Льготная ипотека сделала главную медвежью услугу девелоперам — расслабила, сформировав более 50% сделок в деньгах от общего объема выданных ипотечных кредитов.

До 2023 года доля льготной ипотеки была в районе 1/3 рынка. После вышли на уровень 60+% рынка. Адекватно ли это? Вопрос очень дискуссионный, но то, что ряд игроков начал не продавать квартиры, а только сделки оформлять — факт. Многие в погоне за снижением коммерческих расходов порубили бюджеты просто на нормальное функционирование продаж и маркетинга, потому что а нафига бабки тратить? Вон, ипотека фигачит, люди бегают, хотят её всеми правдами-неправдами взять, поэтому зачем тратить деньги на хороший сервис, вкладываться в развитие клиентского пути?

Нужно-можно показывать эффективность, сокращать расходы, но не терять в результате. Теперь в спину ветер ипотеки дует слабо, зависимость от неё сохраняется, а команды и функционал похерены. Как сказал один из защитников девелоперского бизнеса: «Нужно сжать зубы и больше работать».

Данные — Frank RG.

Любимая тема многих журналистов — это «Сколько надо зарабатывать, чтобы купить квартиру в Москве?». Потому что там сейчас, если «в лоб» считать, получаются такие страшные цифры, что дает сразу легкий хайп заголовка. Другая проблема, что этими рыночными программами пользуется не так уж много людей, но это всегда остается за скобками.

Продолжаем покупать евродвушки в Москве. Средняя площадь продаж в столице сейчас 47,5 кв. метров, поэтому наше желание взять ипотеку будет нацелено именно на такой объект. Как и в прошлый раз, у нас 30% от стоимости на кармане имеются, ипотеку берем бессмысленно и беспощадно на 30 лет. Поэтому бюджет будет - 15,2 мульта.

Так вот, при рыночной ставке 25% - ежемесячный платеж составит в районе 222 тыс. руб. И тут вилка - вопрос, сколько заложить на доход, чтобы обеспечивать данный кредит? Ну и плюс кто его будет платить - один человек или все-таки домохозяйство, состоящие из двух людей. Поэтому по банковской логике на ипотеку надо тратить порядка 30% от заработка. А значит, чтобы взять ипотеку на евродвушку, надо иметь доход в районе 740 тыс. руб. Много? Судите сами. Но не надо исключать варианта, когда на ипотеку может тратиться и все 70% дохода, что, конечно, ненормально, но «роняет» этот доход уже до 316 тыс. руб. Поэтому хотите громкий вывод? Берем максимальную ставку, отправляем на ипотеку минимум от дохода, и получается посыл «Для покупки среднестатистической квартиры в новостройке Москвы нужно зарабатывать 100500 миллионов в секунду».

Иная картина получается, если все-таки брать семейную ипотеку. Там платеж падает до 63 тыс. в месяц, а доход до 212 тыс. в месяц, что, конечно, более достижимая цифра, нежели 700+.

Отдельно радует, как в этом сюжете начинает фигурировать «переплата» за ипотеку на 30 лет. Понятное дело, что там цифра может быть больше в 5 оборотов от стоимости квартиры при ставке 25%. Только что в сути своей она значит? Глобально — ничего, ну для тех людей, которые так хорошо всё планируют в своей жизни, что понимают, «сколько будут стоить деньги через 30 лет» или что никогда в их жизни не случится рефинансирования или ускоренного графика платежей.

Для понимания разберем влияние срока на ежемесячный платеж в зависимости от ставки. Допустим, у вас появилось жгучее желание купить достойную евродвушку в столице. На это вам понадобится в районе 15 мультов прекрасных рублей. Вы человек осознанный, финансово грамотный и не супер рискующий, поэтому, допустим, у вас уже есть 30% от стоимости лота, чтобы взять ипотеку, - 4,5 мульта на кармане имеется.

Поэтому идем смотреть уже, как комфортно вам будет тянуть лямку ипотеки, платить ежемесячные платежи. Если вам не повезло создать семью и детей, то смотрим полноценную рыночную ипотеку за 25%. Тут уже может губа закатиться и челюсть отпасть. Потому что при ипотеке на 15 лет вам придется платить 225 тыс. руб. в месяц. Условно, ваш доход должен составлять что-то в районе 700-750 тыс. руб. в месяц. А вот если взять эту же ипотеку на 30 лет, срок в 2 раза больше, то платеж будет составлять 218 тыс. руб. Разница с 15 годами в районе 2 процентов. Есть ли смысл так усложнять себе жизнь, тратить бумагу с графиком платежей на 360 месяцев? Кажется, что нет. Проще взять меньший срок.

А вот вам повезло, и вы можете получить семейную ипотеку со ставкой 6%, то расклад получается более существенный. Во-первых, при ставке 6% на 15 лет ежемесячный платеж составит всего 88 тыс. руб. Красиво? Удобно? Выгодно? 100%. Во-вторых, если ипотеку растянуть на 30 лет, то ежемесячный платеж снизится до 62 тыс. руб. Это на 29% меньше, чем вариант короткой ипотеки. Тут можно и бумагу потратить, график платежей длинный распечатать.

Как видим, это расчет на цифрах. Но ипотека — дело такое, очень психологическое, когда человек чисто машинально выбирает вариант: дайте мне самый длинный срок с самым низким платежом. Вот мы и видим, что никакого отскока по срокам обратно нет — из-за большой доли семейки в структуре, ну и психологического фактора.

Если раньше всех интересовал бюджет покупки, то последние 4 года как был тренд на осознание: «сколько стоит содержать» обременение, так и остается. Только если раньше был важен ежемесячный платеж по ипотеке, то сейчас ещё добавился вариант с рассрочкой и графиком платежей по ней.

Со сроками получилась «куриная нога», когда из-за низких ставок появлялся смысл брать ипотеку на более длинный срок. Поскольку ставка на первичку ниже, чем на вторичку, вот мы и получаем, что на первичку сейчас берут в среднем на 27 лет. Это, кстати, не исключает того, что «на местах» банки могут прокидывать мутные схемы, где ипотека «де-юре» на 30 лет, а «де-факто» на 20. Рубрика «Внимательно читаем договоры перед подписанием».

Максимальная разница срока между первичкой и вторичкой была зафиксирована в 4 квартале 2024 года, когда разница составила 3,6 года. С одной стороны, из-за высоких ставок клиенты должны были начать брать ипотеку на меньшие сроки, потому эффекта от 30-летней ипотеки маловато, но, как видим результат, срок ипотеки сокращаться не планирует.

Один очень пикантный момент, связанный с ипотечной ставкой, — это разница между ставками на первичное жилье, которое строится, и вторичное жилье, где заезжай и живи. История можно там разбить на 4 этапа:

1. До 2020 года разницы между ставкой на первичку и вторичку практически не было.

2. Субсидирование государством первички начало отрывать одну ставку от другой. Но отрыв был некритичный — до 2%.

3. Ларчик Пандоры открылся в 2022, когда менеджеры банков и девелоперов начали давать/брать КВ и обнулили ипотеку. Таким образом, разрыв между первичкой и вторичкой составил более 5%. ЦБ начал бороться с данной проблемой регулированием возможности субсидирования, поэтому в 2023 году разрыв составил уже 4%.

4. Субсидирование ЦБ прикрыл, а вот ключевую ставку повысил, поэтому разница между первичкой и вторичкой пошла опять увеличиваться и достигла своего пика в 4 квартале 2024 года — 7,35%.

Данная разница сместила фокус ипотеки с вторички на первичку. До 2022 года в среднем 25% ипотечных сделок приходилось на первичку, сейчас доля ипотеки там возросла до 30–35%.

В перерыве между безрезультатно прошедшим госсоветом и очередным заседанием ЦБ порассуждаем на тему рынка состояния ипотечного кредитования.

1. Первое снижение ипотеки после кризиса 2014 года произошло в 2015. 2015-2016 гг. – это годы восстановления рынка, когда все, кто оклемался после 2015 года, постепенно продавали, растили цены, сейчас тот момент развития рынка вообще воспринимается как полная благодать. Ставка 10+% вообще никого не смущала. Понятное дело, что цены были на рынке абсолютно другие, но психологически люди могли себе позволить брать ипотеку по 10+%.

2. После роста рынка произошел коронавирусный «хлопок», когда ставка по ипотеке резко упала, была запущена программа льготной ипотеки. Это привело к формированию дефицита предложения и быстрому росту цен, соответственно, мы ещё много раз увидим людей, которые будут ломать копья на данный счет. Правильно ли было запустить льготную ипотеку, неправильно – сколько людей, столько же будет и мнений. Как результат, в 2020 году ипотека балансируется на уровне 7% годовым, и это становится нормой. Многие исследования начали показывать неготовность людей брать ипотеки по высоким ставкам, это во-первых, и во-вторых, на рынок вышли клиенты, которые никогда бы не взяли ипотеку с другими условиями. А тут появилась возможность обеспечивать небольшой ежемесячный платеж.

3. В апреле 2022 года девелоперы и банки открыли новый ларчик Пандоры – «субсидирование» ипотеки – появилась «девелоперская» ипотека, чтобы надуть цены и раздуть ипотечные портфели уважаемых банкстеров. Если льготная ипотека – это субсидирование ставки со стороны государства, то дальше на это субсидирование «наслаивалось» субсидирование от девелоперов, чтобы сделать неприлично низкую ставку, «околонулевые ипотеки». Это привело к минимальному значению ставки в 3 квартале 2022 года – 6,57%. Раздувание ипотечного портфеля озаботило ЦБ, который начал бороться с волюнтаризмом банков и девелоперов.

4. Рынок продолжает ехать на льготной ипотеке, средняя ставка в 1 квартале 2025 составила 8,2%, когда рыночные ставки на уровне 25-26%. Такие ипотеки либо берут на короткий срок, либо вообще не берут. Плюс девелоперы для себя открыли технологию рассрочек. Данный инструмент стал весомым конкурентом у ипотеки, но временно, кажется, что к концу 2025 года доля рассрочек у адекватных девелоперов не будет превышать и 15%.

Не отходим далеко от офисной Москвы и смотрим как массово начинает незатейливая аналитика склоняться в сторону «офисный ввод поставят на паузу». Как мы уже говорили, один из трех реальных показателей рынка - объем в стройке, объем ввода, объем продаж. И весь сопутствующий обвес не имеет смысла, если эти три простые поинта игнорировать.

Берем на карандаш прогнозы по съезжающим срокам - до 40%. Рекордный ввод, говорили они, но что-то намекает не все его сдюжат.

Есть такая классическая урбан-блочная посадка на ЗУ «Южнопортовая, 3 / 3А». Данный участок продавался на РАДе пару раз (1, 2), и потом его забрал ПИК, потому что дальше именно ПИК начал собирать матрешку из ряда участков: «Южнопортовая, 9»; «Южнопортовая, 5», и получилась ППТ «Южнопортовая, 3-15».

Суммарно на бумажной застройке «Южнопортовая, 3 / 3А» получилось запихнуть 170 тыс. кв. м — плотность 40 тыс. кв. м/га. Но сейчас, в эпоху архитектурных излишеств, для такой плотности просто урбан-блока не хватит. Нужна доминанта, нужны корпуса низкоэтажные. Должен быть максимально разнообразный массив. С такой посадкой в город ходить просто бессмысленно, плюс СКБ запихнули в самую жопу этой посадки. Сейчас город и с таким подходом мастер-планирования борется. Правильно делает — всё лучшее должно быть детям, а не вот эта история, когда главное — ТЭПы выжать, а ДОУ и СОШ — по остаточному принципу, куда смогли запихнуть — туда запихнули.

Ну и кстати, да, по количеству проектов и КРТ промзона «Южный порт» — на одном из лидирующих мест в городе 100%.

В локации Рябиновой улицы продолжают планироваться новые проекты. Так, на ЗУ «Очаковское, 32» и самой Рябиновой улице должны быть построены индустриально-логистический комплекс и здание общежития. Учитывая, какая активность девелоперов там, от промзоны Южное Очаково останется только название, всю территорию перестроят под более необходимые функции для города. Вон уже мастер-девелопер MR проект на ЗУ «Рябиновая, 44/1» презентует на сейшене с Познером. Также ожидаем следующие проекты:

1. Комплексная застройка с жильем на ЗУ «Рябиновая, 38», «Рябиновая, 40».
2. «Рябиновая, 42» - логистический комплекс от Сезара.
3. КРТ «Южное Очаково» и «Южное Очаково (территория 5)» — проект MR, который точно придумает, как это логически соединить со своим LINKом или логически продать для реализации молодому и амбициозному девелоперу.
4. «Рябиновая, 46» — давненько фигурировала на аукционах, многие площадку смотрели, но, по ходу, сносить её не будут.
5. «Рябиновая, 28А, стр. 2» — продавался участок, очевидно, что он на карандаше у девелоперов.

Надо уже какое-то соревнование промзон устраивать по параметрам: скорость застройки-перестройки и уровень микст-юза (соотношение жилья, логистики, складов и light industrial). «Южное Очаково» — пока в отстающих, особенно на фоне промзон: Калошино; Вагоноремонт; Дегунино-Лихоборы и тд.

Появилась веселая картинка неизвестного происхождения для ЗУ «2-я Хуторская, 38А». Пара башенок, явно какая-то прикидка будущего проекта рядом с такой архитектурной звездочкой столицы — Symphony 34.

Сейчас по данному адресу находится БЦ «МирЛэнд». По информации Филатова, этот сарайчик зеленый банк толкнул девелоперу Колди. Собственно, уже данный девелопер хочет воткнуть участок в КРТ и согласовать там офисов на 320 тыс. кв. м, тем самым расширив свой портфель офисной недвижимости, который начал активно формировать девелопер на волне льгот за ВРИ и просто тренда офисного строительства в городе. Кажется, что когда «Стоун» со своей Дмитровкой выходил, у многих были вопросы к локации, а сейчас уже ни у кого вопросов нет. Локация схавает офисники 100%.

Визуализация с красными домиками на офисники не похожа, поэтому можно предположить, что решения по функционалу нет. Но факт остается фактом, виды на запад у Симфонии рано или поздно подзакроют.

На ЗУ «Дубнинская, 83» — это будущий ЖК «Акценты» — был сделан вот такой проект архитектором А. Наумовым. Очень тяжелый массив, но порадовало, чем вдохновлялся автор — вагонами, железной дорогой. Архитектор раскрыл и переосмыслил нейминг промзоны «Вагоноремонт» как мог. Понятное дело, что данное творчество было отправлено в стол.

Есть довольно простой вариант посадки жилья и нынче модный light industrial для КРТ Вагоноремонт (1). Им занимается уже давненько компания «Основа». Купили ещё в мае 2023 года на аукционе за 569 мультов и получили более 250 тыс. кв. м. ТЭПов. Ранее мелькала более сложный массинг для проекта (2).

Напомним, что там у нас целая пачка КРТ и проектов:
1. Что-то не может разразиться стартом продаж своего проекта «Акценты» молодой и амбициозный девелопер Plus. Какие-то предброни, может, и есть, но официального прайса на сайт не повесили, будет не удивительно если там ценник в районе 400 тыс. руб./кв. м увидим. Этот проект Капиталисты любезно продали данному девелоперу. Можно сказать, что Капиталисты — главные борцы на рынке с монополизацией того самого рынка.
2. ЗУ «Дубнинская, 79» — ожидаем выход нового проекта, скорее всего, от ЛСР.
3. До кучи там будет: КРТ «Дубнинский, 2, стр.1» — участок для коммунальных нужд; КРТ Капиталистов, ну и что-то должно все-таки произойти на ЗУ «Дубнинская, 75А».

Очередная промзона, которую довольно быстро взбодрил город с помощью программы КРТ. Во-первых, сделали настоящий микст-юз. Во-вторых, на конкурентной основе раскидали участки между девелоперами. В-третьих, получаем различную архитектуру, городскую ткань.

Изначально на рендерах будущего проекта SEZAR SILICA (ЗУ «3-й Силикатный, 1» и «3-й Силикатный, 1 к. 1») не признали ТРЦ, который будет выходить на Звенигородское шоссе. Там архитекторы прямо постарались в деконструктивизм. Жалко, что в реальности по классике ТЦ — на нем появятся названия брендов, которые в данный ТЦ зайдут, поэтому эффект серебристой, пластичной истории будет утерян.

Жилая часть по текущим меркам в Москве невысокая. Максимальная этажность — 49 этажей. На набережную сориентировали «невысокие» офисники с этажностью 13 этажей, чтобы виды не загораживать, хотя, если бы не КРТ, скорее всего, на набережную отправили бы жилье, потому что сам факт набережной дает дополнительную цену для жилья, а вот для офисов это очень спорное утверждение.

В супер котле спроса Павелецкая пополнение. На аукционе продали ЗУ «Павелецкая набережная, 6». Там на месте городской больницы №56 ГЗК пару лет назад согласовало стройку жилья с ТЭПами — 103 тыс. кв. м и максимальной высотой — 165 метров. Для Павелецкой плевый объем, который точно растворится в рамках переосмысления локации, чем сейчас занимается целая толпа девелоперов.

Из явных плюсов площадки — примыкает к набережной, а значит, никакой новый проект виды хотя бы с одной стороны не закроет. По документам далековато не нулевая стадия, а значит, в девелоперской голове срабатывает сигнал — «надо брать, аргументы 100-пудовые».

Торги начинались за 2,1 ярда, а победитель забрал землю за 6,5 ярдов — рост в 3 раза. А говорят, на рынке кризис. Тут вон за 2,1 га какой махач. Получается, за метр на участке с решением ГЗК уже отдали 63 тыс. руб. Не дофига ли? Кажется, что дофига раздутый прайс, который можно отыграть ценой от 600-700 тыс. руб. на старте продаж. Даст ли локация такой прайс? Ну, вопрос очень дискуссионный.

Судя по рассуждениям Мухина и Филатова, конечный бенефициар победиль СЗ «АМ ПРОЕКТ» — это контора ГК ПИК. Дочка ПИК — Форма недавно вышла в продажи с ЖК Pave за углом, где как-то ценник очень демократичный? 400 тыс. руб./кв. м в феврале был, и сейчас даже после нескольких модных тусовок, которые во славу проекта провел застройщик, не особо-то и вырос. Не скаканул до 700, а надо.

За площадку также бились, а тут список внушительный: Капиталиты, Level, Политехстрой, АФИ, ГК ФСК, ещё заранее с аукциона отцепили структуру партнера MR. Плюс участвовало какое-то ООО «Движение», можно было бы пошутить, что рынок недвижимости настолько дикий, что у нас тут форум рынка площадки покупает, но нет, у товарища Пискулина ОООШки по-другому называются. Короче, собрали на торгах весь девелоперский бомонд, победил ПИК, купив площадку за довольно высокий прайс, посмотрим, что будет делать с ней дальше.

Есть, как мы помним, два гендера и два стула. А вот ГК ФСК предложила выбрать между люксовыми вещами и апартаментами в комплексе «Движение. Говорово». Люстра за 7,5 ляма или трешка за столько же? Ну, можете, конечно, взять трешку и повесить туда люстру, почему бы и да? Студия по цене хрустальной вазы, то бишь за 5 лямов? Их есть в «Движении. Говорово».

В общем, максимально понятные сравнения свою работу выполнили на ура. У ГК ФСК к 16 апреля забронена треть, Карл, треть лотов в говоровском апарт-комплексе. В шоуруме, где можно поглядеть на примеры апартаментов, не протолкнуться.

Кто из них выберет свой комфорт в «Движении. Говорово», а кто предпочтет люксовые вещицы за те же деньги, мы не знаем. С воскресенья цены будут выше - все самые выгодные предложения акционного пула почти уже вымыли.

Не отходим далеко от офисной Москвы и на волне, когда в рынок вываливаются проекты пачками, смотрим на кривую себеса этой радости и понимаем, в какой космос улетают цены. Тезис "офисы дорожают" - никого уже не удивляет. Хочется спросить, а что сейчас не дорожает? Но в рамках маркетингово-рекламного исследования, которое намекает нам "покупайте сейчас, дешевле не будет" #третийадмин подмечает интересное: если еще в прошлом году исследование IBC делало только со Стоун, и можно было говорить - эти ребята дорого строят, а мы будем строить дешевле, то теперь как бы мы видим цифры со стороны банков. Даем погрешность, что и банк заинтересован в этой кабале, но объективности как факт здесь больше.

Кейс плачевный, если честно, когда ты улетаешь по себестоимости на +70% план к факту, финансовая модель трещит по швам так, что слышит вся округа. Что это значит для девелопера, объясняем на пальцах: 1) проект либо реализуется в минус, на что не пойдет ни один здравомыслящий девелопер, 2) либо идет оптимизация всего и вся - опасных ход в офисах, ибо доля продаж по базе инвесторов идет и второй-третий раз толкнуть ущербный продукт будет не так-то просто, 3) либо дергается цена на вводе так, что остатки в проекте зависают надолго.

Вообще гадать о цене в перспективе 3–5 лет стройки - как танцевать шаманские танцы с бубном, эффект одинаковый будет. Одно точно можно сказать, выходить в ака классе А ниже 350-400 тыс. руб. за метр - как самоубийство.

Капиталисты получают акт ГИКЭ «Дружинниковская, 18». Судя по акту массинг проекта будет как публиковался ранее. Жалко, что никакой доминанты не случится. По меркам Московской застройки небольшой, камерный проект, малоэтажка — всего 8 этажей. Основной фокус в локации на себя возьмет СЭВ, где и высотность будет — 76 этажей, да и массинг очень жирный, плотный с выходом ТЭПов.

Посмотрим, как и что сделают со стихийным мемориалом про события 1993 года, который есть на площадке.

Небольшой ЗУ «Речников, 16, стр. 1» на 0,46 га забирает не очередной амбициозный или региональный девелопер, а городская структура — «МОСИНЖИНВЕСТ».

Как-то дохера должны они будут заплатить за долгострой в Нагатино — 542 мульта. Пока планы по застройке или перестройке данного объекта никто не афишировал. Но, под боком есть КРТ и ранее проданный домрф участок на Судостроительной улице.

За 5 ярдов пытаются толкнуть ЗУ «Южнопортовая, 24». Удивительно, но данный участок ранее не фигурировал в девелоперской оценке, когда, по сути, всё, что есть в промзоне «Южный порт», в том или ином виде оценивалось, в том или ином виде прорабатывается под застройку жильем, офисами, в программе КРТ, без программы КРТ и т. д.

Участок примыкает к застройке Левела, и собственник как бы намекает, что на 1,6 га можно будет построить башни 70 этажей. А вот тут далеко не факт, потому что подход с плотностью и получением ТЭПов город обозначил сейчас другой.

Балчуг девелопмент согласовали странные белые небоскребы на своем ЗУ «Костомаровский, 3», который ранее купили у MR.

На данный участок было ещё 3 концепции от Кляйна, где в одной концепции было три варианта фасада, но все они, мягко говоря, странненькие. Если текущий белый вариант — ну, допустим, пошли за ТЭПами, пошли в высоту, то как комментировать (1) или зеленое нечто (2) или три варианта одного и того же (3) — неизвестно.

В общем, ждем старта проекта, он может произойти гораздо раньше, чем выйдет в продажу «Центр-инвест» со своим «Костомаровский, 15», где апарты перекинули в жилье и проект «завис» или Стоун продаст свой горемычный офисник на Курской.

Город в очередной раз пытается продать ДК Метростроя, который расположен на ЗУ «Костомаровский, 3 стр 1». Ценник — символические 20 тыс. руб. По ходу, ДК нельзя снести и воткнуть новые офисы или жилье, плюс, судя по другим судебным делам, там нужно срезать надстроенные помещения. Чем-то он примечателен в городе, раз его не сносят, когда многие авангардные здания отправляются под нож. Топ потерь московского авангарда — тут.

Посмотрим, кто смелый, ловкий и умелый, заберет данный тяжелый актив. Пока протокола по поданным заявкам нет.

Вот так будет выглядеть новая офисная доминанта на Белорусской. Если вам казалось, что проект «Славы» довольно монструозный, то сейчас вашему взору предлагают 220-метровую башню BELL по адресу «1-я улица Ямского Поля, 12». Объем, судя по рендерам, хотят сделать довольно легким, но высота говорит сама за себя — эта башня будет некоторое время в локации главной.

Причем явный архитектурный спор будет между 5-й очередью MR-овского проекта Slava и новинкой BELL. Её даже вырезали с рендеров для представления BELL, потому что эта залатанная штуковина высотой всего 110 метров, а BELL в два раза выше.

Вот так Белорусский офисный кластер ушел в высоту. Хотя сейчас в нем реализовано порядочное количество проектов, по нынешним меркам — малоэтажек. AFI2b — 15 этажей, AFI SQUARE — 13-20 этажей, «Белая площадь» — 15 этажей.

Ожидаем, в белорусском кластере ещё появятся офисники: «Грузинский вал, 3»; Frame; «Ходынская, 2»; грузовой двор «Смоленская»; «1-я Ямского Поля, 17».

Вот и появилась более обширная визуализация проекта MR на ЗУ «Серегина, 5–7». Сначала там всплывал только жилой проект с архитектурой от АДМ, но теперь нашлось и для офисного объема — MIND на 33 тыс. кв. м. Ленинградский деловой коридор переварит такую башенку и не заметит, поэтому можно считать успешный кейс микст-юза проекта, где и жилье актуально, и офисники.

По жилью в городе даже мастер-девелопер MR уже 3 круга сделал заходов в город, поэтому довольно удивительно, что они смогли быстро согласовать себе офисы там. А может, это как раз креатив города — поставить в этой локации башню с чешуей или башню-шишку. Любят у нас нынче в архитектуре метафоры на шишки.

Жилая часть стала тоже более интересной. Ранее были 3 башни, которые расширялись с высотой, а теперь все объемы разные. Пиршество разнообразия массинга и архитектурных излишеств.

Начинаем фиксировать новости офисной Москвы от MR. Для тех, кто не в курсе: мастер-девелопер замахнулся на полноценно офисное направление - MR Office. И представили ребята 4 проекта, заявили о портфеле в 25 проектов, где 11 реализованных, 3 на стадии реализации и 11 на разной стадии проектирования. Собственно, что за 4 проекта?

1) BELL - Белорусская, ЗУ "1-й улице Ямского Поля, 12" - о ней наконец-то написали газетные товарищи, хотя о площадке было известно еще при начале строительства «Славы». Там будет 220 метров и ТЭПы - 85 тыс. кв. м.
2) LINK - Рябиновая - перспектива для офисного рынка, факт. Там смогли собрать 75 тыс. кв. м. Говорят, что хотят максимально вложиться в цена/качество и сделать максимальное выгодное предложение для МСПшки
3) JOIS - офисник в составе ЖК, ака в кластере Большого Сити. Две башни на 43 и 14 этажа, ТЭПы - 118 тыс. кв. м.
4) MIND, это проект у метро “Динамо”. ТЭПов - 33 тыс. кв. м.

Подмечаем, что все локации из списка сладкие. Есть еще на карандаше секси площадка в Сити на ЗУ "Шелепихинский, 17" в рамках второй очереди iCity. Оценивая офисный чемодан мастер-девелопера, что-то нам подсказывает, что ребята вывалят в рынок большой объем офисной недвижимости в ближайшее время.

А вот и концепция по Рижскому грузовому двору подъехала. Там вариантов было видано-не видано. А теперь вот такой результат от бюро KAMEN. Архитектурное событие со своеобразным Колизеем и доминантой 240 метров. Однозначно премиум-класс, который мы ждем уже на рынке более 5 лет точно. Ранее были варианты от GAFA, UNK, Сергея Киселева, Nikken Sekkei и непонятно кого. Посмотрим, будут ли рады будущие жители MOD от этих архитектурных изысков.

Грузовые дворы — это пачечное решение, они всё отправляют под нож. Активно наблюдаем за ходом проектирования дворов: Митьково, Рязанская, Смоленская и тд.

Ходил слух, что «РЖД-Недвижимость» переименуется в девелопера под названием «Новая Эра». Но, пока без пруфов.

Национальное кредитное рейтинговое агентство присвоило Глораксу кредитный рейтинг BBB+ со стабильным прогнозом. НКР отмечает сильный бизнес-профиль за счет региональной экспансии, высокой рентабельности, прозрачной структуры собственности и качественного корп управления.

Даже с учетом того факта, что Глоракс пылесосит рынок земли и регулярно запускает новые проекты, девелоперу удается держать умеренный уровень долговой нагрузки с сохранением комфортного уровня ликвидности. Агентство не обошло стороной и полюбившиеся Глораксу проекты КРТ, отметив, что благодаря этому механизму девелопер увеличивает рентабельность.

Глоракс недавно успешно разместил очередные облиги, отличается высокой платежной дисциплиной и публикует МСФО раз в полгода. А присвоение рейтинга BBB+ это прям попутный ветер на пути к желанной публичности девелопера.

Начинаем фиксировать новости офисной Москвы от MR. Офисное недержание, как говорит #третийадмин, дело серьезное, и долго держать в себе - вредно для здоровья. Для тех, кто не в курсе: мастер-девелопер замахнулся на полноценно офисное направление. И тизерить ребята будут 4–5 площадок:

1) Белорусская, з/у на 1-й улице Ямского Поля, 12 - о ней наконец-то написали газетные товарищи, хотя о площадке было известно еще при начале строительства «Славы».
2) Рябиновая - боль для офисного рынка, но как факт. Поляна со скрытиями КРТшками у МКАД, где наблюдаем замес девелопер по льготе.
3) JOIS - офисник в составе ЖК, ака в кластере Большого Сити.

Есть еще слух, что на Серёгина могут воткнуть офисник. ЖК там на третий круг заходил в город по архитектуре, неужели офисную часть удалось согласовать быстрее?

Подмечаем, что из всего списка сладкая локация только в кластере Белорусской, который ширится как не в себя. Есть еще на карандаше секси площадка в Сити на з/у «Шелепихинский, 17» в рамках второй очереди iCity, но по ней движения идут ни шатко ни валко. Оценивая офисный чемодан мастер-девелопера, что-то нам подсказывает, что ребята вывалят в рынок большой объем нарезки - стеснялись, стеснялись мелко тереть, перестали стесняться.

Довольно забавно, что на рынке архитектуры столицы остался ряд зарубежных брендов. Например, никуда не ушел и продолжает использовать название материнской компании российский филиал шведского бюро «Семрен и Монссон». Разве что его начали чаще в пиар-релизах на русском писать, а не на шведском, где ряд букв нельзя найти на клавиатуре с раскладкой латиницей — Semrén & Månsson. Также нравится их позиционирование: «Скандинавский дизайн по российским нормативам».

Так вот, шведская «Вкусно и точка» из Москвы сделало концепцию на ЗУ «Обручева, 31». Архитектура в стиле «Я надену всё лучшее сразу». Разнообразие типов фасадов, формообразования, высотности. Кажется, ТЗ от заказчика могло выглядеть как «сделайте проект, чтобы быстрее в городе согласовать, мне на себес и другие тонкости пофигу».

Отдельно отметим, как без любви размещен объект СКБ на мастер-плане, кажется, что именно из-за такого подхода размещения СКБ город сейчас берет больше на себя стройку СКБ — УВК, чтобы девелоперы не занимались фигней, не впихивали образовательные учреждения в таком формате.

Ранее никаких проектов для ЗУ «Обручева, 31» или потенциального девелопера не всплывало. Но в локации активный девелоперский движ, и то, что всю промзону «Воронцово» в округе метро «Калужская» выпилят вперед ногами, факт. Ожидаем там на одной улице Обручева 6 проектов: «Обручева, 27, корпус 2»; «Обручева, 34»; КРТ «Обручева, 48»; «Обручева, 52, стр. 8»; «Обручева, 52, стр. 3»; «Обручева, 52, стр. 69». Ещё парочка КРТ «Научный, 11А» и «Херсонская, 35» под реновацию. Неизвестно, какие ТЭПы будут на КРТ «Научный, 6», но определенно жилья подкинут ещё.