Сталинские высотки. Часть 3:
Дом на Котельнической набережной

Из-за этого дома я и задумал серию данных постов - в марте мы приобрели здесь коммерческое помещение.
Позавчера, с частью команды, посетили экскурсию Светланы Килиной - ранее упоминал ее, от души рекомендую.

Интересные моменты:
- В каждой квартире предусмотрены отверстия для подключения централизованной пылесосной системы — подвальная пылесосная станция вытягивала через квартирные розетки, в которые втыкался шланг (для того времени, да и сейчас это - вау).
- Мусоропровод на кухне.
- Во дворе расположен отапливаемый гараж, сохранявший температуру для автомобилей даже в зимний период (сейчас есть далеко не во всех домах).
-Система приточной вентиляции, с поддержанием температуры и функцией увлажнения: жители отмечали улучшение качества сна и состояния кожи.

Что касается стройки:

-При реконструкции здания правая часть была восстановлена, а левая и центральная — возведены заново.
- Близость к Кремлю делает эту высотку уникальной в ряду сталинских построек.
- В 2000-х годах квартира предпринимателя Шувалова в данной высотке стала предметом спора: собственник планировал обустроить частный бассейн, однако инициатива была отклонена из-за возражений других жильцов (собственники жилья там солидно отстаивают свои интересы).

Эволюция коммерческих пространств:

-На месте современного ПСБ Банка ранее располагалась востребованная московская пекарня с продукцией до 12 часов и бочкой вина.
- Помещение, где сегодня работает магазин «Ароматный мир», в советские годы занимал вино-водочный отдел.
- Торговая точка «Красное & Белое» размещается в здании бывшего двухъярусного ателье: первый этаж использовался для примерки, второй — для пошива одежды.

Крутой проект - буду копаться дальше.

Серия постов о сталинских высотках, часть 2

Здание МИД, которое строили «сверху вниз»

Утвержден был проект здания «обликом напоминавшего английские готические сооружения, с четко выраженной устремленностью вверх, без разделения по вертикали, с ярусным строением: чем выше, тем оно становилось уже и легче». Так пишут в статьях про архитектуру здания.
Внутри здания же «сталинский ампир» - колонны, капители, витражи.

Впоследствии проект получил Сталинскую премию по архитектуре.

Пишут, что был применен отличительный метод строительных работ. После появления фундамента и металлического каркаса, здание отстраивали не снизу вверх, а сверху вниз: бетонирование каркаса начиналось с верхних этажей, на высоте 172 метров, и по мере застывания бетона поэтажно шло вниз.

В случае с высоткой МИДа облегченные краны ставили прямо на крышу, не занимая места на земле - так экономили пространство в «дорогом» районе, где большую стройку размещать было «так себе» решением.

Внутри - 28 лифтов, часть из которых скоростные. А еще 4 эскалатора. 27 этажей общей высотой 172 метра строили пять лет. В здании площадью 65 тысяч квадратных метров около 2 тысяч помещений

Изначально здание было спроектировано без шпиля. Но когда строительство уже заканчивалось, Сталин распорядился на всех московских небоскребах установить шпили со звездой. Облегченная вершина здания не выдержала бы каменную надстройку, поэтому 56-метровый шпиль решили смонтировать из стальных листов. С их весом – 350 тонн – конструкция справилась, а вот от гигантской пятиконечной звезды пришлось отказаться. Так что здание МИД – единственная из столичных высоток, которая не увенчана этим символом.

Что интересно, Михаил Минкус, соавтор здания, после смерти Сталина обратился к Хрущеву с просьбой демонтировать шпиль, на что тот ответил: он «останется памятником глупости Сталина».

В 2016 году шпиль всё-таки заменили на новый, так как прежний практически полностью проржавел и мог рухнуть в любой момент. Старый распилили на сувениры для почетных гостей министерства, а новый шпиль так и стоит на вершине по сей день.

Попасть внутрь здание непросто - это режимный объект. Нашел несколько фото интерьера внутри - прикрепил к посту)

Пообщались с Валентином Wilsacom - интересный, простой, глубокий, приземленный человек, рад знакомству🤝

Продолжу тему высоток с района, в котором живу.
Ходили с семьей на днях на экскурсию по зданию, хочу поделиться впечатлениями.

Для строительства высоток применялись совершенно новые технологии каркасного строительства. В США таким способом уже строили, но для СССР это было в новинку.

Данная высотка была построена последней, в 1957 году, и даже на момент начала ее строительства шесть других либо достраивались, либо уже были введены в эксплуатацию. Это, кстати, позволило строителям учесть предшествующий опыт и в значительной степени оптимизировать рабочий процесс.

Центральный объём здания включает 34 этажа; общая площадь более 88 тыс. м², высота — 206 м, включая 73-метровый шпиль.

Из интересного: здание окружено берегом Москва-реки  — не самое удачное место для возведения высотного здания. Проект предполагал, что фундамент всего сооружения должен уходить на глубину 11 метров и на 6 метров ниже уровня грунтовых вод. Для отведения их в котловане было предусмотрено более 900 насосных установок, которые постоянно откачивали воду.

Здание имеет фронтальную часть - это отель, и боковые части - жилые квартиры.

Внутри здания гостиницы изначально функционировало 26 торговых предприятий. Среди них были:
•⁠ ⁠Гастроном (с широким ассортиментом дефицитных товаров)
•⁠ ⁠Кондитерский магазин
•⁠ ⁠Табачный киоск
•⁠ ⁠Цветочный магазин
•⁠ ⁠Аптека
•⁠ ⁠Книжный киоск
•⁠ ⁠Сувенирные лавки
•⁠ ⁠Магазин хозяйственных товаров
•⁠ ⁠Ателье по ремонту обуви и одежды
•⁠ ⁠Почтовое отделение (с телеграфом)

Этот набор делал гостиницу практически «городом в городе», обеспечивая постояльцев всем необходимым, чтобы они не выходили за пределы гостиницы и не наблюдали вокруг деревянные покосившиеся дома, с запахами придомового хозяйства - серьезнейший контраст.

Гостиница стала второй по высоте среди себе подобных, уступая только Главному зданию МГУ. На момент постройки «Украина» стала крупнейшим отелем Европы

В 2005 году гостиницу «Украина» приватизировали — ООО «Бисквит» (структура Киевской площади Нисанов и Илиев) приобрела 100-процентный пакет акций за 7 миллиардов 881 миллион рублей (275 миллионов долларов)

Вскоре после этого началась капитальная реконструкция здания, продолжавшаяся до апреля 2010-го года.
В 2009 году, на финальном этапе реконструкции объекта, был определен оператор для обновленной «Украины» - выбор пал на бренд Radisson Royal группы Rezidor.

Мы с командой приобрели помещение в высотке на Котельнической набережной.
Договорились о персональной экскурсии со Светланой Килиной - лучшим экскурсоводом по сталинским высоткам.
Сделаю серию постов - опишу что изучил.

Начну с базы:
7 сентября 1947 года ровно в 13:00 в честь 800-летия Москвы, одновременно были заложены 8 «сталинских» высоток. В этот день по всей стране запретили не только закладку каких-либо сооружений, но и в принципе строительство. На повестке дня в новостях должно было быть только одно главное событие. Само строительство высоток началось позднее, но дату закладки первого камня важно было сделать символичной:
* Главное здание МГУ на Воробьевых горах
* Административное здание в Зарядье (не построено)
* Гостиница «Ленинградская»
* Высотка на Котельнической набережной
* Министерство иностранных дел
* Высотка на Кудринской площади или Дом авиаторов
* Высотка у Красных ворот
* Гостиница «Украина».

Один из тысячи примеров почему наш народ не победить.

Росфинмониторинг - новая схема обналичивания:

«Как это происходит: продается земельный участок стоимостью 1 млн руб. (по кадастровому учету и по рынку), а люди в договоре указывают, что он стоит 10–15–20 млн руб., и проводят денежные средства безналичным путем. <…> Человек приходит в банк, открывает расчетный счет, пополняет его наличными. Заключается договор с банком на открытие аккредитива, платится небольшая комиссия в пределах 3 тыс. руб. за аккредитив. Деньги зачисляются на аккредитив, и после государственной регистрации перехода права собственности по сделке деньги с аккредитива перечисляются на любой расчетный счет, который указан продавцом. Причем счет покупателя может быть открыт в другом банке, на который деньги поступают уже «чистыми». При возникновении вопросов о происхождении денежных средств лицо показывает, что оно легально получило эти денежные средства от продажи объекта недвижимости»

Такие разные люди.

Недавно был разговор с предпринимателем, который все заработанные деньги вкладывает в недвижимость, а бизнес ведет по модели «ноль на сто», то есть своих денег ноль и весь оборотный капитал идет через постоплаты поставщикам, предоплаты клиентов и банковские овердрафты.

- Почему так? Это супер хрупкая модель.
- Доходность - ∞. Если в сроки не укладываюсь - передоговариваюсь. Самое страшное что может случиться - останусь только в арендном потоке.

Всем доброго воскресного дня.

Еще в январе говорили с Анаром, автором канала «На пенсию в 35».
Вышло видео, делюсь.
YouTube
Vk

Анар крутой маркетолог, сформировал внушительный капитал, вышел на раннюю пенсию. Сейчас занимается блогом, применяя маркетинговые скиллы.
Рекомендую подписаться 🤝

Вчера был на встрече с Дмитрием Алексеевым, владельцем компании DNS (35 тысяч сотрудников, 900 млрд оборот за 2024 год, 2700 магазинов).

Интересный, глубокий, простой человек. Считает себя плохим администратором, не выгорает, мечтает о свободном времени - чтобы больше программировать.
В Москву летает экономом, ездит на метро и электросамокате.
Строит город по 50 000 м2 в год. Амбиции город на миллион человек.

Про агентов.
Много обсуждений идет на предмет работать или нет с агентами по недвижимости.
Определенно работать.
Как и в любой сфере низкая конверсия, то есть нормальных и адекватных 5%. А остальные 95% портят впечатление владельцев недвижимости о даной деятельности.
Это и хорошо и плохо.
Хорошо в том, что растущие профессионалы мгновенно дорожают и обрастают клиентами.
Минус в том, что входной барьер доверия клиента высокий.
Оба вопроса решаемы.
Уважаемые агенты - наращивайте компетенции и дорожайте - мы готовы переплачивать за ваш профессиональный подход.

Про доверие.
Часто, чтобы клиент купил - продавец дает ему завышенные обещания, но когда они не выполняются, падает доверие.
Когда падает доверие, растут транзакционные издержки и появляется мого работы у юристов, нотариусов, технических специалистов, открываются аккредитивы, закладываются ячейки.
Для всех, кто об этом задумался и не согласен с ростом издержек, есть универсальное решение - быть честным и работать «в долгую».
Минус - ближайшая доходность и конверсия ниже.
Плюс - возвращаемость, лояльность и рекомендации выше.

Интересная статистика:
Авито опубликовали отчёт по рынку коммерческой недвижимости за 4 квартал 2024 года.

1. Торговая недвижимость.
Снизился спрос на площади 300+ в аренде, в остальных - только рост.

2. Склады.
Они все также на первой строчке по спросу среди других типов коммерческой недвижимости. В продаже наибольший спрос приходится на сегмент от 1 000 м², в аренде – 100–1 000 м².

3. Офисы.
Растет спрос на покупку как в классе А, так и B. И все меньше спроса на аренду больших площадей 500+м² в пользу более мелкой нарезки, при этом спрос на покупку тех же площадей –растет.

Файл с анализом прикрепляю.

Вчера во Владимирской области посетил центр обработки данных (ЦОД) компании "Яндекс". Изучал специфику.
Интересно.
Цветовая гамма в нашем любимом стиле - «Пятерочка» 🙂

Почему недвижимость дорожает?
Дорожает не недвижимость, а дорожает все, что нас окружает, кроме того, что может сломаться испортиться или перестать быть востребованным.

И когда покупательская способность денег уменьшается, все материальное вокруг нас начинает дорожать, ведь в мире где печатаются деньги все что угодно может стоить сколько угодно.

Недвижимость — не «дорожает», а становится «сохранением игры» в мире, где деньги теряют силу. Чем больше их печатают, тем выше цены на всё, что не может исчезнуть или обесцениться само по себе.

Вести с полей.
Закончили ремонт объекта, сейчас идет активная фаза заключения договоров с арендаторами.
Расположен на пересечении улиц Рочдельская и Николаева, в Пресненском районе (ЦАО).

Делюсь.

Совсем недавно общался с человеком, который озвучил личное правило владения эмоциональным имуществом в разрезе недвижимости: не покупать то, где не будешь жить хотя бы три месяца в году. В противном случае логики в этом ноль и недвижимость становится обузой.

Что такое «эмоциональное имущество»?
У меня есть разделение на эмоциональное и рациональное имущество.
Эмоциональное - это квартира, машина, дача, квартира в Сочи/Болгарии/Черногории/Дубае, квадроцикл, моторная лодка и пр.
То, что стоит недешево и «тянет» за собой расходы владения и бремя собственника.
Это имущество редко сдается в аренду (если вы не Тиньков со своей Ladacha) и если дорожает, то на совсем «чуть-чуть».
На «эмоциональное имущество» в умных книжках по финансам предлагают выделять долю в портфеле не более 15% от общей стоимости.

Раздел личных наблюдений.
В связи с тем, что в последнее время растет спрос на хенд мэйд, на что-то, сделанное своими руками, начинают расти такие бизнесы, как столярные и гончарные мастерские.

Рекомендую владельцам недвижимости обратить внимание на такого типа арендаторов, поскольку они формируют себе постоянную клиентскую базу и «чувствуют себя хорошо», тк у них очень высокая маржинальность бизнеса и равномерный поток постоянных клиентов.

🛠 Редевелопмент: что это и зачем нужно инвестору?

В последние годы термин «редевелопмент» стал все более популярным в сфере недвижимости. Но что он на самом деле означает и какую ценность может принести инвесторам?

Что такое редевелопмент?

Редевелопмент — это процесс переосмысленного использования существующих объектов недвижимости. Он включает в себя реконструкцию, модернизацию или полное преобразование зданий и территорий для повышения их функциональности и привлекательности.

Зачем это инвестору?

✅ Увеличение стоимости активов: Редевелопмент позволяет значительно повысить рыночную стоимость недвижимости. Обновленные объекты привлекают больше арендаторов и покупателей.

✅ Создание новых возможностей: Инвесторы могут использовать редевелопмент для создания новых бизнес-моделей, таких как смешанное использование (жилые, коммерческие и офисные пространства в одном проекте).

✅Снижение рисков: Инвестирование в редевелопмент может быть менее рискованным, чем строительство новых объектов с нуля, так как часто можно опираться на уже существующую инфраструктуру и спрос.

✅ Социальная ответственность: Участвуя в редевелопменте, инвесторы могут способствовать улучшению качества жизни в сообществе, создавая новые рабочие места и привлекательные общественные пространства.

Как вы уже поняли, редевелопмент — это не просто тренд, а стратегический подход к инвестициям, который открывает новые горизонты для роста и развития.

Мы занимаемся этой деятельностью уже много лет и считаем её важной миссией. В моих предыдущих постах вы можете найти примеры объектов до и после.

От стрит-ретейла до складов: какой вид коммерческой недвижимости выбрать? 🤔

Совсем недавно мы сравнивали коммерческую недвижимость с жилой и пришли к выводу, что первая намного прибыльнее. Но какой же вид коммерческой недвижимости выбрать начинающему инвестору? Давайте рассмотрим.👇

✅Офисы 

В последние годы наблюдается рост спроса на коворкинги и гибкие офисные решения, что связано с развитием гибридных форм занятости. Офисные помещения могут варьироваться от компактных до целых комплексов площадью 1000 квадратных метров и более. Такие помещения часто арендуют крупные компании на длительный срок.

✅Складская недвижимость 

В 2024 году стоимость квадратного метра складской недвижимости выросла на 36% по сравнению с 2023 годом. Это связано с увеличением интереса владельцев бизнеса к организованному и надёжному хранению товаров. К примеру в Москве аренда склада может обойтись до 1211 ₽ за квадратный метр. Обычно арендуют помещения площадью около 660 квадратных метров, что в сумме обходится примерно в 736,5 тысячи ₽.


✅Торговая недвижимость:

Она представлена торговыми центрами и стрит-ретейлом. Стрит-ретейл — это формат торговли, где магазины и кафе располагаются на первых этажах зданий или в отдельных павильонах с выходом на улицу. Это делает их доступными для прохожих и создает высокий поток клиентов.

☝️Стрит-ретейл особенно привлекателен в новых жилых кварталах, где ещё нет развитой инфраструктуры. Первые этажи жилых домов пользуются большим спросом, поэтому предприниматели стремятся открыть свои магазины, чтобы удовлетворить потребности новосёлов и сформировать клиентскую базу. Если вы увидели слово "Аренда" в этом сегменте, не переживайте — просто собственник переоценил стоимость аренды. В ином раскладе такие помещения очень быстро сдаются.

📊В завершение хочу поделиться некоторой статистикой: в странах Европы и США стоимость коммерческой недвижимости значительно превышает стоимость жилой. В нашей стране наблюдается обратная ситуация, что указывает на потенциал роста рынка коммерческой недвижимости.

А какой вид недвижимости выбираете вы? Делитесь в комментариях 👇

🏢Коммерческая VS жилая недвижимость 🏘

Каждый начинающий инвестор задаётся вопросом: коммерческая или жилая? Выбор может быть непростым. Давайте рассмотрим основные преимущества инвестиций в коммерческую недвижимость!👇

✅Более высокая доходность 💰
 
Коммерческая недвижимость, приносит более высокий доход по сравнению с жилой. Арендные ставки на офисы, магазины и склады намного выше, что позволяет получать больший денежный поток.

✅Долгосрочные аренды 📅
 
В коммерческой недвижимости арендаторы подписывают долгосрочные контракты (от 1 до 10 лет и более). Это обеспечивает стабильный доход и снижает риски частых смен арендаторов.

✅Налоговые преимущества 📊 

Коммерческие объекты могут предоставить инвесторам различные налоговые льготы. К примеру, аннулирование имущественного налога, если вы работаете по упрощенной системе налогообложения.

✅Разнообразие типов объектов 🏬 

Коммерческая недвижимость включает в себя множество типов объектов: офисные здания, торговые площади, склады и промышленные объекты. Это позволяет выбирать наиболее подходящие варианты в зависимости от ваших стратегий и целей.

✅ Менее подвержена колебаниям рынка 🌍 

Коммерческая недвижимость менее подвержена колебаниям рынка по сравнению с жилой. В условиях экономической нестабильности спрос на коммерческие площади остаётся стабильным.

Выбор конечно за вами. Но если вы ищете более высокую доходность и стабильность, советую обратить внимание именно на коммерческую недвижимость.

🌍 Тренды будущего: что нас ждёт уже к 2035? 🤔

✅Рынок труда будет состоять из пожилых сотрудников?

✅Малые города будут обслуживать агломерации?

✅Какие именно профессии сменит  ИИ? Стоит ли бояться остаться без работы?

Ответы на все эти вопросы уже ждут вас в файле от Сбера. Мне очень понравились тезисы, делюсь с вами! 👇

💰Как накопить деньги и приумножить капитал: три простых правила 👇

✅Откладывайте минимум 10% от любого дохода

Первое правило — откладывать как минимум 10% от любого дохода. Начните с формирования финансовой подушки безопасности на 3 месяца, чтобы защитить себя от непредвиденных расходов. Это создаст основу для дальнейших шагов.

✅Инвестируйте свободные средства

Второе правило — регулярно инвестируйте свободные средства, тоже в размере 10%. Создание привычки инвестировать поможет вам не только сохранить накопления, но и приумножить их. Выберите инструменты, которые соответствуют вашему уровню риска и финансовым целям.

✅Реинвестируйте доходы от инвестиций

Третье правило — реинвестируйте доходы от ваших инвестиций. Это позволит вам воспользоваться силой сложного процента и ускорить рост вашего капитала. Чем быстрее вы начнете реинвестировать, тем больше будет ваш капитал в будущем.

Примеры инструментов для инвестирования:

✅Банковские депозиты: доходность составляет 19-20% годовых.

✅Облигации федерального займа: предлагают около 18% годовых.

✅Акции: отличное решение при формировании капитала. Можно регулярно докупать в сочетании с облигациями.

☝️Первоначальный капитал разумно формировать с помощью этих инструментов. А по мере его роста инвестировать в объекты недвижимости, начиная с квартир для сдачи в аренду или перепродажи и заканчивая коммерческой недвижимостью с аналогичными возможностями.

💰Как накопить деньги и приумножить капитал: три простых правила 👇

✅Откладывайте минимум 10% от любого дохода

Первое правило — откладывать как минимум 10% от любого дохода. Начните с формирования финансовой подушки безопасности на 3 месяца, чтобы защитить себя от непредвиденных расходов. Это создаст основу для дальнейших шагов.

✅Инвестируйте свободные средства

Второе правило — регулярно инвестируйте свободные средства, тоже в размере 10%. Создание привычки инвестировать поможет вам не только сохранить накопления, но и приумножить их. Выберите инструменты, которые соответствуют вашему уровню риска и финансовым целям.

✅Реинвестируйте доходы от инвестиций

Третье правило — реинвестируйте доходы от ваших инвестиций. Это позволит вам воспользоваться силой сложного процента и ускорить рост вашего капитала. Чем быстрее вы начнете реинвестировать, тем больше будет ваш капитал в будущем.

Примеры инструментов для инвестирования:

✅Банковские депозиты: доходность составляет 19-20% годовых.

✅Облигации федерального займа: предлагают около 18% годовых.

✅Акции: отличное решение при формировании капитала. Можно регулярно докупать в сочетании с облигациями.

☝️Первоначальный капитал разумно формировать с помощью этих инструментов. А по мере его роста инвестировать в объекты недвижимости, начиная с квартир для сдачи в аренду или перепродажи и заканчивая коммерческой недвижимостью с аналогичными возможностями.

👋 День добрый, друзья! Сегодня хочу поделиться с вами полезной информацией.

📊В декабре 2024 года SBS провела анализ быстрорастущих компаний.

🗂В файле можно наглядно увидеть как крупные российские холдинги демонстрируют рост выручки темпами, опережающими инфляцию.👇

🛠 Обожаю свою деятельность!

Наша главная задача — превращение забытых и невзрачных пространств в красивые и функциональные объекты. Это не просто работа — это возможность внести вклад в развитие городской инфраструктуры.🏢

Вместе с командой мы облагораживаем районы города, создавая привлекательные точки для новых арендаторов. Каждый проект — это шанс вдохнуть жизнь в город, улучшая его облик и функциональность. 💪

На фото представлен один из наших объектов!☝️