Впереди выходные и есть время посидеть с книжкой и чашечкой чая или бокалом вина.

Если вдруг кому-то хочется почитать юридические истории, спрятанные в хорошей художественной литературе, то советую почитать книгу Маши Трауб "Истории моей мамы"📘.

Это моя любимая книга этого автора, и одна из немногих книг, которые я купила в бумажном варианте и постоянно перечитываю.

Предисловие к книге:
"Моя мама все время рассказывает истории – мимоходом, пока варит кофе. Истории, от которых у меня глаза вылезают на лоб и я забываю про кофе. Истории, которые невозможно придумать, а можно только прожить, будучи одним из главных героев."

Эта книга меня вдохновляет❤, хотя быть на месте мамы автора мне бы не хотелось.


Мне будет очень интересно послушать ваше мнение о ней ( все-таки профессиональная деформация сильно отражается на восприятии).

По горячим следам:

Перед сделкой услышала фразу: если есть выписка из ЕГРН, то проверка на юридическую чистоту квартиры не нужна – Росреестр уже все проверил!

Выписка из ЕГРН (или как официально называется на сегодняшний день «Получение сведений из Единого государственного реестра надвижимости (ЕГРН)» – документ в электронном или бумажном виде, которые дает основные данные по объекту недвижимости - «моментальный отчет» из реестра, сведения в котором верны ТОЛЬКО НА ДАТУ выдачи документа.

Это значит, что если пристав наложит обременение через 20 минут ….вы этого не увидите!

К сожалению, суды заполнены исками о признании сделок по недвижимости недействительными.

Например, дело Росимущество против семьи К.:

Молодая семья К. с двумя маленькими детьми купили однокомнатную квартиру по объявлению в ЦИАН. Все полагались на сведения ЕГРН. Все казалось хорошо. И было все хорошо 3,5 года.

А потом семья К. получила иск от Росимущества с требованием отдать квартиру государству.

Оказывается, пока семья К. покупала квартиру, шел суд, по которому прокурор обращал в доход государства эту же самую квартиру.

В ходе дела никто ареста квартиры не просил, так что сделка по продаже квартиру прошли без проблем.

Как вы понимаете, Росимущество без проблем выиграло этот суд.

Проверка объекта и продавца - это обязательное условие безопасной сделки!

Прописка ерунда..... не всегда!!!!

Подумаешь, попросили прописать....

Многие владельцы недвижимости не знают, что, зарегистрировав кого-то в своей квартире, они могут перевести его в ту же категорию, что и прямых наследников, когда речь идет о наследовании имущества.

Даже если есть завещание, при определенных обстоятельствах третьи лица все равно могут иметь право на часть наследства.

Мы говорим о статье 1148 ГК РФ: Если у умершего были нетрудоспособные иждивенцы, которые проживали с ним не менее 12 месяцев до его кончины, они имеют право претендовать на долю в наследстве наряду с родственниками в порядке, установленном законом.

Независимо от того, как составлено завещание, иждивенцы наследодателя считаются наследниками и имеют право на обязательную долю в наследстве.

✅Реальное дело №1
В квартире умершего был прописан человек, проживавший с ним около 2 лет.

Этот человек был пенсионером и единственным родственником умершего, не считая его дочери.

Дочери по завещанию умершего была оставлена квартира.

Однако пенсионерка заявила о своих правах на квартиру, что стало неожиданностью для дочери.

❗Решение суда: пенсионерка проживала с умершим и находилась на его иждивении.

Это было доказано показаниями свидетелей и документами, свидетельствующими о том, что ее пенсия была значительно ниже, чем у покойного.

Кроме того, ее проживание с умершим было подтверждено регистрацией по тому же адресу.

Несмотря на попытки дочери оспорить это в вышестоящих судебных инстанциях, Закон вынес решение в пользу пенсионерки.

✅Реальное дело №2

При жизни мужчина не считал необходимым составлять завещание, так как единственным родственником была дочь.

Мужчина зарегистрировал в своей квартире нетрудоспособную сожительницу.

Сожительница – пенсионерка с небольшим доходом, находившаяся на иждивении умершего, у которого была более высокая пенсия.

❗Решение суда: пенсионерка получит половину квартиры покойного, а вторая половина достанется его дочери.

Важно помнить, что, прописывая в своей квартире не родственников, вы наделяете их определенными правами. В том числе они могут претендовать на часть вашего наследства при определенных обстоятельствах.

Как продать/купить то, чего еще нет!

Реальное дело😊

Только что завершила большую сделку почти сказочную!!!

Почему сказочную спросите вы?

А все потому, что клиент хотел купить то, чего еще не было на момент заключения сделки (да-да .. те самые принеси мне то, не знаю что)

Так тоже бывает ... покупатель есть, продавец есть, а объекта для продажи еще нет.

На помощь приходит Предварительный договор купли-продажи.

К нему применяются все те же правила, что и к основному договору... только главным условием будет не передача объекта - а его создание (ввод в эксплуатацию, регистрация права собственности, кадастровое разделение и т.д.).

Вот и в этой сделке: стороны договорились о размере, цене, сроках и даже прописали задаток, а основной договор был заключен почти через 6 месяцев с момента подписания Предварительного договора.

Все получилось - стороны зафиксировали все свои права и обязанности в сентябре, а исполнили их в феврале!!!

Предварительный договор можно также заключить и на аренду: например, когда квартиры еще нет, а арендатор уже нашелся)

А ЗАЧЕМ МНЕ ЮРИСТ на сделке с недвижимостью?

Особенно, если у меня есть риелтор.

✅Чем отличается юрист от риэлтора

Проверка юридической чистоты – это не обязанность риэлтора.

Юрист проверяет полностью и детально юридическую чистоту.

Юридический риск есть всегда!

Вы просто можете купить квартиру с обременением или дом у банкрота, продать с такими налоговыми последствиями, что платить и платить, или получить от бабашки дачу в подарок так, что потом годами будете судиться с «наследниками».

Юрист перед заключением сделки старается максимальным образом обезопасить своего клиента от возникновения возможных правовых проблем.

Цель юриста не продажа или покупка, а БЕЗОПАСНОСТЬ в юридическом плане, поиск максимально эффективного, простого и безопасного способа передачи/получения прав на недвижимость.

✅Как может проверить безопасность объекта юрист

В спектр проверок входит запрос выписки из ЕГРН, анализ наличия имеющихся обременений в виде ареста, прописанных несовершеннолетних граждан, залога в виде ипотеки.

Проверяет юрист наличие и полноту документов-оснований на право владения и пользования недвижимости.

Юрист проверит зарегистрированные права и возможно имеющиеся ограничения в отношении недвижимости.

Они могут выражаться в виде сведений о банкротстве, наличии официального брака у продавца, действительности паспорта, имеющихся судебных процессов в отношении объекта.

✅Что еще делает юрист

Юрист также осуществляет полное и всестороннее оформлении гражданско-правовой сделки💯.

Проще говоря - подготавливает или читает за вас все документы, исправляет ошибки, меняет невыгодные условия, разъясняет непонятные пункты, организовывает подписание, передачу денег, оформление актов приема-передачи.

Помните фильм «Знакомьтесь, Джо Блэк»😍

Вечны только смерть и …налоги …. А в нашем случае государственные пошлины.

К сожалению, в этот раз государственные пошлины подняли как раз за регистрацию прав на недвижимые объекты.

И так,

C начала 2025 года размер этой госпошлины зависит от кадастровой стоимости объекта:

✅Для физических лиц госпошлина составляет:

4 тыс. рублей — если кадастровая стоимость недвижимости (КС) не превышает 20 млн рублей или не установлена;

0,02% кадастровой стоимости на дату обращения в Росреестр, но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 тыс. рублей — если КС объекта более 20 млн рублей.

✅Для юридических лиц размер госпошлины составляет:

44 тыс. рублей — если КС объекта менее 22 млн рублей или не установлена;

0,2% кадастровой стоимости на дату обращения в Росреестр, но не менее 0,2% цены сделки и не более 1 млн рублей — если КС выше 22 млн рублей.

Вот так!!!

Кому вообще можно верить?

На первый взгляд, купить квартиру у родственников безопаснее и выгоднее: не обманут, да еще и скидку сделают.

Но сегодня даже в таком случае есть риск остаться без жилья и денег.

И это риск называется кредит.

К сожалению, очень часто мы не знаем, кто на что и какие кредиты взял.
В среде родственников эта тема негласное ТАБУ ... особенно, если взял тут немного, там немного ...и вот уже долгов много... а денег нет, а признаваться, что нет - стыдно, страшно и вообще, что обо мне подумает бабушка.

И тут на семейном празднике семья "Х" говорит о планах купить квартиру.

И добрейшая тетя Нюра предлагает купить у нее ....ей трешка не нужна ... коммуналка большая, центр города шумный.... куплю домик деревне ... как родственникам продам недорого.

Все счастливы!

НО тут вступает в дело банк, а может и того хуже - начитавшись рекламы, тетя Нюра побежала себя банкротить!

В ходе банкротства устанавливается имущество, за счет которого может быть погашена задолженность.
Также проверяется, какие сделки по распоряжению имуществом совершены в течение 3 лет, предшествующих банкротству.

На сделку купли-продажи недвижимости, где покупатель и продавец – родственники, обратят особое внимание.

На покупателя посмотрят, как на заинтересованное лицо, через которое родственник-должник вывел свое имущество, чтобы его не продали для расплаты по долгам.

Закон презюмирует, что покупатель знает или должен знать о долгах родственника либо о том, что сделка осуществляется в ущерб интересам кредиторов (т.е. тех, кому должен родственник-банкрот).

Если суд установит, что покупатель квартиры является заинтересованным лицом по отношению к продавцу-банкроту, сделка купли-продажи будет признана недействительной.

Покупатель обязан будет вернуть недвижимость продавцу.

При этом деньги покупателю не возвращаются, поскольку считается, что они не передавались и сделка фактически не осуществлялась.

Все имена изменены, любые совпадения .... случайны! А люди без квартиры и без денег....

Материнский капитал - это прекрасно, но

к сожалению, часто при покупке квартиры мы сталкиваемся с тем, что Продавец "забыл" предупредить о том, что при покупке жилья использовался материнский капитал.

Это чревато большими неприятностями для покупателя вплоть до признания сделки недействительной.

Есть несколько стандартных историй:

1. Использовался материнский капитал, доли выделены.

Тогда продавцу необходимо разрешение на продажу от органов опеки, поскольку ребенок должен переезжать в условия как минимум не хуже предыдущих (это требование опеки).

2. Продавец клянется здоровьем детишек, что доли выделены в другом жилье.

Это однозначное мошенничество. Доли выделяются только в том помещении, которое приобреталось с помощью сертификата.

3. Ипотека.

Здесь вычислить использование сертификата сложнее, поскольку по ипотечному договору можно увидеть только суммы оплаты, а не источник, коим являлся бы Пенсионный фонд.

Поэтому обязательно проверяем все платежные документы!!!

Обязательные действия при возникновении сомнений:

✅ заказываем полную юридическую проверку (это вообще обязательно делать при покупке любой квартиры)

✅ проводим сделку только через нотариуса

В идеале лучше подбирать объект без такой особенности, но, если очень хочется – то проверка, проверка и еще раз проверка!!!

Обычно я пишу про покупку или продажу, но сегодня мы поговорим о безопасности вашей недвижимости и недвижимости ваших близких!

Квест -Защити свою недвижимость!

Итак, начинаем:

Задание первое – общее для всех!

Современные онлайн-сервисы, такие как Госуслуги и банковские платформы, позволяют заключать сделки с недвижимостью дистанционно, используя электронную подпись.

Мошенники крадут электронную подпись владельца и продают его квартиру без ведома собственника.

✅Что нужно сделать:

- Регулярно проверяем доступ к своей учетной записи на Госуслугах.

- Хотя бы раз в три месяца заказываем выписку из ЕГРН для проверки права собственности.

- Если в ближайшее время не собираетесь ничего продавать - подайте заявление в Росреестр о запрете электронной регистрации сделок с вашей недвижимость.

Задание второе – общее для всех!

К сожалению, мошенники иногда владеют навыками подделки не только подписи, но и документов.

✅Что нужно сделать:

- запрет на регистрацию сделок без присутствия владельца

Подайте заявление в Росреестр, чтобы любые сделки с вашим жильем можно было оформить только в вашем личном присутствии.

- уведомление о действиях с имуществом

Укажите свой электронный адрес в ЕГРН, чтобы Росреестр мог уведомлять вас о любых операциях с недвижимостью.

Задание третье – на всякий случай!

Все мы слышали про схему мошенничества — звонки якобы от сотрудников Росреестра или правоохранительных органов, которые предупреждают, что вашу квартиру хотят переписать на мошенников. Далее "следователь" предлагает срочно продать квартиру и передать деньги "на хранение".

Просто запоминаем и рассказываем всем родным ( особенно в возрасте).

✅Что нужно сделать:

1. ЗНАЕМ - Официальные службы никогда не звонят по таким вопросам.

2. Если все-таки не знаем - самостоятельно свяжитесь с Росреестром или правоохранительными органами и уточните, кто именно вам звонит.

Задание четвертое (только для избранных)!

Вам нужны деньги...а в банке грабительский процент или уже не дают?

Мошенники предложат вам выгодный кредит под залог квартиры, скрывая в договоре условия, которые фактически передают право собственности.

✅Что нужно сделать:

1. Никогда не соглашайтесь на слишком "выгодные" предложения.

2. Если нельзя, но очень хочется - тщательно проверяйте условия договора и консультируйтесь с юристом.

🔔Потратьте немного времени ... действия минимальны, а защита работает ... мошенник пойдет искать "объект" попроще!

Всем Доброе утро!

А безопасные сделки вообще бывают?

Ответ на вопрос - НЕТ ...

100% гарантию получить нельзя, но можно максимально защитить свои нервы, деньги, права и интересы.

ДО принятия решения о покупке квартиры сделки обратить внимание на следующие факты и совершить действия:

- запросить у продавца выписку из ЕГРН и установить отсутствие обременений на выбранный объект и внимательно ее изучить:

1) кто владелец
2) на основании чего владелец (после просим все эти документы)
3) наличие обременений

- проверить продавца на предмет препятствий и рисков, связанных с заключением сделки:

1)наличие судебных производств, в том числе банкротство
2) исполнительных производств, которые могут стать причиной обременения на регистрационные действия в Управлении Росреестра;

- установить срок владения жилым помещением

Если квартира была приобретена более 5 лет, то оснований сомневаться в порядочности продавца нет, но, если промежуточные собственники часто менялись, срок владения квартирой составляет от месяца до года, то есть повод задуматься о чистоте сделок и провести проверку каждого предыдущего собственника

- правильно составить договор купли – продажи, а именно прописать в нем все существенные условия по сделке:
1. предмет договора, собственно, что покупаете,
2. стороны договора,
3. основания права собственности продавца,
4. обязанности сторон и порядок расчетов, стоимость,
5. особые условия именно вашей сделки

- выбрать безопасный способ расчетов!!!!

Если вы сомневаетесь, что можете сделать анализ документации сами - закажите юридическую экспертизу.

Не уверены, что договор защищает ваши интересы- покажите договор специалисту!!!

Выходите на сделку с полным пониманием: что, у кого и на каких условиях вы покупаете!

Хорошего понедельника!

Сегодня пятница!!!

Не буду писать много букв.

Просто поделюсь результатом последней проверки участника сделки.

Впечатляет правда?!

Учиться никогда не поздно, а я бы сказала ... учиться нужно все время.

Как постоянное законотворчество, так и реальная практика сделок постоянно меняют рынок сделок с недвижимостью.

Еще несколько лет назад никто и не думал проверять Стороны по сделке на предмет из "финансовой состоятельности", а если проще "а не банкрот ли он ...или его жена/муж".

И если с банкротством все понятно - есть реестр, то определить так называемое "предбанкротное" состояние можно только после тщательного изучения многих показателей.

👩‍🎓Как раз этому мы вчера с коллегами и учились на вебинаре:
"Как финансовое состояние продавца и покупателя влияет на сделку"

❓Зачем это нужно? спросите Вы....

А затем, что самое опасное банкротство - это банкротство после продажи недвижимости.

Вы въехали в квартиру, сделали ремонт, отпраздновали новоселье и пару новых годов этой квартире ...и тут раз вашу сделку признают недействительной - продавец банкрот!

Вы без квартиры, без денег .... и часто даже без возможности это решение оспорить:(

А зачем вообще юрист на сделке с недвижимостью?

Еще пару лет назад все сделки с недвижимостью делались РИЕЛТОРОМ - именно этот специалист считался обязательным при покупке/продаже недвижимости.

Юрист по недвижимости?
А зачем нужен юрист?
Недвижимость же проверяет и риелтор, и банк, и нотариус, а там еще и Росреестр при регистрации перехода права собственности……

Но жизнь вносит свои коррективы.

Первыми это поняли юридические лица. Сегодня ни одна сделка с коммерческой недвижимостью не обходится без юриста.

Но потихоньку практика нанимать юриста на любую сделку с недвижимостью приходит и к частным лицам.

ПОЧЕМУ ТАК?

Цены на недвижимость растут.

Покупка квартиры - это серьезный шаг с привлечением всех денежных ресурсов семьи, а зачастую и кредитных средств с выплатами на многие годы.

И если квартира не новостройка, то у нее уже есть история, и часто история достойная экранизации. (фильм ужасов получится отличный... или продолжение приключений Остапа Бендера)

Перед Покупателем возникает серьезная проблема: как не лишиться и денег и жилья?

Все понимают: необходима обязательная глубокая проверка истории как самой квартиры, так и продавца.

✅ Сегодня поговорим о проверке банком.

Логика: если банк выдает свои деньги и берет недвижимость в залог, то он раскопает все проблемы с квартирой, если они есть.

❌ Это больше не работает!

Судебная практика успешно доказала: основная задача банка проверить заемщика и его способность вернуть кредит. И все!

Что проверяет банк?

По объекту недвижимости банк проверяет наличие зарегистрированного права собственности и отсутствие обременений.
На этом проверка банка заканчивается.

И это понятно - зачем банку тратить время, персонал и деньги, если что бы ни случилось с квартирой, заемщик останется должен банку, а проблема с продавцом или оспариванием сделки с квартирой – это только проблема заемщика.

❗Покупатель остается без квартиры и еще должен досрочно выплатить банку всю сумму ипотеки.

Стоит ли так рисковать?

Реальный кейс при покупке квартиры!

Запрос на решение проблемы:

"Я продал квартиру, и Покупатель предложил сделку с использованием материнского капитала. Меня уверили, что никаких проблем с получением денег из социального фонда, не будет.

НО:

❌ пришёл отказ, по причине, что "в договор внесли долю иного лица, не являющемся членом семьи владелицы сертификата".

Что мне делать?"

Сделать можно только одно:

Расторгать уже заключенную сделку по согласию сторон и делать все заново - это долго, дорого и требует большой работы с Покупателем, а если деньги еще и кредитные - то с банком.

Но не факт, что получится... если в договоре дети, то может потребоваться еще и ОПЕКА!

А если договориться не получилось - то придется идти в суд, а это годы!

👉 В таких ситуациях очень хочется напомнить - внимательно изучайте законодательство по вашей сделке и вникайте в нюансы или нанимайте специалиста!

Раз уж заговорили о налогах…..

А давайте в договоре чуть-чуть уменьшим стоимость?
Всего миллиона на два, ну или на три - ласково и доверительно заглядывая вам в глаза, предлагает Продавец.

И вы уже почти на это согласились,

НО:

За этой вроде как почти невинной мелочью прячется такая неприятная штука, как сокрытие реальной цены.

Ну подумаешь... и что мне за это будет?

❗ Главный риск - это признание сделки недействительной!!!

Договор с заниженной стоимостью признается как договор, совершенный на нерыночных условиях.

А значит и вы НЕДОБРОСОВЕСТНЫЙ ПОКУПАТЕЛЬ, так как сознательно вступили в сговор и нарушили закон.

И даже если этого не произойдет - вам продавец должен будет вернуть только ту сумму что указана в договоре.

Доказать, что была выплачена другая сумма, практически невозможно.

В результате вы остаетесь и без части денег, и без недвижимости!!!