Сегодня хочу поговорить в этом мини-подкасте про так называемых «Агентов-Ключников».

Я думаю, вы все с ними встречались, но, возможно, не знали, что таких агентов настолько много, что им даже придумали название.

А как вы относитесь к таким агентам?

🎯 3 типа клиентов, с которых лучше всего начинать обмены

1️⃣ Те, кто пишет в объявлении обмен.
2️⃣ Те, кто хочет продать старое жилье, чтобы купить вариант побольше взамен, потому что родится ребенок.
3️⃣ Те, кому надо срочно закрыть долги и на оставшуюся сумму купить жилье поменьше.

Как продать ваш эксклюзив без выхода в рекламу🤌

Возможно для кого-то ответ окажется очевидным, но кого-то он сможет натолкнуть на новый способ работы с объектами!

Конечно же, я снова говорю про СРМ, но не только хранение там информации, но и активное ее использование.

Что надо делать?

1️⃣ Использовать СРМ.
2️⃣ Вносить туда всех покупателей и обращения клиентов.
3️⃣ Перед выходом в рекламу предлагать свой эксклюзив уже имеющимся покупателям в СРМ!

Такой метод продажи отлично работает не только в компаниях с большим количеством обращений и объектов, но и среди тех, кто просто вносит всех покупателей в СРМ.

В моей компании агенты часто продают объекты ещё до выхода в рекламу. И собственники за такую оперативность всегда благодарны!

А какие методы продажи недвижимости вы используете перед выходом в рекламу?

Хочу немного порассуждать на тему: как риэлторы снижают цену на эксклюзивы и аргументируют своим клиентам-собственникам такое снижение.

Если агент делает отчет/анализ рынка с учетом конкурентов, после чего отправляет и аргументирует эту информацию своему клиенту, то это уже большое достижение! Но ведь это не гарантирует согласие клиента на изменение цены. А переехать клиенту надо, а покупателей нет, которые бы купили по завышенной цене.

Предлагаю другой способ снижения завышенной стоимости на ваши эксы:

1️⃣ Сначала найти вариант для переезда вашему клиенту.
2️⃣ Профессионально сторговать тот объект на максимум.
3️⃣ Снизить цену на свой экс, тем самым сделать цену на него самой привлекательной для покупателей!

📌Чем больше вы сторговались на встречном объекте, тем больше можете снизить цену на свой экс.

Как вам такой способ снижения стоимости? И пользовались ли вы им в своей работе?

🧩 Когда рынки буксуют — обмены взлетают. Почему так происходит?

Потому что жить хочется лучше — даже когда денег мало.

📉 Ипотечные продукты стали недоступны для многих — особенно без хорошей кредитной истории и крупного первоначального взноса.
🧾 Льготные программы, которые раньше вытягивали рынок, теперь работают слабо.
🏠 Рынок аренды по-прежнему хромает на обе ноги.

Но при этом жизнь не останавливается.
👶 Кто-то рожает — и нужно расширяться.
💔 Кто-то разводится — и ищет отдельное жильё.
🏡 Кто-то просто хочет поменять квартиру на дом.

Жилищные потребности остаются, даже если денег на покупку нового объекта нет.

✅ Вот почему обмен выходит на первый план.
Он позволяет улучшить условия без лишних кредитов, двигает рынок, когда он будто замер, и помогает проводить сделки даже при сложных сценариях на рынке.

Обмен работает там, где обычная купля-продажа — в тупике.
⚡️ В нестабильные времена он становится не запасным, а почти единственным рабочим вариантом. Помогает переезжать людям, когда собственники держат цены, а покупателей мало.

📢 Именно поэтому сейчас про него важно говорить и использовать!

💰 Как теперь считать НДФЛ с продажи недвижимости с 2025 года?
С 1 января 2025 года изменился порядок расчета налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости. Важно понимать, по какой ставке считать налог в 2026 году.

Теперь применяется прогрессивная шкала:

13% — если доход за год не превысил 2,4 млн рублей

15% — если доход свыше 2,4 млн, но только на ту сумму, что превышает лимит

📌 Чтобы не вчитываться в налоговый кодекс с лупой, объясню всё на простых примерах:

✅ Пример 1: Доход до 2,4 млн — ставка 13%

🔹 Иван Иванович купил квартиру в 2023 году за 8 млн
🔹 Продал её в 2025 году за 10 млн
🔹 Доход = 10 - 8 = 2 млн
💡 Ставка 13%:
2 000 000 × 13% = 260 000 ₽ налога

⚠️ Пример 2: Доход выше 2,4 млн — ставка 13% + 15%

🔹 Иван Иванович купил квартиру в 2023 году за 8 млн
🔹 Продал её в 2025 году за 17 млн
🔹 Доход = 17 - 8 = 9 млн
🔹 Первые 2,4 млн облагаются по 13%, остальное — по 15%

Расчёт:

2 400 000 × 13% = 312 000 ₽

(9 000 000 - 2 400 000 = 6 600 000) × 15% = 990 000 ₽

🧾 Итоговый налог: 312 000 + 990 000 = 1 302 000 ₽

📍 Помните: налогом облагается вся прибыль от продажи имущества за год.
Если вы продаёте несколько объектов — все доходы суммируются!

Наверняка, вы обращали внимание, что при размещении объявлений о продаже недвижимости на известных классифайдах (по машинам, кстати, тоже) есть такие разделы, как «оценка стоимости» или что-то подобное?

На днях мой друг отправил объявление о продаже своей машины с одного известного классифайда... Я зашёл, посмотрел и обратил внимание именно на такую же «плашку», как и у нас — практически на всех крупных площадках с объявлениями о продаже недвижимости.

В объявлении указано, что цена «нормальная». Нажав на эту «нормальную» стоимость, появляется целый диапазон с названиями: отличная, хорошая, нормальная цены, и все они подсвечиваются зелёным цветом... Этим площадка, как бы, говорит вам: «Отлично, молодец, цену определил правильно».
Но звонков вам не поступает, только счётчик просмотров увеличивается... И совсем не факт, что объявление просматривают реальные люди...

Вернёмся к объявлениям о продаже недвижимости.
Насколько корректно площадка высчитывает стоимость? Есть ли у классифайдов данные о стоимости реальных сделок?
Этот вопрос, кстати, поднимался на одной из секций Конгресса, где представитель классифайда пытался убедить риелторов, что плашки с ценами основаны на статистике. Но когда задали прямой вопрос, используют ли они информацию по реальным сделкам из Росреестра, ответ был очевидным: «Нет».

Они, конечно, говорят, что учитывают объявления, которые сейчас в продаже. Но мы, как профессионалы, понимаем, что эта информация не отражает реальных цен продажи недвижимости.

А если я вам скажу, что если площадка подсвечивает вам «заниженную цену», то это сделано для того, чтобы вы выставляли цену в диапазоне: хорошей, нормальной, рыночной и так далее?

Зачем им это?
Чтобы ваше объявление подольше оставалось на этих площадках, и вы постоянно покупали «поднятие», «продвижение» и другие платные услуги. Ведь ваша цена «рыночная», значит, покупатели должны заинтересоваться, и, видимо, просто не хватает продвижения.
Но не забывайте, что это их бизнес, классифайды зарабатывают на этом. Ничего личного, как говорится.

К сожалению у клиентов, доверия почему-то больше к такого рода информации и таким площадкам, а не к агентам, которые имеют доступ к данным о реальной стоимости сделок.

Цена объекта определяется рынком — сколько готов заплатить покупатель за ваш товар. Только агент сможет помочь установить реальную рыночную стоимость, а вовсе не площадка с объявлениями.

Так что задумайтесь...

Небольшой кусочек моего выступления, про нашу СРМ, которая помогает агентам выстраивать обменные цепочки!

Прикрепляю презентацию со своего выступления по теме «1 клиент = 2 договора»

Пишите «прайс» в комментариях, и отправлю вам актуальный вариант с услугой Обмен недвижимости!

Уже через несколько часов открываем с коллегой из Новосибирска нашу секцию по Обмену, которую будем вести и модерировать!!!
11:30, Университет Сириус, зал Агенттерра. Ждем всех желающих!
Я буду первым спикером с докладом: «1 клиент = 2 договора. Простые шаги внедрения и проведения обменных цепочек в регионах».

Победитель батла, руководитель АН «На Петровке» мск

Один из членов жюри - Татьяна Винокурова - член экспертного совета государственной думы, основатель платформы «Спикеры России». Она была с небольшим докладом и очень круто прокачала действующих спикеров. Для меня тоже очень полезно, тем более перед предстоящим выступлением💪🏿👍

Вчера, в рамках клуба спикеров, где я был членом звездного жюри, состоялся Мега крутой батл «Спикер - Босс»!

8 участников батла - все практикующие бизнес-тренеры, руководители агентств недвижимости.

Участникам были даны различные кейсы, в которых они, как руководители должны были провести собрание/планерку/совещание со своей командой. Командой, в данном случае были зрители и мы, как члены жюри.
Они должны были отыграть за 5 минут следующие ситуации:

- В агентстве за последние 3 месяца была всего 1 сделка;
- Опытные Агенты захотели комиссию со сделок в 90%;
- Текучка агентов в агентстве достигла 80%, что делать;
- БОльшая часть коллектива, хочет уволиться.

И еще ряд интересных ситуаций, с которыми руководители встречаются регулярно.
Было очень полезно и информативно. Оценивать конкурсантов - тоже непростая задача. Ведь оценивать участника батла приходилось и как спикера и как руководителя.

Состав жюри был тоже очень мощным!💪🏿👍11 профессионалов своего дела!

Всем привет! Вчера стартовал Жилищный конгресс в Сочи! Вчера я успел отыграть за команду спикеров в футбол ⚽️

А сегодня уже с командой будем обучаться на разных секциях. Будет возможность, обязательно подходите знакомиться! Буду очень рад 😁

Прилетели чуть раньше на конгресс, пошли прогуляться, подышать воздухом…
И увидел картину 🫢
Даже название картины придумал🤣:
«Риэлторы на БЕСПЛАТНОМ обучении, увидели халявные печеньки 🤦🏻»

Может и жесткое сравнение, но иногда действительно так ведут себя некоторые агенты.

Расскажу, как выписка из ЕГРН довела людей до прединфарктного состояния

Хочу поделиться с вами историей, с которой я столкнулся впервые в своей практике. Мне кажется она никого не оставит равнодушным. После подобных случаев понимаешь, на сколько важно следить за своими данными, а в работе с клиентами - за своевременным заказом выписок из ЕГРН (даже если кажется, что все хорошо!!!). Подробнее обо все. рассказал в видео.

И, конечно же, поделитесь своим мнением об этой истории. Встречались ли такие случаи в вашей практике?

С 1 апреля начал действовать надзорный стандарт в сфере ипотеки

Этот стандарт направлен на контроль соблюдения банками требований, установленных ранее принятым ипотечным стандартом, вступившим в силу с 1 января текущего года.

Самое серьезное последствие за нарушение нового стандарта — включение банка в список нарушителей и обнародование этой информации. В случаях систематического нарушения стандартов возможны дополнительные санкции.

➡️ Что представляет собой надзорный стандарт?

Надзорный стандарт — это документ, устанавливающий ответственность банков за несоблюдение требований ипотечного стандарта. Контроль за выполнением данного стандарта возложен на специальный комитет по стандартам деятельности кредитных организаций, созданный в прошлом году. Комитет включает представителей Центрального Банка и Министерства финансов, а также значительное количество участников из банковского сектора.

‼️ Какие действия считаются нарушениями?

Ипотечный стандарт запрещает использование ряда практик, которые применялись на рынке недвижимости:

- Ипотека от застройщика: когда ставка по кредиту снижается, но одновременно искусственно повышается цена на жилье, увеличивая сумму кредита.

- Кешбэк при покупке квартиры: заемщик получает кэшбек, который используется для первоначального взноса, однако стоимость жилья при этом завышена.

- Аккредитивы вместо счетов эскроу: средства, предоставляемые по ипотеке, переводятся не на эскроу-счета, защищённые системой страхования вкладов, а на менее надёжные аккредитивные счета.

- Комиссии за снижение процентной ставки: заемщикам предлагают снизить ставку, но взамен требуют одноразовую выплату комиссии. Схема может оказаться экономически невыгодной для заемщика, особенно при досрочном погашении кредита. Данный пункт стандарта начнёт действовать с 1 июля.

- Срок и размер первоначального взноса: ипотека должна предоставляться на срок не дольше 30 лет, а минимальный первоначальный взнос составляет 20%.

- Информирование клиентов: банки обязаны чётко и доступно объяснить клиенту все условия сделки, возможные риски, права и обязанности, а также информировать о наличии льготных программ ещё до заключения ипотечного договора.

Если банк нарушает эти требования, он рискует попасть в число нарушителей, что повлечёт за собой применение санкций надзорного стандарта.

Было полезно видео, ставьте 🔥

Всем доброго! 🌞
Сегодня хотел поговорить про жабу — про жабу, которая душит 🐸 И часто эта жаба выигрывает. Хотел поговорить про жадность тех клиентов, которые пытаются усидеть на двух стульях. Я об этом много говорил и продолжаю говорить.

Когда собственник хочет получать деньги от аренды (т.е. он сдаёт свою недвижимость в аренду) и продаёт… Как бы...

Вот сегодня утром я помогал клиенту, своему товарищу, выбирать дом. Ездили, смотрели дом. И, собственно, приехала хозяйка. Показала нам этот дом. Всё расписала, всё классно. А квартирант, который там живёт уже два года, вышел нас провожать и говорит: «Ну, ребята… здесь за два года чего я только не повидал». 🙀

В общем, он расписал всё про этот дом. Мы, конечно, и так многое увидели. Но факт в том, что квартирант сделал всё, чтобы мы не выбрали этот дом. Потому что, как вы понимаете, квартирант — самое незаинтересованное лицо в продаже. Зачем ему переезжать? Он живёт там с семьёй, с ребятишками, привык. Недалеко уже строит себе дом. Естественно, он будет только тогда съезжать, когда достроит свой дом. 🏠

Так вот, не позволяйте собственникам сдавать в аренду те объекты недвижимости, которые вы берёте в продажу. Потому что вы так к результату вряд ли придёте. Очень мало я встречал за все время работы квартирантов, которые презентовали объекты и говорили только о плюсах, а про минусы тактично молчали. Таких очень мало. 😬

Но почему-то собственники потом думают «почему моя недвижимость не продается». Так все потому что ваша жадность душит, — «ой, на двух стульях посижу и за аренду буду получать, и найду покупателя, который по максимальной цене купит». Ну, конечно же, это заблуждение🥴

Поэтому не позволяйте собственникам сдавать продаваемую недвижимость в аренду. Либо не беритесь за работу с такими собственниками, которые хотят и сдавать, и продавать одновременно. Потому что к результату вы можете никогда и не прийти 🚫

Чтиво
«Продавай красиво»

Автор Райан Серхант — один из лучших риелторов в мире, эксперт в продажах, возглавляет команду из 60 брокеров и в среднем зарабатывает миллиард долларов в год!

Легкий слог, читается как роман, где автор повествуют о своем риэлторском пути.
Эту книгу обязан прочитать каждый продажник!
Для себя отметил очень интересную идею о том, что осознанный расфокус - это навык, который позволяет вести одновременно несколько клиентов.

В общем, однозначно рекамендасьён!!!

100% найдете для себя что-то интересное!

Нашел в одном из тг-каналов Супер успешного агента🤦🏻

Вчера проводил небольшое обучение с коллегами из другого агентства, которые начинают работать с обменом недвижимости.

Одна из тем, которую разбирали на встрече это:
как искать вариант взамен собственникам 3-комнатной квартиры, которым нужно закрыть долги и переехать в 1-комнатную квартиру.

Было полезно видео, ставьте 🔥

🖥 На ряде профильных сайтов практически ежедневно появляются интересные, полезные статьи. Они касаются разных сфер, затрагивающих недвижимость: изменений в законодательстве, ипотечных новостей, особенностей строительства и т.д.

Регулярно делюсь с вами подобными статьями, но обязательно изучаю их перед тем, как опубликовать. Вот и сегодня наткнулся на интересную статью, которая, на первый взгляд, больше полезна клиентам (продавцам и покупателям).

Обратил внимание, что уважаемое издание опубликовало статью про оплату: «Продавец или покупатель: кто и за что платит при покупке квартиры». Всё бы ничего, но меня возмутил тот факт, что в статье утверждается, будто техплан или техпаспорт вдруг стал обязательным! Хорошо хоть не пишут, что он обязателен для подачи документов на регистрацию.

И ведь такие статьи читает большое количество наших граждан. И кто-то обязательно побежит заказывать техпаспорт/техплан, думая, что этот документ обязателен для предъявления покупателю.

В статье не поясняется:
– при каких таких условиях документ может устареть?
– актуальная планировка может быть отображена в ЕГРН;
– если покупателю необходимо увидеть планировку перед сделкой, можно попробовать запросить поэтажный план в УК (обычно они есть, и управляющая компания может бесплатно или за небольшую плату выдать вам этот документ).

Действительно, бывают сделки, когда техпаспорт или техплан необходим. Но не всегда!!! И стороны (продавец и покупатель) путём переговоров решают, за чей счёт этот документ будет изготовлен.

К чему всё это написал…
Почему-то люди больше доверяют популярным, разрекламированным сайтам и любым другим источникам, но только не риэлторам. И часто люди тратят существенные суммы денег, опираясь на информацию, которую получили из интернета… А могли бы нанять профессионального агента/агентство и сэкономить кучу денег, времени и нервов.
Эх, накипело.

P.S. Статью выкладываю всё-таки. Посмотрите сами. Ну и напишите, что думаете по этому поводу?!

Смотрел сегодня объекты недвижимости на сайтах с объявлениями, пока подбирал аналоги для оценки. И решил, что хочу поговорить о фотографиях в объявлениях, которые делают и используют риэлторы!

🎙Записал по этому поводу мини-подкаст.

А как вы делаете фото недвижимости? Самостоятельно или нанимаете фотографа? Подготавливаете ли объект к фотосъемке? Поделитесь в комментариях

Захваченный рейс. Мини- Сериал.
Про что? На борту захваченного самолета, среди пассажиров, оказывается опытный бизнес -переговорщик Сэм. Ему предстоит применить весь свой талант, чтобы попытаться спасти людей и разгадать тайны этого рейса.

https://www.kinopoisk.ru/series/4968949/?utm_referrer=www.google.com

Еще один сериал. По моей оценке 7 из 10. Смотрел его из расчета - посмотреть техники переговоров, как ведут себя люди в экстремальных ситуациях.
На мой взгляд, вполне себе сериал. Много сцен с переговорами, разными психологическими уловками.
В общем будет свободное время - можно посмотреть. Думаю, что-то полезное для себя найдете точно!

Выложил краткий эпизод, в котором главный герой пытается завоевать доверие террористов и предложить им, по сути, сделку. Которая выглядит очень привлекательно для террористов, так как они понимают, что им нужен союзник среди пассажиров…
смогут ли они договориться ???

➡️ Сегодня расскажу поподробнее, каким образом мы (как профессионалы рынка) определяем стоимость объекта.

Мы используем файл оценки в формате Excel🖥, который мы разработали вместе с оценщиками.

Помимо аналогичных объектов, которые сейчас в продаже, мы также используем информацию о фактически проданных ОН за последний период. Эту информацию мы храним в нашей базе недвижимости, это большой архив + подтягиваем информацию из Росреестра.

Остальные этапы оценки недвижимости я уже описывал В ЭТОМ ПОСТЕ ⬅️

📌Хотите быстро и точно определять цену? Можете это делать благодаря нашему файлу, который вы можете получить в любой момент, написав @dnevnik_rieltora_100

⁉️Коллеги, а всегда ли Вы узнаете у своих потенциальных клиентов, как они определили стоимость своего ОН?

☀️Поделюсь нашими наблюдениями. Может это поможет Вам при подписании договора сформировать «правильную» стартовую цену объекта.

📍Часто собственники цепляются за стоимость своей недвижимости. И это понятно. Они устанавливают стоимость на свой объект исходя из того, чтобы им хватило на приобретение объекта взамен, ориентируясь на объявления о продаже желаемых объектов. Но не берут во внимание тот факт, что это всего лишь «хотелки» собственников этих объектов.

📍Либо формируют цену исходя из стоимости аналогичных объектов. Но сверху обязательно добавляют «на торг и комиссию агентам».

📍Также могут обращать внимание на подсказки «моих любимых» Авито, Домклик и тд, которые как бы кричат: «молодец, цена квартиры в «зеленой зоне», то есть «рыночная». И собственники устанавливают цену опираясь на эту инфу🤦🏻

🧐Но мы то с Вами знаем, что этим площадкам ВЫГОДНО, чтобы объект как можно дольше висел у них на сайте, а собственник регулярно поднимал объявление, покупал продвижение и тд.

📍Еще они любят опираться на информацию от «соседа дяди Вани», который точно такую же квартиру продал за N-ую сумму денег. А когда задаешь вопрос: «А Вы уверены, что сосед дядя Ваня продал за желаемую стоимость и сказал Вам правду?
Не думаете ли Вы, что ему просто неудобно говорить о том, что его «отжали по цене, и отторговали на 10-20% от желаемой цены?»
Тут потенциальный клиент, может задуматься) и это хорошо!

🔻Описал 4 самых популярных способа определения цены собственниками. Исходя из нашей практики.

❌Не говорю тут о тех собственниках, которые формируют цене по принципу:
❕«мне столько надо и точка»,
❕«буду ждать дурака, который Купит по моей цене»,
❕«я не тороплюсь с продажей, буду продавать по этой цене хоть 3 года» и тд…

Таких клиентов мы квалифицируем и энергию в текущем моменте на них не тратим, а работаем с мотивированными.

✅А вообще, конечно, цену определяет «рынок». То есть сколько готов «дать рынок» за объект недвижимости в текущих реалиях. А мы с Вами, можем помочь собственнику установить «максимально возможную» цену и продать объект на самых выгодных для собственника условиях.

Как это делаем мы? Расскажу в след посте, если накидаете 🔥

Отправляю вам промокартинку. Промокодом на скидку 50% можно воспользоваться до 31 марта на 6 пакет.

Как определить собственника, с которым можно будет работать в обмене?

Выбор подходящего собственника— ключевой шаг, который может как ускорить процесс, так и затормозить его на неопределенный срок. Критерии, по которым стоит оценивать собственника:

1. Мотивация к сделке
✅ Хороший признак: Собственник четко понимает, что он хочет и готов двигаться в заданных рамках.
❌ Плохой признак: Размытые желания («если найду что-то получше, тогда продам»), сомнения, отсутствие четкой позиции.

💡 Как проверить?
- Задать вопросы: «Как давно продаете?», «Какие варианты рассматриваете?», «Ездили ли смотреть варианты взамен?», «Готовы ли снижать цену ради быстрой сделки?».
- Оценить, насколько человек готов идти на компромиссы.

2. Финансовая готовность
✅ Хороший признак: Собственник знает все суммы (сколько получит, сколько доплатит), у него есть одобрение ипотеки/кредита (если нужно).
❌ Плохой признак: Надежда «на потом» (например, ждет одобрения кредита, но не подал заявку), неучтенные траты (налоги, комиссии).

💡 Как проверить?
- Запросить подтверждение одобрения ипотеки или других источников финансирования. Предложить свою помощь в одобрении ипотеки/кредита.
- Рассчитать все платежи и обсудить их с клиентом.

3. Готовность к быстрому выходу на сделку
✅ Хороший признак: Документы в порядке, сделка возможна в ближайшее время.
❌ Плохой признак: Квартира, например, в залоге, аресте, нет необходимых документов, есть риски затяжного ожидания и собственник не собирается решать эти задачи и/или отказывается от Вашей помощи.

💡 Как проверить?
- Сделать юридическую экспертизу объекта/субъекта перед включением в цепочку.
- Запросить у собственника недостающую информацию, об объекте/субъекте, выявленную в ходе Юр.экспертизы.

4. Гибкость в переговорах
✅ Хороший признак: Человек понимает нюансы обмена и готов к аргументированному торгу.
❌ Плохой признак: Категоричность («Не уступлю ни рубля», «Продам только за свою цену» и др.).

💡 Как проверить?
- Задать вопросы: «Как относитесь к торгу?», «Какие уступки для вас возможны?», «если сторгуем для Вас встречный вариант, готовы уступить в цене на свой?».
- Посмотреть, как человек реагирует на альтернативные сценарии.

5. Адекватность ожиданий по срокам
✅ Хороший признак: Готов ждать разумное время и действует по заранее согласованному плану.
❌ Плохой признак:
Нежелание адекватно воспринимать сроки прохождения сделки/сделок в рамках обмена/цепочки обмена
(«Продаю/меняю только в этом месяце, иначе передумаю», «если не уложимся в месяц, подниму цену/изменю условия сделки»).

💡 Как проверить?
- Согласовать порядок действий и дедлайны заранее.
- Прописать в договоре гарантии соблюдения сроков.

Вывод
Не каждый собственник подходит для включения в обмен. Важен не только объект, но и готовность человека к сделке. Выбирайте мотивированных, финансово готовых и юридически «чистых» клиентов — тогда обмен пройдет быстрее и без сюрпризов.

Было полезно? Ставьте 🔥 и делитесь постом с коллегами

Рубрика «смотрел/слушал/читал»
По воскресеньям буду делиться интересными и полезными, на мой взгляд, фильмами, сериалами, книгами.

Начать хочу с сериала, который, на мой взгляд, богат на сложные диалоги и психологические конфликты.
Это «Острые козырьки». https://www.kinopoisk.ru/series/716587/?utm_referrer=www.google.com

Выкладываю небольшой отрывок, где главный герой Томас Шелби, «продает»повторную встречу людям, которые изначально были агрессивно настроены и абсолютно были не готовы к переговорам.

Как он этого добивается ?

1. Манипуляция и власть
Томас Шелби — мастер манипуляции. Он часто использует психологическое давление, чтобы добиться своих целей.

Он играет на слабостях других, чтобы заставить их подчиниться.

Использует молчание как инструмент контроля, создавая напряжение и заставляя других говорить первыми.

В диалоге с Билли, Томми говорит мало, но каждое его слово имеет вес.

Понимая, что главный среди пришедших в его бар - Билли Кимбер, но Томми специально спрашивает : «а с кем мне говорить, кто из вас главный?» тем самым, он выводит из равновесия Билли.

2. Эмоциональный интеллект
Томас и другие персонажи часто используют эмпатию (или её видимость), чтобы понять мотивы других и повлиять на них.

Томас кажется сочувствующим, чтобы завоевать доверие, а затем использует это против оппонентов.

3. Мотивация и цели
Каждый персонаж движим своими мотивами, которые часто конфликтуют с мотивами других. Это создаёт напряжённые диалоги, где каждый пытается продвинуть свои интересы.

4. Изучение противника/собеседника

Томас всегда тщательно изучает врагов/оппонентов, он знает их слабости и потребности. За счет этого может прекрасно манипулировать и добиваться нужного в переговорах.


Интересен ли такой формат?
Делать ли подобные разборы?

Сегодня показываю, как работает база недвижимости, с которой работают риэлторы в моем агентстве.

Этот инструмент является и базой недвижимости, и СРМ, и, конечно же, она заточена под обмен недвижимости.

Робот сам строит обменные цепочки: находит варианты для переезда по запросу ваших клиентов, а также покупателей на ваши объекты!

Вам останется только выбрать тот самый объект и посмотреть его с клиентом.

А какие инструменты вы используете, работая с обменом?

Пост-знакомство

Добрый день!🤝 Я Андрей Бочкарев – главный эксперт по обмену недвижимости.

• В сфере с 2006 года
• Занимаюсь обменом недвижимости уже 11 лет
• Есть свое агентство "100 Домов"
• Занимаюсь консалтингом с 2014 года
• В ряде регионов были открыты АН под торговой маркой "100 Домов"
• Спикер и член жюри МЖК и ВЖК, а в этом году еще и ведущий секции по обмену!

2000+ решенных жилищных вопросов
1180+ построенных сделок обмена
140+ проведенных обучений (внешних и внутренних)

НА КАНАЛЕ:
✔️ Рассказываю все об обмене недвижимости.
✔️ Делюсь своими знаниями и лайфхаками, полученные потом и кровью.
✔️ Делаю рынок недвижимости цивилизованным и профессиональным.
✔️ Оставайтесь со мной и зарабатывайте даже там, где вы и не думали заработать!

↓↓↓
Подписывайтесь:

�� ТГ-канал
📱Ютуб
📱Дзен
🤩Рутуб

Что ждет владельцев недвижимости в 2025 году? Новые законы, штрафы и изменения

В 2025 году вступили в силу изменения в законодательстве, касающиеся строительства, регистрации, освоения и содержания частных домов и участков. Кратко о ключевых нововведениях:

🏠 Строительство частных домов по эскроу
С марта 2025 года в ИЖС введен механизм проектного финансирования, аналогичный рынку новостроек. Покупатели смогут привлекать средства для строительства через счета эскроу, но ипотеку на дома, построенные без этого механизма, оформить не получится. Это повысит безопасность сделок, но может увеличить стоимость жилья и усложнить работу небольших застройщиков.

🏝 Освоение земель за 3 года
Владельцы участков в границах населенных пунктов, СНТ и ОНТ обязаны освоить землю за три года. Признаки неиспользования:
отсутствие оформленного здания более 5 лет;
разрушение дома без ремонта в течение 5 лет;
заросли сорняков и захламление (для садовых участков).За нарушение — штраф 1–1,5% кадастровой стоимости, но не менее 20 тыс. руб.

💰 Налог на хозяйственные постройки
С 2025 года налогом облагаются капитальные постройки с фундаментом (бани, сараи, теплицы). Ставка — 0,1–0,3% от кадастровой стоимости. Временные и мобильные конструкции остаются без налогообложения.

👷‍♂️ Социальная газификация
Программа продлена: льготные категории граждан могут получить субсидии на подключение газа (до 100 тыс. руб.). В список льготников вошли многодетные семьи, инвалиды, ветераны и участники СВО.

🏘 Регистрация домов
С весны 2025 года эксплуатировать индивидуальные дома можно только после кадастрового учета и регистрации права собственности. За нарушение предусмотрены штрафы:
1,5–2 тыс. руб. для граждан,
3–4 тыс. руб. для должностных лиц,
30–40 тыс. руб. для юридических лиц.

📃 Дачная амнистия
Упрощенная регистрация теперь распространяется на таунхаусы, дуплексы, бани и летние кухни. Главное условие — наличие дома в реестре до 1 января 2013 года и право собственности на землю.

🌐 Новый онлайн-сервис «Земля просто»
Позволяет без кадастровых инженеров оформить схему участка, подать заявку и подписать документы в электронном виде, минимизируя ошибки и сроки оформления.

Было полезно? Ставьте 🔥 и делитесь постом с коллегами

➡️10 МИФОВ ОБ ОБМЕНЕ НЕДВИЖИМОСТИ (по мнению клиентов) И ИХ РАЗОБЛАЧЕНИЕ

Миф 1: Сначала надо продать старое жилье, а потом покупать новое, потому что у меня нет еще денег

✔️ Разоблачение: В обмене все сделки взаимосвязаны. Мы сначала подбираем вариант для покупки, а потом находим покупателя на старое жилье. Это позволяет избежать ситуации, когда человек продает свою квартиру, но не может найти новое жилье и остается без дома.

Миф 2: А если я не продам, а квартира, которая мне понравилась, уйдет к другому покупателю?

✔️ Разоблачение: Обменные схемы строятся так, чтобы параллельно находился покупатель на ваше жилье и подходящий объект для вас. Мы фиксируем договоренностью цену на понравившийся объект, пока продаем вашу недвижимость, минимизируя риск, что его купит кто-то другой.

Миф 3: Если кто-то в цепочке передумает, все сделки развалятся?

✔️ Разоблачение: Обмен требует грамотного юридического сопровождения. Мы выстраиваем цепочку так, чтобы минимизировать риски отказов — на каждом этапе участники подписывают предварительные договоры с задатками, что снижает вероятность отмены сделки.

Миф 4: Это точно законно?

✔️ Разоблачение: Обмен — это не отдельный вид сделки, а обычная купля-продажа с несколькими взаимосвязанными объектами. Всё оформляется по стандартному договору купли-продажи, с полной юридической проверкой.

Миф 5: А вдруг я не найду подходящее жилье?

✔️ Разоблачение: Мы работаем с обширной базой недвижимости и точно подбираем вариант, соответствующий вашему бюджету, требованиям и пожеланиям. В случае необходимости диапазон поиска можно расширить, а стоимость – скорректировать торгом.

Миф 6: Вдруг мне не хватит денег на встречный вариант?

✔️ Разоблачение: Все расчеты проводятся заранее, до заключения сделки. Мы оцениваем ваш объект, анализируем рынок и подбираем вариант, который будет вам по силам. В некоторых случаях можно договориться о выгодных условиях сделки или рассрочке.

Миф 7: Обмен – это долго и сложно

✔️ Разоблачение: Сроки обмена часто такие же, как при обычной продаже и покупке. Главное – правильно организовать процесс. Сделки в цепочке проводятся одновременно, без задержек.

Миф 8: Если у меня ипотека, маткапитал или обременение, обмен невозможен

✔️ Разоблачение: Любые финансовые нюансы можно учесть при грамотном подходе. Обмен возможен даже с ипотекой, долгами и материнским капиталом – важно просто правильно выстроить схему сделки.

Миф 9: На обмене нельзя поторговаться

✔️Разоблачение: Напротив! В цепочке обмена часто участвуют несколько объектов, и есть возможность договориться о скидке сразу на нескольких этапах. Это помогает снизить итоговую стоимость нового жилья.

Миф 10: Лучше просто продать и потом купить, чем связываться с обменом

✔️ Разоблачение: Обмен выгоднее, потому что:
- Вы сразу знаете, куда переезжаете.
- Сделки проходят в один день – вам не придется искать временное жилье.
- Можно получить хорошую скидку на встречное жилье.
- Нет риска потратить деньги от продажи на что-то другое (инфляция, непредвиденные расходы).
- Вы получаете более подходящий вариант, а не просто то, что есть в продаже в нужный момент.

Вывод
Обмен – это не страшно, не сложно и не долго, если за дело берется профессионал. Главное – четкая стратегия и грамотное ведение переговоров. И я уверен, вы все уже умеете это делать, сделайте лишь один шаг для этого!

КЕЙС по обмену недвижимости, который недавно закрылся в агентстве.

А ещё из этого короткого видео вы сможете узнать:

💸Как продать квартиру с завышенной ценой?
👀Где искать уникальные объекты в продаже, которых нет ни в одной базе?

Было полезно? Ставьте 🔥 и делитесь этим видео с коллегами

С 8 марта, дорогие!!! Будьте счастливы! Пусть все Ваши мечты сбудутся!
Ну а мужчины всегда рядом и будут Вашей крепкой опорой!!!

🔼 Выше прикрепил небольшой подкаст на тему "Как объяснить обмен клиенту так, чтобы он согласился?".

А какие слова лучше всего работают в вашей практике? Поделитесь в комментариях

Коллеги, выкладываю видео вчерашнего обучения по обмену недвижимости, которое я проводил вчера в Томске среди коллег города.

Встреча получилась очень уютной, и для меня, как всегда, волнительной! Спасибо всем тем, кто присутствовал (как офлайн, так и онлайн), задавал интересные вопросы и делился своим опытом.

Кто не смог вчера присутствовать на обучении, для вас описание, почему стоит посмотреть видео, ниже:

➡️ Клиенты сами ищут обмен. А вы все еще с ним не работаете...
➡️ Как выявить мотивацию клиента
➡️ Как заключить сразу 2 договора
и
➡️ «Ключ от всех дверей»
➡️ Как начать работать с обменом
а также
➡️ Отработка возражения «будет покупатель - приходите»
➡️ Возражение «Я видел цены у соседей, я тоже буду продавать дорого»
➡️ Кейс по обмену недвижимости, когда обмен помог продать неликвид

▶️ Смотрите, где вам удобно▶️
Смотреть на ютуб
Смотреть на рутуб
Смотреть в ВК


#агентствонедвижимости #недвижимость #обменнедвижимости #риэлтор

Оставляйте свои отзывы о прямом эфире! Было полезно? Что отметили для себя?

Буду благодарен за обратную связь в комментариях ⬇️

5 марта состоится прямой эфир- обучение ПО ОБМЕНУ НЕДВИЖИМОСТИ.

- Расскажу что такое обмен, и как сейчас с ним работать?
- Почему обмен это идеальный интрумент для сегодняшнего рынка и на ближайшие годы?
- Как начать работать с обменом уже сейчас + рассмотрим кейс по обмену.

🕐 Дата: 5 марта (среда 5.03.25) 13:00–15:00

Присоединяйтесь и задавайте свои вопросы!

Главные ошибки риэлторов при обмене, и как не потерять сделку (всего 12 пунктов)

1️⃣Подбирать варианты на обмен строго по запросу

Если вы подбираете варианты для будущей покупки вашему клиенту-собственнику, но он еще не до конца определился или не понимает, что ему хочется, то попробуйте предложить ему несколько смежных вариантов для просмотра. Например: люди хотят большую 5-комнатную квартиру, чтобы всей семье было удобно. Но вы понимаете, что 5-комнатной может им не хватить, предложите большой дом, коттедж. Ваше дело предложить, а не решать за клиента.

2️⃣Не тестировать собственников

Тестирование собственников - это этап, на котором вы выбираете 3 варианта для просмотра с вашим клиентом-собственником.
Какие это варианты:
1. дешевый, но хуже по состоянию;
2. нормальное состояние и самый подходящий по цене;
3. с ценой выше чем запрос и отличная по состоянию.

Просмотрите эти три варианта и получите обратную связь от клиента. В таком случае он может:
- либо выбрать один из вариантов,
- либо скорректировать свой запрос,
- либо вообще отказаться от покупки.

Для чего это нужно? Вы сможете понять, насколько серьезны намерения клиента, сможете понять, что ему нужно и определить мотивацию, его адекватность и стоит ли вообще с ним работать.

3️⃣ Всегда начинать “с головы” цепочку (с первого объекта)

Под “головой” подразумевается первый объект в цепочке обмена. Не всегда стоит начинать с маленькой квартиры или с самой дешевой. Начинайте строить цепочку с того объекта, с которого получается. Если нужно продать коттедж, то пробуйте искать варианты на обмен меньшие. Если из 2-к. в 3-к квартиру, то начинайте искать 3-комнатную.

4️⃣Зацикливаться на ценах

Если вы работаете с цепочкой обмена из нескольких объектов (звеньев), то вопрос цены должен быть второстепенным. Почему? Нам цены объектов не принципиальны, мы можем без проблем снижать их (в разумных размерах), чтобы в цепочку “зашли” деньги или для того, чтобы все объекты опустить в цене. Для чего это расскажем в следующих постах.

(Продолжение будет в следующих постах)
Если пост был интересен и полезен, ставь 🔥

Обновленные правила сделок с землей: что меняется с 1 марта?

➡️ Новые требования к регистрации
С 1 марта Росреестр перестанет регистрировать сделки с земельными участками, если в ЕГРН нет данных о границах участка. Кроме того, нельзя будет поставить на кадастровый учет или оформить права на здания, сооружения и объекты незавершенного строительства, если они расположены на участке без четко установленных границ.

➡️ Зачем нужно устанавливать границы?
Границы земельного участка определяют его точное местоположение и площадь. Без этой информации:
✔️ Покупатель может усомниться в корректности цены и характеристик объекта.
✔️ Возможны случаи, когда продавец вводит в заблуждение, показывая чужой участок или включая в сделку территорию, которая ему не принадлежит.
✔️ При отсутствии границ участок могут ошибочно признать свободным и передать в чужое владение.

➡️ Как проверить границы своего участка?
Проверить наличие сведений в ЕГРН можно бесплатно через публичную кадастровую карту — достаточно ввести кадастровый номер или адрес.
Также информация о границах указана в выписке из ЕГРН, которую можно получить в электронном или бумажном виде через портал Госуслуг или МФЦ.

➡️ Как внести границы в ЕГРН?
Для этого необходимо подать заявление на кадастровый учет и предоставить межевой план. Замеры и расчеты выполняет кадастровый инженер, который фиксирует границы участка и передает данные в Росреестр.

❗️ Если ваш участок еще не имеет четко установленных границ, стоит заняться этим заранее, чтобы избежать проблем с оформлением сделок.

Ситуация на рынке открывает новые горизонты для развития🔥

В следующую среду 5 марта приглашаю всех желающих на обучение ПО ОБМЕНУ НЕДВИЖИМОСТИ.

- Расскажу что такое обмен, и как сейчас с ним работать?
- Почему обмен это идеальный интрумент для сегодняшнего рынка и на ближайшие годы?
- Как начать работать с обменом уже сейчас + рассмотрим кейс по обмену.

🕐 Дата: 5 марта (среда 5.03.25) 13:00–15:00
📍Пушкина, 63Г, 2 вход, 1 этаж (компания «100 Домов»)
💸 Мероприятие бесплатное, но необходима предварительная запись. Количество мест ограничено.

Чтобы записаться, напишите мне в ЛС @Andre_Bochkarev свое имя и АН

Риски и сложности при работе с обменом недвижимости
Обмен недвижимости – это мощный инструмент, позволяющий клиентам выгодно сменить жилье, но для риэлтора он несет в себе ряд сложностей и рисков, которые необходимо учитывать.

1. Длительный цикл сделки
Обмен – это не одна сделка, а сразу несколько взаимосвязанных сделок. Чем больше участников, тем выше вероятность задержек: кто-то может затянуть сбор документов, кому-то понадобится время на поиск альтернативного варианта.
🔹 Миф: Сделка может растянуться на 3–4 месяца и больше, что усложняет планирование.
🔹 Факт: Четкий контроль сроков, предварительная подготовка документов, постоянная коммуникация с участниками.

2. Высокая созависимость участников сделки
Обмен – это цепочка договоренностей. Если один участник передумает или изменит условия, это повлияет на всех остальных.
🔹 Миф: Срыв сделки из-за отказа одного собственника.
🔹 Факт: Первоначальное выявление мотивации на покупку. Оценка “вменяемости” собственника перед включение его в цепочку. Использование задатков и предварительных договоров для закрепления обязательств.

3. Неопределенность с финансированием
Клиенты часто используют ипотеку, кредиты, маткапитал, субсидии, которые имеют свои сроки и нюансы оформления. Несвоевременное одобрение банка или задержка средств может парализовать всю цепочку.
🔹 Миф: Один из участников не получает вовремя нужную сумму – сделка зависает.
🔹 Факт: Проверять готовность клиентов к сделке заранее, работать с надежными банками, учитывать возможные задержки и всегда иметь запасной вариант.

4. Сложности с определением цен.
Цена на объекты в обмене часто пересматривается – каждый участник хочет максимально выгодные условия, а процесс согласования может затянуться. Зачастую приходится делать торг одновременно на несколько ОН в цепочке.
🔹 Миф: Один участник сделки вдруг хочет больше денег или не хочет торговаться – все остальные вынуждены пересматривать свои условия.
🔹 Факт: Фиксировать цены на ранних этапах переговоров, прописывать их в предварительных соглашениях. Грамотно обосновывать необходимость снижения цены.

5. Юридическая сложность
Обмен не имеет особых юридических нюансов, но из-за количества участников возрастает вероятность проблем:
- Обременения на жилье (ипотека, арест, долг перед банком).
- Ошибки в документах (неоформленные перепланировки, доли несовершеннолетних).
- Сложные семейные ситуации (разводы, наследники, долевая собственность).
🔹 Миф: Сделку нельзя провести без предварительной юридической проверки.
🔹 Факт: Всегда проверять правоустанавливающие документы заранее, привлекать юристов.

6. Психологический фактор
Клиенты боятся обмена, потому что он кажется сложным и непредсказуемым. Страх потерять деньги, остаться без жилья или столкнуться с мошенничеством – главные опасения.
🔹 Миф: Клиент может в последний момент передумать или затянуть сделку.
🔹 Факт: Пошагово объяснять процесс, разбирать мифы и страхи, демонстрировать успешные кейсы. Снова проверять адекватность собственника.

7. Рост ответственности риэлтора
При обычной купле-продаже риэлтор отвечает за одну сделку. При обмене – за несколько одновременно. Любая ошибка может привести к потере клиента, денег и репутации.
🔹 Миф: Ошибки в расчетах, сроках, документах.
🔹 Факт: Выстраивать систему контроля, работать с четкими чек-листами и алгоритмами.

Вывод
Обмен – это не просто сложный инструмент, а уникальная возможность решить сразу несколько задач клиентов одновременно. Да, он требует опыта, внимания к деталям и умения договариваться, но взамен дает больше выгодных сделок, довольных клиентов и конкурентное преимущество перед другими риэлторами. Главное – четкая стратегия, работа с возражениями, юридическая грамотность и профессионализм в переговорах. А это все уже у вас есть!

Какой из мифов вам встречается чаще всего?

Всем привет! 👋 Почему я вообще заговорил об обмене? И почему это ваша недооцененная возможность?

Обменом заниматься я начал очень давно, уже больше 10 лет назад. И за это время обмен становится то популярнее, то чуть менее интересен. Все зависит от рыночной ситуации. Но, учитывая внешние обстоятельства и ту рыночную ситуацию, которая у нас установилась сейчас (те, кто давно работает, наверняка вспомнят ни одну кризисную ситуацию на своем риэлтерском пути), нынешний кризис с текущими ставками по ипотеке, с поведением центрального банка затянется надолго.

И я думаю, что вы точно обратили внимание, как многие бизнес-тренеры сейчас все больше и больше говорят про обмен и обменные цепочки. Многие затрагивают обмен напрямую или косвенно.
Почему они это делают? На мой взгляд, очевидный ответ – сейчас других вариантов проведения сделок не так уж и много. Это либо сделка за наличный расчет, либо через обмен и выстраивание обменных цепочек. Потому что ПОТРЕБНОСТЬ ЛЮДЕЙ В ПЕРЕЕЗДЕ НИКУДА НЕ ДЕЛАСЬ, они как меняли свои жилищные условия, так и продолжают менять.

Если вы не научитесь работать с обменом, вы точно потеряете деньги. Собственники сейчас очень благосклонны к обмену. Они готовы слушать про обмен и даже предпринимать конкретные действия для переезда (в отличие от идеальных условий на рынке, когда есть дешёвая ипотека и спрос). Однако обмен работает даже при наличии этих идеальных условий, потому что, если вы постоянно работаете с обменом недвижимости, то и зарабатываете вы на нем постоянно!

Какой у вас сейчас основной способ поиска клиентов? Работали ли вы с обменом?

В Госдуме предложили замораживать средства продавцов на 10 дней 🤦🏻

Другими словами, я продал квартиру, а деньги могу получить только через 10 дней, Карл⁉️

В общем слов нет;(.
Прикрепляю статью из Российской газеты
https://rg.ru/2025/02/13/novosele-otlozhim.html

Напишите, что думаете по этому поводу

Ну что же, меня согласовали как спикера Всероссийского жилищного конгресса и доверили ведение секции по обмену недвижимости🔥

Не ожидал, что буду ведущим секции. Это очень приятно и волнительно одновременно. Поэтому приглашаю вас на ВЖК, который состоится в апреле, в целом и конкретно на мою секцию по обмену!

Если вы тоже занимаетесь обменами и вам есть чем поделиться на конгрессе, пишите мне напрямую @Andre_Bochkarev, рад буду пообщаться

16 действие для успешной продажи ОН - лендинг (одностраничник/ сайт-визитка).

Для тех, кто не в курсе, лендинг - это одностраничный сайт, где вы можете разместить любую информацию о продукте. Сейчас их используют очень часто (встречаются у застройщиков), даже не прибегая к полноценному сайту с множеством разделов

✔️ Лендинг дает возможность разместить фото, видео в любом формате, текст и другую важную информацию об ОН, которой вы хотите поделиться с ЦА.

✔️ Также он может быть эффективно использован в рекламе для презентаций ОН, можно настроить на него контекстную/таргетированную рекламу. Это особенно актуально для объектов премиум-сегмента, где одностраничники подходят для более целенаправленного маркетинга.

✔️ Также удобно использовать вместо ссылок на агрегатор. отправлять ссылку клиенту со специально созданным одностраничным сайтом, который предоставляет всю необходимую информацию о недвижимости.

✔️ На лендинге можно разместить в разы больше информации об ОН (особенно касается недвижимости премиум-сегмента, о которых есть что рассказать, и стандартного количества символов на сайтах объявлений не хватает).

Примеры сайтов:
1 пример
2 пример
3 пример
А вы делаете для своих объектов одностаничники?

Что там с новостройками?

Если плотно занимаетесь продажей новостроек, то наверняка слышали о последних изменениях. А так же тонкостях, о которых девелоперы, разумеется «на каждом углу» кричать не будут…

Итак, немного подробнее.

С 01.01.2025 правительство вновь продлило мораторий на взыскание штрафов и неустоек с застройщиков. Действует он до 30.06.2025. Что это значит?
По закону дольщики имеют право на компенсацию от девелопера, например, если застройщик задерживает сдачу дома, дольщик может взыскать с него неустойку.

Компенсацию покупатель новостроек также может получить, если квартира сдается с недостатками. В этом случае дольщик может потребовать устранить недостатки, пропорционально уменьшить цену договора или компенсировать свои расходы, понесенные на приведение объекта в надлежащее состояние.

Однако из-за продления моратория сделать это нельзя. Согласно постановлению правительства, с 1 января по 30 июня 2025 года:

неустойка (пеня) за нарушение застройщиком срока передачи объекта дольщику не начисляется;
компенсация за несдачу в срок будет начисляться без учета периода действия моратория;
проценты за нарушение срока возврата денежных средств в случае расторжения ДДУ по инициативе дольщика не начисляются;
с застройщиков нельзя будет взыскать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков в новостройке (если жилье было приобретено для личных нужд) и штраф от суммы, присужденной за нарушение срока исправления дефектов. Исключение сделано для взыскания с застройщика компенсации расходов, фактически понесенных дольщиком на самостоятельное устранение недостатков объекта.

То есть, застройщик может не платить никакие проценты, суд может вынести решение об их взыскании по установленной ставке, но исполнить решение не получится из-за моратория.
Круто, да?!)

214-ФЗ позволяет дольщику при задержке передачи квартиры на два месяца расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке без суда (п. 1 ч. 1 ст. 9). В этом случае застройщик обязан не только вернуть дольщику деньги, но еще и выплатить проценты за весь срок нахождения денег на эскроу-счете по текущей ключевой ставке Банка России (сейчас она — 21%).

Расторгнуть ДДУ в случае долгостроя мораторий, конечно, не запрещает, однако проценты на свои деньги дольщики не получат или получат за ограниченный период в ничтожно малом размере. Ни о каких рыночных ставках речь не идет.

Мораторий затрагивает не только санкции за недостатки объекта, но и препятствует уходу дольщиков в случае нарушения сроков строительства. По сути, он привязывает дольщиков к проекту, заставляя их терпеливо дожидаться сдачи объекта.

Как считаете, что будет с качеством новостроек, учитывая все нововведения?

Делитесь в комментах

15 пункт - наружная реклама

Инструмент всем известный, и по сей день хорошо работающий. Это могут быть баннеры, таблички, штендеры, лайтбоксы (на коммерческие объекты недвижимости) и т.д. Самое главное это понимать, что и где вы рекламируете. Бывает такое, что разместив баннер растяжку о продаже квартиры на окне, вы привлекаете только внимание соседей из здания, которое стоит напротив.

Этот пункт в работе моего агентства обязательный. А вы размещаете наружную рекламу?

Коллеги, поздравляю вас с нашим профессиональным праздником - с Днём риэлтора!

Ну что, снова про обмен недвижимости! На днях мы закрыли очередную сложную сделку, где обмен стал ключевым инструментом♻️ Давайте расскажу подробнее.

1️⃣ К нам в агентство обратился клиент еще в ноябре.
Задача: продать его двухкомнатную квартиру за 7,5 млн и подобрать ему коттедж с такой же доплатой (7,5 млн). Казалось бы, задача простая — либо найти прямого покупателя на его квартиру, либо сразу тех, кто готов обменять дом стоимостью около 15 млн. Но реальность, как всегда, оказалась сложнее.

Два месяца мы искали идеальный вариант. Покупатели на квартиру находились, но либо "отваливались", либо не подходили по условиям. Коттеджи тоже не устраивали нашего клиента. Но после Нового года все закрутилось с новой силой!

2️⃣ Появился прямой покупатель на квартиру, мы взяли задаток и начали активный поиск дома. Но по бюджету 15 млн ничего подходящего не было, поэтому расширили диапазон до 20 млн, зная, что можно неплохо поторговаться.

3️⃣ И вот он, идеальный дом! Полностью соответствует требованиям клиента. Но продавцы хотят 18 млн и уже давно продают свой дом, потому что им нужно купить квартиру в Томске.
Логика у них простая: продать дом за 18 млн и взять квартиру за те же деньги. Я нашел для них объект мечты — квартира действительно была на продаже, но с ценой "плавающей": от агентств 18,5 млн, где-то 19 млн, а от собственника выставлена за 20 млн.

4️⃣ Я вышел на переговоры с собственниками квартиры. Узнал, что им нужно срочно переезжать в Краснодарский край. Предложил решение: если они хотят продать быстро, нужно снизить цену.

Параллельно работал с владельцами коттеджа, убеждая, что если квартира подешевеет, они смогут выгодно продать и переехать без потерь. Сначала сопротивлялись, но после встречи с мужем собственницы все сложилось: "Если квартира будет за 15 млн — отдадим коттедж за 15 млн".

И тут началась работа по снижению стоимости квартиры в Томске!
- Мы привели собственникам веские аргументы,
- помогли с поиском нового дома в Краснодаре через наших партнеров,
- предложили помощь с переездом.

В итоге цену удалось снизить на 3 млн! Все сделки согласовали, и вот он — финальный аккорд: все стороны довольны, мечты осуществляются, сделки в процессе оформления!

Вывод: Обмен — это мощнейший инструмент! Когда кажется, что цена завышена, грамотные переговоры решают все. Благодаря обмену два объекта упали в цене на 3 млн, семьи получили то, что хотели, а я хорошую комиссию за работу.

Пользуйтесь обменом! Он действительно работает и позволяет решить самые сложные задачи. Главное — правильная стратегия и профессионализм. А если хотите научиться зарабатывать также приобретайте Гайд по обмену. Подробности тут, а на все вопросы отвечу в комментариях

В России в январе 2025 года падение цен на жильё заметно замедлилось.

После декабрьских распродаж на рынке остались более дорогие объекты, что привело к увеличению средних цен. В этом месяце снижение цен наблюдалось в 8 из 50 городов, тогда как в декабре таких городов было 14.
К концу прошлого года тенденция к снижению цен усилилась, но в январе количество городов с падением снизилось.
Коллеги отмечают, что январь — это сезон низкого спроса в недвижимости, и многие продавцы продали квартиры с большими скидками. Однако сейчас на рынке остались более высокие цены.

Будет ли рост цен поддержан спросом?

Сомнительно, так как ипотечные ставки остаются высокими, и нет явных причин для инвестирования в жилье.
Исследование показало, что сильнее всего цены упали в Краснодаре — на 1,02%. А в Курске цены выросли на 2,68%. В Москве же стоимость квадратного метра увеличилась на 1,8% и составляет 330,5 тыс. руб.

14 пункт. Таргет

В современным мире - это отличный инструмент, и его нужно использовать в рекламных кампаниях, в зависимости от объекта недвижимости.

Таргетированная реклама, простыми словами, - это реклама, которая направлена на определеную целевую аудиторию. Ее можно настроить самостоятельно. Но для большей эффективности советую привлечь специалиста.

А пользовались ли вы таргетированной рекламой? Оправдал ваши ожидания?

Кейс по обмену (цепочка обмена)

➡️ Как мы понимаем, что клиентам подходит обмен.
➡️ Как ищем варианты взамен.
➡️ Как фиксируем договоренности.
➡️ И где во всем этом комиссия агента?

Смотрите в видео выше ▶️
Если возникли вопросы, пишите в комментариях. И не забывайте делиться своим мнением о сделках по обмену недвижимости

С января 2025 года вводится ряд изменений, касающийся рынка недвижимости. Расскажем о них:

Ипотечный стандарт
С 1 января 2025 года все российские банки обязаны будут предоставлять ипотечные кредиты согласно новому стандарту. Документ будет применяться только к новым кредитам.

➡️ Застройщику запрещено договариваться с банком о более низкой ставке и погашать ему разницу в процентах за счет удорожания квартиры. Это создает у покупателя видимость выгодной сделки, хотя на самом деле он переплачивает.
➡️ Заемщику запрещено использовать для первоначального взноса кредитные средства или кешбэк от застройщика, можно платить только собственными деньгами.
➡️ Банки обязаны размещать деньги заемщиков исключительно на эскроу-счетах, защищенных системой страхования. Зачислять деньги на аккредитив с 1 января будет нельзя.
➡️ Банки обязаны возвращать переплату по субсидируемой ипотеке, если заемщик расплатится досрочно.
➡️ Размер кредита ограничен суммой в размере 80% стоимости залоговой недвижимости.
➡️ Срок кредита ограничен 30 годами.
➡️ Банк должен разъяснять заемщику обязательства, которые тот на себя берет, последствия в случае невыплаты долга, право на ипотечные каникулы и т. п.

Налог на бани и сараи
Начиная с января 2025 года вступит в силу новый закон, обязывающий владельцев капитальных хозяйственных строений, таких как бани, сараи, теплицы и туалеты, уплачивать налог на имущество. Согласно этому закону, налогом будут облагаться строения, имеющие фундамент, со ставкой от 0,1% до 0,3% от их кадастровой стоимости. Мобильные и временные конструкции без фундамента останутся вне налогообложения. Однако важно отметить, что закон не распространяется на объекты, используемые для личного подсобного хозяйства, при условии, что их площадь составляет менее 50 квадратных метров.

Строительство микроквартир в Подмосковье
С 1 января 2025 года в Московской области начнет действовать запрет на возведение новостроек с квартирами площадью меньше 28 квадратных метров. Это правило не учитывает балконы, лоджии и кладовки. Оно также распространяется на студии и жилье со свободной планировкой. Помимо этого, минимальная площадь двухкомнатных квартир составит 44 квадратных метра.

Дарение недвижимости
С 13 января 2025 года вступает в силу закон, требующий обязательного нотариального удостоверения договоров дарения недвижимости. Это значительно усложнит процесс оформления сделок и увеличит расходы, особенно для близких родственников, которым чаще всего приходится сталкиваться с такими ситуациями.

Выписки из ЕГРН
Впервые за последние восемь лет Росреестр поднимет цену на бумажные выписки из ЕГРН о квартирах, земельных участках и домах. Изменение тарифов произойдет с 1 января 2025 года. Размер государственных пошлин составит:

— Регистрация права собственности на недвижимое имущество: 4000 рублей для физических лиц и 44000 рублей для юридических лиц.
— Регистрация права на земельный участок для индивидуального жилищного строительства (ИЖС): от 350 до 700 рублей в зависимости от региона.
— Постановка жилого дома на кадастровый учет: 2000 рублей (ранее было бесплатно).
— Получение бумажной выписки из ЕГРН: 1740 рублей для физических лиц и 5100 рублей для организаций.

Кроме того, с января 2025 года станет доступна возможность ускорить процесс регистрации прав на недвижимость и постановки на кадастровый учет до одного рабочего дня, однако эта услуга обойдется в два раза дороже стандартной.

Оформление земли
С 1 января начнется работа сервиса «Земля просто», который позволит пользователям самостоятельно, без участия кадастровых инженеров, создавать схемы расположения земельных участков.
Сервис использует данные из федеральных и региональных информационных систем, благодаря чему обеспечивается высокая точность создаваемых схем.

🚀 Соцсети – ваш мощный инструмент для продвижения!

Сегодня без соцсетей уже никуда! Это не просто место для общения, а мощная площадка для поиска клиентов. Ваша аудитория уже там, осталось только правильно заявить о себе!

🔥 Как использовать соцсети по максимуму?
✅ Личный аккаунт – покажите себя экспертом, делитесь кейсами и полезной информацией.
✅ Популярные группы – публикуйте объявления там, где уже есть ваша целевая аудитория.
✅ Платная реклама – ускоряет результат, привлекает горячих клиентов.

💡 Важно: Контент должен цеплять, а не просто "быть"! Интересные истории, реальные кейсы, полезные советы – вот что работает лучше всего.

Используйте соцсети не просто как витрину, а как площадку для диалога с потенциальными клиентами. Тогда они сами захотят к вам обратиться! 🚀

Ипотека в России в 2024 году: спад почти вдвое
В 2024 году рынок ипотеки в России пережил значительное сокращение: количество выданных кредитов уменьшилось на 43%, а общий объем выдачи сократился на 40% по сравнению с 2023 годом.

Общие показатели
По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), за год было оформлено 1,15 млн ипотек на сумму 4,96 трлн рублей, это на 40% уступает показателю 2023 года. Для сравнения, в 2023 году россияне оформили 2,01 млн кредитов на сумму 8,26 трлн рублей.

Рекорды и антирекорды
- Июнь 2024 года стал пиком: выдано 178,11 тыс. ипотек на 847,18 млрд рублей.
- Декабрь 2024 года стал антирекордным: всего 60,74 тыс. кредитов на сумму 260,22 млрд рублей.

Новостройки: спад вдвое
- В 2024 году на покупку жилья в новостройках было оформлено 267,25 тыс. ипотечных кредитов на сумму 1,39 трлн рублей.
- Это в количественном, и в денежном отношении на 55% меньше, чем в 2023 году, когда было выдано 598,26 тыс. ссуд на покупку жилья в новостройках на сумму 3,06 трлн руб.
- Доля первичного жилья в 2024 году составила 37% от общего количества выдач жилищных ссуд и 49% от их общего объема. Годом ранее доля новостроек составляла 34% от общего количества и 44% от общего объема выданных ипотек.

Вторичный рынок: ощутимый удар
- На вторичное жилье было выдано 457,33 тыс. кредитов на сумму 1,43 трлн рублей, что на 60% меньше по количеству и на 64% по объему, чем годом ранее.
- В 2023 году на готовое жилье было выдано 1,16 млн кредитов на сумму 3,92 трлн руб. По итогам прошлого года доля ипотек на вторичное жилье составила 63% от общего количества и 51% от их общего объема, тогда как в 2023 году доли составили 66% и 56% соответственно.

Средний чек и срок ипотеки
- Средний размер ипотечного кредита вырос на 5% — с 4,1 млн до 4,31 млн рублей.
- Средний срок кредитования увеличился на год, составив 22 года и 5 месяцев.

В декабре 2024 года было выдано 60,74 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 260,22 млрд руб. По сравнению с аналогичным периодом 2023 года количество выдач сократилось на 68% (188,72 тыс.), а объем — на 70% (855 млрд руб.). Средний размер ипотечного кредита снизился на 5%, с 4,53 млн до 4,28 млн руб., а средний срок ипотечного кредитования зафиксирован на отметке 21 год 10 месяцев. Это на 11 месяцев меньше показателя декабря 2023 года.

В 2024 году выдача ипотеки в России составила около 4,8 трлн руб. Это на 39% ниже результата рекордного 2023 года, когда выдачи составили 7,8 трлн руб.

Что это значит для рынка?
Снижение активности связано с ослаблением покупательской способности, ростом ставок и другими экономическими факторами. В 2025 году с ипотечными кредитами, особенно на вторичное жилье, ситуация будет еще сложнее. Тем участникам рынка, которые не смогут подстроиться под нынешние реалии, где ипотеки на вторичное жилье - практически нет, будет очень тяжело. Многие агенты/агентства не смогут пережить этот кризис. Смогут пройти этот период те агенты/агентства, которые будут выстраивать работу в соответствии со сложившейся ситуацией. В том числе обмен/цепочки обмена помогут сохранить выручку.