Премиум или подделка? - продолжение

Где-то в 2019 году я присутствовал на мероприятии, посвящённом маркетингу и рекламе в сфере жилой недвижимости. Одним из спикеров был представитель брендингового агентства, который поделился любопытной историей:

В Перми строился жилой комплекс из нескольких корпусов. Строительство уже шло, но застройщик решил обратиться в агентство, чтобы понять, как увеличить продажи и повысить средний чек.

▪️Что предложили специалисты?

🔻Изменить цвет фасада одного из корпусов на более тёмный, чтобы он выглядел «премиальнее»

🔻Дать корпусу отдельное название, чтобы он выделялся среди остальных

🔻Обновить айдентику и преподносить его как дом более высокого класса

▪️Что получилось в итоге?

🔻При полностью одинаковых характеристиках (планировки, материалы, расположение, общая инфраструктура) средняя стоимость квадратного метра в этом корпусе составила 70 тыс. рублей, тогда как в соседних корпусах цена оставалась на уровне 60 тыс. рублей за м².

Простая маркетинговая уловка принесла застройщику дополнительные 130 млн рублей — без каких-либо реальных улучшений. Всё, что изменилось, — это цвет фасада, новое название и подача, создающая иллюзию премиальности.

Застройщики не стали даже заморачиваться с названием — они просто взяли готовое решение из московского ЖК HEADLINER

Это яркий пример того, как маркетинг может создавать иллюзию премиальности

Читайте мой канал! Я показываю, что скрывается за красивой упаковкой

Премиум или подделка?

В Москве недвижимость традиционно делят на пять классов: Эконом, Комфорт, Бизнес, Премиум и Де-люкс
На мой взгляд, эта классификация уже не отражает текущих реалий

🔻Застройщики решили, что можно взять жильё класса «Комфорт», добавить туда пару фишек из более высокого сегмента и продавать его по завышенной стоимости, называя проект «Бизнес» или «Премиум»

🔻Как результат, на рынке появилось множество «премиальных» проектов от застройщиков, которые раньше строили только «Комфорт» — Самолёт, Forma (ПИК), LEVEL, Абсолют и другие

▪️Обладают ли эти застройщики достаточными компетенциями, чтобы создать действительно качественный премиальный продукт, или будут пользоваться этой уловкой, позволяющей продавать стандартное жильё по завышенной цене?

Читайте мой канал! Я показываю, что скрывается за красивой упаковкой

5 ошибок при покупке жилья

Покупка жилья — эмоциональный процесс, и в офисе продаж этим умело пользуются, создавая атмосферу и подталкивая вас к необдуманному решению

Вот самые частые ошибки покупателей:

🔻Слишком торопятся
Менеджеры часто торопят: "Цены растут, решайте быстрее!" — не торопитесь!
Подумайте, спокойно взвесьте всё и только потом принимайте решение

🔻Верят красивым картинкам
В офисе продаж всё выглядит идеально, но реальность может быть другой. Обязательно уточняйте детали, собирайте информацию, изучайте проект и документы. Важно понимать, где чёткие обязательства застройщика, а где — просто красивые обещания

🔻Не запрашивают обмерный план
Обязательно получите у застройщика обмерный план квартиры. Это поможет понять все размеры и расстояния, оценить, подходит ли квартира под ваши требования, и заранее спланировать, как её обставить

🔻Не проверяют историю застройщика
Изучите, как застройщик выполнял свои обязательства в прошлом. Некоторые проекты явно указывают на проблемы с исполнением обязательств

🔻Не привлекают независимого эксперта
Он знает рынок, разбирается в проектах и сразу видит проблемные места.
Вы его наняли, поэтому он непредвзят и работает в ваших интересах. Его оценка основана на реальном опыте, а не на желании что-то вам продать

Читайте наш канал! Ваш гид в мире недвижимости

После общения с коллегами из 'большой пятёрки' решил поделиться мыслями на тему: почему не стоит ждать падения цен на жильё

👉Полную версию статьи читайте здесь или здесь

Что ждать в 2025 году?

Подводя итоги 2024 года, крупнейшие консалтинговые игроки сделали прогноз на 2025:

🟢 Тренд на инвестиции сместился в офисную недвижимость
Сегмент офисной недвижимости продолжает привлекать инвесторов, несмотря на изменения в экономической ситуации

🟢 Снижение цен на жильё не предвидеться
Эксперты отмечают, что значительное удешевление жилой недвижимости невозможно из-за особенностей финансовых моделей и жёсткого контроля со стороны банков

🟢 Расширение предложений от застройщиков
На рынке появляется всё больше условий приобретения жилья от застройщиков (рассрочки, платные брони на длительный срок и т.п.)

🟢 Улучшение качества продукта
Жилая недвижимость становится более ориентированной на запросы потребителей

🟢 Сокращение объёма нового предложения к 2029 году
Прогнозируется спад в вводе в эксплуатацию новых жилых площадей до уровня ниже чем 2010 году

Премиум у которого не получилось

♦️Ещё один пример, когда клубные дома премиум-класса существуют только в описании застройщика, — проект «West Garden»

👆Застройщик позиционировал его как клубные дома премиум-класса, однако, в отличие от «Лужники Collection», этот проект уже сдан, и можно объективно оценить результат

🔻 Качество отделочных материалов в лобби и местах общего пользования оставляет желать лучшего

🔻 Внутренний двор значительно отличается от того, что было показано на рендерах, и не в лучшую сторону

🔻 Железная дорога и проспект Дорохова находятся дальше от ЖК, чем ТТК от «Лужники Collection», но уровень шума легко оценить, просто прогулявшись по территории

👆В итоге это скорее «неплохой бизнес-класс», но никакого премиума или клубного статуса здесь нет и быть не может

Возникает ощущение, что проект уже морально устарел

⛔️ А вот какой ужас происходит в этом "премиуме" сегодня, канал создала инициативная группа жильцов - здесь

👆♦️прежде чем купить себе жилье, изучите проект досконально♦️

Продолжаем разбирать "Лужники Колекшн"

▪️Можно ли назвать проект «Лужники Collection» клубным?
▪️Застройщик называет его как коллекцию клубных домов

✔️В статье выше я разобрал основные и обязательные характеристики, которыми должен обладать настоящий клубный дом

▪️ Даже если рассматривать отдельный корпус ЖК «Лужники Collection», назвать его клубным будет затруднительно

С точки зрения «клубности» сразу бросается в глаза следующее:

🔻 Планировки квартир в большинстве своём не уникальны, а некоторые решения или зонирование откровенно спорные

🔻 Инфраструктура общая, рассчитанная на 12 корпусов. Собственного полноценного фитнеса нет, что противоречит идее эксклюзивности клубного дома

🔻 Расположение у ТТК и подъездных путей к спорткомплексу «Лужники» затрудняет ассоциацию с элитным жильём

🔻 Площади квартир от 50 м² не характерны для клубного дома и не способствуют формированию однородного социального окружения

✅ Мы с командой внимательно изучили проект и считаем, 1200 квартир и «клубный дом» — это как минимум странно

Заходите на наш ресурс, там доступен полный экспертный разбор этого проекта

Что такое "Клубный дом" на самом деле?!

👆 "Клубный дом" — ещё один популярный термин, который часто используется для привлечения внимания и создания определённого впечатления

👉В этой статье я решил подробно разобрать историю возникновения термина и объяснить, какими обязательными характеристиками должен обладать жилой комплекс, чтобы называться "клубным домом"

https://vc.ru/u/4200382-arh-prostranstvo/1682277-klubnyi-dom-eto

https://dzen.ru/a/Z0Wrq9f7_CmlYvbj?share_to=link

Премиальный фасад из коврика для ног

🔘 Проект от компании SENS и первый реализованный проект апартаментов — LOGOS

▪️ Буквально недавно объект ввели в эксплуатацию, и сейчас идёт передача ключей

▪️ Многие обсуждали спорное решение по фасадам, но я хотел бы обратить внимание на то, как подавали эти фасады (1 фото)

🔺Это яркий пример приёма про «уникальность»

В своём описании застройщик назвал эти фасады «уникальными технологичными фасадами»

▪️Но что технологичного в ПВЛ Ппросечно-Вытяжной Лист)

▪️ Это недорогой материал, широко применяемый в промышленном секторе: ступени, ограждения, напольные покрытия и тому подобное

🔻Как фасадный материал он тоже используется повсеместно — в индустриальных зданиях, хозяйственных постройках, а также в различных декоративных промышленных решениях

Соответствует ли это решение премиальному статусу — решать вам🤷

✅ Надеюсь, хотя бы телефон в этом здании ловит хорошо

Всё уникальное, но все как у всех: парадоксы рекламы застройщиков"

🔘 Описание каждого проекта сопровождается определением: «уникальный, уникальная, уникальное»

✅ Согласно словарю Ожегова, уникальный — это единственный в своём роде, неповторимый

✔️Но стоит изучить проект, и быстро становится понятно: всё как у всех (за редким исключением), просто по-разному упаковано

▪️Уникальная планировка, уникальный жилой комплекс, уникальное решение… — иллюзия уникальности

✔️Де-юре, конечно, это так

▪️Даже если взять две абсолютно одинаковые квартиры в одном доме, каждая из них будет «уникальной» по-своему

✔️Де-факто, жилых комплексов с похожими характеристиками множество

▪️Планировки под копирку — огромное количество
▪️Концепции инфраструктуры тоже примерно одинаковы, и это ещё в случае, если инфраструктура будет реализована так, как заявляет застройщик

✔️Этот приём используется, чтобы оправдать высокую стоимость квадратного метра

✔️Маркетинговая уловка, которая создаёт впечатление: если вы купите это, то оно будет только у вас и ни у кого больше

🔺Чистая игра на самолюбие

✅Изучайте проект всесторонне, смотрите под разными углами, собирайте разные мнения.
✅Ведь это вы платите свои деньги за пространство, в котором жить вам.

Продолжаем разбирать "Лужники Колекшн"

🟢 В рамках анализа планировок проекта обращаю внимание на инженерные решения, в частности на расположение стояков/инженерных шахт

❗️Проблемы, выявленные в планировках:

🔻 Удаленность стояков от мокрых зон

▪️В большинстве случаев стояки расположены далеко от зон подключения (кухня, санузлы)

▪️Это создаёт сложности при подключении коммуникаций и увеличивает длину трубопроводов

🔻Неудобное расположение стояков

▪️Инженерные шахты размещены в местах хранения вещей или кладовых

▪️Это создает риски для вещей в случае аварийной ситуации и усложняет доступ для обслуживания

🔻Потери полезной площади

▪️Канализационные и вентиляционные трубы имеют значительные размеры, и спрятать их в стену зачастую невозможно

▪️ Это вынуждает использовать декоративные короба или фальш-стены, которые существенно уменьшают полезную площадь квартиры

🔻 Увеличение масштабов аварийных ситуаций

▪️Удалённое расположение стояков от мокрых зон приводит к следующим рискам

▪️ При аварии вода или другие повреждения охватывают большую площадь

▪️ Усложняется выявление места повреждения, увеличивается стоимость и длительность ремонта

🔻 Труднодоступность для обслуживания

▪️ Обслуживание таких коммуникаций становится сложным и может потребовать дополнительных затрат, так как доступ к ним затруднён конструкцией

Уникальная или просто дороже?

🔘 Пример, две планировки от одного застройщика, с одинаковой площадью 80 м2, только одна планировка уникальная, вторая не уникальная, одна коллекционная вторая не коллекционная

🟢 Получается житель Подмосковья будет жить в уникальной, коллекционной планировке сам того не подозревая 

🔻Одна располагается за МКАДом, другая в Хамовниках
🔻Одна квартира стоит 260 000 р/м2, другая 1 400 000 р/м2

✔️Если проанализировать проекты этого застройщика, то можно найти очень много "уникальных", "коллекционных" решений

🔻решение, стенка упирающаяся в окно - "объект архитектурного искусства"(с)  АБСОЛЮТ ПРЕМИУМ

Типовая премиальная уникальная планировка

▪️Архитектура — это, конечно, про комфорт, про удобные решения для жизни

🔻Ну а когда ты слышишь маркетинговое прилагательное «премиум» или «уникальность», то ожидаешь что-то действительно особенное, что оправдывает эти определения

▪️ Но давайте объективно: когда перед застройщиком стоит выбор — сэкономить (т.е. заработать) денег или сделать действительно что-то уникальное, то зачастую, по законам рынка побеждает не заявленная уникальность и премиальность, а финансовая модель!

И это отчасти нормально, так как любой бизнес должен приносить деньги, но только отчасти!

👆По этой причине мы получаем типовые планировки, даже в сегментах «бизнес» и «премиум»

✔️Для того чтобы такие проекты продавались, их щедро оборачивают в маркетинговую упаковку. Эпитеты вроде «эксклюзивный», «премиальный» или «элитный» работают на эмоции покупателя, который готов платить за стандартные решения более высокую стоимость

✔️Конечно, на стоимость влияют локация, отделочные материалы и концепция, но говорить о реальной уникальности не приходится

✔️Если сравнить многие современные проекты с советскими, которые принято критиковать, мы увидим схожие показатели: такое же количество квартир на этаже, такие же размеры коридоров в МОПах, такие же площади комнат, кухни, спальни, санузлов
Иногда современные решения даже уступают тем, что были раньше

🟢 На рынке Москвы есть действительно уникальные проекты, но они не нуждаются в маркетинговых громких словах. Чем тише реклама, тем лучше продукт

🔺Выбирайте пространство, в котором вам жить, с умом. Не доверяйте выбор тем, чья главная задача — продать

Бассейн за углом! Звучит как оправдание для застройщиков

✔️Премиум-класс — это не просто дорогие квартиры, а уровень сервиса, который делает жизнь максимально комфортной

✔️Одним из ключевых элементов такого формата является наличие собственной инфраструктуры, включая фитнес-клуб с бассейном и спа-зоной

✔️Возможность начать день с тренировки или расслабиться вечером, не покидая пределов комплекса, — это то, что ожидают покупатели премиального жилья

🔻Однако в проекте «Лужники Коллекшн» полноценный фитнес-клуб с бассейном отсутствует

🔘Вместо этого застройщик предлагает небольшие зоны для фитнеса, аргументируя это близостью к крупнейшему спортивному комплексу города — «СК Лужники»

🔘 На первый взгляд, это кажется разумным:
зачем инвестировать в собственную инфраструктуру, если можно использовать уже существующую?

✔️ Но для жителей премиальной недвижимости удобство — это не просто доступность, а уровень комфорта

✔️Чтобы добраться до бассейна или тренажёрного зала в «СК Лужники», потребуется около 15 минут

✔️Кроме того, те, кто бывал в этом комплексе, знают о его загруженности и разнообразном контингенте: от детей и профессиональных спортсменов до пенсионеров, а также о групповых занятиях и забронированных дорожках.

🔺 «СК Лужники» — безусловно, отличный спортивный кластер, но ожидать от него премиального уровня комфорта, который обычно ассоциируется с форматом «клубного дома», не приходится

🔺 Для покупателей, привыкших к сервису высокого уровня, отсутствие собственного фитнес-клуба с бассейном может стать серьёзным недостатком

ЖК без фитнеса – деньги на ветер

Сегодня фитнес становится всё более важным элементом для современного человека, особенно среди владельцев недвижимости премиум и бизнес-класса
Для них спорт и фитнес – неотъемлемая часть жизни

Застройщик, который не включает фитнес в концепцию своего жилого комплекса, рискует утратить привлекательность среди целевой аудитории и столкнуться с возражениями потенциальных покупателей: «Как это бизнес-класс без фитнеса?»

Существует несколько распространённых типов фитнес-концепций:

🔘 Полноценный фитнес с бассейном в ЖК – наибольшее удобство для резидентов

🔘Фитнес-студия – небольшое помещение или клуб с кардио-зонами и зонами для растяжки, рассчитанный исключительно на резидентов. В таких студиях часто нет персонала, но можно пригласить тренера

🔘Небольшой фитнес с бассейном, который включён в стоимость обслуживания комплекса и доступен только для резидентов, что характерно для элитных (Deluxe) ЖК клубного типа

🔘Отсутствие фитнеса в самом комплексе, но наличие спортивных объектов рядом

обычно в таких случаях на вопрос
➖ «а у вас фитнес будет?»
звучит отработка возражения от менеджера
➖«нет не будет да и сейчас это уже не модно и ни кому не нужно»

🔘Также есть еще один интересный тип концепции, когда в офисе продаж показывают рендеры с фитнес-залом и бассейном, утверждая, что ведутся переговоры с премиальными операторами,
но в реальности всё остаётся на стадии картинок

✔️ Причины этого – несоответствие конструктивных особенностей для размещения фитнеса требуемого класса, высокая конкуренция и ошибки застройщика в подходе к коммерческим объектам

🔻Пример, ЖК Сити Парк, где обещания о фитнесе с премиум-оператором так и не были выполнены🤷

❗️Поэтому мой совет: не стоит слепо доверять картинкам и обещаниям менеджера по продажам

Экспертное заключение по "LUZHNIKI COLLECTION"

Первым объектом, который попал в поле зрения будет - "Лужники Колекшн"

Застройщик активно использует «красочные» маркетинговые формулировки, чтобы произвести нужное впечатление и создать определённое восприятие проекта

🔻архитектурное произведение искусства
🔻лучшее из возможного
🔻эксклюзивный адрес
🔻коллекционная недвижимость

➡️ Мы изучили этот объект и представляем наше мнение о его характеристиках выделив те аспекты, где, по нашему мнению, есть минусы, риски или другие важные моменты, на которые следует обратить внимание

🔘 архитектура
🔘 расположение участка
🔘 пешеходная доступность
🔘 внутренняя территория
🔘 лобби
🔘 amenietes-инфраструктура для резидентов
🔘 планировки
🔘 коммерческая инфраструктура
🔘 застройщик Абсолют

🟢 Есть нюансы, о которых точно стоит знать!
🔜 Поговорим о них в следующих постах