«Не сдерживайте эмоции!» - сказали они…
Но мы, пожалуй, добавим 😏

- Обнимайте людей, если скучали… А ещё крепче обнимите договор аренды, пока он не убежал к конкуренту.
- Целуйте, если любите… Но не целуйте подпись в документах - это может обернуться судом вместо свадьбы.
- Бейте их, если бесят… Но лучше бейте тревогу, когда сосед строит сарай на ваших 0,5 метрах. Или позвоните нам - мы его «успокоим» по закону.

P.S. Если вас бесят долгие сделки, спорные границы участков или риелторы-невидимки - не хватайтесь за кулаки. Хватайте телефон и пишите нам. Мы уладим всё, кроме ваших чувств к теще.

#Не_бей_соседа_подай_в_суд
#пятница #время_улыбнуться

💸Прощаемся с чемоданами налички: грядут безналичные сделки!

Приготовьтесь, дорогие собственники и покупатели! Скоро сделки с жильем дороже 1 млн рублей могут перейти в режим «только безнал». Авторы идеи, уверены: пора выводить рынок из тени, чтобы мошенники остались без работы (и без чемоданов с купюрами).

Что случилось? Госдума готовит закон: если квартира стоит больше миллиона, наличные - вне закона.

Статистика пугает: за год преступлений с недвижимостью стало на 2 тысячи больше, а ущерб вырос на 10 млрд. Видимо, кто-то слишком любит носить деньги в пакетах из «Пятерочки». В Европе и США так уже давно живут, а у нас пока 10-15% сделок - «наличка в руки».

А это важно? Банки станут вашими лучшими друзьями (ну, почти). Переводы, электронные платежи, безопасные системы - всё чтобы вы не передавали деньги через «ту самую тётю в пальто». Мошенникам придется туго: вместо сценария «обменяю квартиру на мешок денег» останется только легальный путь - через банковские реквизиты.

А что с дешевым жильем?
Не переживайте! Если ваш будущий дворец стоит до миллиона - хоть монетами платите (но лучше всё же картой, а то соседи засмеют🤭).

📌Совет:
Уже сейчас проверяйте, чтобы ваши сделки были прозрачными. А если вдруг закон примут - не забудьте зарядить телефон. Банковское приложение станет вашим новым «риелтором»!

Остаемся на связи - следим за новостями вместе с вами. И помните: безнал не только безопаснее, но и спина скажет «спасибо» - таскать чемоданы теперь не придется! 😉

Источник

Когда земля “переходит автоматом” — и почему мы это не любим?

Есть красивая формулировка: «единство судьбы земельного участка и здания на нём». Прямо поэзия юриспруденции. И кажется, что если продаёшь дом, то кусочек земли под ним просто обязан перейти в нагрузку. Автоматом. Без возни с кадастром, без оценки, без отдельного предмета сделки.

Формально — да.
Статья 35 Земельного кодекса, письма Минстроя, разъяснения Росреестра — всё это подтверждает: если земельный участок не является самостоятельным предметом договора, то доля в нём может перейти вместе со зданием, как “добавочный элемент”. Особенно если участок в долевой собственности, а здание — выделено и стоит на этом участке. В договор нужно вписать, что земля “следует за зданием”, и это будет законно.

Но.

Вот в этом “но” прячется всё, почему я не люблю такие схемы.
1. Не всегда это работает.
Если участок оформлен отдельно, если у него назначение, отдельная стоимость, и собственников земли у нас уже табун и не те же, что у здания — автоматического перехода не произойдёт. И вместо гладкой регистрации вы получите приостановку.
2. Каждый случай — минное поле.
Иногда собственники даже не догадываются, что у дома с землёй нет “единства судьбы”. И что дом стоит, по сути, на “чужом” основании. Особенно в старом фонде, особенно в садовых товариществах, особенно в наследстве и после разводов. Это вообще любимая фишка: дом поделили, а землю забыли.
3. Риски у покупателя.
В глазах покупателя всё выглядит прозрачно: купил домик — значит, земля под ним тоже моя. А потом прилетает сюрприз, что землю придётся докупать, оформлять через суд или выкупать у администрации.

Наше мнение?
Мы предпочитаем честно выделять землю в предмете договора. С отдельным разделом, с ценой, с понятным основанием перехода права. Это дольше, сложнее, но в 99% случаев безопаснее. Всё остальное — про “на авось”. А “на авось” — это не наша юриспруденция.

🏗️ Смольный «разморозил» Петербург: КРТ сокращают, девелоперы ликуют!

Внимание, собственники и юристы! Смольный решил, что хватит играть в «ледниковый период» с недвижимостью - треть зон КРТ в Петербурге упраздняют. Теперь на этих территориях можно строить без квеста «Собери всех собственников и договорись с чиновниками».

Что случилось?
Проект новых ПЗЗ сокращает число зон комплексного развития с 18 до 11. Часть территорий теряет статус КРТ, а у других границы сужаются. Почему это важно? Потому что КРТ - это как «брак-обет безбрачия» для девелопера: нельзя строить, пока не выполнишь 10 бюрократических подвигов. А теперь - можно! 🤭

Почему КРТ - это был квест на выживание?
✅Нужно договориться со всеми собственниками (представьте, что вы миротворец ООН, но вместо стран - владельцы гаражей в кооперативе).
✅Если один отказался - проект в утиль.
✅ За 7 лет в Петербурге ни один КРТ не реализован. Видимо, чиновники ждали, пока федералы пришлют инструкцию через голубиную почту.

Кто уже «сбежал» из КРТ?
🔤Завод «Ригель» (теперь там строит «Евроинвест»).
🔤Участок в Горской («Унистрой» уже машет разрешением на 0,5 млн м² жилья).
🔤 «Красный треугольник» на Обводном канале - теперь там можно развернуться без коллективного согласия 100500 собственников.

А кому всё ещё «повезло» остаться в КРТ?
😒Ново-Ковалёво (местные ждут реновации, как дождь в пустыне).
😞Участок GloraX на Дальневосточном проспекте (проект на паузе, как трек Тимати в 2024).
☹️Гигантская зона между Пушкином и Колпино - тут Setl Group держит землю, словно биткоин на пике курса.

Что это значит для вас?
Если ваш участок вывели из КРТ - поздравляем! Теперь можно:
✅ Строить без танцев с бубном вокруг соглашений.
✅ Не ждать, пока сосед-садовод передумает продавать свои 6 соток.
✅ Избежать статуса «вечнозамороженного проекта».

А если ваш участок всё ещё в КРТ?
Не отчаивайтесь! Возможно, скоро и вашу территорию «разморозят». А пока - тренируйте навыки переговоров и изучайте, как выйти из зоны без потерь.

P.S. Чиновники уверяют, что КРТ задумывался для развития, но пока он работает как консервная банка для девелоперов. Если вы хотите проверить, не попал ли ваш объект в «список счастливчиков» - пишите. Поможем разобраться, пока Смольный не передумал!🧐

Источник вдохновения с картинками 🙃

Приватизация — живее всех живых

Казалось бы, уже всё давно приватизировали: квартиры, гаражи, сараи, даже совесть некоторых участников рынка. Но нет. Приватизация всё ещё идёт. И всё чаще — в сопровождении наследственных споров.

Вот три вещи, которые важно знать:

1. Право на приватизацию не наследуется.
Если бабушка приватизацию не оформила, а вы просто её наследник — увы. Приватизация не прикладывается к завещанию. Наследуете — только то, что уже было оформлено.
Исключение: вы были прописаны вместе с бабушкой. Тогда можно переоформить договор соцнайма и приватизировать. Но это уже ваша собственная история, а не продолжение её приватизации.

2. Иногда приватизацию можно “догнать” через суд.
Если человек начал приватизировать (подал заявление, подписал договор, направил документы в Росреестр), но не успел — суд может включить объект в наследственную массу и признать право собственности в порядке наследования.
Важно: должно быть подтверждение, что человек не просто думал о приватизации, а реально делал шаги в этом направлении. Лежал, но в сторону Росреестра. Ну и нюансы по исковым требованиям соблюсти: там пачка пленумов по наследственным спорам. И чтобы выяснить, что именно и в какие сроки нужно заявить - нужно внимательно всю судебную практику проштудировать.

3. Следите за бумагами.
Приватизация — это всё-таки про документы. Договор соцнайма, заявление, выписка, переписка. Особенно если история старая и половина бумажек в сгоревшем архиве.
А если ничего нет — готовьтесь к увлекательному судебному квесту с элементами детектива и реконструкцией событий двадцатилетней давности.

⸻

Постараемся без морали, но вы поняли: приватизация — штука живая. И если вы думаете, что всё уже приватизировано — вы просто давно не были в нотариальной конторе.

🚨С 2026 года можно обжаловать приостановление регистрации прав на недвижимость!

Росреестр опубликовал проект приказа, который вводит досудебный порядок обжалования решений о приостановлении кадастрового учета.

Что важно знать?
1️⃣Кто может обжаловать?
Заявитель (владелец, покупатель или просто человек, который уже выучил наизусть слово «межевой»);
Представитель заявителя (тот, кто готов бороться с бюрократией вместо вас, пока вы пьёте успокоительный чай);
Кадастровый инженер (если он вдруг понял, что его план обследования уплыл в параллельную реальность);
Юрлицо, где работает этот инженер (видимо, чтобы коллективно вздохнуть: «Ну вот опять!»).

2️⃣Куда нести жалобу?
Ваше заявление рассмотрят:
Центральная комиссия (для тех, кто любит масштаб);
Региональная или межрегиональная (выбор зависит от того, в каком уголке нашей необъятной родины вас «приостановили»).

3️⃣Как это работает?
Четкий порядок подачи заявления (никаких «а можно написать на салфетке?»);
Унифицированные документы (чтобы не пришлось объяснять чиновнику, что ваша схема участка - это не абстрактный рисунок).

Почему это так важно?
Раньше оспорить приостановление можно было только через суд - это как пытаться доехать до работы на метле: долго, сложно и все смотрят как на сумасшедшего (возможно, просто пол неподходящий🤭)

Теперь появился досудебный этап! Это как:
Найти потерянный ключ от квартиры до того, как вызвать слесаря🙃

Плюсы:
✔️Экономия времени (ура, можно успеть на дачу вместо суда!)
✔️Меньше нервов (ваш юрист скажет вам спасибо)
✔️Шанс исправить ошибки кадастрового инженера, пока он не спрятался где-нибудь в бункере.

❗Совет юриста с легкой примесью иронии:

Если вашу сделку «заморозили» - не паникуйте! С 2026 года у вас будет шанс разобраться без суда. А пока… можете тренироваться писать жалобы «на холодильник».

Если Росреестр всё же доведёт вас до кипения - помните: я тут, как чайник, готовый засвистеть в вашу защиту. 🔥

#Росреестр #недвижимость

Парадокс дня: “Вы это… просто заплатите. А налоговая всё остальное сделает сама”

На рассмотрении в Госдуме — законопроект № 782260-8 (https://sozd.duma.gov.ru/bill/782260-8)
который может сильно изменить правила игры для всех физических лиц.
Если коротко: взыскание налогов — во внесудебном порядке.
Без суда. Без приказа. Без возможности “подумать и возразить”.

Сценарий примерно такой:
• налоговая направила требование (по почте, в ЛК, на Госуслуги — как получится),

• вы не отреагировали — всё, долг считается бесспорным.

И дальше — списание напрямую со счёта.
По крайней мере, так задумано.

Никаких решений суда. Никаких судебных приказов. Никакой отмены на чик-чак.

И тут важно напомнить:
налоговая — это не просто контролирующий орган,
а лучшая IT-компания Российской Федерации.
Мы серьёзно.
Она уже знает, где у вас счёт, когда вы сняли деньги с брокерского,
и кому вы продали квартиру в 2022 году.

Продали недвижимость и не подали декларацию?
НДФЛ начислят — и спишут.
Решили занизить цену в договоре, а налоговая вас спалила и увидела реальную рыночную стоимость?
Снова спишут.

И спорить потом можно, конечно.
Но уже по факту списания.
Сначала минус на карте, потом — возможно — возврат.
А возможно — нет.

С физлицами будет — почти как с подпиской на стриминг:
нажал “не отменил” — счёт пошёл.

По плану, закон вступит в силу с 1 ноября 2025 года,
если пройдёт все стадии и будет подписан Президентом.
Мы, конечно, будем следить за процессом
и обязательно расскажем — в каком виде он дойдёт, и дойдёт ли.

И да — проверяйте налоговую задолженность регулярно.
Не потому что боитесь.
А потому что налоговая — всегда на шаг впереди👌

🏠Ускоряемся с Росреестром: регистрация за 1 день, но...

Привет, собственники и будущие владельцы квадратных метров!Росреестр решил, что жизнь у нас слишком размеренная, и запускает «турбо-режим» для регистрации недвижимости. С января 2025 уже можно оформить права за 1 день! Правда, есть нюансы… 😏

⚡️Как это работает?
Ставите галочку «Ускоренно» в заявлении - и вуаля, вместо 7 дней ждёте всего 1 рабочий день.
Но готовьте кошелёк: пошлина вырастет в 2 раза (например, 8 тыс. вместо 4 тыс. руб).

🚫Где не прокатит?
Если дарите квартиру «просто так» (по договору дарения). Видимо, любовь должна быть неторопливой.

Продажа с аукционов тоже вне турбо-лимита. Тут, видимо, нужно подумать дважды… или трижды.

⚡️Подать можно:
Через МФЦ («ускорение» нейтрализует их +2 дня к сроку - магия!).

Онлайн, не вылезая из пижамы. Главное - не забыть ту самую галочку!

🏗 Новостройки-2025:
С 1 марта застройщики обязаны сами регистрировать ваше право после акта приёма-передачи. Теперь они как официанты, которые не только приносят блюдо, но и моют за вами тарелки. Выписку из ЕГРН передадут лично в руки - сохраняйте для истории (или для ипотеки).

🤔Стоит ли гнать?
Если время дороже денег - да. Если нет - можно подождать и сэкономить. Но помните: даже Росреестр теперь понимает, что иногда хочется всё и сразу.

🔗Подробнее: РБК Недвижимость

А если запутались в галочках, пошлинах или внезапно решили подарить квартиру, лучше звоните…Ну, вы уже и сами знаете, что делать🤭

Объясню, пока не станет смешно (или понятно). 😉

#росреестр #недвижимость #юрист

Все мы знаем, что юристы всегда сдержаны, точны и не поддаются ненужным эмоциям. Сегодня пятница, у нас уже готов план! А у вас?😏

Парадокс недели: нормальный ДДУ — это ещё не повод радоваться

Проверяла тут одного питерского застройщика. И в кои-то веки душа порадовалась: попались ещё староверы, которые не повелись на модные веяния 214-ФЗ и не впихнули в договор адские пункты на тему «мы ничего не гарантируем, а вы ничего не требуете». ДДУ почти безупречный, честно.

Но, как это обычно бывает, где-то по диагонали всё равно подкрался подвох.

Из 10 этажей построено — 4. Потрачено — 4 миллиарда.
Остаток кредитной линии — меньше 3 миллиардов.
Плюс заранее взяли ещё 7 ярдов — просто чтобы были.
Итого: будущие 15 ярдов долга.
А продавать они смогут максимум на 10–11. Ну, если очень постараются и рынок не начнёт капризничать.

И как вишенка на этом девелоперском тортике — дом строится в зоне радио волн от телевизионной башни. Строить, вроде, можно. Но волны есть. И как они там повлияют на здоровье жильцов, работу техники и потенциальный рост стоимости квартиры — сказать сложно. Возможно, никак. Возможно, сюрприз будет в процессе эксплуатации. Риск есть.

Клиента, разумеется, предупредила. Оставила подробную инструкцию:
— раз в квартал мониторим стройку,
— смотрим, как быстро тают кредитные деньги,
— проверяем, не появляются ли новые обременения,
— и держим руку на пульсе, чтобы не оказаться в числе тех, кто остался с видом на телебашню, но без ключей от квартиры.

Так что даже самый идеальный ДДУ — это ещё не гарантия счастья. Потому что в недвижимости, как и в жизни, главное — не только слова, но и дела. И немного здоровой паранойи.

💬 Выкуп или аренда земли? Налоги vs арендная плата?

Пока вы голосуете ☝️, сделаю анонс нового мега-эфира.

🔥 Владеете зданием, но земля под ним принадлежит государству?
Рано или поздно вы столкнётесь с выбором: выкупать участок или продолжать арендовать. Многие уверены, что собственность — это всегда лучше. Но так ли это?

«Люди часто не понимают: выкуп земли — не всегда лучше аренды. Иногда это лишние траты и головная боль», — настаивает гость моего канала и мой большой друг Дмитрий Егоров.

"Аренда — это ужас ужасный! Ничего, кроме как платить арендную плату, делать на участке нельзя без согласия собственника. А такое "согласие" еще будет стоить, как Боинг 777", — отвечаю ему я.

Кто из нас прав? Или правда, как всегда, где-то по середине?

🗓 Подключайтесь 10 апреля в 17:00 к эфиру на моем канале!

С Димой Егоровым постараемся всё разложить по полочкам:
✔️ Что выгоднее: земельный налог или арендные платежи?
✔️ Как снизить налог или пересчитать арендную плату?
✔️ Когда выкуп — это ошибка: реальные кейсы отказов и провалов.
✔️ Как влияет кадастровая стоимость: почему важно её оспаривать.
✔️ Питер против всех: особенности в Санкт-Петербурге и других регионах.
✔️ Практические советы — как сэкономить сотни тысяч рублей.

📍 Где и когда там эфир, говоришь?
Прямой эфир — 10 апреля в 17:00 📲 На этом канале

📢 Подпишитесь и включите уведомления 🔔 — чтобы ничего не пропустить!

———————
Опа! Забыл представить вам того, кто в представлении не нуждается 😎
Дмитрий Егоров — юрист по недвижимости, управляющий партнер юридической фирмы «Экстра юс». Дима в прошлом более 10 лет работал в органах госвласти (КУГИ, КИО). Сейчас делится своим опытом и интересными мыслями в своем канале "Лучше звоните Егорову".
———————

P.S. Уже сейчас можно задавать вопросы в комментариях — самые интересные обсудим в эфире.
Раз и навсегда решим: выкупать или арендовать? 🧩

Летающие паи снова на радаре — теперь над Всеволожском

Чуть не пропустили сплетню ВКонтакте (https://vk.com/wall-67739285_147173) -
всплыл очередной коттеджный поселок на «летучих паях».
И, честно говоря, удивляться уже поздно — эти истории идут по третьему кругу.

Всеволожск — самая дорогая земля в Ленобласти.
А часть этой земли — в юридическом смысле, просто воздух.
Когда-то в конце 90-х - начале 2000-х там делили земли бывших колхозов: быстро, вручную, по схемам без координат. Росреестр тогда был Бюро регистрации, а кадастровый номер ещё не значил «право».

С тех пор прошло 20 лет, участки по 10 раз перепроданы, перепланированы, размежёваны.
Паи, как шампанское, разливались по бокалам — только никто не следил, где чья капля.

И вдруг — день Х.
Кто-то из ведомств находит ошибку. Или прилетает письмо от Администрации. Или объявляется наследник. Или всплывает архив.
И глянцевый коттеджный поселок превращается в юридический триллер с элементами криминальной драмы.

Чем это грозит?
— Судебными спорами между добросовестными покупателями и «бывшими» собственниками.
— Проблемами с регистрацией права.
— И в некоторых случаях — реальной утратой объекта (ну или как минимум право останется а участок переедет в поля, где и должен был быть изначально).

Упадническая ремарка:
На таких участках стандартной проверки недостаточно.
Потому что вся цепочка прав может быть юридически непрозрачной, а границы — условные.
Нужен глубокий аудит:
– архивные планы,
– акты перераспределений,
– проверка на «зависшие» права или ограничения.

Увы:
Даже если коттеджный посёлок зарегистрирован, оформлен, с красивыми заборами — это не гарантия.

Но за сплетнями мы присматриваем, надо же быть в курсе таких неприятностей

💡Без света, но с перспективой: арендатор заставил Смольный подключить розетки (и платить за простой)

Очередной комментарий любимому изданию 😉

Арбитражный суд Петербурга вынес «освежающее» решение: ООО «Сигма» через суд добилась от властей не только подключения электричества в арендованном подвале на канале Грибоедова, но и 5 тыс. рублей/день из бюджета, если чиновники опоздают. Видимо, в КИО считали, что бизнесменам нравится работать при свечах - в помещении не было ни кабелей, ни счетчиков, хотя документы уверяли в обратном.

Коротко о деле:

«Сигма» арендовала подвал, упёрлась в отсутствие света, отказалась принимать «объект мечты» и пошла в суд;
КИО парировал: «Розетки вам не игрушка, но технически всё возможно!»;
Суд резюмировал: «30 дней на исправление. Не успеете - платите, как за аренду яхты».

Государство могло бы сэкономить, разрешив «Сигме» подключить свет за свой счёт. Но нет - видимо, в Смольном решили, что бюджету не хватает адреналина от судов.

Подробности вы найдете в статье «Делового Петербурга»

Видимо, следующее дело - требование установить Wi-Fi в бункере времен войны🤔

P.S. Если вы тоже арендуете помещение без света - теперь знаете, как превратить его в золотую жилу. Главное - запаситесь свечами, а лучше звоните Егорову😎

Пятница, друзья!

Напоминаю, что всегда нужно быть начеку, арендуя недвижимость. Вдруг вас обмануть хотят. Да и тем, кто сдает, не мешало бы внимательно посмотреть, кому😇

А то ведь все сейчас умные, да и искусственный интеллект никто не отменял🤖

P.S. только вот пользоваться пока не все научились 😏

На ловца и GPT бежит

Только вчера обсуждали с коллегами, что клиенты теперь проверяют юристов через ChatGPT. И что в ближайшем будущем «умный ИИ» — это не просто модный аксессуар, а реальный помощник юриста.

И вот, почти по щелчку — выходит интенсив от Дмитрия Желнина.

Если вам, как и мне, интересно, как использовать GPT в юридической практике — рекомендую.
Дмитрий — не просто юрист, а практик, который не боится цифры. И показывает, как ИИ реально помогает в делах:
от договоров и претензий до юридического маркетинга.

Что внутри:
— как настраивать и задавать правильные вопросы (промпты),
— шаблоны, которые реально работают,
— чат с юристами, которые уже пробуют,
— и главное — конкретные кейсы, где GPT экономит время и силы.

Старт: 14 апреля
Бонус: доступ к записи его вебинара по GPT (если пропустили — есть шанс наверстать).

Ссылка: https://ai.dmitryzhelnin.ru

P.S. Мы уже присоединились — честно рекомендуем.

Вкалывают роботы, а не человек?
Или пока в поединке «Юристы vs. нейросети» счёт 1:0 в нашу пользу.

Недавно на одном из курсов для инвесторов нас пригласили прочитать лекцию о том, как формулировки в договоре аренды коммерческой недвижимости могут влиять на доходность проекта. Цель: показать, какие риски для инвестора могут быть «спрятаны» в тексте, и на что стоит обратить внимание до того, как вложены деньги и ожидания.

В качестве ДЗ анализ кейса, естественно, с двойным дном.
Обсуждали краткосрочный договор аренды, в котором арендодатель даёт безусловное согласие на неотделимые улучшения на весь срок аренды. Однако вопрос компенсации затрат на ремонт в тексте прямо не урегулирован. Арендатор, как водится, сделал под себя ремонт, вложил серьёзную сумму. Через полгода бизнес не пошёл, он решил расторгнуть договор, и... потребовать компенсацию затрат на ремонт.

Вопрос: имеет ли он на это право?

Мнения разделились, спор был жаркий. В какой-то момент участники обратились за помощью… к нейросетям. «Умные помощники» выдали уверенные, но, увы, не верные ответы. Парадокс? 🤔

Нейросетка отреагировала на «краткосрочный» договор (хотя в данном контексте это вообще значения не имело), на то, что момент компенсации прямо не урегулирован договором (но на этот случай законодательство предлагает “диспозитивные нормы” — то есть действует правило по умолчанию, если стороны не прописали иное). Не сопоставила общие и специальные нормы.

Вот в такие моменты становится особенно ясно: юрист — это не просто специалист по буквам закона. Это тот, кто видит контекст, чувствует риски и понимает, что в юридическом тексте важно каждое “если”, “может” и “по соглашению сторон”.

Почему нейросеть пока нас не заменит:

📌 Не улавливает тонкие смысловые нюансы.
В договоре иногда достаточно одного союза, чтобы менялся смысл. Если юрист увидит в этом риск, искусственный интеллект пройдёт мимо. Он понимает смысл — но не ощущает подводных камней, не чувствует, где формулировка может сыграть против клиента.

📌 Может “придумывать” нормы, которых нет. Это потрясающе! Уверенный тон, вымышленная статья и совет, от которого юриста коробит.😳
Новичок верит, копирует, включает в документ. Дальше — понятные последствия. Нейросеть не специально врет, но и ответственности за результат не несёт.

📌 Не учитывает судебную практику и реальные последствия. Формально верная ссылка не значит, что она “работает на земле”. Юрист знает, какие формулировки вызывают споры, какие уже проверены судебной практикой, а какие — красивы только на бумаге. ИИ пока не в курсе, как это отражается в решениях судов.

👉 Машина может помочь, но пока ещё не тянет на опытного эксперта. А это — самое важное в профессии юриста.

Так что доверяй — но проверяй. И пока проверяй с юристом.

А вы уже приручили своего электронного помощника? 😎

Парадокс №42: бабушка-007 против добросовестного покупателя
Лариса Долина продала квартиру за 112 миллионов. Деньги получила. Документы подписала. Сделку провели.

А потом — сюрприз.
Оказалось, продавать квартиру она… не собиралась. Просто думала, что помогает спецслужбам ловить мошенников.
(СМИ утверждают: решение суда уже вынесено, и оно в пользу артистки.)

Покупатель — добросовестный. Сделку проверил, никаких признаков влияния или давления не было. Но теперь он остался и без квартиры, и без денег.
Потому что деньги уже ушли мошенникам. Обычно мошенники сначала выгребают у бабушек все заначки и гробовые. И только потом переходят на квартиры. И вести их могут месяцами. До последнего рубля плюс навешивают кредиты.

В юридическом сообществе таких продавцов называют «ведомые» — люди, которые подписывают всё, что угодно, потому что находятся под влиянием.
И таких кейсов — всё больше.
Бабушки, дедушки, актрисы, уставшие бизнесмены — кто угодно может оказаться в этой роли.

Почему это важно:
Если решение по делу Долиной останется в силе, оно станет опасным прецедентом. Покупатели окажутся беззащитными, даже если действовали по закону. Потому что “не знал, что продаю” — теперь может стать аргументом в суде.

Мы подробно разбирали этот кейс с адвокатом Михаилом Тимошатовым в эфире:
как защититься от бабушек-007 и не потерять миллионы (https://t.me/paradoks_nedvizhimosti/1251).

Берегите себя и проверяйте всё.
Сегодня — это уже не паранойя, а необходимость.

Внимание, коллеги и клиенты: Росреестр объявил охоту на «неправильные» доверенности! 🚨

Друзья, если вы думали, что самое страшное в электронной подаче документов - это сломавшийся сканер, то вот вам сюрприз от нашей любимой бюрократии. Наткнулся тут на уведомление, которое можно кратко описать так: «Ваша доверенность - не наш формат. До свидания!».

Что случилось?
С 31 августа 2024 года закончился «переходный период», когда можно было подписывать электронные документы обычной нотариальной доверенностью. Теперь Росреестр требует машиночитаемые доверенности - этакие QR-коды для юристов, которые система может «съесть» без справки от гастроэнтеролога.

Один из... ммм... «особо принципиальных» регистраторов вернул документы клиента, потому что доверенность от 31.01.2025 была оформлена по-старинке. Мол, «извините, но ваш PDF - это уже винтаж». Слава Богу, пока не все регистраторы так считают, еще принимают тождественности.

Почему это важно?
Представьте, что вы пришли в кафе, а там говорят: «Кушайте только палочками, вилки отменили». Вот так же и Росреестр теперь требует строго машиночитаемый формат - никаких «тождественных» доверенностей, только XML, JSON и прочие страшные слова из IT-лексикона.

Что делать?

1️⃣Забудьте про «тождественность» как страшный сон. Теперь только машиночитаемые доверенности! Их можно оформить у нотариуса, который дружит с техникой лучше, чем ваш племянник-гик.

2️⃣Проверяйте форму доверенности. Если она выглядит как древнеегипетский папирус - это плохо. Нужно, чтобы система Росреестра сказала: «О, это мой любимый формат!»

3️⃣Не надейтесь на «авось». Пока не все регистраторы столь бдительны, но тренд ясен: скоро эти требования станут нормой. Лучше подготовиться сейчас, чем потом объяснять клиенту, почему его документы вернули с пометкой «устарело, как дисковый телефон».

Не могу отделаться от мысли, что «машиночитаемая доверенность» звучит как роман про роботов-нотариусов. И жду экранизацию от Netflix.

Если вдруг ваш регистратор всё еще принимает старые доверенности - цените его. Он как тот друг, который до сих пор звонит, а не пишет смс. Но долго ли продержится?🧐

Пятница, друзья, - время улыбнуться 🙂

Вот вы думаете, юрист - это только договоры, суды и бесконечные статьи? Ого-го! Юристы сегодня не только законы цитируют во сне, но и мастерски выбивают скидки в ЖЭКе, пишут сонеты на латыни (для вдохновения в делах о наследстве), а ещё… поют и танцуют так, что эти навыки можно в резюме использовать!
Мы планируем сегодня и петь, и танцевать 🪩

P.S. Ну а вы теперь точно знаете, кого звать на корпоративы - мы и речи напишем, и танцевать научим, и споём, если что.😁

Когда дырка на колготках превращается в судебную стратегию
или как юрист застройщика чуть не испортила осмотр квартиры, а заодно и себе репутацию

Все видели тот мем с риэлтором в дырявых носках? Так вот, у меня был почти такой же кейс. Только вместо носков — колготки, а вместо риэлтора — юрист застройщика.

История.
Застройщик передал квартиру с серьезными проблемами вентиляции. Ошибка — в проектной документации. Требуется экспертиза. А это, как вы знаете, удовольствие не из дешевых.
Начали бодаться в суде. Одно заседание, второе, третье… Судья не выдерживает:
«Идите уже, проверьте квартиру! Чего вы спорите?»

Организуем осмотр. Приходим: собственник, его юрист (то есть я), два инженера, юрист застройщика.
Квартира. Новый ремонт. Разуваемся. Ну или бахилы надеваем, которых, конечно, никто не взял.
Юрист застройщика снимает сапоги — а там колготки с эффектом “капец”.
Ну, бывает. Мы, женщины, знаем: капрон + зимняя обувь = русская рулетка.

Смеёмся про себя. Но коллега реагирует не очень. Кричит, что её опозорили, хлопает дверью, уходит, не подписав акт осмотра.
А суд — он бумажки любит. Мы акт всё равно подали, рассмотрение идёт, скоро третья экспертиза.

А вывод вот какой.
Да, мы все можем оконфузиться. Никто не застрахован. Держим лицо, как риэлтор на видео.
Юрист — не шоурум эмоций. Даже если вы в дырявых колготках.
Особенно если вы в дырявых колготках.

Юридический апокалипсис: выжить среди ПЗЗ, хлора и стрелочек

2025 год. Летающих машин нет, зато у нас есть — публичная кадастровая карта.
И мы, юристы по недвижимости, при проверке земельных участков вынуждены каждый раз собирать паззл под названием:
“Где я и что здесь запрещено?”

Шаг 1 — находим участок на публичной кадастровой карте.
Шаг 2 — сверяем с Яндекс.Картами (они не совпадают, но кого это волнует).
Шаг 3 — открываем генплан. Да, с 9 апдейтами.
Шаг 4 — изучаем правила землепользования и застройки. Их 13 версий. Нормально. Просто нужно найти ту самую.

Теперь спецуровень: зоны с особыми условиями использования.
Актуальны ли они? Внесены ли в Росреестр? Нет? Ну ничего, сами нарисуем. Юристы же.
И не забудем фабрику по соседству: линейка на ПКК, гугл в зубы, выясняем, что это за зверь.
Металлы? Лакокраска? Санитарная зона 50 метров или 100? Пролезаем? Почти...

А теперь — кажется вот он - финальный босс: на картах участок в водоохранной зоне.
В ЕГРН она внесена, но, как говорится, через одно место — половину зоны внести просто забыли.

Вишенка на торте — участок в зоне повышенной опасности разлива аммиака и хлора с ЖД-путей.
Да-да. Не просто «рядом с железкой», а с полным фаршем химического хоррора.

И финальное конфетти:
Посёлок на 27 тысяч жителей.
На карте — 6 убежищ от радиации на 14 тысяч человек.
А остальные? Остальным нарисовали стрелочки.
На карте. В сторону, куда убегать.

Вот это я понимаю: градостроительное планирование с душой.

Если вы не успели в бункер — бегите красиво.
Желательно еще и быстро и по стрелочкам

Нет у нам никакой морали сегодня. Просто почти в каждой проверке участка всплывают неучтённые пакости.
Как грибы после дождя.
Так что не расслабляемся, коллеги — запасаемся кофе, чувством юмора и стальной психикой.

Что любопытного при проверках попадалось Вам?

Противоречивые письма КИО, суды и аренда - как защитить свои права?

Попробуем разобраться в запутанном деле с участием госструктур🧐

История, достойная сериала: арендатор вложил 5 млн рублей в ремонт нежилого помещения под медицинский центр, но столкнулся с проблемами из-за действий госорганов. А потом - два письма от Комитета имущественных отношений (КИО) с противоречивой информацией за одну неделю. Давайте разложим всё по полочкам.

Что произошло?

1. Проблемы с объектом:
Арендатор взял помещение на пр. Металлистов, но госучреждение, находящееся в том же здании, перекрыло общий коридор и пожарные выходы.
Использовать помещение по назначению (медцентр) стало невозможно - пришлось очень быстро перепрофилировать его в хостел.

2. Судебные тяжбы:
Арендатор просрочил платежи из-за невозможности вести бизнес и необходимости «перепрофилироваться на лету».
КИО подал два иска:
- Дело № A56-120939/2024 (взыскание 94 тыс. руб. пеней, договор действует).
- Дело № A56-118258/2023 (взыскание 3,9 млн руб., расторжение договора).

3. Два письма - два разных решения:
- 26.02.2025: КИО заявляет - «договор действует, оснований для расторжения нет».
- 10.03.2025: КИО пишет - «договор расторгнут, долги не погашены».

Где противоречия?

Первое письмо: суд отказал в расторжении договора (ссылаясь на погашение долга).
Второе письмо: суд расторг договор, несмотря на оплату, и требует 2,3 млн руб. за новый период.

Позиция КИО: «Систематические нарушения! Мировое соглашение невозможно».
Позиция арендатора: «Объект был непригоден, платежи задерживались из-за действий Комитета».

Что тут происходит:

1. Злоупотребление правом:
Комитет предоставил помещение ненадлежащего качества, но продолжает требовать оплату, игнорируя свои недочёты. Даже после погашения долга по решению суда - выдвигает новые претензии.

2. Косяки юруправления:
Письма КИО противоречат друг другу - это прямое нарушение принципа правовой определённости.

3. Совет арендаторам:
Фиксируйте все нарушения (фото, переписка, акты).
Оспаривайте навязывание вины, если проблемы вызваны действиями арендодателя.
Требуйте возмещения убытков за непригодный объект.

📌 Что делать, если вы в похожей ситуации?

1. Не паникуйте. Даже если пришло письмо «с угрозами» - это не финал.
2. Проверяйте документы: сверяйте номера дел, суммы, даты в решениях судов и письмах.
3. Обращайтесь к юристу: без эксперта такие споры с госструктурами не выиграть.

Вывод: Если получили письмо от госоргана - не верьте на слово. Через неделю могут прислать обратное. А лучше покажите письмо юристу! Госорганы нередко действуют шаблонно, не вникая в детали. Ваша защита - грамотная документальная фиксация и юридическое сопровождение.

P.S. Если столкнулись с противоречивыми требованиями арендодателя - пишите в личные сообщения. Разберемся!

#Недвижимость #Аренда #Суды #КИО #Юрист

СРОЧНО В НОМЕР!

Поздравляем с днём рождения нашего великолепного соавтора — Дмитрия Егорова!

Король урегулирования споров с государственным и муниципальным имуществом, маэстро договоров, гуру здравого смысла и человек, который может объяснить любой кейс так, что хочется сказать: «Да как ты вообще это придумал?!»

Яркий, умный, ироничный, бесподобный. Дмитрий умеет сочетать академичность с остротой формулировок, логику с шуткой, а сложнейшие юридические темы — с лёгкостью стендап-комика.

Спасибо, что с тобой любое обсуждение превращается в удовольствие, а работа — в вдохновение.
Оставайся таким же крутым! С днём рождения!

🏗 Парадоксы недвижимости и наш соавтор Дмитрий Егоров дали очередной комментарий в СМИ для 78 канала (не забываем смотреть сегодня телевизор): Севен Санс, "Э.волюция" и паника дольщиков

В Петербурге очередной "скандал" в недвижимости: СМИ трубят о банкротстве Севен Санс, дольщики хватаются за сердце, инвесторы — за калькуляторы. Но давайте разберёмся, что реально происходит.

📌 Сначала главное: банкротят не тот Севен Санс!
У компании миллион вариаций названий – Севен Санс СПБ, Севен Санс МСК, Севен Санс СПБ Запад, Восток и дальше по компасу. Но "наши" строители пока держатся на плаву. Банкротят другие юрлица из этой большой группы, но именно тот застройщик, который ведет ЖК "Э.волюция", пока не в деле.

📌 Факты, а не истерика:
✔ Застройщик ЖК "Э.волюция" – "Структура-2" – в банкротстве не числится.
✔ Компания-мамка тоже "живая", хоть и входит в сеть из 52 юрлиц, часть из которых действительно банкротится.
✔ Финансовое положение на удивление крепкое:
▫ Убыток на сентябрь 2024 — всего 75 тысяч рублей.
▫ Дебиторка превышает кредиторку, то есть запас прочности есть.
✔ Сроки сдачи официально перенесли на сентябрь 2025, но уведомления дольщикам пока не разосланы.
✔ Разрешение на строительство действительно до конца 2026 года – то есть в ближайшие два года стройка может официально продолжаться без проблем.
✔ Застройщик исправно публикует фотографии и соответствующую отчетность. Но есть как минимум они не вымерли как мамонты и иллюзию деятельности поддерживают.

📌 Что это значит?
💰 Деньги на стройку есть, кредитная линия от Банка Дом.РФ в силе и ее достаточно, продажи продолжаются.
🏗 Объект будут достраивать, потому что:
▫ 153 дольщика уже есть — это не пустая стройка и уже далеко не пустырь.
▫ Московский проспект — лакомый кусок, 600 нераспроданных квартир и нежилая недвижимость на таком месте точно найдут своего застройщика.
⚖ Ну а пока всех остальных братьев-сестричек тянут в банкротство - никто резких движений не делает и все ждут. Тем более скоро годовой баланс сдавать - заодно и посмотрим, что там и как у них происходит.

💡 Вывод: Петербург — не Ленобласть (где не осталось ни одного обиженного дольщика), но и здесь долгострои не бросают.
Варианты развития событий:
1️⃣ Застройщику дадут достроить самому.
2️⃣ Фонд развития территорий возьмет объект и доведет до ума.
3️⃣ Найдут инвестора (и, учитывая локацию, не придется долго искать).

🔹 Паниковать не нужно, но следить за ситуацией стоит. Все деньги дольщиков на эскроу. Их никто не украл и за границу с ними не убежал. Они бережно хранятся в Банке. Поэтому пока — запасаемся попкорном и наблюдаем, как спасают очередной "тонущий Титаник".

Юристы по недвижимости, которые не делят клиентов и готовы поделиться с вами контентом (и сарказмом😎)

Друзья, напоминаем «Парадоксы недвижимости» - команда юристов, которые знают, что даже договор о разделе имущества можно подписать без драмы.
Но каждый из них так хорош, что вам придётся подписаться на всех.

Напомним, кто в команде:
✨Валентина Гайворонская
Не смогла разорваться между умными и красивыми юридическим юристом и богиней переговоров. Отсюда и 100500 успешно согласованных договоров аренды. Она научит вас не только договариваться с арендатором так, что он сам предложит мыть полы в офисе. А ещё объяснит, что медиатор- это не «решала», что для подготовки к переговорам – мало «забить стрелку», и почему «ресурсом» называют не только водоснабжение в нежилом помещении, но и конфликт.
Все правила игры, вперемешку с переговорными играми найдешь на канале «Не биться, а договориться»
Канал: https://t.me/ne_bitsya_a_dogovoritsya

💫Яна Кузовлева
Судиться или мириться? Яна знает оба пути, но рекомендует выбирать второй - он короче и с печеньками.
На ее канале вы найдете реальные инструменты для досудебного урегулирования споров и ведения переговоров, ироничный подход к сложным кейсам и 100% не уснете при чтении постов.
Подпишись на «Диалоги о конфликтах с Яной Кузовлевой» и научись разрешать конфликты эффективно!
Канал: https://t.me/dialogues_conflicts

🤩 Василиса Фролкова
Юридическое закулисье для онлайн-бизнеса, блогеров и креативщиков. Без скучной теории, но с реальными кейсами, лайфхаками и приключениями
Подпишись на «Без воды и галстуков»
Канал: https://t.me/bezvodiigalstykov

⭐️Дмитрий Егоров
Он знает о госсобственности больше, чем чиновники о взятках. Его сарказм пробивает бетон, а советы спасают от участи стать «арендатором» заброшенного бункера.
Подпишись на канал «Лучше звоните Егорову» - или твой земельный участок внезапно окажется «достоянием народа». Народа, который живёт в Таиланде.
Канал: https://t.me/zvonite_egorov

🤝 Почему подписаться на всех, если есть общий канал? Мы не закрываем канал, который за время работы стал для нас нашим общим детищем. Тут мы по-прежнему собираемся, чтобы узнать важные новости, пообщаться и обсудить кейсы.

В личных каналах планируем сливать секреты, которые не всегда уместны тут или просто выходят за рамки общего направления (типа как заставить чиновника ответить на e-mail). Будем делиться своим мнением и веселыми историями.

🚨 Важно:
Подпишитесь на все личные каналы - иначе автор пришлёт вам иск за «неуважение к сарказму».

👉 Жмите на ссылки, сохраняйте нервы и помните: хороший юрист стоит дорого, но подписка на него - бесплатно!

*P.S. Если вы уже подписаны - передайте это соседу. А то он опять пытается оформить балкон как «суверенное государство».

Апраксин двор: Арендуйте историю с выгодой (и парой подводных камней)
Кажется, что это объект так долго пытается «обрести покой», что нового уже и сказать нечего.
Однако 😉

Друзья, если вы мечтали арендовать не просто помещение, а кусочек истории Петербурга - ваш шанс настал! 10 апреля 2025 года стартуют торги по аренде площадей в Апраксином дворе. И да, это не просто склады - это объекты культурного наследия, где каждый кирпич дышит историей (и, возможно, требует ремонта).

Что в лоте?
✍🏼Корпус №21 (600 м²) - рядом с центральным входом, стартовая цена 15,8 млн/год. VIP-ложа для вашего бизнеса, но без попкорна.
✍🏼Корпус №52 (1181 м²) - трёхэтажный гигант за 7,9 млн/год. Идеален для тех, кто любит простор и готов дружить с коммуникациями XIX века.
✍🏼Помещения в главном - от 440 тыс./год за 105 м². Для тех, кто верит, что даже на третьем этаже можно свернуть горы.
✍🏼Корпус №36 (707 м²) - обособленный блок за 10,8 млн/год. Почти отдельный замок, но без привидений (пока не проверяли).

💰 Почему это выгодно?
- Стартовые цены ниже рыночных - как черная пятница, но для арендаторов.
- Преимущественное право пролонгации - если вы не сломаете стены и не устроите тут средневековую ярмарку без спроса.
- Исторический центр -туристы сами придут к вам, особенно если повесите табличку «Здесь Пушкин не пил кофе».

⚠️ Но есть нюансы:
Объекты культурного наследия - ремонт тут как квест: «Найди разрешение, убеди чиновника, что розетка - не покушение на аутентичность».
- Плачевное состояние некоторых лотов - готовьтесь стать немного реставратором, немного экстрасенсом («Кто тут спрятал проводку?»).

Планы Смольного пока что напоминают обещания начать бегать по утрам. Все ждут, но верят слабо.

Многие эксперты уверены: если власти всё же возьмутся за развитие Апраксина, цены взлетят до небес. А пока это лотерея - или вы станете владельцем «золотой» площади, или научитесь выжимать прибыль из руин.

Источник вдохновения: https://www.dp.ru/a/2025/03/14/v-apraksinom-dvore-sdadut

Друзья, на календаре наконец-то пятница. Нам кажется, что именно так в конце рабочей недели выглядит каждый из нас, пытаясь объяснить необъяснимое, которое так понятно нам, но не нашим дорогим клиентам. Отдыхайте чаще, восстанавливайте силы и в понедельник снова в бой 😎

Когда отлагательные условия – это норма, а когда повод задуматься

На рынке недвижимости любят говорить: «Если сделка не сбалансирована, значит, балансирует кто-то один – за свой счёт».

Вот реальный случай:

✔️ Продавец продаёт квартиру.
✔️ Покупатель через риэлтора предлагает схему:
• Договор сразу оформляем актом приёма-передачи.
• Ключи и квартира уходят покупателю в день сделки.
• Оплата – 1/5 после регистрации договора, 4/5 – только после снятия продавца с регистрационного учёта.

Продавец предлагает изменить пропорции (4/5 сразу, 1/5 как мотивация не затягивать сделку) – раз квартира передаётся сразу, значит, и деньги должны быть распределены справедливо. В ответ – истерика, ультиматум и перенос сделки до снятия с учёта.

Что здесь важно понимать?

✅ Отлагательные условия – это нормально

Рынок недвижимости – не идеальный, и сделки с отсроченными выплатами или условиями бывают. Иногда это связано с необходимостью зарегистрировать договор, снять обременения или решить другие юридические нюансы.

Но! Ключевой момент – баланс интересов сторон. Отлагательное условие должно защищать обе стороны, а не становиться инструментом давления.

⚖️ Риски сторон в такой схеме

🔹 Для продавца:
• Передача квартиры до полной оплаты – это потеря главного рычага. Если покупатель начнёт тянуть с выплатами или вдруг «передумает», процесс возврата денег может стать неприятным.
• Риск давления – когда большая часть оплаты зависает, у покупателя появляется инструмент влияния. «Что-то не так» – и можно сбить цену или затянуть расчёты.
• Если продавец не снимется с регистрации – покупатель может обратиться к юристу, и за условные 100-150 тыс. рублей этот вопрос решат через суд. Не смертельно, но неприятно.

🔹 Для покупателя:
• Оплата 100% в день сделки несёт риски, если продавец откажется освобождать квартиру или растянет процесс.
• Если договор подписан без чётких сроков, а продавец вдруг «задержится» на пару месяцев, выселять его тоже придётся через суд.
• Поэтому механизмы защиты (например, эскроу-счета, аккредитивы, депозит нотариуса) в норме – вопрос в том, насколько они адекватны ситуации.

🚨 Где проблема в этой сделке?

Проблема не в отлагательных условиях – а в манипуляции и перекосе. Баланс соблюдается, когда:
✔️ стороны договариваются об равномерных рисках (а не «я получаю квартиру, а ты жди денег»);
✔️ условия устраивают обоих, а не продавливаются через эмоции.

Когда покупатель не готов к диалогу, а вместо аргументов – истерика, это красный флаг. Значит, схема выгодна только ему, а продавец должен взять на себя все риски.

Вывод:
🔹 Отлагательные условия – нормальная практика, если они справедливо распределяют риски.
🔹 Если кто-то категорически отказывается менять пропорции, значит, он понимает, почему для него это выгодно.
🔹 Истерика – плохой аргумент. В таких случаях сделку лучше пересмотреть.

Будьте внимательны к условиям сделок!

🏛️ Долевая собственность: Теперь ваши споры - в ЕГРН! Или как нотариусы станут новыми героями сериалов про недвижимость 🦸‍♀️🦸‍♂️

Госдума решила, что долевая собственность - это слишком просто. «Давайте добавим драмы!» - подумали они и внесли законопроект, который превратит ЕГРН в «Дневник отношений собственников»🔥

Что хотят изменить?
1️⃣ Порядок пользования долевой собственностью теперь нужно регистрировать в ЕГРН. То же касается случаев, когда порядок пользования определил суд.

«Ты моешь посуду по вторникам? Заносим в реестр!»

Информацию планируют включать в реестр по правилам регистрации ограничений прав на недвижимость.

Соглашение между собственниками обязательно заверять у нотариуса (либо иметь решение суда). Видимо, чтобы он лично убедился, что вы не подрались из-за ванной.

2️⃣ С 2026 года новый владелец доли унаследует все договоренности.
- «Поздравляем, вы купили 1/8 квартиры! Теперь ваша очередь мыть окна каждую пятницу. Это в ЕГРН, спорить бесполезно».

3️⃣ Договоры безвозмездного пользования тоже пойдут под регистрацию.
- «Дал другу пожить в гараже? Беги в Росреестр, а то друг станет вечным жильцом».

4️⃣ Завещательные отказы (типа «завещаю квартиру сыну, но бывшая жена пусть живет в кладовке»🫢) теперь будут обременением в ЕГРН.

Зачем это нужно?
По версии чиновников:
- «Чтобы бабушка, продав долю, не оставила нового собственника с её пуделем в ванной».
- «Чтобы нотариусы не скучали».

На деле:
Риелторы: «Теперь будем объяснять клиентам, что ЕГРН - это не только кадастр, но и свод правил «кто где спит»».
Нотариусы: «Спасибо, Госдума! Теперь у нас работы больше, чем у психологов в сезон разводов».

🤗 Лайфхаки для дольщиков:
До 2026 года:
✍🏼 Заключайте соглашения без нотариуса - их можно будет зарегистрировать позже. Шанс успеть, пока закон не превратил вашу кухню в поле битвы с ЕГРН.

После 2026:
✍🏼 Хотите продать долю? Готовьте «инструкцию по пользованию туалетом» для покупателя. Не забудьте упомянуть, что кофеварка - священная корова 1/4 доли.

❓Главный вопрос:
Сможет ли ЕГРН пережить миллионы записей типа «Коля моет полы по средам, а Петя выносит мусор только в високосный год»? По мнению правительства, поправки сделают использование долевого имущества прозрачнее и снизят риски на рынке недвижимости.

Совет юриста:
Покупая долю, проверяйте не только обременения, но и «кто и как долго может хранить селедку в общем холодильнике».

Шутки - это, конечно, хорошо, но почитайте законопроект и поделитесь своим мнением в комментариях?

🔍 Текст законопроекта №841857-8 — тык

Новый налог на бани и сараи - фейк!

Друзья, у нас чрезвычайное происшествие: новые налоги теперь вводит Роскачество!

Десятки статей с заголовками в духе “С 1 марта 2025 года вводят новый налог на хозяйственные постройки!” успели запугать дачников и всех, у кого есть бани и сараи.

Но есть пара “нюансов”:
✔ Никаких новых налогов нет. Налог на капитальные постройки (по кадастровой стоимости), зарегистрированные в Росреестре всегда был. Добавили может новые регионы.
✔ Никаких новых законов с 1 марта не выходило. Проверили редакции НК — с 1 апреля будут изменения, но они не о банях.
✔ Роскачество не вводит налоги. У них вообще таких полномочий нет.

А теперь самое интересное:
✔ ФНС России даже выпустила разъяснение: Информация ФНС России от 21.02.2025 “ФНС России разъяснила условия налогообложения хозпостроек физических лиц”. В нём налоговая подтвердила, что ничего не изменилось.
✔ Действуют старые правила: если у вас несколько объектов недвижимости на участке — регистрируем всё. И платим налоги.
✔ Если у вас там двухэтажная баня с бильярдом, то регистрируем и платим. 😆
✔ если у вас сараюшка-развалюшка - не регистрируем и не платим

Вывод: обычный оффлайн-кликбейт. Подали старую тему как “шок, сенсацию” и засыпали людей мифами. Загуглите. Это шедевры журналистской мысли

Все. Выдыхаем. Можно не паниковать

Новый налог на бани и сараи - фейк!

Друзья, у нас чрезвычайное происшествие: новые налоги теперь вводит Роскачество!

Десятки статей с заголовками в духе “С 1 марта 2025 года вводят новый налог на хозяйственные постройки!” успели запугать дачников и всех, у кого есть бани и сараи.

Но есть пара “нюансов”:
✔ Никаких новых налогов нет. Налог на капитальные постройки (по кадастровой стоимости), зарегистрированные в Росреестре всегда был. Добавили может новые регионы.
✔ Никаких новых законов с 1 марта не выходило. Проверили редакции НК — с 1 апреля будут изменения, но они не о банях.
✔ Роскачество не вводит налоги. У них вообще таких полномочий нет.

А теперь самое интересное:
✔ ФНС России даже выпустила разъяснение: Информация ФНС России от 21.02.2025 “ФНС России разъяснила условия налогообложения хозпостроек физических лиц”. В нём налоговая подтвердила, что ничего не изменилось.
✔ Действуют старые правила: если у вас несколько объектов недвижимости на участке — регистрируем всё. И платим налоги.
✔ Если у вас там двухэтажная баня с бильярдом, то регистрируем и платим. 😆
✔ если у вас сараюшка-развалюшка - не регистрируем и не платим

Вывод: обычный оффлайн-кликбейт. Подали старую тему как “шок, сенсацию” и засыпали людей мифами. Загуглите. Это шедевры журналистской мысли

Все. Выдыхаем. Можно не паниковать

🔒 Секретные материалы🤫

Друзья-юристы, готовьтесь к новым вызовам! Президентом подписан Федеральный закон от 28.02.2025 № 32-ФЗ
«О внесении изменений в статью 62 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», который запрещает собственникам недвижимости получать информацию о проверках их объектов, проводимых Росфинмониторингом. Теперь, если кто-то заинтересовался вашей недвижимостью, вы об этом не узнаете. 😱

Что было раньше?

По действующему законодательству, владелец недвижимости мог получить информацию о том, кто интересовался его собственностью и получал сведения из ЕГРН. Эти данные предоставлялись в течение трех рабочих дней. Исключения составляли запросы правоохранительных органов в рамках оперативно-разыскных мероприятий.

Что изменилось?

Новый закон распространяет это исключение и на Росфинмониторинг. Теперь данные о проверках, проводимых этой службой, будут засекречены. Росфинмониторинг занимается борьбой с отмыванием нелегальных доходов и отслеживанием операций, связанных с финансированием терроризма и экстремизма.

Почему это важно?

Закон направлен на обеспечение конфиденциальности проверок и соответствует международным стандартам в сфере противодействия отмыванию преступных доходов и финансированию терроризма.

Что это значит для нас?

Будьте готовы к тому, что клиенты могут начать задавать больше вопросов о проверках их недвижимости. Ваша задача - объяснить им новые правила и успокоить, что это все для их же безопасности. 😌

Наш вердикт

С одной стороны - безопасность, с другой - прозрачность как у тумана. Остаётся надеяться, что Росфинмониторинг будет использовать свои суперсилы только во благо.

Не забывайте следить за обновлениями законодательства и быть в курсе всех изменений. А наш канал вам в этом поможет😊

👉 Текст закона (для тех, кто хочет копнуть глубже): тык сюда

Дорогие наши королевы договоров, героини кадастровых карт и повелительницы арендных соглашений! С наступающим 8 Марта! 🎉

Пусть этот день будет таким же безупречным, как правильно оформленный акт приёма-передачи! А чтобы праздник запомнился не только травмпунктам (шутки шутками, но мы-то знаем: вы слишком профессиональны, чтобы терять зубы в конкурсах 😉), дарим вам лайфхак:

Любые «случайные травмы» лечатся чтением наших статей в канале.
Вывихи конечностей - повод делегировать дела коллегам-мужчинам.

Пусть ваши каблуки покоряют офисы, а не скользкие лестницы, а все риски страхуются... ну, хотя бы здравым смыслом. 😎

С праздником, девушки! Пусть ваша жизнь будет «чистой сделкой», без скрытых обременений и с миллионом поводов для радости! 🌟

Если вдруг решите устроить корпоратив - помните: лучшая активность это коллективная проверка документов. И никаких драк за последний блинчик! 🥞

💐🌺💃

⚠️ Новый законопроект: хочешь квартиру вернуть? Сначала занеси деньги!

В Госдуму внесли законопроект (https://sozd.duma.gov.ru/bill/850929-8#bh_note), который обяжет истцов вносить на залоговый счет суда сумму, равную цене квартиры, если они подают иск о расторжении сделки или признании её недействительной.

🤔 Что это значит?
• Сегодня при признании сделки недействительной стороны возвращают друг другу имущество: квартира – продавцу, деньги – покупателю.
• Проблема в том, что денег у продавца обычно уже нет – он их потратил или передал мошенникам.
• Новый законопроект должен защитить покупателей от таких ситуаций.

😡 Но кого он реально защищает?
В последнее время суды активно возвращают квартиры бабушкам, которых «развели» на сделку.
• Классическая схема: пенсионерка продаёт квартиру → деньги исчезают → она идёт в суд и требует вернуть недвижимость.
• Суд встаёт на её сторону, признаёт сделку недействительной, и квартира снова у неё.
• А покупатель? Остаётся и без квартиры, и без денег.

И тут да. Бабушка подумает трижды, перед тем как подать иск. Но это не точно.

Ситуация двоякая: ты купил квартиру, но потом выясняется, что сделка под оспаривание.
• Хочешь подать иск? Положи на депозит суда стоимость квартиры!
• Нет денег? Значит, судиться нельзя.

📌 В итоге:

✔️ Если у тебя нет миллиона-другого-десяти – защищать свои права в суде ты не можешь. Если бонусом еще и госпошлину посчитать - то вообще ахтунг.

И это называется защита добросовестных участников рынка?

🚨 НТО Петербурга под реальной угрозой сноса

Мы уже обсуждали, как новые решения могут ударить по нестационарным торговым объектам (НТО) в Петербурге. Но сегодня вопрос стал ещё острее: на круглом столе «Хроника пикирующих НТО» от «Агентства бизнес новостей» эксперты, юристы и предприниматели били тревогу.

Депутаты Законодательного Собрания Петербурга выступили с законодательной инициативой о принятии Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Проект от 19.06.2024, который меняет правила игры для НТО.
Сейчас документ готовится ко второму чтению (поправки принимаются до 12 марта 2025 года). Если его примут, последствия могут быть необратимыми.

Главные изменения:
1. Жесткая привязка к схеме размещения НТО
Любой объект, даже на частной земле, можно установить только если участок внесен в утвержденную схему.
Если вашего киоска, павильона или фуд-трака нет в схеме - демонтаж без компенсаций.
2. Собственник - главный игрок
Включить участок в схему может только владелец земли. Арендаторы и предприниматели полностью зависят от его решения.
3. Диктат внешнего вида
Власти смогут диктовать дизайн, размеры и даже цвет НТО через правила благоустройства. Хотя это и так уже есть.

Почему это опасно?
‼️ Для бизнеса: Владельцы НТО рискуют потерять вложения (от 500 тыс. до 5 млн рублей на объект), если их не внесут в схему.
‼️Для города: Исчезнут точки быстрого питания у метро, сувенирные лавки в туристических зонах, ярмарки и фуд-корты на креативных площадках.
‼️Для бюджета: Петербург может потерять сотни миллионов рублей налогов из-за закрытия микробизнеса.

Этот проект - удар по основным правам, закрепленным в Конституции.
Авторы проекта игнорируют базовые принципы права.
1. Избыточное регулирование
У нас уже есть Градостроительный кодекс, ПЗЗ, правила благоустройства и СанПиНы. Новый закон добавляет еще один и довольно значимый рычаг давления на бизнес. Чтобы согласовать НТО на частной земле, уже сейчас нужно пройти 7 кругов ада инстанций - зачем добавлять восьмую?

2. Нарушение прав собственника
Статья 35 Конституции гарантирует неприкосновенность частной собственности. Как демонтировать киоск на моей земле, если я не нарушаю законы? Это попытка превратить собственников в просителей у чиновников?

3. Ликвидация, а не регулирование
Если палатки стоят незаконно - накажите нарушителей! Но вместо работы над исполнением существующих норм предлагают «запретить всё». Это как бороться с пробками, запретив машины.

4. Коррупционные риски
Кто и как будет формировать схему размещения НТО? Опыт с парковками, да и с уже существующей схемой размещения НИО, показал: такие реестры становятся инструментом для недобросовестных чиновников.

Реальные кейсы под угрозой:
- Кафе-контейнеры на территории бывших заводов (например, «Этажи»).
- Фуд-траки на парковках ТРК «Галерея» и «Питерлэнд».
- Ярмарки фермеров у метро «Горьковская» и «Петроградская».

5 вопросов, на которые у власти нет ответов:
1. Почему собственник должен тратить силы, нервы и ресурсы за внесение своего участка в схему? Это его земля! Он и так соблюдает все градостроительные требования и правила благоустройства, где есть все требования к тому, как должен выглядеть объект.
2. Кто вернет предпринимателям 2-3 млн рублей, вложенные в объект и оборудование, если объект снесут?
3. Как согласовывать десятки временных точек на фестивалях (например, «Город вкуса»)?
4. Почему закон не предусматривает переходный период для бизнеса?
5. Сколько новых чиновников наберут для «ведения схемы» за счет бюджета?

Что делать?
До 12 марта 2025 - подавать поправки через депутатов или общественные организации.
Подготовьтесь к судам - если закон примут, оспаривать его придется через Конституционный Суд.
Хотя тут есть надежда: сейчас этот законопроект лишь законодательная инициатива Санкт-Петербурга, с которой депутаты потом выйдут на Государственную Думу. И хочется верить, что там этот проект и умрет :) Ведь он затрагивает всю Россию. А теперь представьте юг Росси 😎

Ваше мнение:

Стоит ли «уравнять» всех ради конкуренции, или это удар по малому бизнесу?
Как часто вы пользуетесь уличными НТО? И хочется напомнить, что это не ларьки! НТО - это киоски, павильоны, палатки, транспортные средства, а не ларьки, как это было ранее:)

Следим за развитием событий.

Когда сам себе не кредитор

Если вам когда-либо звонили «сотрудники службы безопасности банка» и с искренней тревогой сообщали, что кто-то прямо сейчас оформляет на вас кредит — то новость дня для вас. Теперь можно официально самому себе запретить брать кредиты. Да, добровольно и осознанно.

С 1 марта в России заработал механизм самозапрета на кредиты. Это значит, что вы можете оставить заявление на «Госуслугах» и банки автоматически будут отказывать вам в новых займах. Отличный способ:

✅ Защитить себя от мошенников. Теперь даже если кто-то завладеет вашими паспортными данными, он не сможет взять кредит на ваше имя.
✅ Спасти себя от импульсивных финансовых решений. Больше никаких «ну я же только посмотреть» возле автосалона.
✅ Почувствовать себя важным человеком, у которого есть персональный запрет на займы. Не каждому такое доверяют!

Что важно: самозапрет действует только на потребительские кредиты и кредитные карты. Ипотека, автокредиты и образовательные займы под него не попадают.

Снять запрет можно в любой момент, но не так просто – нужен усиленный сертификат ЭЦП через приложение «Госключ». Видимо, чтобы не было ситуаций «ну я же просто зашёл в банк на секундочку».

Судя по новостям - Самозапрет уже оформили более 1,7 миллиона человек. И я подозреваю, что это те же люди, которые давно уже запретили себе звонить бывшим после полуночи. Дисциплина — наше всё!

А вы бы себе оформили самозапрет? Или наоборот, не доверяете себе настолько, чтобы доверять себе такие решения?

🚀 Новый законопроект по Земельному кодексу: конец эпохи «несоразмерности»?

Приветствуем, коллеги! Сегодня разбираем горячие поправки в Земельный кодекс, которые могут изменить правила игры для всех, кто работает с недвижимостью. Госдума готовит нам подарок - новый законопроект, который обещает навести порядок в вопросах выкупа земли под зданиями.

Главное: критерии «соразмерности» наконец-то прописаны!

Десять лет судов, экспертиз и бесконечных отказов в выкупе участков по причине «несоразмерности» - знакомая история? Теперь у чиновников не будет возможности манипулировать этим термином как универсальным отказом.

Что меняется:
- Для ИЖС, садоводства, ЛПХ - минимальная застройка 5% от площади участка.
- Для коммерческих целей - 10%.

Больше не нужно доказывать в судах, что ваш участок «соразмерен», тратясь на землеустроительные экспертизы. Теперь есть четкие цифры - играем по правилам!

👉 Личный опыт
20 лет в практике по разные стороны баррикад, 10 лет борьбы с отказами. Раньше чиновники отказывали, ссылаясь на абстрактную «несоразмерность», а суды требовали 30-40% застройки. Теперь 10% - это реальный шанс для бизнеса выкупать землю без лишних преград.

🚫 Прощай, «халява»: только основное здание!
Больше не получится выкупить участок, если на нем стоит только сарай, баня или беседка. Теперь требуется основное здание, соответствующее ВРИ.

И это логичное ужесточение. Вспомогательные объекты должны быть на одном участке с основными. Но практика покажет, как это будет работать - возможно, спорных случаев станет меньше.

📐 Границы без «пазлов»: форма имеет значение

Закон подтверждает старые нормы: запрет на создание участков с вкраплениями, изломами и чересполосицей. Никаких новшеств, но теперь никто точно не сможет игнорировать это требование.

💰 Плюсы для всех?

- Для бизнеса: прозрачные правила = меньше отказов и судебных издержек.
- Для бюджета: участки, которые раньше блокировались, теперь можно продавать по кадастру.

Государство наконец-то увидело, что четкие критерии выгодны всем. Но следим за судебной практикой - первые дела покажут, как заработает закон в реальности.

Итог: Законопроект - большой шаг к порядку. Чиновники лишаются «серых» инструментов, бизнес получает ясность. А что думаете вы? Готовы к переменам?

📜 Источник: (https://sozd.duma.gov.ru/bill/803202-8#bh_note)

Пятница – время забыть про кадастровые номера и насладиться выходными! 🌸

На каналах наших друзей и коллег Дмитрий Желнин пишет…
Адвокат его превосходительства
чувствуется особое весеннее и пятничное настроение. А мы… готовы поддержать и посмеяться над тем, что знаем лучше всего: документы, договоры и вечную борьбу с Росреестром 🫢 И не планируем проводить вечер пятницы за работой (и вам не советуем!)

Итак с простого на юридический язык 😛
🔸 Обычно: «Мой дом – моя крепость.»
Юрверсия: «Мой дом – моя крепость, но только после согласования перепланировки и получения техпаспорта.»
🔸 Обычно: «Утром деньги, вечером стулья.»
Юрверсия: «Сначала предоплата, потом акт приёма-передачи. И да, стулья - только по отдельному договору комиссии.»
🔸 Обычно: «Сосед справа – козёл.»
Юрверсия: «Сосед справа нарушает границы земельного участка, что подтверждается межевым планом от 2023 года. Готовим иск!»

⚡️ Ваш ход!
Какие ещё фразы из мира недвижимости можно перевести на юридический язык? Пишите в комментарии и все такое 😅


❗️А теперь серьёзно (но не очень):
Говорят, клиенты всегда ждут трёх вещей: одобрения ипотеки, подписания акта и… когда риелтор наконец перестанет говорить «этот объект улетает!»🚀

Решение Страшного Суда по спору о том, кто первым увидел объявление на ЦИАН, можно обжаловать. Но только если у вас есть скриншот и нотариально заверенный чат с агентом.

P.S. Не судите строго. Автор сегодня в ударе: сняли гипс, так что теперь могу не только договоры подписывать, но и лично проверить, выдержит ли ваш балкон мой вес после затяжного отпуска с плюшками. 🍩

Улыбайтесь чаще! Во-первых, это красиво! Во-вторых, бесплатно 😁

Аукционы на выживание

История одного аукциона: 6 часов, 50 шагов и море адреналина!

Обычно торгами у серьезных юристов занимаются помощники, но в тот раз было принято решение самостоятельно жать на кнопочки: клиент серьезный, объект - памятник по программе «Рубль за метр».

Раньше такие аукционы заканчивались за два шага, но тут... *барабанная дробь*... 48 шагов плюс!

Представьте: шаг аукциона - 20 минут, а оппонент выжидает до последней секунды. То ли стратегия, то ли игра в «кто кого пересидит»? 🤔 Но мы же профессионалы - не дрогнули! 💪 В итоге победа наша, и кое-кто уже мысленно примерил корону «Короля Аукционов». 👑

Но теперь к новым баталиям!

🔥 В Ленобласти продается готическая усадьба «Утешение» точнее, то, что от неё осталось.

Цена стартовая: 4 000 ₽ (да-да, как зайти на полчаса в бар).
Условия: памятник регионального значения, 4,4 га земли, 800 м² руин романтики.
На торги поступило 52 заявки, шаг аукциона - 200 ₽!

Но вот загвоздка: будущее усадьбы туманнее лондонского тумана. Памятник надо сохранять, а до города - как до Луны на самокате. И да - не факт, что все участники торгов дочитали до пункта «обязательно восстановить».

Торги идут с 10 утра 25.02.2025, т.е. 4 день 😱, сделано почти 10000 шагов, цена уже 1 980 000 рублей - похоже, это марафон для самых упорных. 🏃Кто победит? Следим вместе!

P.S. Если вдруг увидите нас в темноте у монитора - не пугайтесь. Это мы снова «жмем на кнопочки» ради ваших будущих объектов. 😜

Вчера Ленобласть объявила победу над долгостроями… или это временное затишье?

Фонтанка пишет, что депутаты областного ЗакСа отменили статью регионального закона о защите дольщиков. Основание? Проблемных объектов больше нет! 🎉 Последний долгострой – ЖК «Тридевяткино царство» – достроен, реестр обманутых дольщиков пуст, а значит, миссия выполнена, комиссия упразднена. (https://www.fontanka.ru/2025/02/26/75155423/).

Звучит как хэппи-энд, но давайте разберёмся:

📌 Что это за статья и почему её отменили?
В 2013 году была создана комиссия по поддержке обманутых дольщиков – она помогала людям, купившим квартиры в недостроенных ЖК, решать вопросы через госорганы и застройщиков. Теперь, раз в регионе больше нет долгостроев, комиссию признали ненужной, а саму статью – устаревшей.

📌 А можно ли расслабиться?
Официально обманутых дольщиков больше нет, но это не значит, что новых не появится. Отмена комиссии – это как выкинуть аптечку, потому что в доме никто не болеет. Всё хорошо, пока не случится новая “эпидемия” долгостроев.

📌 Риски всё ещё есть:
• Не все застройщики стали святыми, возможны новые проблемы с финансированием.
• Экономика непредсказуема – кризисы могут привести к банкротству строительных компаний.
• Слабый контроль за новыми проектами может вернуть ситуацию 10-летней давности.

📌 Вывод:
На бумаге всё выглядит отлично – Ленобласть первой в России избавилась от долгостроев. Но если контроль за новыми стройками ослабнет, через несколько лет всё может вернуться. Главное – следить за ситуацией и не верить в чудесные “исчезновения” проблем.

Как вам такая “победа”? Настоящий успех или красивый политический ход? Делитесь мнением!

🔥 Смольный против киосков: «Зачистка» Петербурга началась с Невского! А мы снова пообщались с «Деловым Петербургом»😎

Приготовьте попкорн, друзья! В Смольном решили, что Петербург - это не город каналов и дворцов, а гигантский квест «Найди, где купить кофе». С начала года уже ликвидировали 600+ киосков и веранд, а к 2025 планируют «зачистить» все 5000 НТО. Видимо, мечта чиновников - превратить Невский в музей под открытым небом, где даже шаверма - экспонат.

Факты, от которых даже Чижик-Пыжик заплачет:

- Цель: освободить город от страшной угрозы 😱- ларьков с кофе и цветами. Особенно усердствуют в Центральном районе: видимо, там НТО портят вид на… эээ… другие НТО?

- План на 2025: оставить горожан без шавермы, сувениров и хот-догов. Ведь кто сказал, что Петербург - культурная столица? Теперь это столица «голодных туристов».
- 1000+ объектов уже имеют согласованный облик. Но это мелочи: Смольный, как истинный фанат минимализма, предпочитает пустоту.

Юридический абсурд в стиле Кафки:

- Исключить НТО из схемы ≠ расторгнуть договор. Чиновники теперь будут искать нарушения, как дети ищут игрушки перед праздником. «Ага! У вас табличка на 5 см левее! Договор расторгнут!»

- Суды: единственная надежда бизнеса. Ведь даже судьи вряд ли поверят, что снос ларька за «неправильный оттенок бежевого» - это справедливо.

Главный вопрос: зачем?

По версии Смольного - «для красоты». Но мы-то знаем: это же классический «передел рынка»! Скоро на месте киосков появятся… барабаны… элитные ларьки с арт-кофе за 500₽. Ими будут владеть родственники тех, кто «зачищает».

Альтернативная версия: чиновники готовятся к вторжению инопланетян. «Если убрать все НТО, пришельцы не найдут, где приземлиться!»👽

Совет юриста:
Если ваш киоск пока стоит - срочно сделайте селфи с ним. Через год это будет раритет. А если договор НТО хотят расторгнуть - зовите нас. Мы научим всех как играть по закону, а не в «Царь горы».

🔗 Подробности в «Деловом Петербурге»
🔗РБК

P.S. А вы уже попрощались с любимой верандой? Или пока машете ей из окна? 🥲

Мало нам было госпошлин. Как нам уже подоспели следующие обновления в регистрации недвижимости

С 1 марта 2025 года Росреестр вводит новые правила. Теперь часть сделок можно оформить только онлайн, без бумажных документов. Это касается застройщиков, юридических лиц и договоров долевого участия (ДДУ).

Что изменится?
• Юридические лица – смогут подавать документы только онлайн.
• Договоры долевого участия (ДДУ) – застройщики обязаны регистрировать их в Росреестре в электронном виде.
• Регистрация собственности по ДДУ – теперь застройщик сам оформляет право собственности на дольщика в течение 30 дней после подписания передаточного акта.

Что это значит для покупателей?

✅ Регистрация быстрее – теперь займёт 1–2 дня вместо недели.
✅ Меньше бюрократии – дольщикам не нужно бегать по инстанциям, застройщик сделает всё сам.
⚠ Односторонняя регистрация – если дольщик уклоняется от приёмки квартиры, застройщик может оформить право собственности без него, подав односторонний акт. Это может привести к сложностям, если покупатель считает, что квартира с недоделками.

Вывод

Прогресс не стоит на месте – теперь оформление недвижимости станет быстрее, но важно внимательно следить за своими ЭЦП на своих госууслугах. Не отвечать на телефонные звонки с незнакомых номеров. Ну а юрлица уже давно все с ЭЦП, как порядочные. И особых проблем у них возникнуть не должно.

Ну и не забываем выгружать себе архивы с выписками ЕГРН. Мы, юристы, те еще параноики. Поэтому рекомендуем еще и бумажные распечатать. От греха подальше

Наш очередной комментарий для «Делового Петербурга» вышел за рамки одного издания. Дело громкое, люди хотят разобраться. Предлагаем тем, кто еще ничего не успел прочитать, посмотреть на эту историю с нашей стороны.

Первая жертва КАД-2: как застройщик и дольщики оказались в ловушке бюрократии

История строящегося ЖК в зоне резервирования под КАД-2 набирает обороты. Разбираемся в юридических нюансах, рисках для сторон и возможных путях решения конфликта.

🤨Суть конфликта

Застройщик ООО «Специализированный застройщик «Серебряный ручей»» (единственный проект компании) приобрел в 2023 году участок у физических лиц и начал строительство жилого комплекса бизнес-класса (62 квартиры, 2566 м²). Средняя цена - 253 520 руб./м², продано 7 квартир. Однако проект попал в зону, зарезервированную под трассу КАД-2, что привело к заморозке строительства и судебным разбирательствам.

🧩Ключевые факты:

- Росреестр отказал в регистрации ДДУ.
- Строительство приостановлено из-за остановки проектного финансирования.
- Застройщик продолжает работы за свой счет (охрана, поддержание площадки).
- Банк привлечен к судебному процессу как участник дела.

🤫Почему ситуация «мутная»?

1. Риски игнорировались?

К моменту старта продаж и строительства (2023 г.) вопрос о резервировании земель под КАД-2 уже обсуждался публично. Однако застройщик начал проект, возможно, рассчитывая на:
- обещания чиновников о пересмотре трассировки;
- лоббирование изменения зоны отчуждения.

2. Выгодоприобретатели неочевидны.

- Застройщик не может получить деньги дольщиков (эскроу-счета).
- Банк начисляет проценты по кредиту, несмотря на форс-мажор.
- Дольщики рискуют остаться без квартир и с замороженными средствами.

3. Администрация vs Росреестр.

Разрешение на строительство выдано, но Росреестр отказал в регистрации ДДУ. Это создает правовой дисбаланс: застройщик действовал в рамках закона, но столкнулся с бюрократическим противоречием.

Последствия для сторон
Застройщик:
- Траты на проект без доступа к эскроу;
- Риск исков от дольщиков и банка;
- Репутационные потери.

Дольщики:

- Деньги заморожены на эскроу (без процентов);
- Расторгнуть ДДУ можно только через суд или по соглашению с застройщиком, что маловероятно без признания проекта несостоятельным.

Банк:
- Участвует в суде как заинтересованная сторона;
- Не заинтересован в расторжении ДДУ (риски невозврата кредита).

✍🏼Как вернуть деньги дольщикам?

1. Административный сценарий:

- Администрация отзывает разрешение на строительство ➡️ застройщик расторгает ДДУ по соглашению.
- Пересмотр трассировки КАД-2 (маловероятно в краткосрочной перспективе).

2. Судебный путь:

- Доказывать существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ) для расторжения ДДУ.
- Оспаривать отказ Росреестра в регистрации (текущий иск застройщика).

Важно‼️
Даже при успешном расторжении ДДУ дольщики не получат компенсации за «заморозку» средств - эскроу-счета не предполагают начисления процентов.


📩Наши рекомендации

Для юристов:
- Изучайте историю участка до заключения ДДУ: даже выданное разрешение на строительство не гарантирует защиты от резервирования земель.
- Требуйте от застройщиков раскрывать информацию о потенциальных рисках (включая инфраструктурные проекты).

2. Для дольщиков:
- Участвуйте в судебных процессах как третьи лица.
- Настаивайте на экспертизе законности действий администрации.

3. Для застройщиков:
- Страхуйте риски изменения градостроительной политики.
- Включайте в договоры с дольщиками условия на случай форс-мажора.

А если вы хотите узнать все о ДДУ - у нас есть прекрасная Василиса, мы всегда обращаемся к ней за советом и вам советуем 😉

🔗Текст статьи в «Деловом Петербурге»

А, ну и по телеку тоже показали 😎👇🏻

Дорогие наши подписчики!

Календарь подсказал, что скоро наступит 23 февраля. В этот день мы не только чествуем всех мужчин (тут еще доказывать надо, кто и что🙃), но и вспоминаем о тех, кто защищает права в мире недвижимости.

Пусть ваши клиенты дарят вам не только благодарности, но и подарки, которые... ну, скажем так, не всегда оказываются полезными. 😂

Шутим, конечно! Но признайтесь, кто-то из вас уже получил в подарок:

🔑 Набор отмычек (на случай, если ключи от квартиры вдруг «потеряются»)
📜 Свиток с «древними» законами (которые, к счастью, уже не действуют)
🏡 Миниатюрный домик (в который, к сожалению, нельзя переехать)
🧦 Носки, в конце концов!

Но, несмотря ни на что, пусть в вашей жизни будет больше радостных моментов, успешных сделок и благодарных клиентов!
Улыбайтесь чаще 🙂

Коллеги, всем прекрасной пятницы! делимся с вами записью прямоо эфира с Дмитрием Желниным: https://t.me/d_zhelnin и ссылка на обещанный гайд-инструкцию по оспариванию кадастровой стоимости https://dmitryzhelnin.ru/article/guide

0:00 Знакомство со спикерами.
1:17 Проблема с завышенной кадастровой стоимостью.
2:18 Потому что по ЦСЕ мы еще пока посмотрим, как будет практика складываться.
2:22 Потому что все-таки катастрофы стоимости у них нет.
2:25 Отмена понижающего коэффициента.
3:38 Нужно ли оплачивать налог до ео оспаривания?
6:55 Способы и пути снижения кадастровой стоимости.
9:21 Вот документы, которые обосновывают наличие этой ошибки, пожалуйста, исправьте их, и тогда все будет хорошо.
10:08 Разница кадастра и рынка.
11:24 Оценка проводится по нормативам и ценам 2023 года.
16:01 Куда бежать и что делать.
18:57 Про экспресс-анализ.
26:31 Особенности оспаривания в суде.
28:18 Расчет наличными на сделке.
30:46 Целесообразность оспаривания.
31:19 Гайд-инструкция по оспариванию.
33:42 Вопрос от слушателя.
37:27 Вопрос от слушателя.
42:11 Прощание.

Коллеги, напоминаем про эфир сегодня в 18.30. Будем обсуждать возможность снижения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Ждем Вас 🙌

Присоединяйтесь к Василисе Фролковой и Дмитрию Желнину ЗАВТРА 20 февраля в 18:30 на нашем прямом эфире!

Не пропустите возможность узнать всё о том, как оспорить кадастровую стоимость вашей недвижимости.

ВНИМАНИЕ! Кто хочет купить мост за рубль? Или как ФАС ловит хитрых «миллиардеров» на госторгах💸

Друзья-юристы, пристегните ремни! ФАС России выпустила информационное письмо, которое читается как детектив с участием госчиновников, лазеек в законе и «случайных» миллиардных ставок. Сюжет? Прямо как в сериале «Игра в кальмара», но с бюджетными потерями вместо выживания.

Что случилось?
С 2024 года госимущество больше не продают без объявления цены. Вместо этого ввели новую схему - «продажа по минимально допустимой цене». Казалось бы, прозрачнее? Ан нет! Недобросовестные участники нашли лазейку и превратили торги в цирк

Как это работает (или не работает):
1️⃣ Два «друга» подают заявки.
2️⃣ Первый ставит цену чуть выше минималки (например, 100₽).
3️⃣ Второй — 9 999 999 999 999 999,99₽(видимо, продаёт Луну в кредит).
4️⃣ Остальные участники не могут предложить меньше этой «космической» суммы.
5️⃣ В последнюю секунду «миллиардер» отзывает заявку (ой, забыл документы/не внес задаток/пес Барбос съел паспорт 🐶).
6️⃣ Победитель - тот, кто предложил 100₽. Бюджет? В шоке. Конкуренция? Умерла.

Почему ФАС в ярости:
- Нет штрафов для «миллиардеров»-призраков.
- Задаток можно не вносить (играем на доверии, как в покер).
- Нет реестра недобросовестных (все с чистого листа!).
- Шаг аукциона? Его просто нет - можно прыгать от копейки до триллиона.

Чем грозит:
По статье 178 УК РФ за сговор на торгах - уголовка. Но ФАС грустит: схемы всё равно цветут, а бюджет теряет миллионы.

Итог от ФАС:
«Продажу по минималке» надо отменить, пока государство не раздало все замки, мосты и тайгу за стопку монет.

Совет юристам:
Если ваш клиент вдруг решил купить участок за 10 рублей через такие торги - проверьте, не летает ли рядом «миллиардер» с калькулятором. И напомните: закон любит хитрецов, но ненадолго.

Держите руку на пульсе, коллеги! А то как бы нам всем не пришлось переквалифицироваться в следователей по схемам с госсобственностью.

P.S. Если найдете того, кто купил Кремль за 100₽ - сообщите. Мы тоже хотим на экскурсию. 😉

Продажа квартиры в 2025: налоги растут, но мы не сдаёмся!

С 1 января 2025 года некоторые регионы отменили понижающий коэффициент 0,7 при расчёте налога на продажу недвижимости.

🎯 Где уже действует коэффициент 1?
Петербург, Карелия, Архангельская и Астраханская области, Краснодарский край, Крым, Татарстан и Калининградская область.

🤔 Что это значит?
Раньше, если вы продавали квартиру меньше срока владения и дешевле кадастровой стоимости, налог считался с 70% кадастра.
Теперь же в этих регионах налог считают со 100% кадастровой стоимости.

📈 Но это ещё не всё – кадастровая стоимость тоже выросла!
В 2024 году во многих регионах России провели переоценку. В Москве, например, средний рост составил 21%.

Вы вообще видели, сколько сейчас стоит ваша квартира по кадастру?
Сначала налейте коньяку для нервов, а потом проверяйте.

🔥 Теперь для налоговой ваша квартира стоит дороже. Иногда — неприлично дороже. Прям дороже, чем вы её продаёте.

💡 Что делать, если кадастровая стоимость завышена?
Варианты есть:
✔ Дождаться предельного срока владения и не платить налог вообще.
✔ Оспорить кадастровую стоимость (спойлер: это возможно!).

Что с этим делать?
Вопрос серьёзный, и мы решили не гадать.
В четверг у нас в эфире — профи по оспариванию кадастровой стоимости Дмитрий Желнин.

Задавайте вопросы в комментариях, будем разбираться вместе!

Внимание, собственники и покупатели земельных участков! С марта Росреестр ужесточает правила сделок 😱

С 1 марта 2025 года вступают в силу новые правила, которые существенно повлияют на любые операции с землей. Теперь, если в ЕГРН отсутствуют точные границы вашего участка, вы не сможете:
✅ Зарегистрировать сделку купли-продажи;
✅ Поставить на кадастр здание, сооружение или недострой;
✅ Оформить права на объекты, расположенные на таком участке.

И это касается всех категорий земель - от дачных до коммерческих. Никаких исключений!

Зачем ужесточают правила?

По данным Росреестра, отсутствие четких границ - главная причина споров между соседями, судебных разбирательств и даже финансовых потерь. Представьте: вы покупаете участок «у реки», а потом выясняется, что береговая линия - собственность муниципалитета. Или сосед внезапно заявляет, что ваш новый гараж «залез» на его территорию.

Нововведения призваны:

- Защитить покупателей от недобросовестных продавцов;
- Исключить ошибки в определении кадастровой стоимости и налога;
- Снизить риски «случайного» строительства на чужой земле.

Как проверить границы участка?

1️⃣ Публичная кадастровая карта Росреестра - вбиваете адрес или кадастровый номер и смотрите, отмечены ли границы 🔗: [pkk.rosreestr.ru]
2️⃣ Выписка из ЕГРН - закажите через Госуслуги или МФЦ. Если в разделе «Особые отметки» стоит «Границы не установлены», пора действовать.

Что делать, если границ нет в ЕГРН?

До 1 марта еще можно успеть провести сделку «по старым правилам».

После этой даты:

- Документы примут, но приостановят регистрацию до уточнения границ;
- Придется заказывать межевание у кадастрового инженера.

Что входит в процесс:

🔹 Выезд специалиста на участок для замеров (даже если есть забор, его нужно проверить);
🔹 Согласование границ с соседями - готовьтесь к переговорам, а иногда и к спорам;
🔹 Подготовка межевого плана и подача его в Росреестр через МФЦ.

Сроки: от 2 недель до нескольких месяцев.
Стоимость: 15–35 тыс. ₽ (в Москве - дороже, особенно если требуется согласование с Департаментом городского имущества).

Почему нельзя тянуть с межеванием?

- Статистика: В 2017 году 50% участков в России не имели четких границ. Даже к 2020 году в Пермском крае их оставалось 37%.
- Риски: Участок без границ могут ошибочно признать «бесхозным», а постройки — самостроем.

Совет:
Если планируете продажу, ипотеку или строительство - проверьте границы сейчас. Иначе после марта процесс усложнится в разы!

Итог✍🏼
Новые правила - не просто бюрократия. Это гарантия защиты ваших прав и инвестиций. Не надейтесь на «авось»: проверьте участок на кадастровой карте, а если границ нет - обращайтесь к кадастровым инженерам. Помните: четкие границы спасают не только от споров с соседями, но и от неожиданных претензий государства.

🗒️ P.S. Межевание - как страховка: кажется, что можно без нее обойтись, пока не столкнешься с проблемой. Не повторяйте чужих ошибок! А лучше сразу пишите нам🤝

0:10 Знакомство с экспертом.
2:16 С чем обычно обращаться к эксперту.
3:10 Пример из практики эксперта.
4:18 Постановление нотариуса о назначении экспертизы.
6:56 Ответственность эксперта.
7:10 Вот арендовали офис, повесили картину…
7:56 Судебная экспертиза. Кейс эксперта
11:14 Механические повреждения
12:49 Дефекты для нежилых
13:18 Назначение ремонтных воздействий.
17:45 Насколько часто бывает такое, и что делать в таких ситуациях?
17:48 Чья зона ответственности. Арендатора или арендодателя. Про заливы
18:42 Заливы.
19:46 Залив нотариального кабинета.
21:23 Комплексное исследование причины залива.
22:19 Нюансы договор аренды при заливе.
24:09 Кто виноват если прорвало трубу?
26:15 А если пожар?
31:47 Дополнительное оборудование в помещениях
33:14 Неотделимые или отделимые улучшения.
38:27 Кейс эксперта о невозможности использовать помещение.
39:13 Течет кровля.
41:04 Интересные случаи, кейсы экспертов.
43:13 Проблемы в старом фонде.
45:57 Рекомендации эксперта
50:47 Вопрос слушателя: капитальный ремонт
55:41 Старые конструкции и их замена на новые.
58:48 Евгения за, на мой взгляд, шикарный эфир, много пользы и для нас опытных.
58:55 Спасибо.
58:55 Прощание

Внимание, друзья!🌟 Совсем скоро, 13 февраля , состоится совместный прямой эфир на канале «ПАРАДОКСЫ НЕДВИЖИМОСТИ», в котором примут участие соавтор канала, юрист – Валентина Гайворонская и судебный эксперт - Евгений Комков!

✅ Время: 18:00! Не пропустите!

➡️ На эфире мы обсудим тему: Ущерб имущества от арендаторов. Как эксперт определяет размер ущерба?

💛Не забудьте подписаться на канал «ПАРАДОКСЫ НЕДВИЖИМОСТИ» и включить уведомления, чтобы быть в курсе всех новостей и не пропустить этот эфир!

📝Подготовьте свои вопросы и присоединяйтесь к нам, чтобы получить полезные советы и информацию от настоящих профессионалов!💡

Мы ждем вас 13 февраля в 18:00! До встречи! 🎙

📌 МОЛЧАНИЕ - знак согласия или застройщики снова тестируют границы прав дольщиков

При анализе новых договоров долевого участия (ДДУ) всё чаще встречаются пункты, которые явно ухудшают положение дольщиков.

Тут нам уже такие шедевры стали попадаться, что обнять и плакать, обнять и плакать.

Одна из новых тенденций в ДДУ — включение пункта о продлении сроков сдачи дома по акцепту письма. Как Вам такое нравится?

1️⃣ Застройщик направляет дольщику письмо о переносе сроков.
2️⃣ Если дольщик не ответил в установленный срок – считается, что он согласен.
3️⃣ Неустойка и иные компенсации при этом могут не начисляться, так как договорно «согласованные» сроки уже сдвинуты.

💡Где подстава?
🔹 Не все внимательно читают почту от застройщика – особенно если письма приходят на бумаге или в ЛК, которым дольщик давно не пользуется.
🔹 Доказать, что дольщик не получал письмо, сложно – получение корреспонденции обязанность Стороны.
🔹 Ну и тут застройщики то ли берега попутали, то ли забыли нормы Гражданского кодекса: Допсоглашение должно быть оформлено в той же форме, что и основной договор – а значит, подлежит обязательной госрегистрации

⚖ Что делаем?
✅ Проверяем этот пункт в ДДУ до подписания и требовать его удаления.
✅ Жалуемся в Стройкомитет или надзорный орган свого региона
✅ Регулярно проверяем свою почту и личный кабинет у застройщика.

Ну а если честно - давайте уже массово жалобы подавать. Понятно, что закон о долевом строительстве поправили серьезно. Но должны же застройщики остаться в разуме и не добавлять в договоры абсурдные пункты

🏠✍️ Росреестр упрощает жизнь. Теперь госпошлину можно посчитать за 5 минут!

Пришло время попрощаться с догадками, сколько же государству причитается за регистрацию вашей любимой трешки, дачки или даже сарая с историей! 🧮💸

Росреестр запустил онлайн-калькулятор госпошлины - теперь не нужно рыться в декларациях или шептать заклинания над квитанциями.

Как это работает?
1️⃣ Выбираете тип действия (регистрация, кадастр и пр.).
2️⃣ Указываете объект (квартира, дом, гараж для коллекции кактусов 🌵).
3️⃣ Добавляете вид права и число заявителей (если делите участок с семьей, соседом или котом).
4️⃣ Лайфхак: иногда система спросит дополнения - например, не пытаетесь ли вы зарегистрировать подземный бункер как «общее имущество» многоквартирного дома. 🏢

Секретная фишка: сервис сам запросит кадастровую стоимость из ЕГРН. То есть, даже если вы забыли, где храните документы, - калькулятор вас спасёт. После пары кликов вуаля - сумма госпошлины как на ладони!

👉 Тыкайте сюда: Калькулятор госпошлины


P.S. Если вдруг алгоритм заподозрит, что вы регистрируете замок в Шотландии - зовите нас. Поможем, даже если придется объяснять, что ваша «крепость» - это просто сарай с амбициями. 🏰😎

📌 МОЛЧАНИЕ - знак согласия или застройщики снова тестируют границы прав дольщиков

При анализе новых договоров долевого участия (ДДУ) всё чаще встречаются пункты, которые явно ухудшают положение дольщиков.

Тут нам уже такие шедевры стали попадаться, что обнять и плакать, обнять и плакать.

Одна из новых тенденций в ДДУ — включение пункта о продлении сроков сдачи дома по акцепту письма. Как Вам такое нравится?

1️⃣ Застройщик направляет дольщику письмо о переносе сроков.
2️⃣ Если дольщик не ответил в установленный срок – считается, что он согласен.
3️⃣ Неустойка и иные компенсации при этом могут не начисляться, так как договорно «согласованные» сроки уже сдвинуты.

💡Где подстава?
🔹 Не все внимательно читают почту от застройщика – особенно если письма приходят на бумаге или в ЛК, которым дольщик давно не пользуется.
🔹 Доказать, что дольщик не получал письмо, сложно – получение корреспонденции обязанность Стороны.
🔹 В суде такие случаи рассматриваются индивидуально – но если пункт прописан корректно, дольщику придётся доказывать, что он не давал согласие на перенос сроков.

⚖ Что делать?
✅ Проверять этот пункт в ДДУ до подписания и требовать его удаления.
✅ Если пункт уже есть – направить застройщику отдельное заявление о несогласии с автоматическим продлением.
✅ Регулярно проверять свою почту и личный кабинет у застройщика.

💡 Помните: застройщики не просто так включают такие механизмы. Ваша задача – контролировать свои права и не давать их урезать «по умолчанию».

🏗️💼 Когда чиновники и девелоперы спорят, а юристы достают попкорн…

Наш недавний пост взорвал чаты! С одной стороны - чиновники: «Ну что вы так драматизируете? У нас всё по закону!» 🧐 С другой - защитники девелоперов: «Да вы чего, они же золотые люди! Всё будет идеально!» ✨

А мы, как Шерлок Холмс от юриспруденции, просто сидели и тихо улыбались. Потому что в нашей практике - и с гигантами рынка, и с «начинающими волшебниками» (теми, кто строит первый дом и уже мечтает о небоскребе) - косяки случаются везде.

Например: взяли здание, надстроили этаж «на глазок, продали квартиры… А потом - бац! - Комитет по контролю за имуществом с иском о сносе. И бегут к нам: «Спасайте!» 😱
Вопрос: а где было согласование, разрешение на реконструкцию, ввод в эксплуатацию? Ответ: «Ну, мы думали, это же просто этаж…» 🤦

Итог: страдают покупатели. Высокая коммуналка, проблемы с пропиской, а то и вовсе - «поздравляем, ваш дом теперь памятник самострою!» 🎉
И да, даже в легальных апартаментах хватает головной боли. А уж если здание изначально проектировалось под склад пельменей - держитесь крепче.

Так что советуем:
1️⃣ Девелоперам - не превращайте стройку в «нарды на удачу». Сначала документы - потом бетон.
2️⃣ Покупателям - проверяйте, не «парятся» ли застройщики только над вашим кошельком, а не будущим дома.
3️⃣ Всем - юрист не волшебник, но он точно знает, где в договоре спрятаны тайные тайны.

📢 Задавайте вопросы, не стесняйтесь! А то вдруг ваш будущий дом уже рисуют на салфетке в кафе… 😉

Эпопея с обработкой персональных данных продолжается

Сегодня снова не про недвижимость, но тема, которую нельзя игнорировать.

Штрафы за нарушения при обработке персональных данных растут. А вы уверены, что у вас всё в порядке?

Проверьте себя:

✅ Вы риэлтор и проверяете документы?

✅ Вы застройщик?

✅ Вы подрядчик?

✅ Вы проводите лекции и обучение?

✅ Вы заключаете договоры?

✅ Вы ведёте запись клиентов?

Даже если вы самозанятый, вам всё равно нужно привести обработку персональных данных в порядок.

Что нужно сделать?

📌 Убедиться, что в вашем договоре есть отдельное согласие на обработку персональных данных.

📌 Подать уведомление в Роскомнадзор о начале обработки персональных данных.

📌 Разработать и разместить Политику обработки персональных данных (если сайта нет — загрузите документ на Яндекс.Диск и добавьте ссылку в бизнес-профиль WhatsApp).

📌 Распрощаться с Google и другими зарубежными сервисами. Данные должны храниться на российских серверах (Яндекс, 1С, Битрикс и т. д.).

Чем раньше вы этим займетесь, тем меньше рисков для вашего бизнеса.

А вы уже провели аудит обработки персональных данных?

🚨 Срочно в эфире: Парковка эволюционировала в апартаменты! Или как "Смарт Девелопмент" сыграл в недвижимую дженгу 🏗️💥

Привет, коллеги и любители петербургских строительных перлов! Сегодня у нас в меню - история, от которой даже Росреестр мог бы поперхнуться кофе. Готовы? Поехали!

Сюжет. На улице Лагоды, 2–4 красуется 9-этажный «паркинг» с балконами, окнами и… «Пятёрочкой» на первом этаже. Да-да, вы не ослышались. Теперь это не просто место, где ваш KIA Rio соседствует с ржавой «Ладой», а *апартаменты*! 🏠✨ Компания «Смарт Девелопмент» (учредители - три смельчака с огоньком в глазах) купила здание у «Эталона» за 300 лямов и решила: «А что, если вместо машин здесь поселить людей? Они же тоже любят балконы!».

Лайфхак от застройщика:
- Хотите жить над «Пятёрочкой»?
- Пожалуйста!
- Мечтаете платить налоги как за офис?
- Без проблем!
- Желание объяснять друзьям, что ваш дом раньше был парковкой?
- Включено в стоимость!

Юридический зоопарк:
По документам здание всё ещё числится автостоянкой. Но кто мы такие, чтобы верить бумажкам? 😉 Продавцы уверяют: «Мы просто переодеваем паркинг в гостиничный халат!». Напомним: машино-места и апартаменты - оба «нежилые», но если первые для тачек, то вторые… для людей, да ещё и с подушками.

Секретный ингредиент:
- Кадастровая стоимость может подскочить в 7.5 раз (спасибо закону №315-ФЗ за сюрпризы!). Пример: собственник апарт-отеля в этом году узнал, что его налог - 70 тысяч. Видимо, за вид на парковку.

Почему город молчит?
Власти Петербурга смотрят на эти фокусы, как на неудачный флешмоб, но санкции пока в стиле «ну ладно, один разочек». Раньше на Васильевском острове уже превращали паркинг в апарты - и вроде живут. Но тогда регулирование было мягче, а налоги - скромнее.

Совет от юриста с бородой:
Покупая такие апартаменты, готовьтесь:
1. Коммуналка будет как в бизнес-центре.
2. Налоги - как будто вы владеете долей в «Газпроме».
3. Соседи - возможно, призраки нереализованных машино-мест.

Итог: если вам предложат «апартаменты с историей» - спросите: «А не паркинг ли это в прошлой жизни?». И звоните нам - разберёмся, пока вы не стали героем мема «Я плачу 70k налога за окно в "Пятёрочку"».

P.S.Хотите проверить, не продают ли ваш гараж как пентхаус? Пишите - поможем! 😎💼

Источник вдохновения

А у нас в квартире газ! А у вас?

Шутки хороши, когда речь не о газе и перепланировках.

Но скажите нам, юристы, откуда взялась легенда, что объединение кухни и комнаты с газом можно согласовать?

Гуляют байки про «договориться можно» и «просто поставьте стеклянную перегородку».

И сразу вопрос к продавцам:
Если всё так просто – почему в вашей квартире до сих пор нет этой самой стеклянной перегородки?

А теперь – свежие байки из будней юриста:

📌 История №1: "Пока гром не грянет"
Жил-был продавец (кстати, риэлтор), который решил продать квартиру с незаконной перепланировкой – убрал стену между кухней и комнатой, пожил, да и ладно. Покупателю рассказал, что «всё можно согласовать».

Только вот внезапно выяснилось, что через месяц плановая проверка газовой службы. И ни узаконить, ни вернуть стену за это время не успеть. Решение? Продаём, пусть новый собственник разбирается.

Глазки видели, что брали? Ну вот и разбирайтесь.

📌 История №2: "Красота требует жертв (и ремонта дважды)"
Собственники сделали кухню мечты – газовые трубы спрятали в стену, эстетика прежде всего!

Но вот беда: арендатор пустил газовую службу на проверку. Итог – предписание, вскрытие стены, месяц без газа.

Что делает собственник? Всё зашивает обратно. Газовики приходят повторно: «А давайте ещё раз посмотрим!»
Результат – второй раз разрушенные стены, второй месяц без газа, расходы на двойной ремонт и арендатор, который не платит - нет ни газа, ни горячей воды в квартире.

👉 Вывод:
Газ – не та сфера, где стоит верить в чудеса. Незаконная перепланировка – это бомба замедленного действия. А если вам рассказывают про «волшебное согласование», лучше заранее уточнить, не продают ли вам проблемы в красивой упаковке.

Ну и делитесь своими байками про перепланировки.

А у нас в квартире газ! А у вас?

Шутки хороши, когда речь не о газе и перепланировках.

Но скажите нам, юристы, откуда взялась легенда, что объединение кухни и комнаты с газом можно согласовать?

Гуляют байки про «договориться можно» и «просто поставьте стеклянную перегородку».

И сразу вопрос к продавцам:
Если всё так просто – почему в вашей квартире до сих пор нет этой самой стеклянной перегородки?

А теперь – свежие байки из будней юриста:

📌 История №1: "Пока гром не грянет"
Жил-был продавец (кстати, риэлтор), который решил продать квартиру с незаконной перепланировкой – убрал стену между кухней и комнатой, пожил, да и ладно. Покупателю рассказал, что «всё можно согласовать».

Только вот внезапно выяснилось, что через месяц плановая проверка газовой службы. И ни узаконить, ни вернуть стену за это время не успеть. Решение? Продаём, пусть новый собственник разбирается.

Глазки видели, что брали? Ну вот и разбирайтесь.

📌 История №2: "Красота требует жертв (и ремонта дважды)"
Собственники сделали кухню мечты – газовые трубы спрятали в стену, эстетика прежде всего!

Но вот беда: арендатор пустил газовую службу на проверку. Итог – предписание, вскрытие стены, месяц без газа.

Что делает собственник? Всё зашивает обратно. Газовики приходят повторно: «А давайте ещё раз посмотрим!»
Результат – второй раз разрушенные стены, второй месяц без газа, расходы на двойной ремонт и арендатор, который не платит - нет ни газа, ни горячей воды в квартире.

👉 Вывод:
Газ – не та сфера, где стоит верить в чудеса. Незаконная перепланировка – это бомба замедленного действия. А если вам рассказывают про «волшебное согласование», лучше заранее уточнить, не продают ли вам проблемы в красивой упаковке.

Ну и делитесь своими байками про перепланировки.

Любимый нами «Деловой Петербург» вновь попросил дать комментарии о не менее любимом Комитете имущественных отношений (КИО), который в последние годы стал настоящей звездой судебных разбирательств.

Знаете, как говорят: «Не важно, как ты попал в новостные заголовки, главное - оставаться в них!»😎

КИО на пьедестале среди комитетов Смольного уже 4 года. В 2024 году им было подано 1,62 тыс. исков в арбитражные суды, что немного меньше результатов 2023 года: тогда комитет инициировал 1,8 тыс. дел.

Обратная ситуация с арбитражными делами, где КИО выступает в качестве ответчика. Если в 2023 году чиновникам было предъявлено 424 судебные претензии, то в 2024 году - 589.

Кажется, у них всё-таки есть план по увеличению присутствия в судах! 🎉

🤔 Почему КИО снизил активность как истец?

Есть несколько причин, почему КИО вдруг решил стать менее активным истцом:

✍🏼Недостаток юристов. Более половины ставок в юридическом управлении КИО остаются вакантными. Возможно, они решили провести кадровую реформу и ищут новых звезд для своей команды?

✍🏼ГКУ «Имущество». У них тоже есть свои юристы, которые могут вести дела самостоятельно. Может, КИО просто решил отдохнуть и позволить другим взять на себя часть работы? 😴

✍🏼Судебные привычки граждан. Люди, похоже, начали избавляться от страха перед судами! Раньше многие боялись идти против госоргана, а теперь начинают понимать, что суд – это не страшно, а иногда даже весело! 🎭

📊 Топ-3 споров КИО:

О чем же чаще всего спорит наш любимый КИО?

1. Взыскание долгов по аренде. Как и в любой многоквартирке, кто-то всегда забывает заплатить. И тут КИО с радостью подает в суд, чтобы вернуть свои кровные. 💸

2. Расторжение договоров на размещение нестационарных торговых объектов (НТО). Никаких НТО без договора! КИО всегда следит за порядком, и если что-то пошло не так, они не упустят шанса разорвать договор. 😤

3. Споры по приватизации. Эти дела часто заканчиваются разборками по поводу неуплаты и нарушений условий договора. Здесь КИО не упустит шанса наказать недобросовестных покупателей!

🤨Проблемы бизнеса в спорах с КИО.

Но не всё так радужно! Спорить с КИО порой всё равно, что играть в русскую рулетку. Вот основные проблемы, с которыми сталкиваются предприниматели:

😞Нежелание решать споры во внесудебном порядке. КИО, похоже, принял решение, что вне суда - это не для них. Все пути ведут в суд, и если ваша проблема не вписывается в шаблон, то готовьтесь к судебному разбирательству.

ℹ️Недостаток информации. Бизнесу не хватает информации о том, как работать с КИО. Их новый телеграм-канал начал работать только в декабре, и, похоже, у них есть много работы, чтобы стать действительно полезными для бизнеса.

🚫Половина заявок оказывается отклоненной по формальным причинам.

Надеемся, что с помощью нашего сообщества мы сможем наладить диалог с КИО. Давайте делиться опытом, обсуждать проблемы и находить решения!

Помните: иметь хорошего юриста при себе - это как иметь запасной парашют во время прыжка с парашютом! 🪂

Будем на связи и не забывайте делиться своими историями! Статью ДП можно прочитать тут🙃

Дорогие читатели, начните день с улыбки😁

Понедельник может стать таким, каким пожелаете вы. Ну а мы всегда будем рады вашим улыбкам под нашими публикациями. Ведь порой даже самый суровый закон заставляет нас, юристов, улыбнуться (даже в понедельник).

Пока жареный петух не клюнул…

На днях в Уфе сгорел ТЦ. 🫣
Возбуждено уголовное дело об уничтожении имущества из-за неосторожного обращения с огнем.

К счастью, пострадавших нет, однако имущественные потери огромные. Многие владельцы коммерческой недвижимости с «горящими глазами», стали выяснять, все ли у них в порядке в смысле пожарной безопасности. И кто отвечает, если что…? (Дай Бог, чтобы таких случаев не было, но все же…).

Итак, с кого спросят?😳

Плохие новости – съехать не получится ни арендодателю, ни арендатору. 🤷‍♀️
В законе нет четкого ответа, когда привлекут к ответственности одного, а когда другого.

☝🏻 Однако, ВС пояснил, что стороны могут определить в договоре аренды, кто отвечает за пожарную безопасность (абз. 8 ответа на вопрос № 14 Обзора Верховного суда от 27.09.2006).

Арендодатель, передавая помещение, может переложить ответственность за ПБ на арендатора, но полностью освободиться от ответственности нельзя.

Если помещение эксплуатируют с нарушением требований ПБ, ответственность за это несут и собственник, и арендатор (ст. 38 Закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ О пожарной безопасности).

Собственник на то и собственник, чтобы контролировать, а как же там используется его помещение.

Пожар может возникнуть и из-за того, что при строительстве, ремонте объекта были использованы материалы, несоответствующие ПБ, либо конфигурация помещения не отвечала требованиям ПБ. Тут зона ответственности арендодателя, если, конечно, арендатор не вносил соответствующие изменения в помещение.

Что с договором аренды?🤨
Арендодателю важно предусмотреть следующие моменты.

✏️ Обязанность Арендатора содержать помещение в полном соответствии с требованиями органов пож. надзора, назначением помещения, а также в соответствии с требованиями, нормами и правилами, для которых такие помещения обычно используются.

✏️ Запрет Арендатору производить реконструкцию, перепланировку, переустройство и другие ремонтные работы в помещении без письменного согласия Арендодателя.

✏️ Использование огнезащитных материалов.

✏️ Обязанность своевременно выполнять все нормы и требования, предусмотренные законодательством и связанные с защитой помещения и находящихся в нем имущества от чрезвычайных ситуаций.

✏️ Обеспечение Арендатором помещения средствами пожаротушения, установку и регулярное тех обслуживания систем пожарной сигнализации и оповещения.

✏️ Обязанность регулярно проверять систему вентиляции, и оборудовать места для курения соответствующими табличками,
✏️ разработку и размещение плана эвакуации
и другие обязанности, связанные с необходимостью соблюдать меры противопожарной безопасности в помещении.

‼️Подробный перечень требований пожарной безопасности установлен в Правилах противопожарного режима утвержденных постановлением Правительства от 16.09.2020 № 1479 и ФЗ №123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности"

☝🏻 Арендодателю важно помнить, что никто не отменял его право и даже обязанность контролировать соблюдение всех требований закона и договора арендатором. Такие действия Арендодателя будут свидетельствовать о добросовестном поведении последнего в спорных ситуациях.

☝🏻Приобретая коммерческое помещение неплохо бы проверить состояние помещения на предмет соответствия строительных материалов и планировки требованиям ПБ. Для этого владельцы обязаны получить разрешение от МЧС.

Да, это тоже можно переложить на арендатора, но арендатор может не выполнить это требование, либо «сделать» документы. Если уж говорить о спокойствии арендодателя, стоит взять это в свои руки.

Не ждите жареного петуха. Действуйте на опережение.🤓

💰 Спасем бабушек от мошенников? 💳

В Госдуме РФ в первом чтении принят Проект Федерального закона № 804702-8
"О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (редакция от 15.01.2025).

Если закон будет окончательно принят, изменится порядок выдачи потребительских кредитов и займов. Банки и микрофинансовые организации не смогут переводить деньги сразу после подписания договора – вводятся новые "периоды охлаждения", которые дадут заемщикам время на раздумье.

🔹 Как это будет работать?

Если сумма займа от 50 000 до 200 000 рублей – деньги переведут только через 4 часа после подписания договора.

Если сумма займа более 200 000 рублей – перевод будет возможен только через 48 часов.
Банк или МФО обязаны уведомить заемщика о новых сроках перевода и его праве отказаться от кредита.

🔹 Зачем это нужно?
Нововведение направлено на защиту заемщиков от необдуманных решений, давления со стороны банков или мошенников. Теперь у человека будет время передумать и отказаться от кредита без негативных последствий.

🔹 Как это повлияет на сделки с недвижимостью?
Если покупка квартиры или дома финансируется за счет потребительского кредита, важно учитывать задержку перевода средств. Это может увеличить сроки оформления сделки и потребует согласования с продавцами и застройщиками.

‼️ Следим за принятием закона, чтобы быть в курсе изменений!

Что думаете? Такие нововведения помогут заемщикам или создадут только неудобства?

Можно или нельзя? Вы уж там определитесь!

Порой, чтобы понять, что хотел сказать автор, нужно немного больше, чем пробежаться быстренько по заключению юридического управления госоргана.

На днях Росреестр опубликовал у себя на сайте новость о принятии Госдумой в первом чтении законопроекта как некое благо, которому все должны радоваться. А мы, в свою очередь, считаем, что можно посмотреть совершенно под иным углом, с позиции того, что все-таки это запрет на права на землю, а никак не плюс, о котором пишет Росреестр.

Одна и та же новость, но как может по-разному быть преподнесена😏

Вчитываемся внимательно:

‼️ Госдума приняла в первом чтении закон, который ограничивает владельцев подземных гаражей в праве на оформление земельных участков. Если участок, на котором расположен подземный паркинг, находится в государственной или муниципальной собственности, собственникам подземных гаражей запрещается 🚫получать права, как на собственность, так и на аренду.

Данные меры обусловлены признанием некоторых норм Земельного кодекса неконституционными, что создает правовую неопределенность в вопросах оформления прав на земельные участки под гаражами. Чтобы устранить эту неопределенность, предлагается внести изменения как в Земельный кодекс, так и в закон «О гаражных объединениях…». Неужели теперь придется искать «деньги под землёй» только в переносном смысле?🧐

Согласно нововведениям, владельцы подземных гаражей смогут оформлять права на земельные участки лишь в случае наличия наземных элементов, расположенных в пределах этих участков. В противном случае оформление прав будет запрещено.

✍🏼Важно отметить, что для проведения капитального ремонта подземного гаража оформление прав на землю не потребуется.

При продаже земельных участков законопроект обязывает продавцов уведомлять покупателей о наличии подземных конструкций. Отсутствие такого уведомления может стать основанием для расторжения договора купли-продажи или его пересмотра.

Мы следим за развитием событий, анализируем и надеемся, что у нас не возникнет «подземных» проблем!

Версия Росреестра доступна для сравнения 👉🏻https://t.me/rosreestr_news/2566