Лучшее предложение, которое было в этом чате под малый бизнес оффлайн!

6 абсолютно плоских соток прямо напротив самой пафосной платной школы в городе (сад+примария+секундария). Принято считать, что мамы, которые отвозят своих детей в школу, два раза за день в одной одежде не приезжают 😁

Чего им не хватает? Конечно возможности выпить хороший и дорогой кофе и поболтать с подружками в ожидании детей.

Что предлагаю я:
- построение совместного бизнеса с инвестициями с вашей стороны
- полное административное сопровождение: получение всех разрешений, строительный надзор, бухгалтерия, администрация бизнес-процессов
- возможна опция последующей продажи бизнеса под ключ, либо управление.

Концепт: кофейня с десертами + печь с пиццей под часы забора детей из школы

Вложения: 120.000 участок, строительство, закупка оборудования

Дополнительно: сам район достаточно дорогой и в нём нет общепита в пешей доступности

Консультации @allakatala

Я получаю много запросов на дома под флиппинг - но к сожалению, подобных объектов практически нет на рынке. Поэтому принесла вам максимально близкое - недострой.

📍 Alihuen Alto
- участок 880м2
- 150м2 построенных, по словам автора завершенных на 70%
- есть возможность разделить на 2 дуплекса, каждый с 2 спальнями
🏦 140.000 долларов

Больше фотографий смогу сделать по запросу

Написала небольшую статью про возврат залога за квартиру. Хочется отметить отдельно, что большинство собственников адекватные и без проблем возвращают залог, но случаев невозврата тоже немало. Среди моих знакомых - суммы от 300 до 20000 долларов и безрезультатные обращения к адвокатам

После опроса про аренду в Аргентине, наша читательница из Патагонии Алла, которая сама профессионально занимается недвигой и авторша одноименного канала, не смогла молчать и поделилась с нами лайфхаками о том, как увеличить шансы на возврат депозита при аренде.

Специально для читателей "Рандома" #СтыдныеВопросы :

"Привет! Я Алла из Сан Мартин де Лос Андес, маленького городка в Патагонии. Я работаю в местном агентстве недвижимости. Также мы с семьей сами сменили с десяток арендных квартир, и пару раз мне тоже не хотели возвращать залог, так что я на практике знаю, о чем пишу. Эти лайфхаки можно разделить на 2 раздела: документальные и практические. Начнем с документальных.

Наверно, самое классное, что мы делаем для клиентов - по большинству контрактов мы храним депозит на счету агентства, а не отдаем владельцу. Отличный вариант, когда вы доверяете агентству! Но, к сожалению, маловероятный в условиях столицы. Поэтому первое - читайте внимательно договор. Если нужен перевод - ChatGpt уверенно выигрывает у гугла.

Если у вас договор на 3-6 месяцев - попросите отдельно указать, что вам не нужно красить стены: по умолчанию фраза «вернуть квартиру в том же" (да-да, безупречном 😄) виде в аргентинском культурном коде читается как «покрасить стены». Для контрактов на год и более вариантов нет, придется красить. С другой стороны, в том же культурном коде фраза «покрасить стены» подразумевает эпизодически повозить валиком в один слой, с чем один взрослый человек справляется за несколько часов. Если этого не сделать, недобросовестный собственник может потребовать перекраски стен по тем ценам, которые придумает сам, и скорее всего при пересчете квадратных метров на площадь квартиры выйдет сумма, примерно равная залогу. По трехлетним контрактам у собственников вообще не особо принято возвращать залог.

Следующий важный пункт в договоре: срок возврата депозита. Если он не указан, собственник может возвращать депозит до 60 дней. В глубоко порядочном мире это время нужно для того, чтобы получить квитанции и произвести окончательный расчет. В реальном мире собственники используют его, чтобы пропасть с радаров. Не знаю ни одного случая по опыту знакомых и чатов, когда депозит бы возвращали два месяца и потом вернули. Застраховаться от такой ситуации можно, прописав в договоре дату возврата депозита. Если коммуналка включена в стоимость - это самый простой вариант, возвращение в момент сдачи квартиры. Если нет, то можно прописать, что в дату окончания контракта возвращается, например, сумма залога за вычетом суммы платежей за прошлый месяц +20%.

Теперь перейдем к практической части... 👇👇👇 (см. комментарии)

СРОЧНАЯ АРЕНДА

- квартира с 1 спальней, центр
- без животных
- 700.000 песо + коммуналка, комиссия, контракт на год
- нужна гарантия (вопрос решаемый)
- без мебели (как на фото)

Уйдет очень быстро, кто заинтересован пишите срочно @allakatala

Выше я рассказывала о сделке, которая сорвалась из-за того, что покупатель вложился в крипту. Год назад я уже публиковала этот объект, но тогда цена была сильно выше и на рынке были более интересные предложения. А сейчас это реальный вариант вложить деньги и получить дом бесплатно! Рассказываю.

В продаже большой участок с 2 домами, большим и маленьким. Дома хорошие, с нормальной инженеркой, нестандартной для Аргентины.

Есть утвержденный проект разделения этого участка на 5: 2 участка с домами, 3 пустых.

Цена продажи 300.000, с торгом отдаст за 280.000.

Пустые участки можно продать по 50.000 минимум, с маленьким домом - за 150,000. Это прагматичный прогноз.

Таким образом, можно отбить все затраты, в том числе комиссии и нотариуса, и получить большой дом бесплатно.

Это действительно то, что называется oportunidad!

Больше информации в лс @allakatala

Жить и сдавать - классный вариант рядом с центром и с видом на озеро!

Два дома расположены на одном участке в моем любимом баррио Altos del Sol. Это хороший старый район, и найти здесь что-то новое в продаже достаточно сложно.

Участок площадью 7 соток расположен примерно в 200м от асфальта в шикарном патагонском лесу. Оба дома имеют по 3 спальни. Единственное, к чему можно придраться - крутая лестница во втором доме.

В бюджете до 500.000 это самый крутой вариант в следующих форматах:

- жить и сдавать
- близко к центру

Если рассматривать только инвестиционный интерес, вариант покупки готового дома в Chapelco golf будет более высокодоходной

Объект по ссылке:

https://casa.mercadolibre.com.ar/MLA-2032291114-venta-2-casas-san-martin-de-los-andes-_JM

Абсолютно новый дом с двумя спальнями на берегу реки с форелью! в 2 минутах от Ruta 40 в районе аэропорта.

Аренда/продажа

В реке водится огромная форель!

Цена продажи 790.000, аренда 3.000 в месяц, контракт на 6 месяцев.

Криптомонета LIBRA, и как из-за нее сорвалось две сделки.

Наверно все, кто так или иначе связаны с Аргентиной, в курсе криптоскандала, связанного с Милеем. В некоторых ру-пабликах бытует мнение том, что происшествие не затронуло физических лиц, дескать это был меджусобочкик криптоакул. Эта сфера находится вне моей компетенции и комментировать происходящее я не буду. Но поделюсь одной историей, которая произошла с нашими клиентами.

Макси (имя изменено) продавал свой участок с двумя домами на нем потому что развелся с женой. Дети 4 и 22 лет живут по 2 недели с отцом и 2 недели с матерью, поэтому средства с продажи тоже делятся пополам.

У меня Макси смотрел дом с 3 спальнями в аренду. При просмотре бросалось в глаза, что он акцентирует внимание на том, что не хочет ничего покупать потому что есть в жизни вещи поинтереснее, на которых можно заработать. При этом работа администратором в отеле вряд ли покрывает аренду такого дома. Расспрашивать о том, во что он хочет инвестировать, я конечно не стала по этическим соображениям. Платить Макси хотел за год вперед - это порядка 10% от общей суммы сделки и 20% от его доли. На его удачу, коммунальщики повредили газовую трубу рядом с домом и хозяйка отказалась сдавать его пока не найдется утечка. Перезжать Макси хотел в день подписания эскритуры у нотариуса. В результате он нашел компромиссный дом в аренду за меньшую сумму на 3 месяца.

И тут я снова вижу дом, который продавала Макси, опубликованным! Оказалось, что между залогом и эскритурой покупатель решил немного подзаработать и купил либру на всю сумму. Поэтому на сделку ему оказалось выходить просто не с чем.

Итоговые потери кроме крипты:

Покупатель 20.000 usd залог
Продавец 3 месяца аренды + комиссия. И что-то мне подсказывает, что Макси после этой истории пересмотрит свою инвестиционную стратегию в сторону более стабильных активов.

А среди ваших знакомых есть те, кто пострадал от либры?

Специально для моих дорогих подписчиков мы с @NikolayUvarovArchitect подготовили крутую коллабу!

Неважно, в какой части Аргентины вы планируете строиться - важно, чтобы ваш дом был качественным и уютным ❤️

Что предлагает Николай:

✅ Проектирование всех разделов на всех стадиях
✅ Строительство под ключ
✅ Широкий спектр объектов:
🔸 Индивидуальные жилые дома
🔸 Коттеджные посёлки (barrios cerrados)
🔸 Многоквартирные дома
🔸 Гостиницы
🔸 Коммерческие объекты
🔸 Винодельни
🔸 Реконструкция объектов
🔸 Инвестиционные проекты
🔸 Дизайн интерьера
✅ Помощь в подборе земельного участка

Бонусы для моих подписчиков по др промокоду BONUS2025:

💥 Скидка 25% на проект
💥 МАКЕТ ВАШЕГО ДОМА, НАПЕЧАТАННЫЙ НА 3Д ПРИНТЕРЕ!

Архитектурный телеграм канал 👇
https://t.me/UvarovArchitects

Сегодня смотрели с клиентами красивый дом для аренды 😍 Такие дома обычно уходят с первого просмотра - впрочем, как и в этот раз.

Дом расположен в моем любимом баррио Altos Del Sol очень близко с центром города. Дом не новый, но сделан с прекрасным вкусом и на века, отопление - деревянные теплые полы.

Предварительно снова будет доступен для аренды зимой по цене 3800usd плюс комиссия, коммуналка и садовник. Есть опция арендовать с подогреваемым бассейном и/или яхтой в комплекте.

Предложение по аренде, дом с 3 спальнями!

- теплый и ухоженный, вся мебель и техника
- 5 минут на машине от центра, есть общественный транспорт
- 2 полных санузла
- 2000 долларов в месяц, контракт от трех месяцев,
- дополнительно: коммуналка, комиссия агенства

Решила подвести небольшую статистику по объектам, опубликованным за год - показать динамику рынка. Здесь конечно хочу отметить, что объекты надо разделить на те, где у продавцов стояла цель продать, и где объекты были выставлены на авось, плюс покажу динамику цен по непроданным объектам - я называю это отрицательными скидками 😁

Начнем с простого -
El Remanso. За год застройщик продал более 50 участков, из них 10 - при моем участии. Если в прошлом году можно было выхватить вторичку ниже рынка от инвесторов первой очереди, то сейчас уже таких аттракционов щедрости нет.

Баррио Las Marias del Valle - один из не самых удачных вариантов. Стартовая цена 25.000 в прошлом году и
53.000 в этом.

Valle Chapelco - рабоче-крестянская долина с участками по 2 сотки в среднем. 12000 без газа и 15000 с газом год назад и 25000 и 30000 сейчас соотвественно.

Участки без коммуникаций в Калеуче - 10000 с видом на горы и 20000 на озеро сейчас превратились в 20000 и 30000.

По предложениям от частных лиц:

Баррио Los Robles - из 4 участков, бывших в продаже за год, два проданы мной в течение месяца после публикации, еще два - в течение 2 и 4 месяцев (по последнему владелец несколько раз менял цену, отсюда и задержка). Два дома в котловане были проданы в течение 2 месяцев, один из них - в этом чате.

Квартиры в уже построенных Vivero год назад продавались от 90.000 за студию, сейчас 130.000 в котловане (10 из 21 квартир уже проданы) и есть одна студия за 130.000 в перепродаже вторички.

Квартиры Nest, по которому я уже год вздыхаю тк пока не могу вывести достаточную для покупки сумму в кеш - продано 25% (что соотвествует маркетинговой стратегии застройщика тк цели продать дёшево в котловане не стояло), прирост цены от 30%

Дом с кабаньей - продан с небольшим торгом, через неделю подписание эскритуры

Треш-рубрика - продано всё

Студия за 98.000 - торг до 95.000 - продана за 6 месяцев

Из больших участков, которые гектарами, пока не продано ничего, на 6 га у водопада есть несколько серьезно настроенных клиентов, но здесь кто первый даст аванс - тот его и заберет.

Некоторые из домов, выставленных на продажу, перешли в аренду - опять же, цели именно продать у владельцев не было, а доход с аренды вполне устраивает.

Квартиру, которую мы снимали год, еще не купили, несмотря на адекватную цену - 125.000 за 3 спальни, при этом сдавать тоже перестали. Основных проблем у этого объекта две - качество строительства и то, что он не подходит под туристическую аренду. Соседнюю квартиру, которая была выставленая за 150.000, перевыставлили за 250.000.

Очень красивый дом за 2.000.000 долларов купила инвестиционная компания из Бельгии практически сразу же, а вот дом на берегу озера Меликина все еще в продаже - объект действительно интересный, но сложный в продаже - в поселке по идейным соображениям нет электричества, но это отличная инвестиция: в течение 2 лет Меликину соединят асфальтом с рутой 40 и это увеличит зимнюю загруженность ввиду стратегического нахождения между двух горнолыжных курортов

За 2024 год конверсия по этому чату составила
10%, что действительно много. Я благодарю за доверие своих читателей и надеюсь, что 2025 год станет для всех нас еще более продуктивным!

P.S. Если вас интересует анализ объекта, которого нет в списке выше - оставляйте ссылку в комментариях и я его сделаю

Сейчас расскажу кулстори о том, как мы смотрели полгода назад один дом. Дом не был самоцелью - хотела показать зону одной семье, которая выбирала дом, плюс были родители, но и цена была достаточно заманушной - если не ошибаюсь, 24.000, из которых можно было внести половину и вторую половину отдать рассрочкой. Несмотря на отсутствие коммуникаций (район новый, еще не подвели) сдать такой дом можно долларов за 300-400, ну или как дачу использовать.

Показывал его нам сын мартишеро одного агенства. Он уже чувствовал себя опытным риелтором, потому что за неделю до этого мы с его папой помогли ему заключить первую сделку. Ехать до туда из центра полчаса, и ключи он забыл 🙈

Снаружи дом выглядел очень даже ничего для своей двадцатки. Но ехать сюда второй раз не хотелось, так что мой муж решил аккуратно открыть окно и залезть внутрь. Но стоило ему взяться за раму, как дом пошатнулся. Вагонка в полдюйма, которой обшит дом, выполняет функцию не только декоративную, но и несущую. Может конечно там где-то внутри есть какие-то бруски, но им явно одиноко и нелегко. Теплоизоляция - это для слабаков, особенно когда можно поставить по центру бочку. Про пароизоляцию молчу, и еще в дождь явно понадобятся беруши. В общем тот вариант, когда проще обоссать и поджечь купить пустой участок.

К чему я вспомнила про этот экспириенс? А к тому, что я снова увидела этот дом в продаже, но теперь уже за 50.000. Вот так люди Х2 даже на неликвиде делают 😁

Сегодня у нас рубрика «такого не покажут ни в одной имобилярии». Продается без агенства, но могу взять на аудит для реально заинтересованных. Не инвестиционный вариант, это под ремонт и для жить здесь и сейчас, не завися от аренды. Может быть неплохим вариантом при стесненных обстоятельствах, особенно если руки на месте и есть силы и время приводить дом в порядок.

➕ центр, вид, цена, может хорошо сдаваться помесячно
➖ нет подъезда на машине, нет земли, не подойдет для посуточной аренды, нет инвест перспектив.

Аргентинцы используют такие объекты для того, чтобы встать на ноги, подкопить/построить и жить долго и счастливо, чего и я всем желаю.

Личные консультации @allakatala

По низу рынка: что можно купить в кредит в районе 100.000 долларов

Ипотека быстрыми шагами идет по стране, и спрос объектов, подходящих под ипотечные кредиты, очень растет. Есть несколько причин, почему таких объектов мало:

- традиционное занижение цены в эскритуре (а неотделимые улучшения аргентинцы еще не придумали 🤪)

- непорядок с документами

- нежелание продавцов связываться с ипотекой и особенно получать оплату в песо.

Поэтому пока количество желающих сильно превышает количество объектов, а самые интересные продаются только за кеш.

Вчера смотрели небольшой домик в ph (типо дуплекса) в центре города - бюджетный вариант для небольшой семьи. Прекрасное местоположение, отсутсвие экспенсас, прошлый владелец поменял всю сантехнику и проводку. Домик не занюханный, с небольшим бюджетом можно сделать очень уютным. Лестница не скрипит и без места для удара головой. Есть патио. Местоположение

https://maps.app.goo.gl/21ReQVjMsJukpQvx5?g_st=com.google.maps.preview.copy

Цена 112.000 долларов, небольшой торг

Аренда, контракт до 4 месяцев

Квартира с 1 спальней, самый центр, улица San Martin, 1100usd + экспенсас и коммуналка, комиссия 10%

Дом в Alihien Alto, 2 спальни, аренда от 3 месяцев до года, с мебелью, 1100usd в месяц с включенной коммуналкой. Срочное предложение, уйдет очень быстро!

Супер рассрочка по Виверо на стадии котлована!

Акция: студия с мебелью по цене базовой

Первоначальный взнос: 25000 долларов

30 квот по 4,000,000 песо

Сдача: 18 месяцев

Локация:

https://maps.app.goo.gl/Ed74ENNnAGTVRuy67?g_st=com.google.maps.preview.copy


- можно купить полностью удаленно
- можно купить без налогового мера

Последние 2 квартиры по этой акции, студия и 2 спальни

КВАРТИРА В ЦЕНТРЕ В АРЕНДУ ПОМЕСЯЧНО (извините, именно так, большими буквами, потому что долго не было ничего вообще) 1375 долларов с включенной коммуналкой. Контракт от 2 до 8 месяцев!

✔️ хорошее расположение на тихой улице
✔️ две спальни, две ванных комнаты
✔️ оплата помесячно плюс депозит, комиссия 10%
✔️ парковка
✔️ есть несколько доступных домов, можно заселиться хорошей компанией

Недостатки: нет стиралки, веду переговоры по использованию прачечной комплекса; много лестниц. На с учетом того, что это единственный доступный вариант в центре - выбирать особо не из чего

Спустя год поисков я нашла ее - земля под глемпинг в длительную аренду!

Таких объектов очень мало, и расходятся они обычно через своих. Стоимость аренды обговаривается индивидуально (к сожалению, я даже примерно не скажу)

Данные:
Участок 20га
Строение 150м2
Срок аренды 10 лет
Цена на продажу 950.000usd
Что можно сделать: кемпинг, глемпинг, агритуризмо
Коммуникации: вода на участке, возможность подвести свет
Местоположение: трасса на самый популярный в округе погран переход Paso Tromen, лес араукарий, вулкан Ланин и озеро Тромен

Контакт для заинтересованных @allakatala