Заметки на полях первого «квартирного» инвестиционного фонда в России

**Это не инвестиционные рекомендации.**

Пишу эту короткую заметку, чтобы не отвечать на письма на эту тему, а также для того, чтобы не тратить место в ближайшем аналитическом монстр-тексте (есть темы намного интереснее).
Итак, если у вас есть брокерский счет и/или вы читаете финансовые СМИ или тг-каналы, то вы, с вероятностью близкой к 100%, знаете про то, что в России крупный девелопер запускает первый инвестиционный фонд на «квартирную тему». Тикер и прочие идентификаторы давать не буду — девелопер и/или букраннер размещения влили достаточно денег в рекламу на каждом заборе и у каждого телеграммера, т. е. ему реклама дополнительно не нужна.

Так как на эту тему есть вопросы, у меня есть ответы, точнее, заметки на полях после ознакомления с презентационными материалами фонда:
1. Заявленные 3% в год в качестве «расходов фонда» впечатляют. Впечатляют своей честностью в плане того, что этой цифры уже достаточно, чтобы было понятно, на какую категорию инвесторов рассчитан данный фонд. На церемонию запуска на Мосбирже можно пригласить Б. Титомира (если он еще жив), пусть споет что-нибудь тематическое.
2. Текущая доходность от сдачи квартир и апартаментов в аренду указывается отдельно от комиссии за управление фондом (см. пункт 1). Маркетологи правильно всё сделали: целевая аудитория скорее запомнит условные 8% от арендных платежей...
А если кто-то будет пытаться считать ЧИСТУЮ арендную доходность, ну, значит, это НЕ целевая аудитория для такой инвестиции.
3. По уровню текущей доходности (т. е. сколько приносят арендные платежи) фонд чувствительно уступает всем известным мне ЗПИФам коммерческой недвижимости, у которых предусмотрена ежемесячная или ежеквартальная выплата дохода, причём независимо от эмитента (включая профессиональных игроков рынка коммерческой недвиги, а также крупные и/или государственные банки и/или управляющие компании) и независимо от типа коммерческой недвижимости, в которую инвестируют остальные ЗПИФы: складская, стрит-ритейл, офисы, торговая. Если брать «чистую» текущую доходность (т. е. с учетом комиссий и т. д.), то разница даже не «базисные пункты», а «разы», т. е. текущие доходности многих альтернатив в 2–2,5 раза выше.
4. Использовать статистику роста цен в период 2019–2024 (т. е. периода расцвета «льготной ипотеки») в качестве обоснования проекций в плане будущего роста стоимости объектов в фонде (основная часть прогнозной доходности строится как раз на росте цен на сами объекты) — это, конечно, 5 звезд из 5 в плане маркетинга, ну и опять же, прямо хороший указатель на тот уровень целевой аудитории, на которую рассчитан продукт. Отмечу в скобках, что если уж прямо делать ставку на то, что в будущем перезапустят «льготную ипотеку» и/или цены «попрут как раньше», то можно рассмотреть гораздо более прямые способы заработка на данном (на мой взгляд, далеко-далеко не гарантированном) сценарии.

В России жилая инвестиционная недвижимость (наравне с отпускным туризмом) — это фактически культ. Поэтому за тех, кому «жилой бетон» нужен из каких-то эмоциональных соображений, можно только порадоваться. Другим типам инвесторов, возможно, стоит провести глубокий сравнительный анализ всех доступных инвестиций в коммерческую недвижимость.

Ещё и Партнёр в свердловских Совушках сразу 6 корпусов запустил!

Тюменские (и работающие в Тюмени) застройщики в апреле внезапно словили оптимизм. Новые старты проектов у:

Страны
Брусники
Самолета (аж два корпуса!)
Навигатора

🎁Не пропусти! РОЗЫГРЫШ!

🏆Общий призовой фонд 200 000₽ и 7 крутых подарков от студии дизайна интерьера MATCHUP ждут тебя:

1️⃣Дизайн-проект (30 м²) 💎
Сертификаты на дизайн-проект номиналом:
2️⃣30 000₽
3️⃣20 000₽
4️⃣10 000₽
5️⃣Фирменный мерч MATCHUP
6️⃣VIP-приглашение на открытие студии
7️⃣3000₽ на карту 💰

Как участвовать? Легко! ⬇️

1️⃣Подпишись на канал
2️⃣Жми кнопку «Участвую!»

🫂Репост не обязательно, но узнал сам — поделись с другими! (+ в карму ⭐️)

🕓Итоги: 9 мая в 9:00 (рандом). Удачи!

#розыгрыш #дизайн #интерьер #matchup #тюмень #ремонт #дизайнеринтерьера

Подробные условия конкурса по ссылке.

🔥 Бесплатный приём доктора травматолога-ортопеда в г.Тюмени! 🔥

➡️ Мучает боль в суставах?
➡️ Спина болит так, что трудно разогнуться?
➡️ Боль в шее мешает работать и отдыхать?

Знакомые симптомы? Вы не одни! Терпеть - не решение.

Мы готовы помочь:
🎯 Бесплатная консультация специалиста - возможность найти причину и решение.
🎯 Безопасные методики вместо радикальных вмешательств.
🎯 Индивидуальные рекомендации для восстановления комфорта и подвижности.

❌Не откладывайте! Само не пройдет! Самое время сделать первый шаг.

👉Подробнее тут https://lechenie.mcmirt.ru/leontiev

💙P.S. У вас уже есть диагноз (грыжа, артроз, последствия травмы…)? Мы поможем подобрать решение!

Реклама. ООО "ЭЛИС". ИНН 7203433644.

На рынке активно обсуждается один мартовский кейс. Как в одном ЖК застройщика не из ТОП-20 было больше всего продаж в марте (даже Страну обогнали) и что это вообще такое. Напоминаем: если вы видите что-то необъяснимое, то скорее всего объяснение очень простое и лежит точно не в сфере маркетинга или искусства продаж )

Слушайте, Вознесенский конечно интересный проект, но при всём уважении называть его "трофейной недвижимостью" - это расписаться в полном непонимании этого термина. Трофейной недвижимостью у нас может считаться, например, дом, в котором губернатор жил )))) Но точно никак не Вознесенский, особенно если мы говорим про новую очередь, там тупо девятиэтажки ведь

https://72.ru/text/gorod/2025/04/15/75337412/

«Есть желание превратить историческую часть Тюмени в единый комплекс, похожий на „Москва-сити“. Это может быть небоскреб или даже комплекс небоскребов», — отметил Афанасьев.

Главное, отметил глава города, чтобы высотки вписывались в существующую концепцию исторического центра.

Колпакчи известен также как загородный девелопер проекта "Зубарево Хиллс". При этом конфликт у него с Сергеем Захаровым (Семь пятниц, Дуплекс). Их тяжба за землю на Республики имеет давнюю историю, и вот, можно сказать, 1:0 в пользу Захарова.

https://t.me/kommersanttmn/200

Комната – 19,2 кв. м. Москва, ул. Черняховского, д.6 Цена 2 975 000 рублей.

Нормальная цена такой комнаты значительно выше. А эта, в несколько раз дешевле рынка.

Сначала меня тоже такое шокировало. Но потом я понял, что это норма в Торгах.

Там же продается и другое имущество - автомобили, телефоны, спецтехника, земля. Как работают торги, подробно рассказываю у себя в канале - подпишись, чтобы разобраться.

На канале ты узнаешь, как:
🔸 Покупать автомобили, квартиры, землю и многое другое с огромной скидкой до 80% (и зарабатывать на этом даже без опыта, по инструкции)
🔸 Занять правильную нишу в торгах, чтобы избежать конкуренции
🔸 Сэкономить время и уберечь себя от мошенников и потерь

Никакой воды и скучной теории! Только практика из личного опыта – @vsetorgi

Оживление в связи с новостью об Алексее Круковском не совсем понятно. Все крупные компании в девелопменте проходят через это, в последнее время особенно интенсивно. А самое главное - не сильно важно, как Круковский официально называется, пока у него 99% акций компании ) Вот в разрезе работы компании - точно не важно. В разрезе каких-то личных вопросов и плюшек для физического лица - да.

Рост себестоимости квадратного метра за 2 года. На примере Астрахани, но плюс-минус и у нас такая же ситуация.

🔥 Агентская неделя в ИНКО 🔥

Только с 20 по 28 марта уникальные условия на покупку квартир в любом из наших проектов.

🎯 Специальные скидки только для вас
💬 Персонализированное согласование условий
🎁 Подарки каждому клиенту и агенту после консультации

💥 Поспешите получить эксклюзивные условия для вас и ваших клиентов!

📌 Специалист по работе с партнёрами:

Злыгостева Полина
+7(902)-031-70-55

Будем рады видеть всех в офисе продаж!

Самые умные из застройщиков понимают, куда надо двигаться в текущем моменте - и двигаются к агентам
👇👇👇

Риэлторы конечно в радости, что "семейку" под 6% теперь можно взять в Ишиме, Ялуторовске и Заводоуковске. При этом крайне рекомендуем покупателям в этих городах поторопиться. Потому что такой "подарок" обернется огромным ростом цены. Особенно это касается Ялуторовска - это по сути город-спутник Тюмени. Там, где льготка, цена растет. Тем более, что потенциал роста есть. Посмотрите на среднюю стоимость квадрата в этих городах по состоянию на февраль:

Ишим - 72 594 рублей
Ялуторовск - 69 018 рублей
Заводоуковск - 65 162 рублей

И сравните это с тюменскими "от 140".

Шампанское открывать рано, но смахнуть с лица грусть уже можно - февральские продажи вышли на уровень больше 1000 сделок на первичном рынке, а это нормальный уровень для нашего рынка. Всё оживляется )

Сегодня все были в шоке от того, что Астон продает землю в Тюмени на Тобольском тракте чуть ли не вдвое дешевле, чем он ее покупал. Сам Астон при этом говорит, что объявление не его (хотя аккаунт на авито вряд ли поддельный, а там четко написано, что это Астон) и вообще из Тюмени он уходить не собирается. Странная и запутанная история пока что выходит, ждём официальных комментариев.

Ну, красиво переупаковали, ничего не скажешь.

👆👆👆
Не все поняли, поэтому поясним. Мы, конечно не считаем ни Светлану Молодкину (одного из немногих настоящих аналитиков в Тюмени), ни Меридиан г....ном, потому что уважаем всех участников рынка, на котором работаем. Говно тут - подача материала журналистом, а именно введение в заблуждение читателя - обещал мнение многих застройщиков, выдал только мнение Светланы. Это непрофессионализм. И это говно )

СМИ такие СМИ. Специально открыли новость, чтобы посмотреть, кто там отметился. И под "застройщиками" оказалась одна-единственная аналитик "Меридиана" Светлана Молодкина. И всё ) То есть даже не комдир, и даже не двух хотя бы застройщиков.

Ура.ру, как-то несерьезно, зачем уж так откровенно публику говном кормить? )

По "покорению" краснодарскими ТОЧНО Тюмени нужно следить даже не за руками, а банально за фактами. А факты таковы:

1. Разрешения на строительство ещё нет
2. Участок небольшой
3. Проект не чисто ТОЧНОвский, а в коллаборации с Творчеством Ильи Пискулина и Марселя Габдульманова

О чём это нам говорит? Речь скорее о приценивании к работе в Тюмени, и тут, как мы знаем, возможны варианты. Например, ПИК вот поработал и убежал. Талан поработал и продолжает. Самолет после первого проекта грозился, что всю землю вокруг скупит, но пока держится со своими 100 тысячами квадратов. Астон построил дом, сдал его и решил забыть Тюмень как страшный сон. В общем, вариантов очень много )))

В Арбитражный суд Тюменской области поступил иск департамента имущественных отношений Тюменской области к ООО „Теннис-палас“: об изъятии объекта незавершенного строительства по адресу: Тюменская область, Тюмень, улица Логунова, путем продажи с публичных торгов. Ответчик с иском не согласен, о чем представлен отзыв. Объект строят с 2008 года.

Начинал стройку известный в прошлом бизнесмен-инвестор Лаптев, позже здание перешло в собственность компаний Николая Руссу и Николая Фридриха (у них по 50% в "Теннис-Паласе").

Скидки до 10% на квартиры в проектах Строительной экосистемы «Звезда» сотрудникам девелоперских компаний и агентств недвижимости.

Сейчас непростой период для рынка недвижимости. Меняются условия, появляются новые вызовы, но застройщики находят решения, чтобы поддерживать покупателей и развивать отрасль. В такие периоды особенно важно держаться вместе!

Строительная экосистема «Звезда» запустила специальную акцию для профессионалов рынка недвижимости. Достаточно подтвердить трудоустройство и воспользоваться выгодным предложением.

Узнайте подробности и сделайте шаг к своему новому дому.

Спасибо, что делаете город лучше!

#реклама
О рекламодателе

erid: 2W5zFHDVZsE

Хотите узнать, как зарабатывать на недвижимости, не допуская ошибок, и увидеть реальный процесс строительства вилл премиум-класса?

В своем канале Виталий рассказывает и показывает:
🏡 Закулисье строительства своего комплекса эксклюзивных вилл – как выбрать землю, на чём экономить и как не попасть на подводные камни.
💰 Инвестиции в недвижимость – проверенные схемы, которые работают прямо сейчас.
📊 Аналитика рынка – перспективные регионы для покупки, куда инвестируют крупные игроки (с официальной закрытой статистикой)
🔥 Реальные кейсы – истории удачных сделок и ошибок, которые дорого обходятся.

Если хотите видеть реальные схемы инвестиций и наблюдать за процессом стройки комплекса премиальных вилл в режиме live, подписывайтесь - https://t.me/villa_panorama

Тренд на квартиры с ремонтом никуда не денется, потому что люди умеют считать деньги и время. Но 8000 за квадрат - это как-то очень недорого. Было бы интересно посмотреть на такой ремонт в реальности, на «живой» квартире.
Потому что конкуренты начинаются от 15 тысяч за квадрат…

ТДСК за 2024 год ввела 164 тысячи квадратов. И это по-прежнему самый большой показатель по вводу, который позволяет косвенно судить об объемах строительства компании. Для сравнения - у чисто "рыночного" (по 214-ФЗ) лидера Страны Девелопмент - 103 000 введенных квадратов в 2024 году.

При этом цифры по ТДСК не учитываются в рыночной аналитике, в том числе "ускользает" и их цена квадрата, которая по-прежнему остается одной из самых низких, при этом на готовое жилье.

Последние шоки рынка вроде повышенной ставки по ипотеке для ТДСК не страшны, поскольку в льготные программы им и раньше вход был закрыт по причине того, что они продают только готовое.

То есть ТДСК не только живее всех живых, но еще и больше шансов на спокойную жизнь в 2025 имеет, чем большинство рыночных застройщиков.

Тюменские застройщики совсем ебанулись ))) понимаем, тяжело)