Шел на встречу с заместителем министра строительства и ЖКХ Никитой Евгеньевичем Стасишиным и, честно говоря, несколько волновался.

Помнил его совет девелоперам на недавней конференции Сбера: сейчас такой период, что нужно просто работать, а не сетовать на кого-то, не охать, не ахать.

Хорошо, что мне к этому не привыкать. Я в отрасли так давно, что уже не представляю, как можно иначе.

Встреча с Никитой Евгеньевичем была короткой, но прошла отлично. Мы обсудили наше предложение, которое было поддержано (об этом напишу по мере реализации).

Меня не удивило то, насколько хорошо замминистра оперирует макроэкономическими показателями отрасли. Это логично — должность обязывает.

Но то, что он так же отлично разбирается в продуктовых решениях, видит очень конкретные ошибки отдельных игроков, меня приятно поразило.

Не без профессионального юмора, с глубоким пониманием отрасли — он выдавал очень меткие, а где-то и забавные оценки текущей ситуации. Думаю, по его цитатам вы можете понять, что я имею в виду.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Дом vs квартира. Окружение и соседство

Понял, что исход батла, который я затеял, пока не известен даже мне самому. Пока дом существенно проигрывает — 1:4… Но это я еще не все проанализировал.

Следующий момент, который для меня стал совершенной неожиданностью (хотя он был очевиден заранее) — это окружение и соседство.

Да, когда ты живешь в квартире, на твоем этаже, сверху, снизу есть другие люди. И они, безусловно, могут капать на нервы.

Если ты живешь в частном доме, соседей у тебя меньше. Это плюс для тех, кто недолюбливает людей. Можно побыть со своей семьей, с самим собой.

Но все-таки некоторое количество соседей есть и в индивидуальном жилом проекте. У них могут быть собаки, чей вой ты слышишь. Или дом, обшитый розовым сайдингом, который ты видишь.

Он видит твой красивый бревенчатый дом, забор и прочие вещи, в которые ты жахнул много сил и времени. А ты видишь его розовый дом, покрытый сайдингом. Вот такой диссонанс. И с этим ничего не сделаешь — не придешь и не скажешь, почему у тебя такой сайдинг? Просто он так видит.

В городской застройке ты сразу понимаешь свое соседство. Зачастую у домов единый дизайн-код. И в этом смысле, конечно, нервотрепки меньше.

Получается, в плане окружения проблемы есть и у дома, и у квартиры… Просто проблемы разные. Так что в этом туре балл не присуждаю никому.

🏆 Счет прежний — 1 : 4. Посмотрим, что будет дальше.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Если девелопер хочет извлечь из локации максимум с точки зрения добавленной стоимости, мы это можем только приветствовать (и всеми силами помогать в такой непростой задаче).

Мои коллеги подготовили кейс: рассказали об одном из наших проектов в солнечном Сочи и отчасти раскрыли логику работы по нему.

Я рекомендую всем девелоперам очень скрупулезно подходить как к формированию продукта, так и к позиционированию проектов бизнес- и премиум-класса. И опираться на опыт рынка (а в данном случае — моих коллег).

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Дом vs квартира. Уровень девелопмента

А теперь хочу продолжить батл между загородной недвижимостью и МКД. Пока счет 1 : 3 — жизнь в доме уступает.

Следующим важнейшим фактором, как я понял, является уровень девелоперского продукта и компаний, которые его делают.

Девелоперы, которые строят загородную недвижимость, менее профессиональные, насмотренные и «настроенные», чем те, которые строят недвижимость городскую. Да и ресурсов у них существенно меньше.

Хороший городской продукт выдает множество девелоперов. Они занимаются этим уже 20–30 лет.

Что же касается загородного строительства (именно комплексного освоения), то сейчас только-только появляются первые проекты. Соответственно, случаются так называемые «детские болезни».

🏆 Получается, счет в батле уже 1 : 4 — не в пользу частного домостроения…

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Куда едут красивые девушки — туда отправляются и все остальные…

Что я имею в виду? Прочитал в РБК, что жители регионов потеряли интерес к покупке жилья в Москве. За год спрос на квартиры в столице среди покупателей из других уголков нашей большой страны упал почти на треть.

Понятно, что связано это в первую очередь с увеличением стоимости жилья и снижением инвестиционной привлекательности столицы в моменте. Плюс свою роль играют высокие ставки по депозитам: они оттягивают ресуры покупателей, которые могли быть направлены на покупку недвижимости.

Тем не менее, я считаю, что региональный спрос на московском рынке в перспективе 2–3 лет будет устойчиво расти. Так уж живет современный мир в условиях урбанизации (и наша страна как его часть).

В больших городах находится максимальный финансовый ресурс. За ним тянется интеллект. За интеллектом — красивые девушки. А уж там, где красивые девушки — туда едут уже и все остальные. Поэтому большие города продолжают расти за счет населениях малых.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Костин и Греф обещают отменить комиссии..

Почти 500 человек проголосовало в моем телеграм-канале. И, как мы видим, девелоперы достаточно адекватно оценивали результаты заседания президиума госсовета еще до его проведения.

→ Не ждали никаких прорывных решений.
→ Считали, что все же некие послабления будут.

То есть большинство понимало, что участники лишь продекларируют какие-то общие векторы.

Единственный важный для всей отрасли вопрос — это так называемые комиссии (а правильнее сказать, поборы), которые банки берут с девелоперов.

Это явление, безусловно, душит девелоперскую деятельность, сокращая маржинальность на фоне и без того падающего спроса.

Конечно, отмена этих поборов не увеличит спрос, но маржинальность девелоперов поднимет серьезно.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Дом vs квартира. Инфраструктура

Итак, счет в батле пока 1 : 1. Благодарю всех, кто делится своим опытом в комментариях. Это интересно.

Время в пути я уже сравнил, теперь переходим к следующему важному фактору — инфраструктуре.

Мой дом находится в р. п. Боровский. Рядом прекрасное озеро и лес. Есть дороги, газ, свет. Но из другой инфраструктуры — только магазин (правда, двухэтажный, закрывающий все минимальные потребности). Ни детских площадок, ни оборудованных прогулочных зон.

К сожалению, подавляющая часть индивидуальных жилых проектов построена в этой же логике. Жизнь в городских кварталах принципиально другая. Там развит стрит-ритейл, есть разные торговые центры, кафе и прочие блага цивилизованной жизни.

Так что в этом смысле индивидуальные дома за городом принципиально проигрывают — 1 : 2.

Еще один важный момент, связанный с доступностью инфраструктуры, — за городом необходимо иметь машину. Такси к нам, конечно, тоже ездит, но много нюансов: качество автомобилей хуже, поездки дороже.

В городе иметь машину не обязательно. Помимо такси там еще и общественный транспорт есть: садишься и очень быстро едешь по выделенке в центр города. А самое смешное, что дешево.

Поэтому по результатам этого тура жизнь в доме проигрывает.

🏆 Дом : квартира — 1 : 3

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Между тем ввод многоквартирных домов в России упал на 17%.

И если в 2024 году падение ввода жилья было умеренным и прогнозируемым, то снижение этого года, как я полагаю, связано со структурными причинами.

Пока новостройки продавались хорошо, застройщики были заинтересованы в более быстрых сроках строительства. Это позволяло получить доступ к средствам на эскроу-счетах.

В этом же году продажи упали. В итоге долги девелоперов в рамках проектного финансирования оказались выше, чем объем средств на эскроу-счетах.

Так что теперь застройщики заинтересованы в переносе сроков строительства — ведь чем раньше дом будет введен в эксплуатацию, тем больше застройщик должен банку. Этому, кстати, способствует и отсутствие штрафов для девелоперов.

Прокомментировал эту тему для «Ведомостей». Весь материал (в нем есть и другие точки зрения) можно найти по ссылке.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Дом vs квартира. Время в пути

Как и планировал, я начинаю сравнивать жизнь в собственном доме с жизнью в квартире.

На абсолютную объективность не претендую. Все-таки #сценарии_жизни — штука сугубо индивидуальная. Но личными наблюдениями поделюсь.

Возьмем не слишком большой город — не Питер или Москву, а нечто среднее, например, город-миллионник, к которому Тюмень и приближается.

Первым важным фактором является удаленность от места работы. Кажется, что в этом смысле жить за городом менее удобно — далеко, дорога занимает время…

Но я решил этот вопрос для себя так: измерил время, которое нужно на дорогу от моего будущего частного дома до спального микрорайона, в котором я гипотетически мог бы поселиться. Получилось 6–7 минут.

С учетом того, что основное время тратится на городские пробки, это не так уж много. А в пробках стоять в любом случае придется — хоть ты в доме живешь, хоть в квартире. Поэтому по результатам первого тура счет получился равный.

🏆 Дом : квартира — 1 : 1

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Есть один интересный показатель, который позволяет нам прогнозировать баланс (или дисбаланс), профицит (или дефицит) на рынке.

И это распроданность жилья.

Смотрим статистику.

👉 Распроданность в первой десятке девелоперов — от 74% (у А101) до 8% (у Точно)

👉 Вместе с тем, средняя распроданность по стране — 31%. Это наименьший показатель за всю историю наблюдения за рынком (с 2020-го). За последние 5 лет он снизился в полтора раза.

В марте 2021-го распроданность была 47%, сейчас уже 31%. Я считаю, что разница значительная. Да, в моменте сегодняшняя цифра пока не кажется угрожающей. Но тренд настораживает.

Что касается первой десятки, там распроданность достаточно разношерстная. Я бы сказал, чем более «взрослый» девелопер, тем выше у него этот показатель.

Неплохая распроданность, например, у ПИКа — 57%. Я считаю, компания занимает очень консервативную, сбалансированную позицию с точки зрения вывода на рынок новых проектов и регулирования объемов реализации. Мы видели, как в последнее время они продавали некоторые проекты целыми площадками, тем самым соблюдая этот баланс.

Полагаю, что в ближайшие месяцы процент распроданности будет падать. На рынке действительно сложно. Впереди самый большой период с точки зрения СМР и самый низкий сезон с точки зрения продаж. Это лето.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Уже несколько лет, примерно с пандемии, я живу в собственном небольшом доме.

Так случилось по двум причинам:

▪️мне хотелось попробовать;
▪️как ни странно, в том регионе, где я живу, предложения квартир площадью 150-200 квадратов на тот момент не было (да честно говоря, и сейчас их практически нет).

Мне хотелось, чтобы мой дом был нетипичным, живым. И я решил, что он будет из бревна.

Не буду рассказывать, как он строился, это отдельная эпопея. Но дам два важных совета:

▪️проект дома должен делать профессиональный архитектор;
▪️вы должны лично увидеть, как этот проект реализован, и поговорить с хозяином.

Так вы избежите огромного количества проблем.

В общем, уже несколько лет я анализирую, каково это — жить в собственном доме. Периодически нахожу новые плюсы и минусы.

🏆 А теперь хочу публично сравнить жизнь в квартире и в доме. Так сказать, провести батл. Буду делиться своими наблюдениями — а вы рассказывайте о своем опыте в комментариях.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

С декабря 2017 года мы сотрудничаем с компанией BI Group — крупнейшим застройщиком Казахстана. Первой услугой, за которой они к нам обратились, был аудит продаж, маркетинга и строительной площадки (сейчас продукт кардинально изменился, я недавно про это рассказывал).

Для нас такое сотрудничество стало огромным вызовом и прорывом. Я думаю, оно во многом повлияло и на BI Group, и на рынок девелопмента Казахстана (а он примерно в 10 раз меньше по объемам ввода, чем российский).

BI Group, которая все эти годы находится в фазе активного роста, покупает практически все наши технологии, связанные с девелопментом:

▪️работа с агентской панелью
▪️работа с ипотечными центрами и trade-in
▪️работа с управляющей компанией

Мы подготовили несколько стратегий как по бренду, так и по ряду проектов. Сделали два бигвилля-миллионника. Разработали для завода модульного домостроения бренд MODEX.

Еще одним направлением была работа по школам. Мы разработали стратегии для образовательных учреждений BINOM и Quantum, а теперь — для сети нового поколения FARABI.

Как это было, читайте в нашем кейсе: https://clck.ru/3LTZDc. Думаю, российским девелоперам есть что почерпнуть из этого опыта.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Очень странно, что почти полугодовая практика взыскания комиссии банками с девелоперов (а по факту с покупателей) вызвала вопросы только сейчас.

Мы прокачали наш аудит продаж, маркетинга и оформления строительной площадки с помощью сервиса GMKPotential

За последние несколько лет за этой услугой к нам обращались Самолет, Кортрос, Эталон, Брусника, Интеко, BI Group и десятки региональных девелоперов.

Мы проанализировали их внутренние процессы, коэффициенты и KPI, сравнили с идеальными рыночными показателями. Накопили в результате этой работы колоссальный опыт.

Но всё-таки он был основан только на внутренних данных.

Теперь, с появлением сервиса GMKPotential, мы видим и то, что происходит за периметром компании:

▪️общие данные по городу или району в разрезе реальной емкости рынка;
▪️данные по спросу и предложению в разрезе классности;
▪️динамику изменения стоимости квадратного метра и абсолютной стоимости лота;
▪️тепловые карты в разрезе комнатности по стоимости квадратного метра, абсолютной стоимости и размеров квартир;
▪️конкурентное поле.

Все эти данные мы теперь используем при аудите маркетинга и продаж.

Нам это позволяет не только
анализировать внутреннюю ситуацию в компании и проектах, но и сопоставлять ее с рынком и конкурентами.

А наши клиентам — принимать по результатам аудита ещё более оцифрованные и прагматичные решения.

И это, конечно, уникальная возможность.

👷‍♂️ Обновленный аудит маркетинга и продаж, улучшенный возможностями GMKPotential, пока находится на стадии тестирования. Если вам это интересно, пишите мне лично: @RazuvaevSergey

В последние дни общался с рядом девелоперов и к своему удивлению понял, что у них очень высокие (но не конкретные) ожидания по поводу заседания Госсовета, которое сегодня проведет наш президент. Они надеются на некоторую помощь отрасли.

Но, рассуждая логически, я понимаю: Госсовет ключевую ставку не опустит, льготную программу под 6% не создаст, глобальное расширение семейной ипотеки не сформирует.

Государственный бюджет уже несет огромные расходы на компенсацию разницы между рыночной ставкой и ставкой по льготным программам за прошлые годы. Стоимость нефти падает. Соответственно, доходы от ее продажи снижаются, бюджет под давлением.

Я не вижу ресурсов для того, чтобы бустануть строительную отрасль. Вероятнее всего, придется положиться на существующие стимулирующие мероприятия и на реальную потребность рынка.

А главное — на предприимчивость и находчивость девелоперов, которые, постепенно снижая объемы вывода новых объектов, ищут баланс между спросом и предложением. Потому что спрос, конечно, существенно ниже, чем в прошлом году. Но все-таки он есть.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Некоторые постулаты, которые были незыблемы еще 3-5 лет назад, сегодня подвергаются сомнению. Другие полностью нивелированы.

Например, такое понятие как УТП в сегодняшнем девелопменте не существует. Рынок перенасыщен, проекты похожи, по-настоящему уникальных черт не то чтобы нет, но крайне мало.

Да и клиенты больше не смотрят на «то, чего нет у других». Куда важнее «то, что точно будет у меня». Поэтому на смену УТП пришли RTB (Reasons to Believe) — причины верить бренду.

Думаю, профессионалам рынка и даже околопрофессиональному сообществу будет весьма интересно, как происходит этот процесс. Именно о нем — новая статья от моих коллег в нашем блоге.

👉 Читайте: https://clck.ru/3LRPbs.

В России появляется все больше высотных зданий, но пока это строительство сосредоточено в основном в столицах.

В 2025 году в Москве планируется ввод 96 жилых небоскребов (корпусов высотой от 30 этажей, 100 м) — это максимальный показатель за всю историю рынка. В 2026 году застройщики намерены сдать 45 высоток, а в 2027 году — 81 объект.

Таким образом, всего в 2025–2027 годах на рынке новостроек Москвы запланирован ввод 222 жилых небоскребов.


Я считаю, что это очень прогрессивная история, потому что именно на небоскребах оттачиваются самые передовые девелоперские и строительные технологии.

Думаю, что некоторые региональные города (допустим, Новосибирск, Красноярск, Тюмень, Владивосток) вполне могли бы иметь несколько высотных кварталов. Но, к сожалению, этого пока не происходит.

Понятно, что в столицах его проще окупить, потому что там ценник выше. Тем не менее, я считаю, что и регионам нельзя отставать.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Есть несколько дат в нашей истории, которыми я как человек, родившийся в этой стране и любящий ее, бесконечно горжусь.

Это, конечно, 9 Мая — безмерный подвиг нашего народа. И 12 апреля, День космонавтики.

Я снимаю шляпу перед людьми, которые прошли войну и смогли за каких-то 20 лет отправить человека в космос. Это трудовой и научный подвиг, это подвиг воли. Вся страна работала на эту идею.

Поэтому, конечно, эти две даты — День Победы и День космонавтики — это что-то с чем-то и для меня и, наверное, для всего постсоветского народа. Потому что это не только заслуга России, но и в целом всего Союза.

Поздравляю нас всех. И рекомендую посмотреть на космическую карту российского девелопмента, которую подготовили к празднику мои коллеги.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Нет ничего более интересного, чем заниматься квартирами и вообще жилыми юнитами стоимостью в несколько миллионов долларов.

Когда мы работали с дубайским проектом XXII карата, стоимость одной виллы по тогдашнему курсу была 1,2–1,4 млрд ₽.

Очень интересно было изучать целевую аудиторию — ультрахайнетов, то есть людей, которые обладают состоянием от 30 млн $: как они принимают решения о покупке, как с ними вести переговоры, как они работают с агентской панелью, как реагируют на те или иные материалы, оформление строительной площадки.

Мы выяснили, что очень богатые люди — это тоже люди, просто они предпочитают более интересные материалы, более сдержанные и глубокие цветовые решения. Но в базовых параметрах это достаточно понятная история.

Ключевое отличие этой аудитории — логика приобретения. В основном это так называемое коллекционное жилье — уникальное или имеющее очень ограниченное количество аналогов.

Считаю, что в России работает такая же логика принятия решений о приобретении сверхдорогих квартир. Единственное: в мире есть несколько регионов для покупки коллекционной недвижимости. К сожалению, ни Москва, ни Россия в целом туда не входят…

Тем не менее, рынок квартир стоимостью более 1 млрд ₽ растет. Сейчас в продаже 129 таких объектов — в полтора раза больше, чем годом ранее. Динамику объясняют общим ростом цен и выходом новых проектов с эксклюзивными лотами.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

К слову о людях, которые не могут улучшить свои жилищные условия из-за дорогой ипотеки. И о демографии.

По данным опроса, который провели ВЦИОМ и Дом.рф, обеспеченность жильем в нашей стране такая:

▪️7% населения — до 10 кв. м
▪️59% — 10–30 кв. м
▪️28% — больше 30 кв. м

По стандартам ОЭСР, комнат для комфортного проживания недостаточно у 45% семей без детей и у 60% семей с детьми.

Опрос показал, что стеснённость жилищных условий — одна из причин, почему 28,2 млн граждан репродуктивного возраста откладывают рождение детей…

Получается, что льготная семейная ипотека очень нужна. Причем не только тем, у кого маленькие дети до 6 лет (как сейчас)… Но пока имеем то, что имеем.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Пожалел о том, что сервис GMKPotential только сейчас набрал полную силу…

Почему? Да дело в том, что в 29 регионах России обнаружились риски затоваривания. Соотношение распроданности и стройготовности в них ниже 60%. Одна из причин сложившейся ситуации — несбалансированная квартирография.

А откуда же моя досада? К сожалению, сервис GMKPotential с его сегодняшним функционалом нам удалось создать только в прошлом году.

Сейчас он позволяет видеть экспозицию в определенной локации в моменте, анализировать выбытие и понимать, что будет в продаже на момент старта вашего проекта.

Таким образом, пользователи сервиса грамотно строят квартирографию, выбирают оптимальные площади и типы квартир и другие параметры, чтобы обеспечить нужную динамику продаж.

Если бы мы запустили сервис раньше и он бы использовался так активно, как сейчас, не было бы такого затоваривания, вызванного ошибками в оценке участков и квартирографии.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Завтра начнется какая-то дичь с пошлинами. Со сложнопредсказуемыми результатами для экономик разных стран. Ковид, СВО, Трамп — в какое нелинейное время мы живем.

Почитал новости. Что хочу сказать. Богатых вообще не жалко, особенно богатых москвичей)))))

Стоимость метра в премиальных новостройках столицы впервые превысила 800 тыс. рублей. За год рост составил 20% — наибольший показатель среди всех сегментов первичного рынка Москвы. Цены продолжают расти на фоне сохраняющегося спроса и ограниченного предложения.


А вот девелоперов, кто строит малоэтажку, жалко, причем сильно. Они создают соразмерную среду, но она в меньшей степени пользуется спросом.

Квартиры в высотках в России продаются лучше, чем в малоэтажках. Квартиры в них покупают жители как «миллионников», так и малых городов с населением до 50 тыс. человек. Отношение распроданности к стройготовности в таких объектах варьируется в коридоре 69-83%.


Но сильнее всего жалко людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Основной инструмент для этого — ипотека — просела почти на 50% по количеству и на 42% по сумме.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Пока ЦБ ужесточает требования к банкам, на рынке процветают «черные» кредиторы…

Россияне втрое чаще обращаются к нелегальным кредиторам, если не верят в успешность получения ссуды в банке или МФО.

Нелегальные кредиторы фактически создали параллельную финансовую систему для тех, кому отказывают официальные банки и МФО, формируя устойчивый спрос на теневые финансовые услуги.


Если человек берет займы у таких организаций, то все глубже погружается в кредиторскую задолженность и в конечном итоге в банкротство. В лучшем случае все это сопровождается нервотрепкой, а в худшем — еще и различными мерами, которые предпринимают эти не совсем официальные организации для возврата денежных средств.

И если честно, я не вижу линейного выхода из этой ситуации.

Но очевидно, что нашим детям в школах должны преподавать азы финансовой грамотности. Тогда они смогут сформировать эти знания и навыки не из жизненного опыта (это иногда очень больно), а из теории. А этого нет.

У меня двое детей в школе учатся. Один заканчивает, другая в начальной школе. Какой только ерундой им не забивают голову… Их учат абстрактным премудростям, которые подавляющему большинству, скорее всего, не понадобятся. Но не дают реальных уроков, которые точно пригодятся в жизни...

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

93% новоселов недовольны качеством квартир, и это во многом характеризует наш рынок...

Если посмотреть ретроспективно, то в логике человека постсоветского пространства покупка квартиры была однозначно связана с заменой окон, входной двери, батарей…

На то, насколько ровные стены, и на многие другие параметры вообще никто внимания не обращал. Потому что изначально предполагалось, что застройщик не в состоянии обеспечить высокое качество отделки.

Сегодня девелоперский продукт кардинально изменился. Ставить новые окна, двери, радиаторы, как правило, нет нужды. Появилась вменяемая чистовая отделка, да и white box тоже достаточно интересная история.

В то же время надо понимать, что за последние несколько лет рынок вырос с 80 до 110 млн квадратов ввода. Такие темпы могут отражаться на качестве сдаваемого жилья — если застройщик торопится, оно обычно становится хуже. Кроме того, на рынке появилось много новичков, которые еще не имеют достаточного опыта.

Да и требования потребителя увеличились. Где-то они, безусловно, справедливы, а где-то уже близки к экстремистским (потому и появилось понятие потребительского экстремизма, когда люди ищут все возможные недостатки, чтобы на этом заработать).

Но все-таки главное — качество продукта за последние 5-10 лет принципиально улучшилось.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Сервис GMKPotential разобрал территорию предстоящего КРТ в Перми: https://perm.rbc.ru/perm/freenews/67ed02159a794706bece315f

Что-то я забегался… А уже 3 апреля. Значит, четверть года позади.

Собрал самое интересное за первый квартал:

▪️Какой главный вывод я сделал из нескольких кризисов, через которые мы все прошли

▪️Что я думаю про рассрочку и про льготную ипотеку на вторичном рынке

▪️Как девелоперу избавиться от аналитической работы, делегировав ее специально обученным людям и алгоритмам

▪️Что душит маржинальность девелопера сильнее, чем стагнирующий спрос

▪️Какое качество я считаю главным для девелопера сегодня

▪️Что прогнозируют банки (которые я не люблю, но чьему аналитическому аппарату доверяю) на 2025 год

▪️За каким подходом будущее клиентского сервиса

▪️От чего на самом деле надо отдыхать руководителям

▪️Почему Гай Ричи в некотором смысле ответственнен за один из моих сценариев жизни

▪️Какие размышления об отцовстве вызвал у меня «Тарас Бульба» после очередного прочтения

▪️И почему моя совесть как консультанта чиста, а вот как мужика — не совсем

Заходим во второй квартал... Посмотрим, что нас ждет.

Итак, глава ЦБ сегодня выступила в Госдуме. Вот главное:

▪️Бизнес динамично развивается и при высокой ключевой ставке. Политика ЦБ сдерживает избыточный рост спроса, который выливается главным образом в инфляцию, в рост издержек компаний, но не помогает устойчивому росту, расширению потенциала экономики.

▪️Не было цели заморозить кредитование, как это иногда представляют. Избранная траектория ключевой ставки замедлит рост кредита до сбалансированного уровня. Но и в этом году кредит продолжит расти и вносить свой вклад в экономический рост.

▪️Текущая инфляция в ноябре — декабре была опасно высокой — около 14%, если пересчитывать на полный год. В январе — уже меньше 11%, в феврале — меньше 8%. Цифру за март узнаем на следующей неделе.

▪️В следующие месяцы инфляция продолжит снижаться и к концу года придет в норму. Но в целом за этот год инфляция будет все еще выше 4% из-за высоких показателей начала года.

▪️На последнем заседании, в марте, снижение ключевой ставки даже не обсуждалось. Более того, на столе все еще повышение ставки, если — как это было в прошлом году — реализуются инфляционные риски.

▪️Сейчас физические ресурсы в экономике практически полностью задействованы.
Поэтому стимулирование спроса, если и возможно, то в разумных дозах. И это в равной степени относится и к льготной ипотеке, и льготным кредитам для бизнеса.

▪️В текущих условиях магистральный путь к расширению потенциала экономики один — внедрение новых технологий и повышение производительности труда. А умеренная инфляция — твердая почва под ногами.

В теории, конечно, все очень гладко звучит... Посмотрим, как будет на практике.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Объемы запусков продолжают снижаться… В марте-2025: 3,6 млн кв. м, минус 24% к марту-2024. Снижение по кварталу — на те же самые 24%. Запущено 8,1 млн кв. м.

Интересно, что в Москве и области запуски снизились НАПОЛОВИНУ: до 1,2 млн кв. м.

Но есть и регионы, в которых тенденция противоположная. Например. в Воронежской области, Красноярском крае, Томской области, Хабаровском крае запуски превысили уровень прошлого года в 2 раза и более.

«По нашей оценке, на фоне высокой ключевой ставки, запретительных рыночных ставок по ипотеке и невысокого спроса застройщики заняли выжидательную позицию и откладывают старт новых проектов.

В сложившихся обстоятельствах целесообразно было бы поддержать девелоперов, предоставив им субсидирование новых проектов в рамках механизма проектного финансирования», — полагают в Доме.рф.


Что ж, посмотрим, что на это ответят в правительстве...

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Интересные события происходят…

Было много было слухов о сложном положении Самолета, о возможной смене акционеров и массовых увольнениях сотрудников. Мы видели падение стоимости их акций.

Сейчас вышло интервью Анны Акиньшиной в РБК. Я его прочитал, обдумал и понял, что девелопер если не решил свои основные проблемы, то разобрался с логикой действий на ближайшее время и сформулировал некий экшен-план:

▪️развивать региональные проекты, сосредотачивать запуски в точках высокого спроса
▪️развивать дополнительные направления (ГАБы, ЗПИФы и цифровые продукты), чтобы диверсифицировать доходы
▪️продавать часть земельных участков для ускоренной монетизации

А в среднесрочной перспективе компания рассчитывает на восстановление кредитования… Что ж, как и все.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

У меня в голове не укладывается интерес сограждан к девелоперскому продукту в столь специфичном регионе как Таиланд.

Между тем, эта страна не просто возглавляет топ стран, в которых жители России покупают недвижимость… На нее приходится аж треть спроса.

Возможно, такая тенденция сложилась из-за неких заблуждений, которые есть у российского потребителя, или в силу того, что он приобретает недвижимость как инвестиционный актив, а не как место для постоянного проживания.

На мой взгляд, #сценарии_жизни, которые формируются там, принципиально отличаются от того, к чему мы привыкли здесь.

Я понимаю, когда люди покупают недвижимость, допустим, в Европе. Там сопоставимый климат. Не близкая, но в целом понятная ментальность. А Таиланд — это для русского человека абсолютно иной мир.

И меня это весьма смущает. А вы что думаете?

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Хочу исправить одну несправедливость.

Дело в том, что у нас уже вышло 8 выпусков проекта #Средалогия, но я ни разу не поблагодарил публично человека, который:

▪️ создает проект;
▪️ управляет командой, сценаристами, операторами, монтажерами;
▪️ общается с партнерами;
▪️ находит городские инсайты, о которых я и догадываться не мог;
▪️ по 20 раз говорит мне, как повторить одно и то же с разными интонациями;
▪️ заботится о том, чтобы я не выглядел глупо в кадре и был правильно одет;
▪️ контролирует свет и прочую беллетристику.

Это продюсер шоу Елизавета Артамонова @Elizaveta_Artamonova, и мы в GMK очень благодарны ей за ее тяжкий труд.

А если вы ещё не посмотрели выпуск Средалогии, посвященный девелоперскому вайбу Нижнего Новгорода, вот ссылки:

👉YouTube
👉 VK
👉 Rutube

В нашей стране есть достаточно много того, что не поддается обычной логике. Например, (отсутствие) корреляции между поведением курса рубля и ценниками в магазинах.

ФАС попросили проверить объективность цен в России после падения курса доллара.

«Как эксперты, так и рядовые потребители сходятся во мнении, что обычная математическая логика не действует в отношении одних и тех же групп товаров (как продовольственных, так и непродовольственных) при последовательном значительном ослаблении, а затем столь же существенном укреплении курса рубля. В первом случае цены заметно растут, во втором, вопреки ожиданиям, в лучшем случае остаются на прежнем высоком уровне без тенденции к снижению, а во многих сферах и вовсе продолжают рост», — говорится в обращении к ФАС.


Дело в том, что цены в России — это не совсем экономическая сущность. Доллар растет — цены растут, доллар падает — тоже цены растут. Условному немцу не понять… Хоть комиссию создавай, хоть три…

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

В эфире тот самый выпуск проекта #Средалогия, на съемках которого я замёрз, как никогда в жизни.

Когда мы приехали в Нижний Новгород — снимать первый в этом сезоне выпуск нашего видеопроекта, посвященного девелоперскому вайбу городов, — погода резко изменилась. Мы готовились к нулю, а там было минус 8-10 градусов.

Но несмотря на жуткий холод, ветер и отсутствие прочих комфортных условий, я благодарен этому городу за теплый прием. В нем живут и работают люди с горящими сердцами.

Это была моя третья поездка в Нижний Новгород. В первых двух я мало смотрел на город и много — на стройки. В этот раз ситуация была иная, и город раскрылся для меня с принципиально другой стороны.

Для меня Нижний Новгород — это, конечно, два города, Верхний и Нижний. В нем очень хорошо чувствуется преемственность времен.

Например, я увидел легендарный Горьковский автомобильный завод и почувствовал себя хоть немного, но причастным к этому всесоюзному событию, которое произошло много лет назад. Но в то же время я увидел, что это город молодежи, город будущего. Он активно развивается, и люди, которые там живут, чувствуют это и говорят об этом.

Из неприятного могу отметить только то, что город претендует на звание туристической столицы, но там всего два пятизвездочных отеля. Один из них точно не пятизвездочный, а второй настолько пятизвездочный, что когда мы хотели там снимать финальную сцену, к нам подошел администратор и вломил цену за съемки.

Возможно, это общий тренд, но мы с таким столкнулись впервые, и нам было очень неприятно.

Но мы пошли в кафе Salut!, спокойно сели, выпили кофе с вкусными плюшками и сняли финальную сцену там. Поэтому я с удовольствием вам рекомендую это кафе и не рекомендую пятизвездочные отели Нижнего Новгорода.

В общем, смотрите и наслаждайтесь!

А я еще отмечу: мы очень рады тому, что к нашему проекту присоединился такой прогрессивный девелопер как GloraX. Это позволит сделать «Средалогию» еще более содержательной, информативной и полезной.

Когда-нибудь именитые экономисты и историки расскажут нам, что все-таки произошло с рынком недвижимости в 2020–2025 годах, кто в этом виноват, какие были причины и к каким последствиям это привело....

А пока уважаемый замминистра строительства и ЖКХ говорит нам вот что:

▪️ Себестоимость строительства кратно увеличилась. Реальная доходность девелоперов в среднем по стране после раскрытия эскроу и налогов — не больше 10%-12%.

▪️ В структуре себестоимости инвестиционного строительства в регионах обслуживание проектного финансирования выросло с 6-7% в некоторых случаях уже до 30%. Это самые большие затраты у застройщиков.

▪️ Строительные материалы за последний год подорожали в среднем примерно на 15%.

▪️ Исходя из всех этих факторов потенциала к снижению стоимости нет (о чем мы говорим уже давно).

▪️ Нет и проблем с вводом 2025 года (пока) — но есть опасения.

▪️ Из общего объема строящегося жилья в 117 млн кв. м распродано 30%. Объем выдачи ипотеки снизился на 57%, запуск новых проектов — на 26%.

▪️ В связи с этим всем девелоперов могут поддержать, но только адресно. Например, за счет субсидирования ставки по проектному финансированию.

▪️ А еще чиновники пытаются сделать все, чтобы не было даже предпосылок для банкротства застройщиков. Тем не менее, в горизонте 4-5 месяцев могут возникнуть проблемные ситуации, которые потребуют вмешательства.

Я, конечно, вместе со всеми надеюсь, что не потребуется… Но поживем-увидим.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Уже много лет мы стремимся сформировать единое информационное поле для девелоперов в разных регионах России и странах СНГ.

За это время многие девелоперы в том или ином контексте говорили мне, что наши информационные проекты стали для них базой при принятии важнейших решений.

Я полагаю, что сейчас настало время для ещё одного важного решения. И касается оно маркетинга (а у нашей компании в этой теме уже 25 лет опыта).

Мои коллеги из #GMKStudy проводят онлайн-интенсив «Маркетинг 360°: полный охват инструментов продвижения для девелопера».

12 практикующих экспертов осветят все рабочие инструменты, которые нужны девелоперу сегодня: там и продающие сайты, и продвижение через отраслевые выставки, и брендинг, и исследование целевой аудитории.

Начало интенсива 7 апреля. Рекомендую посмотреть программу и принять участие.

Посмотрел, какие факторы являются для покупателей ключевыми при выборе девелопера.

Несмотря на введение проектного финансирования, наиболее важный критерий — надежность компании. И в этом есть противоречие. Раньше, когда стройка финансировалась за деньги дольщика, опыт и ресурсы застройщика были критически важным показателем.

Но странно, что он по-прежнему имеет такое важное значение. Ведь сейчас фактически побеждена история с недостроями, и на мой взгляд, теперь потребитель должен выбирать скорее проекты, чем девелопера.

Однако пока ситуация не меняется, и лично для меня это неожиданно. Я полагаю, для потребителя это вопрос привычки. А что думаете вы?

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Как скучно мы живем - 21%

Кому кризис, а кому мать родна...

Интересный материал о сверхдоходности банковской деятельности прочитал в форбс. Делюсь.

В России сейчас чуть больше 300 банков, и по итогам 2024 года они получили 3,8 трлн рублей чистой прибыли — рост на 20%. Это очередной рекорд, и поставлен он в первую очередь за счет рекордов крупнейших участников рынка.

Чистая прибыль по МСФО в 2024 году:

🔵Сбербанк — 1,58 трлн рублей (+ 0,08 трлн к прошлому году)
🔵ВТБ — 551 млрд рублей (+119 млрд)

Рентабельность капитала обоих банков — выше 20%.

Не нудный и трудоемкий бизнес, а просто бездонная cash machine. В 2025 году банки зарабатывают примерно на том же, что и 30 лет назад, — высокой инфляции и запредельных для бизнеса процентных ставках. Если совсем просто: банковские балансы пухнут вместе с ростом цен.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Жилое строение индейцев вам, а не расширение параметров льготной ипотеки…

Минфин выступает против расширения семейной ипотеки — для этого нет оснований, заявил замглавы ведомства Иван Чебесков. В последние недели в правительстве стали снова обсуждать допуск к льготным займам семей с детьми до 18, а не до шести лет. Однако в феврале 2025-го выдачи по программе и без того выросли. А упрощение условий только ускорит рост цен на недвижимость, также это дорого обойдется бюджету.


GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Из интересного: большинство россиян оптимистично смотрит на перспективы жизни в своем населенном пункте.

41% опрошенных ВЦИОМ в трехлетней перспективе надеются на улучшения в месте своего проживания, и почти столько же думают, что комфорт как минимум не снизится.

В лидерах социального оптимизма — Москва и Санкт-Петербург (49%). Можно сказать, что столицы — наиболее человекоцентричные населенные пункты нашей страны.

Треть россиян не верят в то, что в их городе произойдут перемены к лучшему. Такого мнения придерживаются преимущественно представители поколений оттепели и застоя.

Негативных изменений в своем населенном пункте ожидают 14% опрошенных россиян.


Для себя я уже достаточно давно понял: то, чем мы в GMK занимаемся — это формирование позитивных и содержательных сценариев жизни людей.

Поэтому исследование прочитал с любопытством и для себя отметил: те локальные процессы, в которых мы принимаем участие, заметны и на глобальном уровне.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Девелоперский бизнес считается достаточно консервативным — в этом смысле продолжительный строительный цикл накладывает свой отпечаток. И все-таки если посмотреть на картину в горизонте каких-нибудь 3-5 лет, понимаешь, как много изменений произошло за этот, в сущности, небольшой период.

Например, мы с 2020 года сотрудничаем в компанией VEKA. Начиналось всё с глобального исследования по рынку девелопмента: как люди относятся к окнам, как девелоперы относятся к производителям окон, что для них важно, а что нет. Потом была совместная работа над GMKTalks, сериалом «Сценарии жизни» и другими проектами. Например, тренд-репорт-2025 мы тоже сделали вместе.

А сколько всего изменилось в девелопменте за эти годы — даже не упомнишь. Начиная взлетом и падением массовой льготной ипотеки и заканчивая многочисленными стандартами, которые были разработаны и введены в отрасли.

1 апреля VEKA участвует в конференции по техническому регулированию на MosBuild 2025. Будут обсуждать новые стандарты, разработанные с 2021 по 2024 год — как они повлияют на работу и какие есть практические решения. Зарегистрироваться можно по ссылке.

Тем временем в «старой» Москве почти перестали строить жилье стандарт-класса…

Тренд понятен и очевиден — стоимость земли действительно очень высокая. Но есть еще один фактор. Тут надо разобраться, что является стандарт-классом, комфорт-классом и прочими сегментами…

Очень нередки случаи, когда девелоперы завышают класс продукта, хотя де-факто он до него не дотягивает, чтобы придать ему более привлекательный вид в глазах потребителя. То есть используются характеристики одного класса, а называют его другим. Идет смешение классов, появляются всевозможные производные.

Конечно, существует описание классов от Российской гильдии риелторов, но, на мой взгляд, оно существенно устарело и требует серьезных изменений.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Вот-те раз! Как говорится, это надо осмыслить… Может, даже принять алкоголь (кто пьет, конечно)…

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Сегодня девелоперы ищут новые инструменты, чтобы повысить продажи.

Но многие инструменты остаются прежними. Просто использовать их надо по полной: чтобы получать максимальный эффект для бизнеса.

О том, как девелоперу сделать конверсионный и продающий сайт жилого комплекса, расскажут на вебинаре мои коллеги из #GMKStudy.

О чем еще будут говорить:

▪️как выстроить логичный пользовательский путь на сайте ЖК
▪️какие инструменты повысят конверсию в продажу
▪️какие маркетинговые фичи использовать

Эфир бесплатный. Пройдет во вторник, 18 марта, в 14:00 (мск). Рекомендую принять участие.

По поводу льготной ипотеки на вторичном рынке

Для городов, где нет стройки в том понимании и объеме, в котором она присутствует в крупных городах, где у людей нет выбора, и они могут приобретать только вторичное жилье, это серьезное и правильное решение. Причем именно с точки зрения задачи, которую должна решать семейная ипотека.

Я полагаю, что это потребует достаточно существенного увеличения финансирования, потому что в малых населенных пунктах люди до сих пор в принципе не могли пользоваться льготными программами. А запрос был.

Хорошо, что данная инициатива не распространяется на все города. В противном случае весь спрос ушел бы на вторичный рынок, а девелоперы оказались бы в сложнейшей ситуации.

Но законодатель выбрал достаточно верную логику — поддержку получат люди, которые в ней нуждаются, но это не ударит по девелоперам в городах, где строится очень много жилья.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Можно только порадоваться за тюменских девелоперов.

Во-первых, Айвазовский City от ЭНКО забрал две номинации премии ТОП ЖК-2025: как лучший высотный проект в РФ и лучшая новостройка в Тюменской области.

Я считаю, это вполне заслуженная победа (хотя лично мне другой проект нравится). Поздравляем коллектив компании и лично Елену Валериевну Низамову.

Для ЭНКО мы разрабатывали Мириады. Надеемся, когда этот огромный проект на 240 га будет реализован, он тоже получит оценку и займет места на всевозможных конкурсах.

Во-вторых, Речной порт от Брусники, для которого мы делали коммуникационную стратегию, — лучший проект редевелопмента нежилой застройки в России.

И этот проект, безусловно, достоин номинации, в которой победил. Брусника переосмыслила давно заброшенную территорию в новый сценарий жизни, вернула ее в городскую среду — это очень классно.

С Брусникой мы работаем с 2005 года, мы дали ей имя, первые 10 лет были в полной мере включены во все проекты, и сейчас продолжаем сотрудничество. Если интересно, наши кейсы можно посмотреть на этой странице.

Я уже много раз говорил, что региональные проекты комфорт-класса лучше многих столичных. Почему?

1. Как ни парадоксально, в регионах (в Тюмени уж точно) большая конкуренция, чем, например, в Москве.

2. В Москве земля стоит огромных денег. Это требует очень высокой плотности застройки, которая, в свою очередь, не позволяет формировать интересные и содержательные #сценарии_жизни. Поэтому столичные проекты по многим параметрам уступают региональным.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Как-то мы общались с Олегом Торбосовым @TorbosovLife (он был в нашем #GMKTalks in the Show, выпуск можно посмотреть здесь) и рассуждали, какая площадь должна быть у жилья, чтобы человек чувствовал себя в нем действительно комфортно.

Тогда мы сошлись, что на одного члена семьи должно приходиться минимум 50 квадратных метров общей площади квартиры. Допустим, если в семье пять человек, то площадь квартиры должна быть не менее 250 кв. м.

Таким параметрам соответствует, конечно, только элитная недвижимость…

Хорошая новость: средняя площадь элитной недвижимости в Москве продолжает расти. По данным за февраль 2025 года, средний метраж объектов в этом сегменте составил 155,2 кв. м, что на 11% больше, чем годом ранее.

Что ж, за богатых людей можно только порадоваться. Хоть у кого-то все хорошо. На 150+ кв. м можно сформировать очень хорошие, позитивные, конструктивные #сценарии_жизни.

Плохая новость: большинству людей, даже среднего класса, это не по карману… Очень жаль.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

GMK Potential расширяет границы – теперь мы тестируем сервис в Перми!

Это значит, что скоро у пермских девелоперов появится быстрый и удобный инструмент для анализа участков, конкурентов и спроса.

Мы знаем, что читать длинные описания – скучно. Поэтому сделали 5 карточек, которые объясняют, что такое GMK Potential, как он работает и почему экономит вам недели времени:

Смотрите, листайте, и жмите «Хочу узнать подробности», чтобы попасть в бета-группу👇

@PotentialOnline_bot

В 2008 году все мы следили за стоимостью нефти, от которой зависело состояние всей российской экономики… В 2024-м — за уровнем инфляции, по которому можно было спрогнозировать дальнейшие решения по ключевой ставке…

И вот наступил 2025-й, и мы смотрим на еженедельные данные по выдаче ипотеки. И на наполнение эскроу, от которого зависит стоимость проектного финансирования.

А в начале марта они такие:

▪️В начале марта выдача ипотеки с господдержкой оставалась высокой: за неделю с 28 февраля по 6 марта банки предоставили 9 тыс. кредитов на 53 млрд руб. (+36% г/г по количеству и +35% по объему без учета «Льготной ипотеки») — в т. ч. по «Семейной ипотеке» — 8 тыс. кредитов (+15% г/г) на 48 млрд руб. (+25% г/г).

В марте ЦБ смягчил регулирование и банки начали снижать рыночные ставки. Так что, может быть, еще подрастем…

▪️Из-за значительного объема раскрытия счетов эскроу остаток средств на них за четвертый квартал 2025 года уменьшился на 8%, до 6,4 трлн рублей.

С учетом выдачи новых кредитов общее покрытие задолженности средствами на счетах эскроу снизилось на 8 п. п., до 72%. В результате этих изменений, а также общего роста рыночных ставок средняя ставка по кредитам застройщикам увеличилась до 9,4% годовых.

И все-таки настроения на рынке как будто стали более оптимистичными… Весна что ли так действует. Или мне это только кажется?

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Банки активно продают коллекторам ипотечные долги. Обьемы продаж выросли кратно. К сожалению, многие люди не сопоставили свои возможности и ушли в просрочку, и этот тренд будет только нарастать. Уж больно много людей взяли ипотеку, которая им была не по карману.

Не ошибается тот, кто не я..

Власть имущие продолжают гнуть линию на сохранение площадей квартир…

Минстрой рекомендовал властям других регионов согласовывать проекты с площадью квартир-студий от 28 кв. м. В министерстве подчеркивают, что выполнение этого условия остается на усмотрение региональных властей. Однако эксперты не исключают, что чиновники ряда субъектов федерации прислушаются к рекомендациям.


С учетом падения спроса было бы логично, если бы российские девелоперы начали все сокращать — квартиры, МОПы…

Но, во-первых, люди это не принимают. Во-вторых, многие компании уже сами не хотят так делать. А в-третьих, теперь и законодательные инструменты не дадут строить собачьи будки.

Поэтому однозначно нужно искать другие решения, а не сокращать среднюю площадь квартир (которая в прошлом году впервые за пять лет выросла).

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Да, измельчал мужик… Пришел к такому выводу по итогам 8 Марта. И вот на основе чего я его сделал.

Вчера думаю: ну что там просыпаться, подрываться, готовить завтрак, кофе в постель… Лучше встанем пораньше, поедем в ресторанчик, там посидим. Ни суеты, ни заморочек. Немножко денег выложишь, и ладно.

Встать пораньше, конечно, не получилось. Проснулись, погуляли с собакой, собрались, поехали.

Приезжаем в ресторанчик, а там яблоку негде упасть. Все столики заняты.

Хорошо, я заранее позвонил в заведение. Сказал, какой именно столик нам нужен (большой и в определенном углу, потому что нас пятеро и собака).

И вот я сижу, завтракаю и думаю: так же, как я, размышляли эти вот мужички, которые привели сюда своих дам.

С одной стороны, вроде как поход в ресторанчик — это приятно. А с другой стороны, встать пораньше, приготовить завтрак, не говоря уже о том, чтобы сделать уборочку — на это душевных и физических сил у нас, мужичков, не хватает.

В этом смысле, конечно, парадокс. Приятно видеть, что у людей хорошие доходы, что у девушек и женщин завтрак в приличном месте. Но внутри-то себя я понимаю: измельчал мужичок.

Дал себе внутреннее обещание, что на следующее 8 Марта сам приготовлю завтрак. Может, даже сделаю уборку…

Создание жилой среды — это важная история. И одно дело, когда отдельная компания перенимает находки у другой. Это очень хорошо. Но когда целые страны перенимают какие-то глобальные подходы к развитию территории — это еще круче.

Как происходит международное заимствование опыта в девелопменте, какие практики востребованны — исследовали коллеги из редакции GMK.

Статья уже в нашем корпоративном блоге, считаю, ее обязательно нужно прочитать каждому девелоперу и представителю околодевелоперского сообщества.

Обнаружил любопытное исследование. Я, конечно, и так знал, что при выборе квартиры мужчины и женшины руководствуются разными критериями. Но сейчас получил конкретное оцифрованное представление о том, какими именно.

При выборе квартиры женщины в первую очередь обращают внимание на практичность и комфорт предложенных решений.

Так, например, они чаще ищут квартиры с большими кухнями-гостиными (41% против 35%), гардеробными (23% против 19%) и балконами (41% против 32% среди мужской аудитории).

Для мужчин же более важными критериями оказались высота потолков (21% против 18% среди женской аудитории), наличие благоустроенной территории (40% против 36%) и система «умный дом» (7% против 5%).

При этом некоторые опции пользуются одинаковым спросом среди покупателей обоих полов — это меблированные кухни (25%) и квартиры-распашонки (12%).

Вот такие дела… Думаю, отделам продаж стоит учитывать эту информацию при работе с клиентами разного пола.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Ловим тревожные сигналы...

Дом.рф опубликовал данные по запускам новых проектов в 2025 году.

В феврале 2025 года застройщики запустили новые проекты жилья на 2,5 млн кв. м, что на 31% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Всего в январе-феврале запущено 4,5 млн кв. м новостроек, что на 23% меньше, чем за первых два месяца 2024 г.

Портфель строящегося жилья на фоне замедления запусков снизился на 0,8% с начала года до 113,5 млн кв. м на 1 марта 2025 года, что тем не менее на 7% больше, чем годом ранее (105,9 млн кв. м на 1 марта 2024 года).

Январь и февраль — не показательные месяцы, но все же снижение запусков на четверть (при условии того, что какие-то процессы были запущены еще в прошлом году) я считаю достаточно тревожным сигналом.

Если так будет продолжаться, то, как я и говорил ранее, в начале-середине 2026 года мы увидим определенные дефициты на рынке — особенно по наиболее востребованным лотам.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Видимо, положение на рынке, по оценке правительства, очень сложное. Прорабатываются меры по дополнительному стимулированию спроса. Если предложения утвердят, это серьезно расширит круг получателей семейной ипотеки и, как следствие, поддержит спрос. Вопрос встанет по лимитам, но полагаю, что это инициаторы понимают и решат.

Лишку сказал..

Тем временем будущее наступает…

Госдума одобрила в I чтении применение биометрии в сделках в недвижимостью. Биометрические образцы — это изображения лиц и записи голосов. Их будут использовать для подачи документов на регистрацию объектов недвижимости в электронном виде. В настоящее время при электронных сделках с недвижимостью от мошенников можно защититься с помощи усиленной цифровой подписи (УКЭП). Новый механизм призван сделать подобные сделки еще безопаснее.


Если честно, не знаю, как к таким изменениям относиться.

С одной стороны, цель декларируется благая — бороться с мошенниками и всячески обеспечивать сохранность имущества и денег наших дорогих граждан. С другой, возникает вопрос: а насколько безопасно эти данные хранятся, не попадут ли в какие-нибудь недобрые руки.

С третьей я, безусловно, понимаю, что прогресс не остановить, и что новые технологии будут интегрироваться в нашу жизнь очень быстро.

Мы и сами активно этим пользуемся (и в своих интересах, и в интересах наших клиентов). Да, не биометрией, а другими современными разработками, но я сейчас говорю в более широком смысле.

В общем, испытываю противоречивые чувства. А вы что думаете?

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Произошло чудо… Банки начали снижать ставки по рыночной ипотеке…

А кроме того:

В феврале выдача ипотеки по льготным программам ускорилась: с 1 по 27 февраля банки предоставили 31 тыс. кредитов на 172 млрд руб. (+36% г/г по количеству и 35% г/г по объему без учета «Льготной ипотеки»).

Из них по «Семейной ипотеке» — 27 тыс. кредитов (+52% г/г) на 154 млрд руб. (+61% г/г).

Одобренные заявки по льготным программам достигли 17-22 тыс. в неделю (уровень сентября-октября 2024 г.)

Помните, ЦБ заявлял, что доля льготной ипотеки на рынке не должна превышать 25%?
А имеем почти 90%…

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Мы живем в парадоксе

В России могут создать комиссию по анализу причин роста цен на квартиры. Предполагается, что выявив, из-за чего жилье дорожает, комиссия сможет предлагать меры, которые позволят избежать дальнейшего повышения цен.


Если задача создания подобной комиссии — глубинное понимание процессов, влияющих на строительную инфляцию, это одна история.

Если комиссия будет думать, как административно ограничить цену, это история другая.

Я считаю, необходимо глубоко понимать причинно-следственные связи роста цены. Но любое административное ограничение цен ведет только к одному — к дефициту. Конечно, не в моменте. Но ограничивать цену = отбивать предпринимательский интерес у девелоперов.

Девелопмент — это бизнес, а бизнес должен максимизировать свою прибыль. Сделать так, чтобы застройщики видели свою прибыль в долгосрочной перспективе, но при этом сдерживали цены — задача нерешаемая.

На мой взгляд, хоть как-то влиять на цену может только высокая конкуренция. А конкуренция в нашей отрасли (за исключением, допустим, Тюмени, Краснодара, Московской области и, может, еще пары регионов) весьма и весьма низкая.

К тому же, само государство делает все, чтобы как можно меньше мелких девелоперов заходило на рынок, потому что с крупными игроками проще выстраивать отношения. А это в любом случае ограничение конкуренции.

И вот в этом парадоксе мы и живем.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

У нас полным ходом идет тестирование сервиса для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта GMKPotential.

Первоначально мы планировали взять на бета-тест 5 компаний, но заявилось 9, и мы, конечно, не могли отказать. Среди участников не только девелоперы, но и аутсорсинговая компания. Думаю, это еще больше обогатит наш опыт — потому что возможности сервиса будут протестированы в разных сценариях.

Мы уже получили первые впечатления от участников. Они отмечают удобный интерфейс, интуитивность работы и скорость анализа данных.

В течение марта будем продолжать плотную работу: проводить индивидуальные обучения, разбирать кейсы, отвечать на вопросы, фиксировать пожелания. В итоге компании опробуют возможности сервиса и получат необходимые расчеты. А мы — обратную связь, которая позволит сделать продукт лучше.

Пока в тестировании только тюменские компании, но вообще GMKPotential работает в 38 городах. И хотя мы пока заняты донастройкой и улучшением продукта, он уже способен приносить пользу девелоперам.

А для того, чтобы тест был полноценным, мы дали доступ к сервису еще и популярному телеграм-каналу Стройвестник. Они будут использовать GMKPotential, чтобы собрать нужную информацию для аналитических справок и публикаций о рынке Тюмени и отдельных застройщиках.

И нам, безусловно, интересно, что скажут эти ребята о данном продукте. Пусть он предназначен для профессиональных девелоперов, но я считаю, что его возможности гораздо шире.

Стройвестник будет комментировать удобства и неудобства сервиса честно и открыто, не подбирая фраз.

Поэтому запасаемся попкорном 🍿

Если тоже хотите познакомиться с сервисом одними из первых — подписывайтесь на бот и оставляйте заявку.

Надейся на лучшее, но готовься к худшему — делится глава Сбера.

Если честно, я тоже считаю, что надо исходить из того, что давление на Россию (санкции) только усилят. Никакой Трамп с наскока ничего не решит, в срыве инициатив обвинят нас и, как следствие, усилят нажим.

Ну не умеют американцы договариваться. Диктовать, навязывать, ограничивать, бомбить — да.

Договариваться — нет. Компетенция потеряна…

Ну что сказать... Девелоперы способны пережить охлаждение ипотечного спроса, — считает председатель Центробанка. Пережидаем.

Если не читали сегодняшнее выступление ЭН, вот главные мысли.
Нажмите, чтобы развернуть цитату.

▪️В прошлом году дисбалансы были в первую очередь связаны с продолжением кредитного перегрева. В розничном кредитовании этот кредитный перегрев прекратился в середине года под влиянием и роста ставок, и сокращения периметра льготной ипотеки, и ужесточения мер для снижения закредитованности граждан.

▪️Ипотечный портфель вырос в 2024 году на 13%, что существенно ниже перегретого 2023 года, но, по нашей оценке, это абсолютно адекватный темп, если сравнивать с предыдущими годами. В этом году мы ожидаем прирост около 5%. Это скромно, но требуется более сдержанная динамика после чрезмерного прироста 2023 года и первой половины прошлого года. В 2026–2027 годах, по мере снижения инфляции и ключевой ставки, рост ипотеки будет постепенно ускоряться.

▪️Строительная отрасль вполне способна переждать временное замедление ипотеки. Надо учитывать, что люди стали активнее покупать жилье за собственные средства. Если в 2023 году доля собственных средств в поступлениях на счета эскроу составляла около 40%, то в конце 2024 года уже превысила 60%. И это только фактически полученные деньги, без учета будущих поступлений по рассрочкам. Плюс сами застройщики поднакопили хороший запас прибыли за последние два года.

▪️Около половины ипотечных кредитов выдаются с первоначальным взносом от 20 до 30%. Если вспомнить, что разрыв цен между первичным и вторичным жильем в последние годы превышает 30%, то такого взноса может быть недостаточно, чтобы, продав квартиру, полностью погасить кредит.

▪️До сих пор на рынке есть схемы в ипотеке, которые приводят к завышению цен на жилье и к росту платежей, существенному росту платежей после льготного периода. Мы теперь планируем сделать более привлекательной для банков стандартную ипотеку, где нет таких подводных камней, есть фиксированная ставка, есть понятный график платежей. И к кредитам, которые отклоняются от стандартных параметров, мы хотим применять более строгие правила.

▪️И кроме того, мы предложим Минфину давать господдержку только на стандартную ипотеку и в рефинансирование принимать только секьюритизированные стандартные проекты. Иначе говоря, мы хотим, чтобы к льготной ипотеке нельзя было прикручивать схемы, которые только дискредитируют саму идею господдержки.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

В течение последних лет все мы наблюдали, как росло количество квартир с отделкой в жилых проектах. В 2021 году таких предложений было 38%, в 2022-м — 42%, в 2023-м — 49%.

На мой взгляд, это было правильно. Я уже делился мнением, что в масс-маркете большинство квартир должно идти как минимум с отделкой, а оптимально — с частичной меблировкой. В этой логике живет весь прогрессивный мир, и мы рано или поздно тоже должны к ней прийти.

К сожалению, это произойдет скорее поздно, чем рано. Времена изменились, и уже сейчас девелоперы снижают количество лотов с отделкой, поскольку не могут прогнозировать конечные затраты на нее.

Только в 2025 году цены на материалы для строительства и ремонта (по прогнозам экспертов) должны вырасти на 10-15%. Причины: высокая ключевая ставка, валютные колебания, обязательная маркировка некоторых стройматериалов.

Так что, вероятно, в ближайшие годы застройщики будут чаще предлагать квартиры без отделки, а ремонт станет дополнительной опцией.

Надеюсь, что я ошибаюсь. Но пока видится так.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Сегодня меня пригласили на местное телевидение. Обсуждался достаточно забавный вопрос — инициатива товарищей из Госдумы, которые хотят запретить англицизмы.

Надо сказать, что девелопмент от этого достаточно серьезно отхватит, потому что многие строительные компании называют проекты именно английскими словами.

Насколько нужна эта инициатива?

Наверное, с точки зрения того, что мы живем в русскоязычном пространстве, это нормально. Меня самого иногда раздражает, если я не могу понять, что написано.

Но мне хотелось бы, чтобы подобные инициативы были долгосрочными и последовательными. Ведь девелоперы начнут регистрировать названия новых жилых комплексов как торговые марки — и в таком случае это требование их не будет касаться.

А смысл тогда в чем? Если честно, я затрудняюсь с оценкой.

Думаю, для развития России надо производить товары и услуги высочайшего качества, которые пользуются спросом. Это немножко главнее, чем нейминг.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Тем временем банки не дождались повышения ключевой ставки и стали снижать доходность по депозитам…

Получил соответствующие уведомления на прошлой неделе. Вам, вероятно, такие тоже приходили.

А вот что показывают опросы общественного мнения:

Россияне не верят в заморозку вкладов. Несмотря на повышенный интерес к этой теме, 77% имеющих депозиты не только не собираются забирать с них деньги, но и планируют реинвестировать полученные доходы.

Половина респондентов также не исключает, что направит доход от вкладов в другие инструменты: 33% планируют купить акции, 21% хотят приобрести недвижимость, около 19% подумывают над вложением в облигации, 16,8% хотят направить средства в пенсионные фонды, а 14,2% — в паевые инвестфонды (ПИФы).


По последним данным ЦБ, сейчас на счетах почти 57 трлн рублей.

Остается вопрос: какая часть этой суммы будет направлена на рынок недвижимости…

Вы как считаете?

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Прошли два дня съемок в Новгороде. Что хочу отметить:

▪️С погодой нам не удалось договориться. Мы рассчитывали на 0, плюс-минус пару градусов, приготовили весеннюю одежду. А в итоге снимали при температуре минус 8-10. Так сильно я еще никогда не замерзал. Если бы не согревающие стельки, я бы, наверное, не дожил до конца съемок.

▪️Мы посетили множество локаций. От туристических (типа окрестностей Кремля) до тех, в которые туристы никогда не заходят (Мончегорский и другие удаленные районы).

▪️Мы погуляли по набережным. Их в городе действительно очень много. Сейчас они пустынные, но летом, говорят, там яблоку негде упасть. Посмотрели на так называемую Стрелку — место, где соприкасаются Волга и Ока. Это, конечно, величественное зрелище. Настоящее место силы.

▪️В конце мы посмотрели проект GloraX на Черниговской, которым начинается застройка на берегу реки. Место уникальное, с доступом к воде, с шикарными видами. Но там соединяется несколько мостов, и это создает определенные трудности. Компания должна обладать большой силой и верой в такой проект, чтобы его реализовать. Но в целом GloraX на Черниговской и его перспективы мне очень понравились.

▪️Мы прокатились на общественном транспорте, нашли старую «Волгу» и проехались на ней (так сказать, вернулись в молодость).

▪️Посетили множество вкусных мест. Особенно впечатляют рестораны, которые находятся в старых отреставрированных особняках — очень интересно и с точки зрения меню, и с точки зрения интерьера, и с точки зрения обслуживания

▪️Чего городу не хватает, так это высококлассных гостиниц. Там есть две пятерки, в обеих я жил. Одна из них вообще не тянет на пятерку, вторая чуть более похожа, но в ней нет ни спа, ни бассейна. Если хороших отелей с более качественным сервисом станет больше, количество туристов тоже будет прирастать.

Я в городе в третий раз за пять лет и вижу, как он меняется, преображается. Он очень аккуратен — даже в такую промозглую февральскую погоду. Поэтому у меня очень хорошие впечатления о Нижнем Новгороде и особенно о людях.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Я в Нижнем Новгороде.

Наш проект #Средалогия в партнерстве с компанией GloraX исследует девелоперский вайб российских городов. В ближайшие полгода мы изучим шесть. И Нижний Новгород — первый из них.

Я долго не мог понять, почему такое количество крупных федеральных и региональных девелоперов объявили о выходе в этот регион в краткосрочной перспективе.

Но когда увидел соотношение количества жителей и ввода жилья, то понял, что конкуренция здесь очень слабая. А ценник на новостройки — примерно 160-168 тысяч за квадрат. Плюс это миллионник (следовательно, потенциал интересный).

Кроме того, за последнее время были сделаны очень серьезные инвестиции, связанные с 800-летием Нижнего Новгорода. Это стал очень заманчивый рынок. И сюда просто толпами, как лемминги, стали идти девелоперы.

Я в Нижнем Новгороде в третий раз, но до этого, если честно, толком его и не видел и не понял. Так, походил по Кремлю, спустился к набережной.

А вчера мы проехали несколько районов, в том числе депрессивных, в отдалении. Я посмотрел на город другими глазами. И начал его хоть чуть-чуть понимать.

С помощью нашего исследования мы попытаемся донести до профессионального сообщества прежде всего то, как и чем живет город, как он развивается, какова его история, следовательно, какие тренды для его развития могут быть.

Сегодня второй съемочный день. Процесс идет непросто, но всё-таки идет.

А вы что думаете об этом регионе?

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

К слову о разрыве стоимости между ИЖС и МКД

1 кв. м индивидуального готового дома в среднем по России стоит на 66% дешевле «квадрата» в новостройке. Эксперты делают вывод: таким образом, по цене стандартной квартиры в новостройке возможно приобрести готовый индивидуальный дом, площадь которого будет превышать метраж типовой квартиры на первичном рынке в два-три раза. Это может оказаться особенно востребованным для семей с детьми, которые хотят расширить свою жилплощадь.


Разница между стоимостью в МКД и ИЖС, конечно, большая…

Но почему-то уважаемые эксперты, которые советуют семьям с детьми переехать в свой дом, не говорят о том, как эти самые дети будут учиться или заниматься спортом и творчеством… Какой инфраструктурой будет пользоваться такая семья и насколько позитивные #сценарии_жизни ее ждут.

Безусловно, есть проекты ИЖС с развитой инфраструктурой. Но в них стоимость квадратного метра вполне сопоставима с квартирами. А учитывая, что площади домов обычно больше, чем площади квартир, то абсолютная стоимость выше.

Конечно, если приобретать просто дом, не смотря на инфраструктуру, такие истории могут быть существенно дешевле. Но тогда там надо жить без детей.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Иногда нам прилетают задачи, не связанные с девелопментом. Это полезно для переключения: чуть-чуть отойти от любимой сферы, отдохнуть, перезагрузиться, запитаться идеями, пожить в другом контексте.

Сейчас мы делаем проект с ресторанным холдингом «Максим». И недавно я присутствовал на планерке, на которой они обсуждали, как должна выглядеть бонусная программа.

Моим мнением тоже поинтересовались. Я для себя понял, что бонусные программы нужны. Но в программе @aeroflot_official, например, я разочаровался. Раньше я мог даже специально полететь Аэрофлотом, чтобы добрать баллов в конце года, но сейчас эта история мне неинтересна. Я понял, что разница между платиновым и золотым уровнем небольшая, и в моих глазах произошла некая бонусная инфляция.

А вот что мне нравится и что является для меня определяющим фактором — это персональный подход.

Я обычно ем в одном месте. Когда я прихожу, мне приносят не холодную газированную воду с лимоном, и потом уже я делаю заказ. То есть персонал знает, что я начинаю трапезу со стакана воды.

Я являюсь участником их бонусной программы. Но у меня не спрашивают номер, не требуют карточку — просто начисляют баллы. Когда я подхожу к администратору расплатиться, то он даже ничего не говорит. Просто смотрит на меня, вводит сумму, я рассчитываюсь и ухожу.

И для меня это самое ценное: что мне не надо говорить, кто я, что мне нравится.

Я считаю, что именно за этим будущее. С цифровыми технологиями это сделать легко. Условно: клиента распознают по лицу, система выдает информацию — его зовут Сергей, он пьет кофе-лимонник, ему стаканчик с собой на вынос, он не будет заморачиваться и доставать свою бонусную карту, поэтому готов платить без нее.


Вот это было бы прикольно, на мой взгляд.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Наша премия получила первую премию

Премия REPA взяла призовое место на профессиональной премии bema!, которую вручают в индустрии событийного маркетинга и интегрированных коммуникаций.

В разные годы лауреатами bema! становились представители VK, Сбера, Т-Банка, Х5 Group, Самолета, Авито, Яндекса, Самоката и других крупных брендов. А теперь и наши коллеги.

Премию REPA отметили в макрокатегории «Бизнес-коммуникации b2b», номинация «Лучшее торжественное мероприятие для клиентов и партнеров».

Я как человек, который давно сопричастен к сфере девелопмента, являюсь соучредителем ассоциации REPA. Первая церемония вручения премии REPA состоялась в прошлом году. Ее провели на действительно высоком уровне. Это было очень красиво, душевно и ярко.

Оказывается, церемония очень понравилась не только участникам, но и жюри bema! Поздравляю коллег с таким дебютом.

Три буквы в девелопменте...

Компания А101, развивающая достаточно большой проект в Новой Москве, интересна нам по целому ряду причин.

Во-первых, мы специализируемся на КОТах.
Во-вторых, мы видим, что компания вкладывает ресурсы в строительство не только жилых комплексов (собственно, на чем они и зарабатывают), но и социальной инфраструктуры. А это, по сути, и есть создание комфортных сценариев жизни людей.
В-третьих, они участвовали в нашем проекте — документальном фильме-исследовании «Сценарии жизни».

Пока мы готовили тренд-репорт, то изучили опыт девелопера по реализации концепции устойчивого развития, или ESG (от англ. Environmental, Social, Governance). А сейчас поделились в блоге самой важной информацией по развитию социального направления.

Если ESG для вас — не просто три буквы, рекомендую прочитать.

На мой взгляд, один из самых эффективных источников для развития в девелопменте — это международное сотрудничество.

Сейчас помимо России у нас проекты в пяти странах: Узбекистане, Казахстане, Таиланде, ОАЭ и Андорре. И это тот самый win-win. Мы лучше понимаем ментальность людей, живущих в других государствах. А девелоперы перенимают некоторые методы, приемы и инструменты, которые активно используются в России.


В частности, мы с 2018 года работаем с компанией BI Group из Казахстана. Когда они обратились к нам, то уже имели многолетний опыт и были лидером по застройке в Астане. Их целью был агрессивный рост. И они покупали у нас технологии, связанные с продажами, маркетингом, формированием ипотечных центров, трейд-ином, стандартами стройки…

Но куда более важно, что мы занесли им идею комплексного освоения территорий вместо квартальной застройки. Они поменяли подход и сейчас и в Астане, и в других городах заходят так называемыми бигвелями — территориями, которые имеют горизонты освоения гораздо больше, чем квартальные. Соответственно, и объем инвестиций на развитие инфраструктуры там больше.

Так что подобного рода взаимодействие интересно обеим сторонам. И мне приятно видеть, как те идеи и инструменты, которые мы привносим, становятся действительно хорошим, иногда даже впечатляющим драйвером для развития наших партнеров за пределами РФ.

Во многом, конечно, результат зависит от менеджмента, от той почвы, на которую ложится консалтинг и наши идеи. В BI Group мы работали в основном с тремя людьми. Это непосредственно собственник Айдын Рахимбаев, председатель правления Аман Омаров и Асель Жунусова, которая отвечала тогда за коммерческий блок. Это уникальные люди, которые открыты к новому, в том числе к конструктивной критике, готовы к развитию.

Я думаю, успех холдинга на 99,9% кроется именно в их подходе и ментальности. Но и что-то свое мы привнесли.

Тренд-репорт—2025 | GMK

За удовольствие надо платить… Иначе оно встанет, оденется и уйдет.

Один из слушателей нашего вчерашнего эфира-презентации трендрепорта поделился мнением, что мы (как и другие консультанты в девелопменте) во многом способствовали тому, что ценник на квартиры за последние годы вырос.

Но я бы хотел обратить внимание на существенную разницу.

Да, за последние 5 лет мы работали с сотнями девелоперов. И мы действительно помогали им продавать жилье дороже, причем в промышленных объемах.

Но мы не брали готовый продукт и не накручивали на него какую-то условную наценку в ХХ%.

Мы помогали девелоперам менять жилые проекты, создавать условия для формирования позитивных сценариев жизни людей — и за счет этого увеличивать ценность продукта, чтобы дороже его продавать.

Я считаю, это принципиально важно. И в этом отношении претензии к консультантам необоснованны.

Любой хороший с точки зрения потребителя продукт претендует на добавленную стоимость. А ее размер зависит от ценности, которую девелопер привнес и обосновал перед потребителями.

Девелоперский бизнес — это бизнес в долгую. Здесь невозможно долго ехать на хорошем первом впечатлении. Когда люди начинают жить в проектах, они на себе чувствуют, насколько обещания девелопера совпадают с реальностью, и делают выводы.

Поэтому наша совесть чиста.
Ну, почти чиста.

Тренд-репорт—2025 | GMK

Все мы в школе читали повесть Гоголя «Тарас Бульба». И все время Тарас Бульба рассматривался как собирательный образ казака, который за волю и православную веру и свою жизнь отдаст, и чужие положит. В общем, герой-герой.

Напомню контекст для тех, кто забыл. Сыновья возвращаются из бурсы (что-то типа школы). На следующий день Тарас Бульба их отвозит в Сечу, потому что нечего на перинах лежать.

Приезжая в Сечу и понимая, что сейчас мирное время (с татарами договор, с поляками вроде как лад и войны нет), Тарас Бульба подговаривает казаков, чтобы одного атамана сняли, другого поставили. Нового атамана он убеждает напасть на поляков.

И понеслось… В итоге старшего сына убивают поляки, младшего — сам Тарас Бульба. Его сжигают на костре. Много казаков гибнет.


Еще в школьные годы эта история рождала у меня диссонанс. Да, Тарас Бульба — собирательный образ народного героя. Тут вопросов нет. Но вот если посмотреть на него как на отца…

В выходные перечитал повесть и снова об этом задумался.

Моему сыну сейчас 17 лет. На какой путь его направить? Быть предпринимателем и хлебать все то, что хлебают российские предприниматели? Идти наемным работником в какую-нибудь государеву структуру типа Сбербанка?

Что для него правильное и важное?

И самое главное, как сделать так, чтобы свои ценности (а может быть, в какой-то степени даже иллюзии) относительно того, как надо жить, чем надо зарабатывать, не навязать своему ребенку?

Ведь именно это по сути сделал Тарас Бульба, погубив из-за благих намерений всю свою семью. Умер сам, умерли сыновья. Я полагаю, как только их старуха-мать обо всем этом узнает, она тоже богу душу отдаст.


Если честно, эти вопросы меня убивают.

Еще раз убедился, что классика бессмертна. Да, есть современные книги, но они какое-то время живут, а потом устаревают. А классика, которая поднимает очень глубокие вопросы, не устаревает никогда.

Что-то меня на выходные на философию потянуло…

Самое интересное часто остается за кадром...

Я четко сформулировал для себя эту мысль, когда мы стали снимать #GMKTalks in the Show. А потом понял, что, по большому счету, это справедливо не только для съемок.

Когда мы готовили тренд-репорт, то проанализировали огромное количество данных. Но главное — мы пообщались с очень интересными экспертами, которые поделились с нами своим опытом и видением.

К сожалению, очень многое из того, что мы от них услышали, просто физически не смогло войти в тренд-репорт. Поэтому мы придумали формат, который даст возможность это исправить.

И сегодня в 13:00 (мск) приглашаем вас на онлайн-встречу, которую вместе со мной проведут ведущие эксперты (и наши партнеры по подготовке тренд-репорта):

▪️Николай Верховский — директор программ Школы управления СКОЛКОВО
▪️Павел Брызгалов — заместитель директора по разработке продукта ГК «А101»
▪️Елена Платонова — директор по коммуникациям ГК «А101»
▪️Сергей Ельников — эксперт в сфере PR и коммуникаций VEKA
▪️Виктория Белявская — фаундер GMKStudy и партнер GMK

Наша цель — дать вам 360 градусов понимания, что представляет собой сегодняшний рынок недвижимости, и как в нем эффективно работать с разных ракурсов: образовательных, продуктовых, коммуникации, бизнес-процессов, работы с поставщиками, менеджмента и продаж.


Встречаемся по этой ссылке, тайминг: 1 час концентрированной пользы + вопросы и ответы. Чтобы не пропустить начало и получить запись, подписывайтесь на бот: @trendreport_bot

Как скучно мы живем - 21% (ставку оставили без изменений).

Я, конечно, вижу, как растет российский рубль… И это не может не радовать.

Но считаю, что повторяется история лета 2022 года: как тогда доллар стоил 53 рубля и я понимал, что его надо покупать, так и сейчас.

Полагаю, курс нашей национальной валюты используется правительством для закрытия каких-то бюджетных историй, а не для того, чтобы люди могли сохранить сбережения.

Поэтому я абсолютно уверен, что повышение курса рубля — явление временное. Может быть, на месяц или два, может быть, на квартал. А потом — новая бюджетная дыра и очередная девальвация (как это было уже много-много раз).

Я, кстати, помню доллар по 6 рублей. К сожалению, за эти чуть более 20 лет он подешевел более чем на порядок.

А что касается ставки, я полагаю, что ее сохранят. А это не дает надежды на скорое снижение ипотечных ставок и, соответственно, преодоление существенной просадки в спросе на недвижимость.

Но пока ждем и держимся.

Тренд-репорт—2025 | GMK

С интересом наблюдаю, как разворачиваются события в сфере разработки искусственного интеллекта…

Я как-то писал, что в целом считаю ИИ благом. Потому что существует много рутинной работы, которую можно доверить машине, чтобы освободить время и ресурсы человека на нечто более важное: творчество и развитие.

Главное, конечно, чтобы ИИ не принимал важных решений… Но это уже вопрос ответственности людей, которые с ним работают.

Так вот, индустрия ИИ не стоит на месте. Появляются новые модели, новый инструментарий. Поэтому мои коллеги из #GMKStudy обновили курс по использованию искусственного интеллекта в девелопменте и готовы дать самую актуальную информацию.

Интенсив пройдет с 17 по 28 февраля.

В программе: анализ данных, оптимизация бизнес-процессов, персонализация предложений, генерация контента, прогнозирование рыночных тенденций и потребностей клиентов и многое другое.

Рекомендую принять участие. Зарегистрироваться можно по ссылке.

То, что сейчас происходит на рынке, можно назвать оздоровлением… О чем я?

По данным наш.дом.рф, в январе 2025 г. продажи квартир по ДДУ сократились на 19% г/г, составив 1,5 млн кв. м. (уровень января 2023 г.).

Снижение произошло за счёт сегмента комфорт- и типового жилья (1,2 млн кв. м, -23 г/г), где год назад спрос активно поддерживался массовой «Льготной ипотекой» (завершена с 1 июля 2024 г.). В бизнес- и элитном классе продажи соответствуют прошлогоднему уровню (246 тыс. кв. м, +2% г/г).

Как и ожидалось, проседает масс-маркет. Престижное жилье никогда не полагалось на льготные программы и, как следствие, умеренно добавляет.

Как долго относительно недорогое жилье будет находиться в минусе, сказать сложно. Расчитывать на ключевую ставку и активную поддержку льготными программами пока не приходится…

Поэтому я думаю, что идет очень болезненное, но все же оздоровление рынка.

Девелоперы активно сокращают инвест-программы. Излишние объемы жилья, спрос на которые формировался только льготными программами, уходит. К сожалению, он может забрать с собой ряд наиболее агрессивных девелоперов, которые формировали портфели без оглядки на возможные проблемы рынка…

Тренд-репорт—2025 | GMK

Патриарх Кирилл сообщил, что при планировании новостроек нужно предполагать место для храма.

В Москве такая договоренность с властями уже есть, а теперь ее хотят распространить…

Что хочу сказать: формирование культурного кода является важнейшим этапом в развитии проекта.

P. S. Вид на храм (без кладбища) — это +7–10% к цене. Простите за циничность…

Тренд-репорт—2025 | GMK

Это же главное для государевых людей — поменять вывески…

Это было в 1918-м, потом в сталинский период, потом в хрущевский, потом в постсоветский…

И вот опять…

Тренд-репорт—2025 | GMK

В субботу прилетел рано утром, почти весь день отсыпался. А потом решил провести остаток выходных без телефона.

Понимая, что это будет нелегко, я просто не брал телефон с собой и старался от него абстрагироваться.

Что хочу сказать… Временами накрывали панические атаки. Вдруг в мире что-то произойдет, а я не в курсе? Как будто что-то в мире зависит от меня…

Тем не менее, это было забавное ощущение. Обратил внимание, как много времени высвобождается, если не следить за новостями, курсом рубля или стоимостью еще каких-нибудь активов.

У нас есть клиент — руководитель достаточно крупной девелоперской компании, — который свой телефон оставляет в приемной. Если у него важный звонок, офис-менеджер приносит трубку. Теперь я понимаю, как много времени это экономит для развития бизнеса и вообще для созидания.

В общем, интересный опыт. Это очень упрощает жизнь. Надо будет повторить.

Тренд-репорт—2025 | GMK

ТРЕНД-РЕПОРТ 2025
До самых свежих трендов
3, 2, 1...

❤️❤️ x SKOLKOVO Московская школа управления x VEKA x ГК «A101» представляют ТРЕНД-РЕПОРТ 2025!

Внутри 50+ тенденций, которые изменят девелопмент в 2025:

1️⃣ Ретроспектива — почему рефлексия важна для принятия верных решений? Как изменения в ставке, ипотеке и кризисе повлияли на рынок?

2️⃣ Диверсификация бизнеса — почему инвестирование в смежные отрасли становится новой нормой?

3️⃣ Синергия отделов — как совместная лидогенерация и адаптация скриптов повышают конверсию, и почему разделение PR, маркетинга и продаж уходит в прошлое?

4️⃣ Индивидуальный подход — как разделение покупателей на «готовых», «тревожных» и «наблюдателей» помогает повысить эффективность сделок?

5️⃣ ИИ в городе — в Москве нейросети уже ищут неубранный снег и бродячих собак с точностью 91%. Почему только 3% строительных компаний в России используют ИИ?

6️⃣ Гибкость городов и КРТ — закладываете ли вы адаптивность в проект? Как создавать среду, которая будет актуальной через 100 лет?

7️⃣ ИИ и Lean-менеджмент — как это помогает девелоперам снижать затраты и оптимизировать процессы?

8️⃣ 3D-печать в строительстве — первый «напечатанный» дом в 2024 году в России построен за 3 месяца. Какой прогнозируемый рост рынка на ближайшие годы?

9️⃣ Идентификация окон — как уникальные ID-метки в строительстве могут улучшить прозрачность и решение гарантийных вопросов?

🔟 Концепция ESG — почему девелоперы становятся архитекторами реальности, и как это меняет запросы потребителей?

🔥Большая команда проделала кропотливую работу, чтобы предоставить вам только факты, цифры и прогнозы — без воды.

⚡️Скачивайте прямо сейчас → @trendreport_bot

На каждую военную хитрость Центробанка мы ответим своей глупостью находчивостью.

Рост продаж квартир в рассрочку несет риски и для покупателей, и для продавцов, считают в ЦБ и готовятся к регулированию таких сделок. По некоторым оценкам, доля таких сделок на столичном рынке догоняет ипотеку.


Что такое рассрочка практически без первоначального взноса с платежами по 20-30 тысяч рублей в месяц до конца строительства? С неопределенными обязательствами по выплате квартиры в дальнейшем?

Это большие риски для девелопера.

Если ключевая ставка снизится, покупатели возьмут ипотеку. А если нет? Если она будет такая же еще много лет? Какое количество расторжений произойдет, когда девелопер введет жилье, а клиенты поймут, что им нужно заплатить деньги, которых у них нет? Он выйдет из сделки.

До 2019 года до 20% рассрочек шли либо с нарушением оплаты, либо с переносом срока, либо с расторжением договора. И это при относительно приемлемых ипотечных ставках.

Поэтому боюсь, что рассрочками мы создаем такой пузырь, которого российский девелопмент еще не видел. Учитывая то, что этот инструмент становится главным в продажах, особенно на столичных рынках.

P. S. Чтобы все понимали: я не против рассрочки. Более того, все эти годы, с 2021 по 2024, я говорил, что девелоперы зря остановили такие продажи. Из-за этого они потеряли компетенции по работе с дебиторкой.

Я за рассрочку — но за честную, которая заканчивается самое позднее через 2-3 месяца после ввода. Следовательно, 100% платежей за квартиры происходит внутри периода рассрочки.

Тренд-репорт—2025 | GMK

Говорят, что талант способен выиграть игру… Но победить в чемпионате может только вся команда.

Думаю, это справедливо не только для спорта, но и для бизнеса. Особенно сейчас — когда уровень безработицы в стране рекордно низкий, и работодатели буквально не знают, как им решить проблему кадрового голода.

На прошлой неделе наш HRD Елена Новикова выступила на закрытом мероприятии в Перми. Рассказала в том числе о том, как развить сильный hr-бренд с нуля, и дала такую пошаговую инструкцию:

1. Определить цель развития бренда

Перед тем как вкладывать деньги в HR-бренд и создавать пиар-программы, важно чётко сформулировать, что нужно достичь. Для этого важно понимать текущие проблемы.

2. Выделить ценности и миссию компании

HR-бренд базируется на информации о компании: какие у неё основные ценности, миссия и цели, как они проявляются в ежедневной работе и проектах. Эти данные затем транслируются в ключевых посылах компании и создают уникальную ДНК бренда.

3. Изучить потребности и ожидания сотрудников

Чтобы развивать HR-бренд, нужно понимать, что важно для нынешних и потенциальных сотрудников. Для этого стоит провести массовое анкетирование и точечные интервью, чтобы узнать, какие аспекты работы они ценят, а что требует улучшения.

4. Поддерживать конкурентные условия работы

5. Улучшать корпоративную культуру и коммуникацию

Корпоративная культура — как компания транслирует ценности и миссию через мероприятия, социальные сети, слоганы на сайте, статьи в блоге.

Прозрачные коммуникации — часть качественной корпоративной культуры, которая создаёт атмосферу доверия.

6. Создавать карьерные возможности

За 20 лет мы в компании накопили достаточно содержательную экспертизу в сфере HR и по запросу коллег ей делимся. Оставить заявку на HR-консалтинг можно на нашем сайте.