Мы часто пишем с уровня макро, но сегодня хотим опуститься на микро. Застройщики начинают публиковать отчетность за 2024 год. Уже отчитались ЛСР, Эталон и Пионер. Нам интересно сравнить результаты с макроцифрами и посмотреть, как "выживают" отдельные игроки.

Многие застройщики являются публичными и торгуются на бирже. При этом экспертиза девелоперского бизнеса даже в инвестбанках пока оставляет желать лучшего.

Поводом стал пост Тимофея об акциях ЛСР. Их приравняли к облигациям с фиксированным купоном. Компания снова заплатит 78 руб. дивидендов на акцию (9% от текущей цены 860). Со стороны может показаться, что акционеры компании больше ничего не зарабатывают.

Расскажем, что здесь не так и раскроем наш подход:

1. Цена акции, действительно, колеблется около 800 руб. с 2014 (600-1000), но с учетом реинвестирования дивидендов в эти же акции стоимость вложений выросла бы в 3 раза за 10 лет.

= 12% годовых - выше динамики курса USD и инфляции (+100% или 7-8% в год с 2015)

2. Кроме дивидендов нужно учесть реинвестирование прибыли и рост стоимости самого бизнеса. Ведь цена акции в моменте может быть заниженной. Независимая оценка проектов компании выросла со 135 до 492 млрд руб. - с учетом чистого долга (+73 млрд) рост в 2,5 раза. Итого дивиденды и рост стоимости бизнеса дают около 6х за 10 лет.

= 20% годовых в прошлом.

Оценщик считал проекты ЛСР из ставки дисконтирования ОФЗ+6-10% на собственный капитал, то есть ~25% против 14-16% до 2023 г. Если ставки снизятся, то стоимость проектов и доходность окажутся существенно выше. Здесь могут быть иксы, но в будущем. И они сильно зависят от предпосылок по существующим и будущим проектам.

3. Выручка и EBITDA также выросли в 2,5-3 раза за 10 лет. У девелоперов они могут отражать прошлое (экономику проектов, начатых 2-4 года назад), но в целом подтверждают рост стоимости бизнеса.

Актуальнее смотреть на денежные потоки, долг и остаток денежных средств, включая эскроу. С последним все стабильно - чистый долг ЛСР колеблется около 70 млрд в последние 4 года.

Из отчетности РСБУ ЛСР собрала с дочек 48 и 56 млрд дивидендов в 2023 и 2024 гг. После сведения прочих доходов-расходов денежный поток составил +36 млрд два года подряд, а это, на минуточку, 15% от выручки. Он в меньшей степени пошел на дивиденды, в большей - реинвестирован в рост бизнеса.

= 40% годовых от капитализации акций 89 млрд в моменте.

Покрытие долга по ПФ остатками на эскроу осталось у компании существенно лучше рынка (93% против 77%), при этом отношение распроданности и стройготовности (82%) на среднем уровне. Возможно компания эффективнее использует рассрочки. На 1 января 138 млрд было на счетах эскроу при проданном по данным проектных деклараций на 184 млрд (то есть 25% ещё не дошло до эскроу).

В сравнении с другими у компании быстро растет цена проданного метра жилья (+16% с июня 2024). Частично это связано с изменением структуры - все больше метров продается в Москве.

Короче на выходе имеем крепкого застройщика с потенциалом на иксы. Почему цена стоит на месте?

Отношение инвесторов к акциям девелоперов привязано к продолжительности сверх-жесткой ДКП. Пока ставка остается высокой, а процентные платежи съедают большой кусок прибыли, интереса к бумаге будет мало.

💡Индивидуальным риском ЛСР остается история с выкупом и распределением акций в пользу мажоритарного акционера в прошлом. Она отразила до 20 млрд убытка в капитале в 2022-2023 гг.

Что дальше?

Мутные выкупы решаются программой мотивации. Все большее число менеджеров становятся акционерами и будут заинтересованы в росте стоимости акций. В 2023 9 человек получили акции, в 2024 раскрыто 40 сделок поощрения сотрудников небольшими долями от 3 до 100 тыс акций.

На макро-уровне понемногу появляются проблески. Ставка держится на 21%, смягчение ДКП больше зависит от геополитики. Но снижение инфляции уже привело к сокращению рыночных ставок по кредитам и премий за риск. Этот процесс может продолжиться.

PS. Очень противоречиво отчитался Эталон. Для полной картины нам не хватает независимой оценки проектов. Напишем о нем, как только она выйдет.

@DomusVerus

Самая серьезная проблема в аналитике рынка недвижимости – это не отсутствие знания, а ложное ощущение знания. То есть интуитивно понятная, логично выстроенная, эмоционально близкая идея, которая на самом деле неверна.

Ну, например. Средняя площадь квартиры во введенных многоквартирных домах за 10 лет упала на 10% – с 57 до 51 кв. м. Вроде бы причины очевидны: сначала кризис 2014-2015 гг., а затем двухкратный рост цен на недвижку в 2020-2024 гг. понизили доступность жилья и заставили снижать стоимость лота, вот и сокращается площадь. Шесть квадратных метров при текущей средней стоимости (170 тыс. руб. за кв. м) – это, между прочим, больше 1 млн руб.

Интуитивно? Да. Логично? Да. Соответствует действительности? Нет. По крайней мере, не совсем.

Приведенная выше логика учитывает только циклические факторы рынка и полностью игнорирует структурные (долгосрочные). В то же время снижение средней площади квартиры – это во многом именно структурная история. Сейчас расскажем почему.

1) Средняя площадь квартиры во вводимых многоквартирных домах устойчиво сокращается с 2004 года: в начале нулевых средняя площадь квартиры составляла ~70 кв. м. Основное сокращение происходило в 2004-2016 гг. когда средняя площадь снижалась на 3% ежегодно, а вот в 2017-2023 гг. она оставалась относительно стабильной ~51 кв. м.

2) Снижение средней площади квартиры происходит из-за изменения структуры квартирографии – в начале нулевых до половины всех лотов во вводимых зданиях составляли 3 и 4-комнатные квартиры, а доля «однушек» едва доходила до четверти. В текущем портфеле строительства однушки занимают уже более половины всех лотов.

3) Рост доли однокомнатных квартир совпадает с увеличением доли одиночек в РФ (домохозяйств, состоящих из одного человека). Перепись населения-2020 мы дисконтируем на достоверность данных, но тренд на рост одиночек последние двадцать лет очевиден – по нашим оценкам, их доля выросла с ~20% в начале нулевых до ~35% к 2022 году.

💡Таким образом, нужно в первую очередь говорить не о снижении средней площади квартиры, а о структурном и долгосрочном росте доли «однушек» в портфеле строительства. Этот тренд во многом вызван демографией: люди позже вступают в брак (или не вступают), позже рожают детей (или не рожают), поэтому для проживания им не нужны большие площади.

Помимо этого тренда стоит сказать еще о двух:

1) Жилье за 20 лет стало топ вариантом, куда люди вкладывают свободные деньги. Инвесторы в бетон больше всего любят малогабаритное жилье в крупных городах – там, куда едет более многочисленное поколение 2000-х, которое также в первую очередь предъявляет спрос в виде аренды на однушки и студии.

2) За двадцать лет в девелопменте произошла продуктовая революция – девелоперы оптимизировали продукт, научились уходить от лишних коридоров и малоиспользуемых пространств. Это также повлияло на среднюю площадь квартиры, но в меньшей степени.

В конце стоит сказать, что мы, безусловно, не спорим, что спрос на малогабаритные квартиры всегда выше, поскольку они доступны большему числу людей, а рост популярности студий и небольших квартир в 2010-е частично связан с кризисными 2008 и 2015 гг. Но это циклические факторы, которые в моменте усилили и без того действовавший долгосрочный структурный тренд.

Впрочем, судя по стабильности средней площади квартир в МКД в последние 6-7 лет, этот структурный тренд завершился. Так что переживать, что мы будем жить в "обувных коробках", как некоторые жители Гонконга, не стоит – благо, земли в нашей ув. стране достаточно.

P.S. Время раскрыть очередного кардинала автора канала. Встречайте – Игорь Кузавов, хлебнувший жизнь на буровых установках Русского Севера и Канады, экс вице-президент Банка ДОМ.PФ, а ныне – управляющий директор PE family офиса.

@DomusVerus

Что будет когда все наладится

Все мы знаем, дорогие друзья, что живем в перевернутом мире, в котором ставки по ипотеке составляют 29%, а продажи новостроек не то, чтобы сильно падают, но в последний месяц даже растут (год к году).

А еще мы знаем, как и почему мы здесь оказались, поэтому дискутировать, сетовать и заниматься диванной критикой также не будем. Подумаем вот о чем: экономические законы сродни гравитации - можно с ней локально бороться или ее игнорировать, но она существует уже миллионы лет и все равно возьмет верх.

Сегодня начнем разбираться, что будет, когда ставки в экономике снизятся, а СВО закончится. Мы не знаем, когда это произойдет, может уже этим летом, может через 50 лет, это НЕ вопрос знаний, это ваша индивидуальная ставка, как в казино.

Но мы можем прикинуть на салфетке, как будет выглядеть этот мир, который пришел в чувство после всех дефибриляторов, и в котором снова действует гравитация.

Итак, оценим темпы продаж новостроек, когда все наладится. Ничего страшного, если ошибемся в предпосылках на десяток процентов, цель наша – представить, как ощущается земная твердь.

Что нам потребуется?
▪️Размер ипотечной ставки после «нормализации»
▪️Объем продаж новостроек в ипотеку
▪️Объем продаж за наличку

1️⃣ Ипотечная ставка

Как мы все знаем, ипотечная ставка - это функция всяких там процентных кривых. Если точнее - много лет ипотечная ставка отстояла от доходности 5-летних ОФЗ примерно на 2.5% (график 1), и лишь в последнее время стулья прилипли к потолку, а спред увеличился до 12-14%.

То есть получается, нам нужно знать будущую динамику ключевой ставки - и дело в шляпе. Давайте спросим ЦБ! А нет, они тоже не знают. Придется нам прикинуть или положиться на какие-нибудь адекватные прогнозы.

Тут мы специально сбегали посмотреть все официальные прогнозы, адекватные и неадекватные, поприкидывали между собой, ну и выходит КС 12% на конец 2026 - это лучшее, что мы можем предположить сейчас. Тогда пятилетки будут приносить 11%, а ипотечная ставка будет около 13.5% - good enough. Едем дальше.

2️⃣ Продажи в ипотеку

Как мы писали вот тут - есть такое грубое, но железное правило - снижение ипотечной ставки на 1% увеличивает продажи на 10%.

Второй график как бы симафорит нам - рынок живет за счет семейки. Но рост продаж в ипотеку правильно считать от «рыночной ипотеки».

Наше грубое правило дает нам кратный рост продаж по рыночной ипотеке до 20 тыс. штук в месяц. Для сравнения сейчас по семейке продается 25 тыс.

Останется ли в нашем сценарии семейная ипотека? Да, но спрос на нее упадет при уменьшении разницы в ставках, плюс, логично, чтобы она стала скорее мерой поддержки демографии. Поэтому предположим, что ввиду изменения требований ее выдачи уполовинятся - с 25 тыс. штук до 10-15 тыс. штук.

3️⃣ Продажи за наличку

Осталось понять, сколько будет продаваться за наличку. Сейчас это около 10 тыс. в месяц - четверть всех продаж, и вдвое больше, чем в среднем с 2020 года. Но мы далеки от мысли, что все это реально продажи за наличку. Скорее всего большая часть из этого - рассрочки.

Что будет с рассрочками? Они устремятся к своим историческим средним, то есть располовинятся, а другая их половина исчезнет, точнее превратится в ипотечные сделки.

Что на выходе. Каким будет наш новый мир? Хорош он или плох?
20 тыс. шт. (рыночная ипотека)
12,5 тыс. шт. (семейка)
5 тыс. шт. (наличка)
1.5 тыс. шт. (всякая мелочь)
_____
Всего 39 тыс. в среднем в месяц. Примерно столько, сколько выходит сейчас, с той лишь разницей, что эти продажи не придется натягивать рассрочками и другими схемками. Объемы небольшие - взрывного спроса и повторения 2023, увы, ждать не стоит.

Совмещая это с тем, что мы писали тут и тут, получается так:
▪️Краткосрочно (год-два) мы ждем хорошие продажи за счет нормализации ситуации с лимитами по семейке и большой разницы с рыночной ставкой
▪️Супер-долгосрочно все тоже выглядит неплохо за счет роста количества 20-летних в предстоящие годы
▪️А вот на горизонте пары-тройки лет все не так сладко, новых Эверестов не предвидится, и, как говорит ЦБ, впереди мягкая посадка.

@DomusVerus

Искушенный зритель нашего real-estate-porn наверняка задался вопросом - как долго придётся наблюдать жесткие кадры доминирования притоков ОСЗ над эскроу? Коэффициент покрытия долга уже свалился до 75%, и вряд ли тут можно ждать резкого отскока.

Наш коллектив смотрит на рынок с обоснованным оптимизмом, поэтому полагаем, что в скором времени он поправится. И вот почему:

1️⃣ В долгосрочном периоде объем спроса на недвижку зависит от структурных факторов. И здесь все весьма позитивно - главным структурным фактором спроса на жилье является демография, а с точки зрения демографии спрос на жилье драйвят молодые люди 20+ лет. Именно они являются источником "чистого" прироста спроса на жилье. Где-то до 2035 года эта когорта будет только расти - спасибо буму рождаемости нулевых.

2️⃣ На короткой дистанции объем нового предложения (запусков) зависит не от спроса в моменте, а от того, в какой момент времени выгоднее это предложение выводить. Текущая картина - результат высоких запусков прошлого года. Застройщики старались запустить уже начатые проекты в стройку, чтобы открыть продажи и снизить ставку по займам. В результате запуски побили рекорд, несмотря на снижение спроса. И судя январю-февралю 2025, запустили уже все, что хотели - выводы новых проектов сократились на 23% г/г.

В ближайшее время разработка новых проектов будет обходиться дорого, поэтому многие из них будут отложены в ящик до лучших времен.

Что делать с теми, что уже запустили? По ним-то долг будет расти. Таки придется снижать цены, чтобы повысить продажи?

Нет. Принцип тот же - значение имеет распределение спроса во времени. Уже в этом году спрос понемногу начнет восстанавливаться, а в следующем году снижение ставки даст новый толчок к росту. Продать через год может быть выгоднее, поэтому снижать цены, чтобы продать все здесь и сейчас, смысла не имеет.

В сухом остатке имеем следующее:

▪️Краткосрочно большой объем запусков сместили на прошлый год, а реализовывать новые в моменте не очень выгодно, лучше подождать. Так что к концу года ждем сокращения портфеля стройки до 100-110 млн кв.м.

▪️По уже запущенным проектам спешить тоже нет смысла. Форсировать продажи или стройку=недозаработать в будущем. Правда, по этой же причине покупателям какое-то время придется наблюдать, как сдвигаются сроки сдачи их квартир.

▪️На горизонте ближайших 10 лет ситуация со спросом будет улучшаться - молодых людей, которым нужна крыша над головой, становится больше. А значит, и предложение будет расти.

А на совсем стратегических сроках эстафетную палочку перехватит реновация. В 2030-х - 2040-х годах подойдут к концу сроки службы большого объема старых панелек. В 2040-х портфель изношенного жилья будет пополняться на 13.5 млн кв. м каждый год - больше 10% от текущего объема портфеля стройки.

Ну и миграцию никто не отменял - перспективные регионы будут оттягивать на себя население и спрос, под него тоже нужно строить новое жилье.

Мы строили-строили, и наконец построили нам еще строить и строить.

@DomusVerus

Нашу бабушку и там, и тут показывают. Переживают и интересуются ее здоровьем. Пора ее проведать. Посмотрим, как идут дела с продажами.

Недавно появилась новость о банкротстве нескольких мелких застройщиков, которую с посылом «кажется, началось!» понесли по сети. Конечно то, что они даже не привлекали средства населения, а долгов у них было на какие-то 10-40 млн рублей, уже мало кого интересует.

Но у нас тут судьба рынка решается, а не какого-то планктона, так что давайте смотреть шире.

Итак. 2024 год. Продажи падают на 20%, и, дабы спасти бабушку, застройщики достают дефибрилятор в виде рассрочек. Используют их активно, но не сказать, что злоупотребляют (хотя есть и исключения, о которых мы упоминали): к концу года через рассрочки проходило около четверти продаж.

▪️Во втором полугодии они помогли выйти на стабильные 2 млн кв. м. продаж в месяц. Правда за это время накопилось уже больше 1 трлн руб., которые просто не дошли до счетов эскроу. Метры продали, а вот деньги за них еще не поступили.

▪️В этом году бабушке может стать еще хуже. Пока ставка не начнет снижаться, вряд ли получится продавать сильно больше 2 млн метров в месяц. Доля продаж в рассрочку будет оставаться высокой - будем активно использовать дефибрилятор. И вот тут начинает проявляться паника.

А что будет дальше? Не посыпется ли вся эта хлипкая система?

В обвал рынка мы не верим. Рассрочки держат его на плаву. Массового расторжения договоров, которыми пугают рынок, не происходит. Это единичные случаи - их доля не превышает 1,5%. Так что к моменту ввода деньги до эскроу дойдут в полном объеме даже с высокой долей рассрочек.

Тем, кто переживает, что застройщики слишком увлекутся лечением бабушки рассрочками. Коллеги, не забывайте, что за каждым шагом застройщика следят банки, контролируют все продажи и финмодель в целом. Они не очень-то заинтересованы в повальном использовании рассрочек – как раз потому, что до эскроу они доходят не сразу. Сильно заигравшихся застройщиков банки будут тормозить или просить донести своих денег.

Какое-то время будет непросто, придется потерпеть, но ближе к концу года проявится эффект от лечения:

▪️Постепенно реализуются ипотечные послабления, о которых писали тут, а во второй половине года начнется плавное снижение ставки. Это придаст импульс выдачам семейки и толкнет продажи к более приемлемым 2,5 млн кв. м/мес. Как бы ни хоронили рынок коллеги из Треугольного метра, спрос никуда не делся - заявки на семейку бьют рекорды, а её еще и расширить хотят на семьи с 1 ребенком. Потенциальный объем заемщиков тогда увеличится в два раза: с 7 до 15 млн семей, а спрос улетит в космос.

▪️Портфель строительства будет сокращаться по инерции: в прошлом году старались запустить уже начатые проекты как можно быстрее, поэтому на этот год планов меньше. В январе-феврале уже видим снижение запусков на 23% г/г. Спрос и предложение уравновесятся (как бы маятник не качнулся в обратную сторону).

▪️В 2026 году по мере снижения ставки начнут высвобождаться сбережения (куда их деть, как не в бетон), а в один прекрасный день окажется, что и по рыночной ипотеке платеж перестал быть неподъемным для обычного человека.

Так что бабушка жива. Еще и нас с вами переживет.

P.S. Очередной порцией оптимизма в этот раз делился наш третий автор - Артемий Колосов. Экономист, взращённый в филиале ФРС стенах ЦБ РФ, и на своем опыте знающий его внутреннюю кухню.

@DomusVerus

Заметка про семейную ипотеку вызвала смешанную реакцию. В телеграм-каналах сетовали на излишний оптимизм, а несколько человек с гусарской усмешкой предложили «в следующий раз написать, что деньги с депозитов хлынут рекой и все будет как в том мультике про золотую антилопу».

Плюс тут еще и Сбер выкатил «шокирующую» цифру и заявил, что процентного дохода по вкладам за год хватит, чтобы выкупить весь объем непроданного жилья.

Что ж, повод заглянуть в карманы сограждан более чем подходящий. Тем более, что в столицах уже 60% сделок совершаются за кэш – карманы явно не пусты.

Но обо всем по порядку.

1) Сколько денег у населения на вкладах?

Для начала разберемся, что происходило последние годы. В конце 2020 г. на вкладах россиян в банках лежало ~33 трлн руб. В 2021-2022 гг. вклады росли медленно и к концу 2022-го едва дотягивали до 37 трлн, сокращаясь в реальном выражении из-за инфляции.

Но повышение КС и рост доходов развернули тренд. Если в 2018-2020 гг. в реальном выражении вклады росли на 5% г/г, а в 2021-2022 гг. сокращались на те же 5%, то в 2023-2024 гг. темпы роста разогнались до 13%! Объем вкладов достиг 57 трлн, а к концу 2025 г., по нашим оценкам, превысит 67 трлн.

Итого +35 трлн за пять лет – больше, чем Х2 – впечатляет.

2) Правда ли, что процентов за год хватит на все жилье?

Большую часть прироста депозитов в 2024-2025 гг. обеспечивает высокая ключевая ставка – в 2024 г. граждане заработали около 6 трлн в виде процентов, а в этом году заработают еще 10 трлн сверху.

Достаточно ли этого, чтобы скупить все жилье? В стране сейчас 78 млн непроданных метров. Чтобы приобрести весь этот объем нужно ~14,5 трлн руб. (при средней цене 188 тыс. по ПД). Так что нет, ув. зеленый банк, процентов за год на все жилье не хватит, но за два года должно хватить.

3) На что действительно можно рассчитывать?

Деньги на вкладах распределены неравномерно. По данным АСВ:
1️⃣ более 95% вкладчиков хранят на счетах до 1 млн руб.
2️⃣ 4% – от 1 до 5 млн
3️⃣ 0,3% – от 5 до 20 млн
4️⃣ остальные >20 млн

В категории 1️⃣+2️⃣ лежит 60% денег (34 трлн), но вряд ли они сильно помогут рынку недвижимости – использовать их будут разве что как ПВ по ипотеке при низких ставках. В категориях 3️⃣+4️⃣ оставшиеся 40% денег (23 трлн).

Категории 3️⃣+4️⃣ показали наибольший прирост по сумме и числу вкладчиков (>40% г/г). Вот эти деньги потенциально могут потечь на рынок недвижимости.

Эти средства рассматриваются как сбережения и останутся на депозитах, пока ставки не снизятся в район 10-15%, а потом можно ожидать перетока их части в другие формы сбережений. Жилье – одна из таких форм.

Несмотря на критику инвестиций в «бетон», они остаются популярными. По свежему опросу Финуслуг (маркетплейс от Мосбиржи), половина вкладчиков может направить доход с депозитов на инвестиции. В недвижимость готовы вложить 21% вкладчиков (это больше, чем желающих инвестировать в облигации и ПИФы).

В этом году на вкладах от 5 млн руб. население заработает порядка 4,5 трлн процентов. Если хотя бы 1/5 этой суммы пойдет в недвижку, то это ~1 трлн руб. в год, что эквивалентно 5 млн кв. м жилья или 20% всех продаж по ДДУ в 2024 г. Неплохо.

4) Когда и где ожидать «золотую антилопу»?

Половина всех вкладов (>28 трлн) сосредоточена в Москве, МО и СПб, еще 12 трлн – в регионах с миллионниками. Очевидно, что эти люди не будут покупать жилье в Пензе. Дополнительный спрос скорее сосредоточится в премиальном сегменте столиц, Сочи и Крыма, а также в инвестиционных квартирах малой площади в крупных городах.

Часть депозитных средств уже перетекает в недвижимость (судя по росту сделок за кэш и рассрочки), но основной приток произойдет после снижения КС в район 10-15% (скорее в 2026 г.). При таких ставках и депозиты станут менее интересными, и рыночная ипотека оживится, что обеспечит двойной импульс для роста рынка.

Так что, простите, пессимисты, и в этот раз поводов для грусти не нашлось.

P.S. Кстати, про каминаут. Еще один автор канала – Виктор Тунёв, один из самых известных экономических блогеров в РФ и создатель @truevalue – уже оценивал распределение по активам.

@DomusVerus

​​А теперь, собственно, про рынок ипотеки.

Вообще ситуация с ипотекой развивается крайне интересным образом. Много лет потребовалось народу, чтобы научиться брать жилье в кредит. В 2011 году было выдано 450 тыс. кредитов, а в 2019 - уже 1.3 млн. К 2021 году процесс хорошо ускорился - выдали аж 1.9 млн, а в 2023 перешагнули планку в 2 млн кредитов. И тут дернули стопкран: ключ повысили до 21%, льготную ипотеку свернули, семейную – урезали, лимиты зажали; банки ужесточили требования, взвинтили ставки до 30% и вернули комиссии за выдачи.

Хаос, кровь, мясо. Выдача падает на 36% г/г, рыночная ипотека вообще скукоживается вдвое. И это мы еще продолжаем тормозить - в 2025 году скорость выдача снизится процентов на 20. Пассажиры бегают и кричат, что все пропало.

Коллеги, сохраняем оптимизм, топливо в запасе еще есть. Сейчас расскажем, почему ипотеку рано списывать со счетов:

1️⃣ В сегменте льготной ипотеки навели порядок с лимитами - не придется каждые две недели тормозить выдачи в поисках денег. Вдобавок, банкам повысили надбавку по выдаче льготных кредитов.

2️⃣ ЦБ снизил макронадбавки по ипотеке с LTV 70-80% и ПДН <70%. На русский это означает, что заемщику с низкой долговой нагрузкой будут охотнее одобрять ипотеку.

3️⃣ Все еще рассчитываем на снижение ставки ближе к концу года. Пока ждём осторожно, но последние новости из Эр-Рияда говорят, что сценарий может реализоваться быстрее.

4️⃣ Наконец, к середине года ждем новостей по внедрению национального НКЛ. Эта штука должна высвободить ликвидность для банков, а те, в свою очередь, смягчат условия выдачи кредитов и вернут ставки на привычный уровень "ключ +(2-4) пп" (сейчас накидывают 7-8 пп)

В совокупности это даст рынку возможность восстановиться до 300-350 млрд руб. выдач в месяц при прочих равных.

А вот на "прочих равных" остановимся поподробнее. Есть основания полагать, что выдачи семейной ипотеки в этом году могут хорошо рвануть:

▪️Во-первых, с конца января число заявок на семейку, принятых банками, выросло до 45-50 тыс. шт. в неделю. Примерно столько же заявок поступало в ажиотажные месяцы 2023 года и в мае-июне 2024 - а ведь тогда под критерии семейки подходило в 1,5 раза больше семей. Сейчас этот поток сдерживается банками - доля отказов выросла с 40% в 2П23 до 60%. Когда описанные выше п.1-4 начнут приносить эффект, увидим мощный прирост в выдачах семейки.

▪️Во-вторых, несмотря на то, что критерии получателей семейной ипотеки ужесточили, под нее все еще попадают 7 млн семей (именно семей, а ведь право получить семейку имеют оба родителя), из них лишь 1,3 млн ее уже оформили. Потенциал рынка огромен, и решение проблем с выдачами может стать триггером к росту спроса.

В общем, массовых распродаж с такими вводными мы бы не ждали😉

@DomusVerus

​​Так, с ценами вроде разобрались.

Дальше по плану важнейший фактор, от которого обычно зависит вообще весь рынок недвижимости – ипотека. Но перед тем, как мы туда погрузимся, давайте остановимся на минутку.

Пол-года назад, пока нас не было в эфире, завершилась льготная ипотека. Сейчас пыль осела и перед тем, как мы двинемся вперед, маааалюсенький вопросик.

Льготная ипотека – это было хорошо или плохо?

По этому вопросу было сорвано много глоток, поэтому, размышляя об этом, мы не теоретизировали. Мы сделали как никто еще не делал – написали научную статью в «Вопросах экономики», для которой создали кучу моделей и изучили опыт субсидирования в мире. Вряд ли в нашей аудитории есть те самые трое гиков, которые эту статью дочитали, поэтому переводим на человеческий прямо здесь.

1️⃣ Ключевой вопрос, от которого все зависит: вот не было бы льготной ипотеки, сколько кредитов на новостройки было бы выдано в любом случае на рыночных условиях?

Ответ неудобный. 60-80% объемов (1.6-2.2 млн шт.) были бы выданы и без льготных программ из-за благоприятных макро-факторов. И лишь 20-40% – дополнительные кредиты, возникшие из-за льготки. Польза от этих 20-40% была максимальна в периоды высоких ставок (например 2П 2023–2024 гг.) и минимальна в периоды экономического равновесия.

2️⃣ А правда ли, что цены на новостройки улетели в космос только из-за льготной ипотеки и утянули на буксире цены на вторичку?

Нет, не правда. С 2020 г. цены на вторичное жилье выросли на 60%, ИПЦ и цены производителей стройматериалов – на 40%+, номинальные зарплаты – на 75%, строительная себестоимость (по ЕИСЖС) – на 100%+.

Цены на жилье в реальном выражении (с коррекцией на ИПЦ) в 2020–2023 гг. выросли в большинстве стран: в США – на 27%, в Португалии – на 37%, в Хорватии – на 26%. Это из-за постковидного восстановления экономики и структурного роста спроса на жилье после пандемии. Так что и без льготки рост цен был бы сильным.

3️⃣ И что, разрыв в ценах первичного и вторичного жилья тоже не по вине льготки?

Нет, как раз по ее вине. Разница в ценах одинаковой квартиры на первичке и вторичке должна определяться дисконтированной суммой переплаты процентов за фактический срок погашения кредита. При рыночной ставке по ипотеке 20% и ставке по льготному кредиту 6% «справедливая» разница в ценах выше 40%.

4️⃣ А была ли вообще какая-то польза от льготной ипотеки?

Конечно. Льготная ипотека поддержала строительную отрасль в период ее перехода на эскроу. Рост маржинальности строительства и высокий спрос помогли застройщикам пройти кризисы 2020 и 2022 гг., стимулировали строительство нового жилья (в том числе там, где раньше оно не строилось) и позволяли улучшать качество продукта. Никто не хочет возвращаться к тому, что строилось в нулевых годах.

💡В общем, результирующий вектор таков: массовые льготные программы по большей части несут вред для экономики. Да, были кризисные периоды, когда выжить без этих программ было сложно, но окно льготки было гораздо шире.

Такие периоды войдут в историю, как время, когда людям с подтвержденным доходом выдавали квартиры, нужно было просто прийти и записаться. Спустя несколько лет ипотечные платежи обесценила повышенная инфляция, а вот цены на новостройки продолжили расти и сейчас платежи по ипотеке с лихвой перекрываются арендными потоками. Надеюсь, наши читатели успели.

🫣 Кстати, писал эту статью соавтор этого канала. Познакомьтесь (тут галантный поклон одной головой), Григорий Жирнов, научный сотрудник лаборатории макроструктурного моделирования НИУ ВШЭ, автор камерного канала @helicoptermacro, частый гость РБК, автор колонок в Ведомостях, Forbes и так далее.

@DomusVerus

​​Около года назад авторам канала посчастливилось оказаться в компании крутейших аналитиков недвижимости – застройщиков, авторов известных тг-каналов, аналитиков крупнейших банков, брокеров, агентств. Возможно, тот клевый ресерч по недвижке, который вы когда-то переслали коллеге, был от кого-то из них.

Дело было в начале 2024 года. Ажиотаж остался позади, ключ держался на 16%, а вялый бубнеж "ну сколько можно, пора уже понижать" еще только начинался.

Мы задали коллегам элегантный вопрос: какой рост цен вы ждете в 2024 году? Большинство ответили, что ждут роста не более, чем на 5%.

А как получилось в итоге?

▪️За 2024 цены выросли на 9.3% - на уровне инфляции (9.5%). При этом инфляция во 2П24 ускорилась, а вот темпы роста цен на жилье снизились.

▪️Мы продолжаем считать соотношение регионов с падающей и растущей ценой одним из лучших momentum-индикаторов. Так вот, в середине года рынок всерьез решил падать (в 30% регионов было снижение), но потом как-то отлегло. Сейчас лишь 7 регионов из 74 - падающие, это около 10%.

▪️В крупных городах, за редким исключением (Москва, МО и Красноярск), картина такая: в «менее популярных» рост выше рынка, а в «более популярных» - ниже.

Мы находимся в худших условиях, чем предполагали. Доступная ипотека вспоминается в одном ряду с упущенными 20 годами и одноклассницей, которая выскочила за бизнесмена. А цены выросли лучше, чем ожидало большинство аналитиков!

Что это значит?

1️⃣ Аналитики закономерно закладывали умеренный рост цен. Ставка высокая, льготку прикрывают, как будет дальше - неясно. И тут появляются рассрочки. Лечить они не лечат, но головную боль на время снимают. Исторически чемпионами по схематозу были СПБиЛО и МиМО. Это и объясняет +15.9% в Москве и +11.3 в СПБ - оба выше рынка.

2️⃣ Несмотря на проблемы с лимитами, допкомиссии и ограничения от банков, цены продолжают расти. Это, конечно, не рост предыдущих лет, но зато стабильный.

3️⃣ Ключевым фактором роста цен в «менее популярных» городах остаются выплаты, связанные с СВО. Где-то выше в ленте мы писали, что повышение доходов драйвит спрос на жилье ничуть не хуже льготки, ведь повышается доступность (соотношение платежа и дохода). Да, платеж сильно вырос, но и доходы росли. Плюс, при таких доходах можно и за наличку взять.

Что нас ждет?

Многое зависит от того, когда и как закончится СВО, ну и от того, как поступит ЦБ со ставкой и рассрочками.

▪️Мы осторожно предполагаем, что объем рассрочек будет снижаться. Это будет давить на цены.

▪️СВО-выплаты, когда завершится конфликт, тоже начнут сокращаться, но постепенно, и резко на спрос не повлияют. Давить на цены будет, но не сильно.

▪️А еще полагаем, что конец этого года обозначится началом цикла снижения ставки - это высвобождение больших сбережений, лежащих сейчас на депозитах. Исторически в РФ мы очень любим сберегать в бетоне. Это то, что может цены подтянуть.

Ну а пока что остаёмся в скучном лагере 0-5%.

А перед сообществом аналитиков мы снимаем шляпу, почти треть правильно предсказали рост цен на 5-10% в 2024 - это много в текущих условиях. Именно поэтому стоит пойти и спросить их про 2025. О результатах - сообщим.

Кстати, наш опрос показал, что в 2025 читатель ждет роста цен в пределах 5%, хотя мнения сильно разделились. Ну что же, через год сравним, у кого тверже экспертиза - профессионалов рынка или наших читателей.

@DomusVerus

Середина февраля - самое время подвести запоздалые итоги 2024-го года.

Спрашиваете почему не в январе? Потому что декабрьский ажиотаж спал, есть данные на начало года, и, как говорил старик Баффет, отлив показал, кто плавал голым.

Итак, пока дружная редакция была в творческом отпуске, мир недвижимости непоправимо изменился:

1️⃣ Льготную ипотеку прикрыли, семейную урезали, а рыночные ставки улетели аж на 30%. Это примерно как наступить на шланг с кислородом любимой бабушке - у нее точно должны увеличиться глаза.
За год количество ипотечных кредитов на новостройки упало на 30%, а в ноябре-декабре - на 60% г/г. Это наша бабушка посинела.

2️⃣ Продажи упали на 20%, но находчивые застройщики расчехлили дефибриллятор. Слово года на рынке недвижимости – рассрочки. Их доля в продажах существенно возросла, отдельные смельчаки заключают в рассрочку до 70% сделок. Жива ли на самом деле бабушка, если 70% дней в году использует дефибриллятор - вопрос открытый, и очень интересный.

3️⃣ Бумаги застройщиков на этом фоне торговались так, будто наследство любимой родственницы несли в антикварный магазин. Это можно понять: у внучка кредиты, и целая семья голодных ртов. То есть, высокая долговая нагрузка и фиксированные расходы у застройщиков съедают немалую долю прибыли.

Уже не первый месяц нас заваливают вопросами - что будет и куда пойдет рынок?
Отвечаем. Либо вверх (мы сейчас оттолкнемся от дна), либо вниз (потому что рецепт ЦБ «высокая ключевая ставка плюс терпение» добьет любую жизнь).

Шутка конечно, у нас есть ответы получше. Но, как и везде, жизнь богата и есть нюансы.

Перед тем, как начать, давайте уладим несколько формальностей:

▪️ Авторы по-прежнему планируют глубоко погружаться в цифры. Математические модели будут считаться, графики строиться, инфографика поститься. Никакого хрустального шара, только твердые цифры и наука.

▪️ Мы писали практически каждый день. Говорят, многовато. Говорят, много непрочитанных скапливалось. Хорошо, можем и по-другому. Будем вооружать вас знаниями с помощью двух-трех постов в неделю, не более.

▪️ Не, ну и без щепотки юмора, конечно, никуда.

В конце концов, кто такие «дружная редакция», «авторы» и «мы»? Сбросим все маски и расскажем в ближайших выпусках.

Но обо всем по порядку…