“А сколько я буду зарабатывать на апартаментах?”

Хотите разобраться, как устроена эта ниша отельной индустрии - вам на вебинар.

Друзья, 23 апреля в 14:00 (Мск) я расскажу,
как управлять апарт-отелями так, чтобы зарабатывали все: инвесторы, застройщики и управляющие.

В программе:
— честно про доходность,
— на чём “сыпятся” комплексы,
— как застройщикам не испортить бизнес на старте,
— и что агентам нужно знать, чтобы продавать уверенно.

Модератором вебинара будет Илья Коноплев, основатель Russian Wellness Hub и маркетолог в индустриях фитнеса, курортов и отдыха.

Вместе с Ильей мы разберем самые главные вопросы, связанные с развитием сегмента апарт-отелей, возможностями и нюансами.

Вебинар пройдет в прямом эфире в этом канале про апарт-отели: https://t.me/transparentapart

23 апреля с 14.00 до 15.30 МСК.

Зарегистрироваться и получить напоминалку можно в чат-боте ADAMAND RESORT тут: https://t.me/AdamandResortBot

Телефон оставлять не надо 😊, напоминания придут в этот же чат бот.

Это не про теорию. Это — как оно работает на практике.

✨ Я не астроном, но виноват, что звёзды не видны из окна
(из цикла "Дневник уставшего инвестора")

Пишет гость. Вежливо, но с болью:

«Здравствуйте. В целом всё нормально, но…
Звёзд из окна не видно. Это не то, что я ожидал.
Могу ли я рассчитывать на компенсацию?»

Я перечитал. Потом ещё раз.
Я хотел ответить:

«Я позвоню в NASA, подниму звёзды повыше».

Но вместо этого просто молчал. Минут семь.
Потому что это был третий гость за неделю, который разочаровался в космосе и выбрал меня виноватым.

Я покупал апартаменты, чтобы быть ближе к пассивному доходу.
А оказался ближе к небу. Всё время смотрел в него и спрашивал:

«Господи, за что мне всё это?»

До этого были другие претензии:
— Слишком тихо.
— Слишком шумно.
— Слишком мягкая подушка.
— Слишком квадратное зеркало.

Один гость попросил скидку, потому что «простыня пахнет, как будто ей уже было одиноко».

Я не знаю, что это значит.
Но я дважды менял простыню.
И один раз — терапевта.

Потом была прачка.
Точнее, не было прачки.

Я вызвал её через такси.
Прачка потерялась.
Таксист уехал.
Гость вышел из номера — увидел меня с простынями в руках и сказал:

«А вы тут главный?»

Я посмотрел ему в глаза.
И вдруг понял:
Нет. Я не главный.
Я просто человек, который решил, что он superbusinessman и справится без профессионального управления.

Не справился. Отдал в руки отельного оператора.
Потому что не хочу больше быть ответственным за звёзды.
И за прачку.
И за эмоциональное состояние гостей после бокала сухого.

Сейчас всё стабильно.
Гости довольны.
Доход идёт.
А я больше не гуглю «как быть, если клиент в депрессии из-за штор».

Звёзды не обязаны быть видны из окна.
Но ваш покой как инвестора — обязан.

P.S. история вымышленная, но близкая к реальным историям

«Как устроен бизнес апарт-отелей и что важно знать инвестору»

4 апреля совместно с Максимом Фирсовым (специалистом по недвижимости на полуострове Крым) провели интервью-вебинар.

Ниже основные вопросы вебинара и мои ответы👇🏽

---
Максим: Что такое апартаменты и как работает управляющая компания?

Антон: Апартаменты — это коммерческая недвижимость, предназначенная для сдачи в аренду. Это отель, разделённый на отдельные помещения с разными собственниками, но с единой управляющей компанией. Такая компания централизованно сдает номера, оказывает гостиничный сервис и обеспечивает пассивный доход собственникам. Без управляющей компании апарт-отель теряет инвестиционную привлекательность.

---

Максим: Как выбрать апартаменты с хорошей управляющей компанией?

Антон: Важно, чтобы управляющая компания была определена заранее, лучше — ещё на этапе концепции проекта.

Должен быть хотя бы рамочный договор с понятными условиями и расчётами. Если застройщик говорит, что "выбирает из пяти топовых компаний", скорее всего, это не соответствует действительности.

---

Максим: Какие бывают тарифы у управляющих компаний?

Антон: Всё зависит от объекта. Например, в Монтевиль (Сочи) у нас 80% от чистой прибыли получают собственники, 20% — управляющая компания.
В Бланк Хилл (Красная Поляна) — 60% от валовой выручки собственникам, 40% — управляющей компании, но все расходы мы берём на себя.

Есть на рынке и обратные примеры, где 75% забирает управляющая компания😁 — такие проекты, конечно, неинтересны инвесторам.

---

Максим: Сколько можно зарабатывать на апартаментах?

Антон: Буду приводить примеры из нашей практики.

В Монтевиль собственники зарабатывали от 700 тыс. рублей в первый год (за полгода) до 2 млн рублей в третий год. В Бланк Хилл, где недвижимость дороже, доход за 2024 год составил от 1,7 млн до 3 млн рублей в зависимости от площади апартамента.

---

Максим: Помогает ли известный бренд управляющей компании?

Антон: Бренд помогает продавать девелоперу (отделу продаж), но не всегда приносит доход инвестору. Важно наличие у отельного оператора кейсов именно в апарт-отелях с множеством собственников. У крупных операторов средний доход на номер — 500-600 тыс. рублей в год, что не всегда оправдывает высокую стоимость входа.

---

Максим: Можно ли эффективно сдавать в аренду жилые квартиры?

Антон: Сейчас законодательство ужесточилось. Без классификации нельзя размещать объявления на онлайн-платформах. Управляющим компаниям неинтересно работать с жилыми квартирами — это другая модель, больше подходит для долгосрочной аренды.

---

Максим: На что вы обращаете внимание при выборе объекта в управление?

Антон: Первое — обещания, которые уже даны инвесторам. Если они завышены, мы готовы обсуждать это с инвесторами либо отказываемся. Также важно наличие технических помещений: прачечная, комнаты для персонала, ресепшн. Без этого операционные расходы растут, а доходность падает. И это лишь малый список для примера.

---

Максим: Что важно знать о договорах с управляющей компанией?

Антон: Есть три формы: агентский договор, договор аренды и доверительное управление. Мы используем аренду — она выгоднее по налогам. Важно прописать условия расторжения: у нас — досрочное расторжение арендодателем (собственником) возможно с уведомлением за 6 месяцев. Это нужно, чтобы мы могли выполнить обязательства перед гостями. Также мы подписываем договоры на 11 месяцев с автоматическим продлением.

---

Максим: Есть ли обязательства по минимальной загрузке?

Антон: Нет, таких обязательств нет. Но управляющая компания заинтересована в загрузке, так как получает процент от прибыли. Если дохода нет, не зарабатывает никто.

---

Максим: Планируете ли вы заходить в Крым?

Антон: Да, мы уже были в Ялте, ведём переговоры. Крым напоминает Сочи до Олимпиады — большой потенциал, но пока у рынка нет понимания необходимости качественно оказывать сервис и важности управляющих компаний. Мы хотим показать результат, а не просто повесить вывеску.

Основные выводы в первом комментарии к этой публикации👇🏽

Сергей Данильченко - Оракул, в мире гостиничных цифр.
Сегодня на MITT Сергей говорит о прогнозах основных показателей разных регионов.
Цифры наше всё💪🏽👍🏽

Когда рынок переворачивается с ног на голову - самое время становиться профессионалом.

Если ты новичок в каком-либо деле - у тебя появилась возможность стать профессионалом на новом изменившемся рынке.

Правила, по которым работали лидеры рынка «вчера», больше не работают сегодня. Незашоренные новички приходят с новыми подходами и становятся профессионалами.
#мысливслух@transparentapart

… Компанию мы учредили за год до запуска отеля, но работа над ее созданием началась еще за год до этого. То есть, когда мы принимали первого гостя, нашему пути к этому моменту было уже два года.

И все же мы постоянно задавали себе один и тот же вопрос: “Когда мы будем на 100% готовы к запуску отеля?”

Дата снова и снова отодвигалась. Нам казалось, что идеальный момент все еще впереди. Пока однажды мы не поняли – идеальной готовности не существует. Можно продолжать дорабатывать бесконечно, но если не поставить четкую точку, то мы так и останемся в процессе подготовки. Тогда мы решили: 4 июня 2022 года – день открытия.

-> Продолжение истории тут - «Открытие первого отеля»