#Судебнаяпрактика
#Самовольнаяпостройка

ВС РФ УКАЗАЛ, ЧТО ОТСУТСТВИЕ РАЗРЕШИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ЕЩЕ НЕ ГОВОРИТ О НЕБЕЗОПАСНОСТИ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ

🔨Определение ВС РФ от 11.03.2025 № 18-КГ25-9-К4.

Фабула дела.
ФЛ на праве собственности принадлежал з/у, расположенный в зоне малоэтажной застройки с ВРИ - гостевые дома.

В 2020 на з/у был возведен ОКС - гостевой дом, назначение - нежилое. Однако, администрация отказала в выдаче разрешения на строительство (РНС), в связи с чем ФЛ обратилось в суд о признании права собственности на самовольную постройку.

Согласно строительной экспертизе, представленной в суд I инстанции, ОКС имеет исправное техническое состояние, соответствует требованиям строительных, пожарных и сан-эпидем. норм, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Суд I инстанции исковые требования удовлетворил и признал право собственности на ОКС. Суд исходил из того, что возведённый с соблюдением градостроительных, строительных, санитарных норм ОКС не нарушает прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, а отсутствие РНС данного объекта не является безусловным основанием для признания на него права собственности.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда I инстанции, суд кассационной инстанции поддержал апелляцию, обосновав позицию тем, что ОКС возведен без получения РНC, а также без получения положительного заключения экспертизы, гос. экологической экспертизы, в связи с чем допущенное нарушение законодательства создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, эксплуатирующих спорный объект, и лиц, проживающих на смежных з/у.

ВС РФ судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций отменил, направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, сделав следующие выводы:

▶️Необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении РНС, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие её несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

▶️Судом апелляционной инстанции не приняты во внимание пояснения ПП ВС от 12.12.2023 № 44, а также не установлено, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности, права смежных землепользователей, правила землепользования и застройки и т.д.

▶️Судами апелляционной и кассационной инстанций не оценено надлежащим образом заключение строительной экспертизы, которое ответчиком не оспаривалось. Суд апелляционной инстанции вопрос о предоставлении дополнительных доказательств перед сторонами не поставил и сам мер к установлению значимых для правильного разрешения спора обстоятельств не предпринял, лишь указав, что в отношении спорного объекта присутствуют квалифицирующие признаки самовольной постройки.

▶️На той стадии, когда спор уже находится на разрешении суда, ссылка на отсутствие разрешительной документации как на единственное основание для вывода о небезопасности объекта капитального строительства указывает на формальный подход суда к разрешению указанного спора, что недопустимо. Суд при разрешении вопроса о возможности ввода самовольной постройки в гражданский оборот должен был сам определить степень безопасности её эксплуатации для жизни и здоровья третьих лиц, чего сделано не было.

#Дайджест
#Росреестр
#Законодательныеизменения
 
ДАЙДЖЕСТ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫХ ИЗМЕНЕНИЙ В СФЕРЕ ЗЕМЛИ И НЕДВИЖИМОСТИ ЗА I КВАРТАЛ 2025
 
🔍Росреестр осветил ряд нововведений:
 
Федеральные законы.
 
▶️Электронные образы документов для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, представляемые кредитными организациями в электронном виде, заверяются усиленной квалифицированной электронной подписью кредитной организации либо уполномоченного должностного лица кредитной организации (ФЗ от 27.02.2025 № 10-ФЗ);

Закон вступил в силу 31.03.2025.
 
▶️Расширены основания для предоставления з/у в аренду (сроком до 10 лет) без проведения торгов или в собственность граждан/ЮЛ в случае, если испрашиваемый з/у пострадал от боевых действий и находится на территории Белгородской, Брянской или Курской областей и не может использоваться по целевому назначению (ФЗ от 20.03.2025 № 35-ФЗ).
 
Закон вступил в силу 31.03.2025.
 
Приказы Росреестра.
 
▶️Расширен перечень источников информации о фактическом использовании объекта недвижимости, используемой при проведении ГКО, установлен порядок определения кадастровой стоимости з/усегмента «Охраняемые природные территории и благоустройство» (Приказ Росреестра от 11.09.2024 № П/0288/24);
 
Документ вступил в силу 25.01.2025.
 
▶️Предусмотрена возможность проведения работ по рекультивации нарушенных земель и (или) з/у без отдельного указания в Классификаторе ВРИ (Приказ Росреестра от 01.10.2024 № П/0303/24);
 
Документ вступил в силу 16.02.2025.
 
 
▶️Несоответствие площади земельного участка сведениям ЕГРН является нарушением обязательных требований и не относится к индикаторам риска (Приказ Росреестра от 06.12.2024 № П/0392/24).
 
 
Документ вступил в силу 01.02.2025.

В МГУ прошел заключительный этап конкурса среди студентов юрфаков MSU Open Urban Law Cup

Знаменательно в День космонавтики на небосклоне юриспруденции засияли новые звезды. Сильнейшие студенческие команды, вышедшие в финал конкурса по земельному законодательству и законодательству о градостроительной деятельности имени О. И. Крассова, поборолись за главный приз — 100 000 руб. от КА «Регионсервис».

Открыть «сверхновые» в области земельного права выпала честь лидерам отрасли в рамках торжественного финала II MSU Open Urban Law Cup.

«Наш конкурс — это символ преемственности поколений. Каждый новый финалист — это яркое подтверждение того, что светлое будущее нашей профессии уже наступило. Именно представители нового поколения юристов создают завтрашний день своими идеями, подходами, проектами и энтузиазмом»
— прокомментировал Денис Рыбаков, председатель Коллегии адвокатов «Регионсервис», член Общественной палаты РФ.

Уже второй год подряд не имеющий аналогов конкурс покоряет сердца студентов, интересующихся земельным и градостроительным правом. В этому году конкурс побил рекорд прошлого. Участвовало более полусотни команд из Екатеринбурга, Иркутска, Томска, Кемерова, Уфы, Калининграда, Владивостока, Санкт-Петербурга и Москвы.

«В этом году мы наблюдаем очень достойный, высоко экспертный уровень команд в финале конкурса. КА «Регионсервис» осознанно вкладывает достаточно много времени, сил и внимания в подрастающее поколение, мы не боимся погружать их в свою практическую правовую среду и делиться опытом и знаниями, понимая, что это те кадры, которые потенциально будут в нашей команде уже завтра»
- отмечает управляющий партнер московского офиса Коллегии Анна Жолобова.

Финал конкурса состоялся в здании юридического факультета МГУ. Гостеприимство факультета традиционно дарит участникам атмосферу академичности, но в то же время и атмосферу праздника знаний и любви к профессии.

«Московскому государственному университету в этом году исполнилась круглая дата — 270 лет. Для нас очень важно соблюдать традиции, заложенные нашими предшественниками, но не забывать про развитие, идти вперед вместе с действующим законодательством и темпом жизни. Именно под этим девизом традиций и развития мы проводим наш конкурс»,
— говорит Леонид Бандорин, доцент кафедры экологического и земельного права Юридического факультета МГУ, к.ю.н.

Все финалисты были награждены ценными призами, включая крупные денежные призы от партнеров конкурса. Также все финалисты получили приглашения на стажировки в компаниях-партнерах и органах государственной власти. Как генеральный информационный партнер, издание Право.ru наградило участников в номинации «Лучший капитан». Также призы были вручены в номинации «Лучший оратор», традиционно поддерживаемой Евгением Олеговичем Крассовым, сыном профессора О.И. Крассова — основоположника изучения сравнительного земельного права в России, именем которого назвали конкурс.

Подробнее читайте в источниках:
Право.ru
Комсомольская правда
МК.ru

#Законодательныеизменения
#Проектнаядокументация

ОПРЕДЕЛЕНЫ СЛУЧАИ, ПРИ КОТОРЫХ НЕ ТРЕБУЕТСЯ ПОДГОТОВКА РАБОЧЕЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

Постановлением Правительства РФ от 12.04.2025 № 486 установлены случае, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется подготовка рабочей документации:

▶️когда в силу закона не требуется получение разрешения на строительство;

▶️когда в силу закона на проектную документацию и результаты инженерных изысканий не требуется проведение экспертизы.

Указанное постановление начинает действовать с 20.04.2025.

Соразмерность участка при выкупе: проблема и ее решения

Проблема соразмерности участка под зданием касается юристов, землепользователей и представителей госорганов. Заявители, как правило, заинтересованы получить более крупный актив, а власти защищают публичный интерес, стремясь не допустить чрезмерного выбытия столь ценного объекта недвижимости из государственной или муниципальной собственности.

О том, как достичь баланса в такой ситуации, рассуждает Анна Жолобова, управляющий партнер московского офиса Коллегии адвокатов «Регионсервис», руководитель практики недвижимости и строительства и основатель телеграмм-канала «Земельный клуб».

Полную статью читайте на Право.ru

#Недвижимость
#Статья

#Экспертноемнение
#Соразмерность
#Выкуп

#Законодательныеизменения
#Водоохраннаязона

ПОРЯДОК ПРОЕЗДА ТРАНСПОРТА В ВОДООХРАННОЙ ЗОНЕ БУДЕТ УПРОЩЕН

Правительством РФ 22.03.2025 внесен в Государственную Думу ФС РФ законопроект № 872227-8 «О внесении изменений в ст. 65 ВК РФ».

Данным законопроектом предлагается разрешить создание и использование в водоохранной зоне временных дорог для движения транспортных средств на период создания объектов, предназначенных для осуществления рекреационной деятельности.

Обязательным условием является проведение мероприятий, направленных на предотвращение загрязнения и засорения водоохранных зон и водных объектов, а также на сохранение среды обитания водных биологических ресурсов.

Предлагается оборудование дороги деревянными настилами, бетонными плитами, подсыпка щебня или гравия. Временные дороги, после утраты в них необходимости, подлежат сносу, а земли, на которых они располагались, - рекультивации

Напомним, что согласно ст. 65 ВК РФ в водоохранных зонах допустимо движение транспорта только по дорогам с твердым покрытием, что существенно затрудняет проезд, и как следствие, возведение объектов туристской индустрии (глэмпинги, кемпинги, модульные гостиницы), большинство из которых на сегодняшний день располагаются на побережьях водных объектов.

ВС защитил права собственников земли, выбывшей из публичной собственности в 90-х гг.

1 апреля Верховный Суд вынес Определение № 302-ЭС24-20524 по делу № А33-33025/2022, которым он отменил решения нижестоящих инстанций и отказал в удовлетворении иска прокурора Красноярского края об истребовании у ряда застройщиков в пользу государства земель, ранее предоставленных заводу.

Управляющий партнер московского офиса КА «Регионсервис» Анна Жолобова полагает, что определение ВС РФ дает надежду на правовую «оттепель» в позициях Суда в делах о деприватизации.

«Выводы, изложенные в этом определении ВС, обоснованны и справедливы. Во-первых, как подчеркнул Суд, с 1993 г. распорядительные действия в отношении изначально сформированного земельного участка, фактически занятого территорией завода, и образованных впоследствии земельных участков осуществлял исключительно орган местного самоуправления. Отсутствовало оспаривание их полномочий на распоряжение спорной землей. РФ на протяжении длительного времени не проявляла интерес к земельным участкам и не обозначала себя как собственника таких активов, т.е., говоря на языке права, вела себя бесхозяйно и не проявляла должной меры осмотрительности в отношении своего имущества. Между участниками гражданского оборота на протяжении длительного времени длились стабильные правоотношения: совершались сделки по переходу прав, в том числе ряд из них были предметом рассмотрения в более ранних судебных актах.

Кроме того, частные землепользователи были обязаны доверять действиям органов муниципальной власти, которая проявляла себя как собственник данного имущества, и заключать с ними необходимые сделки. В противном случае действия публичной власти необходимо квалифицировать как эстоппель, т.е. противоречивое, ненадежное поведение, вводящее в заблуждение всех иных участников правоотношений», – отметила она.

Подробнее читайте в Адвокатской газете

#Недвижимость

#Экспертноемнение
#Деприватизация

#Судебнаяпрактика
#Границы
#Береговаяполоса

В СПОРАХ О СОБСТВЕННОСТИ ПРИ НАЛОЖЕНИИ ГРАНИЦ З/У НА БЕРЕГОВУЮ ПОЛОСУ ПРИМЕНЯЕТСЯ ПРАВО, ДЕЙСТВУЮЩЕЕ НА МОМЕНТ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ З/У

🔨Судебный акт.
Определение ВС № 18-КГ25-8-К4 от 11.03.2025.

Фабула дела.
ТУ Росимущества обратилось в суд с иском к ФЛ о признании отсутствующим права собственности на часть з/у в части площади наложения его границ на береговую полосу и о признании недействительными результатов межевания, включившие береговую полосу в границы з/у.

Право собственности ФЛ на з/у и объект недвижимости возникло на основании ДКП (09.08.2007).

Суд I инстанции в удовлетворении иска отказал, так как на момент предоставление з/у ширина береговой полосы законодательно установлена не была. Также установлено, что площадь наложения з/у на береговую полосу составляет 314 кв.м.

Удовлетворение требований Администрации приведет к невозможности использования з/у и расположенного на нем дома, так как оставшаяся площадь составить 120 кв.м.

Суд апелляционной инстанции требования Администрации удовлетворил, указал на то, что установление площади, границ, постановка з/у на кадастровый учет и регистрация права собственности произошли после законодательного закрепления понятия береговой полосы, ее размера и запрета на отчуждение земель водного фонда.

Суд кассационной инстанции оставил в силе судебный акт апелляции.

ВС РФ направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, сделав следующие выводы:

▶️Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (п. 3 Обзора судебной практики ВС РФ, № 1 (2019), утвержденного Президиумом ВС РФ 24.04.2019).

▶️Требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника, которое не м.б. защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (п. т 3 Обзора судебной практики ВС РФ, № 2 (2018), утвержденного Президиумом ВС РФ от 04.07.2018).

▶️Согласно ВК РСФСР 1972 г., действовавшему на момент предоставления з/у ФЛ, прибрежная полоса, береговая полоса и земли водного фонда не были включены в Единый гос. водный фонд, а значит, отсутствовал законодательный запрет на их отчуждение в частную собственность. 

▶️На требования, предъявленные Истцом, распространяется исковая давность (ИД). Требование о применении ИД было заявлено в суде первой инстанции, но не было исследовано.

▶️Суд апелляционной инстанции фактически произвел раздел з/у ответчика без проведения судебной экспертизы, не определив площадь и границы оставшейся в собственности ФЛ.

Дополнительные работы по госзаказу: есть ли у подрядчика шансы взыскать их стоимость 🔨

Нередко публичные заказчики ненадлежаще согласовывают выполнение дополнительных работ и уклоняются от их принятия и оплаты в дальнейшем.

Алексей Петров, старший юрист практики «Разрешение споров» КА «Регионсервис» рассказал, как складывается судебная практика по взысканию дополнительных работ по госконтрактам и поделился рекомендациями для подрядчиков.

🔗 Статья доступна по ссылке

#Экспертноемнение
#Подряд
#Дополнительные работы

Анна Жолобова рассказала о грядущих законодательных изменениях на конференции «Рынок недвижимости и строительства в 2025 году: юридические вопросы»

На тематической конференции Право.ru эксперты в области недвижимости и строительства обсудили не только ожидаемые изменения в отрасли, но и существующие проблемы. Запрет на строительство апартаментов, сокращение санитарно-защитных зон и риски банкротства застройщиков. Спикеры поделились советами о расчетах убытков при изъятии земли и объяснили, как быть, когда арендаторы не могут использовать участки.

Говоря об изменениях в законодательстве, управляющий партнер московского офиса и руководитель практики «Недвижимость и строительство» Коллегии адвокатов «Регионсервис» Анна Жолобова отметила, что в действующем законодательстве есть только одна норма, которая предусматривает возможность выкупа земель, — это ст. 39.20 Земельного кодекса. Норма гласит, что у собственника объекта капитального строительства есть исключительное право на выкуп участка под ним.

Вроде все просто, но каких-либо последующих рекомендаций действующее законодательство не дает, – отмечает Анна – а отсюда возникают вопросы: в какой пропорции и на какой площади участок подлежит выкупу?

Анна Жолобова напомнила о позиции Конституционного суда: участок, который предоставляют для строительства, — это иной по площади участок, нежели необходимый для эксплуатации зданий. Эксперт отметила, что сейчас в Госдуму внесли законопроект, в котором объясняют правила формирования участков.

«Надеюсь, что законопроект примут в этом году. Он облегчит жизнь многим землепользователям, которые хотят выкупить земельные участки»
- выразила надежду Анна.

Кроме того, эксперт подчеркнула, что в законопроекте не урегулированы правила выкупа в отношении некоторых объектов. Это санатории, большие производственные площадки либо складские площади, спортивные комплексы.

«То есть те земельные участки, где объекты недвижимости не зарегистрированы как единый недвижимый комплекс»,
— объяснила Анна.

Подробнее в итоговой статье от Право.ru

#Недвижимость
#Мероприятия

#Мероприятие
#Конференция
#Право.ру

1️⃣Как следует из установленных судами фактических обстоятельств, начиная с 1993 г. распорядительные действия в отношении изначально сформированного з/у, фактически занятого территорией завода, и образованных впоследствии з/у, осуществляли органы местного самоуправления. Оспаривание их полномочий по распоряжению землей никогда произведено не было.

2️⃣Иск о признании права собственности отсутствующим не подлежит применению, иск прокуратуры должен квалифицироваться как негаторный.

3️⃣Установлены обстоятельства, свидетельствующие о наличии оснований для возникновения права собственности у правопредшественников ответчиков, владеющих в настоящее время з/у: 1) з/у после приватизации были предоставлены Администрацией в аренду, а затем, в связи с отказом предоставить в собственность, суд признал указанный отказ незаконным и необоснованным (А33-13333/2012) и обязал заключить договор купли-продажи; 2) последующий переход прав на землю был также предметом судебной проверки при утверждении мирового соглашения в рамках дела о банкротстве (А33-5735/2015). Судебные акты являются обязательными для всех и должны исполняться (ст.16 АПК РФ).

4️⃣Право собственности всех приобретателей з/у возникло с момента внесения соответствующих записей в ЕГРН. Указанными в ЕГРН сведениями о правообладателях вправе были воспользоваться все заинтересованные лица, в том числе в судебном порядке по надлежащему иску и в сроки, установленные законом.

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. В судебном порядке права оспорены или признаны ненадлежащими не были.

5️⃣КС РФ неоднократно подчеркивал важность обеспечения правовой определенности, стабильности и предсказыемости в сфере гражданского оборота, взаимного доверия между субъектами экономической деятельности. Обращение с данным иском прокуратуры нарушает указанную стабильность.

6️⃣Суды ошибочно не применили срок исковой давности, поскольку органы гос.власти в гражданско-правовых отношениях участвуют наравне с иными участниками гражданского оборота, если иное не установлено законом.

Предоставление в пользование Завода состоялось в 1997, правомерность данных действий органов публичной власти в течение длительного времени не вызывала претензий со стороны заинтересованных лиц.

7️⃣В 2009 Администрация выходила в суд с иском к Заводу о взыскании неосновательного обогащения за пользование одним из з/у. В рамках данного судебного спора землепользователи также указывали о переходе имущества из публичной собственности в частную и последующих сделках по обороту спорных участках, что косвенно подтверждает, законность действий Администрации.

Таким образом, как будто бы проявилась правовая «оттепель» в позициях ВС РФ.

#Судебнаяпрактика
#Деприватизация

ОТКАЗ ПРОКУРАТУРЕ В ДЕПРИВАТИЗАЦИИ? ТАКОЕ БЫВАЕТ?

Судебный акт.
Определение ВС РФ от 01.04.2025 по делу № А33-33025/2022.

Фабула дела.
Прокурор Красноярского края обратился в АС Красноярского края с иском к ряду Обществ об истребовании земельных участков (з/у).

Изначально в 1993 Красноярскому производственному объединению по зерноуборочным комбайнам (далее – Предприятие)
муниципалитетом выдано свидетельство на право пользование землей.

Также в 1993  утвержден план приватизации Красноярского государственного завода комбайнов, который входил в состав Предприятия.

В 1997 муниципалитетом принято Постановление о предоставлении в аренду АО «Красноярский завод комбайнов» (далее – Завод) з/у площадью 723 583.88 кв.м.

В январе 2004 з/у площадью  723 583.88 кв.м. поставлен на ГКУ как ранее учтенный с присвоением кад.номера 24:05:0200196:0003.

В июне 2004 Распоряжением Администрации принимается решение о расформировании з/у с кад. номером 24:05:0200196:0003, утверждается проект границ на участок площадью 658 057 кв.м., который предоставляется в аренду Заводу (кад.номер24:05:0200196:0077).

В 2007 з/у с
кад.номером 24:05:0200196:0077 делится на 3 самостоятельных з/у: 112 727 кв.м. (кад.номер 24:50:0200196:0232), 353 042 кв.м. (кад.номер 24:50:0200196:0233), 192 288 кв.м. (кад.номер24:50:0200196:0234), вносятся изменения в Распоряжение Администрации в части указания з/у, предоставленных в аренду Заводу.

На все 3 з/у между Администрацией и Заводом заключены договоры аренды, цель которых - для эксплуатации нежилых зданий (срок договоров с 2007 по 2017 гг).

Решением АС Красноярского края от 29.03.2013 по делу № А33-13333/2012 признан незаконным отказ Администрации в предоставлении в собственность Заводу з/у с кад. номерами: 24:50:0200196:0232, 24:50:0200196:0233, 24:50:0200196:0234.

Во исполнение судебного акта заключены договоры купли-продажи з/у, зарегистрировано право собственности Завода на землю.

В 2016 на основании решения АС Красноярского края Завод признан банкротом, открыто конкурсное производство.

На основании мирового соглашения, заключенного в рамках банкротных процедур с кредиторами, з/у с кад.номером 24:50:0200196:0234 перешел в собственность ООО УСК «Сибиряк» (позже разделен на множество земельных участков).

З/у с кад.номером 24:50:0200196:0233 в результате ряда сделок купли-продажи передан в собственность ООО «Новоостровский» (позже разделен на множество земельных участков).

З/у с кад.номером24:50:0200196:0232 также разделен на множество участков.

Прокурор, полагая что изначально з/у с кад.номером 24:05:0200196:0003 неправомерно выбыл из федеральной собственности (сделка по первоначальной приватизации является недействительной), вышел в суд с иском об истребовании з/у, которые были из него образованы.

Впоследующем исковые требования были уточнены: из состава з/у исключены те з/у, на которых уже были размещены МКД и которые уже используются для осуществления строительства (в отношении данных з/у заявлены требования о взыскании неосновательного обогащения).

Суды 3-х инстанций удовлетворили требования прокурора.

ВС РФ судебные акты отменил, в удовлетворении требований отказал, сделав следующие выводы:

#Судебнаяпрактика
#Деприватизация

ОТКАЗ ПРОКУРАТУРЕ В ДЕПРИВАТИЗАЦИИ? ТАКОЕ БЫВАЕТ?

Судебный акт.
Определение ВС РФ от 01.04.2025 по делу № А33-33025/2022.

Фабула дела.
Прокурор Красноярского края обратился в АС Красноярского края с иском к ряду Обществ об истребовании земельных участков (з/у).

Изначально в 1993 Красноярскому производственному объединению по зерноуборочным комбайнам (далее – Предприятие)
муниципалитетом выдано свидетельство на право пользование землей.

Также в 1993  утвержден план приватизации Красноярского государственного завода комбайнов, который входил в состав Предприятия.

В 1997 муниципалитетом принято Постановление о предоставлении в аренду АО «Красноярский завод комбайнов» (далее – Завод) з/у площадью 723 583.88 кв.м.

В январе 2004 з/у площадью  723 583.88 кв.м. поставлен на ГКУ как ранее учтенный с присвоением кад.номера 24:05:0200196:0003.

В июне 2004 Распоряжением Администрации принимается решение о расформировании з/у с кад. номером 24:05:0200196:0003, утверждается проект границ на участок площадью 658 057 кв.м., который предоставляется в аренду Заводу (кад.номер24:05:0200196:0077).

В 2007 з/у с
кад.номером 24:05:0200196:0077 делится на 3 самостоятельных з/у: 112 727 кв.м. (кад.номер 24:50:0200196:0232), 353 042 кв.м. (кад.номер 24:50:0200196:0233), 192 288 кв.м. (кад.номер24:50:0200196:0234), вносятся изменения в Распоряжение Администрации в части указания з/у, предоставленных в аренду Заводу.

На все 3 з/у между Администрацией и Заводом заключены договоры аренды, цель которых - для эксплуатации нежилых зданий (срок договоров с 2007 по 2017 гг).

Решением АС Красноярского края от 29.03.2013 по делу № А33-13333/2012 признан незаконным отказ Администрации в предоставлении в собственность Заводу з/у с кад. номерами: 24:50:0200196:0232, 24:50:0200196:0233, 24:50:0200196:0234.

Во исполнение судебного акта заключены договоры купли-продажи з/у, зарегистрировано право собственности Завода на землю.

В 2016 на основании решения АС Красноярского края Завод признан банкротом, открыто конкурсное производство.

На основании мирового соглашения, заключенного в рамках банкротных процедур с кредиторами, з/у с кад.номером 24:50:0200196:0234 перешел в собственность ООО УСК «Сибиряк» (позже разделен на множество земельных участков).

З/у с кад.номером 24:50:0200196:0233 в результате ряда сделок купли-продажи передан в собственность ООО «Новоостровский» (позже разделен на множество земельных участков).

З/у с кад.номером24:50:0200196:0232 также разделен на множество участков.

Прокурор, полагая что изначально з/у с кад.номером 24:05:0200196:0003 неправомерно выбыл из федеральной собственности (сделка по первоначальной приватизации является недействительной), вышел в суд с иском об истребовании з/у, которые были из него образованы.

Впоследующем исковые требования были уточнены: из состава з/у исключены те з/у, на которых уже были размещены МКД и которые уже используются для осуществления строительства (в отношении данных з/у заявлены требования о взыскании неосновательного обогащения).

Суды 3-х инстанций удовлетворили требования прокурора.

ВС РФ судебные акты отменил, в удовлетворении требований отказал, сделав следующие выводы:

#Банкротствозастройщиков
#ФРТ
 
ЗЕМЛЯ ПОД НЕДОСТРОЯМИ БУДЕТ ПЕРЕДАВАТЬСЯ РЕГИОНАМ БЕЗ ТОРГОВ
 
02.04.2025 Советом Федерации ФС РФ одобрен законопроект № 630243-8 «О внесении изменений в ФЗ «О ППК «ФРТ» и в отдельные законодательные акты РФ и ст.6 ФЗ «О банкротстве…»
 
⚡️Вводится новый механизм вовлечения земельных участков в оборот после заморозки долевого строительства – субъектам РФ дано право приобретения без торгов у ФРТ земельных участков, перешедших к нему от застройщиков после банкротства.

Планируется, что такие земельные участки будут выкупаться субъектом РФ по рыночной стоимости на основании отчета оценщика.
 
Законодательная инициатива призвана решить проблему, связанную с отсутствием возможности у регионов реализовывать проекты на земельных участках, находящихся в собственности Фонда (прежде всего, для реализации социальных, инфраструктурных объектов).

#Судебнаяпрактика
#Единственноежильё
 
ВС РФ НАПОМНИЛ О СТАТУСЕ ЕДИНСТВЕННОГО ЖИЛЬЯ В ДЕЛЕ О БАНКРОТСТВЕ
 
🔨Судебный акт.
Определение ВС РФ от 11.03.2025 по делу № А41-78725/2023
 
Фабула дела.
Во время процедуры банкротства гражданина должником был заключён договор займа, обеспеченный залогом доли в праве собственности на единственное пригодное для проживания жильё.

Согласие финансового управляющего(ФУ) при заключении сделки получено не было. В связи с этим он обратился в суд с заявлением о признании договора и обременения недействительными и истребовании квартиры из чужого незаконного владения.
 
Суды 3-х инстанций удовлетворили требования ФУ в части признания сделки и залога недействительными обосновав, позицию ссылкой на презумпцию включения всего имущества должника в конкурсную массу, иное установлено не было.
 
ВС РФ отменил акты нижестоящих судов и отказал в удовлетворении заявления ФУ, указав следующее:
 
▶️В соответствии с п. 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве из конкурсной массы исключается имущество, на которое не м.б. обращено взыскание в соответствии с ГПК РФ. К нему относится, в частности, жилое помещение (его части), если оно для гражданина-должника является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

▶️ФУ управомочен самостоятельно разрешать вопрос об исключении из конкурсной массы принадлежащего должнику жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания должника и совместно проживающих с ним членов его семьи. Вмешательство суда в определение правового положения такого помещения в деле о банкротстве допускается только при наличии разногласий между ФУ, должником и лицами, участвующими в деле о банкротстве, относительно этого помещения.

▶️Решение об исключении имущества при отсутствии разногласий о его правовом положении принимается ФУ во внесудебном порядке. Такое решение было принято, что следовало, в т.ч., из его отчёта.
 
ВЫВОД: ФУ был заведомо осведомлён, что квартира является единственным пригодным для проживания жильёми не входит в конкурсную массу. Таким образом, договор займа с залогом доли в праве собственности не может быть признан ничтожным, так как не отвечает признакам абз. 3 п. 5 ст. 213.25 Закона о банкротстве.

#Мероприятие
#НОСТРОЙ

📌27 марта 2025 г. Анна Жолобова, управляющий партнер московского офиса Коллегии адвокатов «Регионсервис»приняла участие в заседании Комитета по административным процедурам Национального объединения строителей (НОСТРОЙ).

В рамках заседания члены Комитета обсудили следующие вопросы:

▶️Исполнение приоритетного проекта «Гильотина 2.0», направленного на сокращение обязательных требований и сроков реализации строительства, оптимизации процедур, уменьшение количества «контактов» инициаторов проекта с органами власти, снижения затрат на проект, снижение временных и физических ресурсов на различных этапах жизненного цикла. На первом этапе в работе находятся следующие объекты (от подбора земельного участка и проектирования до начала эксплуатации): строительство школ, гостиниц, больниц, взлетно-посадочных полос, перепланировка помещений.

▶️Разъяснение применения положений Постановления Правительства РФ от 30.12.2023
№ 2418 «Об особенностях порядка определения наличия или отсутствия объектов, обладающих признаками объекта археологического наследия, на территориях, подлежащих воздействию изыскательских, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ, указанных в ст.30 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ», работ по использованию лесов и иных работ».

В феврале 2025 г. вышло совместное информационное письмо Минстроя РФ и Министерства культуры РФ, разъясняющее порядок применения Постановления Правительства РФ от 30.12.2023 № 2418 (см.приложение).

Членами Комитета принято решение:

▶️о продолжении участия в реализации проекта «Гильотина 2.0», в связи с чем вхождение ряда членов в состав комиссии Аналитического центра при Правительстве РФ,

▶️продолжение начатой в прошлом году работы по совершенствованию законодательства в части археологических раскопок.

#Дайджест
#Март
#2025

Дайджест основных новостей в сфере недвижимости за март 2025 г.
 
1️⃣Неиспользование земли
 
Вступили в силу новые правила изъятия земельных участков в публичную собственность в случаях их неосвоения и неиспользования (ФЗ от 08.08.2024 № 307-ФЗ).
Проекты Постановлений Правительства РФ о перечне мероприятий, направленных на освоение земельных участков, и устанавливающий признаки их неиспользования на текущую дату находятся в стадии согласования.
 
Подробнее об этом.
 
2️⃣Порядок пользования долевым имуществом
 
В Государственную Думу ФС РФ внесен законопроект, изменяющий правила пользования имуществом, а именно:сведения об установлении, изменении прекращении порядка владения и пользования недвижимым имуществом, находящимся в долевой собственности, должны быть внесены в ЕГРН на основании соглашения между участниками долевой собственности либо на основании решения суда.
 
Подробнее об этом.
 
3️⃣Соразмерность выкупа земли
 
Государственной Думой ФС РФ принят в I чтении законопроект об определении порядка образования земельного участка под зданиями и сооружениями. Общая площадь здания должна составлять не менее 10 % площади образуемого участка, а для участков предназначенных для ИЖС, ЛПХ - не менее 5% площади такого участка.
 
Подробнее об этом.
 
4️⃣Перевод земель с/х назначения в иные категории
 
Правительство РФ подготовило поправки к законопроекту № 542461-8, направленные на ужесточение процедуры изменения категории земель с/х назначения посредствам обязательного согласования такого перевода с Минсельхозом РФ. 27.03.2025 Советом Федерации законопроект был одобрен.
 
Подробнее об этом.

#Судебная практика
#ДДУ
#Защита прав потребителей

ВС РФ ВЫСКАЗАЛСЯ ПРО ШТРАФНЫЕ САНКЦИИ ПРИ ДДУ

🔨Судебный акт.
Определение ВС РФ от 04.03.2025 №127-КГ24-25-К4 

Фабула дела. 
В 2021 между Дольщиком  и Застройщиком был заключен договор долевого участия в строительстве квартиры (ДДУ).

Цена ДДУ была определена как произведение проектной общей площади на стоимость 1 кв. м в размере 77 527,69 руб. и составляла 4 409 000 руб. При этом площадь квартиры по ДДУ составляла 56,87 кв. м и подлежала уточнению после завершения строительства.

В 2022 сторонами был подписан Акт о передаче объекта долевого строительства, согласно которому площадь объекта была меньше, а именно - 55,2 кв.м.  

В соответствии с ДДУ застройщик обязан выплатить стоимость разницы площадей в течение 10 раб. дней.

В связи с отказом Застройщика выплатить Дольщику в добровольном порядке стоимость разницы площадей, неустойку и проценты за пользование чужими денежными средствами, Дольщик обратился в суд, указав также на необходимость оплаты штрафа (50% от суммы, подлежащей взысканию).

После обращения в суд Застройщик перечислил Дольщику стоимость разницы площадей.

Судами трех инстанций требования Дольщика удовлетворены в полном объеме. 
 
ВС РФ, отменил акты нижестоящих судов, направив дело на новое рассмотрение, сделав следующие выводы:
 
▶️Условиями ДДУ допускается изменение общей площади объекта в любую сторону не более, чем на 5%. При этом цена договора определяется как произведение площади объекта на стоимость 1 кв. м общей приведенной площади объекта. Цена договора подлежит изменению, в т.ч. в случае изменения общей площади объекта. Расчет осуществляется по цене за 1 кв. м.

▶️По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 214-ФЗ). В случаях когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества(п.3 ст. 555 ГК РФ).
 
Таким образом,  стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене договора, так и условие о цене, определенной исходя из цены единицы общей площади объекта с учетом возможного изменения этой площади в ряде случаев.
 
▶️Согласно условиям ДДУ, стороны допускали, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть изменена при строительстве по сравнению с проектной площадью, а также установили взаимные обязательства относительно возврата либо доплаты денежных средств при условии наступления таких последствий, как расхождение проектной и фактической площади.

Разница между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства при данных обстоятельствах с учетом положений договора не свидетельствует о нарушении условия о предмете договора, ухудшении качества объекта, его недостатках.
 
▶️Применяя к спорным правоотношениям положения Закона о защите прав потребителей, суды не установили, относится ли изменение размера площади объекта долевого строительства к отступлениям от условий договора или иным недостаткам такого объекта по смыслу 214-ФЗ, а следовательно, является ли нарушение установленного договором срока выплаты стоимости разницы площадей правовым основанием для взыскания с ответчика неустойки на основании Закона о защите прав потребителей или для уплаты им процентов за пользование чужими денежными средствами.
 
ВЫВОД: По мнению ВС РФ, суды не дали должной правовой оценки условиям ДДУ, предусматривающим изменение площади объекта как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, а также изменение в связи с этим цены договора. Если изменение объекта (и его цены) предусмотрено условиями договора (и произошло в пределах данных условий), это не является нарушением в логике Закона о защите прав потребителей. Следовательно, штрафные санкции не должны быть применены.

#Судебная практика
#Налог на имущество

ВС РФ ПОДТВЕРДИЛ, ЧТО ВОЗВРАТ НАЛОГА НА ИМУЩЕСТВО ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ В ТЕЧЕНИЕ 3 ЛЕТ С МОМЕНТА ПОДАЧИ ДЕКЛАРАЦИИ

🔨Судебный акт.
Определение ВС РФ от 12.03.2025 по делу № А40-195715/2023.

Фабула дела.
ЮЛ на праве собственности в 2019 принадлежал объект недвижимости, который был включен в Перечень объектов, налоговая база которых определяется как кадастровая стоимость (Перечень).

ЮЛ произвело оплату налога на имущество за 2019.

Решением Мосгорсуда от 12.04.2022 указанный объект недвижимости был исключен из Перечня. В связи с этим, ЮЛ 08.12.2022 подало в ФНС корректирующие налоговые декларации по налогу на имущество ЮЛ за период 2019-2021 (за 2019 – без налога к уплате).

18.01.2023 ЮЛ направило в адрес ФНС заявление о возврате излишне уплаченных налоговых сумм. В последствии ЮЛ получило отказ, так как ФНС не усмотрело положительное сальдо ЕНС.

ЮЛ обратилось в вышестоящий ФНС с жалобой на бездействие должностных лиц налогового органа.

Денежные средства были возвращены ЮЛ лишь в части, в связи с чем оно обратилось в суд с иском к ФНС о признании недействительным отказа в возврате денежных средств в невыплаченной части.

Суды I и II инстанции, заявленные требования, удовлетворили.

Суд кассационной инстанции судебные акты нижестоящих судов отменил и отказал ЮЛ, т.к. посчитал, что 3-летний срок следует исчислять с момента внесения денежных средств (представлены платежные поручения от 24.10.2019 и 30.10.2019), таким образом срок на обращение о возврате налога был пропущен.

ВС РФ, отменив судебный акт кассационного суда и согласившись с выводами судов первой и апелляционной инстанций сделал следующие выводы:

▶️Для тех налогов, которые самостоятельно исчисляются (п. 1 ст. 52 НК РФ), декларируются (п. 1 ст. 80 НК РФ) и уплачиваются (п. 1 ст. 45 НК РФ) налогоплательщиком, срок на возврат излишне уплаченного налога начинает течение по окончании налогового периода, но не ранее срока, когда подлежит представлению налоговая декларация, поскольку именно в этот момент налогоплательщик должен знать сумму налога, подлежащую уплате по итогам налогового периода.
 
▶️Налог, подлежащий уплате по истечении налогового периода, уплачивается не позднее 30 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом (Закон г. Москвы от 05.112003 № 64 «О налоге на имущество организаций»). Моментом, когда налогоплательщик должен был узнать о сумме подлежащего уплате по итогам периода налога, и об излишней уплате налога, если она имела место, является 30.03.2020.

▶️ВС РФ установил, что представленное ЮЛ заявление от 18.01.2023 о возврате излишне уплаченного налога, было реализовано в пределах прав налогоплательщика (т.е. до 30.03.2023) и подлежало удовлетворению в полном объеме.
 
ВЫВОД: срок исковой давности по налогу на имущество подлежит исчислению с нормативно установленной даты исполнения обязательства по оплате, а не с даты фактически произведенного платежа.

#Судебная практика
#Налог на имущество

ВС РФ ПОДТВЕРДИЛ, ЧТО ВОЗВРАТ НАЛОГА НА ИМУЩЕСТВО ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ В ТЕЧЕНИЕ 3 ЛЕТ С МОМЕНТА ПОДАЧИ ДЕКЛАРАЦИИ

🔨Судебный акт.
Определение ВС РФ от 12.03.2025 по делу № А40-195715/2023.

Фабула дела.
ЮЛ на праве собственности в 2019 принадлежал объект недвижимости, который был включен в Перечень объектов, налоговая база которых определяется как кадастровая стоимость (Перечень).

ЮЛ произвело оплату налога на имущество за 2019.

Решением Мосгорсуда от 12.04.2022 указанный объект недвижимости был исключен из Перечня. В связи с этим, ЮЛ 08.12.2022 подало в ФНС корректирующие налоговые декларации по налогу на имущество ЮЛ за период 2019-2021 (за 2019 – без налога к уплате).

18.01.2023 ЮЛ направило в адрес ФНС заявление о возврате излишне уплаченных налоговых сумм. В последствии ЮЛ получило отказ, так как ФНС не усмотрело положительное сальдо ЕНС.

ЮЛ обратилось в вышестоящий ФНС с жалобой на бездействие должностных лиц налогового органа.

Денежные средства были возвращены ЮЛ лишь в части, в связи с чем оно обратилось в суд с иском к ФНС о признании недействительным отказа в возврате денежных средств в невыплаченной части.

Суды I и II инстанции, заявленные требования, удовлетворили.

Суд кассационной инстанции судебные акты нижестоящих судов отменил и отказал ЮЛ, т.к. посчитал, что 3-летний срок следует исчислять с момента внесения денежных средств (представлены платежные поручения от 24.10.2019 и 30.10.2019), таким образом срок на обращение о возврате налога был пропущен.

ВС РФ, отменив судебный акт кассационного суда и согласившись с выводами судов первой и апелляционной инстанций сделал следующие выводы:

▶️Для тех налогов, которые самостоятельно исчисляются (п. 1 ст. 52 НК РФ), декларируются (п. 1 ст. 80 НК РФ) и уплачиваются (п. 1 ст. 45 НК РФ) налогоплательщиком, срок на возврат излишне уплаченного налога начинает течение по окончании налогового периода, но не ранее срока, когда подлежит представлению налоговая декларация, поскольку именно в этот момент налогоплательщик должен знать сумму налога, подлежащую уплате по итогам налогового периода.
 
▶️Налог, подлежащий уплате по истечении налогового периода, уплачивается не позднее 30 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом (Закон г. Москвы от 05.112003 № 64 «О налоге на имущество организаций»). Моментом, когда налогоплательщик должен был узнать о сумме подлежащего уплате по итогам периода налога, и об излишней уплате налога, если она имела место, является 30.03.2020.

▶️ВС РФ установил, что представленное ЮЛ заявление от 18.01.2023 о возврате излишне уплаченного налога, было реализовано в пределах прав налогоплательщика (т.е. до 30.03.2023) и подлежало удовлетворению в полном объеме.
 
ВЫВОД: срок исковой давности по налогу на имущество подлежит исчислению с нормативно установленной даты исполнения обязательства по оплате, а не с даты фактически произведенного платежа.

Какие земельные участки лучше не покупать

Бывает, что покупка земельного участка оборачивается невозможностью использовать его под строительство дома или дачи, а также длительными судебными спорами. При этом потенциальный покупатель может самостоятельно провести первоначальную экспертизу и понять, следует ли приобретать земельный участок или лучше от этого воздержаться.

Источником серьезных проблем для нового собственника может стать земельный участок с плохой юридической историей — например, участок с обременением, незаконными сделками или неоформленным правом собственности, предупреждает управляющий партнер московского офиса КА «Регионсервис» Анна Жолобова.

По ее словам, это может привести к проблемам оформления прав собственности, судебным разбирательствам с прежними владельцами или третьими лицами, которые могут претендовать на участок, и даже признанию сделки незаконной или недействительной.

Подробнее на РБК

#Недвижимость

#Экспертное мнение
#Земельные участки
#Приообретение

20 марта в Москве состоялся Юридический саммит лидеров строительной отрасли

В Аналитическом центре при Правительстве РФ прошел отраслевой саммит, объединивший под одной крышей представителей органов государственной власти, науки, девелопмента, юристов и подрядчиков.

Ключевыми вопросами для обсуждения стали: государственное регулирование и меры поддержки стройотрасли, правовые инициативы, способные смягчить влияние макроэкономических факторов, как будет трансформироваться правовая среда для девелоперов в условиях высоких ставок, интеграция мастер-планирования в законодательную систему.

Среди участников мероприятия были отмечены представители Минстроя России, Государственной Думы, Правительства Москвы, ДОМ.РФ, НОСТРОЙ, крупнейших девелоперов и банков, а также ведущие эксперты в области права.

Анна Жолобова, управляющий партнер московского офиса КА «Регионсервис», руководитель практики «Недвижимость и строительство» выступила в рамках сессии, посвященной адаптационным стратегиям и правовым механизмам поддержки крупных промышленных и инфраструктурных проектов.

В своем выступлении Анна осветила вопросы инфраструктурных обязательств, существующих механизмов распределения инфраструктурной нагрузки, нормативных требований и озвучила предложения по совершенствованию законодательства.

В рамках мероприятия организаторами саммита была вручена благодарность Коллегии адвокатов «Регионсервис» за вклад в создание саммита и развитие отрасли, а также благодарность управляющему партнеру московского офиса Коллегии Анне Жолобовой лично.

Коллегия благодарит организаторов саммита за высокий уровень проведения мероприятия и возможность принять участие в обсуждении наиболее актуальных тем в области недвижимости и строительства!

#Мероприятия
#Недвижимость

#Мероприятие
#2025
# Юридический саммит

Анна Жолобова - спикер конференции «Рынок недвижимости и строительства в 2025 году: юридические вопросы» от Право.ru

Уже завтра состоится конференция, посвященная главным трендам года в области недвижимости и строительства. В «Звездах Арбата» звезды градостроительного из земельного права расскажут о главных сложностях отрасли и перспективах на будущий год.

В первой сессии «Тренды строительной отрасли в 2025 году. Прогнозируем и анализируем» управляющий партнер офиса Коллегии в г. Москве, руководитель практики «Недвижимость и строительство» Анна Жолобова расскажет о выкупе земельных участков и проблеме соразмерности площади.

Также Анна выступит модератором круглого стола, посвященного КРТ в регионах. Исходя из стратегического подхода государства, можно предположить, что в 2025 году потенциал КРТ продолжит расти. КРТ развивается с каждым годом, открываются новые горизонты, появляются новые возможности, но в то же время возникает большое количество вопросов. Москва уже давно «дружит» с КРТ, а на какой ступени находятся регионы и смогут ли они догнать столицу - узнаем в рамках круглого стола.

 Не пропустите:

📌 25 марта | 10:00
📌 Звезды Арбата, ул. Новый Арбат, 32
📌 Выкуп земельного участка. Проблема соразмерности площади

 Программа 

#Недвижимость

Пойди докажи: как заставить застройщика устранить дефекты после заселения

Верховный суд указал сроки ответственности компании перед жильцами.

Нередко бывает так, что проблемы в новом доме обнаруживаются только спустя несколько лет после заселения. А вот доказать вину застройщика в судах подчас очень трудно. Суды затягиваются, а жильцам приходится тратить большие средства на экспертизу дефектов.

В управлении по взаимодействию с общественностью и СМИ Верховного суда рассказали, что местные суды неверно применяют срок исковой давности для управляющих компаний. Правильно: три года следует отсчитывать со дня заявления о недостатках. При отказе от устранений следует инициировать строительную экспертизу и подать иск в суд с коллективным заявлением от жильцов.

Управляющий партнер московского офиса коллегии адвокатов «Регионсервис» Анна Жолобова отмечает, что застройщики далеко не всегда отказываются от устранения недостатков в объекте, выявленных после введения передачи дома жильцам. Более того, сегодня многие компании очень осознанно подходят к сохранению своей репутации.

Достаточно долго в судах господствует пропотребительская практика удовлетворения подобных споров, - отметила Анна.
Подробнее в Известиях

#Недвижимость

#Экспертное мнение
#МКД
#Ответственность
#Дефекты

Анна Жолобова – спикер Юридического саммита строительной отрасли

20 марта состоится долгожданный отраслевой саммит, который объединит под одной крышей представителей органов государственной власти, науки, девелопмента, а также юристов и подрядчиков.

Как отмечают организаторы саммита, в рамках мероприятия создаются возможности для профессионального взаимодействия, обмена практическим опытом и совместной работы над эффективными решениями в строительной сфере.

🔵 Коллегия адвокатов «Регионсервис» выступает партнёром форума.

💬 Анна Жолобова, управляющий партнер московского офиса КА «Регионсервис», руководитель практики «Недвижимость и строительство» выступит в рамках сессии, посвященной адаптационным стратегиям и правовым механизмам поддержки крупных промышленных и инфраструктурных проектов.

В своем выступлении Анна расскажет об инфраструктурных обязательствах, существующих механизмах распределения инфраструктурной нагрузки, нормативных требованиях и предложениях по совершенствованию законодательства.

Не пропустите❗️

▶️ 20 марта 2025
▶️ Аналитический центр при Правительстве РФ, Москва, пр. Академика Сахарова, 12
▶️ Сессия 2 | 14:30 – 15:30 | Зал управления проектами
▶️ Анна Жолобова: «Инфраструктурные обязательства застройщиков: исполнение в натуре или аналоговой платеж»

Программа саммита доступна по ссылке

#Мероприятия
#Недвижимость

Анна Жолобова – спикер Юридического саммита строительной отрасли

20 марта состоится долгожданный отраслевой саммит, который объединит под одной крышей представителей органов государственной власти, науки, девелопмента, а также юристов и подрядчиков.

Как отмечают организаторы саммита, в рамках мероприятия создаются возможности для профессионального взаимодействия, обмена практическим опытом и совместной работы над эффективными решениями в строительной сфере.

🔵 Коллегия адвокатов «Регионсервис» выступает партнёром форума.

💬 Анна Жолобова, управляющий партнер московского офиса КА «Регионсервис», руководитель практики «Недвижимость и строительство» выступит в рамках сессии, посвященной адаптационным стратегиям и правовым механизмам поддержки крупных промышленных и инфраструктурных проектов.

В своем выступлении Анна расскажет об инфраструктурных обязательствах, существующих механизмах распределения инфраструктурной нагрузки, нормативных требованиях и предложениях по совершенствованию законодательства.

Не пропустите❗️

▶️ 20 марта 2025
▶️ Аналитический центр при Правительстве РФ, Москва, пр. Академика Сахарова, 12
▶️ Сессия 2 | 14:30 – 15:30 | Зал управления проектами
▶️ Анна Жолобова: «Инфраструктурные обязательства застройщиков: исполнение в натуре или аналоговой платеж»

Программа саммита доступна по ссылке

#Мероприятия
#Недвижимость

#Судебная практика
#Генплан
#ПЗЗ
#Арендная плата

СУД КАССАЦИОННОЙ ИНСТАНЦИИ РАЗЪЯСНИЛ, ПОЧЕМУ ПЗЗ ИМЕЕТ ПРИОРИТЕТ НАД ГЕНПЛАНОМ

Судебный акт.
Постановление Арбитражного суда ЦО от 10.03.2025 по делу № А54-3225/2023.

Фабула дела.
Между Администрацией и Обществом (ЮЛ) заключен договор аренды (ДА) з/у.

ДА предусмотрено ежеквартальное внесение арендной платы по ставкам, действующим в расчетный период. За нарушение указанной обязанности установлена ответственность в виде уплаты пени в размере 0,04% от суммы основного долга за каждый день просрочки.

Администрация обратилась в суд с иском к ЮЛ о взыскании задолженности по ДА з/у за период 2021-2022 в размере более 8 млн. руб., а также пени, начисленные на сумму основного долга.

Администрация настаивала на том, что спорный з/у, согласно ПЗЗ, находился в зоне административного и культурно бытового обслуживания, что позволяло использовать его в целях, установленных в договоре аренды.

Суды I и II инстанций отказали
в удовлетворении требований Администрации, суды указали, что ЮЛ не мог в силу независящих от него обстоятельств использовать з/у по назначению в силу наличия юридических препятствий.

Администрация с указанными выводами не согласилась и обратилась в суд с кассационной жалобой.

По результатам рассмотрения жалобы, суд кассационной инстанции отменил судебные акты нижестоящих судов, направил дело на новое рассмотрение в суд I инстанции сделал следующие выводы:

▶️Генплан носит стратегический характер и определяет общие направления развития территорий. ПЗЗ устанавливают конкретные условия использования з/у, включая ВРИ, предельные параметры застройки и т.д.
Генплан такой информации не содержит и по существу является концепцией.

▶️Генплан не обеспечивает тот уровень детализации и правовой определенности относительно осуществления строительных работ на конкретном з/у, который характерен для ПЗЗ. Генплан без ПЗЗ остается лишь стратегическим документом, который не может быть реализован на практике.

▶️Положения Генплана, определяющие принципиальное направление развития территории МО, применительно к вопросам строительства, носящим более узкий характер, реализуются посредством документации по планировке территории, а также принятия решений и совершения действий, указанных в ч. 1 ст. 26 ГрК РФ.

▶️Утверждение в документах территориального планирования границ функциональных зон не влечет за собой изменение правового режима земель, находящихся в границах указанных зон.

▶️При решении вопроса о выдаче РНС устанавливается соответствие проектной документации именно ПЗЗ, которые содержат градостроительные регламенты, а не положениям Генплана.

▶️Суд отметил, что з/у находился в пользовании ЮЛ с 01.04.2010. Ограничения, в связи с образованием лесопаркового зеленого пояса были установлены только 24.06.2018. В течение этого периода строительная деятельность не велась, за получением градостроительного плана з/у и, как следствие, РНС ЮЛ не обращалось.

* В этом же деле ограничения по лесопарковому поясу сняли в январе 2021.

#Судебная практика
#ДДУ
#Мораторий
#Срок

ВС РФ указал, когда мораторий на начисление неустоек не распространяется на застройщика при предъявлении претензии участником договора долевого участия в долевом строительстве (ДДУ)

Судебный акт.
Определение ВС РФ от 25.02.2025 по делу № 5-КГ24-163-К2, в котором уточнил порядок распространения моратория на начисление неустоек в случае, когда нарушение прав произошло до его введения.

Напомним мораторий на начисление штрафных санкций действовал в период с 29.03.2022 по 30.06.2023 (введен в действие постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 № 479).

Фабула дела.
Между физическим лицом (ФЛ) и Застройщиком был заключен ДДУ.

По условиям ДДУ Застройщик обязался построить МКД и передать объект ФЛ не позднее 31.12.2020.

ФЛ объект долевого строительства принят по передаточному акту только 16.02.2021.

15.02.2023 в адрес Застройщика ФЛ направлена претензия о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, которая была оставлена без удовлетворения.

ФЛ обратилось в суд с иском о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 610 220, 02 руб., компенсации морального вреда в размере 50 000 руб., взыскании штрафа в размере 50% от присужденной судом суммы.


Суды I, II и кассационной инстанций удовлетворили требования ФЛ частично, взыскали с Застройщика неустойку за нарушение срока передачи объекта за период с 01.01.2021 по 16.02.2021 в размере 200 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб.

Суды I и II инстанций во взыскании 50% штрафа отказали в связи с позицией, отраженной в Обзоре судебной практики ВС РФ № 2 от 19.07.2023, согласно которой, если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек с 29.03.2022 по 30.06.2023, то неустойка не подлежит взысканию.

Претензия с требованием об уплате неустойки за период с 01.01.2021 по 16.02.2021 направлена ФЛ Застройщику 15.02.2023, т.е. в период действия установленных постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 особенностей применения неустойки и иных финансовых санкций.

Суд кассационной инстанции согласился с выводами судов I и II инстанций.

ВС РФ определил акты судов нижестоящих инстанций в части отказа в удовлетворении требований о взыскании штрафа отменить, в отмененной части направить дело на новое рассмотрение в суд I инстанции, сделав следующие выводы:

▶️В соответствии с правовой позицией, изложенной в ответе на вопрос 2 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 от 19.07.2023, за период до 29.03.2022 неустойки и иные финансовые санкции начисляются и могут быть взысканы судом, однако с предоставлением отсрочки их уплаты по 30.06.2023 включительно.
 
▶️Если правомерные требования потребителя не были удовлетворены застройщиком добровольно и срок для добровольного удовлетворения этих требований истек до 29.03.2022, то независимо от даты принятия судом решения с застройщика подлежит взысканию штраф в размере 50% от присужденных потребителю денежных сумм за нарушения, допущенные до 29.03.2022, с указанием на отсрочку уплаты этого штрафа до 30.06.2023.
 
Если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период с 29.03.2022 по 30.06.2023, то указанный выше штраф взысканию с застройщика не подлежит.
 
▶️ФЛ как потребитель предъявляло неоднократные требования к Застройщику об уплате неустойки за нарушение сроков передачи объекта: как до начала моратория, так и в его период. Суды никакой оценки данным доказательствам не дали и не указали в судебных актах, на основании каких доводов их отвергли.

#Законодательные изменения
#Сельскохозяйственные земли
#Категория земель

ПРАВИТЕЛЬСТВО ПОДГОТОВИЛО ПОПРАВКИ КО ВТОРОМУ ЧТЕНИЮ ЗАКОНОПРОЕКТА ОБ УЖЕСТОЧЕНИИ ПРОЦЕДУРЫ ИЗМЕНЕНИЯ КАТЕГОРИИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Напоминаем, что 21.01.2025 ГД ФС РФ приняла в I чтении законопроект № 542461-8, предусматривающий введение процедуры обязательного согласования перевода земель из одной категории в другую для земель с/х назначения с Минсельхозом России.

Правительство РФ подготовило новые поправки, направленные на дальнейшее усложнение процедуры перевода земель с/х назначения в другую категорию. Помимо положительного заключения Минсельхоза России потребуется принятие специального нормативного акта законодательным органом субъекта РФ.

Предполагается введение следующего порядка изменения категории:

▶️В течение 1 месяца после поступления соответствующего ходатайства исполнительный орган субъекта РФ должен направить предложение губернатору. 

▶️После получения согласия губернатора и положительного заключения Минсельхоза, вопрос об изменении категории должен рассмотреть законодательный орган субъекта РФ.

▶️Поправки предусматривают также, что Правительство РФ должно установить порядок принятия Минсельхозом России решения об установлении, изменении границ сельхозугодий, включая графическое описание их местоположения и перечень координат характерных точек.

#Мероприятие
#МГУ
#Росреестр

13.03.2025 члены Земельного клуба и студенты юридического факультета МГУ им.М.В.Ломоносова приняли участие во встрече со статс-секретарем, заместителем руководителя Росреестра А.И. Бутовецким.

Обсуждалась история становления и развитие земельного права и законодательства, а также тенденции в деятельности Росреестра:

Среди новелл в земельном законодательстве А.И. Бутовецкий отметил следующие:

▶️С 01.03.2025 ЮЛ подают в Росреестр заявления и документы в целях кадастрового учета и гос. регистрации прав на недвижимость только в режиме online.
 
▶️Риски сбоев и кибер-атак при подаче документов несущественны, не стоит беспокоиться об утечке данных, хранилища Росреестра надежно защищены. Ситуаций по сбою в принятии и регистрации электронных документов не предвидится.

▶️Законопроект № 803202-8 о дополнении гл. 1.1 ЗК РФ ст. 11.11, которая упорядочит процедуру образования земельных участков (з/у) при выкупе под зданиями (законопроект обсуждался в нашем ТГ-канале ранее ).
 
Статс-секретарь обратил внимание на необходимость скорейшего устранения законодательного пробела, так как прямого законодательного регулирования порядка определения площади з/у, образуемого под зданием/сооружением, не закреплено.
 
На сегодня судебная практика в части соразмерности площади з/у под зданием при выкупе складывается противоречиво.
 
Законопроект № 8032202-8 прошел l чтение в ГД ФС РФ, однако, предстоит еще доработать «серые зоны» - установить порядок определения площади з/у под нестандартными объектами недвижимости, где з/у в связи с целью назначения объекта должен значительно превышать площадь объекта в пропорциональном соотношении (а именно: спортивные комплексы, санатории, открытые производства).
 
▶️Остро стоит вопрос передачи земель от федеральных органов власти к региональным и муниципальным. Необходимо внедрить концепцию отсутствия конкуренции среди уровней власти с целью упрощения процесса предоставления з/у.
 
▶️Тенденция к сокращению количества ЗОУИТ с целью упрощения порядка оборота з/у, так как практическая эффективность наложения ограничений в пользовании з/у крайне мала.
 
▶️Среди тенденций развития деятельности Росреестра как головной многофункциональной структуры в области предоставления услуг в сфере недвижимости:

📌В качестве электронного помощника по проверке документов, подаваемых при регистрации сделок с недвижимостью, внедрен сервис «Ева». Помощник разработан и применяется с целью оперативной проверки данных договоров, персональных данных сторон сделок, иных сведений, что экономит время регистраторов и значительно увеличивает количество оказываемых услуг.
 
📌Активное внедрение ИИ: при проверке данных о з/у, ограничений, наложенных на з/у, а также правомочий потенциального правообладателя. Помощь электронного помощника позволяет в считанные минуты получить отчет о правовом режиме з/у и оценить его экономический потенциал.

⚡️Сервис Росреестра оказывает 15 услуг в секунду, то есть 400 млн. в год.
 
📌Развитие национальной системы пространственных данных (НСПД), дополнение ее сведениями о территориальных зонах, внедрение информационных технологий с целью составления наиболее полного представления о правовом режиме з/у с опорой на действующие НПА.

#Мероприятие
#МГУ
#Росреестр

14.03.2025 члены Земельного клуба и студенты юридического факультета МГУ им.М.В.Ломоносова приняли участие во встрече со статс-секретарем, заместителем руководителя Росреестра А.И. Бутовецким.

Обсуждалась история становления и развитие земельного права и законодательства, а также тенденции в деятельности Росреестра:

Среди новелл в земельном законодательстве А.И. Бутовецкий отметил следующие:

▶️С 01.03.2025 ЮЛ подают в Росреестр заявления и документы в целях кадастрового учета и гос. регистрации прав на недвижимость только в режиме online.
 
▶️Риски сбоев и кибер-атак при подаче документов несущественны, не стоит беспокоиться об утечке данных, хранилища Росреестра надежно защищены. Ситуаций по сбою в принятии и регистрации электронных документов не предвидится.

▶️Законопроект № 803202-8 о дополнении гл. 1.1 ЗК РФ ст. 11.11, которая упорядочит процедуру образования земельных участков (з/у) при выкупе под зданиями (законопроект обсуждался в нашем ТГ-канале ранее ).
 
Статс-секретарь обратил внимание на необходимость скорейшего устранения законодательного пробела, так как прямого законодательного регулирования порядка определения площади з/у, образуемого под зданием/сооружением, не закреплено.
 
На сегодня судебная практика в части соразмерности площади з/у под зданием при выкупе складывается противоречиво.
 
Законопроект № 8032202-8 прошел l чтение в ГД ФС РФ, однако, предстоит еще доработать «серые зоны» - установить порядок определения площади з/у под нестандартными объектами недвижимости, где з/у в связи с целью назначения объекта должен значительно превышать площадь объекта в пропорциональном соотношении (а именно: спортивные комплексы, санатории, открытые производства).
 
▶️Остро стоит вопрос передачи земель от федеральных органов власти к региональным и муниципальным. Необходимо внедрить концепцию отсутствия конкуренции среди уровней власти с целью упрощения процесса предоставления з/у.
 
▶️Тенденция к сокращению количества ЗОУИТ с целью упрощения порядка оборота з/у, так как практическая эффективность наложения ограничений в пользовании з/у крайне мала.
 
▶️Среди тенденций развития деятельности Росреестра как головной многофункциональной структуры в области предоставления услуг в сфере недвижимости:

📌В качестве электронного помощника по проверке документов, подаваемых при регистрации сделок с недвижимостью, внедрен сервис «Ева». Помощник разработан и применяется с целью оперативной проверки данных договоров, персональных данных сторон сделок, иных сведений, что экономит время регистраторов и значительно увеличивает количество оказываемых услуг.
 
📌Активное внедрение ИИ: при проверке данных о з/у, ограничений, наложенных на з/у, а также правомочий потенциального правообладателя. Помощь электронного помощника позволяет в считанные минуты получить отчет о правовом режиме з/у и оценить его экономический потенциал.

⚡️Сервис Росреестра оказывает 15 услуг в секунду, то есть 400 млн. в год.
 
📌Развитие национальной системы пространственных данных (НСПД), дополнение ее сведениями о территориальных зонах, внедрение информационных технологий с целью составления наиболее полного представления о правовом режиме з/у с опорой на действующие НПА.

🏆Татьяна Стукалова, партнер:
—Семейное и наследственное право;

🏆Андрей Орлов, руководитель практики «Разрешение споров»:
— Арбитражное судопроизводство» (крупные коммерческие споры — high market);
— Арбитражное судопроизводство» (корпоративные споры);
— Арбитражное судопроизводство» (крупные споры — high market);
— Корпоративное право/слияния и поглощения;

🏆Яна Кизилова, руководитель практики «Энергетика и природные ресурсы»:
— Природные ресурсы;
— Энергетика;
— Арбитражное судопроизводство» (крупные коммерческие споры — high market);
— Арбитражное судопроизводство» (крупные споры — high market);

🏆Ксения Касьяненко, руководитель международного направления:
— Арбитражное судопроизводство» (крупные коммерческие споры — high market);
— Корпоративное право/слияния и поглощения;

🏆Антон Новиков, советник:
—Недвижимость, земля, строительство (mid market);
—Недвижимость, земля, строительство (споры);
—Земельное право;
—Природные ресурсы;

🏆Александр Тодоров, советник:
— Разрешение споров в судах общей юрисдикции;

🏆Евгений Хайрулин, советник:
— Уголовное право;

🏆Александр Личман, старший юрист:
— Природные ресурсы;

🏆Алексей Петров, старший юрист:
— Арбитражное судопроизводство» (крупные коммерческие споры — high market);

🏆Виктория Старонедова, старший юрист:
— Банкротство;

🏆Кристина Лунгу, старший юрист:
— Экологическое право;

🏆Александра Марценюк, юрист:
— Недвижимость, земля, строительство (mid market);
— Недвижимость, земля, строительство (споры);
— Земельное право.

⚡️18 юристов Коллегии отмечены индивидуальным рейтингом «Право-300»

12 марта Право.ru опубликовало результаты ежегодного индивидуального рейтинга «Рекомендованные юристы».

По результатам исследования 18 юристов и адвокатов КА «Регионсервис» отмечены рейтингом в 15 отраслях права как лучшие юристы страны:

🏆Денис Рыбаков, председатель Коллегии, член Общественной палаты РФ:
— Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market);

🏆Андрей Переладов, управляющий партнер кемеровского офиса Коллегии:
— Экологическое право;
— Арбитражное судопроизводство» (крупные коммерческие споры — high market);
— АПК и сельское хозяйство;
— Разрешение споров в судах общей юрисдикции;

🏆Анна Жолобова, управляющий партнер московского офиса Коллегии:
— Недвижимость, земля, строительство (mid market);
— Недвижимость, земля, строительство (споры);
— Земельное право;

🏆Олег Барашков, управляющий партнер екатеринбургского офиса Коллегии:
— Семейное и наследственное право;
— Арбитражное судопроизводство» (крупные споры — high market);
— Банкротство;
— Разрешение споров в судах общей юрисдикции;

🏆Павел Кирсанов, партнер, руководитель практики «Реструктуризация и банкротство»:
— Банкротство;

🏆Владимир Агапов, партнер, руководитель практики «Уголовно-правовая защита бизнеса»:
— Уголовное право;

Продолжение далее

#Рейтинг
#Право - 300

12.03.2025 опубликованы результаты VI ежегодного индивидуального рейтинга юристов «Право-300», которым были отмечены в качестве лучших юристов в сфере недвижимости и строительства:

🏆Анна Жолобова, управляющий партнер московского офиса Коллегии, адвокат:
— Недвижимость, земля, строительство (mid market);
— Недвижимость, земля, строительство (споры);
— Земельное право;

🏆Александра Марценюк, адвокат:
— Недвижимость, земля, строительство (mid market);
— Недвижимость, земля, строительство (споры);
— Земельное право.

ГОСДУМА ПРИНЯЛА В I ЧТЕНИИ ЗАКОНОПРОЕКТ ОБ ИЗМЕНЕНИИ ПОРЯДКА ОБРАЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (З/У) ПОД ЗДАНИЯМИ И СООРУЖЕНИЯМИ

Правительство РФ предложило поправки к Земельному кодексу, вводящие четкие критерии определения площади з/у, образуемого для целей эксплуатации расположенного на нем здания/сооружения.

Основные изменения:
1️⃣ Образование з/у, находящихся в гос. или мун. собственности, в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами (МКД), допускается на основании схемы з/у на кадастровом плане территории в случаях:
▶️ Обеспечения исполнения обязательств по договору залога при заключении договора долевого строительства (ст. 13 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве);
▶️ Для реализации задач и функций единого института развития в жилищной сфере при осуществлении этой деятельности (ст. 3 ФЗ от 24.07.2008 № 161-ФЗ О содействии развитию жилищного строительства);
▶️ Для размещения объектов федерального, регионального, местного значения, не являющихся линейными;
▶️ Если на з/у расположен МКД и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества;
▶️ Если на з/у расположены здания/сооружения при предоставлении такого з/у собственникам этих зданий/сооружений;
 
2️⃣ З/у, находящийся в гос. или мун. собственности, может быть образован на основании схемы расположения з/у на кадастровом плане территории в границах территории, применительно к которой утвержден проект межевания территории (ПМТ), в случаях, если ПМТ не предусматривает образования такого з/у.

3️⃣ Вводится в действие ст. 11.11 ЗК РФ, содержащая особенности образования з/у:
▶️ Образование з/у, на которых расположены здания/сооружения осуществляется в соответствии с нормативами, установленными град. регламентами.
Если град. регламенты не установлены, то з/у подлежит образованию таким образом, что общая площадь указанных здания/сооружения должна составлять не менее 10 % площади образуемого з/у, а общая площадь зданий/сооружений, расположенных на з/у, образуемом в целях ИЖС, ведения ЛПХ, ведения гражданами садоводства для собственных нужд, - не менее 5 % площади такого з/у.
Если на образуемом з/у расположено несколько зданий/сооружений (в том числе вспомогательных) учитывается их совокупная площадь.

▶️ В случае, если находящиеся в частной собственности здание/сооружение расположены на з/у, находящемся в гос.или мун. собственности, переход права собственности на такие здание/сооружение допускается только в случае образования з/у, соответствующего вышеуказанным положениям.

Положения ст. 11.11 ЗК РФ будут применяться также в случаях:
▶️ Если необходимо определить площадь з/у при переходе права собственности на здание/сооружение (ст. 35 ЗК РФ);
▶️ Если необходимо определить площадь з/у при его предоставлении собственнику расположенного на немздания/сооружения (ст. 39.20 ЗК РФ).

Положения о необходимости обязательного образования з/у под расположенным на нем зданием/сооружением при переходе прав на указанные объекты не будут применяться, если права на здание/сооружение возникли до вступления в силу настоящих изменений.

Предполагается, что изменения вступят в силу с 01.09.2025

Дорогие женщины, прекрасные девушки!

От души поздравляем вас с чудесным весенним праздником — 8 Марта! Этот день посвящен вам, вашим достижениям, силе духа и невероятной энергии, которую вы вкладываете в свою жизнь и жизнь окружающих вас мужчин!

Пусть каждый ваш день будет наполнен успехом, благополучием, благодарностью и любовью тех, кто рядом с вами. Пусть ваши усилия всегда встречают понимание и поддержку, пусть ваша доброта возвращается к вам тысячекратно!

Желаем вам крепкого здоровья, счастья, комплиментов, цветов, улыбок и солнечных лучей в этот прекрасный праздничный день!

Живите красиво! Ведь, как известно, красота спасет мир!

С Международным женским днем!

Искренне Ваш, ЗК!

#Законодательные_изменения

ПРЕДЛОЖЕНО ИЗМЕНИТЬ ПРАВИЛА ПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ

Правительство РФ внесло в Госдуму законопроект, предусматривающий внесение изменений в ст. 247 ГК РФ в части пользования общим недвижимым имуществом, а именно:

1️⃣ Сведения об установлении, изменении, прекращении порядка владения и пользования недвижимым имуществом, находящимся в долевой собственности, подлежат внесению в ЕГРН на основании соглашения между участниками долевой собственности либо на основании решения суда (при недостижении согласия).

2️⃣ Указанное соглашение подлежит нотариальному удостоверению.

3️⃣ Порядок пользования недвижимым имуществом для третьих лиц начинает действовать с момента внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

4️⃣ Запись о наличии порядка владения и пользования недвижимым имуществом, внесенная в ЕГРН, сохраняется при переходе доли в праве собственности на недвижимость другому лицу.

5️⃣ Предполагается, что Закон вступит в силу с 01.01.2026. При этом Соглашения о порядке пользования недвижимым имуществом, заключенные ранее, и аналогичные решения судов могут быть внесены в ЕГРН на основании заявления любого участника долевой собственности.

Таким образом, возникает «вещный эффект» у соглашений о порядке пользования недвижимым имуществом – т.е. однажды договорившись, собственники вынуждены соблюдать данные договоренности даже при переходе права на долю в недвижимости.

🔄 На сегодня ситуация иная – если сособственники договорились между собой о порядке пользования общим имуществом, но один из них поменялся, сособственники вынуждены перезаключать соглашение о порядке пользования (аналогичная ситуация и в части определения порядка на основании судебного акта).

II MSU Open Urban Law Cup: Регистрация завершена!

Благодарим всех студентов и тренеров команд, которые решили принять участие в конкурсе и зарегистрировали свои команды! 👍

Мы гордимся и с радостью делимся нашими новыми рекордами, которые были достигнуты благодаря активному участию студенческого сообщества:

🏆58 команд;

🏆174 участника;

🏆19 тренеров;

🏆Команды из 22 университетов, среди которых: МГУ, СпбГУ, МГИМО, МГЮА, УрГЮУ, ВШЭ, КемГУ, РАНХиГС, БГУ, ЮУрГУ, ЗабГУ,РГУП, Уфимский университет науки и технологий, Университет МВД, МИИГАик и другие;

🏆Участники из 14 городов России, среди которых: Санкт-Петербург, Челябинск, Москва, Екатеринбург, Набережные челны, Кемерово, Уфа, Саратов, Брянск, Уфа, Томск, Владивосток, Иркутск, Чита.

Федеральный масштаб конкурса неоспорим, сильнейший состав участников и тренеров обещает серьезную конкурентную борьбу за выход в финал.

Члены жюри, знакомство с которыми заслуживает отдельного поста, с нетерпением ждут окончания первого этапа 16 марта, чтобы оценить работы конкурсантов по достоинству 🤝

Желаем участникам неиссякаемого вдохновения, ведь творчество в строительстве начинается с закона!

Фабула дела.
Администрация обратилась иском в суд к Обществу (ЮЛ) об обязании выполнить работы по устранению выявленных недостатков построенного МКД согласно перечню, приведенному в иске.

МКД введен в эксплуатацию.

По актам приема-передачи от 31.03.2017 спорные квартиры приняты Администрацией от ЮЛ без замечаний. При этом в актах указано, что квартиры переданы в состоянии, пригодном для проживания.

В связи с поступающими жалобами нанимателей приобретенных жилых помещений Администрация обратилась в экспертную организацию по вопросу проведения строительно-технической экспертизы МКД.

▶️ Внесудебная экспертиза: качество выполненных строительно-монтажных работ и здание МКД не соответствуют проектной документации и требованиям тех.регламентов в области безопасности строительства.

Однако, все выявленные недостатки являются устранимыми, экспертом предложено выполнить мероприятия по их устранению.
 
▶️Судебная экспертиза: жилые помещения, а также имущество, входящее в состав общего имущества в МКД по отдельным показателям, не соответствуют требованиям тех. регламентов, строительным нормам и правилам, условиям тех. задания и мун. контракта.

Эксперт отметил, что имеется угроза здоровью для проживающих граждан в связи с нарушениями воздухообмена, наличием плесневых образований, выявленные несоответствия не являются явными и не могли быть обнаружены без спец. познаний.
 
▶️Повторная судебная экспертиза: жилые помещения, а также имущество, входящее в состав общего имущества в МКД, соответствуют требованиям проектно-сметной документации, тех. регламентов, строительным нормам и правилам, условиям тех. задания и мун. контракта. Жилые помещения являются безопасными для жизни и здоровья. Имеющиеся эксплуатационные недостатки жилых помещений, обусловленные их неправильным использованием.
 
Позиции судов I и II и кассационной инстанций:
В удовлетворении исковых требований суды отказали, признали результаты повторной суд. экспертизы надлежащим доказательством по делу. По мнению судов, в данном случае недостатки возникли не по вине ЮЛ, а в результате неправильной и длительной эксплуатации жилых помещений и мест общего пользования самими жильцами, а также ненадлежащего оказания услуг УК по содержанию общедомового имущества.

Заключение первоначальной судебной экспертизы не принято судами как относимое и допустимое доказательство, поскольку оно не соответствует требованиям ст. 86 АПК РФ, ст. 25 ФЗ № 73-ФЗ «О гос. судебно-экспертной деятельности в РФ».
 
ВС РФ судебные акты нижестоящих судов отменил, направив дело на новое рассмотрение в суд I инстанции, сделав следующие выводы:

1️⃣Отклоняя заключение первоначальной экспертизы, суд I инстанции не усмотрел нарушений процедуры ее проведения, не поставил под сомнение кандидатуру эксперта, указав, что заключение исполнено формально, является поверхностным, не содержит и не подтверждает обоснованность и достоверность сделанных экспертом выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
 
2️⃣Отвергая первоначальное экспертное заключение как доказательство, суд не указал, какие конкретно обстоятельства вызывают сомнения или свидетельствуют о том, что экспертом допущены нарушения, которые могли бы повлиять на достоверность и обоснованность заключения, то есть не мотивировал свое несогласие с ним.
 
3️⃣Суду следовало учесть, что для проведения повторной экспертизы в распоряжение экспертов проектно-сметная документация на МКД не представлялась, ЮЛ представлена только исполнительная документация в части устройства системы вентиляции дома.

В отсутствие проектно-сметной и исполнительной документации, необходимой для установления недостатков и причин их возникновения, выводы заключения повторной судебной экспертизы не могли быть положены в основу судебного решения.
 
4️⃣Несмотря на наличие противоречивых выводов в заключениях первоначальной и повторной суд. экспертиз, суд I инстанции не принял предусмотренных АПК РФ мер для устранения этих противоречий – путем назначения доп./ повторной суд. экспертизы в целях получения возможности дальнейшей оценки представленных доказательств.

#Судебная практика
#МКД
#Экспертиза

ВС РФ РАЗЪЯСНИЛ, КАК ПОСТУПАТЬ В СЛУЧАЯХ, КОГДА В ДЕЛЕ ИМЕЮТСЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ЭКСПЕРТИЗ С ПРОТИВОРЕЧИВЫМИ ВЫВОДАМИ

🏘Судебный акт.
Определение ВС РФ от 05.02.2025 по делу № А59-561/2019.

Может ли земельный участок в особо охраняемой природной зоне федерального значения находится в частной собственности? Ответ дал КС РФ

Конституционный суд РФ 28 января 2025 года вынес Постановление № 3-П по резонансному делу «сочинских садоводов», которые просили его признать ст. 12 и 304 ГК РФ и ч. 5 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» противоречащими Конституции Российской Федерации. Однако КС РФ им отказал, но сделал несколько важных выводов.

💬 Управляющий партнер московского офиса КА «Регионсервис» Анна Жолобова прокомментировала выводы Конституционного Суда РФ специально для ЭЖ-Юрист (материалы доступны по подписке).

#Недвижимость

#Экспертное мнение
#ООПТ

#Законодательные изменения
#Мастер-план

РОЛЬ И МЕСТО МАСТЕР-ПЛАНОВ В СИСТЕМЕ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫХ ДОКУМЕНТОВ

📍Разработка мастер-планов предусмотрена Поручением Президента РФ по итогам совещания по вопросам развития Дальневосточных городов, состоявшегося 11.09.2023(Пр-2217).

Актуальность интеграции данного института в законодательство о градостроительной деятельности была подтверждена Поручением Президента РФ по реализации Послания Президента РФ Федеральному Собранию от 29.02.2024 (Пр-616).

Разработка и развитие мастер-планов предусматривается:

▶️Градостроительным кодексом РФ (ГрК РФ);

▶️ФЗ от 21.12.2004 № 172-ФЗ О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую (ФЗ № 217-ФЗ).

Например, Законом МО «О Генеральном плане развития Московской области» предусмотрена разработка мастер-планов комплексного развития территорий (КРТ).
 
Полномочия по разработке мастер-плана КРТ жилой и нежилой застройки возложены указанным Законом на ОМСУ, центральные исполнительные органы государственной власти Московской области, принимающие решения о КРТ, а также мастер-план разрабатывается по инициативе заинтересованных ЮЛ.

В случае инициирования принятия решения органами публичной власти разработку эскиза мастер-плана обеспечивает Комитет по архитектуре и градостроительству МО.
 
Мастер-план развития территории – это документ, подготовленный в результате комплексной град. проработки территории, содержащий сведения о местоположении, площади и границах территории, подлежащей развитию, перечень ОКС, расположенных в границах этой территории, в том числе перечень объектов, подлежащих сносу или реконструкции, включая многоквартирные дома (МКД), а также перечень предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции ОКС.
 
Выявлены проблемы, тормозящие внедрение мастер-планов в град. документацию:
 
✅Смешивание предмета социально-экономического развития (СЭР) территории и территориальногопланирования;

✅Сложности в соотношении функциональных задач Генплана и ПЗЗ;

✅Расширение полномочий субъекта и их концентрация на региональном уровне, что ведет к дисбалансу распределения власти на региональном уровне и снижению роли местного самоуправления (МСУ);

✅Отсутствие иерархии документов территориального планирования.
 
Способы решения проблемы:
 
▶️Для целей внедрения мастер-планов рекомендуется применять ст. 3 и ст. 32 ФЗ № 172-ФЗ, которыми уже предусмотрена конструкция интеграции СЭР на часть территории субъекта в конкретных случаях. Также ст. 9 ГрК РФ, где уже предусмотрен учет положений стратегии СЭР при подготовке Генплана и ПЗЗ;

▶️В вышеупомянутых НПА определены сроки, цели, задачи, стратегия СЭР муниципалитета, включая план ее реализации;

▶️Фрагментарно предусмотреть аналогичный способ в отношении ПЗЗ.

Изъятие участков в публичную собственность: новые правила

🔍 С 1 марта вступают в силу изменения Земельного кодекса и ст. 23 ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

Земля традиционно — не просто одна из категорий объектов недвижимости, а особо ценный актив как для государства и общества в целом, так и для отдельных частных субъектов.

💬«Покупайте землю — ведь ее уже больше никто не производит», — говорил не так давно известный американский классик Марк Твен. Поэтому большинство правообладателей участков максимально заинтересованы в сохранении и реализации своих прав на них.

О ключевых грянувших изменениях читайте в специальной статье для Право.ru управляющего партнера московского офиса КА «Регионсервис» Анны Жолобовой.

#Статья
#Недвижимость

«Масленичная пятница» или «обсуждение позиций КС РФ в деле сочинских садоводов»…

Вчера в Научно-образовательном центре экологического, земельного и градостроительного права МГУ состоялось заседание, посвященное анализу нашумевшего дела «сочинских садоводов» 🌲

Встреча прошла, без преувеличения, с аншлагом: все пространство НОЦа было занято студентами, аспирантами, представителями юридической теории и практики.

Модераторами обсуждения выступили:

▶️ Леонид Бандорин, доцент кафедры экологического и земельного права Юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова, к.ю.н.

▶️ Анна Жолобова, адвокат, управляющий партнер московского офиса КА «Регионсервис», руководитель практики «Недвижимость и строительство», член ассоциации НОСТРОЙ

▶️ Андрей Переладов, адвокат, управляющий партнер кемеровского офиса КА «Регионсервис», руководитель практики «Экология и природопользование».

В рамках захватывающей дискуссии студентам и практикующим юристам удалось осветить следующие вопросы:

📌 Оценка соотношения выводов КС РФ о невозможности применения правил о защите добросовестного приобретателя и о правомерности использования негаторного иска в делах об истребовании земельных участков, изъятых из оборота, с положениями ч. 2 ст. 8 Конституции РФ.

📌Анализ позиции КС РФ о том, что для рассмотрения дела имеет значение не только то, что спорные земельные участки являются изъятыми из оборота, но и то, на какой именно территории находятся такие изъятые из оборота земельные участки.

📌Анализ правовой природы компенсации, предоставляемой при удовлетворении требования о признании права на земельный участок отсутствующим и иные.

Завершилось обсуждения за чашками ароматного чая и, в поддержку масленичной недели, блинами 🥞

Благодарим гостеприимную кафедру экологического и земельного права МГУ за самые душевные студенческие встречи Земельного клуба!

#Дайджест
#Март
#2024
#КРТ
#ДДУ
#Освоение з/у

ПРИВЕТ, МАРТ❗️

Март 2025 является одним из наиболее знаковых месяцев в части вступления в силу земельного и градостроительного законодательства.

С 01.03.2025 вступают в силу следующие нововведения:

1️⃣Вводится понятие «освоение» и «использование» земельного участка. За неиспользование предусматривается изъятие (ФЗ от 08.08.2024 № 307-ФЗ).

Ожидается дополнительно принятие постановлений Правительства, раскрывающих указанные понятия (проект ID 149749 - Официальный сайт для размещения информации о подготовке нормативных правовых актов и результатах их обсуждения, 149748 Нормативные правовые акты - Официальный сайт для размещения информации о подготовке нормативных правовых актов и результатах их обсуждения).
 
2️⃣Вводится обязанность застройщиков самостоятельно регистрировать объекты ДДУ (в эл.виде). Собственники зданий, сооружений обязаны оформить право собственности или аренды на з/у, находящийся в публичной собственности под объектом (ФЗ от 26.12.2024 № 487-ФЗ).

3️⃣Застройщики смогут применять свои стандарты отделки квартир вместо обязательных техрегламентов (ФЗ от 26.12.2024 № 482-ФЗ).
 
4️⃣Вносятся изменения в части регистрации прав на объекты недвижимости (ФЗ от 26.12.2024 № 487-ФЗ):
 
- нельзя будет зарегистрировать в ЕГРН договоры (купли-продажи, дарения и т.д.), право собственности по которым переходит на неиндивидуализированный з/у (не отмежеванный и не имеющий установленных границ);
- нельзя поставить на гос.кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на здание, сооружение на неиндивидуализированном земельном участке (не отмежеванном и не имеющем установленных границ).
- необходимо внести сведения в ЕГРН о праве собственности на ранее учтенные объекты недвижимости (т.е. которые были приобретены до 1998)
 
5️⃣В рамках КРТ вводится обязанность строительства соц.объектов: в договоры о КРТ будет включаться перечень объектов коммунальной, транспортной и соц.инфраструктуры; в Решение о КРТ – расчетные показатели минимального допустимого уровня обеспеченности данными объектами (ФЗ от 26.12.2024 № 486-ФЗ).

6️⃣Материнский капитал можно использовать для ИЖС, если строительство осуществляется по договорам подряда с использованием эскроу-счетов (постановление Правительства от 25.01.2025 № 46).

7️⃣Изменяются правила проведения торгов по аренде и продаже земельных участков, находящихся в публичной собственности: сокращается до 10 рабочих дней сроки размещения извещения об аукционе и подписании итоговых договоров, сейчас 30 дней (ФЗ от 28.12.2024 № 538-ФЗ).

8️⃣Сведения о площади помещения, указанные в ЕГРН, приобретают приоритет при расхождении данных об общей площади жилого помещения, которая используется для расчета платы за ЖКУ (постановление Правительства РФ от 29.08.2024 № 1176).

#Законодательные изменения
#Март 2025
#КРТ
#ДДУ
#Освоение з/у

#Законодательные изменения
#ГПЗУ

ЗАСТРОЙЩИКИ ПОЛУЧАТ ВОЗМОЖНОСТЬ ЗНАКОМИТЬСЯ С ГПЗУ ПЕРЕД УЧАСТИЕМ В ТОРГАХ ПО ПРИОБРЕТЕНИЮ ПУБЛИЧНЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ (з/у) ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

Правительство РФ внесло в Государственную Думу ФС РФ законопроект, согласно которому градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) будет включаться в состав конкурсной документации при проведении:

▶️аукциона на продажу з/у, находящегося в публичной собственности;

▶️аукциона на право заключения договора аренды з/у, находящегося в публичной собственности.
 
Напомним, что ГПЗУ – это документ, в котором содержится информация для архитектурно-строительного проектирования, строительства и реконструкции объектов недвижимости в границах з/у.
 
ГПЗУ необходим для:

▶️подготовки проектной документации (срок применения ГПЗУ для экспертизы проектной документации – 1,5 года).

▶️получения разрешения на строительство (РНС) (срок применения ГПЗУ для выдачи РНС – 3 года).

Согласно изменениям, вносимым в ст. 39.11 ЗК РФ, ГПЗУ будет размещаться вместе с извещением о проведении торгов. Это позволит потенциальным участникам заранее определить все риски, связанные с з/у, и на их основании принять решение об участии в торгах.
Сегодня при извещении о проведении торгов ГПЗУ не прикладывается, с ним можно ознакомиться только победив на торгах.

Преимущества законодательных изменений для застройщиков:

▶️появится возможность до проведения торгов оценить градостроительный потенциал з/у;

▶️смогут начать подготовку проектной документации заблаговременно;

▶️будут полагаться на градостроительные регламенты, действующие при выдаче ГПЗУ, заранее оценивать дозволения и запреты при строительстве.

#Судебная практика
#395ГК

ВС РФ РАЗЪЯСНИЛ ОСОБЕННОСТИ ВЗЫСКАНИЯ ПРОЦЕНТОВ ПО СТ. 395 ГК РФ С БЮДЖЕТА РФ

🔨Судебный акт.
Постановление ВС РФ от 17.12.2024 № 56-КГ24-18-К9.

Фабула дела.
Решением суда I инстанции, вступившим в законную силу, с Администрации взыскана в качестве выкупной стоимости квартиры в пользу физического лица (ФЛ) сумма в размере 2 238 153 руб.

Право собственности ФЛ на квартиру прекращено с момента фактической выплаты Администрацией выкупной стоимости.

ФЛ обратилась в суд с иском к Администрации о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование своих требований ФЛ указало на то, что решением суда I инстанции с Администрации в его пользу в качестве выкупной стоимости квартиры взыскана сумма в размере 2 238 153 руб. и судебные расходы.

Получив исполнительный документ (ИД) 02.06.2023, ФЛ предъявило его для исполнения.

Решение суда исполнено 04.08.2023, при этом решение вступило в законную силу 25.04.2023.

Суд I инстанции отказал в удовлетворении требований ФЛ о взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ в связи со следующим:

Исходя из положений п.1 ст.242.1 и п. 6 ст. 242.2 БК РФ и п.17 ПП ВС РФ от 18.05.2019 №13, процедура исполнения судебного акта, предусматривающего взыскание средств за счёт казны, не может быть начата без волеизъявления лица, в чью пользу взыскиваются денежные средства и предполагает совершение взыскателем действий по предъявлению ИД к исполнению в срок, предусмотренный п. 6 ст. 242.2 БК РФ, за период с момента вступления судебного акта в законную силу и до поступления ИД в фин.орган проценты по ст. 395 ГК РФ не начисляются.

Суд II инстанции решение отменил и исковые требования ФЛ удовлетворил, суд кассационной инстанции с ним согласился в связи со следующим:

Положения ст. 242.2 БК РФ не предусматривают исполнение в 3-месячный срок судебных актов о возложении на муниципальное образование (МО) обязанности по выплате выкупной цены недвижимого имущества в результате изъятия у граждан жилого помещения и з/у для муниципальных нужд.

Установленный нормами бюджетного законодательства порядок исполнения судебных актов по обращению взыскания на средства казны не освобождает органы местного самоуправления (ОМСУ) от уплаты процентов, начисляемых по правилам ст. 395 ГК РФ, в случае просрочки уплаты выкупной цены за имущество.

ВС РФ судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций отменил, оставив в силе решение суда I инстанции, сделав следующие выводы:

📌обязанность причинителя вреда по уплате процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, возникает со дня вступления в законную силу решения суда, которым удовлетворено требование потерпевшего о возмещении причиненных убытков, если иной момент не указан в законе, при просрочке их уплаты должником;

📌в соответствии с п. 6 ст. 242.2 БК РФ исполнение судебных актов производится в течение 3 месяцев со дня поступления ИД на исполнение;

📌согласно п.17 ПП ВС РФ от 18.05.2019 №13 Минфин России, финансовые органы субъектов РФ и МО осуществляют исполнение судебных актов о возмещении вреда в течение 3 месяцев со дня поступления ИД на исполнение в соответствующий фин. орган;

📌БК РФ не предусматривает добровольного исполнения судебных актов до подачи заявления взыскателем в соответствии со ст. 242.2 БК РФ.

📌до момента поступления ИД на исполнение у Администрации отсутствовали правовые основания для исполнения судебного акта в порядке, отличном от установленного бюджетным законодательством. Так как ИД поступил на исполнение 02.06.2023, а денежные средства были переведены 04.08.2023, МО исполнил обязанность по исполнению судебного акта в течение 3 месяцев, т.е. в срок, установленный п. 6 ст. 242.2 БК РФ, в этом случае не допустимо взыскание процентов по ст. 395 ГК РФ.

#Мероприятие

28 февраля в научно-образовательном центре МГУ им. М.В. Ломоносова состоится студенческое заседание Земельного клуба 🌲:

«Дело сочинских садоводов: анализ постановления КС РФ от 28.01.2025»

Модераторами обсуждения выступят Анна Жолобова, управляющий партнер московского офиса КА «Регионсервис» и Леонид Бандорин, доцент кафедры экологического и земельного права Юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова, кандидат юридических наук.

Предлагаемые вопросы для обсуждения:

📌 Оценка соотношения выводов КС РФ о невозможности применения правил о защите добросовестного приобретателя и о правомерности использования негаторного иска в делах об истребовании земельных участков, изъятых из оборота, с положениями ч. 2 ст. 8 Конституции РФ.

📌Анализ позиции КС РФ о том, что для рассмотрения дела имеет значение не только то, что спорные земельные участки являются изъятыми из оборота, но и то, на какой именно территории находятся такие изъятые из оборота земельные участки.

📌Анализ правовой природы компенсации, предоставляемой при удовлетворении требования о признании права на земельный участок отсутствующим?

📌Какими критериями определения размера компенсации должен руководствоваться суд при возложении на орган публичной власти обязанности по выплате возмещения за истребуемый земельный участок?

✉️По вопросам участия просим писать на электронную почту: moscow@regionservice.com

До встречи в НОЦ!

Земельный клуб

#Законодательные изменения
#АГО
#Москва

АДМИНИСТРАТИВНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЕ АГО

С 21.02.2025 в Москве введены штрафы до 1 млн. руб. за нарушение архитектурно-градостроительного облика объектов капитального строительства (ОКС).

Законом № 12 от 19.02.2025 «О внесении изменений в Закон г. Москвы от 21.11.2007 №45 «Кодекс города Москвы об административных правонарушениях» предусмотрены следующие изменения:

- несоблюдение при строительстве/реконструкции ОКС требований, установленных свидетельством об утверждении архитектурно-градостроительного решения ОКС, в соответствии с КоАП г. Москвы выносятся предупреждения или налагаются административные штрафы:

✅на граждан: от 2 до 5 тыс. руб.

✅на должностных лиц: от 10 до 50 тыс. руб.

✅на ЮЛ: от 500 тыс. до 1 млн.  руб.

Осуществлять контроль и взыскивать штрафы с нарушителей будет Мосгосстройнадзор.

⚡️ВЫВОД.

1. Обязанность по оплате АП связана с наличием права собственности на объекты недвижимости (регистрацией его в ЕГРН).

2. Обязанность по оплате неустойки (или иных штрафных санкций), являясь акцессорной, обусловлена периодами начисления АП.

3.При выявлении правового основания для начисления неустойки (или иных штрафных санкций) – обязанностью суда является оценить необходимость применения норм о моратории.

# Судебная практика
#Арендная плата
#Переход права

ОБЯЗАННОСТЬ ПО ОПЛАТЕ АРЕНДНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ ВСЕЦЕЛО ЗАВИСИТ ОТ ДАТЫ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ В ЕГРН

🔨Судебный акт.
Постановление АС МО от 09.01.2025 по делу № А40-82084/24.

Фабула дела.
Между ДГИ и производственно-коммерческой фирмой был заключен договор аренды (ДА) з/у, представленного для эксплуатации зданий промышленного объекта.

Затем арендодателем заключено дополнительное соглашение с Обществом в связи с переходом прав на здания и регистрацией прав нового собственника в ЕГРН.

ДГИ обратился в АС г. Москвы с иском к Обществу о взыскании по договору аренды неустойки. В обоснование своих требований ДГИ указал на ненадлежащее исполнение обязательств арендатором по внесению платы, что послужило причиной начисления неустойки (за период внесения арендной платы (АП)– 2022).

Общество в отзыве на иск указало, что ДГИ не учел дату регистрации в ЕГРН перехода права собственности на недвижимое имущество в 2021 г. к 3-му лицу.

Следовательно, обязательства по внесению АП и штрафных санкций должны быть адресованы новому собственнику.

Решением суда I инстанции требование ДГИ удовлетворено, постановлением суда II инстанции решение оставлено без изменения.

Судебные акты вынесены в порядке упрощенного производства.

Суды в обосновании своей позиции указали:

- в материалы дела не представлено доказательств исполнения обязательства по внесению АП в размере и сроки, которые предусмотрены договором;

- доводы, изложенные ответчиком в отзыве на исковое заявление, не опровергают допущенные арендатором просрочки в платежах.

Ответчик подал кассационную жалобу на судебные акты в связи с несогласием с вынесенным решением и постановлением в упрощенном порядке без проведения судебного заседания.

Суд кассационной инстанции отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение, сделав следующие выводы:

📌Суды не дали надлежащей правовой оценки доводам ответчика о переходе к другому собственнику права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном з/у. При переходе права собственности на зданиек другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части з/у, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

📌С учетом акцессорного характера неустойки и ее зависимости от уплаты основной задолженности, судам следовало установить:

• площадь всех объектов недвижимости (суммарно), расположенных на з/у, являющемся предметом спорного ДА;

• определить площадь помещений в зданиях, принадлежащих собственнику, доверительным управляющим которого является Общество (суммарно).

📌Судам следовало определить долю в праве пользования з/у для расчета АП, в т.ч. с учетом ее изменения в соответствующие периоды (получить сведения Росреестра, ГБУ МосгорБТИ). Затем определить размер обязанности по уплате АП в соответствующие периоды (в т.ч. с учетом изменения доли в праве пользования з/у) и соотнести установленный размер обязанности с внесенными арендатором платежами по указанному ДА.

📌При разрешении подобных споров следует иметь ввиду, что ПП РФ от 28.03.2022 № 497 с 01.04.2022 на территории РФ введен мораторий: пени за просрочку уплаты налога или сбора, иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие.

Применение норм о моратории, направленных на защиту публичного порядка и носящих императивный характер, является обязанностью суда. Следовательно, если судом устанавливается правовое основание для взыскания неустойки, то необходимо разрешить вопрос о ее начислении с учетом моратория.При выявлении правового основания для начисления неустойки (или иных штрафных санкций) – обязанностью суда является оценить необходимость применения норм о моратории.

При выявлении правового основания для начисления неустойки (или иных штрафных санкций) – обязанностью суда является оценить необходимость применения норм о моратории.

# Судебная практика
#Арендная плата
#Переход права

ОБЯЗАННОСТЬ ПО ОПЛАТЕ АРЕНДНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ ВСЕЦЕЛО ЗАВИСИТ ОТ ДАТЫ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ В ЕГРН

🔨Судебный акт.
Постановление АС МО от 09.01.2025 по делу № А40-82084/24.

Фабула дела.
Между ДГИ и производственно-коммерческой фирмой был заключен договор аренды (ДА) з/у, представленного для эксплуатации зданий промышленного объекта.

Затем арендодателем заключено дополнительное соглашение с Обществом в связи с переходом прав на здания и регистрацией прав нового собственника в ЕГРН.

ДГИ обратился в АС г. Москвы с иском к Обществу о взыскании по договору аренды неустойки. В обоснование своих требований ДГИ указал на ненадлежащее исполнение обязательств арендатором по внесению платы, что послужило причиной начисления неустойки (за период внесения арендной платы (АП)– 2022).

Общество в отзыве на иск указало, что ДГИ не учел дату регистрации в ЕГРН перехода права собственности на недвижимое имущество в 2021 г. к 3-му лицу.

Следовательно, обязательства по внесению АП и штрафных санкций должны быть адресованы новому собственнику.

Решением суда I инстанции требование ДГИ удовлетворено, постановлением суда II инстанции решение оставлено без изменения.

Судебные акты вынесены в порядке упрощенного производства.

Суды в обосновании своей позиции указали:

- в материалы дела не представлено доказательств исполнения обязательства по внесению АП в размере и сроки, которые предусмотрены договором;

- доводы, изложенные ответчиком в отзыве на исковое заявление, не опровергают допущенные арендатором просрочки в платежах.

Ответчик подал кассационную жалобу на судебные акты в связи с несогласием с вынесенным решением и постановлением в упрощенном порядке без проведения судебного заседания.

Суд кассационной инстанции отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение, сделав следующие выводы:

📌Суды не дали надлежащей правовой оценки доводам ответчика о переходе к другому собственнику права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном з/у. При переходе права собственности на зданиек другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части з/у, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

📌С учетом акцессорного характера неустойки и ее зависимости от уплаты основной задолженности, судам следовало установить:

• площадь всех объектов недвижимости (суммарно), расположенных на з/у, являющемся предметом спорного ДА;

• определить площадь помещений в зданиях, принадлежащих собственнику, доверительным управляющим которого является Общество (суммарно).

📌Судам следовало определить долю в праве пользования з/у для расчета АП, в т.ч. с учетом ее изменения в соответствующие периоды (получить сведения Росреестра, ГБУ МосгорБТИ). Затем определить размер обязанности по уплате АП в соответствующие периоды (в т.ч. с учетом изменения доли в праве пользования з/у) и соотнести установленный размер обязанности с внесенными арендатором платежами по указанному ДА.

📌При разрешении подобных споров следует иметь ввиду, что ПП РФ от 28.03.2022 № 497 с 01.04.2022 на территории РФ введен мораторий: пени за просрочку уплаты налога или сбора, иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие.

Применение норм о моратории, направленных на защиту публичного порядка и носящих императивный характер, является обязанностью суда. Следовательно, если судом устанавливается правовое основание для взыскания неустойки, то необходимо разрешить вопрос о ее начислении с учетом моратория.При выявлении правового основания для начисления неустойки (или иных штрафных санкций) – обязанностью суда является оценить необходимость применения норм о моратории.

При выявлении правового основания для начисления неустойки (или иных штрафных санкций) – обязанностью суда является оценить необходимость применения норм о моратории.

ВС напомнил порядок расторжения договора аренды публичного участка из-за нецелевого использования

Верховный Суд опубликовал Определение № 305-ЭС24-21425 по делу № А41-65181/2023, в котором он пояснил нюансы расторжения договора аренды публичного земельного участка ввиду его нецелевого использования.

Он поддержал вывод о том, что основанием для расторжения спорного договора аренды такого участка послужило нарушение арендатором существенных условий договора аренды и требований земельного законодательства.

Младший юрист КА «Регионсервис» Мария Ивлева отметила, что в этом деле Верховный Суд, следуя принципу приоритета охраны земель, указал, что само по себе несоблюдение публичным органом досудебного порядка разрешения спора не может служить препятствием для удовлетворения судом требования о расторжении договора аренды земельного участка, если в ходе судебного разбирательства будет установлено действительное нарушение арендатором своих обязательств, приводящих к причинению вреда окружающей среде.

«С одной стороны, ВС РФ справедливо отметил, что в отсутствие доказательств готовности ответчика урегулировать спор во внесудебном порядке, при том что уполномоченным органом было направлено предложение о расторжении договора и арендатор был уведомлен о наличии притязаний со стороны арендодателя, оставление искового заявления без рассмотрения по причине формального несоблюдения досудебного порядка идет вразрез с основными задачами арбитражного судопроизводства»,
– полагает она.

Подробнее в Адвокатской газете

#Недвижимость

#Экспертное мнение
#Аренда
#Целевое использование

Поздравляем дорогих мужчин с Днем защитника Отечества!

Этот праздник — символ мужества, стойкости и верности долгу. Пусть каждый день будет наполнен уверенностью и силой духа, ведь именно вы — надежная защита и поддержка нашей Родины!

Пусть ваши сила и энергия вдохновляют ваше окружение на новые свершения и достижения. Будьте лидерами и мотиваторами, примером и образцом для подражания подрастающему поколению!

Желаем вам крепкого здоровья, неиссякаемой энергии и благополучия! Пусть ваш путь будет светлым и успешным, а сердце всегда остается открытым для любви и радости!

Пусть этот день станет началом новых побед и достижений! Счастья вам, удачи и процветания!

С Праздником, дорогие защитники!

Искренне Ваш, ЗК!

#Законодательные изменения
#ДДУ
#Отделочные работы

ВВЕДЕНЫ НОВЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ОТДЕЛКЕ КВАРТИР

🔍19.02.2025 принят Приказ Минстроя РФ № 91/пр«Об утверждении минимальных требований к результату производства   отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта элементов отделки».

Приказ принят в развитии ч. 47 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и направлен на установление баланса интересов людей, приобретающих новое жилье, и застройщиков.

Минимальные требования к результату производства отделочных работ устанавливаются для оштукатуренных и облицовочных элементов поверхностей стен, качества обойных и малярных работ, готовых покрытий пола, оштукатуренных потолков, устройства навесных и натяжных потолков.

Требования к отделке квартир не являются аспектом безопасности, поэтому к сфере регулирования технического регламента о безопасности зданий, сооружений (384-ФЗ) данный вопрос не относится.Также Приказ не устанавливает требования к отдельным элементам квартиры: двери, окна, сантехника.

Приказ вступает в силу с 01.03.2025.

Приказ предполагает, что застройщики должны разработать собственные стандарты на отделку квартир, ссылка на которые будет включаться непосредственно в договоры с долевого участия. При этом такие стандарты не могут устанавливать требования ниже, чем в данном Приказе.

Стандарты застройщиков могут применяться только после их обязательного согласования профильным техническим комитетом по стандартизации (ТК 465 «Строительство»), а также регистрации в национальном фонде стандартов. Порядок регистрации установлен Приказом Росстандарта от 30 апреля 2021 года № 651 («Об определении Порядка регистрации стандартов организаций, в том числе технических условий, в Федеральном информационном фонде стандартов»).

#Законодательные изменения
#ЕГРН
#Долевая собственность

РЕГИСТРАЦИЯ В ЕГРН ПОРЯДКА ВЛАДЕНИЯ И ПОЛЬЗОВАНИЯ ДОЛЕВОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

🏛14.02.2025 в Государственную Думу ФС РФ внесен на рассмотрение законопроект № 841857-8, разработанный в целях установления возможности внесения в ЕГРН сведений об установлении, изменении, о прекращении порядка владения и пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности, на основании соглашения, заключенного участниками долевой собственности, либо в случае недостижения согласия по заявлению любого участника общей долевой собственности на основании решения суда.

В частности, предлагаются следующие изменения:

📌соглашение сособственников подлежит нотариальному удостоверению;

📌права и обязанности участников долевой собственности, предусмотренные установленным порядком владения и пользования недвижимым имуществом, приобретают силу для третьих лиц с момента внесения сведений в ЕГРН;

📌установленный порядок владения и пользования недвижимым имуществом, запись о наличии которого внесена в ЕГРН, сохраняется при переходе доли в праве собственности на недвижимое имущество к другому лицу;

📌осуществление гос. регистрации договора безвозмездного пользования объектами недвижимого имущества;

📌право пользования недвижимым имуществом отказополучателем, которому такое право предоставлено по завещательному отказу, подлежит гос. регистрации в качестве обременения недвижимого имущества в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Вступление в силу обозначено с 01.01.2026.