?

✅ Если у вас 9 квартир в России, а 10-ю вы решили взять в Дубае – это нормально.
❌ Если у вас это единственная квартира, и вы хотите вложить ВСЕ деньги – это казино.

Заграничная недвижимость – это красиво. Но давайте считать риски.

🇷🇺 В России есть масса инвестиционных вариантов с понятной доходностью и прогнозируемым рынком.

Хотите грамотную стратегию инвестирования в недвижимость?
📩 Пишите в личные сообщения – разберем ваш кейс и подберем лучший вариант для вас!

Бесплатное агентство недвижимости? Цена ошибки – миллионы рублей!


Мне регулярно звонят так называемые “бесплатные агентства недвижимости”. Видимо, мой номер продали как лид, потому что я часто контактирую с застройщиками и банками. Сначала я пытался вежливо отказываться, потом просто бросал трубки, но звонки не прекращались – по 8-10 в день!

И тогда я решил проверить, насколько они вообще разбираются в рынке.

Я дал им вот такой запрос:
1. 3-комнатную квартиру в ЖК Лаврушинский от Sminex (≈ 400 млн рублей)
2. 1-комнатную квартиру в Бутово без первоначального взноса (≈ 6-7 млн рублей)

Разброс, мягко говоря, странный. Но знаете, что самое удивительное? Никто даже не удивился!

Все уверенно говорили:
✅ «Разбираемся в рынке!»
✅ «Подберем вам лучшие варианты!»
✅ «Все сделаем бесплатно!»

И вот здесь главный вывод: да, на рынке есть бесплатные услуги. Но их качество – под большим вопросом.

Почему это важно?

📌 Выбор неудачного варианта может стоить вам десятки миллионов рублей.
📌 Можно легко купить новостройку, которая внезапно остановит стройку.
📌 Можно заплатить на 20% больше, просто потому что застройщик через дорогу не платит агентскую комиссию.

Агентство должно подбирать не то, за что им заплатит застройщик, а то, что выгодно вам!

🔹 Мы работаем не только с теми застройщиками, которые платят агентствам.
🔹 Мы анализируем весь рынок, а не только те объекты, с которых можно получить комиссию.
🔹 В итоге экономия на покупке часто в разы превышает любую агентскую комиссию.

Покупка новостройки – это огромные деньги.
Они вам даются не просто так, и тратить их бездумно – не лучшая идея.

Хотите выбрать лучшую новостройку по лучшим условиям?
Пишите в личные сообщения – подберем вам действительно выгодный вариант!

❗ Новостройки дорожают, а вы всё ждёте? Пока вы думаете – цены растут на 25% в месяц!

РБК пишет, что за 2024 год новостройки подорожали в среднем на 9-11%. Цифра вроде бы небольшая, и кажется, что ничего критичного не произошло. Если вы задумываетесь о покупке квартиры, 9-10% роста в год не выглядят пугающе (ведь ваш первоначальный взнос на вкладе приносит 20% годовых).

Но давайте вспомним, что весь прошлый год нас уверяли: «Скоро недвижимость рухнет на 20-30, а то и на 50%». Однако этого, мягко говоря, не случилось. И это важно.

А теперь перейдём от усреднённых цифр к реальной жизни. Когда вы покупаете квартиру, вы не приобретаете «индекс новостроек». Вы покупаете конкретную квартиру. И вот что происходит с ценами на конкретные квартиры.

История из практики

У меня есть клиентка, которая собиралась купить квартиру перед Новым Годом. Мы согласовали сделку, но она решила повременить, рассчитывая, что цены упадут. Однако у неё есть жёсткий дедлайн — через неделю её семейная ипотека перестанет действовать, потому что ребёнку исполнится 7 лет. Она вернулась к покупке… и вот какие цены мы увидели сейчас:

🏢 Обручева 30 (ЛСР)
— Декабрь 2023: студия с чистовой отделкой — 13,5 млн ₽
— Январь 2024: та же квартира, та же отделка — 17,7 млн ₽
— Разница: +4,2 млн ₽ (+25%) за месяц

🏢 «Страна Озерная» (Страна)
— Декабрь 2023: евро-двушка с отделкой в субсидии — 21 млн ₽
— Январь 2024: та же квартира — 23,7 млн ₽
— Разница: +2,7 млн ₽ (+10%) за месяц

⚠️ Не за год (как пишет РБК), а за месяц!

И это не всё. Буквально сейчас застройщики продолжают повышать цены. Например, стоимость чистовой отделки в «Стране» выросла с 45 000 ₽ до 65 000 ₽ за м² (+50%). Для 50-метровой квартиры это +1 млн ₽ только на отделке.

Вывод?

Если вы ждёте «идеального момента» для покупки, когда цены вдруг снизятся — просто посмотрите, что происходит в реальности.

Средние цифры в новостях не отражают того, что происходит с ликвидными объектами в хороших локациях. Конечно, можно найти районы, где цена на новостройки стоит на месте или даже падает — но это часто либо проблемные проекты, либо не самые удобные локации.

Тем временем ипотека дорожает, условия меняются, и с каждым месяцем хорошие квартиры становятся всё менее доступными.

Что делать?
✔ Не ждать чудес, а разбираться в ситуации
✔ Посмотреть, какие варианты доступны прямо сейчас
✔ Прийти на консультацию и обсудить возможные решения

Если вы задумываетесь о покупке — напишите мне. Разберём вашу ситуацию и посмотрим, какие есть возможности прямо сейчас, пока они ещё есть.