Свежая статистика от управляющей компании нашего партнера-застройщика

% гостей из разных регионов за 1 квартал 2025

• из Австралии - 24%

• из Юго-Восточной Азии (Китай, Индия) - 22%

• Западная Европа - 19%

• Северная и Южная Америка - 15%

• Другие страны - 20%

Канал про инвестиции Бали

В комплексе Y Way Boutique Hotel в данный момент, доступно для бронирования 2 юнита

И это отличное предложение для тех, кто не хочет ждать долго - комплекс сдается уже этим летом, получение первой прибыли уже в этом году 💰

1 юнит 57,69 кв.м на 2м этаже
Вид на океан и рисовые поля
Стоимость $159.000

2 юнит 68,89 кв.м на 4 жилом этаже
Вид на вулканы, рисовые поля и океан
Стоимость $199.000

Первый платеж 35%, далее рассрочка

Система распределения прибыли между инвесторами пулом, включая доход от коммерческих помещений комплекса

• рассрочка
• управляющая компания
• удаленная сделка
• минимум забот и пассивный доход

Посмотреть и узнать подробности ✉️@Marya_Rumyantseva

А фрихолд есть?

Вопрос о фрихолде в топе самых часто задаваемых вопросов клиентов

🔖 В нашем, российском понимании, именно права собственности - как титул без ограничений – в Индонезии не существует

Здесь фрихолдом называют либо более длинный лизхолд, либо схему с оформлением через юрлицо, либо схему с оформлением на индонезийца – номинала

Самая распространенная форма приобретения это лизхолд - долгосрочная аренда на 25-30 лет с продлением еще на 30 лет

Канал про инвестиции Бали

Апартаменты в Чангу в новом комплексе в 1800 метрах до океана

Комплекс с большой территорией для отдыха, СПА, бассейном на крыше, каскадными водопадами, фитнес-зоной под открытым небом и беговой дорожкой, простирающаяся по всей территории комплекса, общей протяженностью 425 метров

Окончание строительства в 4м квартале 2026 года

🔗 локация

Юниты стартуют от $154 900 при полной оплате и $164 900 в рассрочку за 43 кв.метра

Доходность такого лота от 14% (от посуточной аренды), окупаемость 5-7 лет

🔗 3D модель

Для получения более подробной информации напишите мне @Marya_Rumyantseva

Купить и сразу получать пассивный доход

Заключительный лот в построенном комплексе, готовый к сдаче за $180.000

• с мебелью, двумя спальнями, частным бассейном, садом и парковкой

• с видом на рисовое поле из главной спальни

Камерный комплекс из 5 таунхаусов в 12 минутах от пляжа Переренан

и 7 минутах до Бату Болонг - главная улица Чангу

• ссылка на локацию

Параметры

Первый этаж: гостиная + кухня + гостевой туалет

Второй этаж: 2 спальни с собственными ванными комнатами + гостевая

Частный сад с бассейном площадью 12 кв.м. Парковка для 3 байка. Своя скважина

Соседние юниты сдаются сейчас помесячно за $1.700, между заездами посуточно сдаются. Так комиссия УК меньше, платы AirBNB нет, гости платят за электричество

Лизхолд 29 лет + приоритетное право продления до 23.11.2052 года

Занимается всем управляющая компания

Связь @Marya_Rumyantseva

Сколько реально зарабатывают на недвижимости Бали?

Бали — это не только отдых, но и актив для инвесторов. Разбираем цифры: доходность, рост цен и куда выгодно вкладываться


Рост рынка

• в 2024 году объем индонезийского рынка недвижимости составил $65 млрд

• к 2030 прогнозируется рост до $90+ млрд

Цены на недвижимость

За последние 5 лет стоимость вилл на Бали увеличивается на 10–20% в год. В премиальных районах — еще быстрее

На фоне других курортов ЮВА, Бали предлагает доступный вход и высокий потенциал роста

Доходность инвестиций

Средняя доходность аренды 10–15% годовых в валюте. Это на сегодня меньше, чем банковские вклады в РФ, но вложения не обесцениваются из-за инфляции.
Плюс, рост цен позволяет зарабатывать 20–30% на перепродаже

Арендный рынок

Туристы, цифровые кочевники и экспаты создают стабильный спрос на аренду

Заполняемость качественных вилл 80–90% в сезон, а премиальные объекты могут приносить $5 000 в месяц

Какой тип недвижимости выбрать?

• Виллы у пляжа → краткосрочная аренда, высокая маржинальность

• Апартаменты в Чангу и Семиньяке → долгосрочная аренда для цифровых кочевников

• Земля в развивающихся районах → рост капитала и строительство под перепродажу

Для подбора объекта напишите @Marya_Rumyantseva

Видео о ходе строительства вилл в квартале Феншуй резиденции Ардхана

По этой ссылке подробная финмодель 2-бедрум виллы

Как и другие наши предложения, это готовый арендный бизнес под ключ + здесь управляющая компания использует динамическое ценообразование (повышение / понижение цены в зависимости от текущей нагрузки / сезона и пр.)

Чтобы выбрать лот напишите мне @Marya_Rumyantseva

Три фактора при поиске инвестиционной недвижимости на Бали

▪️Локация: близость к аэропорту, к пляжу, тусовочным местам

▪️Назначение земли: розовая земля – без ограничений подходит для посуточной сдачи, жёлтая земля – дополнительно нужна лицензия

▪️Приобретение у девелопера, где услуги управляющей компании уже включены по умолчанию

Самая выгодная стратегия – покупка на пресейле или старте продаж и перепродажа через 7-10 лет

Таким образом, на росте стоимости и аренде, объект окупается трижды и ему ещё не требуется реновация. Плюс остаток срока лизхолда еще приличный, что важно при перепродаже

Мы предлагаем преимущественно такие объекты, пишите @Marya_Rumyantseva

Канал про инвестиции Бали

Лот недели: апартамент Luxe

• 68 кв метров
• 4 этаж
• $199 000
• вид на океан

Y-WAY - бутик отель на 26 номеров расположен у океана, в живописном районе Seseh - перспективной локации Бали

Небольшой номерной фонд явлется гарантом для инвесторов отсутствия внутренней конкуренции при перепродаже или сдаче в аренду

Условия приобретения

• депозит $2 000 на 2 недели (возвратный)

• после подписания договора вносится аванс 35%

• рассрочка без % до конца строительства. Запуск комплекса в 3м квартале 2025

Здесь действует пул система (rental pool): схема распределения фактической прибыли от аренды между инвесторами. В доход инвестора включается прибыль и от коммерческих помещений комплекса тоже (распределяется в долях на всех инвесторов)

*при срыве сроков строительства застройщик выплачивает компенсацию

Для получения поле подробной информации и выбора юнита пишите @Marya_Rumyantseva

Стабильный доход от аренды с минимальным входом, от $130 000

Старт продаж • Букит, Меласти

📈 Ожидаемая доходность

Виллы
• ROI per Year 13-15%
• ROI-7 Year с учётом продажи 19,5%

Апарты
• ROI от 9,5% до 21,5%
• ROI-7 Year с учётом продажи от 16% до 19,5%

🏠 Доступен 21 объект

— Виллы 3 лота
— Апарты корпус B
→ 10 однокомнатных
→ 3 двухкомнатных
→ 2 студии
— Апарты корпус A
→ 6 двухкомнатные
→ 28 студий

🔁Площади от 36 м² до 100 м²
- виллы 92 м²
- апарты от 36 м² до 100 м²

Преимущества

• долгий лизхолд 35+25 лет

• есть управляющая компания, выплаты инвесторам раз в квартал

• 35% первый взнос, рассрочка 0% до 18 месяцев

• гарантированная застройщиком доходность 6% на три года с момента сдачи комплекса

Надежный застройщик, с 9-летним опытом:
— Построено 6 комплексов
— 54 виллы в управлении по всему острову
— 86% средняя заполняемость вилл

Для консультации и подбора объекта пишите ✉️@Marya_Rumyantseva

Стабильный доход от аренды с минимальном входом - апарты от $130 000
Букит, Меласти

📈 Ожидаемая доходность
— ROI per Year 13-15% на виллы
— ROI-7Year с учётом продажи 19,5%

— ROI на апарты от 9,5% до 21,5%
— ROI-7Year на апарты с учётом продажи от 16% до 19,5%

💵 Стоимость объектов от 130 000 $

🏠 Доступен 21 объект
— Виллы 3 штуки
— Апарты корпус B
→ 10 однокомнатных
→ 3 двухкомнатных
→ 2 студии
— Апарты корпус A
→ 6 двухкомнатные
→ 28 студий

🔁Площади от 36 м² до 100 м²
— Для вилл 92 м²
— Для апартов от 36 м² до 100 м²

🖋 Готовность: 1й кв. 2024г. для вилл и апартов
🖋 Лизхолд: 35+25 лет
🖋 Наличие УК: есть, выплаты инвесторам раз в квартал
🖋 Оплата: 35% первый взнос, рассрочка 0% до 18 месяцев
🖋 Гарантированная застройщиком доходность: 6% на три года с момента сдачи комплекса

Надежный застройщик, с 9-летним опытом:
— Построено 6 комплексов
— 54 виллы в управлении по всему острову
— 86% средняя заполняемость вилл

Юниты с управлением под ключ

Для связи пишите @Marya_Rumyantseva

Подписывайтесь чтобы не пропустить

Расчет доходности номера в квартале Boutique Hotel (Букит, Унганасан)

Сейчас в началии 4 лота 25-30м2 за 90.000$ с видами на океан / джунгли / статую Гаруда

расходы на коммунальные услуги рассчитаны исходя из общего количества юнитов, без учеты квадратуры отдельно взятого номера, будут пересчитаны к моменту сдачи объекта в эксплуатацию

в комментарий приложу ссылку на 3д тур

Для выбора и бронирования лота пишите @Marya_Rumyantseva

Резиденция Ардхана с собственной инфраструктурой отеля 5* на территории, в 10 минутах от пляжа Меласти (Букит, Унгасан)

Комплекс находится на склоне и спроектирован каскадом с оформлением крыш в японском стиле, что позволяет наслаждаться видом джунглей из каждого номера

Здесь строятся виллы и бутик-отель, разделенные на 3 разных квартала

Виллы почти готовы, на некоторых уже приступили к монтажу мебели, и высадке зелени 🌴

Окончание строительства в III квартале 2025г.

▪️все виллы террасированы = красивый вид из каждой виллы

▪️персональный бассейн в каждой с качественной фильтрацией воды

▪️рабочее пространство в каждой спальне

▪️парковочные места для каждой виллы

▪️меблировка и техника под ключ

Из интересного в наличии:

• вилла 48 кв.м. за $179.000

• номер с ocean view 30 кв.м. за $110. 000

Симбиоз концепции и локации делает и номера и виллы перспективными в доходности, средняя окупаемость и там и там 6-7 лет

Сумма брони $2 000, есть беспроцентная рассрочка

Для выбора и бронирования лота пишите @Marya_Rumyantseva

Сатори на Нуса Дуа солд аут - все лоты забронированы

Но мы знаем, что бронь это ещё не сделка, поэтому формируем лист ожидания

Напишите мне @Marya_Rumyantseva "сатори + бюджет" и наши менеджеры будут сообщать когда лоты будут выходить в продажу

Также ждем в ближайшее время 2 новых проекта в топовых локациях. Самые интересные лоты раскупаются до официального старта продаж, на них большой отложенный спрос

Чтобы успеть на закрытые продажи новых проектов, также лучше заранее обозначить запрос

Когда мы говорим о покупке, фактически речь идёт о долгосрочной аренде Leasehold (лизхолд)

Иностранец не может владеть (в собственности как мы привыкли) землей в Индонезии по закону 
 
Самая популярная форма оформления - долгосрочная аренда с правами внесения изменений в договор, сдачи в аренду и передачи прав (продажи фактически). Срок как правило составляет 25 лет (бывает и 20 и 30)
 
Именно этот факт делает недвижимость на Бали относительно дешёвой по сравнению с другими направлениями. Вложения окупаются за 5-6 лет и далее инвестор получает пассивный доход до конца истечения срока лизхолда
 
Продление лизхолда после истечения срока также возможно - для этого нужно при покупке проверить / учесть в договоре пункт о преимущественном праве продления на новый срок. При продлении лизхолда его стоимость обычно рассчитывается по средней рыночной на момент продления. Бывает еще привязка к стоимости золота
 
Сделки (права) регистрируются у нотариуса, он проводит Due Diligence (проверяет документы, уплату налогов) и выдаёт сертификат на землю, который является подтверждением владения
 
Оформить сделку можно онлайн и также, удаленно, передать в управление недвижимость (самому сдавать без создания юридического лица нельзя по закону).
Стоимость услуг управляющей компании составляет 15-25% от стоимости бронирований

Канал про инвестиционную недвижимость Бали

Виллы в Tumbak Bayuh

• вид со стороны бассейна на рисовые поля

• участок находится на возвышенности и остаётся сухим

• со второго этажа видно океан

Цены от $180.000

Такую виллу можно сдавать за $130 в сутки

Средняя годовая заполяемость в этом районе 75%

Общая годовая выручка около $35.000

Операционные расходы, включая налоги, около $9.000 в год

Годовой доход от $26.000

Осталось 5 таких вилл

Пишите для консультации и выбора юнита ✉️ @Marya_Rumyantseva

Большой пост, не формат канала, о проверке земли: зонирование, где и как проверить, какие документы / сертификаты должны быть у застройщика - по ссылке

Еще один старт продаж в премиальной локации - Нуса Дуа

Это одна из лучших локаций, 5 минут до пляжа пешком и есть прогулочные дорожки вдоль побережья (это большая редкость для Бали)


Прайс и условия

• Апарты выйдут в продажу в середине февраля, заявки уже принимаем

• Цены планируются от $180.000

Лизхолд 32+30 лет, гарантированное продление по кадастровой стоимости

I квартал 2027 г.- окончание строительства

Оплата: бронь $2000, второй платеж 25% и 10% оплачивается каждый квартал до окончания сроков строительства, последний платеж 5%

Доходность

Гарантированная договором доходность от 8% на 3 года с момента сдачи комплекса

Планируемая арендная годовая доходность около 17%

🔗 Вот здесь подробный расчет доходности (зависит от размера юнита)

Узнать подробности, забронировать юнит ✉️@Marya_Rumyantseva

Стабильный доход от аренды с минимальном входом - апарты от $120.000

Комплекс апартаментов на Буките, Меласти

Новый комплекс, сейчас начало стройки
Окончание строительства: 1 квартал 2026 года (16 месяцев с начала строительства по контракту)

• 30 лет leasehold, при этом срок начинается после завершения строительства

• гарантированное продление еще на 25 лет

Оплата

Сейчас, на этапе предпродаж первый взнос $10,000, а на оставшуюся сумму оформляется рассрочка

*7 из 12 апартаментов уже проданы, с видом на океан остался 1 юнит

Строит этот объект холдинг, где и стройка, и управление и даже производство мебели внутри

Сочетание локации и менеджмента (управления) в данном случае - залог хорошей инвестиции

Пишите мне для консультаций и выбора объекта @Marya_Rumyantseva

Пишем пост и долго жмем на синюю стрелку ➡️

Ключевые показатели недвижимости Бали для инвестора

1. Туристический поток

Круглогодичный сезон с температурой 30-32°C

Даже в низкий сезон (1-3 месяца) заполняемость жилья держится на уровне 70-80%

2. Порог входа и срок окупаемости

Старт от $100.000 (юниты полностью укомплектованы мебелью и техникой)

Окупаемость инвестиций (ROI): от 12%

Срок окупаемости 5-7 лет

3. Доходность в год

16-19% — один из самых высоких показателей в мире на сегодня

Высокий спрос обусловлен недорогой жизнью на острове, круглогодичным туризмом и ограниченным предложением жилья

4. Перепродажа

Ограниченность земли в популярных районах (90% уже застроено) приводит к стабильному росту цен. С момента начала строительства до завершения объект вырастает в цене на 30-40%

5. Налоги

VAT (НДС): 11%
Нотариальный сбор при продаже: 1%
Налог на доход от аренды: 10%

Подобрать вариант для инвестиции ✉️ @Marya_Rumyantseva

#обзор_проекта

Эксклюзивный пресейл в Satori Nusa Dua Resort с гарантированной доходностью на 3 года

Нуса Дуа является премиальной локацией на Бали

Преимущества

• Меблировка и бытовая техника под ключ

• долгий лизхолд 32+30, гарантированное продление по кадастровой стоимости

• "розовая" земля (зона, на которой разрешено и строить и сдавать построенное в аренду)

Расположение

• 2 минуты Теннисного корта
• 5 минут до пляжа пешком
• 3-5 минут до пляжей без волн (Саванган, Гегер, Нуса дуа)
• 10 минут до Храма пяти религий
• 10 минут до водопада Waterblow
• 10 минут до торгового центра Bali Collection

Старт продаж апартаментов в феврале-марте, заявки уже принимаем

Доходность на примере апарта за 180 тысяч будет около 15% - это арендная в год + рост стоимости объекта

Также застройщик здесь гарантирует договором 8% на 3 года с момента сдачи комплекса

Забронировать апарт @Marya_Rumyantseva

25 января на Бали был арестован Андре Фрей, основатель девелоперской компании PARQ Development

Речь идет о проекте PARQ Ubud и незаконном изменении ВРИ сельскохозяйственных угодий - это нарушение Закона № 22 от 2019 г. «Об устойчивых системах возделывания сельскохозяйственных культур»

Проще говоря, они затронули зеленую зону

А сейчас, в связи с перестановками в правительстве, у девелоперов идут проверки

Не хочется относится к этому, как к рядовой ситуации, но, когда долго работаешь на рынке недвижимости, понимаешь, что государственная машина во всех странах работает одинаково

Из примеров, близких к нам:

• Новые Вешки, Мытищинский район: снесли новый пятиэтажный дом, суд постановил, что он незаконно построен на дачном участке (людей просто выгнали прямо перед сносом)

• Барвиха - по мнению Генпрокуратуры, в 2001 году общество «Кантри-про» присвоило 99 гектаров федеральной собственности, принадлежащих санаторию «Барвиха». Были суды, к счастью, на заседании в декабре 2024 г. суд оставил недвижимость собственникам

• В Ленинском районе МО - 14 (!!) деревень - происходит ужасное - прямо сейчас жители получают уведомления из прокуратуры о выселении из домов (незаконный перевод сельхоз земли в ИЖС). По информации Комитета лесного хозяйства, в 2017 году участки были выведены из гослесфонда по решению Видновского суда. Рослесхоз и администрация Ленинского округа с 2021 года (с 2022 — массово) возвращает участки в гослесфонд

• В Домодедово по решению суда изъяли из незаконного владения участок в водоохранной зоне и прибрежной защитной полосе реки Злодейки

• В Сочи порядка 11 тыс участков в Сочи находятся сейчас в перечне незаконно выведенных из федеральных рекреационных земель - всё, получается, подлежит сносу, ну, когда на этих землях строились многоквартирные дома (это не один год происходило) местной власти, почему-то, ничего не замечали

Поэтому важная часть оценки проекта перед приобретением – проверка назначения, категории земли, и разрешения на строительство

В любой стране