ЧАСТЬ 3. АГЕНТЫ.

Агенты не умеют анализировать выгоду. Самый выгодный рынок падающий! Почему!

Три выгоды:

- непрофессиональная шелуха умирает и разбегается, конкуренция падает;
- цена выросла, значит и чек комиссии растёт автоматом;
- растете процент комиссии, на растущем рынке более 3% никто не давал, а тут все 6% готовы класть на стол;

Когда выгодно открывать агентство или выходить работать агентом?

ТОЛЬКО НА ПАДАЮЩЕМ рынке! Мы перегрузили агентство недвижимости HIRSH и переделали его в Vysotsky Estate именно в кризисные 2016-2017 годы.

На падающем рынке агент один раз учится тому, что потом на растущем рынке он уже продаёт закрытыми глазами.

Учиться надо трём вещам:

- собственник не снижает цену и не даёт с ней работать, пока вы с ним не сели и не составили финансовый план сделки по целям, а это никто не умеет;
- управлять истерикой собственника, потому что когда рынок падает, всем страшно терять деньги, как это делать, нужно знать тактику работы с ценой;
- вести переговоры с агрессивно-торгующимся покупателем, это не впадать в детскую позицию, а вести переговоры;

Агенты нового поколения – это руки в ЦИАНУ и АВИТО. Они думают, что кроме ЦИАНА и АВИТО нет ничего для поиска покупателей.

Я выбиваю эту дурь ногой уже на первом же занятии. Объясняя, откуда растут ноги рынка недвижимости. Как правильно работать. Почему это рынок переговоров.

ЧАСТЬ 2. ЗАСТРОЙЩИКИ.

Отделы продаж застройщиков думают, что ЦИАН и АВИТО – маркетплейс. Зашел человек, увидел акцию или товар и давай оформлять.

Так не работает с товарами «с отложенным принятием решения». Покупатель хватает товар только в пиковые стрессовые периоды без особого анализа.

Сейчас рынок на стороне покупателя. Особенно на стороне покупателя с деньгами. Такая система называется в мире «покупатель сидит на заборе».

Покупатель должен поверить, что он упускает действительно выгодный лот.

Но как поверить, если вы сходу обесцениваете свой товар предложением о скидке.

Нельзя давать скидки в рекламе и на сайтах!!! Это обесценивает ваш проект.

Нужны лид-магниты. Нужны ограниченные партии квартир с интересными ценами. НО!!!

Дальше надо работать с покупателем.

Опять возьмем пример. Покупатель держит на счетах в банке 30 млн рублей. За год он получит еще 6 млн рублей. У вас лот, который сейчас стоит по цене 36 млн рублей. Вы даете ему сходу скидку 5%. Зачем?!!! Сыграйте с покупателем игру. Покупатели очень любят финансовые игры. По секрету скажу у нас очередь тех, кто хочет поиграть на торгах.

Берем лот за 36 млн рублей и ставим кнопку «ДАЙ СВОЮ ЦЕНУ». Дальше начинаем работать с офертой. Грамотный покупатель даст 29 млн рублей. Тупой продавец его пошлёт.

НО! Умный! Нет!

Я на курсе для продавцов НОВОСТРОЕК про это сразу говорю! Игра только началась! У вас два хода. Первый, дать другой лот за 29 млн рублей. Тот, который вы готовы отдать сейчас. Или дать свою встречную цену покупателю за лот который стоит за 36 млн. Вы не даете скидку. Вы ведёте закрытые торги.

На курсе Новостроек я на пальцах показываю как перестроить стратегию продаж в кризис, как переделать сайты застройщиков.

ПРОДАЖИ, ЧТО ДЕЛАТЬ И КАК ПРОДАВАТЬ НА СЕГОДНЯШНЕМ РЫНКЕ?

Как бы и что там не писали про продажу недвижимости застройщики, как бы не бахвалились агенты по недвижимости. Провал в продажах есть и он очевидный. Тот же Сочи стоит по продажам «колом». Поэтому сегодня разберу в нескольких частях, что делать с продажами: агентам, застройщикам, собственникам.

ЧАСТЬ 1. СОБСТВЕННИКИ.

Главная проблема любого собственника – отсутствие чёткого плана действий после того, как покупатель предложит за объект реальную сумму в виде письменной оферты (все словесные цены, сразу сливайте).

Возьмем тот же сочинский рынок. Собственник до сих пор грезит рынком 2020-2023 года. Грезит уже полтора года. Ситуация усугубляется, но он упорно стоит с лотом на рынке.

Бегает из агентства в агентство в поисках волшебной палочки «вжух» и кучка бабла в кармане. Так не работает!

Если агентство недвижимости ссыт вам с уши, что найдёт сейчас уникального покупателя из закрытой своей базы, сразу бегите. Такое ещё умудрялись ссать в уши элитные агентства недвижимости в Москве в 2008-2015 годах и то уже прекратили.

Рынок недвижимости – это сложное информационное поле, в котором в большинстве своём вы видите на поверхности тонны «неликвида». Почему «неликвида»? Потому что большая часть лотов в ЦИАН и АВИТО стоят по полгода и год. Эта мусорная куча мешает собственнику сделать правильные шаги и начать работать с ценой.

ЦИАН и АВИТО – это не рекламные доски объявлений. Это поисковики рекламных объявлений. Это идеальные инструменты для тестирования цены. С объявлением надо работать ежедневно.

Вы выставили дом в Сочи в мечте получить 70 млн рублей. Это мечта. Хорошо, давайте проверим. Ставим объявление за 70 млн рублей. 4 недели достаточно чтобы понять, что в трубке тишина, запросов на показы нет.

Дальше встаёт вопрос.

«При какой цене я вообще не будут продавать объект?» Вот для этого и нужен финансовый план действий. К примеру, дадут цену 55 млн рублей. Отлично. А куда я могу реинвестировать быстро 55 млн рублей? ОФЗ по 18% ставке. Так получаем за год 10 млн рублей. То есть у меня выбор, стоять дальше по 65 млн рублей или получить те же самые 65 млн рублей, но за год. План? План.

Тогда идем и проверяем ценовой диапазон от 55 до 65 млн рублей.

Это и есть работа по составлению тактики и стратегии сделки.

На своём курсе для агентов по недвижимости я вбиваю в агентов молотком и 200мм гвоздями, что работать надо не с ценой объекта, а с целями собственника.

Но, агенты в большинстве своём не учатся и полагают, что ЦИАН и АВИТО – это как маркетплейс, поставил там объявление или купят или не купят.

Бедные покупатели новостроек. Они шлют свои видосики с компроматом на застройщиков во все сливные помойные ямы: Домострой, Инсайдер.Главный по домам. Дело в том, что если вы думаете, что отправить видео с кучей мусора во дворе или видео с отвалившейся плиткой в МОПе приводит к решению проблемы. То нет, милые пупсики. Застройщик или УК только обозлится на вас. Вы еще в ЖЭК советский с ноги бы дверь открыли к сантехникам и сказали "а ну быдло, быстро пошли мне кран чинить". Бедные вы мои. Со своим общественным "резонансом" вы только себе усугубляете главное. Когда вы захотите потом продать квартиру в своём Жилом Комплексе и подороже, все видео, которые вы отправляли в сливные бачки, прилетят вам бумерангом в затылок. Сливные бачки существуют лишь для того, чтобы на ваших видосиках, которые вы шлёте "шантажировать" застройщиков и продавать им "блок на негатив". Это старая, пошлая модель бизнеса. А вы помогаете делать этот дешёвый шантаж. Решение вопросов с УК это прежде всего встать над сотрудником УК и терпеливо и спокойно требовать решить его задачи.

Друзья, когда подписываетесь на какой-то канал, задумайтесь, а с чего живёт канал. Просто вокруг строительной отрасли сегодня столько пиявок присосалось, просто диву даюсь. При этом пиявки не знают, тут нет рекламных бюджетов, о которых они так мечтают. Илья Пискулин за один стенд берет с застройщика больше, чем он способен платить за год PR-сопровождения. Застройщики на Телегу и YouTube тратят деньги от сдачи за шурупы на крепление табличек с указателями в жилом комплексе.

Светлана Опрышко, у меня вопрос. Правильно ли я понимаю, что проект ВСЁ О СТРОЙКЕ - для правильных мальчиков и девочек, которые занесли деньги. А Инсайдер.Главный по Домам - это проект порки Застройщиков, которые деньги не занесли? Просто в одном проекте вы еще их только с рождением детей не поздравляете и проект напоминает газеты "ВПЕРЁД и ВЫШЕ" в худшем исполнении советского застоя. А Инсайдер.Главный по Домам - это такой сливной бачок для серого наезда на тех, кто не заносит вовремя деньги?

ГК ТОЧНО, я уж не знаю, кто вас учит снимать такие видео. Но постановочные видео с бетономешалкой это отвратительно. Возможно, даже есть такой покупатель, такая девушка. Но вы не умеете рассказывать истории. Вышло настолько кринжово, что даже стыдно. Ваша история с Анапой и работой волонтерами куда искренне. И меня не надо было тогда об этом даже просить, я сам запостил.

ГК ТОЧНО, я уж не знаю, кто вас учит снимать такие видео. Но постановочные видео с бетономешалкой это отвратительно. Возможно, даже есть такой покупатель, такая девушка. Но вы не умеете рассказывать истории. Вышло настолько кринжово, что даже стыдно. Ваша история с Анапой и работой волонтерами куда искренне. И меня не надо было тогда об этом даже просить, я сам запостил.

ГК ТОЧНО, я уж не знаю, кто вас учит снимать такие видео. Но постановочные видео с бетономешалкой это отвратительно. Возможно, даже есть такой покупатель, такая девушка. Но вы не умеете рассказывать истории. Вышло настолько кринжово, что даже стыдно. Ваша история с Анапой и работой волонтерами куда искренне. И меня не надо было тогда об этом даже просить, я сам запостил.

А Самолёту я настоятельно рекомендую обратить внимание на людей со стажем! Антон Гак у вас в команде. Мы с ним в 2015 году в ПИКе были отряжены в регионы и катались по стране, разгребая продажи в Перми, Калуге, Новороссийске. Антон очень толковый эксперт. В отличие от Пряжникова не по конференциям с докладами ездит, а рукава засучив, продажи умеет разгребать.

Рынки новостроек прошлых периодов сравнивать нельзя. Мы в новой системе координат. Нет ни у кого опыта работы в кризисе в такой ситуации как сейчас. И этим ситуация вдвойне опасна.

Пряжников натужно пытается выдать что-то своё в мёртвом телеграм канале Недвижимости Инсайды, с накрученными ботами в подписоте. И когда Леон Пряжников пытается играть в аналитика, выдавая себя за эксперта рынка со стажем, то хочу ему напомнить, что ему 10 лет назад было 20. Леон, пытаться анализировать рынок новостроек 2015 года - натягивать сову на глобус. Во-первых, там не было escrow. Во-вторых, там не было такого объема предложения. Даже ПИК в 2015 году еще как новый продукт не появился. Ты даже видеть не мог те проблемы. Поэтому пожалуйста, не пиши про рынок с какими-то там графиками. На том рынке активно работала схема расчета с подрядчиками квартирами. Но откуда тебе знать, Леон! Воруй из Москомархитектуры рендеры и успокойся.

Сняли новый строительный репортаж - про Макеевку

Макеевка – крупный город на 350 тысяч жителей, входит в Донецкую агломерацию. Здесь не было боев, однако городу периодически доставалось от прилетов. Например, однажды в Червоногвардейском районе пострадало от взрыва сразу 300 домов. Над восстановлением города сегодня работают как местные власти, так и строительные организаций, подведомственные Минстрою России, а также из регионов-шэфов – Московской области и Ханты-Мансийского автономного округа – Югра.

Этот репортаж снимали в конце марта 2025 года. Рассказываем, какие восстановительные работ проводятся в городе, беседуем со строителями и местными жителями. Большое спасибо российским строителям за труд.

«Если отзывается в сердце, то продолжай», — сказал один друг-успешный блогер.

📺 Видео на YouTube
💙 Видео в ВК

Подпишитесь на канал

Новый закон об отмене операций с наличными – мощный удар по рынку крипты.

Союз работодателей рынка недвижимости сейчас ударит по рынку недвижимости сильнее, чем могло показаться.

Заработки в крипте отмывались через покупку недвижимости. Элитная недвижимость пухнет как на дрожжах только из-за серых денег.

И тут кучка агентов решила самим себе выстрелить в ногу.

Как криптаны будут покупать недвижимость теперь? Раньше выгоняли в кэш, шли покупали квартиру, продавали потом квартиру и получали «белый» и «пушистый» кэш.

Теперь эти деньги просто не пойдут в рынок недвижимости. Самое время! Ага! Вот именно сейчас надо это сделать ))))

НЕМНОГО МАКРОЭКОНОМИКИ В ПОНЕДЕЛЬНИК

Примитивные мозги некоторых политологов и макроэкономистов с фантазией рисуют миру глобальный шок после начала Трампом тарифной войны.

Как выглядит их примитивный сценарий?

Китайская экономика на фоне повышения тарифов сжимается, цена на нефть падает, газ китайцам тоже не нужен, всем конец, а особенно нам в России.

Теперь подробнее, на пальцах. Может ли США нарастить сразу внутренне производство? Нет. На это не хватит не то, что 4 лет Трамповского правления, на это и 15 может не хватить. В Китай выводились не просто отдельные предприятия, а целые отрасли. Что получит на пробеге 4 лет Трамп? Дикую инфляцию. Только теперь будет не «экспорт инфляции», когда он раздавал доллары в 2020, а «импорт инфляции», когда все поставщики кратно задерут цены.

Китаю нужен сбыт? Да США - жирный рынок. Европа жирный рынок. Но посмотрите внимательно на торговый баланс Китая. В понедельник Главное таможенное управление Китая заявило, что в прошлом году страна экспортировала товаров и услуг на сумму $3,58 трлн, а импортировала на $2,59 трлн. Полученный профицит в $990 млрд побил предыдущий рекорд Китая, который в 2022 году составил $838 млрд.
Деньги некуда девать.

И вот теперь Трамп хочет что? Ждать когда Винни-Пух похудеет? (кстати Винни-Пух запрещён в Китае, угадайте почему?)

США – 15% всего импорта Китая. Много. Да. Много. Но страны ЕС недогружены Китаем. Поэтому он просто развернёт свой импорт с дисконтом в другие страны и нарастит там.

Просядет торговля с США с 15% на 7%? Наверное, да.

Поймите, Китай как фабрика уже давно подмял под себя всю планету. Поздно Трамп зашевелился.

Просто пока Китай худеет, кто-то может умереть.
Самое важное! Согласно отчету, в 2024 году в материковом Китае насчитывалось 4,14 миллиона миллионеров, владеющих активами на сумму более шести миллионов юаней - примерно эквивалентно одному миллиону долларов США - и 1,68 миллиона миллионеров с личным состоянием более десяти миллионов юаней.

Вы просто не поняли, Китай теперь сам для себя самый богатый рынок сбыта. Живите с этой мыслью.

Записаться на консультацию по коммерческой недвижимости @vysotsky_estate_cons

Депозиты загнали многих людей в иллюзорную ловушку, что они зарабатывают высокий процент. На самое деле депозиты всегда лишь догоняли инфляцию.

Но не все хотят доверять свои доходы банку. Сейчас я расскажу историю одной клиентки.

В декабре 2024 нашли мы нашей командой Vysotsky Estate обратили городских торгах коммерческое помещение на Амурской улице Москве.

Выехали на место: оценили площадь, планировку и количество схожих, конкурирующих объектов. Выяснили, что помещение будет пользоваться спросом у медицинских услуг, продуктов и подходит под алкогольную лицензию

Рассчитали оптимальную цену ставки на торгах, выше которой нельзя заходить.

Хладнокровно выиграли торги по цене 33 млн. руб. за 118 м2 Остальные участники сняли заявки, так как недооценили расположение и потенциал помещения

Нашли для клиентки тут же аредатора и провели переговоры с сетью Тандер – магазины Магнит, согласовали ставку в 400 000 руб., подписали договор аренды

Собственник помещения тут же выставила готовый объект в рекламу, покупатель откликнулся быстро. За несколько недель. Цена продажи 56 млн. руб.

В итоге за 4 месяца клиентка увеличила свой капитал с 33 млн рублей до 56 млн рублей.

Всегда ли можно достигнуть такой максимальной доходности, нет. Но практика показывает такая стратегия даёт с одной операции в среднем 32%. В год таких операций вы можете провести не так много 2-3. Но это всё равно увеличивает ваш капитал значительно выше показателей депозитов.

Просто делать это надо хладнокровно и с трезвым расчётом.

В четверг сын был на сделке в офисе продаж ФСК. И очень, знаете, мы с ним радуемся, что успели забронировать квартиру в “Движение Говорово” до начала широкой акции, объявленной застройщиком (и не только потому, что с понедельника цены вырастут).

На подходе к офису продаж сразу было видно, что акция «зашла». На парковке было 8-10 машин. В офисе одновременно проходили просмотры, выясняли условия бронирования.

По суетливой обстановке было понятно, что сотрудники отдела продаж перегружены. Мелькание белых касок говорило о том, что «показчики» объекта сегодня останутся без обеда.

За два часа провели сделку, не без шероховатостей со стороны банка, что скорее всего связано тоже с высокой нагрузкой на оформителей сделок.

Слава богу, что я сразу его отправил бронировать квартиру в прошлую среду, иначе бы мы точно не успели бы взять лот с отделкой.

Следующая история от меня, как будет сдаваться объект, сниму для вас квартиру с отделкой.

И главе СК РФ Бастрыкину и Счётной Палате РФ уже можно засучивать рукава.

Государственные деньги осели на счетах в государственных банках, которые по хитрой схеме раздавались в частные проекты.

Поэтому нужно уже сейчас собирать слушание к Государственной Думе на тему «кто присвоил триллионы господдержки»?

Застройщики спутали частное с общественным. Минстрой спутал общественное с частным. Население в сути просто набрало от жадности кредитов, которые может не переварить.

Строили не там, где действительно есть острая нужда в качественном жилье. А там, где у Живопырова были земельные участки.

И вот теперь кто-то в ведомстве Бастрыкина может заработать не только погоны новые, но и лампасы на штанах. Потому что ждёт нас дело громкое и очень большое.

И я очень сильно удивлюсь, что Живопыровы давая показания не будут орать в камеру «а нас за что?»

Потому что нельзя путать общественное и частное.

ЧАСТЬ 4. ВСЁ СМЕШАЛОСЬ: ЛЮДИ, КОНИ…

И вот в 2019 году смешалось окончательно всё!

Банки решили, что их частные интересы пора распространить на строительный сектор. Пора ОБЕЗЖИРИТЬ Живопырова!

И вот полугосударственные и государственные банки полезли в частные проекты.

Тут бы им сразу Президенту бы пальцем погрозить! Но Минстрой и лично Марат Хуснуллин «продали» Президенту идею «национального проекта».

Так! Стоп! Зачем?

Частное и общественное благо решили объединить в одном проекте?

Кто проходил понятие «диффузия» в школе тот понимает, что иногда не стоит смешивать некоторые вещи.

И вот тут смешали так, что скоро диффузия частного и государственного приведет к взрыву с последующими хаотическим обрушениями.

Частные застройщики не могли вытянуть «Национальный проект» - это было сразу понятно. Для этого нужно было сразу государству выкупать сильных игроков ПИК, ЛСР и так далее. Но решение такое не сделали.

Государственные банкиры решили закредитовать частных строителей. Классно! Смело! Но выдержит ли Живопыров, никто и думать не хотел, кроме одной въедливой женщины в стране. Да, ты правильно догадался, мой читатель.

Эльвира Набиуллина очень чётко поняла главное, если государственные и полугосударственные банки начнут кредитовать частное строительство, жди беды.

В 90-е по Москве ходила шутка «Банкир решил построить себе офисное здание, значит банк скоро ляжет…»

Частная стройка – это бездонная неконтролируемая система денежных потоков, рек и ручьёв. Красть тут можно от сверла на стройке до отката на подряд по установке оконных блоков.

Скудоумие и отвага среднего менеджмента государственных банков известна мне как никому другому, благо целый год смотрел на это, будучи консультантом.

В 2020 году в разгар пандемии открывается «ящик Пандоры»: в частную стройку предлагается вливать по странному механизму деньги государства. Тут к Эльвире Набиуллиной уже присоединился и Антон Силуанов. Думаю он тоже не был в восторге от идеи. Но у нас же «Национальный проект».

Теперь следите за раскладом!
ЦБ РФ юридически проверяет только деятельность банков. Ему надо чтобы малолетки с дуру не профинансировали «убыточный частный проект», а ипотеку не раздавали неплатежеспособным слоям населения.

Минфин отвечает с 2020 года за прохождение государственных субсидий. Которые оседают в банках как компенсация их сниженной ставки по ипотечным кредитам. Запомните этот факт! Минфин к строительной отрасли отношения не имеет. Он компенсирует разницу в ставке Банкам.

То есть и ЦБ РФ и Минфин стройку напрямую не контролируют.

Минстрой отвечает только за надзорные органы в строительстве и то, скорее по госзаказам. Все остальные вопросы решают на местном уровне городские власти с Застройщиками.

И вот у нас государственные банки финансируют частных застройщиков. И где же проблема? Точно! В частных интересах мальчиков в белых рубашках с галстуками и Живопыровым.

Семён Игоревич Живопыров в 2021 году не верит своему счастью бабки раздают под любую его коробочку, которую его сынок или зять модно назвали «ЖК Бизнес-класса». Тут в всем дует попутный ветер и кажется, что счастью нет предела.

Только беда в том. Что всю это низкую ставку проектного финансирования частных проектов заливают деньгами государственными.

Общественное благо начинает работать на частное! А это блядь сюр!

Когда частное благо работает на общественное – жди роста и расцвета.

Когда общественное благо разливается в частные карманы – жди кассового разрыва.

Антон Силуанов и Эльвира Набиуллина с декабря 2020 года звонили во все колокола! Но их до поры до времени задвигали криками «Мы строим доступное жильё».

Но случилось как раз всё наоборот. Жильё стало недоступным, а Живопыров как никогда раньше близок к техническому дефолту.

И вот теперь все пытаются снова подменить понятия.

По мнению Застройщиков это государство их заставило строить. Это сука до слёз смешно. Самим то как от таких заявлений?

«Вот только крайних искать не надо! А почему бы их не поискать!».

Не было никакого «Национального проекта». Это лажа, которую продали Президенту.

ЧАСТЬ 3. А КТО НАЧАЛ ВТАСКИВАТЬ ГОСУДАРСТВО В ЧАСТНУЮ СТРОЙКУ?

Ну, как же мы пройдем мимо тебя, мой дорогой читатель.

Ты мой дорогой и сладкий любитель смешать частное и государственное.

Когда ты мой, сладенький пирожок, румяная моя булочка, лез в котлован, то думал ты не общих благах, а о своём кармане, в надежде поймать в силки птичку «халявку».

Ты с первого дня не хотел читать документы на покупку новостройки и читать, мой сучок дубовый, ты так и не научился.

Договор долевого участия в строительстве – это не покупка квартиры и никогда таким контрактом не был. Это твой частный контракт с ООО «Трест 1999», которое технических открыл Живопыров. Это не государственное дело.

Но ты, мой юный друг, всё время полагаешь:

что ежели что, то за твою инвестицию в студию по семейной ипотеке для сдачи в аренду работягам в Нижних Ебеньках вступится государство, минстрой и сам президент.

Это твоё частное дело. Между тобой и Живопровым есть только один орган Минюст и суд Российской федерации.

Но ты, лебедушка, голубь сизокрылый все годы стоял с плакатом и требовал у мэра, министра или президента защиты. Защиты от чего? От частного случая с Живопыровым? А государство то тут причем?

И вот так, ты мой дорогой читатель, своим инфантилизмом и втянул в эту лямку Государство. Смешав частное и общественное.

ЧАСТЬ 2. ПОРТРЕТ ЗАСТРОЙЩИКА ВСЕЯ РУСИ

Как не зайдешь на конференцию застройщиков звучит «пафосный пафос» - мы строим города.

Для начала города в эпоху постмодерна – это странные полисы скопления людей. Выживать людям всегда в объединении было проще. Потом случилась эпоха модерна, индустриализация загнала нас в бетонные уродства. А вот в эпоху постмодерна смысл мучений в мегаполисах всё сложнее искать.

И вот живет наш Живопыров.

Если взять его частную жизнь. Честный мужик. Инженер-строитель.

Когда развалился СССР ему было чуть больше 30 лет. Семья. Дети.

И вот Семён Игоревич с начала строит небольшие проекты на деньги первых «новых русских», потому узнает про схему с векселями и начинает клепать коробки. Переползает через банкротство в один кризис, снова что-то строит. Потом в 2016 еле завершает пару проектов. Но по инерции не закрывается.

За эти годы Семён Игоревич обрастает разными сопутствующими бизнесами: лизинг техники, заводик ЖБИ, производство дверей.

Компания с одной стороны еле балансирует на грани убыточности, но в ней работает уже 1000 человек, из которых 20-30 человек с утра до вечера не вытаскивают язык из жопы Живопырова, рассказывая ему какой молодец и строитель «городов русских».

Как я, так и любой мужчина - это мальчика, застрявший между детской психологической травмой в 5 лет и мечтой во время пубертата в 12.

И за 30 лет у Семёна Игоревича происходит подмена понятий. Он начинает путать общественно благо с частным.

Он забывает, что помогал он мэру избираться не ради блага горожан, а ради новых преференций от города. Строил он все эти коробки ради себя, а не ради блага поколений Российских.

Живопырову бы нанять хорошего психолога, он бы вытащил все травмы, расстановку сделал бы и стало бы Семену Игоревичу сначала плохо, а потом так хорошо!

Он бы сначала 20 лизоблюдов из своей компании уволил, так как ментально больше не зависит от их языка у себя в жопе. Потом бы сократил количество земельного банка и вытащил бы себе денег на хорошую пенсию с любимой супругой. Сократил бы компанию до 500 человек и начал бы получать прибыль хорошую. И стал бы наслаждаться частной жизнью.

Поймите, мои дорогие застройщики, мы все в детстве играли в конструкторы, все слушали батю со знаменитым бредом «настоящий мужик должен…».

Вы строите и строили частные проекты, на свои деньги, на деньги частных лиц. Но каждый раз так и хотите, чтобы государство вмешалось и признало, что вы делаете общественное благо. Нет!

Вот Сергей Галицкий пошёл построил парк для города. Сделал молча общественно благо. Но это всё равно его частные вопросы к самому себе. Сделал он это для себя, чтобы где-то там в душе было ему хорошо.

Перестанете путать частное и общественно благо, будет вам жить хорошо.

ПЯТНИЧНЫЙ СУББОТНИЙ ЛОНГРИД

Вчера был очень загруженный день, но есть чем поделиться с вами, поэтому пишу сегодня. КАК МЫ ПРИШЛИ В ПИЗДЕЦ?

ЧАСТЬ 1. ЛЮБИМ СМЕШАТЬ ЧАСТНОЕ И ОБЩЕСТВЕННОЕ БЛАГО

Во вторник 15 апреля прошёл госсовет по строительной отрасли. И мы с нетерпением ждали насущных вопрос по спасению Застройщиков. И не дождались.

Потом я подумал, ещё подумал, подумал, подумал и как догадался…

Госсовет и не должен по юридическому статусу решать проблемы частных компаний. Сейчас я вас всё поясню.

Президента России кто-то любит, кто-то нет. Но никто не поспорит в одном. Владимир Путин очень хорошо усвоил первое образование, полученное ещё в Ленинграде, а по первому образованию он юрист.

Теперь давайте юридически чётко отделим благо общественное от частного.

Общественное благо это – проспекты городов, парки, больницы, дороги, мосты, энергетические станции, мачты освещения в городах.

Но сами города, это кооперация частных благ. То есть мы так тут существуем. И судя по Москве, частное у нас давно уже стоит над общественным. Взять хоть знаменитую историю с забором «Хорошёвский-Вереск».

Государство – это налоги и акцизные сборы, которые идут потом на общественное благо. И пусть кто-то плюнет в меня, если не скажет, что государство со своей частью благ справляется на твёрдую пятерку. Кто помнит времена Ельцина, тот хорошо понимает разницу.

Госсовет по строительству – ровно про то же. Тут обсуждаются общественные блага. Нужна ли государству вторая дорога в Крым, да и вот ее строят в Донецкой республике и Запорожской области. Нужны ли государству ВСМ от Москвы до Казани или от Москвы до Питера. Очень! Как и нужна сквозная платная дорога через всю Россию.

Но! Семён Игоревич Живопыров, владелец строительной компании «ИДЕАЛЬНО И НЕ ОЧЕНЬ» государству не упёрся от слова совсем. Потому что Живопыров – это частная компания, которая решила, что вдруг она создаёт общественное благо. А вот фигушки. Не надо подменивать понятия.

Поэтому я ссу кипятком каждый раз от того как Застройщики в стиле «Кота из Шрека», готовы любому чиновнику Минстроя смотреть в глаза. Но! У них иллюзия. Государственное благо и их частное – юридически разные понятия.

А поэтому, Никита Стасишин может сколько угодно развлекаться со сцены, но он не имеет возможности ни помочь застройщикам, ни рот в их адрес открывать. Потому что он юридического статуса по отношению к частным компаниям не имеет никакого.

Весь уровень взаимодействия частных строительных компаний это главы муниципальных образований. Поэтому, Застройщики, проснитесь, Владимир Путин и госсовет не имеют даже юридических полномочий спасать ваши частные задницы!

ПОДРЯДЧИКОВ СПАСАТЬ НЕ БУДУТ

СМОТРИ ОБЗОР НОВОСТЕЙ

YouTube
https://youtu.be/0Q-8pdBqVt8

ВКвидео

https://vkvideo.ru/video-228735830_456239492

Я уже не удивлюсь, если премию REPA репутация вручат по итогам года Пряжникову и Медниковой! Вот же действительно «премия репутация»…

Движению должно быть стыдно, что Glorax, где сотрудники не знают, что такое этика, является попечителем Форума.

Не зовите меня на мероприятия, где близко могут находиться люди, для которых существует мысль, что всё покупается.

Вы нас агентов называете кем угодно. Но, начните с себя. Вам бы неплохо вспомнить понятия чести, репутации.

Когда у Вас сотрудник компании Самолёт Пряжников может откровенно хаять конкурента. Когда у вас сотрудник Glorax Медникова открыто обвиняет коллег по цеху в том, что они подкупают Блогеров. У меня, сука!! К Вашему сообществу девелоперов остался один вопрос. А Вы совсем плевали на этику? Вы как их ещё в REPA пускаете? У вас есть стыд, совесть, честь. Или все вместе будете улыбаться и лицемерить. Сука, да, что с Вами не так?

🧐🧐🧐Площадь пунктов выдачи заказов трех крупнейших маркетплейсов в России достигла показателей, сопоставимых с 11 торговыми центрами "Авиапарк", при этом ПВЗ уже начинают каннибализировать друг друга, рассказал журналистам старший партнер риелторской компании Vysotsky Estate Сергей Смирнов.

✔️По данным эксперта, в настоящее время 52 тысячи пунктов выдачи заказов Wildberries занимают 3,38 млн кв м. У Ozon насчитывается 45 тысяч пунктов площадью 990 тысяч кв м, у "Яндекс-Маркета" - 13 тысяч ПВЗ площадью 286 тысяч кв м.
"Таким образом всего речь идет о 4,656 миллиона квадратных метров, занимаемых ПВЗ, это, по сути, 11 "Авиапарков", а ведь "Авиапарк" - крупнейший торговый центр в России. Кроме того, эти показатели сопоставимы с 46% площадей всех магазинов "Магнит" и 50% всех магазинов "Пятерочка", - отметил Смирнов.

При этом риелтор подчеркнул, что экономика развития ПВЗ вызывает вопросы, поскольку дарксторы и пункты выдачи заказов разогнали рынок коммерческой недвижимости с точки зрения арендных ставок, которые могут достигать в Москве 26 тысяч рублей за квадратный метр в год.

💰По словам Смирнова, средний пункт выдачи заказов Wildberries зарабатывает 4% с оборота, или 256 тысяч рублей в месяц, а его чистая прибыль достигает 16 тысяч рублей. Чистая прибыль ПВЗ Ozon, уточнил он, чуть больше - 22 тысячи рублей.

"ПВЗ добьет текущий рынок труда и рост заработных плат. Подобные показатели не оставляют запаса на рост зарплаты сотрудников", - спрогнозировал Смирнов, уточнив, что в среднем на оплату труда одного сотрудника ПВЗ приходится закладывать 100 тысяч рублей.

👋❌Риелтор также обратил внимание на то, что большое количество ПВЗ, открытых в одной локации, каннибализируют спрос. В итоге 60% пунктов, запускаемых партнерами маркетплейсов по их брендам, закрываются. Эффективным, по мнению Смирнова, является работа двух-трех ПВЗ на 2,5-3 тысячи человек. @ria_realty

Будущее за Light Industrial ?

Сегодня состоялась еще одна пресс-конференция Vysotsky Estate, где Сергей Смирнов общался с журналистами и представителями застройщиков коммерческой недвижимости.
Александра Захарова директор по коммерческой недвижимости Level Group отвечает за весь коммерческий блок.

Александр Никишов, управляющий директор ХСА, занимается строительством логистических центров в формате light industrial и инфраструктуры вокруг них.

Какие вопросы обсуждались?
Насколько строительство таких огромных логистических центров сможет распределить и перенаправить все транспортные потоки, чтобы еще больше не задушить жителей города вечно стоящими пробками;
Что дороже сегодня строить, ввысь или в ширину, учитывая одинаковые земельные участки и площади помещений;
Как будут защищены жители города от назойливых курьеров, доставщиков;
Какая экономика и насколько велика прибыль у пвз ( пунктов выдачи заказов) и что будет, если в ближайшие пару лет закроются 50-60% из них;
Объемы пвз на рынке складских помещений, коммерческой недвижимости;
Где и в чем захлебнутся пвз;
Какие проблемы и потребности сегодня у людей, работающих на производствах;
Проблема персонала, качество, количество и удержание;
Стоит ли инвестировать в пвз, дарксторы и лайт индастриал;

Вывод один, инвестиции в коммерческую недвижимость всегда были актуальны, а сегодня они актуальны как никогда.
Смотрите в скором времени запись пресс-завтрака на наших каналах.

😱🚨На эскроу-счета в январе-феврале 2025 года не поступило около ₽1 трлн, в основном из-за продажи жилья застройщиками в рассрочку, рассказал директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов в ходе конференции Сбербанка.

➡️Согласно данным из его презентации, стоимость всех проданных по договорам долевого участия (ДДУ) объектов на первое марта 2025 года достигла ₽7,4 трлн, в то время как неоплаченная часть ДДУ составила 13% от этой суммы, то есть около ₽1 трлн.

Данилов уточнил, что большую часть этих средств занимает рассрочка от застройщиков. Также вклад вносят схемы с аккредитивами и задержки по отчетности.

По мнению регулятор, такая ситуация несет риск удорожания проектного финансирования для застройщиков, если взявшие рассрочку не будут вносить платежи. @ria_realty

ЧТО ПРОИСХОДИТ С РЫНКОМ ИНВЕСТИЦИЙ В РОССИИ?

YouTube
https://youtu.be/ZIwUOqSHLcA

VK ВИДЕО
https://vkvideo.ru/video-228735830_456239488

📱 Видеоконтент, который продаёт: от TikTok до YouTube

Завтрак с пользой: 24 апреля в 11:00 Сергей Смирнов, старший партнёр Vysotsky Estate, раскроет карты видеомаркетинга в недвижимости.

В меню:
➡️ Цифры и охваты, которые можно достичь
➡️ Тонкости подачи материала, алгоритмы 2025 года.
➡️ Конверсию в лиды для застройщиков и расчёт эффективности вложений в видео контент

90 минут для тех, кто хочет превратить просмотры в сделки.

Приходите с вопросами — уйдёте с инсайтами! Только для резидентов клуба.

Школа Сергея Смирнова Realtutor – это ваш шанс получить качественное обучение в России и начать зарабатывать в сфере недвижимости.

ВНИМАНИЕ! Изменены даты курсов.

📚 Открыты продажи на курсы:

🎓 Агент по недвижимости
Старт 24 апреля, 18:00 | 48-й поток курса
Доступ 90 дней. Удостоверение. ФРД
Смирнов и его команда - вы самые лучшие!
❗Повышение цены на курс с 23 апреля.

🎓 Доходная недвижимость
Старт 20 мая, 18:00 | 10-й поток курса
Доступ 90 дней. Сертификат.
Отличный сплав психологии, экономики и знаний рынка!
❗Повышение цены на курс с 25 апреля.

🎓 Новостройки
Старт 17 июня, 18:00 | 6-й поток курса
Доступ 90 дней. Удостоверение. ФРДО
Это лучший курс по продаже новостроек который я проходил!
❗Минимальная цена до 30 апреля.

Читайте отзывы наших выпускников и записывайтесь на курсы до повышения цен.

👉 Задать вопросы по курсам @Realtutor_admin

Лицензия на осуществление образовательной деятельности № Л035-01298-77/00612678 от 24.08.2022.
Реклама. ООО «Реалтьютор». ИНН 9705067152

Наш новый Ламповый проект!! Здесь буду с Никитой Журавлевым разбирать мясо, кишки и кровь PR&Marketing. Не подписывайтесь, если вы не в контексте профессии!! https://t.me/lampaprm

Укрепление рубля никогда не приводило к всплеску спроса на рынке недвижимости. Спрос на недвижимость в странах со слабой национальной валютой стимулирует падение курса этой валюты к доллару.

Достаточно вспомнить два последних примера: март 2022 года и лето-осень 2023 года. В этих случаях мы видели, что падение курса рубля приводило к бешенному спросу на рынке недвижимости.

Поэтому удержание курса рубля в коридоре 85-95 не приведёт к всплеску интереса покупателей.

Теперь о депозитных хомяках.

В последние два года застройщики и финансовые консультанты твердят как мантру, вот там где-то на депозитах сидит «золотой запас» для рынка недвижимости.

НЕ СИ-ДИТ!

Чтобы развеять иллюзии, предлагаю посмотреть на рынок коммерческой недвижимости и элитный сегмент. Сделки идут бодро. О чём это говорит?

Инвестор, у которого есть на депозите 10-20-30 млн рублей, понимает, что такое диверсификация инвестиций и раскладывает их давно равномерно. То есть, этот инвестор и сейчас покупает недвижимость. И этот же самый инвестор завтра в инвестиции с депозита не побежит.

Застройщики пытаются сейчас себя убедить системой «аутотренинга», звучит это так: «Нам бы день простоять и ночь продержаться до снижения ставки».

Поэтому они уверили себя, что рассрочки потом легко перескочат в ипотечные займы. Но это не так. Далеко не так. Рассрочники – это не покупатели квартира для себя, это псевдоинвесторы.

При этом самое страшное для застройщиков скрывается вот в какой проблеме.

Накапливается рынок готового жилья. Оно двух типов: остатки у застройщиков и горе-инвестиции.

Застройщики последние годы самые сладкие пирожки оставляли себе, продать на росте.

Но тут случился «набиуллинг».

«Набиуллинг» - жесткая форма сексуальных утех с заемщиками.

И теперь чтобы рабочие не сбежали со стройки нужно закрывать дыры поднакопленными активами. Что даёт особо терпеливым людям как я купить объект с ключами по ценам 2021 года.

Теперь давайте смоделируем снижение ставки.

Допустим завтра ставка – 12%. Для всех! Нет больше преференций для покупки именно новостройки. И самое главное, есть готовые объекты с ключами у самих застройщиков. Что будет?

Бинго! Ни-ху-я!

Кто при таком раскладе пойдет покупать котлован, когда можно по тем же условиям купить объект и заселяться?

Из чего неясно, на какой хороший исход надеются застройщики при снижении ставки. Их сейчас спасёт курс 150 и банковский кризис с депозитами. То есть им нужен глобальный пиздец, чтобы на этом пиздеце спасти себя.

За всё время ЗПИФ в недвижимости доходный удавалось построить двух компаниям. Арсагера делала ЗПИФ на инвестициях в котлован, а Активо сделало несколько качественных ЗПИФ в 2016-2020 годах, а потом и у них упало качество анализа проектов. PNK Rental хайпайнул неплохо. Но в основном ЗПИФ арендной недвижимости, как аналог REIT пока в России очень слабый формат инвестиций. И слишком зарегулированный. А уж когда Самолёт упаковывает в него то, что настроил для продажи, а не под арендные проекты, будет факап с низкой доходностью.

Краткий итог дня )))

Пряжников провел самопрезентацию Самолёта, потом побежал домой и переоделся в костюм Человека Паука Пети Монича и сообщил, что «Самолёт провел презентацию ЗПИФ»

При ставке в 22% предлагать людям на серьёзных щах покупать паи в фонде арендных квартир – пробить дно.

Это никогда не было доходным, а тем более с комиссиями УК.

Обещал Леоша и Ко своим инвесторам 21%.

В реальности, ты как директор продукта долбоёб и будет доходность 8% за минусом 3% комиссии за управление.

Мы тебе верим, гений!

Что вы знаете о ценах на паркинги! Московские девелоперы - трусы! Смотрите как цены надо назначать!

Пряжников! Это тебе не до ПИК доматываться.

10 лет стройки и пришел какой-то Кравченко и доебался!!

А вы знали, что Краснодарская компания ССК - самая крупная в России по земельному банку с утверждЁнным КРТ.

Такого объема нет ни у кого. Краснодарский край, Подмосковье, Калининградская область, новые территории России.

Банк ребята набрали и пока учатся строить. В чём помогает им мой друг и эксперт в строительстве Саша Кравченко.

Самый знаменитый проект ССК ЖК Сердце, который начали стоить 10 лет назад и строили 10 лет. Видимо хотели дать очень качественный продукт. Но!
За 10 лет так и не получилось.

И ЖК настолько по мнению ССК получился классным, что его продают по 450 тыс за 1м2 в Краснодаре и парковка достанется просто в подарок за 8 млн рублей.

Что вы знаете о коммуникации генерального директора ССК. Он как Илон Маск ведет дискуссию прямо в комментариях под роликом с критикой.

Девочки из PR! Налетайте у вас есть

https://t.me/merkrd/2911

Ну и я помолчу про зеленые таблички Пыпина. Тут уже просто позор 🙈

Если бы застройщики использовали bnmap.pro грамотно и знали бы, что там есть функция построения Сравнитель-маркетингового анализа с тонким инструментом настройки. То канал «Или Или» с их ужасной аналитикой показался бы им бесполезным шлаком в мире, перегруженным информацией. Всё, что делается за 5 минут bnmap. Канал «Или Или» выдаёт с высосанными из пальца выводами, далёкими от реальности. Не благодарите. Просто научитесь юзать инструмент.

Летом 2020 мне позвонил человек из AFI Development, представился Андреем и сказал, что ему нравится наш незашоренный взгляд на рынок недвижимости и он хочет заказать у нас исследование под новый проект.

За 5 лет работы и дружбы с Андреем я у него дофига чему научился в разработке проектов.

Такие как Андрей Кудлай не пиздят языком, а тихо делают, исправляя тонны ошибок при проектировании.

Такие как Андрей Кудлай экономят своим акционерам миллиарды рублей на стадии работы с технической документацией проекта.

Критику Андрея в свой адрес, я не то, что обожаю, а впитываю.

https://t.me/akudlay/165

Основная ошибка, которую я системно наблюдаю как в офисах продаж застройщиков, так у агентов по вторичке - полное отсутствие навыков и стандартов проведения торгов по цене. Никто не умеет работать с письменной офертой, никто даже не понимает, что это не ценник в магазине товаров массового потребления. И самое страшное никто не хочет учиться. Вас прибьёт этот кризис. Это будет самый долгий и самый страшный кризис на рынке недвижимости. Вы просто ещё не осознали. Он не закончится в момент, когда упадёт ставка. Если вы ждёте этого, то там в 2027 году вас ждёт горькое разочарование.

НА ЭТОЙ НЕДЕЛЕ В МОСКВЕ +22 и СКОРО ЖАРКОЕ ЛЕТО

РАЗБИРАЕМ

YouTube

https://youtu.be/gY9MhVJ5guM

ВКВИДЕО

https://vkvideo.ru/video-228735830_456239489

На следующем Госсовете, люди, которые вчера замели проблемы стройки по ковёр и побоялись их озвучить президенту вслух, будут выглядеть так.

Госсовет по строительству идей ноль. Жду когда сейчас кто-то заявит ещё программу освоения Марса по космической ипотеке.

⚡️Путин: в РФ есть риски торможения жилищного строительства на фоне текущей конъюнктуры.

По словам президента, сегодня более 2 тысяч проектов в стране реализуются с переносом сроков сдачи более чем на 6 месяцев.

Путин также обратил внимание на то, что у некоторых российских застройщиков растут долги, что "угрожает устойчивости рынка". ЦБ и кабмину нужно принимать меры, предупредил он. @ria_realty

Смирнов — Ивлев рынка недвижимости

"Смирнов увлекся эпатажем"
"Снова скандалит"
"Все люди как люди, а я суперзвезда (Сережа Смирнов)"
— чего только ни пишут и ни говорят о Сергее.

Но вы все не понимаете! Смирнов не идиот, Смирнов талантливо отыгрывает модель "хам-профессионал" и получает миллионные за это дивиденды. То есть, делает ровно то же, что Ивлев на "Пятнице", а Хью Лори — в "Докторе Хаусе".

Люди (сюрпрайз-сюрпрайз!) ОБОЖАЮТ следить за скандалами. А уж если один из участников заварушки обладает хоть какой-то экспертизой и может уверенно доказать, как делать надо, а как не надо — взрыв головного мозга и любовь части аудитории обеспечены. И Смирнов это доставляет нон-стоп, эксплуатируя безотказные приемы

а) Мат
Окончательную правду, как известно, русскому человеку всегда сообщают матом. Поэтому мат — это основа образа Сергея. Ругается он постоянно и феерически. Поговаривают, что Смирнов заканчивал факультет обсценной лексики и защитил докторскую диссертацию на тему "Как словестно выебать оппонента так, чтобы тот остался доволен". Но не будем верить слухам.

б) Горькая правда в глаза
За эксцентричной формой, при этом, стоит содержание. У Сергея всегда есть мнение на тот или иной счет. И даже если оно нелицеприятное — а обычно это именно так — он скажет его, не скрываясь — в своем видео или со страниц Телеграм-канала.
Этим приемом он снова давит на наше любимое русское-традиционное — "лучше горькая правда, чем сладкая ложь" — и срывает джек-пот: аплодисменты, симпатии и безграничное доверие своей аудитории.

в) Безбашенность и бесстрашность
Смирнову абсолютно неважно, кого раскатывать. Под раздачу попадают застройщики, представители власти, конкуренты по агентской нише и даже блогеры. Со стороны может показаться, что Сергей реально сошел с ума. Но мы смеем предположить другое. Этот прожженный жизнью человек знает: так он демонстрирует силу, транслирует образ "настоящего мужика", несгибаемого и "волевого". И массы этому подчиняются.

г) Эксплуатация образа хорошего "настоящего мужика"
При всем этом, Сергей — хороший семьянин. Он нежно пишет о супруге. Иногда трепетно держит ее за руку на видео. А порой — врубает в себе Стаса Михайлова и катает дифирамбы Тамаре на зависть всем женщинам мира. Кажется, еще чуть-чуть — и затянет "Все для тебя, рассветы и туманы". Сергей часто рассказывает и о детях: их воспитании, образовании, становлении.

Приемчик, подрезанный у западных политиков, безотказно работает в России — стране, в которой в 90-х чуть ли не каждый второй ребенок рос без отца, а мать с бабушкой тянули на себе всю семью. Сергей же как бы говорит своей ЦА: вот этот "настоящий мужик" перед вами — реально настоящий! И ЦА благоговеет.

Есть у Сергея и некоторые недостатки. Но писать о них мы не будем: мы много лет сотрудничали и благодарны за полученный от него опыт. Все, что хотели сказать: где-то в глубине души вам нужен Смирнов. Потому что он — свой.

@novostroyman

Смирнов — Ивлев рынка недвижимости

"Смирнов увлекся эпатажем"
"Снова скандалит"
"Все люди как люди, а я суперзвезда (Сережа Смирнов)"
— чего только ни пишут и ни говорят о Сергее.

Но вы все не понимаете! Смирнов не идиот, Смирнов талантливо отыгрывает модель "хам-профессионал" и получает миллионные за это дивиденды. То есть, делает ровно то же, что Ивлев на "Пятнице", а Хью Лори — в "Докторе Хаусе".

Люди (сюрпрайз-сюрпрайз!) ОБОЖАЮТ следить за скандалами. А уж если один из участников заварушки обладает хоть какой-то экспертизой и может уверенно доказать, как делать надо, а как не надо — разъёб головного мозга и любовь части аудитории обеспечены. И Смирнов это доставляет нон-стоп, эксплуатируя безотказные приемы

а) Мат
Окончательную правду, как известно, русскому человеку всегда сообщают матом. Поэтому мат — это основа образа Сергея. Ругается он постоянно и феерически. Поговаривают, что Смирнов заканчивал факультет обсценной лексики и защитил докторскую диссертацию на тему "Как словестно выебать оппонента так, чтобы тот остался доволен". Но не будем верить слухам.

б) Горькая правда в глаза
За эксцентричной формой, при этом, стоит содержание. У Сергея всегда есть мнение на тот или иной счет. И даже если оно нелицеприятное — а обычно это именно так — он скажет его, не скрываясь — в своем видео или со страниц Телеграм-канала.
Этим приемом он снова давит на наше любимое русское-традиционное — "лучше горькая правда, чем сладкая ложь" — и срывает джек-пот: аплодисменты, симпатии и безграничное доверие своей аудитории.

в) Безбашенность и бесстрашность
Смирнову абсолютно неважно, кого раскатывать. Под раздачу попадают застройщики, представители власти, конкуренты по агентской нише и даже блогеры. Со стороны может показаться, что Сергей реально ёбнулся или что-то употребляет. Но мы смеем предположить другое. Этот прожженный жизнью человек знает: так он демонстрирует силу, транслирует образ "настоящего мужика", несгибаемого и "волевого". И массы этому подчиняются.

г) Эксплуатация образа хорошего "настоящего мужика"
При всем этом, Сергей — хороший семьянин. Он нежно пишет о супруге. Иногда трепетно держит ее за руку на видео. А порой — врубает в себе Стаса Михайлова и катает дифирамбы Тамаре на зависть всем женщинам мира. Кажется, еще чуть-чуть — и затянет "Все для тебя, рассветы и туманы". Сергей часто рассказывает и о детях: их воспитании, образовании, становлении.

Приемчик, подрезанный у западных политиков, безотказно работает в России — стране, в которой в 90-х чуть ли не каждый второй ребенок рос без отца, а мать с бабушкой тянули на себе всю семью. Сергей же как бы говорит своей ЦА: вот этот "настоящий мужик" перед вами — реально настоящий! И ЦА благоговеет.

Есть у Сергея и некоторые недостатки. Но писать о них мы не будем: мы много лет сотрудничали и благодарны за полученный от него опыт. Все, что хотели сказать: где-то в глубине души вам нужен Смирнов. Потому что он — свой.

Ждём официальной реакции пресс-службы Самолёт

Рома, спасибо! Но у меня есть справка от психиатра, я уже давно там )) и ты знаешь, свою позорную выходку, у меня и видео есть, не доводи до греха выложить твою истерику, где ты называл всех коллег по PR-цеху «бесполезными» людьми. Есть желание пересмотреть?

Ох! Горят жопы у подельников! 👇👇👇👇👇Горят

Сергей, доброе утро!

Удивительно, что в твои годы ты всё ещё не можешь справиться с комплексами и обидами. Могу по-дружески посоветовать тебе обратиться к психологу.

По поводу сбитого лётчика я посмеялся. 🤭

Желаю всем пилотам реактивных самолётов, бывшим, настоящим и будущим, иметь возможность провести два года в путешествиях вместе с семьёй.

У меня всё хорошо: ночью я вернулся из Тайланда и Турции, где мы съездили на первый спортивный гольф-кэмп. Иногда я даже попадаю клюшкой по мячу на 180 метров.

Я занимаюсь своими проектами, и ты, конечно же, об этом знаешь. Ведь мы с тобой общались и дружили семьями до 1 ноября.

Не знаю, что заставило тебя несколько раз публично и приватно говорить обо мне глупости и гадости. Я не специалист в медицине и других науках, хотя немного разбираюсь в маркетинге, продажах и девелопменте.

Выруливай из ямы и поправляйся ❤️‍🩹

4. ЛЮБОВЬ СПАСЁТ МИР

Я же сказал, пишу этот текст с Любовью к Леону.

Пойми, я спасаю тебя от конфликта интересов в отрасли. Спасаю тебе репутацию, пока ты её окончательно не поменял на деньги от рекламы.

Запиши кружок! Извинись перед коллегами! Жду тебя снова интервью.

Это просто! Просто скажи, что да, перегибал палку, но теперь будешь объективно смотреть на проекты коллег!

Люблю, тебя Леон, всем сердцем!

Рома, ты знал и знал давно! И тебе сводило от радости тестикулы, когда Леон мочил ПИК. Ты же обиду держал на ПИК

Сергей Смирнов утверждает, что под ником Петр Монич пишет директор по продукту "Самолет" Леон Пряжников, а помогает ему в этом бывший маркетолог ПИК Роман Абдуллин.

UPD: Абдуллин пишет в редакцию, и отрицает свое участие в коллективной травле ПИК через анонима Петра Монича.

™️ Домострой

ЧАСТЬ 3. Я ТО СТАРЫЙ МУДАК, А ТЫ ТРУС

Вел ли Смирнов Сергей себя как мудак? Да миллионы раз.

Говно ли Смирнов Сергей, да ещё какое.

Сомнительная ли репутация у старого мудака Смирнова? Да!

Но я никогда и ни от кого не прятался, не писал анонимок.

Тебе меньше 30 лет.

А ты думал как ломаются судьбы анонимками?

Писал бы ты доносы 1934-1939 на коллег по цеху? О да! Это твой стиль, анонимка и расстрел коллеги!

Понимаешь, я 1976 года рождения. Мой дед по линии отца подполковник КГБ, знаешь сколько таких анонимок он прочитал за свою жизнь.

Ты может и хотел как лучше, но вот беда, ты трусливо ломал карьеры коллегам.

Как тебе сегодня будет спаться?

ЧАСТЬ 2. А ЧТО САМОЛЁТ

Сейчас будет грустно, всем поклонникам его таланта.

Петя Монич всего лишь человек в худи из ГК Самолёт.

Знал ли об этом Самолёт?

Ну если знал их главный маркетолог, то почему не знать остальным.

Платил ли сам Самолёт за то, что их сотрудник мочит грязно конкурентов.

Конечно. Иначе бы уволил за нарушение корпоративной культуры.

Господин Елистратов, у меня к вам вопрос! Как там с совестью?

Я давно не видел столь откровенной рекламы Самолёта и такой наглой критики ПИК.

Самолёт, я призываю вас публично принести извинения коллегам по цеху, так как точно два мудака минимум знали, что делают.

А Вы закрывали глаза! Вы закрывали глаза на ревнивую травлю коллег по цеху.

Вы закрывали глаза на сведение счетов бывшего маркетолога ПИК со своим бывшим работодателем.

Акционеры, землевладельцы, вас много лет поливали дерьмом при молчаливом согласии Самолёта.

Стоп! У меня горячка! Я могу ошибаться! Вы может не знали, что творит Леон Пряжников?

Ну так возьмите своё СБ и дайте им мой контакт, папку мы готовим.

Я искренне верю, что многие из компании Самолёт не знали, что их сотрудник мочит конкурентов.

А вы думали, почему же он так хвалит Самолёт. Не, не будет же Леон критиковать себя любимого? Ну, что вы в самом деле!

ЧАСТЬ 1. ОН НЕ ВОЛШЕБНИК

Говорят, чтобы Прожаривать героя своего стендапа, нужно его искренне любить!

Люблю ли я Петю Монича! Ещё как.

С 2020 года мы с ним разрываем общественное пространство рынка недвижимости. Как мне не любить Петю Монича? Он крут, но почему же он так долго прятался от нас?

Скромность? Да, он скромен. Когда он был у меня на интервью, он не зашел ко мне со словами «Да, я сам Петя Монич! Пёс! Знаешь кто у тебя в студии?»

Знал ли я, кто он, когда брал у него интервью? Знал. Его сдал его подельник по наезду на ПИК. Сдал мне его.

И когда я узнал, кто такой Петя Монич, тут же позвал его на интервью!

И внимание!! Я хотел сделать его в первом же выпуске журнала ВЫСОТКА героем номера.

Я всеми силами пытался сделать из Пети Монича белую звезду рынка. Хотел стать его звездным трамплином.

Кто я. Агентишка, барыга, блогер без роду и имени.

Я как Пугало «Страшила» из Волшебника изумрудного города шел к Волшебнику за мозгами. И что я увидел?

Маленького боящегося человека.

Один уже был такой. Сначала яркая карьера в ПИК, потом в Самолёте. А где он теперь? Сбитый лётчик. Туда же хочешь?

Пряжников! Тебе ещё работу искать, сынок! Поверь мне 49-летнему мужику. В твои 30 не стоит вести себя как пубертатный мудак!

15 ноября 2023 года я опубликовал это видео. 👆👆👆👆Где наглядно показал, что рынок новостроек повалится со стороны банкротства подрядчиков.

В феврале 2024 года на традиционном пресс-ланче я вызвал недоумение у журналистов фразой «подрядчики завалятся в банкротство и стройка скоро встанет».

Прошло 1,5 года. Сегодня состоится Госсовет по строительству.

Как рухнет рынок недвижимости я твержу второй год. Сотни подрядчиков ушли в банкротство, стройки останавливаются по России каждый день.

Интересно, хватит ли сегодня мужества у авторов пиздеца с escrow признать, что введённый в 2019 году новый вариант ФЗ-214 за 5 лет, разорил казну государства на триллионные компенсации ненужной льготной ипотеки и накренил рынок новостроек так, что если он завалится, то за ним повалятся ведущие банки страны.

Можно сколько угодно петь песни на конгрессах как успешно идут псевдо-продажи с «рассрочкой», но пиздец уже может прийти летом.

В Тюмени, Краснодаре уже пачками ложатся в банкротство подрядчики с обязательствами по строительству на 4-5 млрд рублей.

А кто строить будет?

Посмотрите отрывок из этого видео или всё видео целиком по ссылкам. Я ПРЕДУПРЕЖДАЛ и видел сразу, что стройку разорвет в точке подряда.

ПОЛНАЯ ВЕРСИЯ ВИДЕО:

YouTube

https://www.youtube.com/watch?v=EQiVA_5YLv0

ВКВИДЕО

https://vkvideo.ru/video-228735830_456239063

В ИЖС короткий строительный цикл! Застройщики МКД просто сидят и не видят под носом объемы. В ИЖС escrow можно раскрыть за 5! Месяцев. Строить научитесь и увидите оборотистый рынок. Здесь не надо по 2 года готовить документации вагон на получение разрешения на строительство. Здесь можно работать на коротких «бриджАх». Но нет! Мы упорно не видим демографические навес и огромный потенциал в ИЖС. Тут даже ипотека покупателям не нужна. Рынок стоит с деньгами в руках и просит готовый продукт.

С кем не поговоришь на рынке ИЖС нытье: сделок нет, рынок встал.

Потом возвращаешься к себе в агентство и слышишь: купить нечего, нет качественного продукта.

Ситуация патовая.

Одни продолжают строить серые бетонные коробки без отделки под ключ, другие не хотят уже и мебель покупать, не то, что отделку делать.

Любой кто построит проект с домами «под тапочки», площадью 140-240 м2 с ценой за монолит 40-55 млн рублей, а каркасник в бюджете 20-30 млн рублей, соберёт очередь. Я лично распродам все ваши готовые дома.

Нет! Блядь заткнитесь!! Я устал слушать фразы «приводи мы построим».

Всё! Тренд закончился. Люди не готовы строить с вами. Дайте готовый продукт с ключами на сделке!

Не умеете. Вон с рынка!

А знаете почему так истерит MR Group и MR Private по поводу ЖК Forum, потому что наш посещаемый ДЗЕН попадает высоко в поисковую вы выдачу и обзор по их ЖК гребет траффик по поисковому запросу.

После их истерики, угадайте куда мы отправим весь собранный траффик? К ним?

Удачи MR! Надо умудриться разругаться со СМИ с миллионным траффиком!

РАБОТАТЬ ХОТЯТ ОДНИ СТАРИКИ

Кого не спроси, у всех сегодня кадровый голод и проблема с качеством специалистов.

Россия уже несколько лет пребывает в глубокой демографической яме, и еще лет 6-10 она будет в ней находиться. Все потому, что в 90-е долбанулась экономика и запад пустил свои идеологические разрушительные корни с призывом «живи для себя, зачем тебе потомство».
В тот период родилось очень мало детей. Самое низкое количество рожденных малышей было в 1992 году, но что удивительно, в 92-94 годах была самая высокая смертность.

Следующий скачок роста рождаемости случился аж в 2014-2016 годах. Я сама помню, как в нашей Компании, только вокруг меня в 2014 году родилось больше 5 детей. Моя дочь родилась в 2014м.

И сейчас этим детям от 9 до 12 лет. Для того, чтобы они выросли, стали совершеннолетними, трудоспособными и должны пройти те самые 6- 10 лет, про которые я сказала выше.

Какой выход из сложившейся ситуации?

Брать на работу людей, которых сегодня много на рынке труда, им от 40 до 60 лет, рожденные в советские годы, воспитанные в жесткой системе, имеющие силу, энергию и желание трудиться, развиваться.

А у нас в стране все происходит ровным счетом наоборот, таких увольняют с работы из-за возраста, списывают за ненадобностью, несвежестью. И сидят ждут, когда придет молодежь.

А она не приходит, потому что ее физически мало и на всех не хватает.

Главная проблема заключается не только в том, что работать некому, а те, кто есть либо не соответствуют квалификационно, либо просто работать не хотят, так еще происходит перестройка и перераспределение трудовых ресурсов.

В связи с появлением новых информационных технологий, какие-то профессии исчезают, например, водитель трамвая или автобуса, а какие-то появляются, такие как настройщики и наладчики информационных систем обслуживания.

Но надо отдать должное, тем компаниям, которые сообразили и у них работает персонал за 40: кафе «Пушкин», все официанты за 45+, УК «Анис» весь обслуживающий управляющий и технический персонал за 40+ , Vysotsky Estate, дает вторую трудовую жизнь зрелым и состоятельным людям, за 35+!
Хотите получить новую профессию, иметь гибкий график и зарабатывать столько, чтобы обеспечивать все свои потребности, переходите по ссылке, заполняйте анкеты и записывайтесь на собеседование.

Скоро запустим новый подкаст с руководителями сетей. Юрий и Егор Провкины. Владельцы Мастер-франшизы Century21 Russia. Четыре часа разговора про бизнес на одном дыхании. Понимаем друг друга с полуслова.

А для тех, кто думает, что это постановка, приглашаю всех на сделку, при вас официально проведёт сын.

Вы вместо того, чтобы жевать сопли и рассуждать об акции ФСК побежали 🏃‍➡️ туда. Я просто случайно про акцию узнал и уже в среду на сделку идем. Вот вы любители сидеть в чатах и перекладывать ответственность друг на друга. С вами делишься реальными кейсами. Мы с сыном все сделки вам показали открыто с 2021
года и за это время из 23м2 в студии Бунинские Луга дошли до 2к в 38м2. А вы всё в чатах охаете.

Оформились. Искали проект, куда перевложить 8,5 млн рублей старшего сына. Сын сейчас планирует поступать в магистратуру в Китае. Сам пока жить скорее всего не будет. Но на аренду квартиры в Шанхае хорошо бы иметь стабильный денежный поток.

Напомню, мои мучения с поиском в аренду квартиры для моей семьи длились 9 недель и закончились удачно. И надо отметить, что решающим фактором для новой сделки стала моя платежеспособность, потому что я оплатил за год.

Найти квартиру с 3 спальными комнатами в Москве меньше чем за 7 недель не получится. Самое сложное в поиске - полное отсутствие профессионализма у частных собственников.

Во-первых ремонт. Ну, не умеют они делать ремонт под сдачу. Во-вторых сам жилой комплекс должен быть построен под сдачу. Я давно для себя такой вывод сделал. Прожил в таком 4 года и точно скажу- управляющая компания в таких проектах работает по-другому. Сейчас переехал в бизнес-класс, который тоже делался под сдачу в аренду.

Поэтому я и полез смотреть такие же проекты. Кинул клич внутри нашей сети. Раздается звонок от руководителя офиса Vysotsky Estate в Рассказовке Алексея Копанева:

« Сергей Саныч, ты что там по апартаментам просил посмотреть? Тут я такой вариант нашёл сам сначала охуел от цен, поехал проверил, действительно так. В ФСК сейчас появились хорошие варианты с отделкой и без. Цен таких давно не было, там 3 комнатные апартаменты можно взять меньше, чем за 7 миллионов рублей, а студии так вообще 4,65 миллиона. Ссылку тебе в Телегу отправил проект Движение Говорово.»

Алексей у нас человек ответственный, но я сильно этому удивился.

С сыном полезли проанализировать ставки в ЦИАНе.

Собственники конечно ребята с фантазией. Поэтому объявления на квартиру и апартаменты 45-65 м2 стоят на станциях метро Озёрная, Говорово и Солнцево от 75 до 110 тысяч рублей в месяц. Поэтому мы без фантазий прикинули, что рабочая ставка за которую он точно сдаст такие апарты – 70-75 тысяч в месяц. При такой ставке и такой цене апартаментов по этой акции получает сын денежный поток в 900 тысяч в год. С учетом ремонта и мебели свои чистые 9-10% после выплаты 4% налога по самозанятому. Ну как вариант вложить сейчас, год посдавать и перепродать в рынок с наценкой +25%.

Мы с сыном рванули посмотреть. Оказалось правда. С учетом того, что нас 100% своих денег нам сначала посчитали 2 комнатные апартаменты в white box варианте 6 200 000, но у нас есть больше денег, поэтому взяли с отделкой под ключ 37,9м2 по цене 7 800 000. Ключи от апартов получим в августе. Кто хочет в ипотеку, есть тоже пара вариантов.

О! Каком дефиците жилья пишут умалишенные аналитики! При демографическом провале говорить о дефиците жилья может только умственно отсталый человек! Нет никакого дефицита жилья!

Сегодняшний рынок даёт многим умным собственникам уникальную возможность.

С одной стороны рынок затоварен. Если мы откроем сегодня ЦИАН в любом спальном районе Москвы, то обнаружим рекордное количество предложений.

Но, что мы на самом деле видим?

Неликвид. ЦИАН затоварен неликвидными предложениями, которые стоят на этом рынке по полгода. Это не вина портала, это мечтатели и ждуны. Сидят и думают:

«Вот сейчас как ставка упадёт! И к нам прибегут в Чертаново купить трешку 63м2 в П44Т за 15 млн!»

Ставка в этом году не упадёт до отметки в 12%, при которой может оживится рынок ипотеки. Но, ждуны, они такие.

Что же сейчас можно сделать? Выскочить и переложиться.

Поймать интересный лот.

Вот взять нашего Директора студии Продакшн Сергея Иванова.

Он понял, что надо освежать фонд. Вытащил даже на таком рынке из старой панельной однушки в Мнёвниках 10,5 млн рублей, вытащил на мертвейшем рынке в Кимрах, уступив по цене, из наследной квартиры от мамы 3,5 млн рублей. И купил за 14 млн квартиру в доме по программе реновации с отделкой. И счастлив. Прекрасный район, новый дом, свежий фонд.

Рынок живой для тех, кто понимает, что стоять полгода с «выдуманной ценой» - пустая трата времени. И на этом рынке есть прекрасная возможность сейчас продать свой хлам и поймать акцию от застройщика с дисконтом до цен, которые вы видели в последний раз в 2021 году.

С Вербным Воскресеньем! Мира, тепла и добра всем.

Причем обратите внимание. Наш прайс-лист лежит в описании канала. Мы официально ставим ERID платим налоги. Но большая часть каналов не могут назвать цену и живут переводом на карточку )))

Авторы анонимных телеграм-каналов в недвижимости еще не поняли! Я последовательно проведу деанон всех телег на нашем рынке. Вот Треугольный метр. Это маркетолог Игорь Бевзенко. Ничего не понимает в недвижимости и знает только продвижение в сети. Лезет критиковать застройщиков. Часто хайпажорит на моём имени, хотя я у него рекламы купил в своё время прилично. Бевзенко похую на соблюдение правил "взял когда-то денег у человека" не кусай руку дающего. Тявкающий никчемный человечек, нерукопожатный во многих компаниях. Раньше был никем и приходил к нам в Сеопульт за минутой славы! Вот видео сабжа https://promopult.tv/program/mobilnaya_razrabotka_ili_sobstvenniy_produkt/

🤓Дьяченко поднимает любопытную тему, хотя и на экстремальном примере Смирнова, который опять со всеми поругался.

🔺Треугольный метр

🫣НИКОГДА НЕ БЫЛО И ВОТ ОПЯТЬ

Застройщики реально поверили в себя. Они не только запрещают рекламировать свои ЖК, но и просто писать о них. Я напомню, как осмелевшая сотрудница PR службы October Group, запросто позвонила мне с требованием удалить статью об их Коньке-горбунке на Мосфильме в загончике из пятиэтажек

Или письмо Брусники, которая вдруг с какого-то перепуга решила, что имеет право решать, кому можно упоминать их бренд, а кому - нет 🤣

Теперь под жернова поверивших в себя застройщиков попал Смирнов. Кому-то из MR не понравилась его статья в Дзене об очень спорном, на мой взгляд, ЖК Форум. Причем статья хорошая, честная. Не хвалебная. И тут началось:

"Не допускается", "Запрещается", "Агент не имеет права" - ребята, вы вообще что-ли поехавшие? Ничего не перепутали? Или у вас там нет в штате юриста, который способен отличить "Закон о рекламе" от 29 статьи Конституции РФ?

Я на всякий случай напомню:

1. Каждому гарантируется свобода мысли и слова. 2. Не допускаются пропаганда или агитация, возбуждающие социальную, расовую, национальную или религиозную ненависть и вражду. Запрещается пропаганда социального, расового, национального, религиозного или языкового превосходства. 3. Никто не может быть принужден к выражению своих мнений и убеждений или отказу от них. 4. Каждый имеет право свободно искать, получать, передавать, производить и распространять информацию любым законным способом. Перечень сведений, составляющих государственную тайну, определяется федеральным законом. 5. Гарантируется свобода массовой информации. Цензура запрещается.

Смирнов призвал объявить бойкот продажам MR и собирается в понедельник написать в Прокуратуру и пожаловаться на давление со стороны MR на СМИ (Да-да, у него есть лицензия). Кажется на рынке скоро появится интересный кейс😉

Особенно порадовал меня скрин переписки Смирнова и руководителя PR службы MR, которая открестилась от сотрудницы и попробовала поставить "на место" Сергея. Кто знает Смирнова - ну вы поняли? Это как бензина в костер плеснуть🔥

Очередное подтверждение того, что я уже неоднократно говорил - PR службы пока не понимают контекста общения с блогосферой. Они привыкли к классическим продажным СМИ и журналистам, которые за обед или ужин в ресторане, готовые писать хвалебные статейки, чтобы не забыли покормить в следующий раз. С блогерами все сложнее...

Беспринципный риэлтор💙Александр Дьяченко

PS: Кстати, если что, я знаю как наладить отношения со Смирновым. Обращайтесь 😉

👉Telegram | ВК | Нельзяграм | Дзен

СТРОИТЕ ДОМ или ПОКУПАЕТЕ КВАРТИРУ?

Проверяйте тщательно, что за стекло вам поставили, что за профиль и из чего состоит ваше окно. Ваше здоровье и безопасность зависит от этого напрямую.

БОЛЬШОЙ РАЗГОВОР ОБ ОКНАХ

https://youtu.be/GKcFvGhTO2A

ВК ВИДЕО https://vk.com/video-228735830_456239483

ДЗЕН https://dzen.ru/video/watch/67fa9ea1abb81a698e6a1247

https://t.me/smirnov_realestate_chat/52887/85199

Наша сеть никогда не гнулась и не будет гнуться ни перед какой угрозой со стороны застройщиков. Надо отметить, что за историю нашей компании нам открыто угрожали дважды. Но это были региональные застройщики с низкой культурой коммуникации на рынке. Большинство московских Девелоперов отлично коммуницируют с нами, даже несмотря на жесткую критику проектов. Поэтому ситуация с поведением отдельных сотрудников MR Private превратилась в системное хамство в адрес агентств недвижимости.
Об этом неоднократно сигнализировали и другие профессиональные участники рынка. Призываю владельцев бренда MR Group и MR Private в кратчайшие сроки навести порядок.

И ЖК Forum тоже не их. Я обращаюсь открыто к руководству MR Group разобраться в профессиональной пригодность PR службы

Как пишет PR директор MR Group. Они не продают ЖК Николь. А ну ну

Коллеги! Агенты по недвижимости! Предлагаю бойкот по сделкам компании MR Group. Как Вы видите из поведения этой компании, они считают себя хозяевами рынка. Угрожают открыто нам, полагая, что могут раздавить любое агентство недвижимости. Сделайте вывод. Можно ли сотрудничать с этой компанией.

Шикарный Антикризисный вариант от PR Службы MR Group